中建地产北京房山大学城地块可研报告.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,#,北京房山,区大学城地块,可行性研究报告,2009.08,2,目录,房山区简介,房山区房地产市场,地块认知,周边竞品,地块,SWOT,分析,初期营销定位建议,经济测算,分析结论,3,房山区简介,4,地理位置,房山位于北纬,39303955,，东经,1152511615,，处华北平原与太行山交界地带，西部和北部是山地、丘陵，东部和南部为沃野平原。,房山区总面积,2019,平方千米，区位优势突出，位于北京西南，是进出北京的西南大门。房山区东北部与主城区丰台、宣武接壤，东部与大兴接壤，北部与门头沟接壤。,5,人口与区划,房山区辖,9,个街道、,3,个地区、,11,个镇、,6,个乡。,房山区政府所在地良乡是首都四个中心卫星城之一（大兴黄村卫星城、亦庄卫星城、通州卫星城），距市中心,20,公里，距北京西客站,15,分钟车程，距天津塘沽港,120,公里。,2008,年底户籍人口,76.5,万人，常住人口,88.6,万。随着大学城的建成投入使用，未来的常住人口会越来越多。,6,交通情况,区内贯通京广、京原两条铁路干线及四条铁路支线。,贯通京石高速路、,107,、,108,国道等公路干线，区、乡、村公路总长,1800,多公里，公路覆盖密度每平方公里,1,公里，居全国区县之首。,公共交通方便迅捷，公交车,917,、,993,、,901,（燕化换乘中心,-,前门西）、,646,、,952,、,616,、,971,、,321,等直达市中心；建设中的北京城市六环贯穿良乡卫星城。,房山地区有两条轨道交通的规划，分别是地铁房山线和市郊铁路,S5,线。,地铁房山线的规划路线已确定,并于今年的,4,月开工，起点丰台区郭公庄，与地铁,9,号线相连，终点良乡苏庄大街。将于,2015,年建成通车。,S5,线为通往西南郊区的市郊铁路干线。线路东起北京南站（即永定门站），经丰台、长辛店、良乡，然后继续向南服务于窦店、琉璃河等地区。尚没有具体规划方案,。,9,经济发展,房山区,GDP2008,年达,223,亿元，比,2007,年,210,亿元增长,5.8%,。,今年,1-7,月，房山区在十个远郊区县中综合排名第四位，排名前三位的是顺义、昌平和通州。,其中房山区全社会固定资产投资居第一位；各项税收、规模以上工业企业总产值居第二位；房地产开发投资居第三位。,数据来源：北京统计局,10,未来规划,根据北京城市规划对房山区新的功能定位，房山将成为未来北京西南的经济重心、北京发展现代制造业和现代农业的主要载体，成为疏散城市中心区产业与人口的重要区域，承担北京面向区域发展的重要节点。,良乡高教园区位于北京西南良乡卫星城规划区东部，京广铁路以东，规划六环路以北。园区规划占地,6.49,平方公里，规划总建筑面积为,299.17,万平方米，总投资约,70,亿人民币。一期入驻中国社会科学院研究生院、北京工商大学、北京理工大学、首都师范大学、首都医科大学,5,所国内著名高校。,良乡物流基地位于良乡卫星城西南部，总占地面积约为,5,平方公里。是北京市规划建设的三大物流基地之一。,11,良乡大学城,园区按照功能定位分为四大区，其中：学校的教学生活区,6414,亩，占总用地面积的,63.8,；中央设施区,1423,亩，占总用地面积的,14.1%,；西部配套区,829,亩，占总用地面积的,8.2%,；中央绿化景观区,1393,亩，占总用地面积的,13.9,。,园区规划总建筑面积,473.12,万平方米，其中：学校,261.48,万平方米；中央设施区,145.92,万平方米；西部配套区,65.72,万平方米。,建成后，入驻师生规模预计可达,10,万人。,本地块,12,小结,房山区是临近主城区的远郊区县之一，依托主城区区域发展较快。,房山区在北京,10,个远郊区县中，综合实力排名第四。属于发展比较好的区域。,未来北京西南的经济重心、成为疏散城市中心区产业与人口的重要区域，承担北京面向区域发展的重要节点。,物流基地和大学城的发展为拉动区域升级起到重要作用。,多条轨道交通的规划与建设拉近了与北京的距离，为房地产未来的升值打下了良好的基础。,13,房地产市场情况,14,板块划分,房山区房地产开发是以京石高速为纽带，向东西两侧拓展的，京石高速以东区域是个乡镇的政府所在，房地产发展较快。,房山区的房地产板块基本可以按行政区块划分为良乡板块、窦店板块、长阳板块、阎村板块、青龙湖板块、燕山石化板块等。,15,土地市场,自,2008,至今，房山区共成交住宅用地,7,宗，成交楼面地价,8002800,之间，相对于其他区域价格较低。,宗地位置,规划建筑面积,(,平方米,),规划用途,成交价,(,万元,),楼面地价,房山区农林路东侧,39188.854,居住、商业、市政设施,11000,￥,2,806.92,房山区稻田村村南,60998.775,居住、可兼容配套,12199.8,￥,2,000.01,房山区窦店镇,11486.448,住宅及居住公共设施,985,￥,857.53,房山区房山矿机路,3,号,13496.959,居住及配套教育,2183.9823,￥,1,618.13,房山区良乡西路,26,号,14680,居住及商业金融用地,2723.69,￥,1,855.37,房山区拱辰街道办事处一街村,47483.3125,住宅及居住公共设施,6408.4907,￥,1,349.63,房山区窦店镇窦店村,85108.472,住宅及居住公共设施,7580.24,￥,890.66,长阳镇稻田村村南,60998.775,住宅及居住公共服务设施,13400,￥,2,196.77,目前有长阳起步区,4,号地一个,36,万平米的居住地块正在交易，其中含,16,万平米的限价房，挂牌楼面地价,2583,元，后期暂无地块入市。,数据来源：,16,市场供应,截至到,2009,年,7,月底，房山区的房地产市场可售期房月,85,万平米，期中住宅约,69,万平米。可售现房面积约,28,万平米。,可售期房,全市,房山,项目个数,1301,56,总可售面积,(m,2,),17474004,851452,其中住宅套数,71071,6773,其中住宅面积,(m,2,),9375852,688755,可售现房,全市,房山,项目个数,3937,163,总可售面积,(m,2,),19901932,283846,其中住宅套数,36774,1072,其中住宅面积,(m,2,),5332630,153717,17,市场去化,房山区的购房客户一大部分来源于北京主城区，,2008,年,受金融危机影响，房山区房地产市场下滑比较严重。,房山区,2007,年全年商品房销售面积,104.5,万平米，,2008,年全年商品房销售,40.7,万平米，下滑了,61%,。,2008,年北京市全年商品销售面积,1335.4,万平米，房山区占的比重较低，约,3%,左右。,18,市场价格,房山区的购房客户一大部分来源于北京主城区，尽管房山区房地产市场受金融危机影响比较严重，房山区商品房销售均价飞速上涨，价格由,06,年底的,4100,元,/m,2,左右的均价上涨至目前的,7000,元,/m,2,左右。,按项目的物业类别划分，目前别墅的价格基本在,9000,元,/m,2,以上，花园洋房价格在,8000,元,/m,2,，普通住宅在,5000-7000,元,/m,2,不等，,按普通住宅所在板块划分，配套比较好的良乡和燕山石化区房价较高，配套较好的项目售价在,7,、,8,千元每平米左右；其他配套不是很完善的区域价格在,5000,元左右。,数据来源：房山统计局,19,5,城区价格比较,将房山、通州、顺义、昌平、大兴,56,环之间的普通住宅项目价格比较，房山区的房价最低，是目前的价格洼地。,20,在售楼盘,在售楼盘主要集中在良乡和阎村。,在售楼盘价格,5300-11500,不等。,21,在售楼盘表,楼盘名称,地址,价格,板块,大宁山庄,(,大宁湾,),房山区京石高速首出口路南,8600,元,/,长阳,顺成嘉苑,房山区城关北大街,5800,元,/,城关,腾龙家园,(,华风龙腾郡,),房山区窦店镇,5300,元,/,窦店,世界名园,房山区窦店镇京石高速窦店镇出口,5800,元,/,瑞雪春堂,房山区良乡长虹东路南,7000,元,/,良乡,加州水郡,房山区京石高速长阳出口,6700,元,/,千禧家园,房山区良乡卫星城西北角阎东路,5500,元,/,北潞尚界,(,北潞园,),房山区良乡卫星城西侧北潞馨家园住宅小区,7500,元,/,曦城国际,(,佳世苑,),房山区良乡镇南区长虹西路,8000,元,/,西棕榈滩,房山区长阳镇京良环岛东侧,9000,元,/,美林人家,房山区青龙湖镇,3800,元,/,青龙湖,绿城百合公寓,房山区燕化星城东侧,(,京石高速公路阎村出口向西,1000,米,),7800,元,/,阎村,天恒乐活城,房山区京石高速阎村出口向西,1500,米京周路南侧,9600,元,/,提香草堂,房山区京石高速边,17,锦绣路出口直达社区,11500,元,/,数据来源：,22,商业市场,房山区商业主要集中在良乡的拱辰大街上，西潞大街及昊天大街也有一部分。,大学城区域人口稠密，消费积极，商业配套严重匮乏，主要依靠主城区商业，距离在,23,公里左右，商业配套有待发展。,主要街道商业街商铺售价在,20000,元,/,平米左右，配套底商及其他区域售价在,9000,元,/,平米左右。,房源名称,房源地址,价格,面积,碧桂园商业街,良乡长阳镇昊天北大街,20000,元,/,平方米,4,万平米,绿城百合公寓,燕化星城东侧,9000,元,/,平方米,2.4,万平米,天骄俊园,长阳镇长阳大街区新党校斜对面,9000,元,/,平方米,0.1,万平米,拱辰星园,良乡西潞园北大街,16800,元,/,平方米,0.6,万平米,数据来源：,23,小结,目前市场供应不足,100,万平米，加上土地供应未来,1,年内可达到,130,万平米的存量。,房山去房地产市场去化比较依赖主城区的购买力，经济向好时年去化在,90,万平米左右。,房山区的房价以每年,25%,左右的速度上涨。,目前房山区的土地价格较低，楼面地价不足,3000,元,/m,2,.,房价相对北京,6,环周边其他区域是最低的，未来升值潜力巨大。,大学城区域商业配套严重匮乏。,24,地块认知,25,地块位置图,26,规划指标,地块,占地（,m,2,）,容积率,建筑面积（,m,2,）,用地性质,C0014,46400,3,13.9,住宅、公建,C0015,41100,2,8.2,住宅、公建,总计,87500,2.53,22.1,地块总建筑面积,22.1,万平米，商业与住宅的比重为,4,：,6,。,27,地块现状,地块除了一加油站待拆迁，其他均以拆迁完毕。,28,地块北侧,地块北侧是长虹东路，目前城铁房山线正在建设之中。预计,2015,年通车。,29,地块西侧,地块西城为交通主干道阳光大街。,30,交通,向西走长虹大街,4,公里左右可通京石高速阎村入口，向南不到,3,公里到六环路,向东可达京开高速，交通便捷。,乘,917,（天桥,-,良乡大学城）、,952,路公交车可到达高教园区。区内可换乘,8,路、,12,路小公共汽车等到达高教园区。,31,地块南侧、东侧,地块仅临工商大学，东侧为在建的黄良路。,32,周边配套图,北京理工大学,北京工商大学,首都师范大学,33,周边配套,商场：华冠购物中心，家福便民超市，美廉美超市,医疗：房山红十字会、嘉事堂药店、康辉药店、博祥大药房、同济医院门诊、房山第一医院等。,学校：良乡小学，良乡中学，良乡大学城（中国社会科学院研究生院、北京理工大学、北京工商大学、首都师范大学、首都医科大学等院校已入驻其中）。,幼儿园：良乡镇托儿所，房山区昊天幼儿园，良乡双语实验幼儿园,邮局：良乡城内邮政所,银行：建行长虹东路储蓄所，北京农村商业银行房山支行，工商银行,餐饮：麦当劳、肯德基、权金城、金百万烤鸭店等,休闲健身：良乡体育公园,34,合作模式,与北京恒安泰投资有限公司共同出资,1000,万元人民币注册开发公司，确定双方股份比例。,以开发公司的名义组织一期土地（,C0014,、,C0015,）摘牌。,摘牌后组织一期项目的二级开发、销售、物业管理。,一期项目启动后，开始陆续组织二期（,A0072,、,A0073,）及后续,1200,亩土地的摘牌、开发。,开发过程中全部开发完成后按股份比例分利。,我方委派董事长和财务负责人，北京恒安泰投资有限公司组织开发、销售专业团队。,35,操作模式,双方组建开发公司后，以注册资金保证公司的前期正常运营。,土地摘牌时，由中建以股东借款方式借资用于开发公司支付土地开发补偿款和土地出让金，以获得土地证。,由中建以股东借资用于开发公司支付前期费用（五证一书）等。,开发公司收取定向开发教师公寓的部分售款（由股东方北京恒安泰投资有限公司操作）。,由中建按市场价承担工程建设，并垫资至,0,。,待自有资金投入达到一期项目总投资额,25%,时，由股东方北京恒安泰投资有限公司组织银行融资。,预售款及融资款在保证正常工程支付前提下，余额含利息返还中建所借土地款及前期费用。,一期进入正常开发、销售，并着手后续土地摘牌、开发。,36,周边竞品,37,瑞雪春堂,距轻轨南关站步行,5,分钟路程。,卖点：大学城、水景、轻轨。,均价：,7480,元,/m,2,占地面积,:313057.52,平方米,总建筑面积,:511177.50,平方米,建筑形式：板式高层,开工时间：,2007-10-1,入住时间：,2010,年,10,月,总户数：,4000,余户,停车位：地上停车位,1006,个，地下停车位,1400,个,物业费：每月每平米,1.68,元,38,曦城国际,距轻轨,苏庄大街,站步行,5,分钟路程。,卖点：主城区配套，轻轨，,国际高尚社区的专业标准,。,均价：,8000,元,/m,2,占地面积,:200000,平方米,总建筑面积,:400000,平方米,建筑形式：点式高层、板式高层,入住时间：,2010,年,11,月,总户数：,1151,户,停车位：,556,个,物业费：每月每平米,1.70,元,39,北潞尚界,社区南侧为轻轨线,。,卖点：主城区配套，轻轨，别墅。,均价：,8500,元,/m,2,占地面积,:96000,平方米,总建筑面积,:120000,平方米,建筑形式：花园洋房、别墅,入住时间：,2010,年,9,月,物业费：每月每平米,1.50,元,40,天骄俊园,社区东门外为轻轨长阳镇站。,卖点：主城区配套，轻轨，性价比。,均价：,60006700,元,/m,2,占地面积,:28559.99,平方米,总建筑面积,:47825,平方米,容积率：,1.6,建筑形式：多层,入住时间：现房,总户数,:500,余户,停车位,:,地下车位,72,个,物业费：每月每平米,0.90,元,41,地块,SWOT,分析,42,地块,SWOT,分析,位于大学城的核心，发挥配套功能，为,10,万人提供配套服务。,地铁周边项目。,Strength,优势,生活配套距离较远，基本在,23,公里之间。,公关交通配套相不够完善。,Weaknesses,劣势,随着大学城、城铁的建设，周边地块入市将导致同质竞争将会日趋严重。,Threats,风险,建设中的大学城，未来人口大批涌入，市场向好。,城铁周边，城市价格洼地，升值潜力巨大。,Oppor,tunities,机会,发挥优势、抓住机会、克服劣势,强调项目的核心价值，突出项目的核心卖点；,树立项目良好的人文形象；,放大优势、转化风险、减少劣势,做好自身配套，打造项目的产品附加值，提升项目的竞争力；,尽快及早入市，争取抢占市场先机，引领市场发展；,43,初期营销定位建议,44,住宅营销初期定位,经以上分析可进行初期定位：,项目定位：大学城教职员工配套公寓,产品定位：中小户型住宅,客群定位：大学城的教职员工及金融街周边新进白领,价格定位：根据目前市场现状及价格趋势均价可定为,6000,元,/m,2,左右。,45,商业定位,地块规划的商业建筑面积为,8.8,万平米，为未来的,10,万人的师生服务，建议可以规划,名店城、数码港、潮流基地、休闲娱乐广场、特色美食文化城、星级酒店、户外酒吧长廊、配套服务商业等多种经营业态。,除了具备一般大型综合性购物中心的休闲、娱乐、购物功能之外，还应具备自身独特的学生文化品质和魅力。即是娱乐活动中心、名店中心也可以是勤工俭学中心。,本项目商业属于购物中心商业，可考虑自持或整售，商业部分价格建议,10000,元,/,平米。,46,经济测算,47,中国建筑股份有限公司,房地产开发项目（住宅）成本与盈利测算表,项目名称,:,北京房山大学城项目,单位：,版本编号,:,序号,内,容,盈亏平衡点,保守售价,正常售价,乐观售价,单位成本,总额,单位成本,总额,单位成本,总额,单位成本,总额,(,元,/,平米,),(,万元,),(,元,/,平米,),(,万元,),(,元,/,平米,),(,万元,),(,元,/,平米,),(,万元,),一,销售总收入,137,086,143,550,164,444,188,209,1,1.1,住宅售价,平米,5,345,71,086,5,500,73,150,6,000,79,800,6,500,86,450,1.2,商业售价,平米,7,500,66,000,8,000,70,400,10,000,88,000,12,000,105,600,二,税前成本,5,856,129,409,5,864,129,603,5,893,130,230,5,866,129,631,1,土地费用,地价款,1,046,23,117,1,046,23,117,1,046,23,117,1,046,23,117,2,前期费用,七通一平费,20,442,20,442,20,442,20,442,3,建安费用,地下工程,(,按地下施工面积计算）,312,6,900,312,6,900,312,6,900,312,6,900,4,直接管理费,监理费、招投标、检验测试等费用,5,112,5,112,5,112,5,112,5,不可预见费,以上,3-4,项之和的,3%,120,2,650,120,2,650,120,2,650,120,2,650,6,销售费用,一*,3%,及售楼处和样板房相关,186,4,113,195,4,307,223,4,933,196,4,334,7,财务费用,117,2,592,117,2,592,117,2,592,117,2,592,三,税项,营业税金及附加,347,7,677,364,8,039,417,9,209,477,10,540,土地增值税,-,-,-,-,-,-,85,1,882,企业所得税,-,-,67,1,477,283,6,251,522,11,539,小 计,347,7,677,431,9,516,700,15,460,1,084,23,961,四,税后成本,6,203,137,086,6,295,139,119,6,592,145,690,6,950,153,592,五,税前利润,已减销售税金,-,-,267,5,908,1,131,25,005,2,089,46,156,六,税后利润,-,-,200,4,431,849,18,754,1,566,34,617,七,总成本利润率,0.00%,3.42%,14.40%,26.70%,八,销售利润率,0.00%,3.09%,11.40%,18.39%,48,分析结论,49,从初步经济测算可以看出，,该项目有一定盈利能力，,但项目商业部分有,8.8,万平米，销售困难较大。,对方给予我方合作条件对我方风险度极高，,几乎所有的风险都有我方承担，,不建议合作！,但可以考虑其他方式拿地开发。,