房地产项目成本过程控制培训课件.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产项目成本过程控制,如何将可控成本转化成责任成本,Ruhejiang kekong chengben zhuanhuacheng zeren chengben,房地产项目成本管理,将成为企业未来的生命线,根据上一次内容大家考虑下面二个问题,1、成本控制的意义是什么？,2、房地产项目成本构成中哪几项是可控的？,1、成本控制的意义是什么？,2、房地产项目成本构成中哪几项是可控的？,1、成本控制的意义是什么？,2、房地产项目成本构成中哪几项是可控的？,1、成本控制的意义是什么？,2、房地产项目成本构成中哪几项是可控的？,工程、营销、管理加上财务不好控,合理有效控制流失，为企业创造利润最大化,房地产项目成本过程控制,一、事前控制,（一）决策成本控制,（二）土地购买成本控制分析,（三）立项成本控制,（四）规划和设计环节,（五）招标选择施工承包单位阶段成本控制,二、事中控制,（一）施工准备阶段成本控制,（二）材料及设备采购环节,（三）销售环节,三、事后控制,（一）工程预决算,（二）物业管理成本,四、小 结,例,中标价511 结算1183,主要是通过签证和索赔。建设单位分管领导，懂工艺，又是内行人士。就尽可能在功能和使用上增加工程量或构件，满足交付使用时便于操作，减少人力，同时必须满足相应监测指标要求。令他满意，才能批准变更或签证，还经常出现一些成活后的变更和调整，这样又会出现更多的签证。因为能用道理和性能说服对方，所以便会做出很多的签证。即便是这样还经常得到表扬，好多地方比设计考虑的更实用，更能达到生产要求，设计经常召集聊城、滨州、东营来现场观摩。并轻松度过省级结算审计。,重要性,成本过程控制通俗讲,就是挣钱和花钱均在合理计划控制范围内，开源节流，争取利润最大化，把应挣的钱一分不少的挣到手。,成本控制这项工作是全过程的管控，要求我们每位员工必须各负其责，全员进行,认认真真的经营好本岗位职责，要求全体员工必须有责任心、责任感、高尚的品德和良好的职业道德，有敬业精神和奉献精神，特别是集体观念，要把花出去和挣到的每分钱均当做是自己的钱，真正把老板赋予我们的责任做到位。深知把老板应赚的钱赚到手，并尽量通过我们的努力尽量的给老板减少投资成本，这是我们应尽的责任和义务。当一天和尚撞一天钟，撞就必须撞响，成本控制不欢迎做样子、摆架子，也不需要用多么美妙的语言汇报，应该真正拿出具有说服力的数据才是成绩。必须真刀真枪的去操作、去落实，只有全员携手并肩，目标一致，点点滴滴不放过，积少成多，滴水穿石，最终汇成大江大河，最终方能达到我们的目地。,我引用一个教授的经典语言；,用,以上一级的组织目标为方向，用科长的态度当科员，以部长的立场当科长，用老总的胸怀当部长，以老板的心态来打工。象老板一样当干部，用老板的标准要求自己，象经营企业一样经营自己的岗位。,重要性,成本控制程度，是一个企业的管理水平的体现，同样也是该企业员工素质的体现。到位、精细的成本控制有助于企业发展和壮大，它将成为今后房地产企业发展的主线和立足点。,每个能够正常经营的企业都在考虑这个问题，也都在加强这方面的管理。我们同样在很早就意识到一点，具体体现为日常使用办公用品、特别是纸张用双面，小区公共用电采用节能和声光控开关，采购供应商时货比三家选择更适合于我们的供应商等等，都是在进行成本控制。,企业要发展、要壮大就应该更有计划的合理挖掘潜力和资源，将各部门、各岗位的工作更有计划性，更有目标性的进行合理利用资源，将有限的资金发挥到最大作用。,所以要想实现成本控制目标，必须建立健全合理、适用的制度和操作程序，用制度和程序来约束日常工作。确定一个更适合我们企业健康发展不可逾越的控制红线，人人遵守，用制度来管理工作，用程序来引导和约束操作者，只有这样目标方能达到。,重要性,一、事前控制,（一）、决策成本控制,1、房地产开发项目要想达到良好的经济效益和社会效益，首先必须进行认真客观的正确决策。比如综合考虑市场的形式和自身的实力来确定开发的土地，认真的进行成本核算。如果乐观评估市场形势、没有选择好开发的地段、没有选择好良好开发规划方案，这些错误的决策行为都会在很大程度上导致开发项目成本的大量增加、最后反映在市场行为上的问题就是售出房屋价格与投资成本不成比率，就是常说的亏本和无利。,2、深度和广度,在房地产的开发中，决策的深度和广度会在很大的程度上影响开发的成本。比如开发决策者没有进行投资成本的合理估算、没有进行对于开发地段的人工、建筑材料等深入的调查，最后导致人员工资的上涨和建设材料的涨价。项目前期必须进行宏观和微观双重分析，用数据和事实决策，方能判断出真实定论。,例,很多问题不能只看表面，很多风险源表面伪装得非常好，到真正实施时将会全部展现在我们面前，我们只能被动接受，承受一切压力和损失。,一块平整的土地,建筑物基础,暗渠,债务纠纷,直观看，净地,（二）、土地购买成本控制分析,在房地产的开发中，一个重要控制成本的环节就是控制土地购买的成本。在一个高地价购买下来的土地上进行房地产的开发，即便是其它环节做得非常好、严格的控制了成本，也不可能获得非常大的收益和成就。原因在于高地价必然会带来高成本，而高成本必然会带来高房价、而高房价必然会带来滞销的局面，导致开发项目成交量的下降和收回投资成本的缓慢。,（三）、立项成本控制,立项环节的成本控制，根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。,（四）、规划和设计环节,规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格反复会审和评审。各类评审在该环节承担重要的职能和作用。方案的选用和设备选型、实际调研、数据分析、环境方案、建设标准等因素均应进行成本分析。,（四）、规划和设计环节,（一）、产品定位阶段（设计前期）是最关键的环节；,1、项目开发前期的产品定位异常重要，市场调研工作一定要做足、做细、做到位。,2、如果项目体量过大，尽量争取分期报批，以便应对市场变化。,3、一旦项目开始实施，首先确定业态、风格、规模、户型。我个人观点是外观简洁大方、尽量避免利用外立面造型体现风格，利用建筑物颜色和景观铺装及道路打造小区风格是最好的选择。拒绝对产品开发定位的随意更改，这样会给后期产生较多设计变更，同时会增加投资成本和浪费。,4、公司召集工程管理部、销售部、市场拓展部、物业公司等相关部门和领导对方案进行一次会审，方案确定后进行规划设计程序。,我们遵循，不仅满足让客户满意，更要让客户感动，要为客户,创造,终身价值。（从实用性、人性化入手）,（四）、规划和设计环节,会审首先是结合地理位置，要确定符合本地域购买力的产品，户均面积多少合适，如何增加购房者的欲望，尽量增加有效使用率。其次是如何体现房屋卖点，让有欲望的人们看到能够吸引眼球，将良好的卖点直观的体现出来。,其中包括：,1、几室合适，各占比率，几卫合适各占比率。,2、房屋款式，本人认为简洁、新颖、美观、大方，一切要注重于适用性，要以功能化、现代化为着眼点。,3、社会责任，目前大家听说不少关于外墙保温脱落事故的消息或报道，如何打造出无危险源的房屋，这里就是考虑社会责任问题。所以我们就要考虑如何克服这些不利因素和质量通病，避免相应危险源的存在，大力推广和宣传，增加社会知名度，增加卖点。,（四）、规划和设计环节,（二）、施工图设计,1）、规划方案经过政府相关部门确认通过后，选择适合我们产品的设计单位。,2）、在设计时主要把控以下几个环节；,A、控制单位工程的钢材含量，在规范允许的情况下尽量选择高强钢筋，这样使用钢筋的规格小，能够有效地降低单位工程含钢量。,B、控制单位工程砼的含量，在建筑工程造价中较大部分是砼构件的造价，控制构件截面大小也是控制造价的主要环节。,C、控制结构墙体保温对工程造价的影响，在选择保温材料时，既要考虑降低造价，同时也要考虑社会责任，选择耐久并符合要求的保温材料和与墙体的连接形式，也是控制造价的重中之重。,D、建筑做法的选择控制，国家标准中每个分项工程有很多做法选择，分高中低多个档次，我们在选择时可取造价居中的做法，把建筑物外观打造亮丽，内部或其他构件做法是次要的。,E、立面效果简介大方，减少异形造型构件。,（五）、招标选择施工承包单位阶段成本控制,做好标前成本预测，科学合理的计算投标价格及投标决策，不要一味的以低价中标来选择中标单位，如果低于成本价，势必造成承包商的偷工减料。因此，在投标报价时要认真识别招标文件所涉及的每一个经济条款，了解把握施工单位的资信及履约能力。做好标前成本预测和分析，企业要根据市场行情，不断收集、整理、完善并符合本企业实际的内部价格体系，为快速准确的预测标前成本提供有力保证。公司要认真组织对承包单位项目部和公司相关部门的有关人员进行合同交底，通过不同形式的交底，使项目部和相关管理人员明确本施工合同的全部相关条款、内容，明确控制重点，找出项目管理的盈利点，减少项目亏损，为确保按计划管理打下坚实基础。,投标单位的选择：必须考察投标单位的资质、管理水平、技术力量、历史施工履约记录、资金实力、合作经历。特别是施工单位项目经理和现场负责人等管理人员均是重点考察对象，选择再好的施工企业，不如选择一个好的施工项目管理团队，只有这样才能够有效地控制成本。,二、事中控制,（过程控制）,（一）、施工准备阶段成本控制,根据设计图纸和有关技术资料，结合本工程的实际，大力开展新技术、新工艺的应用，制定出科学先进、经济合理的施工方案。,（一）、施工图送审前审核和图纸会审,1、施工图审查前，我们可以任意改变设计，包括户型、尺寸、形状、外观、高度等等，这时公司召集工程管理部、销售部、市场拓展部、审计部、物业公司等相关部门和领导参加的施工图设计审查会，审查确定后严禁更改。购房业主每个人均有不同的想法，我们是不可能一一满足的。设计变更的出现会加大成本控制难度，很有可能增加投资的主要原因是来自为满足变更要求而产生的，并且仍有不满意的客户。审查内容如下：,这个环节非常重要，这是成本控制设计阶段最后一个审核、调整节点。,（一）,、施工准备阶段成本控制,（,1）、工程管理部着重针对图纸与规划的符合程度、结构、装饰、建筑做法、基础、地基处理、地下地上关系、竖向高程、坐标等等内容进行详细审核，提出调整建议和更改方案，并兼顾如何既满足要求又能降低和节约成本。,能否在设计规范允许的情况下提高车库顶标高，使降雨后车库顶积水迅速顺利渗透干净，减少车库渗漏和绿化苗木不好成活的缺陷。,（一）,、施工准备阶段成本控制,（2）、销售部主要审核户型、洞口位置、房间尺寸、布局等，并提出相关要求；,（3）、物业公司要考虑各种设施的配备、防火防盗、交通、环境、等如何体现便民和方便管理。,（4）、市场拓展部要考虑材料的适用性、耐久型，并要兼顾成本的控制。,（一）,、施工准备阶段成本控制,2、施工图会审，设计施工图纸在政府相关审查部门审核确认后，工程部门必须详细审阅，并且召集监理、施工多方审核，真正做到自审、互审、交接审，尽可能在施工前发现问题，提前处理。严禁在施工过程中无法进行下道工序时，才提出变更。发生此类变更，很可能出现拆除或材料备料的浪费，也是增加投资成本的重要环节。,（一）,、施工准备阶段成本控制,另外在施工图会审中明确建筑做法，并形成书面文件确认，施工前做好各方面的交底工作，避免或减少在施工过程中的错误。,3、严禁施工单位因结构复杂或分项工程利润低，向建设单位申请变更。,01,工程管理部,02,销售部,物业公司,03,04,市场拓展部,4,市场拓展部审核,3,物业公司审核,2,销售部审核,1,工程管理部召集监理、施工进行审核,审核程序,先独立审核，再进行联合会审,（一）,、施工准备阶段成本控制,4、如遇特殊情况发生设计变更时，工程管理部必须汇总应变更的资料，编制应变更的理由。将汇总整理的变更资料报分管副总，分管副总召集公司总经理参加的专题办公会讨论审批，未经审批确认的设计变更一律不得进入施工程序。,5、严禁以现场签证形式代替变更，现场签证只能用于单位工程合同以外发生的人、材、机、费等费用的使用。,（一）,、施工准备阶段成本控制,（二）、施工过程控制,1、施工图纸完善多级审核制度，避免和尽量减少差错，严格控制设计变更的产生。,2、严格施工过程中现场签证管理，如果发生时，必须以书面形式明确签证理由，工程施工内容，签证依据或标准，最好提供签证标的物现场发生的实际环境、照片、说明资料等做为签证依据，并对施工过程做出分析。在具备以上条件后，方可按照相关规定和程序进行现场签证的办理。,3、严格控制材料的验收程序，认真按照材料封存的样品进行验收，并及时做好材料验收记录。,（一）,、施工准备阶段成本控制,4、现场工程管理人员的管理也是成本控制的重要环节，一是坚持严办验收和样板引路制度。现场工程管理人员一定要按照验收合格的样板要求施工单位。严禁因管理人员责任心欠缺，跟踪旁站验收不及时或是验收时要求不严格等管理人员原因造成施工部位不合格或是存在工程缺陷，严禁出现理由不充分或是依据等资料不完整的索赔、变更、签证的出现。,5、工程的验收也是成本控制的重中之重，施工过程中一定要严格要求施工单位，发现问题，必须立即制止和改正。严禁带病工程的存在。防止因工程缺陷处理产生变更或签证的出现。,（一）,、施工准备阶段成本控制,6、合同签订过程的成本控制,根据施工图纸明确承包方式和施工范围，并且要特别注意的是承包范围，本着避免在施工过程中发生变更或签证，要尽量全面的把合同相关条款责任、义务、范围明确界定。,结算方式的明确，广泛采集当前市场承包结算方式信息，合理确定工程结算方式。,根据当前市场价格变化趋势，尽可能在签订合同时固定人材机单价计取方式或注明单价。并且严格价格调整程序，尽量做到施工过程中不进行价格的调整。,明确检查验收制度和程序，特别是交房时业主提出问题较多的一些质量缺陷更要明确注明，减少合同履行阻力。,明确工程缺陷责任期和工程质保期的区别，特别是在质保期满前的验收尤为重要，如何对直观质量缺陷和潜在质量缺陷的发现和维修。更要明确在采取第三方维修时费用支出的要求和依据。,人员管理方面，约定对项目经理、主要管理人员的管理约束措施等等。,（一）,、施工准备阶段成本控制,7、施工过程中的合同履约对成本控制非常重要。公司有明确规定，合同履行按合同工程的承包形式，如果附加施工、安装、调试、试车等需通过现场操作完成合同全部内容的有工程部门负责履行，凡供货到现场或施工方自行运至现场的采购、供应类合同由市场拓展部负责履行，其他类合同分别有各自主签部门履行。在合同履行的过程中，监督、检查、沟通、协调至关重要，应在发现、发生情况前立即告知对方，要求立即进行整改、纠偏。并做好相应依据、证明、照片、影像等资料的收集，确保后期的可追溯性。成本控制在合同履行过程中不简单是任务完成后检查有没有违约，他应该是在合同履行过程中如何监督检查尽量避免违约，如果是出现违约我就罚款，这样合同仍然处在违约状态下，如何纠偏才是最根本的方法。干工作一定要全心全意的付出，要兢兢业业的坚守，浮躁和应付是不可能做好成本控制的。,（一）,、施工准备阶段成本控制,施工阶段的成本控制非常重要，要想真正完成好本职工作，让我想起一个著名教授的经典语句。,管理是盯出来的，技能是练出来的，办法是想出来的，潜力是逼出来的。,每位员工如果都时时想着成本控制，成本控制是我应尽的义务和责任，在工作中赋予足够的执行力和责任感，最后的效果一定是个满意的结果。,如何把本职工作做精、做细是成本控制的重点，所以要求每个员工认真领会，认认真真的干好本职工作,（二）,、材料及设备询定价环节,材料成本的控制包括采购材料的质量和价格，采购定价时必须封存材料样品，以备后期进场时的参照验收，工程施工过程中要严格通过验收消除偷梁换柱、以次充好行为的出现。用于工程的材料必须质价相符。大力推广使用新技术、新工艺、新材料的运用。材料询、定价应引入市场竞争机制，真正做到货比三家，优中选优。在材料定价方面，一是尽量在合同签订时确认材料价格，减少后期定价的难度。出现无法明确价格的材料或是新型替代材料时，尽量遵循招标方式确定价格。,甲方代购材料应通过厂家直购或厂家指定代理商处采购，减少中间环节。,（二）,、销售环节,主要是推广和宣传、调研费用，如何选择适合我们的策划单位，是控制成本的重要一步。在推广过程中如何找出项目推广亮点和宣传素材，对广大社会群体进行耳闻目染的灌输，主要靠选拔出的销售推广精英向外传播。销售环节的成本一般是按比例控制，但是，一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须进行计划分解和量化，实际推广宣传过程中要严格控制。宣传过程中走差异化道路，真正吸引到有购买欲望的社会群体对我们抱有希望，产生购买欲望和激情。,三、事后控制,（一）、工程预（结）算,工程预（结）算环节的成本控制，难点在于监控信息的及时性和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方或自己的调研，不论哪种方式都应该注意严格按程序进行，防止出现不规范、不准确或不负责的操作，确保信息的真实性、有效性。在审核过程中主要审核乙方预算内容与现场实际符合度，先由造价差异大的项目（子目）开始。要特别注意报价拆分或更改以及施工方法、报价方式不同会影响造价的问题。真正做到公平、公正、合理的造价数字依据。,（一）、工程预（结）算,选择并委托造价经验丰富、职业道德良好、工作能力强的专业人员，负责工程预（结）算的编制和审核工作。,造价咨询单位提交完成的工程量计算书和工程结算初始资料后，审计部必须专人负责进行相应钢筋、砼、人工等主要含量及工程量的审核、复查工作，各项审核一定要认真细致，逐项进行，严禁以点带面、估算等现象。施工过程中根据相关部门反馈的信息或提交的资料，要严格按照合同中相应条款约定的价差调整方式、方法及时跟踪价格变化情况（材料、人工、费用），当价格出现异常波动时，应立即与相关部门通报和沟通，要求相关合同履行监督部门采取措施和对策，进行限时纠偏整改。,现场签证中，应严格审核发生签证费用的原因和责任等依据，审核签证的合理性、必要性、完整性及经济性，严禁不合规签证的出现。,严格工程进度付款审核程序，认真审核相应付款节点内实际完成工程产值，真正做到每次付款产值依据公平、公正、真实、有效。,（二）、物业管理成本,物业管理方面支出的费用主要是管理、经营和售后维修（主要为公共部位）三个方面。明确界定地产公司与物业公司的权责关系，防止因权责不清给房地产带来的额外成本。,物业服务日常管理中，如何减少支出是成本控制的主要方向，必须着重于节能降耗方面的管理。,（二）、物业管理成本,一、物业服务成本包括：,（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。（3）物业管理区域清洁卫生费用。（4）物业管理区域绿化养护费用。（5）物业管理区域秩序维护费用。（6）办公费用。（7）物业服务企业固定资产折旧。（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其它费用。,（二）、物业管理成本,二、主要成本控制要点,（一）、固定成本费用管理。物业管理企业的性质决定了物业管理企业成本费用，主要是人力资源成本费用支出。（二）、管理费用。主要指的是招待费和设备、器具、工具购置及折旧费。（三）、变动成本。在物业管理企业成本核算中，变动成本占的比例最大，主要是基层服务人员的工资。可以从两个方面入手：,1、科学、合理地制定基层单位的用人编制。2、向科学管理要效益。物业管理行业涉及的面很广，合理地使用资源，充分利用智能化、现代化和高科技手段减少人力，实现节能降耗。,（二）、物业管理成本,（四）、节能降耗。,节能降耗在物业管理行业主要体现在三个方面：1、大力推广智能化、现代化设备减少人力资本。,2、公共用电的节能降耗。3、电梯用电的节能降耗。如：绿化采用滴灌节水和围绕女性、儿童、老人从事一些经营销售类活动增加收入等等。,总之，开源节流是物业控制成本的最佳方法，开源可以增加经济收入冲减管理成本，节流是降低成本的管理措施。希望今后开动脑筋，拓宽思维，合理利用资源和现代化管理手段，强化管理措施，真正实现物业成本的有效控制。,四、小结,四、小结,真正的成本控制管理，是把目标成本通过企业制度转化成责任成本，利用方案、措施、执行力将责任成本进行落实到过程管理中，确保目标的实现。,成本过程控制管理，是企业各职能部门相互配合、协作完成的，他不是某一部门的任务、也不是某个人的责任，必须是企业各部门、员工共同相互监督、相互帮助，共同完成的任务。,四、小结,成本过程控制必须有效的将目标成本转化成责任成本，真正解决谁来管、管什么的问题。必须有可靠有效的制度和适合我们企业的工作程序（操作流程），真正做到事事有人管、有标准、有考核、有激励（正负）。,成本过程控制必须具备良好的沟通、协调、信息反馈渠道，确保渠道时时刻刻畅通，只有这样问题方能不积压、不扯皮、不推诿，真正化解管控过程的矛盾，确保成本过程控制的各项数据、依据等真实、有效。,成本控制不是一朝一夕就能完成的工作，他是全体员工日日坚守，时刻跟踪和把控的长期性工作。如果要想达到预期目标，必须离不开全体员工的辛勤付出和奉献。,四、小结,四、小结,前期目标责任成本制定时要准确，严禁乐观和保守的进行市场评估，要以数据和事实为依据，准确的确定目标值，只有这样才能更好地将目标成本转化成责任成本，方能实现成本控制的意义，成本控制才能起到相应的作用。主要是必须有强有力的制度和流程，小到一张纸大到建筑材料或设备的使用或采购，都要在成本控制制度和流程的约束下进行，让员工知道怎么管，管什么？让员工有责任感、义务感。使员工自身有一种不作为和乱作为均是犯罪，这样对不起自己和大家，当今滥竽充数是不可能有立足之地的，只有真正踏踏实实的付出，方能对得起自己应得的报酬。,作业：,1、本次过程成本控制包括几项内容？,2、在规划设计阶段时主要把控几个环节？,由于本人知识面匮乏，能力有限，发现不到之处请各位同仁谅解和指正。,定位、方案会审、限量设计、施工图会审,连云尧教授实战执行力经典语句.ppt,结 束 语,谢谢,