成都成华区胜利村项目案72PPPT课件.pptx

,中國西部地產投資專家,中國西部地產投資專家,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,#,成都成华区 胜利村项目案,1.,假设一个开发品类,(,再假设一个开发品类,),2.,品类的市场调查及消费者调查,(,回答市场中客户是谁，为什么买,),3.SWOT,分析,(,假设品类中的竞争态势,),4.,假设定位,(,确定品类和卖给谁客户定位,),5.,先进市场的参访及经验借鉴,(,寻找有利武器和支撑点,),6.,产品定位,(,卖什么,),7.,产品配称,10.,品牌定位,11.,确定自身在市场竞争中的地位,(,名次,),12.,决定战略,13.,选择战术,(,抢先占位、关联、为领导者重新定位,),14.,营运配称,(4P),15.,推广执行,9.SWOT,分析,(,确定产品定位后在当下的竞争态势,),8.,核心卖点梳理,(,圈圈图,),关键结论及时检核,NO.,可行性较差,房地产定位方法,SOP,1.,假设一个开发品类,(,再假设一个开发品类,),2.,品类的市场调查及消费者调查,(,回答市场中客户是谁，为什么买,),3.SWOT,分析,(,假设品类中的竞争态势,),YES.,可行性较优,市场概况,区域概况,项目概况,规划方案,胜利村项目经济指标,地塊位置：,位於,三环路东五段外，西离三环路,1,公里，距火车东站,1.8,千米公里，北临厦蓉高速（成渝高速）。,地塊編號,成华区,胜利村,2,、,3,、,4,组范围内地块四,用地面積（）,二类住宅用地：,22148.23,（约,33.2,亩）；,服务设施用地,3626.03,（约,5.4,亩）；服务设施用地（幼儿园）：,4321,（约,6.5,亩）,可建築規模（）,二类住宅用地：不大于,64229,（其中兼容的商业建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的,20%,）；,服务设施用地：不大于,8702,；,服务设施用地（幼儿园）：结合方案合理性确定,用地性質,二类建筑用地、服务设施用地、服务设施用地（幼儿园）,容積率,二类建筑用地：,2.9,；,服务设施用地：,2.4,最大建築密度,二类住宅用地：,22%,；,服务设施用地：不大于,40%,；,服务设施用地（幼儿园）：不大于,35%,建築限高,(m),330m,最小綠地率,30%,成渝立交,(,成渝高速,),地块南侧规划道路,地块,四至,地块北侧，临近地块为上海实业在建项目,地块东侧待建规划道路,地块西侧规划道路和蓝光锦绣城,4,号地块,地块南侧规划道路,道路端头,市场概况,区域概况,项目概况,规划方案,中观市场预测,城东版块分析,成洛版块,十陵版块,魅力版块,大观堰版块,成龙版块,蜀都版块,翡翠城,波旁镇,蓝谷地,卓锦城,本案,千居朝阳、沙河明珠、花郡,川师教育片区,汽车、建材市场,老厂区及家属区,优品尚东,板块属性,东站商圈,万科大社区,洪河校园经济圈,本案,川师大,龙之梦大型综合体,川师大洪河校区,在本案周边已形成三大板块，分别是即将成型的东站商圈（代表项目为龙之梦大型城市综合体）、川师大洪河校区经济圈以及项目所在区域以万科为代表项目的大型综合居住区,胜利村項目,區域,配套,四川师范,万科商业,塔子山公园,成都东站,地,铁 二 号 线,成渝立交站,医院,四十六中,师大医院,四川城市职业学院,规划中地铁,7,号,线,医院,幼稚园,幼儿园,派出所,工行,树德小学,幼稚园,蓝光商业,五桂桥汽车站,学校,医院,商业,其他配套,中学,市场概况,区域概况,项目概况,规划方案,首创国际,富力东方,加油站,农贸市场,幼儿园,万科一期,万科二期,万科三期,幼儿园,万 科 五 期,（凯 德 广 场）,公园用地,树德小学,摩玛新城,万科四期,万科六期,本案地块,蓝光锦绣城,锦绣城,公交站和农贸市场,医疗站,锦 绣 城,停车场,规划地块,规划地块,上实发展,上实发展,规划地块,规划地块,恋日家园,恋日家园,好日子花园,锦绣城,胜利村項目周边土地规划状况,居住社区,规划地块,在售项目,学校及公园,其他配套,已建成项目,在建项目,中学,15,土地位置,用途,土地面积,建筑规模,(m2),容积率,土地价格,成交价（万元）,溢价比例,土地成本（万,/,亩）,楼面地价（元,/,）,出让方式,竞得单位,竞得时间,楼盘名,（）,（亩）,成华区胜利村2、3、4组范围内地块二,二类住宅用地,28803,43.21,86410,3.0,31968,37,%,740,37,00,拍卖,上海实业发展股份有限公司,2011-4-15,在建,成华区胜利村2、3、4组范围内地块三,二类住宅用地,32702,49.05,98408,3.0,37677,42.2,%,768,3840,拍卖,上海实业发展股份有限公司,2011-4-15,在建,成华区保和乡胜利村2、3、4,、,7、9、10、11、12、13、14,商住,18901,28,94505,5,20129,77.5%,719,2130,拍,卖,成都黄和投资有限公司,2009-12-17,摩玛新城,成华区原保和乡胜利村10、11、12组,二类住宅用地,54708,82,218832,4,68060,107.50%,830,3110,拍卖,上海绿地集团成都置业有限公司,2009-11-19,新里柏仕公馆,成华区保和乡胜利村2、3、4、12、13、14组（地块一）,二类住宅用地,78170.94,117.25,535000,6,38106,0%,325,812,-,蓝光,2006-12-8,蓝光锦绣城,成华区保和乡胜利村五、六组地块,住宅商业,308501,463,1079753,3.5,27764,0%,50,257,拍卖,万科,2004-8-26,万科魅力之城,胜利村項目周边土地成交状况,地块位置,上实发展,蓝光锦绣城,独栋商业,:1F4.9,米层高,5,万，二楼,4.5,米层高,2.5-3,万，底商,6,米层高,3.5-4,万,富力东方,摩玛新城,地下商业,1.4,万，地上,1.7,万，人人乐超市,厦蓉高速路,(,成渝高速,),三环路,地铁二号线,成渝立交,火车东站,首创国际城,清水尾房：,8000,二手商铺：,3.5,万，,7m,层高，租金,150,加油站,农贸市场,幼儿园,凯德广场,万科前期住宅,二手房,8000,公园用地,待开发商业用地,农贸市场、医疗站,万科六期,商业售罄，公寓,8300,（,1200,装修）、餐饮,1-3F,，,4-8F,娱乐休闲、,成渝立交站,洪河校园经济圈,（龙泉区域）,万科大社区,东站商圈,受三环路以及成渝高速阻隔影响，三大板块区隔明显，各自形成较封闭的格局,胜利村項目周边项目状况,优品尚东,住宅产品,项目,项目体量,入市时间,主力户型,主力面积区间,成交均价,装修情况,入市量,去化量,去化率,蓝光锦绣城,44,万方,2011,年,6,月,一房：,2%,两房：,78%,三房：,20,一房：,40-50,两房：,70-80,三房：,100-110,7300,清水,17,万方,15,万方,88%,摩玛新城,12,万方,公寓：,2012,年,6,月,住宅：,2012-9-30,一房：,50%,两房：,25%,三房：,25%,一房：,40-50,两房：,80,三房：,97,公寓：,6900,住宅（,9.30,开盘）：,7300-7900,清水,公寓：,3,万方,住宅：,92,套,公寓：,1.7,万方（,57%,）,住宅：,68,套（,74%,）,首创国际城,42,万方,2008,年,10,月,一房：,20%,两房：,44%,三房：,26%,四房：,10,一房：,58-70,两房：,70-98,三房：,80-114,四房：,120-130,尾盘均价,8000,清水,30,万方,30,万方,100%,万科魅力之城,76,万方,2006,年,1,月,一房：,5%,两房：,35%,三房：,54%,四房：,4%,一房：,50-60,两房：,75-100,三房：,90-148,四房：,120-225,二手房,8000,住宅首罄,富力东方,26,万方,2007,年,9,月,两房：,65%,三房：,35%,两房：,78-98,三房：,106-117,二手房,7800,清水,售罄,合计,一房：,11%,两房：,40%,三房：,41%,四房：,8%,商业产品,项目,商业体量,类型,层高,成交均价,目前去化,规划业态,蓝光锦绣城,独立商业：,0.35,万方,底商（已推）,:0.37,万方,独立商业,底商,独立商业,：,1F,：,4.9m,2F:4.5m,底商,：,1F,：,6m,独立商业,：,1F,：,5,万，,2F,：,2.5,不带露台，,3,万带露台,3F:1.7,万,底商,：,3.5-4,万,独立商业：约,10%,底商：,32%,独立商业,：餐饮、休闲娱乐、,底商,：社区配套、零售、服饰、,摩玛新城,2.2,万方,（地上：,1.7,万，地下,0.5,万）,底商,1F,：,6m,，,5.7m,2F:5.3m,3F,：,4.7m,4F:4m,预估价：,1F,：,5,万，,2F,：,2.5,万,未售,地下负一层,人人乐超市五千方,地上商业,、餐饮、服饰、茶楼,首创国际城,2,万方,底商,+,配套农贸市场,1F,：,7m,二手房：,3.5,万,售罄,社区配套商业,万科魅力之城,六期,1.3,万方,裙楼商业,1-3,层商业被整体买走，总金额,2.2,个亿,公寓部分：,4-8F,休闲娱乐、,9-20F,酒店式公寓、,21-28F,写字楼,凯德广场,7.5,万方,裙楼商业,凯德整体持有,大型超市，时尚影院，品牌旗舰店，特色餐饮,市场概况,区域概况,项目概况,定位思考,整体定位,品类确定,60,、,80,全中庭,紧凑,户型、社区配套商业,品类的市场调查及消费者调查,(,买給谁，买什么,),自住客、板块价值和产品力,核心价值,品类,土地属性,主力细分客户构成,产品,客户选择,客户细分,价值排序,比例,家庭生命周期（居住）,年龄 （支付能力）,购买动因,主力户型,产品,产品编号,产品核心价值点,类型,便捷城市生活,低总价优势,G3（,城市栖居）,1,）要求公共交通密集，站点在步行距离内,2,）周边有较完善的生活配套,3,）居住价值一般,1,50%,青年之家小太阳,25,35,岁,首次,二房（,60-70,平米）,2.5,房（,75-85,平米）,高层,功能紧凑,2,30%,青年持家,25,30,岁,首次,二房（,60,70,平米）,高层,功能紧凑,3,20%,迁入家庭,35,45,岁,成都首次,二房（,60,70,平米）,高层,功能紧凑,万科魅力之城客户地图,08,年前,336,38,343,魅力之城,蓝谷地,卓锦城,翡翠城,优品尚东,图例,10%,以上,5-9%,3-4%,1-2%,图例,10%,以上,5-9%,3-4%,1-2%,蓝谷地,卓锦城,翡翠城,优品尚东,花郡,万科魅力之城客户地图,08,年后,魅力之城,图例,10%,以上,5-9%,3-4%,1-2%,客户特征,客户来源趋势：前后客户地图对比可,看出：,成交客户以城东为基点呈逐渐向南、向西扩散趋势,，更,加分散；,较集中的成交客户区域从以城东为主逐渐转为以中偏东为主，客户来源最多的片区依次为狮子山、太升、望平、少城片区；,狮子山片区竞争激烈，但该片区客户仍然占据最大比例，其中城花业主达,14,人；,环域上从以二、三环之间为主变为以二环内为主；,两次客户地图均显示,98,路沿线成交客户比例相当大；,外地客户（尤其是达州区域客户）仍占据相当比例,。,从以上变化及趋势可得：,客户对于公交系统的依赖性较强，应加快改善公交通达性,；,人群以由于高房价从城市中挤出人群和周边城市人群为主,客户定位描述,主力客群,：,“自住客”,购房目的：首次置业的刚需客,核心诉求：便捷的城市生活、低总价,家庭构成：两口之家和小太阳三口,家庭（亲子、教育概念）,区域来源：以成都主城区为主，郊县客户为辅,品类确定,60,、,80,全中庭,紧凑,户型,+,生活配套商业,项目定位,城东门户居住板块，首置住宅产品,产品配称,万平中庭、百米间距、全中庭、两梯三户、完善配套、亲子社区（教育）,东门户 魅力生活圈 全中庭紧致社区,项目住宅定位,定位描述,东门户,魅力生活圈,全中庭紧致社区,东门户,魅力生活圈,特色社区商业,品类确定,高层、商业,品类的市场调查及消费者调查,自住客、板块价值和产品力,产品定位,60,、,80,全中庭紧凑户型、社区配套商业,产品配称,万平中庭、百米间距、全中庭、两梯三户、完善配套、亲子社区（教育）,核心卖点梳理,客户定位、核心卖点、定位描述,重要卖点,附加卖点,核心,卖点,紧致品质户型,+,全中庭景观,60,两房、,80,三房、户户全中庭。,屋顶花园,露台空间,屋顶花园,顶楼户户屋顶花园，私家享受,露台空间,与商业连接处，形成大面积露台空间赠送,魅力生活圈,地铁良好的市场的形象、享受整个生活住区的生活配套、自身完善的社区邻里商业配套、亲子配套,产品力,品质型紧凑户型,超大楼间距,魅力生活圈,地铁二号线,质感立面,品牌物管公司,万平中庭,围合式建筑、近万平米中庭景观,万平中庭,超大楼间距,最小楼间距,100,米，低密度、高品质,3-15,岁全程教育,3-15,岁全程教育,幼儿园、树德小学、中学,邻里生活配套,品类确定,高层、商业,品类的市场调查及消费者调查,自住客、板块价值和产品力,产品定位,60,、,80,全中庭紧凑户型、社区配套商业,产品配称,万平中庭、百米间距、全中庭、两梯三户、完善配套、亲子社区（教育）,核心卖点梳理,客户定位、核心卖点、定位描述,SWOT,分析,住宅产品在区域具有竞争力，未来直接竞争对象为上实项目；高楼层商业产品是项目去化难点。,基于竞争的,SWOT,分析,S,W,O,T,1,、,60,平米两房、,80,平米三房的紧致户型，符合目标客户需求。,2,、产品设计户户朝中庭景观。,3,、围合式布局，超大楼间距（最小,100,米）。,4,、自身特色社区邻里商业配套，近距离满足业主配套需求。,5,、配套的幼稚园可成为项目争取目标客户的优势（争取赞助费优惠）。,1,、依托万科、蓝光、首创等知名开发商对板块的打造，板块市场形象提升快速。,2,、东客站、地铁二号线改善板块交通条件。,3,、板块内配套日趋完善，提高板块居住品质。,1,、地块公共绿地和幼儿园配套用地对项目后期规划产生变数影响。,2,、地块四侧均临道路，项目居住氛围较嘈杂。,3,、开发商没有品牌和客户积累。,1,、项目北侧上实项目的直接竞争。,2,、项目周边规划地块的潜在竞争。,利用项目核心竞争力（紧致户型,+,全中庭景观），抢占客户心智，并结合项目自身完善商业配套，加大项目竞争力。,品类确定,高层、商业,品类的市场调查及消费者调查,自住客、板块价值和产品力,产品定位,60,、,80,全中庭紧凑户型、社区配套商业,产品配称,万平中庭、百米间距、全中庭、两梯三户、完善配套、亲子社区（教育）,核心卖点梳理,客户定位、核心卖点、定位描述,SWOT,分析,住宅产品在区域具有竞争力，未来直接竞争对象为上实项目；高楼层商业产品是项目去化难点。,确定自身在市场竞争中的地位,市场排名,4-5,名,决定战略,侧翼战,确定自身在市场竞争中的地位（名次）,住宅排名逊于万科、首创、蓝光,决定战略,侧翼战,进攻战原则,1,、考虑的重点应该是领先者在市场中的强势；,2,、要找到领先者强势中的弱点，并攻击此弱点；,3,、在尽可能狭窄的阵地上发动进攻,防御战,（第,1,名）,进攻战,（第,2,、,3,名）,游击战,（其他）,侧翼战,（第,4,、,5,、,6,名）,防御战原则,1,、只有市场领先者才应该考虑进行防御；,2,、最好的防御策略是进攻自我的勇气；,3,、时刻准备组织竞争者的强大营销攻势。,游击战原则,1,、找一块细分市场，要小的足以守得住；,2,、不管你多么成功，也不要使自己的行为像一个领先者；,3,、一旦有失败迹象，随时准备撤退。,侧翼战原则,1,、一次好的侧翼进攻行动应该在无人竞争的地区展开；,2,、战术奇袭应该成为计划里一个重要组成部分；,3,、追击与进攻同等重要,采取侧翼战战略,在相对竞争项目差异化的地区,（全中庭紧致户型）,展开战役,东门户,魅力生活圈,全中庭紧致社区,产品,差异化,价格,高性价比,1,、保障全中庭的同时，控制户型面积前提；部分户型赠送露台、屋顶花园；实现项目溢价目标,信任状,包装,1,、三环路导视,2,、售楼部,活动,1,、产品发布会,2,、产品品鉴会,推广,魅力生活区、,全中庭、,高性价比,1,、制定项目推广计划,2,、一级城市营销,3,、二级城市主流媒体,目标客户,1,、青年之家（小太阳）,2,、青年持家,3,、迁入客户,渠道,1,、线上媒体推广,2,、二级城市房交会（简阳、内江）,1,、取得相关认证或奖项（全中庭认证）,2,、公立幼儿园品牌,政府关系,1,、取得外销证,2,、幼儿园政策谈判,1,、紧致户型,2,、户户朝中庭；,3,、部分户型赠送露台、屋顶花园；,4,、超大楼间距,商业定位,根据资料和城市控规要求，东部新城约,18,万人,。按照商业,0.7,平方米,/,人，共,需要,12.6,万,平方,米的商业，周边已有近,8,万平米在建及待建商业。,本项,目商业面积可解决,2,万,平方米。,品类确定,邻里中心,项目定位,大型住区邻里级生活配套商业,产品配称,高赠送底商、小型独栋商业,东门户 大型居住区,特色邻里商业,项目商业定位,重要卖点,附加卖点,核心,卖点,差异化的邻里商业配套,+,高赠送,+,板块升值潜力,魅力生活区、特色邻里商业配套,地铁二号线,地铁二号线,交通便捷、扩大项目辐射范围,独立电梯入户,独栋商业实现主力店或每层电梯电梯独立入户、独立商业观景电梯,商圈,+,社区,商业昭示性,独立电梯入户,多个商业广场,品质立面,专业商业管理,主力店,品牌餐饮、休闲、亲子配套,主力店,停车位充足,商业昭示性,底商端头、小型独栋商业特色立面设计,露天经营空间,露天经营,露台,|,屋顶花园赠送，可作为露天经营场所，对成都人吸引度大,基于竞争的,SWOT,分析,S,W,O,T,1,、特色社区邻里商业配套，属板块内稀缺产品。,2,、露台、屋顶花园赠送，提升项目价值。,3,、幼儿园办校后有利于项目亲子业态招商,1,、凯德、万科商业广场运营后，项目区域商业氛围、地段价值进一步提升。,2,、主力店入驻，提升商业价值。,1,、距版块商业中心（凯德、万科）较远，不利于人气聚集。,2,、规划的,5,、,6,层商业增大商业后期运营和去化速度。,1,、项目北侧上实项目的直接竞争。,2,、项目周边规划地块的潜在竞争。,确定自身在市场竞争中的地位（名次）,住宅排名逊于万科、首创、蓝光,决定战略,侧翼战,进攻战原则,1,、考虑的重点应该是领先者在市场中的强势；,2,、要找到领先者强势中的弱点，并攻击此弱点；,3,、在尽可能狭窄的阵地上发动进攻,防御战,（第,1,名）,进攻战,（第,2,、,3,名）,游击战,（其他）,侧翼战,（第,4,、,5,、,6,名）,防御战原则,1,、只有市场领先者才应该考虑进行防御；,2,、最好的防御策略是进攻自我的勇气；,3,、时刻准备组织竞争者的强大营销攻势。,游击战原则,1,、找一块细分市场，要小的足以守得住；,2,、不管你多么成功，也不要使自己的行为像一个领先者；,3,、一旦有失败迹象，随时准备撤退。,侧翼战原则,1,、一次好的侧翼进攻行动应该在无人竞争的地区展开；,2,、战术奇袭应该成为计划里一个重要组成部分；,3,、追击与进攻同等重要,采用侧翼战战略,在相对竞争项目差异化的地区,（,特色社区邻里商业,）,展开战役,东门户,大型居住区,特色邻里商业,产品,差异化,价格,高性价比,1,、平台、外摆空间赠送实现高性价比,信任状,包装,1,、三环路导视,2,、售楼部,活动,1,、产品发布会,2,、产品品鉴会,3,、签约仪式,推广,1,、制定项目推广计划,2,、成都写字楼、商业网站,3,、二级城市主流媒体,目标客户,1,、投资客,2,、二级城市（内江、简阳、西藏）,渠道,1,、联系主力店大客户（品牌餐饮、休闲）,2,、二级城市房交会（简阳、内江）,1,、招商先行,2,、确定主力店品牌,3,、确定幼儿园品牌,4,、确定亲子配套商业,政府关系,1,、取得外销证,2,、幼儿园、服务用地谈判,1,、特色邻里商业,2,、高赠送；,3,、亲子商业配套；,4,、多个商业广场,消费客群分析,旭阳胜利村项目,可能前往本项目消费的群体：,富丽东方、锦绣城、魅力之城、首创国际城等众多大型住宅项目的住宅客户,汇报内容,旭阳胜利村项目,周边环境分析,业态规划建议,业态品类建议,特色邻里商业,模式,旭阳胜利村项目,依据项目客群特征，建议,定位生活化，业态多样化，品类国际化,，以符合邻里消费特征的多类型业态结合国际化的商业品牌，打造区域内综合性突出的,特色邻里商业模式,。,特色邻里商业,模式,旭阳胜利村项目,特色餐饮旗舰美食街,邻里文化示范商业街,精品百货步行商业街,咖啡主题休闲商街,特色邻里商业,模式,旭阳胜利村项目,特色餐饮旗舰美食街,邻里文化示范商业街,精品百货步行商业街,一层业态建议,餐饮,餐饮,生活配套,餐饮,咖啡店、茶楼等,精品百货,餐饮,茶,+,咖啡主题休闲商街,特色邻里商业,模式,旭阳胜利村项目,特色餐饮旗舰美食街,邻里文化示范商业街,精品百货步行商业街,二层业态建议,餐饮,餐饮,美容、健身等,餐饮,咖啡店、茶楼等,休闲会所,餐饮,茶,+,咖啡主题休闲商街,特色邻里商业,模式,旭阳胜利村项目,特色餐饮旗舰美食街,邻里文化示范商业街,精品百货步行商业街,三层业态建议,餐饮,餐饮,早教、培训,餐饮,咖啡店、茶楼等,休闲会所,餐饮,茶,+,咖啡主题休闲商街,汇报内容,旭阳胜利村项目,周边环境分析,业态规划建议,业态品类建议,特色邻里商业,模式,旭阳胜利村项目,特色餐饮旗舰美食街,邻里文化示范商业街,精品百货步行商业街,一层业种排布建议,红杏,采碟锦延,全家,柴门头啖汤,红旗连锁,LEGO,概念店,ZEN,蝶,23,85,净衣馆,Coco,tea,米兰咖啡,苗品记,精品服饰专卖,精品烟酒专卖,茶,+,咖啡主题休闲商街,特色邻里商业,模式,旭阳胜利村项目,特色餐饮旗舰美食街,邻里文化示范商业街,精品百货步行商业街,二层业种排布建议,红杏,采碟锦延,思妍丽美容,柴门头啖汤,锦尚名仕休闲会所,ZEN,蝶,23,奇迹健身,米兰咖啡,苗品记,茶,+,咖啡主题休闲商街,特色邻里商业,模式,旭阳胜利村项目,特色餐饮旗舰美食街,邻里文化示范商业街,精品百货步行商业街,茶,+,咖啡主题休闲商街,三层业种排布建议,红杏,采碟锦延,乐盟早教学校,柴门头啖汤,锦尚名仕休闲会所,ZEN,蝶,23,闲石精品茶庄,汇总,旭阳天府新城项目,业态类型,序号,类别,商家品牌,所属楼层,所需面积（）,人均消费,餐饮,1,中餐,采碟锦延餐厅,1-3,2000,150,2,红杏酒家,1-3,2000,80,3,泰国菜,ZEN,蝶,23,1-3,500,110,4,粤菜,柴门头啖汤,1-3,500,140,生活,5,面包店,85C,1,150,30,6,杂货店,五花八门,1,150,30,7,干洗店,玛丽阿姨,1,200,30,8,便利店,全家,1,300,40,茶坊,9,茶楼,闲石,3,800,40,10,苗品记,1-2,600,50,咖啡文化,11,咖啡,米兰咖啡,1-2,500,60,美容美体,12,美容,思妍丽美容,2,800,300,13,美体,美格菲健身,3,800,100,14,SPA,锦尚名仕,3,800,150,教育机构,15,早教中心,乐盟幼儿学校,3,1200,500,百货,16,烟酒,1919,1,400,-,17,服饰,待定,1,300,-,18,玩具,LEGO,概念店,1,300,-,合计,12300,-,市场概况,区域概况,项目概况,规划方案,胜利村项目规划方案,项目,业态,面积（）,备注,面积合计,地上建筑面积,住宅,51,092,76,929,独立商铺,5,328,裙楼商铺,7,517,服务设施用地商铺,8,700,其他（配套用房）,292,幼儿园,4,000,返还政府,地下建筑面积,地下车库,28,720,约,718,个（可售,596,个）,28,720,合计,105,649,105,649,胜利村项目规划方案,666*2*4F=5328,1450*6F=8700,3540*2F=7080,局部三层,437,Thank you!,附件：重点个案,-,蓝光锦绣城,基本情况,本案,锦绣城,项目名称,蓝光锦绣城,占地面积,88666,建筑面积,440000,容积率,4.8,项目基本情况,项目由高层住宅、公寓、社区底商、独立商业组成,住宅概况,共计,16,栋,18-30,层住宅，目前已入市,17,万方，去化率,88%,，主力产品,70-80,平米两房，销售均价,7300,；住宅后期将推售,COCO,系列集约型产品（预计价格,8000,以上）,项目客群,以刚需自主客为主，区域来源以城东客户、外省市客户为主,商业概况,商业由独立商业和底商构成；,独立商业：,0.35,万方，层高：,1F4.9m,2F:4.5m,售价：,1F,：,5,万，,2F,：,2.5,万不带露台，,3.1,万带露台，,3F,：,1.7,万；,底商：,层高,6m,售价,4,万,项目规划,独立商业,集中停车场,配套农贸市场,蓝光锦绣城住宅组团在售伊丝丹郡，前期莱丁堡、维堡、格林城已销售,88%,，吉安地组团暂未售，,将为,COCO,系列产品（预计价格,8000,以上）。,底商,附件：重点个案,-,蓝光锦绣城,商业定位,独立商业,定位为东方威尼斯广场，利用水景和广场打造商业空间。业态规划为餐饮、休闲娱乐。,社区底商,定位为社区配套型商业。业态规划为社区配套、餐饮、零售。,附件：重点个案,-,蓝光锦绣城,商业产品（独立商业）,锦绣城独立商业共,3,层，体量,0.35,万方，,面积区间：,43-322,层高：,1F,：,4.9m,2F:4.5m,售价：,1F,：,5,万，,2F,：,2.5,万（不带露台），,3.1,万（带露台），,3F,：,1.7,万,附件：重点个案,-,蓝光锦绣城,产品情况,57 1.5,房,77,两室两厅,105,三室两厅两卫,附件：重点个案,-,蓝光锦绣城,基本情况,项目名称,摩玛新城,占地面积,25704,建筑面积,122453,容积率,4.7,项目基本情况,项目由高层住宅、公寓、社区底商、组成。目前销售为其公寓部分,住宅概况,住宅由,1,、,2,号楼组成，主力产品为,97,的三房和,82,的两房，两梯,4,户，,9,月,30,日（,1,栋）开盘,.,折后价格,7300-7900,。,项目客群,公寓：投资客及万科业主,普通住宅：自住客，区域来源以城东及区县客户为主,商业概况,商业性质部分：,由公寓和底商构成；,其中公寓销售,57%,，前期售价,6900,，主力面积区间,40-50,平米一房。,商铺体量,2.2,万方，其中地下,5,千方，目前招商确定为人人乐。,本案,摩玛新城,附件：重点个案,-,摩玛新城,商业情况,物业类型,面积区间（）,成交均价,（元,/,）,去化情况,层高,业态规划,公寓,30-70,主力区间,40-50,6900,售罄,商业,1F,：,50-250,2F,：,200-600,3F,：,200-600,4F,：,360-1260,5F,：,500-1100,预估价格,1F,：,5,万,2F,：,2.5,万,未售,1F,：,6m,、,5.7m,2F:5.3m,3F:4.7m,4F:4m,负一楼：,人人乐超市,地上商业：,时尚餐饮、服饰、休闲茶楼,附件：重点个案,-,摩玛新城,产品概况（住宅）,82 2,房,98 3,房,附件：重点个案,-,摩玛新城,产品概况（公寓）,33,单间配套,42,单间配套,69,一室一厅,附件：重点个案,-,摩玛新城,基本情况,项目名称,万科魅力之城,5,、,6,期,占地面积,42586,建筑面积,14905,容积率,3.5,项目基本情况,由凯德广场、裙楼商业、公寓、写字楼构成,公寓写字楼情况,五期,lOFT,公寓已售罄，在售为六期平层公寓，面积区间,43-70,平米，主力区间,43-47,平米，销售均价,8300,特价房,7950,，精装标准,1200,，目前去化,80%,。,商业概况,五期商业为凯德置业购买持有，打造社区商业中心，现已开始招商，预计,2013,年,5,月份营业；,六期商业共,3,层,1.3,万方，被万科关系客户整体购买，金额,2.2,个亿,项目客群,公寓客群主要为万科老业主,六期,本案,万科五期,六期,附件：重点个案,-,万科魅力城,项目总平,一期,二期,三期,四期,五期,六期,一、二、三、四、五期已售罄，目前在售六期公寓部分，商业部分已售罄,附件：重点个案,-,万科魅力城,产品分析（六期公寓）,六期公寓平面图,70,70,43,43,43,43,43,43,43,43,43,43,43,43,43,47,47,47,47,43,43,43,43,43,六期公寓共,4-28,层，面积区间,43-70,，主力面积区间,43-47,，前期销售均价,8300,元,/,平方米，现特价房,7950,元,/,平方米，目前已去化,80%,。,业态规划：,4-8F,休闲娱乐，,9-20F,：酒店式公寓，,21-28F,：写字楼,附件：重点个案,-,万科魅力城,产品分析（凯德广场）,万科魅力之城五期商业部分为凯德广场，,LOFT,公寓,2011,年已售罄。,凯德广场为新加坡凯德商用产业有限公司持有，凯德招商中心,2012,年,8,月,23,日成立，预计,2013,年上半年开业。,凯德广场总体量,75133,平方米，商业业态汇集大型超市，时尚影院，品牌旗舰店，特色餐饮等于一体，是满足家庭所需。,楼层,类别,业态,B2,停车场,302,个,B1,魅力生活,超市，餐饮，生活配套,L1,时尚前沿,时尚品牌，名品配饰，化妆品，精品鞋包，餐饮,L2,潮流动态,时尚品牌，潮流男装，流行配饰，餐饮,L3,童趣活力,运动，休闲，户外，儿童，餐饮,L4,快乐驿站,时尚影院，娱乐，餐饮,附件：重点个案,-,万科魅力城,91,平米两室两厅一卫,140,平米三室两厅两卫,164,平米四室两厅两卫,附件：重点个案,-,万科魅力城,