2023年上海楼市总结及2024年趋势判断.pdf

“不疾而速 不行而至”2023年上海楼市总结及2024年趋势判断2024年1月Contents目录一、宏观经济及房地产行业形势二、2023年上海楼市特征总结三、2024年上海市场趋势及机会宏观经济及房地产行业形势17月中央层面对我国房地产市场重新定调，明确我国房地产市场供求关系变化，出台“认房不认贷”等一系列政策工具，同时国务院部署超大特大城市城中村改造。由于一线城市房地产市场相对健康，购买力支撑较强，旨在通过一线城市托底市场我国房地产市场供求关系变化，一线城市托底市场7月24日中共中央政治局适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要精准有力实施宏观调控，加强逆周期调节和政策储备。国务院常务会议审议通过指导意见，稳步推进超大特大城市城中村改造7月21日国常会通过城中村改造政策上海市城市更新行动方案（20232025年）到2025年之前，上海的目标是全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造，基本完成小梁薄板房屋改造。上海在十四五期间计划推动280万平米旧城改造（拆除重建），过去3年上海完成了中心城区成片旧改185.7万平方米、受益居民9.2万户根据户均面积推算，估算十四五期间上海将有效释放约12万户购房需求 根据旧改客群购买偏好调研，预计每年至少有0.96万户需求流向新房市场0.40.60.81.01.21.41.62010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023长三角珠三角京津冀受收入预期悲观影响，上海购房需求释放出现超跌现象。从全国范围来看，结合常住人口规模及趋势，长三角城市群经济发展带来的需求层次丰富，商品住宅市场成交相对较好。作为一线城市，上海产业基础和人才吸附力强，住房需求释放链条畅通且住房需求层次多，目前上海市场仍较为健康上海购房需求释放超跌0500010000150002000025000300002010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023长三角珠三角京津冀2010-2023年长三角、珠三角及京津翼城市群商品住宅销售面积2010-2023年长三角、珠三角及京津翼城市群商品住宅销售面积与常住人口比值注：1、2023年商品住宅销售面积数据为2023年1-11月数据推算2、长三角包含上海市、浙江省和江苏省；珠三角包含广东省；京津翼包含北京市、天津市和河北省万平米10000120001400016000180002010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022长三角珠三角京津冀2010-2022年长三角、珠三角及京津翼城市群常住人口万人长三角城市群2023年同比2021年降幅相对较小数据来源：国家统计局，同策研究院上海房地产业在经济增长中仍然发挥重要作用。上海房地产开发投资占名义GDP的比重长期较为稳定，而土地成交是房地产开发投资的前导指标。根据2024年GDP增长目标在5%左右的假设推算，若要保证上海房地产开发投资及GDP的平稳增长,2024年上海应维持土地出让规模约2000亿元上海房地产业在经济增长中仍发挥重要作用 对上海住宅用地成交金额与房地产开发投资额建立回归模型，模型整体显著 上海房地产开发投资额滞后于住宅用地成交金额约1个季度上海土地成交与上海房地产开发投资具有稳定的长期关系上海房地产开发投资与GDP的比例0%2%4%6%8%10%12%14%16%01000200030004000500060002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年房地产开发投资额占GDP比例亿元如果2024年GDP增长目标在5%左右，房地产开发投资需达到约5712亿元。因此为保证房地产开发投资及GDP的平稳增长，2024年应维持土地出让规模约2000亿元上海房地产开发投资占名义GDP的比重较稳定，2019-2022年稳定在平均11.64%的水平数据来源：上海统计局，同策研究院2023年上海楼市特征总结2下半年上海多次出台放松调控政策，是被动响应全国调控政策。作为一线城市，上海住房需求释放链条畅通且住房需求层次多。2023年上海住宅市场供求比为1.1，供需结构并未失衡，且月均成交水平与去年仍处于同一水平，上海市场相对健康。由于当前上海市场仅为需求超跌，即使局部库存压力加大也能通过时间换取空间，本质上并无动摇根本的问题。而新政出台后效果不及预期，叠加收入悲观预期，反而将导致购房客群悲观情绪加剧政策：上海被动响应中央放松调控，或将患上“政策依赖症2023年上海主要楼市调控政策9月1日官宣认房不认贷2023年3月-4月二手房核验价、指导价放松9月7日延长存量住房公积金贷款期限公积金支持城市更新旧住房项目临港优化人才购房政策，工作年限最短3个月10月17日公积金认房不认贷10月24日金山优化人才购房，社保5年缩短为3年，购房资格家庭变为个人12月14日调整普宅标准下调首套、二套房首付比例下调首套、二套房的房贷利率6月6日调整应届毕业生上海落户政策，缩短申报时间，且不接受二次申报需求超跌下，短期政策刺激未必是良性循环住房需求超跌政策调控若市场效果不及预期，加剧悲观预期政策力度较小政策力度较大，远远超预期或将陷入恶性循环，市场面临下行风险如需维持热度，后续则需出台力度更大的政策提前释放购房需求，后期难以延续市场热度为响应中央调控政策，9月上海在继广州、深圳出台认房不认贷后也正式宣布“认房不认贷”，并在10月率先执行公积金认房不认贷，同时在临港、金山等区域局部出台优化限购政策，并在12月继广州、深圳后与北京同日下调房贷利率及首付比例调整176.470.50501001502002503003504002021-12021-32021-52021-72021-92021-112022-12022-32022-52022-72022-92022-112023-12023-32023-52023-72023-92023-11主城区五大新城02040608010012014016018008.25-08.3109.01-09.0709.08-09.1409.15-09.2109.22-09.2809.29-10.0510.06-10.1212.1-12.712.8-12.1412.15-12.2212.23-12.2812.29-1.42023年上海楼市出台两次重大新政，9月新政出台后新房和二手房市场均呈现脉冲行情，即新政有效但效果衰减较快，因效果不及预期反而带来负面效果，在第二次新政出台后体现出来，新房来访活跃度不增反降。新政使局部热点区域继续升温，对外围项目去化帮助不大，五大新城来访持续下滑政策作用：两次新政对新房活跃度无明显影响9月新政&12月新政前后上海商品住宅访客变化趋势注：以08.25-08.31来访指数为基数，视为100国庆假期九批次多个热盘处于认购期，访客增长9月下旬来访热度下降9月1日政策出台12月14日政策出台12月新政效果不如9月12月下旬来访热度下降2021年1月-2023年12月上海全市商品住宅访客指数注：以同策在上海代理的案场为来访为基础，结合同策在上海的市占率进行加权调整，得到上海新房来人来访指数新政使局部热点区域继续升温，但是对于外围项目的去化帮助不大五大新城环比涨幅低于主城区涨幅四季度市场来访持续走低数据来源：同策案场，同策研究院12月上海调整“普宅”标准主要针对二手房市场出台的政策，旨在降低购房成本、推动上海楼市新房市场和二手房市场改善链条更加顺畅。下半年两次新政出台均刺激二手房挂牌量激增，但二手住宅成交仅为小幅增长，多为房东降价急卖和税费利好释放的积压手拉手成交。此外，近5年新房和二手房市场上140平米以下户型的成交套数一直稳定在90%左右，12月占比并无明显波动政策作用：新政刺激二手房挂牌激增，成交短期无明显波动2020年-2023年上海新房和二手住宅成交套数走势0500010000150002000025000300003500040000450002020/012020/032020/052020/072020/092020/112021/012021/032021/052021/072021/092021/112022/012022/032022/052022/072022/092022/112023/012023/032023/052023/072023/092023/11新房二手房套数据来源：dataln，同策研究院2023年上海二手住宅挂牌量走势0246810122023/012023/022023/032023/042023/052023/062023/072023/082023/092023/102023/112023/12挂牌量9月“认房不认贷”出台后二手挂牌量激增12月“普宅”标准调整后二手挂牌量增长92.4%91.3%91.7%90.9%92.1%91.9%86%88%90%92%94%96%98%100%2019年2020年2021年2022年2023年1-11月2023年12月140平米以下140平米以上2019年-2023年上海新房和二手住宅140平米以下成交套数占比12月二手住宅成交仅微增2019-2023年，140平米以下成交套数占比一直稳定在90%“普宅”标准调整后，12月140平米以下成交占比无明显波动万套根据同策上海新房案场调研和二手经纪人访谈，当前政策并未有效激发新的购房需求，市场来访人数和成交规模无明显增长。此外，目前无论是新房还是二手房，成交多为以价换量，市场消费以价格导向为主政策作用：政策刺激未显，市场消费以价格导向为主数据来源：同策案场，上海某中介平台2023年12月末较11月末挂牌房源价格变化趋势挂牌价增长,1.14%挂牌价下跌,28.85%挂牌价不变,70.01%挂牌价增长挂牌价下跌挂牌价不变根据市场调研，市场成交多为房东降价急卖的房源，二手市场中近3成挂牌房源下调价格12月新政后上海约九成新房项目来访、认购成交无明显变化仅部分外围郊区项目大力促销项目有所起色松江某楼盘11月开盘时去化不足3成，而12月新政后通过渠道分销、高佣金叠加促销，案场来访人数增加，快速续销近百套为稳定市场，政府从三个方面入手。第一，对比前两年上海土地的“大供应”，2023年上海商品住宅用地供应缩量提质，为提高房企参拍意愿，政府持续加大核心区地块供应；第二，提升房地联动价稳定楼市预期，部分板块房价连续三年上涨；第三，土拍规则重大调整，采用“竞地价+竞品质+摇号”方式出让，明确最低装修价格标准，部分地块调整中小户型比例限制，调动开发商积极性土地市场：政府调整土地供应策略以稳定市场1177.91028.9894.71038.21000.4916.7020040060080010001200140016002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年商品住宅用地成交建面商品住宅成交量上海商品住宅用地成交建面、商品住宅成交量万平米上海土拍规则新增装修标准及高品质建设方案近3年部分板块房地联动价上涨板块2021年（元/平米）2022年（元/平米）2023年（元/平米）奉贤新城21单元383003880040700奉贤新城16单元410004200043000嘉定新城481004980050400青浦赵巷520005450056000闵行华漕650796609569500浦东周浦5600060000闵行梅陇7360076000宝山顾村475004750049400临港新城330003400036000朱家角420004200044000数据来源：dataln，同策研究院3041362060394814292315010203040506070第一批第二批第三批第四批第一批第二批首轮第二批第二轮第三批首轮第三批第二轮第四批首轮第四批第二轮2022年2023年从参拍企业数量来看，三四批次土拍降温明显，内部冷热分化，房企拿地更加谨慎，拿地转向“利润”导向，如普陀桃浦2宗地块在项目品质方面更加“严苛”的情况下，竞争并不激烈，而青浦赵巷地块因房地联动价大幅上涨成24家房企追逐对象，交通便利、配套全、还有“倒挂”空间的地块更受追捧。从拿地房企来看，央国企2023年在上海拿地金额合计占全年拍地总金额的65%，民企仅占比13%，大部分民企颗粒无收，同时由于民企资金压力较大，多以联合体形式参拍拿地土地市场：三、四批次土拍降温明显，国央企为土拍主力2021-2023年上海历次土拍成交地块拿地房企性质2022-2023年上海历次土拍参拍企业数量家注：参拍企业数量为估算且不包含城投公司宗其中22家仅参拍1宗地块，参拍民企均以联合体参拍同一地块无民企参拍623925412327712121513426257611325536142454910117312111111110510152025303540第一批第二批第三批第一批第二批第三批第四批第一批第二批首轮第二批第二轮第三批首轮第三批第二轮第四批首轮第四批第二轮2021年2022年2023年央企国企民企联合体（含国央企）联合体（民企）外资/中外合资三、四批次参拍企业明显减少数据来源：同策研究院0%20%40%60%80%100%120%0123456浦东新区嘉定区闵行区普陀区青浦区奉贤区宝山区松江区杨浦区静安区长宁区临港徐汇区金山区虹口区溢价率大于9%底价成交溢价率大于9%占比底价成交占比2023年上海土地供应虽然缩量，但地块冷热分化加剧，从成交地块的溢价率来看，一批次至四批次触顶成交的地块占比逐渐下滑，而底价成交地块呈逐渐上升的趋势，并且几乎没有中间地带，成交呈现“要么触顶，要么触底”的特征。而地块间的冷热分化也从市区与郊区间的分化，逐渐演变为市区地块间的分化，分区域来看，闵行、嘉定、普陀地块热度较高，而浦东、杨浦、徐汇等市区地块内部分化明显土地市场：地块热度出现明显分化2023年上海商品住宅用地成交溢价率分区域占比情况2021-2023年上海历次土拍成交地块结构宗宗69151910204451244211371211121111377751011832675510544310510152025303540第一批第二批第三批第一批第二批第三批第四批第一批第二批首轮第二批第二轮第三批首轮第三批第二轮第四批首轮第四批第二轮2021年2022年2023年底价成交溢价率0-3%溢价率3-6%溢价率6-9%溢价率超过9%数据来源：同策研究院2023年上海商品住宅市场供应缩量但依然处于高位，成交量创3年最低，全年累计成交约917万平米。上半年供求均衡，市场健康平稳发展，下半年市场显著降温，供应持续攀升叠加两次新政刺激，购买力的有效拉升幅度有限。市场转入下行，购房客群观望情绪较浓。5月后新房月成交量均低于当月供应，商品住宅存量及去化周期也继4月下降后持续上升商品住宅：上海市场成交呈先热后冷态势，市场观望情绪浓010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,0000501001502002502022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/112022/122023/12023/22023/32023/42023/52023/62023/72023/82023/92023/102023/112023/12供应面积成交面积均价2022-2023年上海商品住宅供求及均价走势万平米元/平米2023年下半年月均供应：95万方月均成交：67万方成交回落2023年 供应：1022万方,同比去年下跌11.2%成交：917万方，同比去年下跌9.5%上海商品住宅存量及3个月移动去化周期万平米存量持续上升月数据来源：dataln，同策研究院051015202501002003004005006007008009002021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/102021/112021/122022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/112022/122023/12023/22023/32023/42023/52023/62023/72023/82023/92023/102023/112023/12全市商品住宅存量移动存销比2023年上海新房积分制入围积分门槛整体下行，12批次触发积分率断崖式下滑，仅有少数热门地段优质项目能触发积分。开盘去化率同样持续走低，日光盘出现频次大幅降低，多数项目都进入续销期。板块间冷热失调，热门板块爆冷，如徐汇滨江、前滩等板块既不触发积分，去化也一般，而青浦朱家角板块虽非热门板块，触发积分也较低，但安联湖山悦项目四期均日光，主要是项目周边有大量的居住需求。随着一二手房价格倒挂收窄，购房决策趋于谨慎商品住宅：新盘入围积分下降，开盘去化率走低数据来源：同策研究院仅1盘触发积分日光91.2272.1664.7471.9463.9759.7162.4352.7527.5261.520255075100第二批次第三批次第四批次第五批次第六批次第七批次第1批次第3批次第4批次第5批次第8批次第9批次第11批次第12批次2022年2023年2023年上海12批次推盘积分情况2022-2023年青浦徐泾板块触发积分情况对比2023年部分热门项目触发积分及开盘去化率情况楼盘区域板块开盘去化率开盘价入围积分是否触发积分世纪前滩天御浦东前滩91%129800否世纪前滩天汇浦东前滩57%132000否安联湖山悦青浦朱家角100%洋房38856叠墅4488845.8是安联湖山悦邸（二期）青浦朱家角100%4172432.8是安联湖山悦三期青浦朱家角100%4215743.1是安联湖山悦四期青浦朱家角100%43389否0%20%40%60%80%100%020406080100第1批次第2批次第3批次第4批次第5批次第6批次第7批次第8批次第9批次第10批次第11批次第12批次平均入围积分积分触发率开盘去化率 青浦徐泾板块楼盘项目平均入围积分不断降低购房者趋于谨慎，投资需求减少，板块间分化加剧，板块规划兑现能力会成为板块“价值重估”的关键。从近五年上海十大供应板块来看，五大新城、徐泾、前滩等都是热门概念板块，尤其是大虹桥核心板块徐泾、华漕，近5年去化了2万多套，但产业导入则相对较缓，徐泾财政收入近两年呈现下滑趋势，等板块内第一批积分限售楼盘到期，这些热门规划概念板块的房价面临下跌风险商品住宅：板块规划兑现能力成为板块“价值重估”的关键01020304050607020192020202120222023华漕徐泾大虹桥核心板块近5年财政收入亿元2019-2023年上海116个板块供应数量TOP10板块供应套数（套）取证库存（套）2023年开盘去化率滴水湖25413472727%徐泾19482115492%南桥新城15658156353%金山新城11705245337%顾村1131446974%周康1097510592%松江新城1011094564%金汇972627656%唐镇8831109385%青浦新城8694128777%徐泾财政呈下降趋势，板块规划建设能力存在不确定性数据来源：上海统计局，dataln，同策研究院国际大都市人口流动阶段产业是有效支撑刚需购买力的重要因素，目前高去化率的刚需刚改类项目主要集中在嘉定新城、青浦新城、唐镇等高能级产业板块区域。一方面，上海正处于人口流动的第二阶段，中心城区向外围疏解转移人口，当前产业集聚五大新城，激发周边就业人口购房需求释放，如青浦新城引入华为总部后周边项目去化较好。另一方面，根据调研数据，通勤时间短、离工作地近是上海首置购房客群是首要购房动机商品住宅：产业是支撑刚性购房需求释放的关键城外人口持续涌入，中心城区、外围城区人口共同增长，中心城区人口聚集效应明显中心城区人口升级，低收入向外围疏解、城外人口更多流向外围城区，外围城区快速生长人口增长整体放缓，中心城区再度聚集、受城外人口流入多寡影响，外围城区人口表现出增长放缓、或停滞注：上海中心城区指黄浦区、徐汇区、长宁区、静安区、普陀区、虹口区、杨浦区中心城区外围城区城市之外阶段一阶段三中心城区外围城区高收入人群城市之外中心城区外围城区城市之外阶段二阶段三上海目前郊区新城中重点发展五大新城，长三角一体化示范区主城区崇明区宝山区闵行区奉贤区金山区松江区青浦区嘉定区浦东新区五大新城中发展较早，但近几年速度放缓，生活氛围浓厚，但产业发展动力不足规划重点产业：智能装备制造、工业互联网、新一代电子信息、生物医药、旅游影视松江区产业发展稍晚，但近几年进步加快，依托大虹桥和长三角一体化示范区战略，吸引知名企业入驻规划重点产业：信息技术、现代物流、会展旅游、北斗导航青浦区制造业基础较好，近几年发展较快，和周边城市形成良好产业链互动规划重点产业：汽车、智能传感器、物联网、高性能医疗设备、精准医疗嘉定区五大新城中，产业基础相对薄弱，发展速度较慢规划重点产业：美丽健康产业（东方美谷）、新能源智能汽车奉贤区五大新城中，规划能级高，产业基础较好，发展速度较快，远离主城区规划重点产业：高端装备、航空航天、人工智能、生物医药临港新片区上海郊区去化压力加剧，临港尤为突出。9月临港再度优化人才购房政策，缩短工作年限，加速人才流入、快速购房定居。政策发布时临港只有1个新盘滴水湖鑫苑入市，认购热度相对较高，但开盘去化率直接砍半。同时10月入市项目认购惨淡。即使采用较高的分佣奖励等方式，多数项目仍旧去化缓慢。在市场下行周期，由于前期临港供应远大于求，政策刺激作用平平，购房客群观望情绪仍较重。但由于临港产业基础较好，人口持续流入，市场有一定支撑，未来销售去化将是场持久战商品住宅：临港去化将是场持久战29000300003100032000330003400035000360000.001.002.003.004.005.006.007.008.009.0010.002023/12023/22023/32023/42023/52023/62023/72023/82023/92023/102023/112023/12供应面积成交面积成交均价上海临港新区商品住宅市场供求及均价走势万平米元/平米2023年临港推盘项目认购及开盘去化情况项目名称开盘时间开盘套数认购率开盘去化率上实望海2023/2/2758723%17%鹏瑞云璟湾2023/2/2619395%90%港城悦领2023/4/9221177%100%临港天宸2023/5/751296%80%中铁诺德璟宸2023/6/340412%23%金港星海湾2023/6/2923234%30%中建玖海云天2023/6/2226026%25%龙光天曜2023/7/1541321%24%滴水湖鑫苑（港城悦领）2023/9/1727990%51%中建玖海云天中建玖海云天2023/10/131442%2%金融湾晶金融湾晶2023/11/17106941%42%数据来源：dataln，同策研究院近4年上海商品住宅市场成交结构变化明显，成交主力从300-500万向500-800万迁移，同时300万以下成交量显著减少，从两端大的沙漏型转向中间大的纺锤体型。一是当前经济形势下，购房门槛的增高意味着真正刚需客群正在逐渐减少，而上海“刚需”客群多为在外地处置资产后在上海购房的改善客群，有一定购买力。二是在悲观收入预期影响下，改善需求置换不再拘泥于市区等特定区位情怀，偏好在熟悉区域选择满足面积、区位的项目进行置换，成交总价反而向下偏移商品住宅：市场需求的价格分布从“沙漏型”转向“纺锤体型”2020-2023年10月上海商品住宅分价段成交情况市场成交结构从沙漏型变成纺锤体型上海新房购房门槛价段正在向上迁移。2023年1-10月，300万以下成交套数占比大幅下降；300-500万成交套数占比小幅下降；而500-800万成交占比明显增长800-100万成交套数微降，主要是由于当前经济形势下，改善需求置换不再拘泥于特点区位，只需满足基本的置换需求即可从总价分布来看，市场需求从“沙漏型”转向“纺锤体型”8.34%6.24%9.63%8.84%25.70%25.62%28.56%32.25%29.71%31.94%25.52%25.95%13.13%15.83%10.08%6.62%0%20%40%60%80%100%2020年2021年2022年2023年1500(含)以上1000(含)至1500800(含)至1000500(含)至800300(含)至500300以下豪 宅高 端 改 善 市 场改 善 市 场刚 需 市 场上海部分刚需客群实质是改善客群，为外地处置资产后在上海购房在当前经济形势下，新房购房门槛价段增长意味着上海真正刚需客群的正在消失这部分“刚需”客群有一定购买力，对于居住品质有一定的要求真正“改善”客群不再拘泥于市区等特定区位情怀，偏好在熟悉区域选择满足面积、区位的项目进行置换数据来源：dataln，同策研究院相较于去年认筹“两端低中间高”的显著分化，2023年上海住宅项目中间价段（1000-1500万）认筹热度差距收窄。这主要是在当前经济形势和高供应下，购房客群可选择项目增加且挑选尤为谨慎。当前新房不仅呈现明显的“中心热远郊冷”区域分化，区域内还出现局部分化，即使同为市中心项目也有分化，某内环内800-1200万价段的项目既未触发积分又未触发限售、近期开启渠道分销。此外，在高供应水平下，部分项目虽前几期触发积分，但如今面临蓄客不足问题需渠道引流商品住宅：1000-1500万价格段认筹热度趋缓2022年上海商品住宅项目认筹情况-200%-100%0%100%200%300%400%500%600%2.002.202.402.602.803.003.203.403.603.804.002023年上海商品住宅项目认筹情况log（项目总价）认筹率-600%-400%-200%0%200%400%600%2.002.202.402.602.803.003.203.403.603.804.00认筹率log（项目总价）1000万1584万1000万2511万2511万1584万数据来源：同策研究院过去3年上海已完成中心城区成片旧改185.7万平方米，2024-2026三年黄浦、静安、虹口等市区优质地段超1.6万套豪宅类项目准备入市，市中心内环内风貌别墅约42个，叠加近年来市中心优质地块供应累积下来的存量，预计豪宅类项目潜在库存量将达3万套，而上海3000万以上豪宅项目每年成交仅2000套，去化周期估算会达10年以上。此外，旧改项目中的豪宅产品存在较大产品与客群需求错配的风险商品住宅：未来豪宅市场供应井喷，去化周期估算达10年以上2024-2026年上海豪宅潜在供应预估市中心内环内旧改约42个风貌别墅准备入市500043003200220020000200040006000黄浦静安浦东杨浦虹口数据来源：同策研究院套以2023年入市的海玥黄浦源为例项目于9月入市，前期认购率105%,去化约78%185平米复式户型图该项目户型公布后被多方吐槽项目有大量户型面宽仅有1.5开间，甚至不如普通高层商品房别墅产品出现两个卫生间都在一层餐厅正上方等豪宅客群的负向敏感点2024年上海市场趋势及机会32023年上海大幅放松信贷政策，但政策持续效果较弱，需流入新鲜的购买力需求支撑市场。未来限购政策有较大政策调控空间，一方面，上海的限购政策较为严苛，对于单身、社保年限等限购要求的调整空间较大；另一方面，限购放松导致的人口流动既符合核心城市发展吸纳规律，又符合人口向优势产业集聚的发展规律政策端：未来上海将逐步放松限购政策目前四个一线城市均实施认房不认贷，且均下调首贷和二套贷款利率。同时，北上深均调整普宅认定标准 目前上海主城区限购未放松，仅外围的临港新片区和金山区域局部出台优化限购政策，未来五大新城限购政策将逐渐放松。目前上海对于单身非本地户籍的购房限制最为严苛，达到社保年限的单身非本地户籍在北京、广州深圳均可购买1套住房，而在上海则无法购房 广州于9月20日放开多个城区限购，目前仅核心主城区限购，且降低购房社保年限，成为首个放开限购政策的一线市场 深圳向港澳居民开放非住宅类的商业办公物业、商务公寓等限购上海将逐步放松限购政策政策调整前调整后限贷认房又认贷商贷和公积金均认房不认贷房贷首付比例首套35%30%二套普宅50%非普70%50%其中临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山40%房贷利率首套4.55%（LPR+35BP）4.10%（LPR-10BP）二套5.25%（LPR+105BP）4.50%（LPR+30BP）其中临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山4.40%（LPR+20BP）普通住宅标准容积率五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等面积单套住房建筑面积在140平方米以下单套住房建筑面积在144平方米以下(含144平方米)价格内环以内低于450万元/套内外环之间低于310万元/套外环以外低于230万元/套取消价格限制2023年，上海大幅放松信贷政策1月13日，上海出台奉贤新城、青浦新城人才购房政策，满足相关条件的个人可以在指定范围内购买住房，同时购房资格由居民家庭转个人购房条件相较于金山更为宽松，相当于公司在奉贤/青浦/+本科+社保满三年即可购房购房范围相较于金山的36.2平方公里，奉贤为68.9平方公里，青浦为91.1平方公里。五大新城中嘉定新城、松江新城的常住人口更多，若放松限购影响将更大，调控需更为谨慎。因此上海放松限购政策是逐步的、谨慎的。从市场表现来看，下半年两次出台的新政预期效果与实际市场之间还存在明显的“裂口”，未来政策需要逐渐贴合、支撑真正的住房需求。以9070政策为例，近几年上海购房需求转向以改善需求为主，而受限于9070政策市场无法更好地匹配居民改善生活的需求，目前上海已开始局部放松地块中小套数比例限制，预计未来该政策将逐步放松，支撑市场真正的住房需求政策端：政策将逐渐贴合、支撑真正的住房需求以9070政策为例2017至2023年上海分面积段“新房+二手房”成交套数占当年总成交套数的比例2017至2023年，上海全市70平方米以下的刚需户型成交占比逐年下跌。70-90平方米的产品是市场需求的主力，但产品仍偏刚需，成交占比呈下降趋势。而市场改善的主力是90-100、100-120平方米，占比逐年上升；而市场上120-140平、140-180平的再次改善需求比例基本稳定，但仍有上涨趋势。数据来源：dataln，同策研究院2023年住户活期存款同比增速持续回落，短期内上海楼市购买力将走弱。上海住户活期存款同比增速长期领先于住宅（新房+二手房）销售3-4个月，结合实际来看购房客群从资金筹集至成交周期一般也在3-4个月左右，若未成交存款就会流向理财投资等。因此，根据上海住户活期存款同比增速走势，市场下行趋势已显，向后推3-4个月，2024年1季度甚至2季度上海楼市购买力将走弱住宅市场：住户活期存款同比增速持续回落影响上海楼市购买力2019年6月至2023年11月上海住户活期存款增速、新房+二手房成交套数0100002000030000400005000060000-5%0%5%10%15%20%25%2019.062019.072019.082019.092019.102019.112019.122020.012020.022020.032020.042020.052020.062020.072020.082020.092020.102020.112020.122021.012021.022021.032021.042021.052021.062021.072021.082021.092021.102021.112021.122022.012022.022022.032022.042022.052022.062022.072022.082022.092022.102022.112022.122023.012023.022023.032023.042023.052023.062023.072023.082023.092023.102023.11上海住户活期存款同比增速新房+二手房成交套数居民减少筹资需求减弱成交逐步回落存款同比变化长期先行于住宅销售指标变化套11月活期存款同比增速变为负数据来源：dataln，同策研究院-4-3-2-101234-100-500501001502017年01月2017年03月2017年05月2017年07月2017年09月2017年11月2018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9月2018年11月2019年1月2019年3月2019年5月2019年7月2019年9月2019年11月2020年1月2020年3月2020年5月2020年7月2020年9月2020年11月2021年1月2021年3月2021年5月2021年7月2021年9月2021年11月2022年1月2022年3月2022年5月2022年7月2022年9月2022年11月2023年1月2023年3月2023年5月2023年7月2023年9月2023年11月2024年1月2024年3月2024年5月2024年7月2024年9月2024年11月成交面积同比(%)周期滤波2024年上半年市场将进入下行阶段，年中市场将进入底部盘整阶段。2023年下半年两轮政策本质并未激发购房需求，同时市场热度分化格局短期内仍将持续。随着政策边际效应递减导致的观望情绪加重，叠加年底各开发商为冲量开启分销等策略造成市场竞争加剧，未来短期内市场将进入底部，明年2季度若出台相关政策有效释放新的购买力下半年将逐步企稳住宅市场：2024年年中市场将进入底部盘整阶段上海房地产市场趋势预判2024年上半年市场将下行数据来源：dataln，同策研究院上海商品住宅成交量主要由住房的潜在供应量(选取涉宅用地的规划建筑面积)和货币环境(选取M2同比增速)决定，根据模型预判，2024年上海商品住宅成交量在756-855万平米之间，同比2023年下跌6.7%-17.5%住宅市场：2024年上海商品住宅成交量将出现明显下降0501001502002503003504002020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q42024Q12024Q22024Q32024Q4商品住宅成交面积情况一GDP增速5.3%情况二GDP增速4.5%2024年上海商品住宅成交量趋势预测万平米 上海商品住宅成交量主要由住房的潜在供应量(选取住宅用地规划建筑面积:residential_land)和货币环境(选取M2增速:M2)决定 模型选取2016-2023年3季度的季度数据进行建模 参考2022-2023年土拍季度成交平均值，2024年1季度土地成交240万平米 参考M2同比增速=全国实际GDP增速+CPI增速+4%的调整值，带入2024年GDP增速4.5%-5.3%（参考世界银行和中科院预测值），CPI增速0.4%（参考2023年前三季度同比增速），2024年M2增速约为8.9%-9.7%2024年全年商品住宅成交量在756-855万平米之间上海商品住宅成交量预测模型模型整体显著，系数及整体模型具有统计学意义（p0.05）数据来源：dataln，同策研究院2023年土地供应放缓而新房持