全国房地产政策与市场研判95P.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,2012,全国房地产政策与市场研判,中国房地产研究会市场委副主任,/,中国房地产数据,研究院,执行院长,中指院副院长,陈晟,2012,年,3,月,目录,第一部分：政策解读,第二部分：,11,年全国房地产市场及,12,年数据预判,第三部分：上海房地产市场整体分析,第四部分：长三角房地产市场分析,近期各地楼市政策微调汇总,方式,城市,出台时间,主要内容,普,通,住,宅,标,准,调,整,北京,2011.11.25,上调普通住宅标准及平均交易价格。,上海,2012.02.16,放宽,2008,年的住宅标准。五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；坐落于内环线以内的低于,330,万元,/,套内环线与外环线之间的低于,200,万元,/,套，外环线以外的低于,160,万元,/,套。,天津,2012.02.01,普通住宅指导价格标准再次进行调整。此次调整是继,2007,、,2008,和,2010,年之后的第四次上调。其中，中心城区平均涨幅达到,35.2%,，环城四区上涨,33.6%,，本次普通住宅指导价格的上调，进一步扩大了普通住宅房源的范围。,武汉,2011.12.01,全市调整享受优惠政策普通住房标准，取消之前的单价,7000,元限制，将中心城区总价范围从之前,100,万元扩大到,140,万元。,厦门,2012.01.01,自,2012,年,1,月,1,日起，厦门市享受优惠政策普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在,1.0(,不含,),以上；单套建筑面积在,144,平方米,(,含,),以下；岛内的思明区和湖里区住房单套总价在,250,万元,(,含,),以下，岛外的海沧区、集美区、同安区、翔安区住房单套总价在,180,万元,(,含,),以下。对于符合优惠政策的购房者，将给予税收优惠。税收优惠主要体现在契税和营业税方面，契税最低只需缴交,1%,，营业税符合普通住房标准且购买满五年的可享受免交优惠。,方式,城市,出台时间,主要内容,公,积,金,贷,款,放,松,常州,2011.10.01,职工申请住房公积金个人住房贷款购买经济适用住房的，借款人（含共同借款人，下同）中有两人及以上符合贷款条件，贷款额度按借款人住房公积金存储余额之和,20,倍计算不足,30,万元的，可放宽为,30,万元；借款人中有两人及以上符合贷款条件的，最高贷款额度调整为,50,万元。,宁波,2011.10.10,允许部分符合公积金贷款条件、以纯商业贷购买房子的宁波市民申请将商业个贷余额全部或部分转为公积金贷款。,合肥,2011.12.01,借款人及配偶均按规定正常缴存住房公积金，最高贷款额调整至,45,万元；,借款人单方按规定缴存住房公积金的，最高贷款额调整至,35,万元。,南京,2011.10.24,住房公积金最高贷款额度由,20,万元,/,人、,40,万元,/,户，恢复为,30,万元,/,人、,60,万元,/,户。夫妻及未成年子女卖掉唯一房产再购的，提供首套房证明可再贷款。,重庆,2011.04.20,重庆市住房公积金管理委员会决定将住房公积金个人住房贷款最高限额由,20,万元提高到,40,万元，职工最高可贷成数为购房款的,80,。,近期各地楼市政策微调汇总,方式,城市,出台时间,主要内容,减,税,或,补,贴,芜湖,（叫停）,2012.02.09,鼓励和支持居民合理的住房需求，继续落实好居民自住首套普通商品住房的贷款首付比例、利率优惠政策；对购买新建自住商品住房面积在,90,平方米及以下、,70,平方米以上的，财政部门再给予,50,元,/,平方米购房补贴；对购买新建自住商品住房,70,平方米及以下的，财政部门再给予,150,元,/,平方米购房补贴。,杭州,2011.06.03,开发区财政安排企业员工安居补助专项资金,1,亿元，用于建立租房补助和购房补助机制，符合条件的购房者今年内在杭州经济开发区范围内购置商品房可享受购房补贴。补助对象为：在开发区注册、纳税和经营的企业，其中工业企业应当符合,2010,年度销售产值,1,亿元以上的条件，重点科技及服务业企业应当符合经有关部门认定为省级以上,(,含,),高新技术企业、技术先进型服务企业。,马鞍山,2011.08.20,自住性住房需求者与高层次人才购房给予所纳契税,100%,补助。,上,调,限,价,佛山,（叫停）,2011.08.20,本市户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上，允许增购一套,7500,元,/,平方米以下的住房。,中山,2012.10.11,商品房限价从每平方米,5800,元上调至,6590,元。,土地出让优惠,广州,2011.10.17,广州市政府携南站商务区,31,幅地块赴香港招商。广州市提出，针对外资企业拿地，将适当延长,50%,的首期土地出让金的支付期限，由以前的,30,天延长至,4-6,个月。,户,籍,成都,（叫停）,2011.11.11,放松对购房者的资格审查，原本在网上签约时要对购房者进行的资格审核，将转交由开发商和房产中介执行。,上海,（叫停）,2012.02.27,本市户籍居民家庭，是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。而一周前本市户籍居民家庭被解释为“包括持有本市长期居住证连续满三年以上的居民家庭”。,从化,2012.02.10,从化市政府经研究，已原则同意有条件延缓入户政策,2,年，作为办证缓冲期，以利维护社会稳定。,时间,事件,关键内容,2011.07.12,国务院常务会议,当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。,2011.09.01,温家宝,求是,杂志发表,关于当前的宏观经济形势和经济工作,坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处，确保见到实效。,房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松。,2011.10.29,国务院常务会议,坚定不移地搞好房地产调控。继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。,增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。,加快推进保障性住房建设。,2011.,1,1.6,上合组织成员国总理第十次会议,下调房价是国家坚定的政策，我们的目标是要使房价回归到合理的价格；,房地产调控措施决不可有丝毫动摇。,2011.,1,1.25,李克强在廊坊考察保障房建设,当前房地产市场调控已取得一定成效，明年要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果；,2011.,1,2.9,中共中央政治局会议,坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。,2011.12.14,中央工作会议,继续加大对保障性住房的投入，要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、就业职工、农民工住房困难。,要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。,要推进营业税改征增值税和房产税改革试点。,2012.03.14,“两会”温家宝答记者问,合理的房价应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配；目前房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。,近期中央政府关于房地产市场调控的态度汇总,政策解读：,11,年第三季度,宏观经济企稳，,12,年房地产调控政策从紧取向不变,图：全国商品房市场量价变化及代表性政策,2011,年三季度，面对内部通胀高企、外部经济环境复杂多变的情况，房地产调控政策的从紧取向不变，但节奏趋于平缓，加息、提高存款准备金率等货币政策的收紧步伐放慢。,7,月初国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，尽管仅有台州等少数城市在,8-9,月出台限购政策，但仍标志着三季度整体从紧的政策取向。另一方面，保障房开工力度持续加大，到,9,月底全国,1000,万套保障房开工率已达,98%,，中央还陆续出台了有关保障房建设管理的相关配套措施。,数据来源,:,中国房地产数据研究院,政策解读：,宏观环境内外部通胀压力存在，外部经济环境复杂多变,外部经济风险加大，政策收紧节奏放缓。,三季度我国经济总体运行平稳，通胀压力依旧严峻，受外部经济环境复杂性的影响，政策收紧的节奏较上半年有所放缓。,美国主权信用评级首度被下调，失业率居高不下，持稳于,9.1%,欧洲债务危机持续发酵，银行业面临严峻考验,出口下滑的风险和压力已经显现。,2011,年,9,月，进口总值基本与,8,月持平，环比微降,0.2%,；出口总值继,8,月环比下降,1.1%,后，,9,月继续下滑，环比下降,2.1%,，出口下行趋势需要关注。,CPI,指数高位回落，货币政策收紧步伐放缓。,2011,年三季度，,CPI,同比涨幅在,7,月达到,6.5%,的阶段性高点后，在,8,、,9,两月连续下行，通胀压力有所减小。,7,月,6,日，央行实行了今年以来的第三次利率上调后，截至,10,月,14,日，央行已连续,3,个月未上调利率或存款准备金率，自去年以来货币政策连续收紧的步伐有所放缓。,输入性通胀风险,政策解读：,商品房限购措施维持广度和深度，继续坚持从紧取向,限购政策从严执行，限购范围继续扩大。,2011,年,7,月,12,日，“国务院常务会议”要求已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。截至目前，加上本轮出台限购措施的台州和衢州，已有,45,个城市出台“限购令”。,三季度“限购”政策扩大的范围有限。,截至目前，本轮限购仅有台州与衢州两市出台“限购令”，韶关和丹东出台“限价令”，其他城市均没有出台相关政策，限购扩大范围有限。,新出台限购措施城市台州和衢州要求较为宽松；韶关和丹东城市出台“限价”而不是“限购”政策,，,表明地方政府仍担心政策过严导致市场调整幅度过大。,“佛山限购放松通知”朝令夕改标志着全国范围内限购政策在短期不会放松。,2011,年,10,月,11,日上午，佛山住建局发布限购通知，但措施明显放松了限购政策。,11,日夜,23,时，佛山住建局发布文件要求暂缓执行该,通知,。佛山限购放松朝令夜改，表明中央坚持房地产调控的决心和力度坚定不移，房地产调控政策特别是“限购”政策近期不会放松。,政策解读：,保障房建设速度与质量并举，加强和规范保障房建设管理,三季度保障房开工计划全面推进。,截至,2011,年,9,月底，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工建设,986,万套，开工率,98%,。,除天津、上海、湖南、云南、西藏、青海外，其他省（自治区、直辖市）开工率均超过,95%,，北京、河北、山西等,15,省（自治区、直辖市）开工套数已超过全年目标。,图：,2011,年,1-9,月各省市保障房开工情况,数据来源：中国房地产数据研究院,政策解读：,保障房建设速度与质量并举，加强和规范保障房建设管理,保障房质量要求层层深入，政策不断细化。今年累计在建,1800,万套,图：,2011,年,5,月至今住建部在保障房质量管理方面提出的要求,资料来源：住建部，中国房地产数据研究院,保障房政策的重心由强调规模向建设和管理转移。,9,月,28,日，国务院办公厅发布,关于保障性安居工程建设和管理的指导意见,。该,意见,把保障房建设工作提到一个新的高度，从落实各项支持政策，到质量管理，建立健全分配和运营监管机制，再到地方政府责任，都有了明确的要求。,政策解读：,土地市场确保保障房用地，增加商品住房供地,预安排明年保障房建设用地供应，增加普通商品住房用地供应。,2011,年,7,月，“国务院常务会议”要求做好保障性安居工程用地供应，依法加快供地进度，并指出要提前做好明年保障性安居工程建设用地供应的储备和预安排。同时提出，采取多种措施增加普通商品住房用地供应，坚持和完善土地招拍挂出让制度，推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变。,前三季度住宅用地供应完成全年计划四成。,2011,年全国住房用地计划供应,21.8,万公顷，比,2010,年（,18.47,万公顷）增加,18%,。根据,133,个城市住宅用地招拍挂数据推算，前三季度全国土地供应计划完成率约为,40%,，仅比上半年提高,14,个百分点（上半年,26%,）。,2012,年商品房土地很大部分来自于存量消化。,投资属性和民生属性平衡转化问题,建筑减排、绿色发展、低碳发展问题,强调持有功能向强调使用价值转化问题,企业面临的问题,直接融资和间接融资创新问题,参与主体集中发展和品牌优化问题,在不同速度发展要求下的大建筑物业支柱属性问题,优先发展区域和结构重构布局问题,市场和行政政策约束路径问题,判断,十八大前调控不放松，甚至,2013,年,4,月,调控方向有保（刚需和保障）有压（投资和投机）,2012,年,2,季度最困难，投资增速的低点,企业的关键点不是资金，而是战略选择,价继跌量低增,央企的降价标志信号,短周期熨平和长周期信心,目录,第一部分,:,政策解读,第二部分：,11,年全国房地产市场及,12,年数据预判,第三部分：上海房地产市场整体分析,第四部分：长三角房地产市场分析,价格：,9,月起百城住宅均价开始下降，且跌幅持续扩大,百城价格指数环比涨幅持续缩小，,9,月起持续环比下跌且跌幅有所扩大,。根据中国房地产指数系统百城价格指数对,100,个城市的全样本调查数据显示，,2011,年,1,月以来，环比涨幅逐渐缩小，价格上涨速度持续放慢；,9,月,-11,月，连续三个月环比下跌，且跌幅不断扩大，,11,月环比下跌,0.28%,。今年,1,月,100,个城市全部环比上涨，到,11,月只有,43,个城市仍为上涨。,由于十大城市全部为限购城市，受调控政策影响较大，房价涨幅下滑幅度大于百城平均水平,。具体来看，各城市表现不同，杭州、苏州、成都对市场反应较为敏感，在,5,、,6,月份已经开始呈现环比下降趋势；深圳、上海,8,月开始降价；而广州、北京、天津直到,10,月环比才开始下降，价格调整幅度不大。,新房：调控效果在限购城市显现，百城价格指数连续,3,个月下跌,投资：,开发投资处于历史高位，一线城市不及全国的四成,2011年1-8月，全国商品房累计开发投资额达到3.78万亿，总量与2010年1-10月持平；1-8月累计同比增速为33.2%，与2010年全年增速相同。,2011年以来，全国商品房开发投资额增速一直在33%-35%之间，维持在历史较高水平,。,2011年1-8月，一线城市开发投资额达到4.17千亿元，同比增速达到12.3%，,一线城市不及全国增速一半；,二线城市开发投资额为,1.59万亿元，增速为32.9%，较二季度略有提高；三线城市开发投资额为1.77万亿元，增速为39.7%，较二季度微降0.6个百分点。,12,年投资增速下降，预计,16-20%,图：,全国房地产开发投资额及同比增速,数据来源：中国房地产数据研究院,图：,各类城市房地产开发投资额及同比增速,开工：,2011,年,三季度新开工面积增速有所放大，继续位于历史高位,数据来源：中国房地产数据研究院,2011,年,1-8,月，全国商品房新开工面积达到,13.2,亿平方米，同比增长,25%,。单月来看，,7,、,8,月份总量在,1.6,亿平方米左右，同比增速均超过,32%,。,2011,年,1-8,月，一线城市新开工面积达到,0.68,亿平方米，,8,月同比增速达到,32.7%,，高出全国,7,个百分点，其中,北京新开工面积同比增速超过,90%,，总量占比超过,40%,；二线城市新开工面积为,4.14,亿平方米，增速仅为,20.8%,；三线城市新开工面积为,8.37,亿平方米，,8,月同比增速达到,27.9%,。,12,年在主动收敛,图：全国商品房月度累计新开工面积及同比增速,图：各城市梯队季度累计新开工面积及同比增速,需求：主要城市成交量低于去年，近三个月降幅扩大,一线城市成交量已低于,2008,年的历史低位，二三线城市略好于,2008,年,。整体来看,，,2011,年,1-11,月，一二线代表城市月均成交面积分别为,64,万平方米和,57,万平方米，同比分别下降,15%,、,7%,；三线代表城市为,36,万平方米，与去年同期基本持平。与历年水平相比，今年,1-11,月，一线城市月均成交面积已低于,2008,年历史低点（,76,万平方米），与,2009,年的较高水平（,131,万平方米）相比降幅达,51%,；二线代表城市月均成交面积接近一线城市水平，达,57,万平方米，虽明显高于,2008,年水平（,36,万平方米），但较,2009,年和,2010,年分别下降,22%,和,10%,；三线代表城市月均成交面积为,36,万平方米，与,2009,年和,2010,年相比，降幅分别为,18%,、,8%,。,成交量持续低迷，但多数城市成交金额并未明显下降,。,2011,年,1-11,月，一二三线代表城市月均成交金额分别为,100,亿元、,46,亿元和,27,亿元，均高于,2008,年。与上年相比，一线城市下降,11%,，二线代表城市基本持平，三线代表城市涨幅较为明显，同比增,12%,。,2012,年会持平，但前低后高,供给：重点城市总体供应量与去年同期基本持平,一线城市新上市量低位运行，二三线城市高位运行,。整体来看，,2011,年,1-11,月，一线城市住宅月均新批上市面积为,78,万平米，与去年同期基本持平，但处于近五年的最低水平。二线代表城市延续之前的上升态势，月均新批上市面积略高于一线城市，达,83,万平方米，同比上升,15%,，是近五年的最高水平；三线代表城市为,37,万平方米，增幅最为明显，同比增长,20%,。今年,11,月，一线城市单月新批上市面积达,104,万平方米，同比由,9,月的下降,28%,回升至增长,26%,；二线代表城市单月新批上市面积近三月呈下行态势，,11,月同比微降,3%,，为,96,万平方米；三线代表城市为,35,万平方米，同比增长,35%,。,2012,年维持之年，纯商品房供应继续下滑,供求对比：销供比持续低于,1,，库存压力不断加大,2011,年，大部分重点城市销供比持续下降，已接近或低于,2008,年低点,。,二季度开始,，,所监测的重点城市销供比普遍低于,1,，且大部分城市持续下行。北京、深圳、沈阳销供比在第二季度出现大幅度下降，销供比在,0.5-0.8,间波动。,11,月份数据显示，深圳的销供比仅有,0.3,，北京为,0.58,，武汉为,0.56,，上海为,0.61,，沈阳为,0.81,，均创,2008,年以来低点,。,2011,年，各重点城市库存量持续攀升，出清周期继续延长,。,2011,年，重点城市库存量持续走高，部分城市可售面积同比增速明显提高，武汉三季度可售面积同比增速超过,60%,。受可售量上升和成交低位运行的影响，,2011,年重点城市出清周期持续延长。,11,月，九个重点城市平均出清周期为,15,个月，连续,11,个月上升。一线城市中北京出清周期较年初延长,9,个月，深圳、上海分别延长,3,、,4,个月；二线城市除苏州周期仅延长,3,个月外，其余重点城市延长,8-11,个月不等；三线城市惠州,11,月出清周期在上月小幅缩短后出现两个月的延长。与历史水平相比，,2011,年各重点城市出清周期相对于,2008,年的高位仍有一定距离，形势相对缓和。,上市公司近,5000,亿元库存，占比,10%,全国总体情况：投资、新开工增速高位回落，商品房销售再创新高,需求：商品房销售依然增长，但增速略低于去年，住宅销售增速与去年基本持平,全国商品房销售面积增速低于去年，住宅销售面积增速与去年基本持平,。,2011,年,1-11,月，全国商品房销售面积达到,8.96,亿平米，同比增长,8.5%,，增幅较去年全年下降,1.6,个百分点。其中，住宅销售面积为,7.96,亿平方米，同比增长,7.5%,，增幅较去年全年缩小,0.5,个百分点。,四季度，商品房单月销售面积同比增速有所下降,。,10-11,月，全国商品房单月销售面积分别同比下降,9.4%,和,1.3%,，是去年,9,月以来首次出现连续两个月同比下降。,供应：房地产开发投资增速高位回落，新开工增速明显下降但仍接近近年平均水平,房屋新开工面积同比增速较去年同期大幅下降，但仍接近近年复合增长率，住宅新开工面积同比增速低于商品房,。,2011,年,1-11,月，全国房屋新开工面积达到,17.5,亿平方米，同比增长,20.5%,，增幅较去年同期下降,28.2,个百分点，但仍与近年复合增长率,19.2%,持平。其中，住宅新开工面积为,13.5,亿平方米，同比增长,17.6%,，增幅较去年同期下降,28.6,个百分点。,12,年投资新开工回落，销售维持新高,土地：出让总量略有增长，出让金总额基本持平，但住宅用地量价持续下降,2011,年，受调控政策影响，全国住宅用地量价全面下行，北京、上海等重点城市降幅更为显著。,1-11,月，全国,133,个城市住宅用地楼面均价同比下降,9.9%,，溢价水平为,13.9%,，不及去年同期的一半，其中,10,、,11,月均在,6%,以下，处于近三年低位。供求方面，全国各类土地总供应及成交面积仍高于去年，但住宅用地市场受影响较为显著，其供应和成交面积同比分别下降,9.8%,和,11.0%,；十大城市分别下降,18.2%,和,23.5%,，降幅高于全国水平。,土地供应：,住宅用地推出面积持续低于去年同期，十大城市降幅更为显著,图：,2009,年至今全国,133,个城市土地推出面积,住宅用地推出面积下降，,2011,年计划完成率仅四成。,2011,年,133,个城市住宅共推出住宅用地,4.5,亿平方米，同比下降,11.7%,。计划完成率约,40%,，低于去年同期的,46%,。,2011,年十大城市共推出住宅用地面积,5292,万平方米，同比下降,25.3%,，,降幅明显大于全国总体水平。,注：十大城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都,数据来源,:,中国房地产数据研究院,亿平米,土地成交：,2011,年住宅用地成交面积同比降幅接近,20%,，住宅用地成交量占比降至历史低位,数据来源,:,中国房地产数据研究院,全国,133,个城市土地市场总成交量增速下降，住宅用地下滑显著,住宅用地成交陷入低迷。,2011,年,，全国,133,个城市住宅用地成交面积为,3.52,亿平方米，同比下降,19.4%,，降幅为历年以来最高水平。部分开发商开始转向受政策限制较少的商业用地和工业用地市场。,住宅用地成交量占比降至历史低位，,2011,年,全国,133,个城市住宅用地成交面积占比仅为,35%,，明显低于,2010,年的,45%,的水平。今年仅有一季度住宅用地总成交面积占超过,40%,，为,42%,，其余季度均在,35%,以内，每个季度均低于去年同期。,亿平米,住宅土地成交量占土地总成交量的比例,土地成交：,十大城市住宅用地成交总体降幅明显大于全国水平，一线城市有所增长,数据来源,:,中国房地产数据研究院,前三季度，全国十大城市住宅用地共成交,4470,万平方米，同比下降,24.7%,，远高于全国下降,5.3%,的平均水平。但在一线城市，开发商用地仍较为踊跃，在全国住宅用地成交低迷的情况下连续三年保持增长，今年前三季度同比增长,12.1%,。,2008-2011,年前三季度十大城市住宅用地成交面积,土地价格：住宅用地楼面均价显著回落，溢价率持续下行至历史低位,住宅用地楼面均价持续低于去年同期,。,2011,年,1-11,月，全国,133,个城市住宅用地平均楼面地价为,1462,元,/,平方米，同比下降,9.9%,。溢价率持续下行，,10,月跌破,3%,，创历史新,低。,2011,年,1-11,月，全国,133,个城市住宅用地成交平均溢价率为,13.9%,，比去年同期下降,19,个百分点，比,2009,年同期下降,35,个百分点。,十大城市住宅用地溢价水平降幅大于全国水平，北京、上海、广州下滑幅度最为明显,。前,11,个月十大城市住宅用地成交平均溢价率为,11.9%,，略低于全国水平，比去年全年下降,33%,。各城市溢价率相比去年均下降，其中广州下降,77,个百分点，下降幅度最大。,土地出让金：多数重点城市土地出让金同比下降，南京、北京、杭州降幅较大,数据来源,:,中国房地产数据研究院,图：,2011,年前,3,季度十大城市土地出让金总额及其增长率,前三季度，十大城市中有六个出让金同比下降，土地市场形势不容乐观。,如杭州前三季度出让金总额同比下降,23%,，住宅用地出让金更是大降,39%,，降幅居十大城市前列。今年以来国家对高地价控制力度不放松，土地市场特别是住宅用地市场受到显著影响。尽管全国土地总出让金仍有所增长，但杭州、天津等热点城市出让金同比降幅显著，对地方财政贡献比例将明显下降。,企业：品牌房企销售业绩增长，市场份额持续上升，总体经营风险不大,销售业绩：品牌房企全年销售业绩总体有所增长，但下半年下滑明显,多数品牌房企销售额同比仍然增长,。,2011,年,1-11,月，除绿城、富力外，其他品牌房企销售额较去年同期均有上升，平均增幅为,16%,。其中恒大增长最快，增速达,66%,，而其他企业增速均未超过,40%,。,拿地情况：开发企业减少拿地，三、四线城市拿地比例上升,大部分品牌房企拿地面积低于去年同期,。,1-11,月，十大品牌房企拿地面积平均同比下降,19%,。除中海、绿城、金地外，品牌房企拿地面积低于去年，世茂、富力、龙湖、保利同比降幅均超过,50%,，其中世茂降幅高达,85%,。,企业等待中轴线的变化,企业等待下届政府政策信号,企业等待经济转型的深入,但不能等待的是：内嵌入房产、资源型房产、战略性经济重构和裂变机遇,解决：去那里、做什么、靠什么,总结,目录,第一部分：政策解读,第二部分：,11,年全国房地产市场及,12,年数据预判,第三部分：上海房地产市场整体分析,第四部分：长三角房地产市场分析,“十一五”期间，房地产市场在国际、国内宏观经济波涛起伏的环境下，在房地产相关调控政策陆续出台、各项举措环环相扣逐步落实的背景下，,2005-2010,年上海房地产市场经历了重重考验，开发商的开发意愿、开发目标、开发预期；购房者的置业目的、置业方向、置业态度等方面均发生了微妙的变化，这些变化充分体现在供求市场的量与物业类型两个方面。,2011,年作为“十二五”的开局之年，上海房地产供应市场的指标均较上年有所增长，施工面积、新开工面积、竣工面积、房地产开发投资额分别比上年增长,14.9%,、,20.3%,、,15.4%,、,9.6%,，而需求市场指标依然处于下行通道，销售面积与销售额分别负增长,18.9%,，需求市场表现不是十分活跃。,随着城市化进程的推进，商品住宅市场发展“瓶颈期”的持续，写字楼与商业营业用房的投资比重及供应市场的各项指标均呈现逐年走高的趋势，“限购、限贷、限价”下的购房者对这两种物业的关注度不断提升。“十二五”与“十一五”开局之年相比，写字楼、商业营业用房的施工面积；竣工面积；投资额分别提升,122.5%,、,88.2%,；,138.5%,、,39.9%,；,198.4%,、,225.8%,。,市场供求,商品房供求市场,数据来源,:,中国房地产数据研究院,2005-2011,上海商品房施工面积,(,万,M,2,),与环比增速,2006-2011,年度，除,2009,年以外，上海商品房施工面积均在,1,亿平方米以上。受到,2008,年调控政策的影响，,2009,年上海商品房施工面积略有回落，但是较,2005,年增加了近,2000,万平方米；“十一五”收尾一年的,2010,年，上海商品房施工面积创新高；,2011,年上海商品房施工面积延续了上涨的态势，比上年增长,14.9,，增幅比上年提升,1.4%,。,2005-2011,上海商品房新开工面积,(,万,M,2,),与环比增速,数据来源,:,中国房地产数据研究院,上海商品房新开工面积连续两年保持上涨的趋势，其增长速度分别为,22%,与,20.3%,。“十二五”开局之年，上海商品房新开工面积的增幅虽然比上年略有,1.7%,的回落，但是新开工面积已创历史新高，突破,3500,万平方米。,2005-2011,上海商品房竣工面积,(,万,M,2,),与环比增速,数据来源,:,中国房地产数据研究院,2008,年至,2010,年上海商品房竣工面积连续三年呈现负增长的态势。,2011,年上海商品房竣工面积止跌，比上年增长,15.4%,，增幅比上年骤增,23.1%,，但是竣工面积依然低于,2005-2007,年的平均水平，低于,2008,年的年度竣工面积。,2005-2011,上海商品房销售面积,(,万,M,2,),与环比增速,数据来源,:,中国房地产数据研究院,2008,年上海商品房销售面积是处于近年来的最低位，,2008,年受国际、国内宏观经济形势的影响及国内关于房地产调整政策的酝酿与出台，在某种程度上影响了购房者的购房意愿，“观望”情绪在,2008,年下半年高涨，,2009,年刚需逐渐释放，,2009,年销售情况好转。限购令、限贷令、预售制监管、保障房等调控举措的逐步推近，,2010,年、,2011,年上海商品房销售情况回归下降通道，销售面积逐年降低。,2005-2011,上海商品房竣工面积,/,销售面积,比较上海商品房竣工面积与销售面积，除,2005,、,2009,年，上海商品房竣工面积与销售面积的比值均大于,1,，即年度竣工面积高于年度销售面积，,2008,年比值最大，,2011,年竣工面积近似销售面积的,1.5,倍。,数据来源,:,中国房地产数据研究院,2005-2011,上海房地产开发投资额,(,亿元,),与环比增速,数据来源,:,中国房地产数据研究院,上海房地产开发投资额呈现出稳步增长的发展态势。,2005,年，上海房地产开发投资额为,1246.86,亿元，到,2009,年投资额已近,2000,亿元。除,2010,年外，上海房地产开发投资额年均增速均在单位数运行，,2010,年房地产开发投资额比上年增长了,35.3%,，增幅比上年剧增,28.2%,。,2011,房地产开发投资增速明显放缓，比上年增长,9.6%,增幅比上年回落了,25.7%,。房地产开发投资额占全社会固定资产投资总额的平均比重在,30%,的高位运行。,2011,年房地产开发投资额占全社会固定资产投资总额的比重创新高，,从投资主体看，股份制房地产企业投资快速增长。,2011,年上海市国有房地产企业投资,313,亿元，同比下降,0.6%;,非国有房地产企业投资,1858,亿元，增长,11.5%,。在非国有房地产企业中，股份制企业投资,913,亿元，增长,41%,。,2005-2011,上海商品房销售额,(,亿元,),与环比增速,数据来源,:,中国房地产数据研究院,上海商品房销售额于,2009,年达到近年来的峰值，环比增速高达,139.5%,实现销售额,3534.7,亿元。,2010,年较上年略有回落，,2011,年上海商品房销售额继续下行，降幅较上年增加，实现销售额,2781.23,亿元。,2005-2011,上海房地产开发投资额,/,商品房销售额,数据来源,:,中国房地产数据研究院,比较上海房地产开发投资额与商品房销售额，上海房地产开发额比较稳定，稳步上升，而商品房销售额波动较大。,2005-2011,年投资,/,销售比均值为,0.63,，,2011,年较平均值高,23.6%,，,2011,年上海商品房销售市场表现不是十分理想。,供求市场细分,2005-2011,上海各类型物业施工面积（万,M,2,）与同比增速（,2004,基期）,数据来源：中国房地产数据研究院,纵观历年上海各类型物业施工面积，住宅施工面积于,2009,年达到近年来的最低点，,2010,年回归上升通道，,2011,年住宅施工面积同比增幅最大。相比住宅平稳的同比增速，写字楼的同比增速波动范围较大，商业次之，但两者均保持在两位数的同比增速。,2005-2011,上海各类型物业施工面积占比,数据来源,:,中国房地产数据研究院,近几年统计数据显示，住宅、写字楼、商业的施工面积平均占比分别为,78.2%,、,9.8%,、,12.0%,。住宅施工面积的占比较,2005,、,2006,年有明显的回调，写字楼、商业的施工面积占比则有所上升。“十二五”开局之年与“十一五”开局之年相比，住宅施工面积占比下降了,6.8%,，而写字楼、商业施工面积占比分别提升了,4.1%,与,2.7%,，其增幅显著，分别为,63.1%,与,27.3%,。,2005-2011,上海各类型物业新开工面积（万,M,2,）与同比增速（,2004,基期）,数据来源,:,中国房地产数据研究院,比较,2005-2011,年上海各类型物业的新开工面积，,2007,年住宅新开工面积最低，,2011,年住宅开工面积明显提升，但是依然低于,2004,年新开工面积。住宅、商业新开工面积同比增速相对平稳，写字楼新开工面积波动幅度较大。,2005-2011,上海各类型物业新开工面积占比,数据来源,:,中国房地产数据研究院,2005-2011,年上海各类物业新开工面积统计数据显示，住宅、写字楼、商业平均新开工面积占比分别为,82.8%,、,7.6%,、,9.7%,。住宅的平均新开工面积占比较施工面积占比高,4.6%,，而写字楼、商业平均新开工面积占比较施工面积占比分别低,2.2%,、,2.3%,。历年来，住宅、商业平均新开工面积占比走势稳定，写字楼新开工面积占比变化幅度较大，其高位占比,11.4%,与低位占比,4.2%,相差,7.2%,。,2005-2011,上海各类型物业竣工面积（万,M,2,）及同比增速（,2004,基期）,数据来源：中国房地产数据研究院,近年来的统计数据显示，,2009,年伊始，上海住宅竣工面积进入快速下行通道，而写字楼、住宅处于稳步攀升的态势，,2011,年住宅竣工面积较,2010,年小幅攀升。住宅、商业竣工面积上升、下降幅度相对较小，而写字楼竣工面积变动幅度较前两种物业类型显著。,2005-2011,上海各类型物业竣工面积占比,近年来，上海各类物业竣工面积统计数据显示，住宅、写字楼、商业平均新开工面积占比分别为,84.5%,、,6.5%,、,9.0%,。住宅竣工面积的占比呈现逐年走低趋势，而写字楼、商业竣工面积占比则几近逐年上升的态势。,2011,年与,2005,年相比，住宅占比下降,14%,、写字楼、商业占比分别提升,5.9%,与,8.1%,，写字楼、商业占比增长幅度可达,200%,。,数据来源,:,中国房地产数据研究院,2005-2011,上海各类型物业投资额（亿元）及同比增速（,2004,基期）,2005-2011,上海各类型物业投资额占比,纵观,2005-2011,年上海各类物业投资额占比，住宅、写字楼、商业平均占比分别为,74.0%,、,12.8%,、,13.2%,。,2005-2011,年上海写字楼、商业投资额均处于稳步攀升的态势，住宅投资额其年度增幅均于,2010,年达到历史高位，分别为,33.9%,、,18.7%,、,32.2%,，,2011,年住宅的投资额连年稳步攀升。,数据来源,:,中国房地产数据研究院,市场结构分析,商品住宅,2009-2011,上海各区商品住宅总销售面积及历年销售情况,2009-2011,上海商品住宅销售总套数与历年销售情况,近三年来，上海商品房销售总套数、总面积与历年销售情况统计数据显示，除崇明区、青浦区以外，,2009,年商品房销售总套数、总面积最高、,2010,年次之、,2011,年再次，“限贷、限价、限购”等国家宏观调控政策对房地产市场的影响逐步呈现。崇明区,2010,、,2011,年的商品房销售总套数均高于,2009,年，这与长江隧桥、崇启大桥的兴建与通车息息相关。长江隧桥是连接崇明岛与上海大陆之间的桥梁，而且崇启大桥是实现长三角,1,小时经济圈的重要基础建设设施之一。崇明岛