成都中医药大学十二桥路校区项目建议71P.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,西门,的“,万达广场”,成都中医药大学十二桥路校区项目建议,报告结构思路,案例借鉴,附件,商业定位,市场分析,项目目标解析,城市经济背景,项目属性界定,项目初步定位,中国经济增长第四极的核心城市，占据西部经济发展的制高点，具有明显的区域竞争优势,城市地位,成渝经济特区,珠三角经济,长三角经济,京津翼,西三角经济区,2007,年国务院将成渝规划为,“经济特区”培育“中国经济第四增长极”,。目前两地的国民生产总值占到全国的,5,，在长三角、珠三角、环渤海地区之后，排名第四位。成为中国经济增长点名副其实的“第四增长极”核心城市。,坐镇我国大西南，四川中部，,地处成渝经济（又称“西三角”经济区）特区核心区,。为我国重要的区域中心城市。,成都,GDP,近,7,年来一直保持健康持续增长，虽然经历了,08,年地震以及全球经济危机的影响，,GDP,增长出现下滑的趋势，但经过,09,年的强势反弹，未来经济增长将持续快速增长，城市经济地位将逐年提升。,成都,GDP,总值与我国一线城市,GDP,总值有一定的差距，但高达,14.7%,的增速,已经超越部分一线城市的增长速度，城市发展潜力巨大，经济实力一线城市靠拢。,城市,GDP,发展迅猛，增速超越国内一线城市,经济地位、城市形象逐年提升，未来发展潜力巨大,单位：亿元,增长速度,10.1%,8.2%,14.7%,14.9%,14.5%,12%,排名,5,6,2,1,3,4,城市,GDP,城市人口,城市人口增长强劲，快速推动房地产发展,数据来源：成都市统计局,截至,2010,年底，成都市总人口达,1171,万人，其中农业人口占比仍然较大，达,514.88,万人；城乡一体化进程以及所带来的大规模商业及居住用房建设，将给成都房地产行业的发展注入巨大推动力。,外来购房者占比的不断增高，昭示着成都国际化建设步伐的不断加快,成都外来置业者占比超过,50%,，并持续攀升，根据国际惯例，一个城市外来置业者占比超过,50%,，并持续攀升时，标志着这座城市房地产进入一线开发城市的行列。,客户构成,数据来源：成都市统计局,城市化进程中的区域规划、片区整合，使得老成都东西南北各个片区的发展已经发生了天翻地覆的变化。“东穷北乱，南富西贵”的传统看法正在逐步减弱甚至消失它的影响力，成都的传统区域格局将被彻底打破，越来越多的人将目光投向了城北、,城西,、城东北等区域。,随着成都的十二五规划逐步实施，成都传统的区域格局将被彻底打破，区域的重新定位成为首要前提,项目解析,老城西,本地块的规模较大、地段稀缺，具备高端物业气质,项目位于十二桥路蜀都大道旁，刚好在西一环以内，属于城市核心区,占地约,80,多亩（一环内绝无仅有）,区位及规模,与市中心距离,距天府广场约,2.5,公里,距春熙路约,3.5,公里,距盐市口约,3,公里,距骡马市,2.5,公里,城市核心区,天府广场,盐市口,春熙路,骡马市,南临蜀都大道，通往市中心的主要通道,东至西安南路，蜀都大道支线,西临中医附院，离一环路很近,北临枣子巷,地铁四号线在中医附院设有出入站口,北边界,南边界,西边界,东边界,地块周边交通方便，通达度好，设有地铁站口,蜀都大道,一环路,枣子巷,西安南路,项目地块,依托几条主、支干道，项目周边车流、人流量非常大,城市的主要交通要道：一环路、蜀都大道每天的车流量和人流量相当大,周边生活、商业氛围浓厚，但不具规模,两公里范围内配套较为成熟，生活、商业氛围浓厚，省医院、中医附院、琴台路餐饮街、服装店、小型连锁超市等,属性,诠释,区位,属性,位于城市核心区,交通方便，通达度好，设有地铁站口,周边车流、人流量非常大,生活、商业氛围浓厚，但不具规模,刚好位于西一环内,两面临主干道，未来地铁,4,号线中医附院站口,紧邻两条主干道，两条支干道,生活、商业配套较为成熟，业态较散乱,项目,属性,规模较大,地段稀缺,占地约,80,多亩，在区域内规模较大,一环内土地稀缺,项目属性界定,处于良好的经济大环境下，优势特征明显，具备高端商业气质的项目,报告结构思路,案例借鉴,附件,商业定位,市场分析,项目目标解析,城市经济背景,项目属性界定,项目初步定位,成功的开发项目,品牌形象的提升,利润最大化,与政府建立良好关系,怎样的定位可行,区域市场情况如何，商业可不可行，如何对商业进行定位,后期房地产市场的价格走势如何,目标,困惑,项目目标解析,依托成都的经济大势和规划，基于地块属性，借鉴成功项目经验，规避风险，最终达到成功开发,企业战略层面,项目操作层面,借鉴成功项目经验,提升企业品牌形象,与政府建立良好合作关系,目标理解,报告结构思路,案例借鉴,附件,商业定位,市场分析,项目目标解析,城市经济背景,项目属性界定,项目初步定位,案例选取原则,城市经济环境类似：处于高速发展阶段，大势向好,项目属性类似：,1.,较大规模,2.,位于城市核心区,3.,交通可达性好,:,地铁站口,/,主干道沿线,4.,周边人流、车流量大,5.,周边生活、商业配套成熟，但较为散乱,所选案例,成都万达广场,成都仁恒置地广场,案例借鉴,-,成都万达广场,总建筑面积,40,万平方米，其中商业面积,26,万平方米，是成都市建筑面积最大、商业业态最全、商气最旺的购物中心,项目位于成都市锦江区锦华路，周边人流、车流量大,紧邻二环路东五段，交通方便，可达性好,2,公里范围内生活、商业配套较为成熟,成都万达广场是成都市目前为止最成功的综合体项目之一，其影响力已遍及整个成都市范围内,伊藤洋华堂,万千百货,万达,29,克拉,万达电影院,万达,29,克拉,万达,29,克拉,室内步行街,餐饮娱乐场所,万达广场实际已成为继春熙路之后新的城市商业生活副中心,成都万达广场商业部分包含了国际百货、超级市场、休闲餐饮、国际影院、酒店式公寓、写字楼等多种建筑形态，并通过一条室内商业步行街将各大主力店自然相连、有序组织在一起，形成商业及客户资源的高度共享。,案例借鉴,-,成都仁恒置地广场,成都恒置地广场位于成都市人民路南路二段红照壁十字路口，此处是中国西南地区中心商业区。该项目座落在拟议修建的城市主要交通快线的交会处，地铁一号线从此经过。,仁恒地广场建筑面积约,21,万平方米，主体建筑包括国际标准的甲级写字楼、酒店服务式公寓及国际品牌购物中心，具有商务办公、国际会议、商住、购物、餐饮休闲服务等复合商务商业功能。集多种功能于一体的综合性广场,商业部分面积约,6,万平方米。预计投资投资,26,亿元人民币。,成都仁恒置地广场地处市中心绝版繁华地段，既能坐享春熙路,-,盐市口商圈所带来的充足人气；又可与紧邻的人南综合体板块联动体现其核心价值,仁恒广场,项目由全球享有盛誉的美国,NBBJ,公司担纲项目规划设计，并整合一流国际团队资源：美国易道、英国奥雅纳、英国全景、仲量联行、新加坡辉盛等为项目提供各方面顾问服务，保证项目的国际一流商业地产品质。,仁恒地产项目集中汇聚中心区景观式休闲酒,店式公寓和超甲级服务式写字楼，体现办公,居家,购物,餐饮娱乐一体化的国际化规,划模式。,仁恒置业广场将引领成都国际化进程,规模较大,城市核心区,交通可达性好,人流、车流量大,现有配套散乱,关键词,启示,类似项目以城市综合体的定位获得成功,城市综合体,报告结构思路,案例借鉴,附件,商业定位,市场分析,项目目标解析,城市经济背景,项目属性界定,项目初步定位,比较因素,综合体,单功能物业,功能,复合性、适应性,单一性,区位,一般在城市核心区域,根据功能确定,建筑形势,多样化,单一,投资风险,较小,较大,总投资,一般较大,相对较小,经济风险,较大,较小,客户来源,具有自我寄生功能，部分来自于内部,全部来自于外部,客户活动,体验式的,目的性的,客户综合使用成本,较小,较大,同单功能物业相比，综合体拥有适应性强、投资风险小、客户综合使用成本小的显著特点,模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式,COMPLEX=HOTEL+OFFICE+SHOPPING+APARTMENT+,案例：香港太古广场、北京华贸中心,模式四：以商业为核心功能的发展模式,COMPLEX=SHOPPING(,主,)+HOTEL&OFFICE&APARTMENT+,案例：成都万达广场、成都仁恒置地广场,模式三：以酒店为核心功能的发展模式,COMPLEX=HOTEL(,主,)+APARTMENT(,次,)+OFFICE&SHOPPING+,案例：上海商城,模式二：以写字楼为核心功能的发展模式,COMPLEX=OFFICE(,主,)+APARTMENT(,次,)+HOTEL&SHOPPING+,案例：广州中信广场、深圳信兴广场,综合体有四种发展模式,根据项目核心驱动物业类型的不同，综合体有四种发展模式,功能种类,酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展,以写字楼为核心,以酒店为核心,以商业为核心,关键外因一：地理位置,CBD/,城市中心,未来商务核心区,不远离城市核心区,城市核心区,关键外因二：,交通条件,主干道沿线,/,地铁,主干道沿线,主干道沿线,地铁/主干道沿线,关键外因三：规模,建筑面积,20,万以上,/,/,/,关键外因四：其他,超高层,/,建筑群,已形成产业簇群,/,引入核心客户带来相关簇群,超高层,/,建筑群,商务客户,支持,人流及商业气氛区域功能的缺乏,最适合本案,的发展模式,从项目成功开发的关键外因来看，本案的属性最适合以商业为核心的综合体项目开发模式,以商业为核心的综合体项目,初步定位,城西的“万达广场”,报告结构思路,案例借鉴,附件,商业定位,市场分析,项目目标解析,城市经济背景,项目属性界定,项目初步定位,政府频出组合拳，楼市迎来第二次调控，投机需求被抑制，整体市场趋于稳定发展状态,整体市场,整体市场量价齐升，市场处于稳定发展状态,成都商业主要以三大商圈为核心,春熙路商圈、盐市口商圈和骡马市商圈,伴随城市建设的发展，三大老商圈也因为有新商业,/,商务物业的不断涌现而逐渐升级,由于各区域住宅开发量的激增，相应产生的区域商业中心不断出现,成都主要商圈分布图,成都市以三大核心商圈为主，若干区域商业中心为辅的商业格局正在逐渐形成,骡,马,市,盐,市,口,春,熙,路,西大街,会,展,商,圈,双楠,东二环,金,沙,光,华,荷花池,区域商业市场,32,骡,马,市,盐,市,口,春,熙,路,西大街,会,展,商,圈,双楠,东二环,金,沙,光,华,荷花池,项目所在区域存在较好的商业空间,离西大街商圈约,2,公里,离骡马市商圈超过,2,公里,离盐市口商圈超过,2,公里,离春熙路商圈超过,2,公里,区域内以邻里型商业为主，区域型商业缺失,区域内商业配套均不具规模，无大型品牌店，主力店以中型超市或标超为代表，区域型商业缺失,区域内各种商业业态经营情况良好,业态,经营情况,餐饮,服饰,超市,工艺,化妆品,美容美发,摄影,鞋包,小饰品,药店,区域内业态组成混杂，但经营情况都比较理想,区域内中高端写字楼市场基本空白,盐市口,-,春熙路,东大街,顺城大街,-,骡马市,人民南路,-,天府广场,浆洗街沿线,中高端写字楼主要是集中在天府广场,-,人南路沿线商圈、东大街沿线商圈、盐市口,-,春熙路商圈、顺城大街,-,骡马市商圈、浆洗街商圈,区域写字楼市场,唯一一个中端写字楼租售情况良好，目前已处于尾盘阶段,楼盘名称,推货量,消化量,嘉园大厦,约,30000,平米,截止目前已消化,29000,多平米,主城区近年来住宅供销基本均衡,主城区连续,3,年住宅供销比均小于,2,，今年只有,1.3,区域住宅市场,区域内目前在售住宅楼盘少，去化量好,楼盘名称,推货量,消化量,荷里活,约,3,万平米,截止目前已消化,2,万多平米,正黄金域国际,约,3,万平米,截止目前已消化,2,万多平米,政府频出组合拳，楼市迎来第二次调控，投机需求被抑制，,整体市场趋于稳定发展状态,成都市以三大核心商圈为主，,若干区域商业中心为辅的商业格局,正在逐渐形成,项目所在,区域存在较好的商业空间,区域内以邻里型商业为主，,区域型商业缺失,区域内,中高端写字楼市场基本空白,唯一一个中端,写字楼租售情况良好,，目前已处于尾盘阶段,主城区近年来,住宅供销基本均衡,区域内目前,在售住宅楼盘少，去化量较好,整体市场情况稳定，区域内市场前景光明，竞争对手少,区域内,各种商业业态经营情况良好,区域内潜在客户数量庞大,项目所在金牛区常住人口达,109,万之多,项目周边有老西门的居住小区：青羊小区、白果林小区、抚琴小区等，常住人口达,10,万人左右,蜀都大道是通往市中心的主干道，每天过往的人、车数量据不完全统计至少在几十万以上,未来地铁,4,号线中医附院站建好以后，每天将新增数以万计的人流,目标客户分析,59.5%,35.8%,4.7%,区域内居民，有成都户口,区域内居民，无成都户口,其他片区人群,图,:,受访者来源（,N,215,）,需赶往市中心办公、消费的人流,区域内目前消费人群多数为区域内居民,区域目前主要以中等收入中老年为核心消费者，年轻消费者为重点消费人群,游离消费人群,重点消费人群,核心消费人群,中等收入中老年消费者,退休职工、个体商户、公务员、私企业主、企业中高管；,核心消费人群,其它客户,路过的人群；,赶往市中心办公的人群,游离消费人群,年轻消费者,伴随着成都的规划，逐步入驻城西的年轻人,在城西工作居住的年轻人,重点消费人群,消费者购物的消费频次最高，以百货、服装为主,46.7,46.3,2.9,5.1,20.4,18.2,2.9,3.6,3.7,7.4,20.4,18.5,1.9,1.9,0,10,20,30,40,50,每天,1,次,2,3,天,1,次,每周,1,次,半个月,1,次,一个月,1,次,两个月,1,次,三个月及以上,1,次,年轻购物消费者,N,137,中老年购物消费者,54,年轻百货、服装消费者,N,118,中老百货、服装消费者,N,56,16.1,13.6,29.7,14.4,19.5,5.1,1.7,16.1,12.5,39.3,19.6,12.5,0,10,20,30,40,50,每天,1,次,2,3,天,1,次,每周,1,次,半个月,1,次,一个月,1,次,两个月,1,次,三个月及以上,1,次,百货,、服装购物频次,购物频次,87.3,54.4,49.0,39.7,15.7,14.2,11.8,6.4,0.5,自己生活中需要,节庆假日,休闲娱乐中顺便购物,工作或者学习疲劳，外出放松,了解时尚流行趋势,就餐前后顺便购物,购买礼物,家庭纪念日,陪同朋友,图,:,购物一般属于哪些情况（,N,191,多选）,45.4,42.1,30.6,22.4,16.4,8.2,6.6,1.0,逛街购物中顺便就餐,招待亲戚或者同学、朋友,节庆假日,在家里吃烦了，想换换口味,休闲娱乐中顺便就餐,招待客户,家庭纪念日,其它,图,:,外出用餐一般属于哪些情况（,N,174,多选）,50.0,35.3,33.3,21.2,14.7,10.3,8.3,8.3,4.5,亲戚或者同学、朋友聚会,节庆假日,放松身心,逛街购物中顺便娱乐,工作或者学习疲劳，外出放松,锻炼身体,家庭纪念日,招待客户,就餐前后顺便娱乐,图,:,休闲娱乐一般属于哪些情况（,N,148,多选）,购物原因主要时由于自己生活需要，其次时在节庆假日里购物；,在外用餐很大程度上时在逛街购物中顺便用餐及招待亲友；,半数的休闲娱乐属于亲戚、同学或者朋友聚会。,有相当一部分消费者会同时进行购物、餐饮和休闲娱乐三种消费，其中购物与其余两者结合的比例更高。,购物过程中更易产生其它类型消费,区域内休闲娱乐消费也不容忽视，以,KTV,、电影院、茶吧茶馆为主,40.3,38.3,2.9,5.1,16.7,10,2.9,3.6,3.7,7.4,16.7,10,1.9,1.9,0,10,20,30,40,50,每天,1,次,2,3,天,1,次,每周,1,次,半个月,1,次,一个月,1,次,两个月,1,次,三个月及以上,1,次,年轻休闲娱乐消费者,N,137,中老年休闲娱乐消费者,54,休闲娱乐频次,56.9,17.6,10.8,22.5,8.8,32.4,3.9,7.8,2.9,5.9,61.0,41.4,26.8,24.4,4.9,31.7,9.8,14.6,9.8,7.2,0.0,10.0,20.0,30.0,40.0,50.0,60.0,70.0,KTV,酒吧,咖啡吧,茶吧,/,茶馆,电子游戏厅,电影院,歌舞厅,健身中心,美容中心,桑拿,/,足浴,/,按摩,年轻休闲消费者,N,102,中老年休闲消费者,N,41,图,:,通常光临的休闲娱乐场所,休闲娱乐的消费频次也较高,消费者最经常光临的休闲娱乐场所是,KTV,、电影院以及茶吧、茶馆,16.0%,23.8%,区域内中高端休闲娱乐物业的缺失，造成客户流失,63.7,27.5,5.9,1.0,2.0,65.9,26.8,2.4,4.9,春熙路,盐市口,西大街,骡马市,羊西线,中老年休闲娱乐消费者,N,102,年轻休闲娱乐消费者,N,46,图：休闲娱乐时选择的商业区,区域内无上档次的电影院、,KTV,、茶吧、茶馆等休闲场所,大多数休闲娱乐都会选择区春熙路或者盐市口,图,:,中老年消费者单次消费金额（,N,144,）,0.0,10.0,20.0,30.0,40.0,50.0,10-20,元,20-50,元,50-100,元,100-200,元,200-300,元,300-400,元,400-600,元,600-800,元,800-1000,元,1000,元以上,年轻餐饮消费者,年轻购物消费者,年轻休闲娱乐消费者,0.0,10.0,20.0,30.0,40.0,50.0,10-20,元,20-50,元,50-100,元,100-200,元,200-300,元,300-400,元,400-600,元,600-800,元,800-1000,元,1000,元以上,中老年餐饮消费者,中老年购物消费者,中老年休闲娱乐消费者,图,:,年轻消费者单次消费金额（,N,71,）,不论是购物、餐饮、休闲娱乐，消费者单次消费金额最高,区域内目前消费人群多数为,区域内居民,区域目前主要以,中等收入中老年,为核心消费者，,年轻,消费者为重点消费人群,消费者,购物,的消费频次最高，其中又以,百货、服装,为主,购物过程中更易产生,其它类型消费,区域内,休闲娱乐消费,也不容忽视，以,KTV,、电影院、茶吧茶馆,为主,区域内,中高端休闲娱乐物业的缺失,，造成客户流失,不论是购物、餐饮、休闲娱乐，消费者,单次消费金额最高,区域内对购物和休闲娱乐的需求大，且一次性消费金额高,区域内,潜在客户数量庞大,报告结构思路,案例借鉴,附件,商业定位,市场分析,项目目标解析,城市经济背景,项目属性界定,项目初步定位,商业整体定位,消费者特征：,年龄在,26-70,岁之间；,超过五成受访者家庭收入超过,6000,元,/,月，超过两成受访者的家庭收入超过,10000,元,/,月；,商业价值大，七成以上受访者单次购物,400,元以上，至少每周在外购物、用餐、休闲娱乐的受访者达六成以上；,可以吸引的主要目标人群,小区居民；,政府部门及事业单位工作人员，退休人员,附近工作的白领（中高层管理人员、专业技术人员）,学生,其它区域居民,旅游人群,目前已经存在的目标群体,可能的消费群体,消费者定位：,26,岁以上年轻群体和,40,岁以上中老年群体,商业供给,商业需求,商业业态定位,补缺缺少,业态,提升强势,业态,消费者,经营者,经营者,消费者,建议本项目商业主要经营业态为购物（一站式购物），考虑部分休闲娱乐场所，在面积允许的情况下考虑少量餐饮,商业业态定位：购物为主，一站式购物体验，休闲娱乐为辅，整体为中高档，购物可做高,中高端休闲娱乐设施：,KTV,、电影院、茶吧、茶馆,购物：百货、服装,经常光临的场所,消费者需求程度,经营者的评价,商业业态价值,业态选择推荐指数,购物,购物中心,超级大卖场,品牌专卖店,品牌折扣店,特色店铺,百货商店,餐饮,中式正餐,特色中餐,特色西餐,商务休闲餐,西式快餐,休闲娱乐,KTV,咖啡吧,/,茶吧,酒吧,电影院,健身中心,商业类型优先选择：购物中心、百货商店、电影院,运作方式：订单式商业,(,招商在前，量身定做，借鉴万达操作模式）,订单式商业,技术对接,联合发展,平均租金,先租后建,打造城西的“万达广场”，将老城西重新定位,报告结构思路,案例借鉴,附件,商业定位,市场分析,项目目标解析,城市经济背景,项目属性界定,项目初步定位,价格走势预测,因素分析,影响价格的主要因素,供求因素,城市化率,经济发展状况：人均,GDP,（元）,居民收入,人口,经济因素,社会因素,政策因素,物理因素,位置因素,建筑物本身,时间因素,房地产市场周期,价格预测框架,城市总人口,城镇人口,住房价格,城市,GDP,总量,人均,GDP,（美元）,城市化率,居民收入,房地产市场周期,供求,政策法规,位置,建筑物本身,政策因素,政府目前的政策核心是抑制投机性需求，控制房价非理性增长，稳定市场，这将是一个长期的过程,国十一条,增加保障性住房和普通商品住房有效供给等,新国十条 各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责等,新国五条 各地要加大贯彻落实房地产市场的宏观调控政策措施的力度。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任等,进一步加强土地出让收支管理的通知,个人住房转让营业税征免时限由,2,年恢复到,5,年，其他住房消费政策继续实施。,土地制度,税收制度,住宅政策,价格制度,住房制度,在目前政策环境下，房价不会有大幅的波动,供求因素,成都整体市场需求平稳上升，供销情况趋于平衡,从,10,年住宅成交走势看，整体市场需求平稳释放，在目前的政策环境下主要释放的为刚性需求,供销比走势趋于平衡,供求会持续平衡上升，房价会随着稳步上涨,成都,GDP,总值与我国一线城市,GDP,总值有一定的差距，但高达,14.7%,的增速,已经超越部分一线城市的增长速度，城市发展潜力巨大，经济实力一线城市靠拢。,城市,GDP,总量逐年上涨，增速快，带动房价上涨,单位：亿元,增长速度,10.1%,8.2%,14.7%,14.9%,14.5%,12%,排名,5,6,2,1,3,4,城市,GDP,总量,随着迁移人口的逐渐增多，成都市总人口数量呈持续快速增长状态,成都市总人口数量逐年增加，城镇人口越来越多，促使房价上涨,人口因素,2020,年成都市总人口将达到,1600,万，城镇人口将达到,700,万，在此期间约有,314,万新增城市人口需要解决住房问题。,-,成都市统计局,人均,GDP,单位：元,成都市人均,GDP,直线上升，房价会随之上涨,居民收入,数据来源：成都市统计局,成都市居民收入一直呈稳步上升态势，人均购买力越来越强，房价理性上涨对需求释放没有影响,城市化进程,城市化进程连续、快速，带动房价上涨,数据来源：成都市统计局,房地产周期,房地产价格周期是呈螺旋上升的形势，从目前市场情况来看，处于发展阶段,阶段：,复苏,发展,危机,萧条,价格,最优策略：继续卖楼，观望将会付出更大的代价,地价下跌比房价下跌幅度快，市场动力是信息不完备者,萧条,一次性卖楼,顶点附近、期楼远远高于现楼地价上升完全不合理，用家退出市场，市场里的人完全是投资者,危机,最佳策略：土地储备；而销售策略是：分期卖楼,地价和房价开始同步上升，期楼和现楼价格相近，长期投资,者开始进入市场,发展,无法判断是否真正复苏，所以地价低，没有人买地,直接使用人带动市场发展，现楼价格大于期楼,复苏,开发商策略,市场典型表现,在目前政策环境下，房价不会有大幅的波动,在没有其他不确定因素的影响下，成都房价将会以小涨幅处于平稳上升的态势,供求会持续平衡上升，房价会随着稳步上涨,城市,GDP,总量逐年上涨，增速快，带动房价上涨,成都市总人口数量逐年增加，城镇人口越来越多，促使房价上涨,成都市人均,GDP,直线上升，房价会随之上涨,成都市居民收入一直呈稳步上升态势，人均购买力越来越强，房价理性上涨对需求释放没有影响,城市化进程连续、快速，带动房价上涨,房地产价格周期是呈螺旋上升的形势，从目前市场情况来看，处于发展阶段,区域住宅均价,整体房价呈平稳上升态势，金牛区中高端物业较少，住宅成交均价目前在,8000,左右,区域内中高端楼盘住宅售价在,10000-13000,元,/m2,左右,楼盘名称,档次,目前售价,秀城嘉园,中端,9800,元,/m2,蓝光云鼎,中高端,13000,元,/m2,区域代表楼盘售价,物理因素,项目定位属于中高端物业，地段稀缺，实现高价格的压力不大,项目位于十二桥路蜀都大道旁，刚好在西一环以内，属于城市核心区,占地约,80,多亩（一环内绝无仅有）,区位及规模,与市中心距离,距天府广场约,2.5,公里,距春熙路约,3.5,公里,距盐市口约,3,公里,距骡马市,2.5,公里,城市核心区,天府广场,盐市口,春熙路,骡马市,初步定位,商业综合体,项目明年年底住宅售价最少应在,13000-14000,元,/m2,之间,在没有其他不确定因素的影响下，成都房价将会以小涨幅处于平稳上升的态势,整体房价呈平稳上升态势，金牛区住宅成交均价目前在,8000,左右,项目定位属于中高端物业，地段稀缺，实现高价格的压力不大,结论,区域内中高端楼盘住宅售价在,10000-13000,元,/m2,左右,END!,