北京温榆河地块前期策划.ppt

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环,四 环,万和公馆,京 承 高 速,机 场 高 速,1.1,区位条件,项目位置,远洋,LA VIE,15,号线孙河站,温 榆 河,1.1,区位条件,项目位置,孙河组团位于朝阳区孙河乡，京密路西侧，机场南线高速北侧，紧邻地铁,15,号线孙河站，交通便利。,孙河组团距离东北五环五元桥约,6,公里，距离首都国际机场仅,8,公里；,项目距离我司万和公馆约,7,公里，距离远洋,LA VIE,仅约,3.5,公里。,五元桥,孙河组团,机场南线高速路,京 承 高 速,京 密 路,地铁,15,号线,东北五环,万和公馆,远洋,LA VIE,6,1.1,区位条件,项目位置,机场南线高速路,京 密 路,15,号线孙河站,地块位置,2012,年,9,月龙湖获取地块,建面,72923,容积率,1.1,楼面地价,20158,1.3,项目四至及现状,项目建设用地内有一排高压线杆横穿项目用地，北侧有一排通讯线杆，北侧代征道路内有部分高压线杆及通讯线杆，宗地南侧有土堆；,项目“六通一平”（无通热）供地。,4,1,2,3,5,6,1,6,5,2,3,4,西边界,温榆河,地块内部,地铁孙河站,南边界,京密路,1.4,项目背景,挂牌信息,项目背景信息,竞价时间,2013,年,1,月,10,日,9:00,1,月,24,日,15:00,（竞买申请截止到,1,月,23,日,15:00,）,保证金,共计人民币,3.8,亿元（,1,月,23,日,15:00,前交纳）,起始价,人民币,12.35,亿元（合楼面地价,19065,元,/,平方米），其中一级开发建设补偿费,119837.45,万元,付款进度,1,月,23,日支付竞买保证金，后续土地款,2,月上旬支付,供地进度,签订,土地开发建设补偿协议,且竞得人付清全部土地开发建设补偿费后,5,个工作日内，朝阳区分中心向竞得人提供具备,“,三通一平,”,条件的宗地；朝阳区分中心承诺最迟在本项目全面竣工前完成代征市政道路城市支路及支路下自来水、中水、雨水、污水、电力、燃气等管线的建设工作。,竞价说明,设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，转为在此价格基础上竞公共租赁房面积；竞报公共租赁住房起始竞报面积为,1000,，公共租赁房套型面积控制在,60,平米以内，政府回购价格为,6500,元,/,平方米,开发要求,签订,国有建设用地使用权出让合同,后一年内开工，从约定的开工日期起三年内竣工,11,第二部分,2.1,城市房地产市场分析,2.2,区域房地产市场分析,2.3,项目周边竞争分析,联排,2.4,重点对标项目分析,联排,2.5,项目周边竞争分析,平墅,2.6,重点对标项目分析,平墅,2.7,市场分析小结,房地产市场分析,2.1,城市房地产市场分析,量价走势,整体市场全面复苏，成交量同比大幅增长，价格走势平稳,成交量回暖，同比增幅较大超,60%,：,2012,年前,11,个月,北京市商品住宅成交,81783,套，共计,985,万平米，同比增长,61%,。自,2012,年,3,月成交量保持稳定增长，整个市场呈现出上扬趋势。,价格走势平稳，同比微降,4%,：,2012,年前,11,个月,住宅市场成交价格,20734,元,/,平米，同比下降,4%,，全年价格走势平稳。,各面积区间成交价格：,120,平以下成交均价,16818,元,/,平米，同比降,2%,；,120-180,平,21111,元,/,平米，增,2%,；,180,平以上,31000,元,/,平米，增,2%,。同时，,120,平以上产品成交价高于,120,平以下产品,46%,。,数据来源：北京市房地产交易管理网，数据统计截止,2012,年,11,月,30,日,数据包含住宅、公寓、别墅,2.1,城市房地产市场分析,成交结构,2012,年市场需求依然以首置首改产品为主，改善需求大幅释放，,120-180,平改善类产品成交同比增,81%,，远超全市平均水平,成交结构：,120,平以下首置产品成交比例趋于稳定，保持占总量,50%,上下；,120-180,平首次改善产品成交比例明显增加，由去年同期的,24%,上升至今年的,29%,，同比增幅约,16%,；,180,平以上二次改善产品成交比例下降严重，由去年同期的,27%,下降至几年的,22%,，同比降幅近,20%,。,66%,81%,33%,数据来源：北京市房地产交易管理网，数据统计截止,2012,年,11,月,30,日，数据包含住宅、公寓、别墅,2.1,城市房地产市场分析,库存结构,库存以,120,平以下刚需及,180,平以上高端别墅类产品为主，,120-180,首次改善类产品库存压力相对较小,存量情况：,目前存量,55386,套，,778,万平米，按目前北京市月均去化速度，去化周期,7,个月。,存量结构：,120,平以下首置产品占,35%,，,120-180,平首次改善产品占,30%,，,180,平以上二次改善产品占,40%,。,存量变化趋势：,近三年中，,2011,年存量最大，,2012,年同比下降,20%,。其中，,120,平以下产品同比下降,22%,，,120-180,平下降,24%,，,180,以上下降,14%,。,数据来源：北京市房地产交易管理网，为数据统计的一致性各年份截止,2012,年,11,月,30,日，数据包含住宅、公寓、别墅,2.2,区域房地产市场分析,量价走势,成交价平稳上涨（,4%,），已突破,33000,元,/,平米，成交量同比增涨,37%,2012,年前,11,个月朝阳区商品住宅成交,11766,套，共计,166,万平米，同比增长,37%,，占北京市成交量,17%,。,2012,年前,11,个月住宅市场成交价格,33695,元,/,平米，同比上涨,3%,，全年价格微涨。,数据来源：北京市房地产交易管理网，数据统计截止,2012,年,11,月,30,日，数据包含住宅、公寓、别墅,2.2,区域房地产市场分析,成交结构,区域成交以改善型需求产品为主，刚需外溢远郊及其他环城区域，且改善产品溢价更高,成交结构：,2012,年朝阳区,120,平以下首置产品占,29%,，,120-180,平首次改善产品占,39%,，,180,平以上二次改善类产品产品占,32%,。,120,平以上产品增幅,47%,。,成交变化趋势：,120,平以下同比增长,20%,；,120-180,平同比增,89%,，,180,平以上同比增,14%,。,不同产品溢价能力：,120,平以下成交均价,27424,元,/,平米，同比增,11%,；,120-180,平,30735,元,/,平米，持平；,180,平以上,42973,元,/,平米，增,20%,。同时，,120,平以上产品成交价高于,120,平以下产品,32%,。,20%,89%,14%,数据来源：北京市房地产交易管理网，为数据统计的一致性各年份截止,2012,年,11,月,30,日，数据包含住宅、公寓、别墅,2.2,区域房地产市场分析,库存结构,库存量较低，按今年月均去化速度，剩余库存将在,10,个月内去化完毕,存量情况：,目前存量,8393,套，,136,万平米，占北京市存量,17%,。,存量结构：,120,平以下首置产品占,25%,，,120-180,平占,25%,，,180,平以上占,50%,。,存量变化趋势：,近三年中，存量持续下降，,2012,年同比下降,38%,。,120,平以下产品同比下降,19%,，,120-180,平下降,43%,，,180,以上下降,21%,。,数据来源：北京市房地产交易管理网，数据统计截止,2012,年,11,月,30,日，数据包含住宅、公寓、别墅,2.2,区域房地产市场分析,北京别墅市场量价走势,2012,年与,2011,年相比成交均价略有下降（,7%,），均价为,20914,元,/,平米，成交量同比增涨,43%,，以价换量成为,2012,年各大开发商的主要策略。,2012,年前,12,个月北京别墅市场共成交,2913,套，月均去化,242,套，共计,102,万平米，与去年相比增长,43%,，占北京整体住宅市场的,8%,。,2012,年前,12,个月住宅市场成交价格,20914,元,/,平米，与去年相比价格下降,7%,。,2.2,区域房地产市场分析,北京别墅市场成交结构,别墅成交以,300-400,平米产品为主，,300-350,平米成交量同比增长近一倍，传统别墅区昌平区和顺义区成为成交的主要区域，朝阳区成交价格较高。,成交结构：,2012,年北京别墅市场,350-400,平的成交量最大，占,20.25%,；其次为,300-350,平，占,15%,。,成交变化趋势：,与,2011,年相比，,250-300,平同比增长,144%,，,300-350,平同比增,93%,。,2012,年别墅市场成交区域特征,2.2,区域房地产市场分析,北京别墅库存结构,库存量保持平稳，主要库存区域集中在昌平区，顺义和朝阳区为其次。,存量情况：,目前存量,4503,套，,183.59,万平米，占北京市商品住宅存量,2%,，去化周期约,18,个月。,存量区域结构：,存量最大的区域为昌平区，占,20.67%,，其次为顺义，占,13.54%,，朝阳占第三。,存量变化趋势：,近二年中，存量持续增加，,2011,年同比减少,9%,，其中朝阳区增加了,5%,。,2012,年别墅区域库存特征,北五环近两年典型住宅用地成交情况一览表,项目周边成交土地主要集中在来广营地区，其中望京区域楼面地价高、高端产品较多；,2011,年,12,月份与,2012,年,2,月份出让的两宗来广营地块均以底价成交，楼面地价,13000,元,/,。,项目最具可比性地块为,2012,年,9,月份出让的孙河北甸西村地块，成交价达到,20158,元,/,平米，溢价率,9%,。,2.2,区域房地产市场分析,序号,宗地位置,规划建筑面积,(,平方米,),楼面地价（元,/,）,溢价率,交易,成交日期,成交价,受让单位,方式,(,万元,),1,朝阳区孙河乡北甸西村,72900,20158,9%,挂牌,2012,年,9,月,26,日,147000,龙湖地产,2,朝阳来广营乡,189256,13039,0%,挂牌,2012,年,2,月,14,日,237000,招商、九龙仓,3,朝阳来广营乡,283800,13067,0%,挂牌,2011,年,12,月,16,日,306715,融创、中化方兴,4,海淀西二旗,141368,7186,-,招标,2011,年,10,月,20,日,101590.9,北京威凯建设发展有限责任公司,5,海淀西三旗,136046,7423,19%,挂牌,2011,年,7,月,18,日,101000,北京金隅程远,6,顺义区后沙峪镇,20200,8020,-,招标,2011,年,2,月,22,日,16240.5,北京市安达房地产开发公司,京承高速,京平高速,1,2,3,4,5,6,北五环,22,2.3,项目周边竞争分析,竞争项目选定标准,本案地块基本指标,建筑面积：,64777,容积率：,1.1,起始楼面价：,1.9,万,/,本案地块初步定位设想,产品类型：,联排、平层大宅,预计售价：,5-5.5,万,/,以市场上，销售均价在,5-5.5,万,/,的,联排,和,平层大宅,产品做为重点竞争项目,2.3,项目周边竞争分析,竞品联排区域分布,润泽庄园,.,墅郡,，英式联排，,1800,万,/,套起,396-460,中海,9,号公馆,，英式联排，均价,3.6,万,/,，户型,410-430,金科王府,，法式联排，,1400,万,/,套起，户型,550-700,京基鹭府,，英式联排，,1300,万,/,套起，户型,410-520,远洋天著,，法式联排，,800,万,/,套起，户型,260-370,华润润西山,，地中海联排，,1600,万,/,套起，户型,530-650,誉皇殿,，法式联排，,1200,万,/,套，户型,380,2.3,项目周边竞争分析,中海九号公馆,金科王府,京基鹭府,产品形式：联排、独栋,面积区间：,550-700,平米,容积率：,0.68,产品形式：联排、双拼、独栋,面积区间：,340-520,平米,容积率：,0.66,远洋天著,建筑形式：联排,面积区间：,375-560,平米,容积率：,0.9,华润,润西山,建筑形式：联排,面积区间：,470,平米,容积率：,2.0,润泽庄园,墅郡,产品形式：联排,面积区间：,396-460,平米,容积率：,0.7,产品形式：联排,面积区间：,420,平米,容积率：,0.8,誉天下,建筑形式：联排、独栋,面积区间：,380,平米,容积率：,0.98,2.3,项目周边竞争分析,25,从去化率看，最高的是华润润西山、誉皇殿、远洋天著、金科王府，其中远洋天著二期去化率高，金科王府是由于推售房源少，从真实去化率看，依次为,润西山、誉皇殿、远洋天著,；,从售价看，,金科王府,最高，其次为,润泽庄园,墅郡、中海九号公馆,；,套均总价上看，金科王府最高，远洋天著最低，其他项目多集中于,13001800,万,区间中；,项目名称,去化周期,（月）,供应套数,成交套数,库存套数,去化率,月均,去化套数,成交均价,均总价,(,万,),远洋天著,14,245,111,134,45.31%,7.93,27823,991,金科王府,14,12,5,7,41.67%,0.36,45163,1600,京基鹭府,14,169,46,123,27.22%,3.29,30244,1370,润泽庄园,墅郡,10,79,24,55,30.38%,2.4,43778,1788,中海九号公馆,11,82,29,53,35.37%,2.42,36576,1493,华润,润西山,14,47,38,9,80.85%,2.71,26786,1521,誉皇殿,24,456,316,140,69.30%,13.2,23990,1450,地处国奥核心别墅板块，享受城市配套,地处北五环顾家庄板块，区域内六纵三横轨道交错，并配有三条地铁线，全方位立体交通网；,园区内配有华润万家超市，福福奈特洗衣店等多家商超，朝阳实验小学在此也设立分校，配套完善。,新英格兰建筑风格，体现建筑的庄重感：,坡屋顶设计体现浓重英格兰风情；,采用纯进口屋面瓦、石材等顶级设施配置；,赠送体系：,赠送面积：,花园面积：,70-300,平米地上及下沉庭院面积、,阁楼及露台：顶层赠送,15,平米露台及,55,平米阁楼,地下一层和一层挑空，赠送,30,平米挑空面积；,赠送设备：私家电梯、中央空调,产品亮点：,地下一层和一层挑空，赠送,30,平米挑空面积；,8.1-8.7,米超大面宽奢侈享受；,整个园区采用全地下停车系统，包括访客车位。,2.4,重点对标项目分析,润泽庄园,墅郡,品牌房企、城市别墅，未来发展潜力巨大,紧邻西四环，地铁,9,号线郭公庄站,500,米；、,万寿路南延线将区域与周边丽泽商圈、北京南站商圈、金融街商圈等直线相连；,与中关村科技园、总部基地临近，周边发展潜力巨大；,英式新伊丽莎白皇家风格，体现建筑奢华和精致感,造型对称，圆形及八角形尖小塔设计设计，突出精致感,采用纯进口干挂石材等顶级设施配置；,赠送体系：,赠送面积：挑空赠送,40,平米空间；赠送,80,平米左右下沉庭院及花园；,赠送,5000,元,/,平米精装修：,材料选择：高级铝包木入户门，配指纹密码锁；,壁纸及屋内石材均选用高级进口材料，,赠送亮点：三菱电机或其他同档次品牌家庭式中央空调；采暖、排气、照明三合一“浴霸”,产品亮点：,270,度飘窗设计，增加客厅明亮度；,5,室,5,厅,4,位设计，使空间合理利用；,玄关设计，减少风水的影响；,人车分流，直接入户，包括访客车位,2.4,重点对标项目分析,中海九号公馆,地处奥北核心区域，紧邻未来科技城，未来升值潜力巨大,项目坐落于昌平区北七家镇中心，地处配套成熟的城市别墅区内；,项目东侧毗邻未来科技城，成为中国乃至世界上创新人才最密集、创新活动最活跃、创新成果最丰富的区域之一。,英式都铎建筑风格，体现建筑的厚重、大气及奢华感：,全石材外立面；,坡屋顶设计，体现建筑特点；,赠送体系：,赠送面积：,花园面积：,70-150,平米地上花园；,地下空间：,50,平米车库，,100,平米地下室；,地上空间：赠送,80,平米挑空；,赠送设备：电梯、中央空调、地暖,产品亮点：,一、二层挑空设计，增加室内面积；,10,米超大面宽奢侈享受；,整个园区采用全地下停车系统，包括访客车位。,2.4,重点对标项目分析,京基鹭府,地处奥北核心区域，周边自然资源丰富,金科王府项目位于北京市昌平九华山庄向东,300,米，传统的小汤山温泉度假区核心位置；南侧紧邻北六环，东距京承高速,3,公里；,在项目周边，遍布成熟居住社区和高档休闲设施，如纳帕溪谷、龙脉温泉度假中心、小汤山疗养院、九华山庄等,法式宫殿建筑风格，体现尊贵感：,全进口葡萄牙产太阳金石材立面；,赠送体系：,赠送面积：,花园面积：,80-240,平米花园；,地下空间：,150-280,平米地下室；通过外延地下空间的方式，拓展了赠送的面积；,地上空间：,30,平米露台；,50,平米挑空空间；,赠送设备：电梯、中央空调、中央吸尘系统、,产品亮点：,一、二层挑空设计，增加奢华感；,物业公司较为知名，后期维护得到保证；,温泉水管网入户，在家里就可以泡温泉；,2.4,重点对标项目分析,金科王府,南五环亦庄开发区，,30,分钟到国贸，大品牌开发商,远洋天著，近邻东南五环，咫尺,CBD,与,BDA,双核心地带。向内，占据国贸中心、新光天地等北京最具国际生活品质场所；,18,洞鸿禧长新高尔夫球场的休闲商务配套；,以同仁医院亦庄分院为代表的医疗配套圈与,BDA,实验学校等为代表的名校教育。,法式宫殿建筑风格，体现尊贵感：,外立面材质：全石材外立面；,顶层露台设计具有法式特点；,整体风格给人以庄重感仪式感，体现业主身份；,赠送体系：,赠送面积：,地下空间：在设计样板间时，将,7.5,米的地下室分割成,2,层空间，可以打造成为两个,3.5,米极致层高的地下空间；,地上空间：首层花园设计，赠送,80,平花园；二层赠送大面积家庭空间，增加使用面积约,40,平；三层赠送,60,平露台，主卧赠送面积约,30,平。通过内天井的形式，赠送约,30,平。,产品亮点：,首层室内庭院，,7,米挑高天井，,6.5,米南向面宽；,户型中央设计了贯穿两层的采光天井，形成室内阳光厅。,三层通过偷面积，赠送面积较多,2.4,重点对标项目分析,远洋天著,品牌房企，地处“西贵”,作为北京轴线的延伸，润西山盘踞长安街西门户、地处西山，享誉京城的三山五园和众多古寺名刹环伺周围，森林覆盖率高达,85%,；,区域定位为首都西部综合服务区、生态涵养发展区，已有逾千亿投资注入鼎力发展。,西班牙建筑风格、半山建筑、给人田园感：,借鉴波西塔诺山地建筑形态与布局，构建半山建筑；,“前四后三”的建筑形态令地下一层全南向采光，结合前后庭院和户型设计形成另一个具备完善功能的首层空间，定制出独一无二的双首层家。,赠送体系：,赠送面积：,花园面积：,70-200,平米；,地上空间：,30-60,平米露台；,赠送,8000,元,/,平米精装修：室内灯源采用智能灯光控制系统，支管循环热水系统，在智慧家居控制系统控制。,产品亮点：,首层及地下二层设置玄关，使居家社交功能和生活私密性尊崇得以完美解决；,户型格局方正、南北通透开敞、主要空间向阳、多面采光、明厨明卫，居住品质彰显无余。,2.4,重点对标项目分析,华润,润西山,32,品牌房企，地处中央别墅区,长江实业开发，品牌房企；,位于中央别墅区的超级大盘，体量达到,80,万平米。,法式新古典现代主义建筑风格、全石材立面：,外立面材质：全石材外立面；,顶层露台设计具有法式特点；,整体风格给人以庄重感仪式感，体现业主身份；,赠送体系：,赠送面积：,花园面积：,70-200,平米；,地上空间：,100-150,平米露台；,产品亮点：,退台设计，层层采光,连城别墅，创新产品，一层连接在一起，层层退台，实现上部分离，实现了类独栋别墅的感觉。,2.4,重点对标项目分析,誉皇殿,33,高单价别墅项目的价值体系,价值体系,细分价值,特征,地段价值,地段,多为五环外五公里内，多为传统别墅区内或周边区域，有别墅氛围，远洋天著和润西山地段价值较差,交通,靠近环线或高速公路，交通便捷，条件均较好，出行方便,区域价值,区域成熟度,区域中已有成熟居住区、商业和配套,发展潜力,临近区域,产业规划,较好，有较好的内生需求，有一定量的地缘性客户,配套情况,配套较为成熟或规划已经成型,产品价值,建筑风格,以,仪式感强烈的法式、英式建筑风格,为主，选择以直线条为主要的轮廓线，有强烈的贵族气质和礼序感,立面效果,以,石材立面,为基本特征，石材的材质和是否为进口与售价为正比关系,赠送体系,越新近规划设计的产品，越重视赠送体系，通过,“天井、挑空、地下设备层、错层、露台、阁楼、飘窗、地下空间外扩、地上或下沉庭院”,等方式实现大面积赠送,赠送面积最大的是远洋天著，基本上能达到,1:1,的赠送面积。,附加值,赠送,电梯、地暖、中央空调、新风系统，采用铝包木门窗,等；或通过,精装修,提升产品附加值,品牌价值,开发商口碑,开发商口碑对于溢价有直接作用,物业服务,物业服务品质对售价有一定影响,2.5,项目周边竞争分析,竞品平墅区域分布,紫御华府,，平层住宅，均价,6,万,/,，户型,340-370,四居，精装,1.2,万,/,御园,，法式风格平层官邸，,7.5-11.5,万,/,，户型,300-400,四居,望京金茂府,，,Artdeco,平层住宅，,4.5-5,万,/,，户型,218-350,西山壹号院,，中式简约平层住宅，,4.3,万,/,，户型,270-490,远洋万和公馆,，,Artdeco,平层大宅，,5.7,万,/,，户型,210-280,，精装,1,万,/,2.5,项目周边竞争分析,御园,建筑形式：平层官邸,面积区间：,280-460,平米,容积率：,0.68,紫御华府,建筑形式：大平层,面积区间：,340-370,平米,容积率：,2.5,西山壹号院,建筑形式：平层大宅,面积区间：,280-490,平米,容积率：,1.47,望京金茂府,建筑形式：平层大宅,面积区间：,218-350,平米,容积率：,2.5,远洋万和公馆,建筑形式：平层大宅,面积区间：,210-280,平米,容积率：,2.8,2.5,项目周边竞争分析,项目名称,去化周期,（月）,供应套数,成交套数,库存套数,去化率,月均,去化套数,成交均价,均总价,(,万,),紫御华府,7,231,25,206,11%,3.57,51992,1896,御园（二手房）,78534,3000,望京金茂府,1,92,21,71,23%,21.00,45012,1357,远洋万和公馆,7,395,142,253,36%,20.29,51070,1350,西山壹号院,18,854,618,236,72%,34.33,42865,1197,从去化率看，此类产品去化速度适中，在豪宅市场的认可度较高。,从去化套数看，表现较好的西山壹号院、万和公馆主要成交因素为,准确的产品和客户定位,、较好的产品展示及独特的建筑风格。,从成交价格看，紫御华府与万和公馆成交价突破,5,万，主要由于项目位置，产品精装修及附加值增速较高。,御园为北京著名平层豪宅产品，目前平层房源在二手房市场较为认可，成交价集中于,7.511.5,万区间中。,2.6,重点对标项目分析,紫御华府,奥园北首，中华礼仪名宅,区位：雄踞北五环,雍享奥林匹克森林公园,680,公顷静谧自然及清河水系,周边配套：,坐享北苑生活商圈,紧邻亚运村商圈，华堂商场、心北辰购物中心、卜蜂莲花大型购物中心,东方剑桥教育集团投资小学、初中、高中一体化的知名私立学校,-,北京中山实验学校,东方,ART DECO,建筑风格，体现尊贵感：,萃取中式亭台与,ART DECO,建筑精华，将世界经典注入国学大宅,赠送体系：,1.2,万元,/,平米精装修,：,顶级品牌：海福乐五金、,Hacker,橱柜、汉斯格雅龙头、唯宝瓷砖、库博士电器、大金空调,产品亮点：,社区内设有,6300,的豪华私人会所，内有豪华御膳房、游泳池、专业的美容美发室，现代化的书吧、健身房、咖啡吧、红酒吧、棋牌室等服务。,园内以太师椅理念筑园，于千年河床请石，打造冠领京城的十米飞瀑景观，全冠移植千株名树。,全部层高,3.6,米、,22,米面宽、,40,平米入户花园，彰显大宅气度。,精装双大堂、阳光车库，阳光电梯厅,创新细节：独立家庭厅将会客厅与起居严格区分；独立中西厨房，四面布置操作；双马桶配置、下沉式浴缸、私人,SPA,馆、大型独立衣帽间、酒窖、收藏室等设计,望京核心商务区 三面公园城市豪宅,周边写字楼：世界,500,强企业总部，爱立信、摩托罗拉、西门子、松下、,LG,微软、三星、戴姆勒、施耐德、奔驰。,周边配套：大望京公园、望湖公园、北京惠兰医院、中日友好医院、凌和医院、北京青年政治学院、中央美院、中医药大学东区,ART DECO,建筑风格，体现尊贵感：,高档石材人工雕琢，手工打造纯铜装饰,单元门：铜质单元门，部分电动平开门；,楼体规划一线型排布，前后无遮挡，,270,环景视野，享有三倍日光时间。,赠送体系：,10000,元,/,平米精装修,：,室内装修：墙面（石材、壁纸）地面（石材或高级地砖）天花（造型吊顶）,橱柜：柜体、台面、手盆、龙头、烟机、灶具、烤箱、微波炉、消毒柜、垃圾处理器、,系统：中央空调、中央吸尘、安防系统,产品亮点：,社区居于,34,万平米的大望京公园环抱之中，社区内部,5.4,万平米四重法式新古典园林，台地缓坡，下沉叠水，错落有致。,5-6,米挑高三重大堂,(,社区大堂、公寓首层大堂、地下采光大堂,),，私密尊崇，,7000,平米专属会所，体察主人社交需求。,北京独有“全套房”设计，充分尊重家庭成员。户内,3.3,米层高、,19,米超大面宽尺度完全超越同类产品。,2.6,重点对标项目分析,远洋万和公馆,名企开发 高品质城市豪宅,方兴地产及融创地产共同开发的高端住宅项目；,周边配套：,NOVO,、望京新世界、望京华堂、基麦斯高尔夫俱乐部、北湖九号、北辰高尔夫球会、陈经纶中学、韩国国际学校、格顿双语幼儿园、朝师附小、首都师范大学,ART DECO,建筑风格，体现尊贵感：,外墙为干挂石材菊花黄；,大堂：墙面：石材、木饰面；地面：石材、局部拼花,走廊：墙面：涂料；地面：地砖,赠送体系：,8000,元,/,平米精装修,：,装修材料：入户门（钢木复合高档门）、卫生间（墙面、地面均为石材）,厨具：烟机、灶具、冰箱、微波炉、烤箱、垃圾粉碎机、洗碗机,系统：安防系统、空调新风系统、,产品亮点：,3,米台地园林、,5,大主题景观，望京,金茂府园林保留了基地已有的百年原生树木，并于全国遍寻,50,年以上成树、同时引进北美名贵树种，最高植栽更至,12,米。,12,大绿色科技系统使室温常年维持在,24-26,，集合恒温、恒湿、恒氧、,低噪、适光、无尘、无污染的宜居智慧，实践了人类居住的最高理想,3.3,米层高，,17,米面宽，拥有奢华享受；,2.6,重点对标项目分析,望京金茂府,40,区域稀缺项目：区域内位置较好、交通便捷的稀缺高端项目,周边环境较好：,位列西山东首，昆玉河源，衔首“三山五园”，西接百望山森林公园，南靠北京药用植物园,独享优质的海淀教育资源：,人大附中西山学校、清华附中、北大附中、八一中学、,101,中学上地分校、北京二十中,北京大学、清华大学、农业大学、中央党校、国际关系学院、国防大学,独特的产品设计。,建筑风格：中式“将军楼”的建筑风格，伸展的坡屋顶,外立面立面采用欧洲宫廷御用德国米黄莱姆石，它兼具花岗岩硬度与大理石纹路,户型设计：,280-490,平方米的四居平层阔府，全部一梯一户设计，,庭院：花园面积达到,200-500,平米，而下沉花园的进深更是做到了,4.3,米,优质的细节处理：铝包木高档门窗、分户中央空调、奥的斯电梯,2.6,重点对标项目分析,西山壹号院,高单价平层项目的价值体系,价值体系,细分价值,特征,地段价值,地段,平层豪宅对地段的成熟度及生活便捷度要求较高，因此多为五环外五公里内，部分在别墅区内或周边区域，有别墅氛围，御园靠近西山别墅区和颐和园，地段位置好。,交通,基本要求交通便捷、不远离市区，市区内较好地段城市豪宅，同时紧邻高速、地铁，靠近环线，出行便捷,区域价值,区域成熟度,区域成熟度较好，以远洋万和公馆和望京金茂府为首，自然环境和社区环境均好，区域生活教育医疗等均好。,发展潜力,临近区域,产业规划,较好，有较好的内生需求，有一定量的地缘性客户,配套情况,配套较为成熟或规划已经成型，公园、医院、学校、商业配套丰富,产品价值,建筑风格,以时尚、大气的,法式或新古典,建筑风格为主，选择以直线条为主要的轮廓线，有强烈的贵族时尚气质和礼序感,立面效果,以,天然石材立面,为基本特征，凸显底蕴浑厚,气质庄重,:,赠送体系,越新近规划设计的产品，越重视赠送体系，通过,“首层庭院、一步式阳台、地下室、储藏室”,等方式实现面积赠送,附加值,以赠送,精装修,为主，赠送,地暖、中央空调、新风系统，采用进口高档门窗、品牌家用电器，静音排水系统、家居智能化,等,品牌价值,开发商口碑,开发商口碑对于溢价有直接作用,物业服务,物业服务品质对售价有一定影响,整体市场：,2012,年,5,