中国房地产市场分析与展望43p.pptx

,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,中国房地产市场分析与展望,中原集团研究中心 刘渊,2013,年,10,月,当前市场表现,市场整体特点,后市,展望,内容提要,2,1.,当前市场表现,全国市场稳中有升 四季度将放,缓,4,2013,年前,9,月住宅销售面积同比增,24%,全年增幅超,过,去,3,年,全国住宅销售面积累计同比增幅（,2011.02-2013.12E,）,数据来源：国家统计局，中原集团研究中心,预 测,3.4%,2,%,12%,宏观指标：新开工成亮点 累计,增幅扩大,5,施工建设活动回升,1,至,9,月，房屋累计新开工面积达到,1929008,万平方米，累计值同比,7.3%,，并带动钢铁需求回升。,数据来源：国家统计局，中原集团研究中心,7.3%,图：全国房屋施工面积、新开工面积累计同比增幅,（,2008.02-2013.09,）,持续,9,个月下跌,40,主要城市,：金九银十再现,6,4,月,以来主要城市成交量逐月,小幅回落，市场总体持续平稳的走势,。,9,月,，,40,个,重点城市,销售面积为,2279,万,平方米，环,比,8,月继续回升,5.8%,。,一线城市成交回落主要受新增供应及贷款收紧影响，与此同时，,6,大主要城市,二手住宅销售,面积继续攀升，达年内第,2,高位。显示住宅市场需求依然稳定。,图,：,40,主要城市商品住宅销售面积,（,2009.01-2013.09,）,数据来源,：住宅监测系统，,中原集团研究中心,10,000 sqm,2013,平均,2012,平均,17%,标杆房企：年度销售计划完成超预期,9,从,9,家公布销售计划的开发商来看，前,9,月平均销售计划完成率为,80%,。,雅居乐本月销售面积及金额均创下年内新高，但仍落后于年度销售计划（,60%,）。除此以外，其余开发商完成年度销售计划情况理想，大多可提前完成。四季度业绩压力减轻。,以中海为例，在,6,月份超额完成半年报业绩之后，,7,月销售面积即回落至年内第二低位。因此，在年度销售计划提前完成的前提下，四季度标杆房企推盘可能放缓。,注：中海年度销售计划仍按照年,初值,数据,来源,：,行业,监测系统，,中原集团研究中心,图：标杆房企销售计划完成率,（,2013,年前,9,月）,二手,住宅,：量价齐升,10,数据来源,：住宅监测系统，,中原集团研究中心,图,：,6,城市,CLI,二手住宅价格指数,（,2004.05-2013.09,）,价格指数,环比,同比,租金指数,环比,同比,北京,371,1.02%,19.37%,163,0.02%,7.22%,上海,329,3.55%,17.71%,174,2.52%,15.28%,广州,479,2.86%,26.54%,162,2.48%,15.59%,深圳,385,2.27%,18.92%,132,0.42%,5.89%,天津,428,1.38%,10.35%,146,0.21%,6.16%,成都,251,0.78%,4.30%,164,1.03%,3.05%,北京,19%,上海,28%,广州,53%,深圳,18%,天津,18%,成都,2%,2011,年初至今累计涨幅,二手,住宅,：量价齐升,11,数据来源,：住宅监测系统，,中原集团研究中心,图,：,6,城市二手住宅,成交面积,（,2007.01-2013.09,）,自,2012,年,3,月以来，六城市累计涨幅在,7.4%37.0%,之间，京沪穗深累计涨幅均在,25%,以上。“金九”六城市二手住宅成交活跃，带动二手住宅价格加速上扬。上海在自贸区概念的拉动下，本月价格涨幅创出,2010,年以来新高，领涨六大城市,。,前,9,月二手成交量已超过去年全年,15%,。,今年市场表现良好,原因,12,一线城市,自住,需求支撑,京沪常住人口，平均每年增加,60,万人,市场环境吸引,经济发展良好、就业机会、教育、医疗等,整体,市场,稳定的政策,环境,除北京外，没有新的调控政策,良好的,销售表现,全市场量价齐升，标杆房企表现优异，土地市场热度不减,利好因素,刺激,房企再融资重启,市场整体,预期回升,北京新政简析,13,2013,年底前全市要完成不低于,2,万套自住型商品住房供地,按照限购政策规定在本市具有购房资格的家庭，可以购买自住型商品住房,。,其中,，符合下列条件的家庭可以优先购买：（一）本市户籍无房家庭（含夫妻双方及未成年子女），其中单身人士须年满,25,周岁。（二）经济适用住房、限价商品住房轮候家庭,自住型商品住房套型,建筑面积,以,90,平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过,140,平方米；销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低,30%,左右的水平确定。,自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上,5,年内不得转让,。,购,房人取得房屋所有权证,5,年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的,30%,交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。,北京新政简析,14,北京历年主要调控政策,经济适用房,保障,房,外地人五年限,购,限价,房,为何上述政策未能达到预期效果？,自住,型商品房,商业写字楼,vs.,住宅,15,商业写字楼与住宅销售面积及增长率对比,（,1998-2012,）,数据来源：国家统计局，中原集团研究中心,商业写字楼,vs.,住宅,16,商业写字楼与住宅销售面积及增长率对比,（,2011.02-2013.08,）,住宅销售整体好于商业、写字楼。,7,、,8,月写字楼同比增幅超过住宅，商业表现较差。,数据来源：国家统计局，中原集团研究中心,主要城市甲级写字楼市场,17,中原甲级写字楼租金指数及空置率（,200401-201308,）,一线,城市整体好于二线，北京表现最优,数据来源,：中原,集团研究中心,主要城市甲级写字楼市场,18,五城市甲级写字楼销售均价及租金回报率,甲级写字楼销售价格盘整，深圳,3,月后小幅回升,租金回报率基本在,5%,左右，成都最高,7%,五城市甲级写字楼销售均价,（,2010.12-2013.08,）,城市,甲级写字楼租金回报率,（,2013.08 vs,.,2012.12,）,数据来源,：中原,集团研究中心,商用物业市场,19,购物中心租金涨幅远超住宅、写字楼,2007-2012,五年间，四大一线城市的住宅、甲级写字楼和购物中心三类物业的租金涨幅中，购物中心租金将近翻倍，达到,94%,。而同期住宅租金涨幅仅有,25%,，甲级写字楼稍高，为,46%,。,2013,上半年，一线城市购物中心租金涨幅与住宅相当，均为,5%,，高于甲级写字楼（,-2%,）。,四,大一线城市住宅、甲级写字楼、购物中心租金指数对比（,2007-2012H1,）,数据来源,：中原,集团研究中心,北京,望京,北京,双井,北京,安贞,北京,西直门,北京,颐和星悦荟,北京,东方新天地,上海,七宝,上海,恒隆广场,上海,港汇恒隆广场,上海,世茂國際廣場,上海,世茂商都,上海,淮海商场,广州,白马大厦,广州,维多利广场,广州,国金中心商场,商用物业市场,20,租金：整体增长放缓 二三线城市五年涨幅超,一线,受供应的增加、经济复苏乏力和网络购物蓬勃的共同影响，,2012,年主要城市购物中心租金涨幅明显放缓。,尽管,趋势上增速都有所放缓，但目前二三线城市租金增幅明显大于一线城市。过去,5,年间，二三线城市购物中心租金累计涨幅已超过一线城市,。,2013,上半年,，二三线城市购物中心租金涨幅（,10%,）继续超过一线城市（,5%,）,一线,及二三线城市购物中心租金走势（,2007-2012H1,）,注：中原选取了,19,个城市的,40,个代表性购物中心，以半年度为一周期进行租金整理并定制租金指数,。,数据,来源,：中原,集团研究中心,商用物业市场,21,入驻率：市场供大于求 入住明显,下滑,最近,2,年，主要城市购物中心入驻率均出现小幅下滑。一线城市的入驻率从,2011,年上半年起回落,，二,三线城市入驻率下滑晚于一线城市半年，,2012,年底平均入驻率为,94%,，比,2012,年上半年下滑,1%,。,2013,上半年，二三线城市购物中心入驻率表现仍然优于一线城市。,综合,入住率与租金水平变化情况，近两年二三线城市购物中心的发展情况总体优于一线城市,。,一线,及二三线城市购物中心入驻率走势（,2007-2012,年）,注：中原选取了,19,个城市的,40,个代表性购物中心，以半年度为一周期进行租金整理并定制租金指数,。,数据,来源,：中原,集团研究中心,商用物业市场,22,典型商家：整体需求强劲,行业分化显著,随着网络购物的兴起以及消费增速的放缓，对商铺需求最大的一些零售企业的门店数量的增长也出现了明显的增速下降趋势。据中原统计，,16,家典型零售商门店数量依然呈现上升趋势，但不同类型的零售企业出现明显分化。其中，,家电,卖场门店数量在连续高速扩张后出现负增长，,2012,年门店数量环比出现,2%,的下降；,餐饮,企业门店数量增幅明显，且延续着门店逐年增加的趋势，,2012,年环比增长,25%,，呈现加速增长态势；,2013,上半年，以上趋势仍在延续。家装表现列第二，服装较差。,16,家典型零售商门店数量走势（,2007-2012,年）,注：中原选取了,19,个城市的,40,个代表性购物中心，以半年度为一周期进行租金整理并定制租金指数,。,数据,来源,：中原,集团研究中心,家电,苏宁电器,国美电器,超市,沃尔玛,家乐福,大润发,乐购,家装,百安居,红星美凯龙,宜家,百货,百盛,新世界,王府井,餐饮,百胜,麦当劳,服装,美邦服饰,佐丹奴,土地市场 商服用地成交占比上升,23,商服用地成交比重上升，热点城市未来供应压力大,13,城市商服用地成交可建面积 占比（,2008-2013,年前,8,月）,数据,来源,：中原,集团研究中心,2008,2009,2010,2011,2012,2013(01-08),北京,5%,22%,24%,34%,20%,18%,上海,24%,33%,30%,26%,31%,31%,广州,26%,18%,26%,35%,38%,41%,深圳,34%,25%,44%,7%,16%,88%,天津,23%,14%,16%,28%,44%,25%,重庆,4%,7%,9%,18%,18%,8%,成都,29%,10%,22%,28%,17%,29%,武汉,6%,12%,9%,13%,8%,14%,长春,11%,9%,11%,15%,28%,13%,南京,26%,32%,11%,24%,36%,19%,杭州,35%,22%,43%,52%,50%,44%,苏州,56%,30%,31%,42%,64%,54%,长沙,3%,4%,12%,24%,26%,15%,合计,19%,16%,18%,25%,25%,23%,重点规划 影响未来商办市场,24,深圳前海,对房地产市场直接影响大,上海自贸,区,推,进经济改革，意义更深远,数据,来源,：中原,集团研究中心,2.,中国楼市的特点,26,评价标准的不同，将得出不同的结论,评价,标准一：,租金,回报率,内地,主要,城市,租金回报率与香港对比（,2013,年,9,月,）,内地一线城市的住宅市场的毛租金回报率（不计空置率、税费、维修）低于香港，且内地房贷利率高于香港，说明房价虚高,是否存在泡沫？,27,评价标准二：贷款比例,全国,住宅销售额（包括一二手）其中贷款、公积金、现金金额比例（,2005-2011,）,是否存在泡沫？,28,评价标准三：房价收入比,全国,个税申报人口（年收入,12,万以上）总收入与住宅销售总金额（包括一二手）对比,是否存在泡沫？,2006,2007,2008,2009,个税申报人数,(,百万人,),1.63,2.13,2.40,2.69,人均缴纳个税,(,千元,/,人,),50,51,53,52,人均税后净收入,(,千元,/,人,),280,313,299,295,总净收入,(,亿元人民币,),4570,6660,7190,7940,一二手住宅总销售额,(,亿元人民币,),21600,31580,26080,52070,总房价：高收入人群均总净收入,4.7,4.7,3.6,6.6,29,多个经济体均经历过类似历程,各经济体在其高速发展期，均有类似经历，如日本、香港、中国台湾、新加坡等。,直到经济增速放缓，房地产市场热潮才退去,经济持续高速发展带来房地产需求增加、房价上涨,城市化、经济转型带来稳定的居住需求,投资需求客观存在，,推动市场继续上涨,还可持续多久,？,当前繁荣的市场是否可以持续？,30,这是哪个国家？,30,年经济高速发展,国内大量廉价劳动力,快速,城市化，农村人口进城务工,高储蓄率,较低的固定汇率，支持出口快速增长,综合国力大幅,增强，,GDP,总量位列世界,第二,首都,举办,奥运会,几年后，其经济中心城市举办世博会,1945-1975,日本战后经济高速增长,1963,年，日本,GDP,列资本主义国家第二,1964,年东京奥运会,1970,年大阪世博会,31,中国是否会重蹈日本覆辙,？,经济发展特点不同,日本,经济高速增长期结束，进入成熟阶段,中国,依然在增长期,房地产市场特点不同,日本,商业地产泡沫,中国,住宅市场为主，有真实需求支撑,32,当前中国房地产市场与日本泡沫破灭时的不同,中国,2003-2009,日本,1985-1991,美国,2000-2007,经济状态,潜在增长率,高速增长,10%,低速增长,3-4%,成熟经济,3%,房价年均涨幅,泡沫时间,（房价总涨幅）,12%,6,年,2,倍,30%,6,年,5,倍,10%,7,年,2,倍,市场类型,住宅,商业,住宅,房地产信贷市场规模,GDP,的,40%,GDP,的,50%,GDP,的,80%,银行杠杆率,低,高,高,借贷方,银行,银行,证券机构,原报告截图,摘自,PIMCO,驻日本分析师,Koyo Ozeki,所著报告,The Chinese Real Estate Market:A Comparison with Japans Bubble,（,2009,年,12,月）,33,当前中国房地产市场与日本,70,年代市场更接近,日本地价,上涨阶段,经济增长阶段,价格上涨土地类型,宏观经济环境,社会发展趋势,1,50-60,年代,快速增长,工业用地,政策优先扶持工业用地供应,全国范围内，住宅供应短缺,2,70,年代,快速增长,住宅用地,人口流向大城市，住宅严重短缺,市郊新城建设，带动新房供应增加,3,1980-1990,稳定增长,商业用地,经济结构由第二产业向第三产业发展，带动写字楼需求,热钱刺激商业地产价格暴涨,4,1990-,低增长,商业用地,（土地投资）,投资性房地产市场开发，海外投资资金流入，解决国内地价下跌,中国地价,上涨阶段,经济增长阶段,价格上涨土地类型,宏观经济环境,社会发展趋势,当前,快速增长,住宅用地,人口流向大城市，住宅需求增加,市郊新城建设,原报告截图,摘自,JP,摩根日本，房地产分析师,Hirokazu Anial,所著报告,Comparative Analysis of the History of the Chinese and Japan Real Estate Market,（,2010,年,7,月）,34,产业结构对比,第三产业还未超过第二产业,第三产业,超过第二产业,日本地产泡沫破灭,35,平缓增长阶段,快速,增长阶段,城市化进程,对比,36,增速放,缓,平稳增长,高速稳定增长,增长停滞,泡沫破灭,高速增长,中日房地产市场对比结论,37,数据,来源,：中原,集团研究中心,日本经济发展从第二阶段,（高速发展）,向第三阶段,（平稳发展）,转变,主要有以下几个标志：,内需成为经济增长的主要动力；,经济增长从高速增长向平稳增长转变；,产业结构从第二产业占主导向第三产业占主导转变；,城市化速度放慢甚至停滞；,居民收入方面，人均,GDP,超过,5000,美元。,中国房地产市场增长速度，近三年,已经,在调控压力下显著放缓。经济指标达到上述标准，预计至少还有,3-5,年时间。,结合当前政策环境,，,未来全国市场依然可以保持稳定,发展。,3.,后市展望,市场增长三阶段，近三年显著放缓,39,1998-2004,年，全国商品房,/,住宅销量年增幅,20%,2005-2009,年，市场大起大落，年增幅依然高于,20%,2010-2012,年，调控持续，全国市场增幅大幅放缓至,6%,全国商品房、商品住宅历年销售量及增幅（,1998-2012,）,数据来源：国家统计局，中原集团研究中心,展望后市 平稳发展取代高增长,40,1998-2009,，十年高增长，离不开,市场,和,政策,支持,房改,前居住水平低，为高增长提供空间,房改,初期政策支持、鼓励购房，没有信贷、税费限制,改革开放,30,年积累的社会财富在房地产市场的集中体现,市场渐趋成熟,，未来,增长空间,减小,一线城市新房市场,2005,年已达到,顶峰，广大发展中城市成为全国楼市主力,2012,年三、四线城市增长放缓,长远看，支持楼市高增长外部因素减弱,经济结构转型、人口结构,变化,楼市稳健增长依然可期,经济,稳定,增长、城市化进行中,一线城市,4,0,主要,城市,其他,城市,全国,2010,-40%,-26%,23%,9%,2011,-19%,-20%,10%,4%,2012,25%,32%,-2%,3%,2013E,20,%,17%,10%,12%,2014E,0%,5%,8%,8%,双重,压力，政策求稳或是最佳选择,41,房地产,调控,仍将,存在,市场机制无法解决的问题,：土地财政、收入分配、社会保障、金融体系,房地产业对经济,影响,不容忽视,健康稳定的房地产,行业，可刺激内需、带动上下游产业,长效机制可能的选择,增加,供应,房企再,融资放开,土地流转方式转变,限制需求,房产税升级扩容,房改,十五年，制度化调整势在必行,42,取得成绩，同时问题凸显,以供求关系,，,分析商品化市场,问题,需求：,自住、改善、投资,供应：,土地,住宅,以供求平衡解决房地产市场存在问题,土地管理制度改进,保障房建设制度,先行,完善金融体系,，,疏导投资,需求,稳定政策环境,，,形成,长期规划,中原集团研究中心,地址：上海市延安西路,889,号太平洋中心,809,室,电话：,+8621 5178,7510,传真：,[phone],网站：,公开资讯 携手共赢,谢谢大家,