中一.九郡项目调性沟通方案.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,理解、属性与谋略,Understanding、Tonality And Strategy,中一九郡,第一章：项目内在价值理解,本项目的内在价值研判方向应从产品规划、建筑、居住环境上进行分析,项目经济指标分析,总用地面积：,36034,总建筑面积：,148611,（计容建面：,126786,）,其中住宅：,116172,商业：,9950,容积率：,3.99,建筑密度：,27%,绿地率：,41%,项目中等规模体量，密度和容积率较高。,项目地段与交通条件分析,项目位于金星南路湖南财专旁，近邻西二环。距五一广场约,10,分钟车程,距离市政府,5,分钟车程。,目前地块暂无无公交车通行，主要是汽车和摩托车通行。,金星南路,项目距离城市核心和区域中心绝对距离近，但公共交通不完善。,项目规划与建筑立面,项目整体规划合理，通过水景和保留山体景观作为项目的规划特色。,建筑立面为欧式新古典。,项目自身规划和建筑有较多亮点。建筑立面优雅、尊贵。,项目周边环境与四至分析,东,西,北,南,项目东临在建的望岳路和湖南财专,项目南临金星路，远处为岳麓山,项目西侧为农民自建房，远处为西二环,项目北侧为多层住宅,实效观点,产品规划与设计理念符合市场需求，,但并无绝对竞争优势；,单纯以产品本身实现高消化率与高,溢价，基本无法实现。,第二章：项目外在价值理解,本项目的外在价值研判方向应从区域未来发展与规划上进行分析,立于大河西战略之上，我们应如何理解与审视,中一九郡,项目?,大河西先导区理解（地位及规划）,大河西先导区是 长株潭城市群“两型社会”综合,配套改革试验区的核心区，承担着国家探索资,源节约、环境友好发展道路的重任。,长沙大河西先导区区域范围规划区总面积为,1200,平方公里，包括三个层级：起步、核心、规划区域,其中起步区域包括：,岳麓区的滨江新城、梅溪湖,岳麓山景区、,含浦镇、坪塘老工业区、高新区等，,用地总面积约,150,平方公里。,大河西先导区是今后整个长株潭发展的核心区域，政策、资金、基础设施建设都会向该区域倾斜！,大河西先导区理解（阶段亮点）,区域：,突出发展梅溪湖片区、滨江新城,梅溪湖依托国际化化高起点规划和千亩梅溪湖公园,打造城两型社会建设的新城典范,滨江新城依托沿江风光带资源重点发展高档住宅、,休闲和金融业,基础设施：大力新拓交通路网和加快梅溪湖片区,拆迁、蓄水及基础设施建设。,加快规划建设连接河西河东的桥梁隧道建设，,缩短河西河东的时空距离，加快大河西发展。,梅溪湖是大河西发展的核心区域，河西河东连接更加便利。,大河西中心区域发展研究,我们把本项目所在的市府南部片区板块划分为三大板块，本项目位于三大板块的交集处。,金星板块研究（国际街区）,西湖板块研究（公园休闲区）,梅溪湖板块研究（生态新城区）,梅溪湖板块研究（生态新城区）,实效观点,项目地处三大板块交集处，功能定位突,出其特殊性与兼容性。,商务、生态、休闲是本项目地块的三大,特性。,第三章：区域市场分析,产品放量、价格走势、竞争类型等分析,区域供应量分析,项目,住宅 总体量（）,待售（）,预计推出量,1,（）,预计推出量,2,（）,高信向日葵,15.2万,6.3万,3万,0,D6 区,33万,33万,7万,9万,高鑫巴比伦,12万,3万,1.5万,0,振业浪琴湾,63万,63万,10万,10万,【咸嘉湖路项目,5万,5万,0,5万,星语林项目,6.3万,6.3万,0,6.3万,地华梅溪湖畔,7万,7万,3.5万,3.5万,润嘉商务中心,4万,4万,0,4万,西子湖畔沃府,16万,3.5,3.5,望兴嘉年华,3.6,3.6,1.6,0,恩宇丽景项目,4,4万,4万,0,麓阳和景项目,10万,10万,6万,4万,梅溪湖B-07地块,15万,15万,0,9万,梅溪湖B-05地块,27万,27万,0,8万,梅溪湖B-06地块,13万,13万,0,7万,梅溪湖B-11、13地,10万,10万,0,5万,小计,40.1万,70.8万,区域供应量分析,接上页：,注：区域统计范围包括提案前述,三大板块,的范围。,预计推出量1指：,2011年10月2012年10月区域预计推出量,预计推出量2指：,2012年10月2013年10月区域预计推出量,部分项目拿地后处于规划阶段也纳入统计范围,本项目从区位价值看与麓南板块竞争性不大。,统计显示由于梅溪湖片区的放量，项目在开发的下半程，面临较大的竞争压力。,区域产品结构分析,面积区间,（）,2010年,月均销售套数,比例,全部,2050,100%,144,377,18%,注：根据2010年长沙房地局数据统计的岳麓区户型面积供应结构，我们,作为本项目区域竞争结构的参考,河西90平米以下户型销售套数占总销量的40%；,60120平米户型是市场主力区间。,区域价格分析,我们选取高信向日葵（50%）、高鑫巴比伦（20%）、沁园春御园（30%）,三个楼盘的加权平均价格作为样本预测区域内,中高端,楼盘未来两年价格走势,我们以每年的黄金销售阶段10月份作为节点考察。,项目,高信向日葵,高鑫巴比伦,沁园春御园,2009.10,4700,4500,4700,2010.10,6100,5900,6300,2011.10,7200,7000,7500,2011.10加权平均,7250元/,2012.10预计价格,8400元/,2013.10预计价格,9800元/,根据长沙市2011年房价控制目标12%14%，中高端楼盘涨幅稍高在1520%，我们取中间值。,本项目10月入市，区域中高端楼盘均价可达7250元/；2013年10月我们预计区域中高端楼盘均价可达到9800元/平米左右。,梅溪湖物业开发与本案关系,根据长沙市国土资源局公开的土地出让数据，梅溪湖片区,B-05,、,06,、,07,、,08,地块的容积率在,3.04.0,之间；土地出让价格在,280380,万,/,亩,。,从梅溪湖的整个片区规划来看，属于中高端规划，试图打造大河西先导区的,样板，所以各项目的物业档次定位都不会低。中高端产品内部竞争压力较大,但对本项目而言，梅溪湖片区的开发对本项目是极大的利好，对与城市最核,心区域绝对距离近的项目而言，往往意味着更大更高的升值空间。毕竟本项,目是连接两个区域中心的重要节点。,金星路物业开发与本案关系,金星路国际商业街的成熟对提升本项目的区域和配套价值具有直接推动,作用，在体现区域城市感方面具有决定性作用,金星路（与岳麓大道、桐子坡路、枫林路）多个路段的交汇处均有大体,量的城市商业中心的规划和建设。金星路沿线还有多个酒店规划（如格,林星城临咸嘉湖地块、西子湖畔沃府临金星路地块、永琪西京金星路与,桐梓坡路交汇地块）,区域客群来源,根据对高鑫巴比伦、高信向日葵、永祺西京等多个楼盘的客户分析我们,发现：,在这些河西代表楼盘中客户构成,：长沙市区客户占5065%，外地客户占,3550%。个别楼盘外地客户甚至超过50%的比例。其中外地客户中省内常德,、益阳、宁乡客户占60%。,显示河西房地产对外地客户的强大吸引力。,部分楼盘由于区域规划利好多，未来升值潜力大，更是成为外地客户的,首选。调查还显示，,外地客户普遍比长沙本地客户更认同楼盘的区位价值,。,区域重点楼盘点评高信向日葵,位置,枫林一路望麓桥旁（南侧）,总建面：,17.3万,容积率,2.44,绿化率：,45%,建筑形态：,17栋11层小高层；简约新古典,户型面积：,中大户型为主90240复式；少量公寓5062。,内部配套,游泳池等,国家山水，良品大宅,星城动脉上的,艺术家,；代言城市艺术生活至高鉴赏力；,代言城市艺术生活繁华,；代言城市艺术生活便捷；北欧风情品位艺术城堡代言城市艺术生活气质；代言城市艺术生活格调上万平米立体园林；,艺术泛会所代言城市艺术生活情趣湖南文化艺术培训中心落户小区,典型的生活品味与方式诉求类项目。,区域重点楼盘点评永琪西京,位置,桐梓坡路与金星路交汇处,总建面：,23万,容积率,3.5,绿化率：,40%,建筑形态：,18栋高层,户型面积：,75130,内部配套,酒店、大型商业等,升华一期优越品质。占位,大河西CBD第一排,。在3千年城市历史积累和精魄之上，,延伸日渐兴盛的未来和城市新的圆心；,建造城市仰慕的中央焦点；,看西京中心,顶级生活,在这里,瞰长沙城市的未来在这里,身份诉求结合生活方式诉求，但并不清淅。,区域重点楼盘点评西子湖畔沃府,位置,金星大道与咸嘉湖路东南角,总建面：,20万,容积率,2.87,绿化率：,42%,建筑形态：,7栋11层的小高层、6栋18层住宅、1栋30层酒店和1栋25层的公寓,酒店,户型面积：,90220,先导央区湖畔生活,融,市府中心区，核心资源聚集，融汇都市生活。,礼,绵延千年文脉，浸润名校学区,善,2700亩湖景，20000平米中心庭院，临水而居。,智,金星大道国际街区，城市综合体，,道,超值赠送空间，首创空中花园，尺度适宜,舒,140219平米尊崇大宅，一线揽湖楼王,生活方式诉求，但略显杂乱，无重心！,区域重点楼盘点评高鑫巴比伦,位置,桐梓坡路咸嘉新村正对面,总建面：,14万,容积率,3.15,绿化率：,45%,建筑形态：,7栋高层,户型面积：,66145,品质诉求型产品！,鲁班奖标准,长沙综合竞争力十强楼盘,运营,城市梦想,，为长沙打造鲁班奖工程,天空之城，首创市府核心10米,落差台地建筑,78122平米主流,浪漫空间,，让“爱”住下来,地铁路网坐拥经纬，,市府门户,升值无限,区域重点楼盘点评北京御园,位置,金星大道和茶子山路交汇处,总建面：,52万,容积率,2.59,绿化率：,45%,建筑形态：,8栋26层高层、7栋32层高层,户型面积：,77140,典型的身份诉求型产品！,市、区双府，,中央富人区,门户立体交通网络，行于快捷之上,4大名校,，3-18岁,高贵学区,中央官邸 楼王降临楼王降临，至尊生活标杆,市府中央55万平米,京派大宅,