北京顶级豪宅盘古大观运营思路汇报终稿102p.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,只做唯一，不当第一,坚定不移，开天辟地,盘古大观运营思路汇报,谨呈：北京盘古氏投资有限公司,前言,两周以来，四次实地考察盘古，多次走访北京顶级豪宅，无数次讨论，开始了盘古的价值发现之旅和项目运营的思考。,在此期间，不绝于耳的各种宏观经济的,“,坏消息,”,和地产行业的,“,降价风潮,”,如乌云密布般令业内中人抑郁不已。,对我们来说，盘古既是北京的名片级豪宅，也面临着未来营销的巨大挑战。,基于郭先生的信任，基于这件令人尊敬的建筑作品，我们已经做好迎接挑战的准备。,上部：信心篇,莫为浮云遮望眼，风物长宜放眼量。,盘古开天,三足鼎立,师夷长技,百废待兴,认识盘古,分析盘古,梳理盘古,银泰中心,昆仑公寓,盘古大观,硬件升级,软件优化,系统集成,宏观经济,中观行业,微观项目,熟悉产品,成功案例经验,完善产品,化险为夷,对盘古有信心，对中国的经济有信心,“,奥运会主会场地处东方，暗合紫气东来，很吉利。太阳古称,金乌,，主会场曰鸟巢，有相协双飞之意，意象深。中国四祥瑞中，东方为青龙，这也是中国被国外称为,中国龙,的原因之一。,位于亚奥核心区的奥运会重要配套工程,北京摩根中心就是一条东方巨龙的具象，这个建筑群是我的朋友李祖原先生设计的，以中华民族的图腾,“,龙,”,作为建筑外型，此项目东西长近,700,米，共分五段，南侧高,197,米的,A,座，其楼顶部为,龙头,造型，往北中间三段为,龙身,，最北侧的,B,座为,龙尾,。此,巨龙,与亚奥公园里的,龙湖,无意契合，是,08,奥运会圆满成功的吉兆。,”,贝聿铭先生谈北京奥运的风水,以独特的汉语言文化演绎世界级典藏建筑,韬光养晦的古老花岗岩石,411,米龙廊,66,个龙头傲视东方,两梯一户,3.75,米层高,618,平米 国际私人官邸,发现一座城的魅力,建一所房开辟一个新纪元,618,平米建筑面积,2400,多立方米超大空间,两梯一户,4,房,3,厅,4,卫,1,厨,4.8m2.4,米豪阔德国进口海德鲁隔热窗,回顾盘古大观业内媒体专刊,私人官邸的顶级智能化家居体验,世界顶级水冷式中央空调系统、新风、加湿系统,德国,Biffar,全钢双开超大户门,世界顶级的屋宇中央控制系统,开创性空中四合院,以远见定义独特,永恒的苍穹,东魂西技创造唯一,丹麦,Grundfos,水泵系统,19,层楼上堆砌,1.5,米浮土,回顾盘古大观业内媒体专刊,2008,世界的中心,多元中的唯一,近观奥运盛世,交通便捷畅达,湿度,70%,以上的世界级中央公园居住环境,跨时代的大都会商务核心,更高 更远 更强,回顾盘古大观业内媒体专刊,160,多个国家媒体在盘古报道北京奥运,建筑技术层面,建筑理念层面,地段价值层面,历史价值层面,N,大系统,N,大技术,李祖原先生新东方主义建筑的扛鼎之作,中轴、奥运,中轴龙脉、奥运龙湖,中国世纪,08,奥运,巨龙建筑、龙廊,世界级顶级建筑,项目价值体系的建构,中轴,龙,脉,21,世纪世界的中国世纪特征,北京千年中轴龙脉历史价值,世界级顶级建筑水准,奥运,龙,湖,巨,龙,建筑,龍,具象价值体系,精神价值体系,历史价值体系,项目价值体系的建构,中国世纪的图腾建筑,新中国世纪的龙,中国世纪的龙,龙座（写字楼）,龙寓（公馆）,龙庭（别墅）,龙悦（酒店）,龙廊（商业）,中国的千年皇城,千年的中轴龙脉,与奥运龙湖相应的巨龙建筑,“龙”成为这个项目的核心价值的核心。,而龙是中华民族的图腾，是中华民族的象征,在承继千年龙脉之地，应对百年奥运梦想，,实践民族复兴的历史时期，对应“中国世纪”的世界发展趋势。,盘古大观,承继历史,见证历史,负载历史,产品技术篇,项目精神篇,历史价值篇,N,大体系,N,大技术,N,种品牌,N,个故事,建筑理念,中轴龙脉,奥运龙湖,龙图腾,千年中轴龙脉,百年奥运梦想,“,中国世纪,”,“,图腾建筑,”,居住属性,藏品属性,平台属性,服务度,舒适度,安全性,生活方式,建筑精神,历史价值,稀缺性,建筑精神,历史价值,贵族气质,圈层认可,具有公众知名度而又低调,具有稀缺性特征最好是贵气,具备社交平台价值,具有良好的社会形象,安全的顶级场所,盘古是一件可以铭记史册的建筑作品！,在不可复制的地段，见证了伟大的事件，向世界展现了民族气魄。,但共同的目标是运营和营销的成功。,在过去的三年，,银泰中心和昆仑公寓,都基本实现了成功运作,对这两个案例的分析也许可以带给我们一些启发。,昆仑公寓,银泰中心,CBD,核心,燕莎核心,昆仑公寓,奥运核心,盘古大观,京城三大顶级豪宅,银泰中心,昆仑公寓,柏悦府,28,席：,40006000,万,/,套,公寓,23,席：,30005000,万,/,套,营销周期：三年,销售率：,96,营销周期：三年,销售率：,82,银泰中心,昆仑公寓,山之寓所,政经形势,硬件品质,软件品质,营销策略,银泰中心,昆仑公寓,经济繁荣期,投资和消费旺盛,楼市、股市暴涨,尚未限外政策令,经济繁荣期,投资和消费旺盛,楼市、股市暴涨,尚未限外政策令,CBD,黄金地段,全部世界知名团队设计建筑和室内,柏悦居和柏悦府,精装修、家具电器,选料考究、环保,凯悦国际酒店集团,大陆首家柏悦酒店,超五星贴身服务,价值理念：,高雅、精致、时尚、温馨、永恒、流畅,境外营销先导,提升形象和业绩,境内营销后续,境外中介、,老板人脉,和老带新为主要客户成交来源,燕莎中心地段,无限价设计标准,高科技安防系统,高科技生态系统,高科技智能系统,世界顶级品质精装,购买“昆仑”专名,昆仑饭店酒店管理,价值理念：,以彰显品质品味的艺术住宅孤品为荣,借助昆仑酒店的长期高端租住客户进行推介,利用私人聚会、,PARTY,等小型公关活动进行矜持展示宣传,案例的价值梳理,政经形势,硬件品质,软件品质,营销策略,银泰 昆仑,相近,相异,经济繁荣期,投资和消费旺盛,楼市、股市暴涨,尚未限外政策令,经济萧条期,投资和消费萎缩,楼市、股市暴跌,鼓励保障性住房,不可复制的地段,世界水准设计,传递中国精神气质,真材实料，科技感,顶级精装交付,不可复制的地段,世界水准设计,传递中国精神气质,真材实料，科技感,毛坯交付,空中四合院,无敌奥运景观,全球老牌知名酒店管理集团合作,依托酒店品牌提升项目知名度和形象,香港七星酒店管理公司,酒店管理品牌较新,客户认知需要过程,奥运伟大事件注入的历史内涵,境内外同时发力,注重高层管理者人脉延伸,注重圈层迂回营销,周期长且坚定不移,境内外同时发力,注重高层管理者人脉延伸,受奥运影响阶段封盘，产生营销断层,营销状态过于低调,传播不畅,盘古与案例的“异同之别”,我们对“相异之处”的理解,宏观形势,严重差异,现状：世界经济形势阴云密布，国内经济不振，市场缺乏信心，,宏观政策左右为难。,预判：此轮经济的调整将维持,2,3,年，,2011,年重回繁荣轨道。,08,年底,09,年初，短期趋势下行。,09,年中,2010,年，中期趋势走稳。,2010,年,2011,年，长期趋势回升。,看最新政策导向，,保障性住房,和,城市核心豪宅,市场风险最小,现状市场低迷，但本案极度稀缺，未来潜力巨大,我们对“相异之处”的理解,产品硬件品质,更胜一筹，略有补充,现状：产品硬件品质顶级，细节充满,“,故事,”,和,“,传奇,”,。比银泰和昆仑,更具有景观优势、规划优势、建筑形象优势。,补充：,建议打造由内而外的完整豪宅，变,毛坯为定制精装,。,真正让客户感受到的尊贵,华丽外衣下的,“,所见即所得,”,从,3000,万到如今的,4000,万,产品附加值的合理升级,中短期低迷市场下的挑战,适应豪宅市场发展的主流意识,开创定制精装豪宅的新时代,营造目标：包装定制理念，延续豪宅美梦,营造理念：有故事的人，住有故事的房子。,营造道具：,有故事的房子,艺术手册（光盘读物）,意大利设计大师不凡的盘古之行；,关于北京最贵房子的灵感迸发；,红酒的微醺，手稿的飘舞，创意的风暴；,材料的甄选，运送，装配,无数人付出的心血，全球智慧的结晶，跌宕起伏 的故事,构成了一段与房子的“相遇，相知，相随”,在现有样板间基础上，再增设另外两种风格。,四种样板间给客户充分选择空间。,买一套，做一套，交一套。,控制资金投入，灵活交房模式。,我们对“相异之处”的理解,产品软件品质,求同存异,现状：香港七星级酒店管理公司,品牌需要培育，项目短期无法借势营销，,服务内容尚待细化。,建议：,不放弃与全球知名酒店管理公司的合作，,力求共赢模式。,或者，完善七星酒店的推介资料，服务内,容和推广宣传。,借助七星酒店的开业运营，快速建立在北,京的品牌酒店地位。,酒店服务,通晓多国语言礼宾服务,私人管家服务,商务中心,24,小时开放,酒店区内宽带网络,机场轿车接送服务,洗熨及干洗服务,擦鞋服务,客房服务,(,每日两次,),大型停车提供,1400,个车位,精装与物管，两大关键,精装和物管，是顶级豪宅价值和服务档次的集中体现！,精装,调研显示所有顶级、中级豪宅都是精装交付，甚至家具和电器,全部配齐。给客户提供整套方案，所见即所得。,豪宅客户也欣,然接受这种方式，既能省去装修设计之苦，又能充分感受豪宅,所传递的价值感。,所以，精装是必备硬件之一。,物管,豪宅的物管对提升项目价值起关键作用。既是客户身份象征，,又是项目品牌的建立捷径。,全球性、高端性、影响力是选择酒,店管理公司的三大要素。,所以，物管是必备软件之一。,我们对“相异之处”的理解,营销策略,保留差异,现状：全球经济形势的整体不乐观，导致境外市场出现严重的,“,流动性,不足,”,，境外拓展不合时宜；,国内地产市场已出现严重观望态势，买方市场心理逐渐占优，,此时大规模的推广宣传势必,“,一去无回,”,，不必妄动。,建议：,立足国内市场，配合产品补强，采取有效营销模式积极接,触、挖掘具有消费能力的客户，市场回升方可顺水推舟，,实现营销业绩的实质性突破。,信心来源，完善补强,通过对银泰、昆仑的分析，可以发现这两个项目并没有绝对竞争优势，与本案相比，各有千秋，不存在明显差异。,从营销结果来看，可证明顶级豪宅存在市场空间，虽然都经历较长的周期，但仍然给予我们强烈的信心来源。,从营销过程来看，无论诉求何种卖点，都,“,贵在坚持,”,，这种坚定不移的态度最终会感染客户的购买行为。,顶级豪宅的价值体系堪称完美，其中,“,精装,”,和,“,物管,”,又是关键环节。,宏观,中观,微观,看经济,看行业,看项目,辩 证,转 化,改 良,准 备,坚 定,长期对中国经济有信心，短期谨慎乐观,经济周期循环往返，有起有落,长期对北京房价有信心，短期风险分化,顶端和低端价值守恒，普通产品降价,长期对盘古有信心，短期完善稳步推进,坚定不移，脚踏实地，软硬件兼备,“,百废”之际,“,待兴”之策,本案指导思想的确立,确立本案的指导思想,化险为夷,有人问,“,杜鹃不啼，而要听之啼，有何办法？,德川家康回答：,“,等待它啼。,”,等待不是死等。真正的等待，表面上按兵不动，迷惑敌人，其实利用这段时间，积极谋划，做好各种准备，时机成熟，就一跃而起，锁定胜利。,这就是德川家康的等待。,本案亦如此。,我们相信：盘古开天，必将登峰造极。,上篇小结,下部：运营篇,雄关漫道真如铁，而今迈步从头越。,客户属性,浅海型,挖井模式,本案营销策略,主动型,在运动中作战，在前进中完善,深海型,被动型,平台模式,直接营销,间接营销,分三个步骤走,坚定一种模式,迂回包抄,喜闻乐见,4000,万级,1000,万级,客户来源范围,全国、全球各地,全国、全球各地,从事行业,能源、金融、地产、制造,能源、金融、地产、制造,年龄,35,至,50,岁,35,至,50,岁,资产,类别,能量,价值观,消费观,2,3,个亿,2030,个亿,显富多于隐富,隐富多于显富,单一产业、经济领域,复合产业、政经双领域,1000,万级,客户属性,4000,万级,客户属性,追逐快钱意识，存在投机和暴富心理，锋芒毕露，仰望上流，急功近利。,看重长线财富回报，有投资和收藏偏好。低调，深藏不露，注重修养，重视意义。,注重物质表面的消费快感，看重功能、实用性，有明显的攀比、虚荣性消费心理。缺乏独立审美，消费易受外界影响。,注重物质带给精神的深层感受。看淡功能和实用性，看重品质、品味和品牌，消费心态有哲学高度。个性化审美，爱好独特。,浅海型客户,深海型客户,浅海型客户,深海型客户,购买实力：,10001500,万,/,套,购买实力：,3000,万,/,套以上,代表案例：星河湾、圣世一品、御金台、远洋公馆、置地公寓、三里屯,SOHO,、阳光上东、裘马都等。,代表案例：盘古大观、银泰中心、昆仑公寓。,营销模式：挖井模式,营销模式：平台模式,纵向单一体系,横向跨越体系,截然不同的两种营销模式,营销模式：挖井模式,营销模式：平台模式,单一产业,单一领域,单一客群,案例,:,三里屯,SOHO,瞄准能源产业，,聚焦山西、内蒙古，,近几年暴富老板群。,营销动作,外省目标人群拓展,搜寻客户名单短信、电话邀约,大众直效广告传播,贩卖特征,强颜欢笑,包抄迂回特征,喜闻乐见,复合产业,政经领域,多元客群,营销动作,寻找客户偏好平台圈层，深入合作,借力打力，不经意推介，潜引默化,整合多种宣传形势不断渗透,不同模式的深入解析,把握轨迹，确立营销核心,我们的客户是谁？,世界企业集团高管、中国卓越的企业家、超级明星、顶级艺术家等,他们有什么特点？,巨富，掌握广泛资源和人脉，坚信自我判断，闲余资金随兴趣爱好流转。,他们会在什么场合出现？,经济年会、财富论坛、艺术品及奢侈品拍卖现场、慈善晚宴、百富榜单,他们会接受什么样的邀请？,与兴趣爱好相关的，与工作相关的，尊贵的、迂回的、安全的、委婉的。,把握三大轨迹：事业轨迹、生活轨迹和爱好轨迹。,营销推广的核心：迂回包抄、喜闻乐见、投其所好。,艺术品收藏,证券、金融产品,奢侈品,拍卖行业平台,平台模,式,行业整合,收藏家 艺术家,投资家 企业家,金融家 鉴赏家,生活品味家,财经类行业平台,奢侈品行业及,百富榜单平台,同,一,身,份,不,同,标,签,整合“平台”，寻找“客户”,中短期的营销战略,坚定一种模式，分三个步骤走,大原则,符合经济周期，策略步步为营，形象逐级提升,形象完善,形象升级,形象重塑,营销策略步骤,08.12,09.3,时间,下行期,筑底期,反弹期,09.8,市场,印记,执行,细案,经济,周期,产品,支撑,销售道具,团队建设,鉴赏流程,经济年会,拍卖合作,奢侈品展,榜单直投,媒体鉴赏,机构买家,境外拓展,创新售楼处,业态引导,定制精装交付,补充装备,潜水微波,出水芙蓉,营销,策略,第一阶段,第二阶段,第三阶段,酒店试住,第一阶段,:,补充装备,补充销售道具、组建高素质的销售团队。通过售楼处的创新打造为崭新的看房鉴赏流程提供产品支持，从而实现项目形象的完善目标。,产品线,营销线,打造创新售楼处,销售道具,销售团队,销售道具,打造创新型售楼处,开创京城首个,“,空中四合院,”,售楼处（预备为顶级私人会所）,北京唯一,震撼体验,高附加值,硬件属性,客户感受,软件属性,顶级私人会所，豪宅价值的终极体现,空中四合院，私人会客厅,根据我们对销售人员的访谈，本案的社交属性大于居住属性。客户将在这里,接见重要的客人，组织朋友间的聚会，甚至重要生意的洽谈,。公寓不能完全满足这一功能需要。空中四合院后期作为顶级会所，将把这种,个性化高端业态引入价值体系,之中。,实现对公寓的终极提升,。,看房鉴赏流程重新设定,根据客户心理体验设置鉴赏流程，高潮迭起，流连忘返,大堂准入,样板鉴赏,空中震撼,门槛设定,渐入佳境,极致体验,升,级,升,级,销售道具,建立高品质包装体系，感性与理性相结合,感性,理性,样板艺术手册,宣传片,礼品,技术楼书,形象楼书,销售团队的打造,目标建立一支形象好、素质高、专业过硬的顶级销售团队,建立原则,招聘来源,组织构架,专业培训,外观形象优良,气质高雅,具有语言优势,最好高端楼盘经验,稳定性强,五星级酒店经理,北京豪宅销售精英,海归学子,亚豪内部优秀员工,68,人的销售团队,分两组竞争上岗,设销售经理一名,营销总监两名,分管策划和销售,总经理负责制,项目产品培训,区域发展培训,客户心理培训,销售技巧培训,建筑风水培训,奢侈品培训,高贵生活方式培训,服务礼仪培训,语言沟通培训,团队合作培训,1,月开始组建团队，培训至,09,年,3,月进场,通过针对性培训，培养客户角度思考问题，解决问题,力求团队长期打造，使之渐入佳境。,两个层面提供金融理财服务,金融理财，替客户着想，规避风险,精算顾问,聘请高级精算师对销售团队进行专向培训。根据世界城市的豪宅走势类比本案长远价值，辅助客户的金融理财规划，有效配置财富。,限外政策规避,对持有外币的特殊客户，通过设立公司购买，协助客户购入股权的方式规避,“,限外政策,”,的限制。金融方式，探索灵活交易模式。,第二阶段,:,潜水微波,横向展开各种平台，深入合作渗透有效圈层。以迂回包抄，耳濡目染的方式使客户对产品实现潜引默化的深刻体验。通过对综合体业态的有意引导，打造整体氛围统一的升级形象。,产品线,营销线,业态引导,经济年会,拍卖行合作,奢侈品牌合作,榜单直投,酒店试住,引导业态，共荣氛围，连接平台,命题：龙廊如何带动高贵人气？,现状：大经济背景下，龙廊存在招商难度，短期难以形成规模效应。,世界顶级奢侈品牌被各大高档百货争夺，纷纷进驻成熟商圈。,策略：,中短期采取,“,弹性商街定位,”,，辅助整体氛围，带动提升公寓品质。,创意：,北京第一个艺术品展示交易龙廊,艺术龙廊,引导业态，共荣氛围，连接平台,创意一：北京范曾大师艺术馆座落,“,龙廊,”,引导业态，共荣氛围，连接平台,创意二：北京黄永玉大师艺术馆座落,“,龙廊,”,2008,年，黄永玉获得中国首个,“奥林匹克艺术奖”,获奖作品,引导业态，共荣氛围，连接平台,创意三：世界知名画廊座落,“,龙廊,”,纽约佩斯画廊、霍华德画廊、法国玛格画廊等世界顶级画廊引入。,引导业态，共荣氛围，连接平台,命题：如何共荣写字楼和七星酒店？,现状：写字楼开始招租，七星酒店刚刚开业。两种业态的运营将对公寓,的营销施加助力。,策略：,借力打力，利用酒店入住高端人士和写字楼的顶级商务客户为,公寓吸引高质量客源。,建议：,整合业态空间，穿插利用场地，共荣氛围，共聚人气。,由此，形成综合体业态有机融合，从而扩大客户吸引面！,七星级酒店试住策略,通过七星酒店试住，带来双重营销效应,500,强企业主,未来七星酒店客户的高端性是无需置疑的。这部分客户同时也具有公寓的购买力。由于事业的需要，客户势必和顶级酒店关系密切。试住策略的核心是：,借助试住酒店的平台，吸引优质客户，渗透公寓营销和酒店的推广。,发出试住邀请,下榻七星,感受尊贵,酒店推广,公寓营销,写字楼招租策略,通过写字楼招租，扩大市场认知度，有益补充公寓客户,写字楼,招租启动,写字楼推广,亚豪招租团队,扩大项目认知度,融入公寓营销流程,写字楼,顶级商务客户,招租进驻,公寓,顶级公寓客户,持续渗透吸引,七星酒店,顶级商旅客户,下榻酒店,龙廊 艺术空间的“暖场”效应,商务客户,公寓客户,酒店客户,业态氛围互为营造流程,经济年会,时间,地点,财经,年会,2004,2004,年,2,月,17,日,北京东方君悦大酒店,财经,年会,2005,2005,年,1,月,18,日,北京东方君悦大酒店,财经,年会,2006,2005,年,12,月,12,日,北京中国大饭店,财经,年会,2007,2006,年,12,月,11,日、,12,日,北京东方君悦大酒店,财经,年会,2008,2007,年,12,年,10,日、,11,日,北京,JW,万豪大酒店,财经,年会,2009,2008,年,12,年,11,日、,12,日、,13,日,北京,JW,万豪大酒店,财经,年会,2010,2010,年,盘古七星级酒店,财经,年会是以,财经,年刊为基础，于每年年底举行的大型国际财经界盛会。年会以,“,预测与战略,”,为永恒主题，探讨未来一年的经济形势和战略规划，评论时事热点，解读国策趋势，分析产业前景。,与,财经,杂志深入合作，聚焦顶级人群,举办场地,财经,年会以七星级酒店为主举办场地,合作形式：,顶级,PRATY,刊物夹册直投,场地包装宣传,设置样板鉴赏,合作形式,与,“,中国企业家俱乐部,”,合作，连接一个阶层的生意与生活,经济年会,举办场地,中国企业家,领袖年会,以七星级酒店为主举办场地,合作形式：,俱乐部,PRATY,刊物夹册直投,场地包装宣传,设置样板鉴赏,合作形式,牵手,“,经济观察报,”,，长期合作共建双赢,经济年会,经济观察报年会,最受尊敬的企业评选,经济观察报,-2007,年度观察家年会在北京万豪,大酒店隆重召开。年会邀请多位学者和知名,企业家从经济、法制、文化等各方面作年度,精彩演说，获得社会广泛的影响力。,“,最受尊敬,”,部分标准,：,企业的某项主营业务至少要进入行业前,10,名；企业每年的营业额最近连续,3,年在,5,亿元以上。,举办场地,经济观察报年会,年会及,最受尊敬企业评选,以七星级酒店为主举办场地,合作形式：,冠名宣传,报刊夹册直投,会场包装,设置样板鉴赏,合作形式,冠名,“,CCTV,中国经济年度人物颁奖盛典,”,，构架顶级人物桥梁,经济年会,候选人评选,财富论坛,颁奖盛典,榜单,DM,直投,提供会场,冠名传播,与全球顶级奢侈品牌进行合作，匹配盘古顶级形象,奢侈品牌合作,劳斯莱斯、布加迪威龙、宾利是世界名车，除了身份与地位的象征外，还因为其限量发售从而具有非常高的收藏价值,除汽车外，我们可以与私人游艇、私人飞机等奢侈品协会进行合作，用顶级奢侈品匹配盘古顶级形象,七星酒店,为到访宾客提供晚宴宴会、住宿地点,合作形式：,名车巡展场地（大堂）,场地包装,晚宴邀请,宣传联合冠名,合作形式,北京翰海拍卖行、北京华辰拍卖行、北京嘉德拍卖行、北京荣宝拍卖行、北京保利拍卖行,都是北京知名的大型拍卖行，可以与本案品质形成呼应。,目前上述五大拍卖行在北京均举办大型拍卖会，具有很大影响力，并且有相当一部分参加竞拍的人群具有购买本案的能力，所以我司希望可以与大型拍卖行进行积极合作，将这一部分财富人群引入盘古。,与顶级拍卖行形成合作，形成财富的完美嫁接,拍卖行合作,北京嘉德,秋季拍卖,预展时间：,2008,年,11,月,7,日,-9,日,拍卖时间：,2008,年,11,月,10,日,-12,日,地点,：,北京嘉里中心酒店,北京荣宝,秋季拍卖,预展时间：,2008,年,12,月,4-6,日 拍卖时间：,2008,年,12,月,7,日 地点：,北京亚洲大酒店,北京瀚海,秋季拍卖,预展时间：,2008,年,12,月,3,日 拍卖时间：,2008,年,12,月,4,日 地点：,北京嘉里中心饭店 二层宴会厅,北京华辰,秋季拍卖,预展时间：,2008,年,12,月,12-14,日 拍卖时间：,2008,年,12,月,15,日 地点：,北京诺富特和平宾馆,上述为北京四大拍卖行秋季拍卖会地点及时间，我们如果可以与其形成合作将拍卖地点和预展地点移至盘古，就可以形成财富阶层与本案的完美嫁接,北京保利,秋季拍卖,预展时间：,2008,年,12,月,1,日 拍卖时间：,2008,年,12,月,4-6,日 地点：,北京励骏酒店,七星酒店,收藏家,俱乐部,合作形式：,拍卖会场（龙首祖原堂）,拍卖预展地（龙廊商业）,拍卖邀请夹页,晚宴邀请,样板鉴赏邀请,合作形式,场地效果示意,与胡润公司深度合作，瞄准中国财富阶层最顶峰,榜单合作,杜双华,荣智健,胡润百富榜被广泛认为是追踪记录中国企业家群体变化的权威机构。,“,百富榜,”,的创制者胡润，,1999,年，创造了这一独特的媒体平台。旗下包括双月刊,胡润百富,杂志以及所举办的系列活动。,七星酒店提供,高端宴会、品鉴会邀请、论坛场地,合作形式：,慈善拍卖（龙首祖原堂）,百富刊物直投,财富榜单直投,高端宴会邀请,四合院鉴赏邀请,合作形式,谈笑有鸿儒，往来无白丁,一言以蔽之，此阶段目标在于,让财经界、艺术界的高端人士把盘古作为经常出入的场所，察之、赏之、倾之、喜之，从而,“,买之,”,。,用,“,持之以恒，滴水穿石,”,的精神贯之。,第三阶段,:,出水芙蓉,借助经济启稳之际，扩大项目知名度，适度加大推广宣传力度。境外拓展和集团购买作为补充手段。完成定制精装样板四种风格，内外兼修，重塑形象，打造京城第一“豪”。,产品线,营销线,完成定制精装样板,媒体鉴赏会,境外拓展,机构买家,定制精装样板绽放,主题风格一：建筑大师的家,定制精装样板绽放,主题风格二：音乐大师的家,定制精装样板绽放,主题风格三：艺术收藏家的私人博物馆,定制精装样板绽放,主题风格四：国际金融家,媒体鉴赏会,以盘古大观的精装样板间为鉴品，如邀请中房协、房地产知名媒体、财经类知名媒体以及业内精英人士共赴现场鉴赏产品，扩大口碑传播面。,与知名媒体互动，传播知名度和美誉度,举办场地,媒体鉴赏会以四大样板间为主举办场地,合作形式：,顶级,PARTY,邀请主流媒体及业内人员,设置样板鉴赏,样板间作为节目录制场地,合作形式,世界级建筑，走出国门，吸纳全球客户,境外拓展,作为一个顶级豪宅公寓，其客户构成中的境外购买者应占到最少,30,的比重。,境外营销活动主要在香港、澳门举行。其他国家的客户拓展可以选择寻求与境外高端客户有联系的政府部门进行合作，诸如使馆部门、统战部门、外交部门等。,世界级建筑，走出国门，吸纳全球客户,境外拓展,作为一个顶级豪宅公寓，其客户构成中的境外购买者应占到最少,30,的比重。,境外营销活动主要在香港、澳门举行。其他国家的客户拓展可以选择寻求与境外高端客户有联系的政府部门进行合作，诸如使馆部门、统战部门、外交部门等。,世界级建筑，走出国门，吸纳全球客户,境外拓展,作为一个顶级豪宅公寓，其客户构成中的境外购买者应占到最少,30,的比重。,境外营销活动主要在香港、澳门举行。其他国家的客户拓展可以选择寻求与境外高端客户有联系的政府部门进行合作，诸如使馆部门、统战部门、外交部门等。,世界级建筑，走出国门，吸纳全球客户,境外拓展,作为一个顶级豪宅公寓，其客户构成中的境外购买者应占到最少,30,的比重。,境外营销活动主要在香港、澳门举行。其他国家的客户拓展可以选择寻求与境外高端客户有联系的政府部门进行合作，诸如使馆部门、统战部门、外交部门等。,世界级建筑，走出国门，吸纳全球客户,境外拓展,作为一个顶级豪宅公寓，其客户构成中的境外购买者应占到最少,30,的比重。,境外营销活动主要在香港、澳门举行。其他国家的客户拓展可以选择寻求与境外高端客户有联系的政府部门进行合作，诸如使馆部门、统战部门、外交部门等。,世界级建筑，走出国门，吸纳全球客户,境外拓展,作为一个顶级豪宅公寓，其客户构成中的境外购买者应占到最少,30,的比重。,境外营销活动主要在香港、澳门举行。其他国家的客户拓展可以选择寻求与境外高端客户有联系的政府部门进行合作，诸如使馆部门、统战部门、外交部门等。,世界级建筑，走出国门，吸纳全球客户,境外拓展,作为一个顶级豪宅公寓，其客户构成中的境外购买者应占到最少,30,的比重。,境外营销活动主要在香港、澳门举行。其他国家的客户拓展可以选择寻求与境外高端客户有联系的政府部门进行合作，诸如使馆部门、统战部门、外交部门等。,世界级建筑，走出国门，吸纳全球客户,境外拓展,作为一个顶级豪宅公寓，其客户构成中的境外购买者应占到最少,30,的比重。,境外营销活动主要在香港、澳门举行。其他国家的客户拓展可以选择寻求与境外高端客户有联系的政府部门进行合作，诸如使馆部门、统战部门、外交部门等。,世界级建筑，走出国门，吸纳全球客户,境外拓展,作为一个顶级豪宅公寓，其客户构成中的境外购买者应占到最少,30,的比重。,境外营销活动主要在香港、澳门举行。其他国家的客户拓展可以选择寻求与境外高端客户有联系的政府部门进行合作，诸如使馆部门、统战部门、外交部门等。,世界级建筑，走出国门，吸纳全球客户,境外拓展,作为一个顶级豪宅公寓，其客户构成中的境外购买者应占到最少,30,的比重。,境外营销活动主要在香港、澳门举行。其他国家的客户拓展可以选择寻求与境外高端客户有联系的政府部门进行合作，诸如使馆部门、统战部门、外交部门等。,世界级建筑，走出国门，吸纳全球客户,境外拓展,作为一个顶级豪宅公寓，其客户构成中的境外购买者应占到最少,30,的比重。,境外营销活动主要在香港、澳门举行。其他国家的客户拓展可以选择寻求与境外高端客户有联系的政府部门进行合作，诸如使馆部门、统战部门、外交部门等。,世界级建筑，走出国门，吸纳全球客户,境外拓展,作为一个顶级豪宅公寓，其客户构成中的境外购买者应占到最少,30,的比重。,境外营销活动主要在香港、澳门举行。其他国家的客户拓展可以选择寻求与境外高端客户有联系的政府部门进行合作，诸如使馆部门、统战部门、外交部门等。,世界级建筑，走出国门，吸纳全球客户,境外拓展,作为一个顶级豪宅公寓，其客户构成中的境外购买者应占到最少,30,的比重。,境外营销活动主要在香港、澳门举行。其他国家的客户拓展可以选择寻求与境外高端客户有联系的政府部门进行合作，诸如使馆部门、统战部门、外交部门等。,世界级建筑，走出国门，吸纳全球客户,境外拓展,作为一个顶级豪宅公寓，其客户构成中的境外购买者应占到最少,30,的比重。,境外营销活动主要在香港、澳门举行。其他国家的客户拓展可以选择寻求与境外高端客户有联系的政府部门进行合作，诸如使馆部门、统战部门、外交部门等。,世界级建筑，走出国门，吸纳全球客户,境外拓展,作为一个顶级豪宅公寓，其客户构成中的境外购买者应占到最少,30,的比重。,境外营销活动主要在香港、澳门举行。其他国家的客户拓展可以选择寻求与境外高端客户有联系的政府部门进行合作，诸如使馆部门、统战部门、外交部门等。,举办场地,与政府机构合作的由内而外的拓展活动举办场地以龙首和七星级酒店为主,合作形式：,海外路演,联合公关活动,产品推介会,代理行资源合作,政府机构合作,合作形式,机构买家,香港投资机构云集，随着政府,“,救市,”,呼声渐高，众多蛰伏已久的世界级资金也开始了对内地楼市的谋略。对这些机构而言，中国楼市大调整正是其进入中国抄底的好时机；且本案有与投行合作的成功案例；,与国际投行机构接触，实现资金与优质资产的结合,我们认为盘古后续工作不仅仅是营销的推动，业态的整合、引导也是助推项目成功的关键要素。,奥运之后，处于区域的青黄不接期，媒体的关注和人气存在大幅度的下降。此刻，我们自身的,“,暖场,”,工作,变得尤为重要。,给商业、写字楼和酒店带来人气,，也就成为公寓营销的有力依托。,在产品方面，力求打造,由表及里，由内而外,完全意义的顶级豪宅。,同时，在营销策略上，我们根据豪宅客户的细分属性，采用平台式,“,迂回包抄,”,的营销模式,，旨在,“,借物而言它,”,，,使客户不经意间，潜引默化的体验产品的精髓，从而感染其消费行为。,这是一个需要耐心培育的长期工作。,下篇小结,以上，是我们的一些思考和中短期操作的思路，尚未完善之处希望可以得到郭先生的指正。,在这次提报之前，传来再度降息的消息。可以看出中央政府挽救经济的决心和力度。,同时，我们获知温总理召集房地产协会和开发商，旨在了解行业处境并讨论完善,10,号文的细则推出事宜。这都是在朝有利于市场的方向发展着。,结语,08,年即将过去，我们憧憬,09,年与盘古再造辉煌。再次表达谢意！,