建工·大学城项目商业市场研究报告95P.ppt

,建工大学城项目商业市场研究报告,2012.09,建工,大学城项目商业市场研究报告,谨呈：,建工地产有限公司,成都誉联房地产营销顾问有限公司,思纳史密斯,(,集团）中国,-,成都创作中心,成都誉联建筑艺术研究有限公司,前 言,为保证大学城项目商业定位的准确性，我司特派出由,30,人组成的调查小组，针对项目三公里范围内的区域进行了为期,7,天的实地调查。,在调查过程中进行了问卷调查，并对片区人口，片区商业面积，商业发展现状等相关信息进行了收集，掌握了大量的市场第一手数据，为项目商业定位提供了有力数据支撑。,建工,大学城项目工作组,报告框架,第一部分,第二部分,第三部分,片区城市与经济发展概况,片区商业市场调研,商业市场调研汇总,1,片区城市与经济发展概况,1.1,片区发展概要,1.2,片区经济发展概要,1.3,片区发展规划研究,1.1,片区发展概要,片区空间格局,片区建设发展状况,片区道路交通状况,片区轨道交通状况,片区建设发展状况,本案位于成都主城区和郫县中间地带，处于郫县城市发展与经济建设的重点区位。,（,1,）工业主要有金牛高科技园区、高新西区。,（,2,）居住主要有现状土桥、犀浦场镇、林湾片区安置 房和部分商品房（西区花园、君临天下、西江月、成都后花园、万树森林、新里派克、卡布里城等）。,（,3,）学校主要有现状高校及中小学（西南交大犀浦校区、四川外国语学院等）。,（,4,）市场主要有鑫精石材城、开全石材城等。,本案,片区道路交通状况,区内羊西线、老成灌路、沙西线等主要道路已经形成，金牛高科园区和高新西区内的道路路网比较完善，其余道路建设缓慢。,此外，成灌快速铁路已投入使用，地铁,2,号线已投入试运行，西延长线预计于,2013,年开通。,使用中成灌快速铁路,片区轨道交通状况,区域范围内：,地铁,2,号线站点,5,处,地铁,6,号线站点,5,处,成灌快速铁路站点,2,处,犀浦,-,土桥：,两条地铁线,中心城规划,9,条地铁线，其中地铁,2,、,6,号线经过犀浦,-,土桥,成 灌 快 铁,缩短中心城与都江堰的时间和空间距离,2,号线西延线始于三环路北侧的成灌客运站，止于郫县的犀浦站，将在犀浦站与成灌铁路无缝对接，届时将实现“下地铁转快铁”的便利,1.2,片区经济发展概要,国内生产总值,人口发展状况,批发零售贸易业零售额,人均可支配收入,国内生产总值,郫县,2006-2011,年,GDP,成快速发展的态势，截止去年年底已达,281.74,亿元,，固定资产投资的发展更是迅猛，,2011,年已完成,250.98,亿元,的投资额。,100.16,122.88,153.82,188.74,221.84,281.74,0,50,100,150,200,250,300,2006,年,2007,年,2008,年,2009,年,2010,年,2011,年,2006-2011,年,GDP,增长,90.6,122.17,171.99,216.24,221.5,250.98,0,50,100,150,200,250,300,2006,年,2007,年,2008,年,2009,年,2010,年,2011,年,2006-20011,年固定资产投入,人口发展状况,数据来源：学校教导处,学校,学校地址,在校学生,教职工,成都纺织高等专科学院,成都市犀浦镇泰山南街,186,号,16534,980,西南交通大学犀浦校区,四川省成都市郫县犀浦镇交大路,144,号,43558,3120,四川理工大学新华学院,成都郫县犀浦镇浦兴街,44,号,3217,349,电子科技大学成都学院,四川省成都市高新西区百叶路,1,号,16323,1149,成都外国语学校,四川省成都市郫县犀浦街道百草路,35,号,6324,521,成都树德联合学校,成都市犀浦镇泰山南街,133,号,3210,366,犀浦镇,2011,年底户籍人数 约,15,万,人。,片区常驻人口,10,万,人,，流动人口,12,万,人,，片区人口,22,万,人。,片区主要流动人口为各大中院校学生，在校学生约,89166,名,，教职员工,6485,名,规划预计到,2020,年，片区居住人口将达到,60,万人,人口发展状况,项目名称,建筑面积（）,项目户数,人口情况,项目名称,建筑面积（）,项目户数,人口情况,交大卡布里城,300000,2545,7406,公园榕郡,121491.92,1147,3338,西郡兰庭,328352.95,2030,5907,西区花园,24000,1475,3716,中铁伊莎贝拉,274402,2289,6661,成都后花园,450000,（,163450,）,1839,4600,锦苑,1,期,150000,4127,12010,学林雅苑,57942.36,400,1160,锦苑,2,期,219000,2512,7310,南阳小区,17103.97,102,297,锦苑,3,期,165200,1042,3032,钻石苑,57925.2,672,1956,锦苑,4,期,68397,788,2293,合兴苑,35000,200,582,万树森林,104805,1640,4772,仁和水岸,102200,950,2765,廊桥水岸,5155.06,160,466,府河江南,12000,965,2808,尚林家园,110000,1267,3687,府河阳光,76000,650,1892,西区地标,110000,1192,3469,西城雅居,23550.59,275,800,西区民宅,13000,92,268,西区馨苑,16778.62,114,332,金色海伦,126000,1213,3530,西区御景,106530,504,1467,晶宝盛世桃源,104711,925,2692,金鸿苑,63000,560,1630,现有住宅小区人口调研情况，共有新建已交房住宅小区,30,个,，建筑面积约,280,万,，住户,31675,户，预计未来入住人口近,10,万,人。,批发零售贸易业零售额,17.39,20.55,24.76,29.19,42.75,49.97,0,5,10,15,20,25,30,35,40,45,50,2006,年,2007,年,2008,年,2009,年,2010,年,2011,年,批发零售贸易业零售额（亿元）,79.56,94.2,124.32,154.4,168.89,202.9,0,50,100,150,200,250,2006,年,2007,年,2008,年,2009,年,2010,年,2011,年,居民储蓄存款余额（亿元）,郫县,2006-2011,年郫县批发零售贸易业零售额增速明显，到,2011,年已达到,49.97,亿元,；居民储蓄存款余额到,2011,年底以达到,202.9,亿元,。,人均可以支配收入,城乡居民收入稳步增加，生活质量进一步提高。截止,2011,年年底，全年城镇居民人均可支配收入,21504,元,，增长,13.4%,；农民人均纯收入达到,11107,元,，增长,19.8%,。,人可支配收入（元）,11667,13353,15051,16955,18956,21054,0,5000,10000,15000,20000,25000,2006,年,2007,年,2008,年,2009,年,2010,年,2011,年,小结,投资情况势头良好，固定资产投资稳定增长；,交通发展迅猛，居民出行便捷，后期轨道经济发展潜力巨大；,人口发展稳定，教育和工业发展，区域流动人口略大于常住人口；,居民收入稳步增长，经济发展势头良好，消费支出水平不断提高。,1.3,片区发展规划研究,143,（一轴四区三商圈）工程,犀浦,土桥商圈规划,区位：犀浦,-,土桥商圈位于成都市中心城西北部，处于城市上风上水方向。,规划范围：由三环路、羊西线、外环路、沙西线围合而成，总面积约,33.84,平方公里。,规划（商圈）范围：由沙西线、外环路内侧,200,米生态绿地、围城路、银河西路、兴科北路、货运大道、兴盛中路、迎宾大道、老成灌路、金牛宾馆西侧规划道路围合而成，总面积约,24.01,平方公里。,集聚区范围：商圈内现代服务业集聚发展区。,研究范围,规划范围,本案,143,（一轴四区三商圈）工程,三大主力商圈,大力发展现代商贸业、文化体育业、餐饮娱乐业、酒店业等现代服务业，积极发展金融、信息、服务外包等现代服务业，以红光快铁站点城市综合体建设为重点，推动德惠商业总部、红旗连锁配送中心、西南国际装饰（石材）城、沙西农产品交易中心、龙城国际、上善天成等项目加快建设，提升经营水平和能力，成为商圈的支撑力量。,按照成都市,犀浦,-,土桥商圈规划,，大力发展商贸、金融、电子商务、文化创意、教育科研等现代服务业，加快百伦广场、成都后花园、世界乐园城市综合体等项目建设，以特色商业街区建设为着力点，整体提升犀浦城区现代商业水平，把犀浦建设成为成都市西部市级商贸商务区。,全面打造五彩城、绿地花都、置信逸都、恒创等四个商贸中心，全力推进以五彩城城市综合体为中心的时尚购物特色街区、以绿地花都商业综合体位中心的时尚生活配套特色街区、以恒创广场和蜀都新天地为中心的购物休闲美食特色街区、以置信逸都商业综合体为中心的滨河时尚购物休闲特色街区等四条特色街区打造。到,2016,年，整个东南部新城商业载体建设可达,120-150,万平米，力争实现百亿商圈发展目标。,犀浦百亿都市主力商圈,红光,50,亿商圈,郫筒东南部新城百亿现代商圈,143,（一轴四区三商圈）工程,知识创新服务,（创智园）,教育文化,智力开发,会务功能,商务修养,商务服务,高端及特色消费功能,商务休闲服务,（商务中心）,商业消费服务,（商业中心）,驱动因素,产业及功能类型判断,人居,/,生态环境改善、人口集聚,交通优势，快铁、地铁,省政府选址，商务、会议,高校集聚、教育文化,高科技园区配套、高端消费群体,犀浦,-,土桥处于科技园区、高校、行政办公区、居住区围绕的区域，其现代服务业功能应包括配套商贸业、教育文化产业、商务产业等。,犀浦,土桥商圈规划,西部创新型高端商业商务中心,犀浦,土桥商圈规划,规划发展定位,围绕犀浦,-,土桥商圈定位，以发展三大功能要素为目标：,（,1,）重点构架科学合理的服务业产业框架，引导产业合理布局、健康发展，采取强有力的措施对现有服务业产业提档升级，做大存量；,（,2,）利用区位优势，制定优惠政策，招大引强，夯实基础，做大增量；,（,3,）逐步进入良性发展，加速产业发展，努力增创传统服务业新优势，培育现代服务业新规模。,形成集商贸、地区总部、金融、电子商务、文化创意、教育科研等产业集聚的现代服务业发展极核。,郫筒现代商贸商务聚集区,新引进投资,5,亿元以上城市综合体项目,6,个，投资,1,亿元以上专业商场,10,个，实现项目投资,40,亿元以上，建成商贸商务载体,180,万平米以上；培育限额以上企业,60,家，年销售额,5,亿元以上企业,2,家，年税收,1000,万元一以上企业,4,家，实现区域经营销售额,130,亿元以上。,安德现代商贸商务聚集区,引进投资,2,亿元商业载体和特色街区建设项目,3,个以上，实现项目投资,10,亿元以上，建设商贸商务载体,20,万平米以上；培育限额以上企业,15,家，年经营额,5,亿元以上企业,2,家，年纳税额,1000,万以上企业一家，实现区域经营销售额,20,亿元以上。,安靖市级现代商务功能聚集区,引进投资上,1,亿元项目,2,家，实现项目投资,5,亿元以上，建设商贸商务载体,10,万平米以上；培育限额以上企业,15,家，年销售额,5,亿元以上企业,1,家，培育年税收额,1000,万企业,1,家，引导过渡性专业市场纳入统计体系，实现区域经营销售额,30,亿元以上。,德源新城新兴服务业聚集区,引进投资上,3,亿元以上城市综合体,2,个以上，新兴服务业项目,12,个以上，实现项目投资,10,亿元以上；建成投运城市综合体,4,个，新兴服务业项目,8,个以上。,犀浦百亿都市主力商圈,引进投资上,10,亿元以上的大型现代化城市综合体项目,2,个以上，实现项目投资,30,亿元以上，建成投运商业综合体,4,个；培育限上企业,38,家，年销售额,5,亿元以上企业,2,家，培育年纳税额,1000,万企业,2,家，实现区域经营销售额,100,亿元以上。,郫筒东南部新城百亿现代商圈,投运商业载体面积达,120150,万平米，实现区域经营销售额,100,亿元以上。,红光,50,亿商圈,建成红光快铁站点城市综合体，引进投资,5,亿元以上商业载体项目,2,个，培育限额以上企业,30,家，实现区域经营销售额,50,亿元以上。,143,（一轴四区三商圈）工程,2016,年目标,2012,年,成都市优势服务业倍增工作计划,犀浦,土桥商圈规划,规划发展目标,本案位置紧邻规划中的犀浦时尚商务中心，距离核心区域空间距离不到,1,公里,。,犀浦,土桥商圈规划,1,、,2,号地块,(,商务服务、商贸、信息服务,),五星级酒店、生态型写字楼、企业独栋办公基地,3,号地块,(,商务服务、金融、信息服务,),生态型写字楼、花园式商务酒店、商务会所,4,号地块,(,商务服务、商贸,),生态型写字楼、企业独栋办公基地、会展中心,5,、,8,号地块,(,商务服务、房地产、服务外包,),生态型写字楼、,SOHO,商住混合、商业裙房,6,号地块,(,商贸、旅游,),综合体：室内漫游式商业街、购物中心、特色商业街、,5,星级时尚酒店、特色酒吧餐饮街,7,号地块,(,商贸、房地产,),购物中心、商业裙房（居住兼容商业）,9,号地块,(,商贸、房地产,),综合超市、酒店公寓、餐饮商业街,职能定位：,以商务办公、商务休闲为主，辅以一定的商业消费。与省级行政办公区错位发展，形成休闲商务服务产业集群。,产业门类：,犀浦时尚商务中心产业门类态为信息服务业、商贸业、商务服务、金融、旅游业、房地产、服务外包。,犀浦时尚商务中心,本案,E,区,晨风路,成灌路,成灌快铁金牛支渠站,犀浦时尚商务中心,700M,小结,项目所在区域已纳入未来发展百亿商圈；,规划中犀浦时尚商务中心，将给项目带来良好的发展机会；,项目自身的商业发展应结合商圈发展规划，寻找市场差异，寻,求突破口。,2,片区商业市场调研,2.1,商业片区划分,2.2,商业片区调研,2.3,消费者问卷调查,2.1,商业片区划分,商业片区划分,商业片区划分,以本案为中心，覆盖周边半径三公里的范围进行商业市场调研，将周边区域共划分为,7,个区域：,A,区,本案所在区域，东止金粮路，西止天河路，南止西芯大道，北止,G317,国道。为校园,&,居住区，区域主要功能居住和教育；,B,区,犀浦主城区，东止天河路，西止泰山大道，南止西区大道，北止,G317,国道。区域主要功能为行政办公、居住生活；,C,区,西南交大犀浦学院所在地，东止犀安路，西止校园路，南止,G317,国道，北止交大校区；区功能以居住和教育为主；,D,区,中海国际社区；,E,区,新兴待开发区域，片区功能划分上以居住和教育为主。,F,区和,G,区为工业发展区域,工业园区,居民生活区,校园,&,居住区,工业区,本案,中海国际社区,校园,&,居住区,校园,&,居住区,（新兴待开发区域）,居民生活区,工业区,B,区,E,区,D,区,A,区,F,区,G,区,校园,&,居住区,C,区,2.2,商业片区调研,A,区商业调研,B,区商业调研,C,区商业调研,D,区商业调研,E,区商业调研,A,区,商业调研,项目用地,区域商业集中点,成青快铁支渠站,片区以教育和居住功能为主。,片区商业发展前期以自然形成的住宅配套底商为主，现阶段已进入有规划有调整的现代商业模式，同样以住宅底商为主，配套商业步行街。,本项目地块距离成青快铁支渠站最近点仅,700,余米。,片区近期商业以,保利香槟国际和建工,英伦,为集中点，沿和心路一线发展。,校园,&,居住区,A,区,占地面积：,122666,建筑面积：,306666,总 户 数：,3000,户,预估人口：,8700,人,A,区,商业调研,保利香槟国际,1.,物业形态,：,LOFT,底商，步行街（商业内街）,1-2F,，共,2,万；,2.,销售方式：,沿用保利花园、保利心语花园等保利系列产品的销售策略，空铺销售，销售均价,3-4,万元,/,；,3.,铺型面积：,以,45,的铺型为绝对主力；,4.,商业运营：,2013,年底。,后期发展研判,铺型小，全销售，业权分散，,辐射范围有限，以满足,社区商业配套,为主要功能,未来经营业态以,特色餐饮、休闲、购物、社区服务,为主。,项目用地,成青快铁支渠站,保利香槟国际,香槟国际商业风情街,A,区,商业调研,占地面积：,79617,建筑面积：,250000,总 户 数：,2114,户,预估人口：,6130,人,建工,英伦,1.,物业形态：,沿街底商，共,4000,；,2.,销售方式：,空铺销售均价,1.5-3.5,万元,/,；,3.,铺型面积：,30-200,；,4.,商业运营：,2013,年底。,后期发展研判,与保利香槟国际相似，无定向消费业态布局,初步判定为普通社区配套商业,项目用地,成青快铁支渠站,建工,英伦,A,区,商业调研,小结,片区主要商业数据统计,0,2,4,6,8,10,12,14,16,教育,餐饮,茶坊,打印图文,美容美发,五金建材,零售,数码手机产品,医疗卫生,商务酒店,0,200,400,600,800,1000,1200,商业门店数量,商业门店使用面积,4%,31%,65%,已使用商业面积,待开发面积,未来供应面积,片区共有商业铺面,31,间,，餐饮业共有,16,间，占总业态的,51.6%,，零售和商务酒店各有,3,间，占总业态的,9.68%,。,片区共商业使用面积约,4334,，餐饮业使用,1270,，占总面积的,29.3%,，商务酒店使用面积,620,，占总面积的,20.67%,，教育使用,500,，占总面积的,16.67%,片区内待开发商业面积约,24000,A,区,商业调研,小结,片区商业以自然形成的,临街和底商,为主，以传统商业中的餐饮为主，缺乏商业调性，定位中低端；,片区商圈以校园经济为主，随四川外国语学院成都分院的搬迁，商业经济圈层将发生改变，从校园型向,社区配套商业,发展；,后期有新建住宅的配套商业出现，已确定新增商业供应面积约,24000,。,B,区,商业调研,片区以社区街道级行政和居住功能为主。,片区商业发展前期以自然形成的住宅配套底商为特征，小城镇商业发展规模，后期将出现集中商业综合体。,本项目地块距离,B,区最近点仅,300,余米,犀池社区,两河社区,第二社区,珠江路社区,成青快铁犀浦站,第四社区,本案,高等纺织专科,成都树德联合学校,理工大纺织学院,居民生活区,B,区,本案,0,2,4,6,8,10,12,14,16,18,20,餐饮,车辆销售维护,打印图文,服装,化妆品,教育,零售,美容美发,皮鞋皮具,其他,饰品,书店,数码手机产品,休闲娱乐,烟酒,眼镜,医疗卫生,装饰装修,大道商业业态以餐饮为主，占总商业面积的,39%,零售商业,13,家，使用面积,920,，占街道总商业面积的,14%,医疗卫生,11,家，使用面积,1250,，占街道总商业面积的,18%,39%,3%,2%,2%,2%,1%,14%,2%,0%,4%,1%,1%,2%,5%,1%,1%,18%,4%,泰山大道,泰山大道距离本项目空间距离,3,公里。犀浦城区新兴的商业街道，以底商为主。,大道上共有商铺,79,间，商业面积约,6799,本案,B,区,商业调研,泰山大道,泰山大道人流量监控记录：,泰山大道通过一天四个时间段的观察，平均人流量为,27.86,人,/,分钟,商业区级别,C,道路宽度超过,12,米,监控总人流量,=,店址一侧人流量,+,店址对面人流量,50%,道路宽度超过,30,米 监控人流,=,店址一侧人流量,+,车流量,50%+,店址对面人流量,日期,时间,星期,地点,道路宽度,参考点,监控时长,经过人数,2012/9/5,8:30,星期三,泰山大道,20,米,齐家零售,2,分钟,3,7,2012/9/5,12:30,星期三,20,米,七星洗衣馆,2,分钟,85,2012/9/5,17:30,星期三,20,米,华硕电脑体验店,2,分钟,56,2012/9/5,20:30,星期三,20,米,尚居家饰,2,分钟,45,B,区,商业调研,泰山大道,街道商业业态以餐饮为主，共有,20,家，使用面积,715,，占总商业面积的,43%,网吧,1,家，使用面积,400,，占街道总商业面积的,25%,零售,2,家，使用面积,220,，占街道总商业面积的,14%,茶坊,3,家，使用面积,140,，占街道总商业面积的,9%,乐园后街,乐园后街紧临泰山大道，作为主要街道的附属街，街道商业以校园经济为主，店铺零星闪落，在纺专后门还有大量的零时摊位从事商业活动。,0,2,4,6,8,10,12,14,16,18,20,餐饮,茶坊,零售,美容美发,网吧,其他,车辆销售维护,B,区,商业调研,乐园后街,43%,9%,14%,2%,25%,5%,2%,本案,街道商业业态以餐饮为主，共有,20,家，使用面积,950,，占总商业面积的,17%,服装,14,家，使用面积,920,，占街道总商业面积的,16%,美容美发,10,家，使用面积,450,，占街道总商业面积的,8%,珠江东街,&,上街,街道与泰山大道相接，距离成青快铁犀浦站,330,米，犀浦城区主要的商业街道,B,区,商业调研,珠江东街,&,上街,0,2,4,6,8,10,12,14,16,18,20,1,餐饮,车辆销售维护,打印图文,房产中介,服装,化妆品,俬具,用电器,零售,美容美发,皮鞋皮具,其他,商务酒店,配饰,手机通讯,烟酒,医疗卫生,装饰装修,17%,2%,1%,3%,16%,2%,1%,3%,4%,8%,1%,8%,6%,2%,4%,2%,21%,1%,本案,珠江东街,&,上街 人流量监控记录：,珠江东街,&,上街 通过一天四个时间段的观察，平均人流量为,33.87,人,/,分钟,商业区级别,C,道路宽度超过,12,米,监控总人流量,=,店址一侧人流量,+,店址对面人流量,50%,道路宽度超过,30,米 监控人流,=,店址一侧人流量,+,车流量,50%+,店址对面人流量,日期,时间,星期,地点,道路宽度,参考点,监控时长,经过人数,2012/9/5,9,:30,星期三,珠江东街,&,上街,20,米,齐家零售,2,分钟,45,2012/9/5,1,3,:30,星期三,20,米,七星洗衣馆,2,分钟,92,2012/9/5,1,5,:30,星期三,20,米,华硕电脑体验店,2,分钟,72,2012/9/5,19,:30,星期三,20,米,尚居家饰,2,分钟,62,B,区,商业调研,珠江东街,&,上街,街道商业业态以服装为主，共有,4,家，使用面积,380,，占总商业面积的,23%,金融服务,1,家，使用面积,300,，占街道总商业面积的,19%,皮鞋皮具,2,家，使用面积,170,，占街道总商业面积的,11%,下街,街道西与珠江东街,&,上街相连，东与天河路连接，道路前段商业发展态势良好，后段进入老城区发展相对较弱。距离成青快铁犀浦站,280,米,0,0.5,1,1.5,2,2.5,3,3.5,4,服装,家俬家具,金融服务,零售,美容美发,皮鞋皮具,休闲娱乐,眼镜,医疗卫生,珠宝,23%,5%,19%,3%,5%,11%,13%,7%,5%,9%,B,区,商业调研,下街,本案,下街 人流量监控记录：,下街 通过一天四个时间段的观察，平均人流量为,31.25,人,/,分钟,商业区级别,C,道路宽度超过,12,米 监控总人流量,=,店址一侧人流量,+,店址对面人流量,50%,道路宽度超过,30,米 监控人流,=,店址一侧人流量,+,车流量,50%+,店址对面人流量,日期,时间,星期,地点,道路宽度,参考点,监控时长,经过人数,2012/9/,6,9:30,星期,四,下街,20,米,爱多多家纺,2,分钟,45,2012/9/,6,13:30,星期,四,20,米,犀浦老皮匠,2,分钟,89,2012/9/,6,15:30,星期,四,20,米,医疗卫生,2,分钟,64,2012/9/,6,19:30,星期,四,20,米,千式名店,2,分钟,52,B,区,商业调研,下街,街道商业业态以餐饮为主，共有,55,家，使用面积,9800,，占总商业面积的,55%,车辆销售维护,13,家，使用面积,980,，占总商业面积,2%,休闲娱乐,12,家，使用面积,3876,，占总商业面积的,22%,装饰装修,街道与西区大道平行，全长,2.1,公里，最近点距离本案不到,1,公里，道路商业业态主要分成两段，临近绕城高速一段以车辆销售维护为主，临近本案一段以中低档餐饮为主。,围城南街,B,区,商业调研,围城南街,0,10,20,30,40,50,60,1,餐饮,车辆销售维护,家俬家具,快递,零售,美容美发,商务酒店,数码手机产品,五金建材,休闲娱乐,医疗卫生,装饰装修,55%,3%,0%,0%,1%,0%,8%,0%,1%,22%,5%,5%,本案,围城南路 人流量监控记录：,围城南路 通过一天四个时间段的观察，平均人流量为,40.38,人,/,分钟,商业区级别,C,道路宽度超过,12,米 监控总人流量,=,店址一侧人流量,+,店址对面人流量,50%,道路宽度超过,30,米 监控人流,=,店址一侧人流量,+,车流量,50%+,店址对面人流量,日期,时间,星期,地点,道路宽度,参考点,监控时长,经过人数,2012/9/,6,9:50,星期,四,围城南路,12,米,久久汽车装饰,2,分钟,45,2012/9/,6,12:30,星期,四,12,米,伊人门诊部,2,分钟,94,2012/9/,6,16:02,星期,四,12,米,重庆两江鱼府,2,分钟,64,2012/9/,6,19:,5,0,星期,四,12,米,犀浦肠粉,2,分钟,120,B,区,商业调研,围城南街,B,区,商业调研,片区潜在商业供应量,商业体量：总建筑面积,72.6,万，商业面积,16,万,商业形态：城市商业综合体,销售形式：待定,入市时间：待定,后期发展研判,以,商业金融,为主，形成集,商业、商务、文娱、休闲,为一体,的商业中心。,覆盖信息服务业、商贸业、商务服务、金融、旅游业、房地产、文化创意业,。,将成为犀浦城区未来的,商业、商务中心,西城首席商业广场（犀浦现代商业中心）,商务办公板块：,商务服务、金融、信息服务,商业消费板块：,商贸、旅游、房地产,以中心商业消费板块内部,16-20m,支路系统为基础，形成若干商业街,商业消费板块：,商贸、旅游、房地产、文化创意,住宅兼容商业板块：,商贸、房地产,商业以底商形式为主,CR-,混合用地（综合用地）聚集区内主要为居住、商业、娱乐、公共服务等功能混合。,本案,西城首席商业广场,本次一共调研犀浦城区商圈,29,条主要街道，共有商铺,1013,间,，商业面积约,95016,，涉及商业种类,22,类,0,50,100,150,200,250,300,片区业态数量,片区商业以餐饮为主，占总商业业态的,26%,其次为服装，占总商业业态的,10%,，,零售业占总商业业态的,9%,。,业态比重最小的分别为珠宝，床上用品以及金融服务分别占比,2,、,4,、,4,片区商业使用面积以餐饮为主，占总商业总面积的,27%,；其次为商务酒店，占总商业面积的,17%,，休闲娱乐占总商业面积,12%,，服装占,7%,，零售占,6%,。,面积比重最小的分别为打印图文,2.1,，房产中介,2.9,以及化妆品,3,5000,10000,15000,20000,25000,30000,餐饮,茶坊,车辆销售维护,床上用品,打印图文,房产中介,服装,化妆品,家俬家具,家用电器,教育培训,金融服务,零售,美容美发,配饰,皮鞋皮具,其他,商务酒店,手机通讯,数码手机产品,文化用品,五金建材,B,区商业调研,小结,片区商业使用面积,片区内前期商铺尚未投入经营和出售的量极少，只有部分铺面转让或转变经营种类,B,区商业调研,小结,通过对,7,条街道近,90,分钟的人流量监控，片区商圈内平均人流量为,30.18,人,/,分钟,春熙路,航空路,天仁北一街,调查区域,肖家河正街,香樟大道,晋阳路,0,20,40,60,80,100,120,140,160,180,春熙路,晋阳路,航空路,肖家河正街,香樟大道,调查区域,天仁北一街,商,业,繁,华,度,人流量,人流量参照：,春熙路平均人流量,164.7,人,/,分钟，商业繁华度,晋阳路平均人流量,121.14,人,/,分钟，商业繁华度,航空路平均人流量,92.4,人,/,分钟，商业繁华度,肖家河正街平均人流量,67.72,人,/,分钟，商业繁华度,香樟大道平均流量,53.2,人,/,分钟，商业繁华度,天仁北一街平均人流量,22.13,人,/,分钟，商业繁华度,调查区域平均人流量,30.18,人,/,分钟，商业繁华度,B,区商业调研,小结,片区商业功能全面，以餐饮功能为主，围城南街沿线已成为犀浦片全的美食中心。,商圈主要以临街小商铺为主，市场容量有限，企业规模普遍偏小，缺乏上档次和规模的现代商业零售物业。,片区商业依托中低端大众化消费群体，以配套本地居民的日常生活消费为主要功能，能吸引到部分,A,区和,C,区、,E,区的消费者；,受未来城市发展以及轨道交通的影响，西城首席商业广场（犀浦现代商业中心）的规划确定后，新兴现代商业业态出现在该区域，区域商业市场业态将逐步调整，商业市场发展空间大。,C,区,商业调研,一带三点,交大片区的商贸业发展是伴着交大犀浦校区的修建而兴起，随着拆迁安置锦苑项目，交大,卡布里城，中铁,伊莎贝拉，西郡兰庭，万树森林等住宅项目的新建，初见雏形；,片区商业以校园路为中心，临近交大犀浦校区一侧无商业。,因交房时间的原因，目前底层商业多为空置，商业相对聚集度较高的区域呈,“,一带三点,”,状分布，商品房项目周边的商业发展程度略高于拆迁安置项目周边的商业；,车管所附近仅有零星低端商业分布。,车管所附近商业现状,车管所,A,B,C,家乐福,百伦广场,校园,&,居住区,C,区,本案,锦苑三期,在此商业带上出现明显的商业等级划分，商品房项目配套商业与拆迁安置房配套商业的基础调性，根据入住人群的差异而出现差异,C,区,商业调研,一带（伊莎贝拉,锦苑三期）,中铁,伊萨贝拉,A,B,C,占地面积：,90970,建筑面积：,274402,总 户 数：,2289,户,预估人口：,6600,人,C,区,商业调研,一带,中铁,伊莎贝拉,1.,物业形态,：,底商，沿街商业，共,20000,2.,销售方式：,现已全部售罄,3.,铺型面积：,50-200,4.,商业运营：,2012,年,商业现状,铺型小，全销售，业权分散，,因项目交房时间不长，片区商业刚刚起步，商铺铺面空置率较高，尚有,14818,的商业面积未投入使用。,经营业态以,特色餐饮、休闲、购物、社区服务、医疗卫生服务,为主。,A,点投入使用的商业铺面,金融服务业：中国农商银行、中国邮政储蓄银行,润川小额贷款、中国银行,品 牌 餐 饮：盐帮菜,零 售：欣荣副食超市、百惠超市,医 疗 卫 生：世纪医药健康城、和仁荟药房、,茗悦药房、蜀安堂药房、,休 闲 娱 乐：沙龙网吧、紫庐茶府,使用商业面积约,2180,，以金融服务业为主，占总商业面积的,68%,。部分商业选择在社区内承租住宅进行经营。,本点内的商业气氛和商业调性有现代城市商业发展的雏形,C,区,商业调研,A,点,A,B,C,车管所,C,区,商业调研,B,点,占地面积：,73029,建筑面积：,328352,总 户 数：,2030,户,预估人口：,5907,人,欣蓉,西郡兰庭,1.,物业形态,：,底商，沿街商业，共,50000,2.,销售方式：,现已全部售罄,3.,铺型面积：,45-300,4.,商业运营：,2011,年,商业现状,因项目交房一年有余，商业尚未起步，商铺铺面空置率高，尚有,2,万,余,的商业面积未投入使用。,项目近,1/4,地块为政府修建的安置小区，为商业业态发展缓慢的因素之一,A,B,C,车管所,C,区,商业调研,B,点,A,B,C,车管所,西郡兰庭三期新增商业面积约,45000,其中家乐福约,16000,C,区,商业调研,C,点,占地面积：,68000,建筑面积：,300000,总 户 数：,2545,户,预估人口：,7406,人,交大,卡布里城,1.,物业形态,：,底商，沿街商业，共,27000,2.,销售方式：,现已全部售罄,3.,铺型面积：,45-300,4.,商业运营：,2010,年,商业现状,交房两年有余，项目商业借助校园经济的发展，配套底商发展相对完善，周边还有大量的零时摊贩。,因项目建筑规划设计的缘由，餐饮行业相对较少，以零售和房屋中介为主力，其他社区生活配套为辅。,A,B,C,车管所,C,区,商业调研,片区潜在商业 百伦广场,占地面积：约,121714,建筑面积：约,426000,犀浦百伦广场,1.,物业形态,：,城市商业综合体,2.,销售方式：,待定,3.,商业面积：,约,84000,4.,商业运营：,2015,年底,后期发展研判,城市商业综合体，将作为片区的龙头商业发展,具有商业、办公、酒店、餐饮、会议、文娱等几大功能,。,A,B,C,百伦广场,片区商贸业发展现状,交大片区,交大片区当下已使用商业面积约,8330,，其中餐饮使用面积,2400,，占总商业使用面积的,20.41%,，其次金融服务业使用面积,1700,，占总商业使用面积,20.41%,，零售业使用面积,1220,，占总商业使用面积的,14.65%,片区商业数量,0,200,400,600,800,1000,1200,1400,1600,片区商业使用面积,交大片区当下共有商业铺面,104,个，,餐饮数量最多达到,32,间，占总数量,30.77%,，其次为零售业，共有,15,间，占,14.42%,。,C,区,商业调研,小结,0,5,10,15,20,25,30,35,餐饮,车辆销售维护,房产中介,茶坊,金融服务,零售,美容美发,皮鞋皮具,其他,手机通讯,数码手机产品,五金建材,烟酒,医疗卫生,家用电器,装饰装修,C,区,商业调研,小结,片区商业发展随城市发展刚刚起步，起步调性高于,B,区犀浦城区；,由于新建住宅的规划设计要求，片区现有商业市场以沿街和底商为主；,百伦广场的出现，将引起片区商业格局的变化，成为片区具有带动能力的商业龙头。,D,区,商业调研,中海国际购物公园,本案,中海国际购物广场依附于中海国际社区的开发而兴起，具有商业调性高，面积大，业态丰富等特点。,2004,年中海国际社区开始开发，经历了,8,年的时间沉淀和积累，才有使中海国际购物公园一站走红，成为羊西线上具有代表性的商业综合体，总建筑面积约,130000,，一期约,80000,面积已投入使用。,D,区,商业调研,商业片区以沃尔玛超市为龙头，牵引其他商业种类的入驻，,整个商业社区商业业态丰富，有购物中心、电影院、,KTV,、健康房、茶艺、餐饮休闲娱乐等。,现已吸引了,国内外近百家知名品牌商家集体入驻，包括紫荆电影城、,H&M,、宝姿、,C&A,、优衣库、绫致时装、,Mother Care,、麦当劳、星巴克、特力和乐家居、苏宁电器、城市英雄、屈臣氏等。,属区域性购物中心，覆盖范围,35,公里。,主力店,沃尔玛,购物,中低端,全球知名大型平价连锁超市,紫荆电影城,娱乐,中端,知名院线品牌,麦当劳,餐饮,中低端,全球最具影响力的快餐品牌,次主力店,H&M,购物,中端,四大国际快销服装品牌之一,C&A,购物,中端,四大国际快销服装品牌之一,优衣库,购物,中端,四大国际快销服装品牌之一,星巴克,休闲,中低端,国际知名咖啡连锁品牌,苏宁电器,购物,中端,中国最大的家用电器卖场,屈臣氏,购物,中端,国际知名连锁日用品店,城市英雄,娱乐,中低端,成都知名电玩