中广信-首地空港城选址建议报告29P.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2012/3/1,#,报告结构,第一章,：地块分析,第三章,：地块开发,第二章,：地块环境及地块选择,资源选择方向,综合考虑噪声和安全控制区、环境控制等因素影响，未来空港生活区可选取以下五个区域,3,4,5,3,1,2,综合考虑噪声和安全控制区、环境控制等因素影响，未来空港生活区可选取以下五个区域：,区域,1,：榆垡区域,区域,2,：魏善庄区域,区域,3,：孙村区域,区域,4,：安定镇区域,区域,5,：廊坊区域,区域,1,属性,区域,1,（榆垡区域）地处大兴最南部，交通便利，自然景观充足；但距北京市区过远，与机场过近，噪音大，周边配套不完善，地块狭长，扩张性不足,4,4,5,3,1,2,区域,1,属性,基本情况,优势,劣势,区域归属,地处大兴最南侧,南城规划,与北京市区距离感过强，难以,形成机场,-,市区“望京式”发展模式,周边关系,北与大兴物流园区、生物医药基地相连，南与廊坊第二开发区相补充,与机场距离过近，易受噪音影响,区域形状,呈三角形,地块规模狭长，未来扩张性不足,区域现状,工业用地,419,公顷，旅游度假区,850,公顷，,550,公顷土地待开发区,自然景观充足，居住舒适,区域建设不完善,交通,通过地铁大兴线南延连接机场及市区，紧邻京开高速,，向南临大厂高速，多条公交线路,紧邻京,开高速,地铁大兴线仅到天宫院站，未来南,延存在,不定性,配套,北京野生动物园、万国竞技场、呆呆熊五星级娱乐城、富百禾假日酒店,以度假休闲为主，没有完善的居住配套,资源,2133.3,公顷果林、,5866.6,公顷农田保护地以及,866.7,公顷永定河河套滩涂草场，,自然景观充足,基本生活配套不足,区域,2,属性,区域,2,（魏善庄区域）地处大兴中部，交通便利；但离市区较远，工业设施较多，配套不够完善，不宜居住，且地块被切零碎，规划复杂，开发成本过高,5,4,5,3,1,2,区域,2,属性,基本情况,优势,劣势,区域归属,地处大兴中部,离市区较远,周边关系,距大兴区黄村卫星城南,8,公里，距市区,25,公里，距南六环,10,公里,区域位置较好,地块形状,呈长方形形状,大量的公路，轨道等交通基础设施,，地块,被分割的较为琐碎,区域现状,工业开发区规划面积,2000,亩，目前已取得建设用地,1086,亩,工业设施较多，不宜居住,交通,紧邻南中轴路，机场,快轨、机场高速，多条公交线路，交通便利,交通便利,配套,基础配套,配套档次低,资源,星明湖度假村,位置较偏僻,区域,3,属性,区域,3,（孙村区域）地处大兴中部，南六环，距大兴核心区近，交通便利，配套完善，地块规整，扩容潜力大；缺点轻工业较多,6,4,5,3,1,2,区域,3,属性,基本情况,优势,劣势,区域归属,地处大兴中部，南六环,区域位置较好,周边关系,距市区,15,公里,离市区,近,距机场较远,地块形状,呈长方形形状,地块规整，扩容潜力大,区域现状,以印刷产业，孵化器产业类、电子产业类为主,轻工业,设施较多,交通,紧邻南中轴路、机场,快轨、机场高速，多条公交线路，交通便利,交通便利,配套,孙村小、中学，首都大兴附中，农商银行，兴合骨伤医院，万隆超市,配套基本完善,资源选择方向,区域从距北京距离，距机场距离，市区内交通，地块状况，区域现状，配套，环境等七个方面进行综合比较,9,区域,1,区域,2,区域,3,区域,4,区域,5,距北京市区距离,较远,较近,近,较远,远,距机场距离,近,较近,远,近,较近,市区内交通,较方便,较方便,方便,较方便,不方便,地块状况,狭长，扩张不足,分割零碎，规划复杂,呈长方形，方便规划,呈长方形，方便规划,成本低,区域现状,景观充足，居住舒适,工业设施较多，不宜居住,轻工业为主,农业为主,本地人为主,配套,无完善居住配套,配套档次较低,配套基本成熟,无完善居住配套,配套满足当地,环境,噪音大,工业污染严重,环境优雅,自然资源充足,自然资源充足,4,5,3,1,2,报告结构,第一章,：地块分析,第二章,：地块环境及地块选择,第三章,：地块开发,地块环境,区域,1,11,根据地块,1,的价值属性打分，整体得分较低，地块劣势较大,价值属性,优劣势分析,区域打分,企业职工住宿,优势,紧邻京开高速,4,劣势,位于榆垡区域，,与市区距离感过强,，距机场近，易受噪音影响,服务机场企业,优势,地铁大兴线南延连接机场及市区，紧邻京开高速,5,劣势,地块规模狭长，未来扩张性不足，地铁大兴线仅到天宫院站，未来南延存在不定性,社会需求,优势,既可以通过地铁大兴线南延连接机场及市区，又紧邻京开高速,6,劣势,地铁大兴线仅到天宫院站，未来南延存在不定性,溢价成本,优势,未来规划地铁大兴线延长线，紧邻京开高速,6,劣势,与北京市区距离感过强，难以形成机场,-,市区“望京式”发展模式,周边关系,优势,未来规划地铁大兴线延长线，紧邻京开高速,5,劣势,目前较为空旷，配套设计薄弱,4,5,3,1,2,地块环境,区域,2,12,地块,2,情况较地块,1,稍好，交通优势明显，但区域内部规划大量工业设施,价值属性,优劣势分析,区域打分,企业职工住宿,优势,交通便利，通过机场快轨连接机场及市区，又紧机场高速,6,劣势,魏善庄的未来发展规划中工业设施较多，住宅区不宜过于靠近工业设施,服务机场企业,优势,地块形状较好，方便规划，交通便利，通过机场快轨连接机场及市区，又紧机场高速,8,劣势,未来发展规划中工业设施较多，配套较差,社会需求,优势,交通便利，通过机场快轨连接机场及市区,7,劣势,未来发展规划中工业设施较多,溢价成本,优势,交通便利，通过机场快轨连接机场及市区，又紧机场高速,6,劣势,大量的公路，轨道等交通基础设施，地块被分割的较为琐碎，溢价率不高,周边关系,优势,未来规划地铁大兴线延长线，紧邻京开高速,7,劣势,目前工业厂房等设施较多,4,5,3,1,2,地块环境,区域,3,13,地块,3,价值属性较高，其位属大兴孙村，交通、配套资源优势明显，区域成熟度高，土地溢价率高,价值属性,优劣势分析,区域打分,企业职工住宿,优势,位属大兴孙村，距离大兴核心区较近，可以共享基础设施，交通优势明显，区域成熟度最高,10,劣势,未来周边规划较多工业设施，但以食品加工、印刷为主,服务机场企业,优势,区域地块规整，扩容潜力大，,交通便利，区域成熟度高，目前已经开发,7,劣势,相对其他四个区域，距离新机场较远（,19,公里）,社会需求,优势,距离大兴核心区较近，可以共享基础设施，交通优势明显，区域成熟度最高,9,劣势,未来周边规划较多工业设施，但以食品加工、印刷为主,溢价成本,优势,位属孙村，距离大兴核心区较近，可以共享基础设施，交通优势明显，区域成熟度最高,9,劣势,相对其他四个区域，距离新机场较远,周边关系,优势,区域成熟，配套完善，交通方便,8,劣势,目前工业厂房等设施较多但以食品加工、印刷为主,4,5,3,1,2,地块环境,区域,4,14,地块,4,价值属性较低，位属于河北香河，毗邻,104,国道，交通方便，但基础设施较差，未来与市区公共交通不紧密,价值属性,优劣势分析,区域打分,企业职工住宿,优势,毗邻,104,国道，与,横向联络通道相连，交通方便,6,劣势,区域内暂无规划轨道交通，未来与市区的公共交通不紧密,服务机场企业,优势,地块方正，易于规划，毗邻,104,国道，与,横向联络通道相连，交通方便,7,劣势,基础设施较差，未来与市区的公共交通不紧密,社会需求,优势,毗邻,104,国道，与,横向联络通道相连，交通方便,6,劣势,基础设施较差，配套资源薄弱,溢价成本,优势,毗邻,104,国道，与,横向联络通道相连，交通方便,5,劣势,基础设施较差，配套资源薄弱,周边关系,优势,毗邻,104,国道,，交通方便,6,劣势,基础设施较差，配套资源薄弱,4,5,3,1,2,地块环境,区域,5,15,地块,5,价值属性低，位属河北，去机场交通方便，土地成本较低，配套设施较差，且机场及大兴空港配套距区域较远，享受度低,价值属性,优劣势分析,区域打分,企业职工住宿,优势,与机场通过横向联络通道相连，去往机场很方便,5,劣势,距离北京较远，且配套设施较小,服务机场企业,优势,与机场通过横向联络通道相连，去往机场方便,5,劣势,距离北京较远而且目前没有规划轨道交通，机场及大兴空港集中在北侧，区域享受度低，初期开发的投入较高,社会需求,优势,与机场通过横向联络通道相连，去往机场很方便,6,劣势,基础设施较差，配套资源薄弱,溢价成本,优势,地处河北境内，未来征地成本相对较低,7,劣势,距离北京较远而且目前没有规划轨道交通，机场及大兴空港集中在北侧，区域享受度低,周边关系,优势,与机场通过横向联络通道相连，去往机场很方便,6,劣势,基础设施较差，配套资源薄弱,4,5,3,1,2,地块环境,区域评分,16,通过土地综合价值属性打分得知，三号地块分数最高，故建议三号地做住宅产品,价值属性,区域评分,区域,1,区域,2,区域,3,区域,4,区域,5,分数比较,企业职工住宿,4,6,10,6,5,32=451,服务机场企业,5,8,7,7,5,23=45=1,社会需求,6,7,9,6,6,321=4=5,溢价成本,6,6,9,5,7,352=1=1,周边关系,5,7,8,6,6,324=51,合计,26,34,43,30,29,32451,通过项目综合属性打分,地块,3,价值属性最高,，其次为地块,2,号，,32451,；,三号地块最适合做住宅产品,，其位属大兴孙村区域，交通、配套资源优势明显，区域成熟度高，土地溢价率高。,报告结构,第一章,：地块分析,第二章,：地块环境及地块选择,第三章,：地块开发,地块开发,区域,3,18,地块位属于大兴孙村，配套资源完善，交通优势明显,19,资源控制障碍,土地指标问题,备选方案用地均非建设用地性质，需要变更土地性质、获取额外的建设用地指标。,土地征用问题,前期土地的征用到后期返迁安置，均需要与当地政府紧密配合。,土地招拍挂竞争问题,空港生活城内物业如需获得完全商业产权，在土地出让阶段须经过“招拍挂”形式获得，因此在土地市场中将面临其他房企的竞争。,地块开发,区域,3,20,资源控制途径,政治层面：保障新机场建设，解决职工后顾之忧，获取建设用地指标,依据,2020,年新机场设定的客流、物流目标推算，为保证机场正常运营届时机场雇佣职工将达到,5,万名。职工居住区距离机场的距离，必须满足机场快速反应的要求，而目前新机场周边并无如此大规模成片居住区，因此建设空港生活区成为必然。,经济层面：发挥规模经济，提升当地经济发展，形成利益共同体,空港生活区的落地，为地方政府带来稳定的税收、创造大量服务业就业岗位，同时高水平居住区的开发和管理，将稳定提升周边地价。,竞争层面：参与土地一级开发，设置进入壁垒，控制土地资源,与当地政府组成区域土地一级开发共同体，以此在土地“招拍挂”阶段有能力设置竞争壁垒、降低土地获取成本。比如土地入市阶段，与当地政府达成出让金返还协议，一次推出巨幅体量地块，设置资金壁垒；土地招拍挂阶段，依据我们自身需求，将无偿建设公共配套设施与地块挂钩，设置建设壁垒；土地拍卖阶段，附加定向成本价回购要求，设置销售壁垒。,地块开发,区域,3,21,土地一级二级联动开发合作模式,双方共同成立项目公司进行一级土地整理，并通过招拍挂程序获得地块二级开发权，进一步建设二级物业产品并出售。,项目完成后双方按照约定获得相应比例的收益。,首地集团,大兴一级开发企业,共同组建,项目公司,进行一级土地整理,以招拍挂方式获取土地,进行二级开发,双方按照约定,获得相应比例的收益,二级物业出售,方式一：,地块开发,区域,3,地块开发,区域,3,22,开发企业,成立,项目公司,进行一级土地整理,以招拍挂方式获取土地,进行二级开发,一级土地开发成本,+,（大兴）固定收益,+,利润分成,二级物业出售,方式二：,开发企业负责一级土地开发之后，,确定,拟开发,区合作地块的土地开发成本,A,万,/,亩，加上固定收益,B,万,/,亩，得到出让底价,C,万,/,亩。,这样就保证出让每亩地至少能够获得,B,万元的收益。,以,C,万,/,亩挂牌出让，集团将参与市场拿地，提振市场信心。为补偿开发企业参与一级开发的投入，如果开发企业最终拿到地，则超过,C,万,/,亩以上的溢价部分，开发企业支付,50%,。如果别的开发企业拿到地，则超过,C,万,/,亩以上的溢价部分，按比例与其分成。,土地一级二级联动开发合作模式,一二级联动开发拿地排他性手段,在拿地顺序上：最先整理、出让位置最佳、具有最大价值的地块,因为整个片区刚开始进行整理，整个片区的整体形象尚未出来，其配套尚无完善、人气尚未开始聚拢；此时出让的土地的价值尚未被其他开发商所关注；因此地价也最低；便于一级开发商拿到最低价格，最优价值的土地；而随着一级开发的推进，配套逐渐完善；规划目标逐渐成形，则地价逐渐提升，但最优价值的地块已被一级开发商拿下，则其他地块在其他开发商眼中就变成了鸡肋，弃之可惜，食之无味。,在土地拆迁交付上：留下一些尾巴工程，设置拿地障碍,由于一级开发商负责整个片区的土地拆迁、整理、公建配套等工作，可以在相应工作尚未完成，或者正在操作中时，即进入出让程序，此时土地半生不熟，同样对其他开发商拿地构成实质障碍。例如已与居民达成拆迁协议，但未开始拆迁；或动迁安置房尚未建成，居民未搬迁；也可以是地块内的一些附着物尚未拆除等状况，或者是部分道路、基础设施、配套设施尚未完成、到位等。由于开发商不能自行处置，必须委托一级开发商来进行操作，因此很多其他的开发商在拿地时就会犹豫。,地块开发,区域,3,地块开发,区域,3,一二级联动开发拿地模式,在拟拿地上：设置部分可能对该地块项目的顺利开发形成重大制约的公共服务设施、配套设施块,在出让居住用地中里面或者附近，要求建设变电站、大型菜市场、垃圾处理场、政府机构、甚至是传染病院、医疗垃圾处理中心、烧煤供热站等；则也可以减少其他开发商拿地决心。而一级开发商自己拿地后，则可对规划要求做必要修改。,在地块配建设施上：在地块内预先建设规划技术指标条件所要求的辅助设施、配套设施等，在出让条件中要求竞得者与一级开发商协商补偿,提前做需要做带征的道路、河流整治、学校或者其他政府要求建设的配套设施如医院等，或其他必须同步建成的设施如水文站、水闸之类的设施。这些设施可由一级开发商预先建设，而地块的竞得者必须与一级开发商协商补偿或者继续建设等。这样就对其他开发商拿地形成成本不确定性，因为他不知道成本到底是多少。而理由是很好做的。,地块开发,区域,3,一二级联动开发拿地模式,在拿地规划设计上：要求竞得者就具体规划条件、指标、设计方案等与一级开发商或者相邻项目业主进行协商一致,在某一地块的出让条件中要求竞得者的设计方案与一级开发商已拿、已审批的用地项目方案相一致，要求竞得者的项目必须在以前的项目启动后再启动；要求其项目的设计方案必须征询前面项目业主的同意等条件。,在土地出让上：捆绑出让不同用途的土地，使地块变成其他开发商眼中的鸡肋项目,捆绑高价值的住宅用地与无法出售盈利的大型公建配套设施体育馆、占地面积大、费用高的大中学校、医院、政府大型设施等。要求开发商免费建设，将产权无偿移交政府。,地块开发,城市航站楼,资源选择方向,资源控制手段,地块开发,城市航站楼,城市航站楼：依托交通节点，通盘考虑城市交通及人流等。,首先城市航站楼必须与机场快轨相结合，其次,2020,年之前主要考虑北京南、西、东三侧的客流。,落位建议：,方案,1,：,建议地铁,14,号线和机场快轨交汇处,方案,2,：建议地铁,10,线与机场快轨的交汇处,1,2,地块开发,城市航站楼,业态,细化业态,市场,定位,目标客群,航站楼及配套设施,Check,-in,办理,乘机人员,行李储存,托运行李存放,车辆租赁公司,国际连锁品牌，高端和商务,各个租车公司,在城市航站楼功能包括机场航站楼除登机前安检以外的全部功能，以此凸显公共设施功能，弱化商业性质。城市候机楼是机场航空服务及机场航站楼基本功能向机场外的延伸和拓展。旅客可以将自己的车辆停放在长期停车泊位上，然后办理登机手续和行李托运手续，之后旅客可以乘坐机场大巴或捷运系统直接到达机场航站楼。,END,END,中广,信,愿与您一同,守,候，见证,辉煌,！,2025年11月29日,