《建筑工程面积计算新规》.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,【,最新版,】,建筑工程面积计算规范,新旧对比,中铁二十二局集团房地产开发有限有限公司规划建设部,2015,年,1,月,13,日,新规范执行日期,目录,一、新版,建筑工程建筑面积计算规范,简介,二、新增术语及取消术语,三、变动较大的主要条文对比分析,四、新版规范不计算面积的内容,五、新规如何偷面积,一、新版,建筑工程建筑面积计算规范,简介,建筑工程建筑面积计算规范,（,GB/T50353-2013,）自,2014,年,7,月,1,日起实施。,本规范是在,建筑工程建筑面积计算规范,（,GB/50353-2005,）的基础上修订而成。,鉴于建筑发展中出现的,新结构、新材料、新技术、新的施工方法,，为了解决建筑技术的发展产生的面积计算问题，本着不重算，不漏算的原则，对建筑面积的计算范围和计算方法进行了修改统一和完善。,最初是在,20,世纪,70,年代制订的,建筑面积计算规则,。,1982,年国家经委基本建设办公室,(82),经基设字,58,号印发了,建筑面积计算规则,。,1995,年建设部发布,全国统一建筑工程预算工程量计算规则,(,土建工程,GJD,GZ,-101-95),，其中含“建筑面积计算规则”。,新建筑面积计算规范的主要技术内容是：,1.,总则；,2.,术语；,3.,计算建筑面积的规定。,二、新增术语及取消术语,2,0,1,建筑面积,construction area,建筑物（包括墙体）所形成的楼地面面积。,2,0,3,结构层高,structure story height,楼面或地面结构层上表面至上部结构层上表面之间的垂直离。,2,0,5,建筑空间,space,以建筑界面限定的、供人们生活和活动的场所。,2,0,6,结构净高,structure net height,楼面或地面结构层上表面至上部结构层下表面之间的垂直距离。,2,0,7,围护设施,enclosure facilities,为保障安全而设置的栏杆、栏板等围挡。,2,0,13,结构层,structure layer,整体结构体系中承重的楼板层。,新增术语,楼面或地面结构层到截面高度最大的梁底高度。,2,0,20,门廊,porch,建筑物入口前有顶棚的半围合空间。,2,0,21,楼梯,stairs,由连续行走的梯级、休息平台和维护安全的栏杆,(,或栏板,),、扶手,以及相应的支托结构组成的作为楼层之间垂直交通使用的建筑部件。,2,0,23,主体结构,major structure,接受、承担和传递建设工程所有上部荷载，维持上部结构整体性、稳定性和安全性的有机联系的构造。,2,0,28,露台,terrace,设置在屋面、首层地面或雨篷上的供人室外活动的有围护设施的,平台。,2,0,30,台阶,step,联系室内外地坪或同楼层不同标高而设置的阶梯形踏步,。,新增术语,主体结构是也是建筑的主要承重及传力体：包括梁，柱，剪力墙、楼面板、屋面梁及屋面板。,2,0,1,层高,story height,上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离,。,2,0,7,回廊,cloister,在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊,。,2,0,13,围护性幕墙,enclosing curtain wall,直接作为外墙起围护作用的幕墙。,2,0,14,装饰性幕墙,decorative faced curtain wall,设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。,2,0,17,眺望间,view room,设置在建筑物顶层或挑出房间的供人们远眺或观察周围情况的建筑空间。,2,0,22,永久性顶盖,permanent cap,经规划批准设计的永久使用的顶盖,。,取消术语,三、变动较大的主要条文对比分析,变动较大的主要条文对比分析,本规范修订的主要技术内容是：,1.,增加了建筑物架空层的面积计算规定，取消了深基础架空层；,2.,取消了有永久性顶盖的面积计算规定，增加了无围护结构有围护设施的面积计算规定；,3.,修订了落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积计算规定；,4.,增加了凸（飘）窗的建筑面积计算要求；,5.,修订了围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物的面积计算规定；,6.,删除了原室外楼梯强调的有永久性顶盖的面积计算要求；,7.,修订了阳台的面积计算规定；,8.,修订了外保温层的面积计算规定；,9.,修订了设备层、管道层的面积计算规定；,10.,增加了门廊的面积计算规定；,11.,增加了有顶盖的采光井的面积计算规定。,条文对比分析（一）,旧条文,新条文,3.0.1,单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。并应符合下列规定：,2,利用坡屋顶内空间时，顶板下表面至楼面的净高超过,2.10m,的部位应计算全面积；,净高,在,1.20m,至,2.10m,的部位应计算,1/2,面积；净高不足,1.20m,的部位不应计算面积。,3.0.3,对于形成建筑空间的坡屋顶，,结构净高,在,2.10m,及以上的部位应计算全面积；结构净高在,1.20m,及以上至,2.10m,以下的部位应计算,1,2,面积；结构净高在,1.20m,以下的部位不应计算建筑面积。,【,新条文说明,】,无,【,解读,】,计算高度修改为结构净高,2.1m,。,条文对比分析（一）,条文对比分析（二）,旧条文,新条文,3.0.4,多层建筑坡屋顶内,和,场馆看台下,，当,设计加以利用,时,净高超过,2.10m,的部位应计算全面积；净高在,1.20m,2.10m,的部位应计算,1,2,面积；,当设计不利用,或室内净高不足,1.20m,时不应计算面积。,3.0.4,对于场馆看台下的建筑空间，,结构净高,在,2.10m,及以上的部位应计算全面积；结构净高在,1.20m,及以上至,2.10m,以下的部位应计算,1,2,面积；结构净高在,1.20m,以下的部位不应计算建筑面积。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，应按看台结构底板水平投影面积计算建筑面积。有顶盖无围护结构的场馆看台应按其,顶盖水平投影面积,的,1,2,计算面积。,【,新条文说明,】,3.0.4,场馆看台下的建筑空间因其上部结构多为,斜板,，所以采用净高的尺寸划定建筑面积的计算范围和对应规则。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，因其看台上部设有顶盖且可供人使用，所以按看台板的结构底板水平投影计算建筑面积。“有顶盖无围护结构的场馆看台”所称的“场馆”为专业术语，指各种“场”类建筑，如：体育场、足球场、网球场、带看台的风雨操场等。,【,解读,】,增加内容。,条文对比分析（三）,旧条文,新条文,3.0.5,地下室、半地下室,(,车间、商店、车站、车库、仓库等,),，包括相应的,有永久性顶盖,的出人口，应按其外墙上口,(,不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙,),外边线所围水平面积计算。层高在,2.20m,及以上者应计算全面积；层高不足,2.20m,者应计算,1,2,面积。,3.0.5,地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在,2.20m,及以上的，应计算全面积；结构层高,2.20m,以下的，应计算,1,2,面积。,3.0.6,出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位，应按其外墙结构外围水平面积的,1,2,计算面积。,【,新条文说明,】,出入口坡道分,有顶盖出入口坡道,和,无顶盖出入口坡道,，出入口坡道顶盖的挑出长度，为顶盖结构外边线至外墙结构外边线的长度；,顶盖以设计图纸为准,，对后增加及建设单位自行增加的顶盖等，不计算建筑面积。顶盖不分材料种类（如钢筋混凝土顶盖、彩钢板顶盖、阳光板顶盖等）。地下室出入口见图,2,。,【,新插图,】,图,2,条文对比分析（三）,【,解读,】,旧规范中只对“永久性顶盖”进行上述规定。坡道包括自行车坡道、车库坡道等，顶盖包含钢筋混凝土结构、采光板、玻璃顶等。,条文对比分析（四）,旧条文,新条文,3.0.6,坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层，,设计加以利用,并有围护结构的，层高在,2.20m,及以上的部位应计算全面积；层高不足,2.20m,的部位应计算,1,2,面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的,1,2,计算；,设计不利用的,深基础架空层,、,坡地吊脚架空层,、,多层建筑坡屋顶内,、,场馆看台下的空间,不应计算面积。,3.0.7,建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。,结构层高,在,2.20m,及以上的，应计算全面积；结构层高在,2.20m,以下的，应计算,1,2,面积。,【,新条文说明,】,3.0.7,本条既适用于建筑物吊脚架空层、深基础架空层建筑面积的计算，也适用于目前部分住宅、学校教学楼等工程在底层架空或在二楼或以上某个甚至多个楼层架空，作为公共活动、停车、绿化等空间的建筑面积的计算。架空层中有围护结构的建筑空间按相关规定计算。建筑物吊脚架空层见图,3,。,【,解读,】,新规范架空层 定义：,仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。,【,新插图,】,图,3,条文对比分析（四）,【,解读,】,旧规范中“,不利用,”的,架空层,可不计容。,城市规划管理技术规定,中架空层,3.6m,时，且只作为,绿化、公用活动,时，不计建筑面积（容积率）。,(,影响面积较大！,),条文对比分析（五）,旧条文,新条文,3.0.7,建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有,回廊,时，应按其结构底板水平面积计算。层高,2.20m,及以上者应计算全面积；层高不足,2.20m,者应计算,1,2,面积。,3.0.8,建筑物的门厅、大厅应按一层计算建筑面积，门厅、大厅内设置的,走廊,应按走廊结构底板水平投影面积计算建筑面积。结构层高在,2.20m,及以上的，应计算全面积；结构层高在,2.20m,以下的，应计算,1,2,面积。,【,新条文说明,】,无,【,解读,】,原规范中用词是“回廊”，新规范用的是“走廊”。,条文对比分析（六）,旧条文,新条文,3.0.8,建筑物间有,围护结构,的架空走廊，应按其围护结构外围水平面积计算，层高在,2.20m,及以上者应计算全面积；层高不足,2.20m,者应计算,1/2,面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的,1/2,计算。,3.0.9,建筑物间的架空走廊，有顶盖和围护结构的，应按其围护结构外围水平面积计算全面积；,无围护结构、有围护设施,的，应按其结构底板水平投影面积计算,1/2,面积。,【,新条文说明,】,无,【,解读,】,注意围护结构和围护设施的含义。,。,这两个都是,无围护结构,的架空走廊,，应按其结构底板水平投影面积计算,1/2,面积,。,条文对比分析（七）,旧条文,新条文,3.0.11,建筑物外有围护结构的,落地橱窗,、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在,2.20m,及以上者应计算全面积；层高不足,2.20m,者应计算,1,2,面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的,1,2,计算。,3.0.14,有围护设施的室外走廊（挑廊），应按其,结构底板,水平投影面积计算,1,2,面积；有围护设施（或柱）的檐廊，应按其围护设施（或柱）外围水平面积计算,1,2,面积。,【,新条文说明,】,3.0.14,檐廊见图,6,。,【,解读,】,新规有所放宽。,【,新插图,】,图,6,条文对比分析（七）,围护设施,【,解读,】,旧规范中有围护结构的、高度大于,2.2m,的计全面积，小于,2.2m,的才计,1/2,面积,;,有顶盖无围护结构的计入,1/2,面积（参见旧规范,3.0.11),条文对比分析（八）,旧条文,新条文,3.0.24,下列项目不应计算面积：,突出墙外的勒脚、附墙柱垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板,(,箱,),、,飘窗,、构件、配件、宽度在,2.10m,及以内的雨蓬以及与建筑物内,不相连通,的装饰性阳台、挑廊等均不属于建筑结构，不应计算建筑面积,。,3.0.13,窗台与室内楼地面,高差,0.45m,以下,且,结构净高在,2.10m,及以上,的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算,1/2,面积。,【,新条文说明,】,无,【,解读,】,本条与,住宅设计规范,统一，利用,假凸窗,赠,送面积,被进一步限制。,【,链接,】,住宅设计规范,GB 50096-20112.0.15,凸窗：突出建筑物外墙面的窗户。详见,13J815,住宅设计规范,图示中的图示,2.0.15,条文对比分析（九）,旧条文,新条文,3.0.16,雨篷,结构的外边线,至外墙结构外边线的宽度超过,2.10m,者，应按雨篷结构板的水平投影面积的,1/2,计算。,3.0.16,门廊应按其顶板水平投影面积的,1/2,计算建筑面积；有柱雨篷应按其结构板水平投影面积的,1/2,计算建筑面积；无柱雨篷的结构外边线至外墙结构外边线的宽度在,2.10m,及以上的，应按雨篷结构板的水平投影面积的,1/2,计算建筑面积。,【,新条文说明,】,增加,门廊,的计算面积。,雨篷分为有柱雨篷和无柱雨篷。有柱雨篷，没有出挑宽度的限制，也不受跨越层数的限制，均计算建筑面积。无柱雨篷，其结构板不能跨层，并受出挑宽度的限制，设计出挑宽度大于或等于,2.10m,时才计算建筑面积。出挑宽度，系指雨篷结构外边线至外墙结构外边线的宽度，弧形或异形时，取最大宽度。,【,解读,】,雨篷面积计算更严谨。,1.8m,条文对比分析（十）,旧条文,新条文,3.0.14,设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算。层高在,2.20m,及以上者应计算全面积；层高不足,2.20m,者应计算,1,2,面积。,3.0.18,围护结构不垂直于水平面的楼层，应按其底板面的外墙外围水平面积计算。结构净高在,2.10m,及以上的部位，应计算全面积；结构净高在,1.20m,及以上至,2.10m,以下的部位，应计算,1,2,面积；结构净高在,1.20m,以下的部位，不应计算建筑面积。,【,新条文说明,】,本规范的,2005,版条文中仅对围护结构向外倾斜的情况进行了规定，本次修订后条文对于向内、向外倾斜均适用。在划分高度上，本条使用的是“结构净高”，与其他正常平楼层按层高划分不同，但与斜屋面的划分原则相一致。由于目前很多建筑设计追求新、奇、特，造型越来越复杂，很多时候根本无法明确区分什么是围护结构、什么是屋顶，因此对于斜围护结构与斜屋顶采用相同的计算规则，即只要外壳倾斜，就按结构净高划段，分别计算建筑面积。斜围护结构见图,8,。,2.7m,【,新插图,】,图,8,条文对比分析（十）,【,解读,】,计算高度修改为结构净高,2.1m,。,条文对比分析（十一）,旧条文,新条文,3.0.15,建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算。,3.0.19,建筑物的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、烟道，应,并入,建筑物的自然层计算建筑面积。有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在,2.10m,及以上的，应计算全面积；结构净高在,2.10m,以下的，应计算,1,2,面积。,【,新条文说明,】,建筑物的楼梯间层数按建筑物的层数计算。有顶盖的采光井包括建筑物中的采光井和地下室采光井。地下室采光井见图,9,。,【,解读,】,地下室采光井、通风井，以往均不计建筑面积。规划阶段地下室面积应适当考虑此部分面积的比例。,【,新插图,】,图,9,条文对比分析（十一）,【,解读,】,地下室采光井、通风井，以往均不计建筑面积。规划阶段地下室面积应适当考虑此部分面积的比例。,条文对比分析（十二）,旧条文,新条文,3.0.17,有永久性顶盖,的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的,1/2,计算。,3.0.20,室外楼梯应并入所依附建筑物自然层，并应按其水平投影面积的,1/2,计算建筑面积。,【,新条文说明,】,室外楼梯作为连接该建筑物层与层之间交通不可缺少的基本部件，无论从其功能还是工程计价的要求来说，均需计算建筑面积。,层数为室外楼梯所依附的楼层数，即梯段部分投影到建筑物范围的层数。,旧规范强调的是有永久性盖顶才算面积，如果没有永久性性盖顶就不算面积。而新规范只要是室外楼梯就要算,1/2,面积，,室外,专用消防钢楼梯,除外,。,条文对比分析（十二）,注意：,利用室外楼梯下部的建筑空间不得重复计算建筑面积；利用地势砌筑的为室外踏步，不计算建筑面积。,室外钢楼梯,需要区分具体用途，如专用于消防楼梯，则不计算建筑面积，如果是建筑物唯一通道，兼用于消防，则需要按本规范的第,3.0.20,条计算建筑面积。,条文对比分析（十三）,旧条文,新条文,3.0.18,建筑物的阳台均应按其水平投影面积的,1,2,计算。,3.0.21,在,主体结构内,的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算,1,2,面积。,【,新条文说明,】,3.0.21,建筑物的阳台，不论其形式如何，均以建筑物主体结构为界分别计算建筑面积。,【,解读,】,将房间改为假阳台“偷面积”的办法行不通了。,(,影响面积和指标！,),主体结构阳台,有一种简单的归类方式分为：凹阳台和凸阳台，凸阳台就是突出外墙面，挑板形成的阳台；与之相反就是凹阳台，就是说凹进外墙内部的阳台。主体结构阳台指的就是承重墙体或者柱子在阳台外侧的这种阳台。,1,1/2,1.8,米,凹阳台,全面积,半凸半凹阳台,1+1/2,面积,凸阳台、转角阳台,1/2,面积,条文对比分析（十二）,1/2,1,1/2,1,1,1/2,注意：外边有柱子阳台要计算全面积。,条文对比分析（十二）,条文对比分析（十四）,旧条文,新条文,3.0.22,建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。,3.0.24,建筑物的外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积。,【,新条文说明,】,】,3.0.24,为贯彻国家节能要求，鼓励建筑外墙采取保温措施，本规范将保温材料的厚度计入建筑面积，但,计算方法,较,2005,年规范有一定,变化,。建筑物外墙外侧有保温隔热层的，保温隔热层以保温材料的净厚度乘以外墙结构外边线长度按建筑物的自然层计算建筑面积，其外墙外边线长度不扣除门窗和建筑物外已计算建筑面积构件（如阳台、室外走廊、门斗、落地橱窗等部件）所占长度。当建筑物外已计算建筑面积的构件（如阳台、室外走廊、门斗、落地橱窗等部件）有保温隔热层时，其保温隔热层也不再计算建筑面积。外墙是斜面者按楼面楼板处的外墙外边线长度乘以保温材料的净厚度计算。外墙外保温以沿高度方向满铺为准，某层外墙外保温铺设高度未达到全部高度时（不包括阳台、室外走廊、门斗、落地橱窗、雨篷、飘窗等），不计算建筑面积。保温隔热层的建筑面积是以保温隔热材料的厚度来计算的，不包含抹灰层、防潮层、保护层（墙）的厚度。建筑外墙外保温见图,10,。,【,新插图,】,图,10,条文对比分析（十四）,【,解读,】,修改了计算规则。,条文对比分析（十五）,旧条文,新条文,3.0.23,建筑物内的变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算。,3.0.25,与室内相通的变形缝，应按其自然层合并在建筑物建筑面积内计算。对于高低联跨的建筑物，当高低跨内部连通时，其变形缝应,计算在低跨面积内,。,【,新条文说明,】,3.0.25,本新规范所指的与室内相通的变形缝，是指暴露在建筑物内，在建筑物内可以看得见的变形缝。,【,解读,】,补充了内容。,条文对比分析（十六）,旧条文,新条文,3.0.24,下列项目不应计算面积：建筑物内的设备管道夹层。,3.0.26,对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在,2.20m,及以上的，应计算全面积；结构层高在,2.20m,以下的，应计算,1/2,面积。,【,新条文说明,】,3.0.26,设备层、管道层虽然其具体功能与普通楼层不同，但在结构上及施工消耗上并无本质区别，且本规范定义自然层为“按楼地面结构分层的楼层”，因此设备、管道楼层归为自然层，其计算规则与普通楼层相同。在吊顶空间内设置管道的，则吊顶空间部分不能被视为设备层、管道层。,【,解读,】,老规范不计面积。,避难层是高层建筑中用作消防避难的楼层。一般建筑高度超过,100m,的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。,条文对比分析（十七）,旧条文,新条文,2.0.28,露台应满足四个条件：一是位置，设置在屋面、地面或雨篷顶；二是可出入；三是有围护设施；四是无盖。,这四个条件须同时满足。,如果设置在首层并有围护设施的平台，且其上层为同体量阳台，则该平台应视为阳台，按阳台的规则计算建筑面积。,【,新条文说明,】,在建筑术语上，“阳台”是指有顶盖的不封闭阳台，“露台”指没有顶盖的不封闭阳台。,【,解读,】,无盖指的是距底板高于两层层高的（不含两层）或高度大于,6/8,米的，视为无盖，将进一步限制入户花园偷面积。,新规：,3,.,0,.,26,对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在,2,20m,及以上的，应计算全面积；结构层高在,2,20m,以下的，应计算,1/2,面积。,这些专用面积可不计入容积率面积。,如昆明市规划局容积率计算规则：,第八条 对避难层（避难间）、设备层（隔震层）和设备管道夹层等，应按以下规则计算：（一）避难层是指建筑高度超过,100,米的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。整层作为避难层的，避难层（避难间）建筑面积（含楼梯间）,不计入容积率,；非整层作为避难层的，避难空间及为避难配套的功能空间（含电梯间、楼梯间、其他设备空间）不计入容积率。（二）设备层是指建筑物中专为设置建筑楼层共用的,暖通、空调、给水排水和配变电等的设备和管道,且供人员进入操作用的空间层。整层作为设备层的，设备层建筑面积（含楼梯间）可不计入容积率；非整层作为设备层的，设备层空间及为设备配套的功能空间（含电梯间、楼梯间、其他设备空间）不计入容积率。（三）隔震层是指通过在建筑物中设置隔震空间，通过隔震空间的水平向大变形运动消耗大部分地震能量，减轻上部结构所受到的惯性地震作用。隔震层建筑面积不计入容积率。,条文对比分析（十八）,容积率计算规定重大注意事项,北京、昆明市容积率计算相关规定：,建筑结构层高是指建筑物楼面或地面结构层上表面至上部结构层上表面之间的垂直距离。不得通过架空、填充等装饰装修手段规避层高限制。不同用途建筑的结构层高及容积率计算应符合以下规定：（一）多、高层住宅建筑标准层结构层高不应超过,3.6,米,，单套户型内室内中空部分面积不应超过,30,平方米，且不应超过单套建筑面积的,30%,；办公建筑标准层结构层高不应超过,4.5,米,；商业建筑标准层层高不应超过,5.4,米,；工业标准厂房的结构层高不应超过,8,米,，大型单层厂房及有特殊工艺要求的除外。以上各类建筑凡结构层高超出上述规定的，计算容积率指标时，每超出,2.2,米则该层建筑计容建筑面积按该层实际建筑面积增加,1,倍计算；超出高度不足,2.2,米的则该层建筑计容建筑面积按该层实际建筑面积增加,0.5,倍计算。（二）办公、商业建筑的门厅、大厅、回廊、走廊等公共部分，,影院,、剧场、体育馆、博物馆、展览馆等公共建筑的建筑结构层高不受前款规定限制。大型商业用房或会议室、报告厅等建筑结构层高可根据功能要求确定，原则上不受前款规定的限制。,解读：,这个规定的执行，阁楼、夹层之类偷面积行为被限制，难度加大,。,四、新版规范不计算面积的内容,新版规范不计算面积的内容,旧条文,新条文,3.0.24,下列项目不应计算面积：,1,建筑物通道,(,骑楼、过街楼的底层,),。,2,建筑物内的设备管道夹层。,3,建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台等。,4,屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。,5,建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台。,6,勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板,(,箱,),、,飘窗,、构件、配件、宽度在,2.10m,及以内的雨蓬以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。,7,无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。,8,自动扶梯、自动人行道。,9,独立烟囱、烟道、地沟、油,(,水,),罐、气柜、水塔、贮油,(,水,),池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。,面积。,3.0.26,对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在,2.20m,及以上的，应计算全面积；结构层高在,2.20m,以下的，应计算,1/2,面积。,3.0.27,下列项目不应计算建筑面积：,1.,与建筑物内不相连通的建筑部件；,2.,骑楼、过街楼底层的开放公共空间和建筑物通道；,3.,舞台及后台悬挂幕布和布景的天桥、挑台等；,4.,露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件；,5.,建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台；,6.,勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙，主体结构外的空调室外机搁板,(,箱,),、构件、配件，挑出宽度在,2.10m,以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷；,7.,窗台与室内地面高差在,0.45m,以下且结构净,2.10m,以下的凸,(,飘,),窗，窗台与室内地面高差在,0.45m,及以上的凸,(,飘,),窗；,8.,室外爬梯、室外专用消防钢楼梯；,9.,无围护结构的观光电梯；,10.,建筑物以外的地下人防通道，独立的烟囱、烟道、地沟、油,(,水,),罐、气柜、水塔、贮油,(,水,),池、贮仓、栈桥等构筑物。,新版规范不计算面积的内容,与建筑物内不相连通的,空调机位不计算建筑面积。,新版规范不计算面积的内容,五、新规如何偷面积,新,建筑面积计算规范,：,窗台与室内楼地面,高差,0.45m,以下,且,结构净高在,2.10m,及以上,的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算,1/2,面积。,1.,大飘窗不再赠送，要算一半面积,解读：,新规对算面积飘窗的条件设定，基本涵盖了当前主流的飘窗设计，即意味着这些以前不纳入建筑面积计算的飘窗，以后都要算一半面积了。抓住该条规的中的,“且”,字，两者同时具备才计算面积，否则不计算。,对此我们可以这样设计飘窗：,把,窗台高度做得大于,45cm,，同时把飘窗,结构净高,做成小于,2.1,米；,把,窗台高度做得大于,45cm,，同时把飘窗,结构净高,做成大于,2.1,米；,把,窗台高度做得小于等于,45cm,，同时把飘窗,结构净高,做成小于,2.1,米。,1.,飘窗偷面积,1.,飘窗偷面积实例（,1,）,飘窗转变可拆凸窗,“,可拆卸凸窗”是将可以原设计的凸窗（不计建筑面积）打掉。,其特点在于既不计入建筑面积，又使业主在今后比一般的凸窗,有,更多的室内地面面积，也比步入式凸窗有更高的空间高度。,这些“可拆卸凸窗”在交楼时是真正的凸窗（在结构上是虚设的）。,1.,飘窗偷面积实例（,1,）,交楼验收时,外墙向外推移，把窗台水平面拉到最低，成可拆卸凸窗,1.,飘窗偷面积实例（,2,）,飘窗转变,隐藏式衣橱,在卧室内设有外凸的壁柜空间，只要这个,“,隐藏式衣橱,”符合凸窗不计算面积的要求，就可以这样设计,。,1.,飘窗偷面积实例（,3,）,飘窗借假梁,“,偷”,面积,步入式凸窗往年在广州、深圳的小户型住宅中大行其道，是其直接增加了小户型的室内面积（又由于结构净高其低于,2.,1,米，可以不计入建筑面积）。,“,城市主场,”,的创新点，并不完全在于其步入式凸窗的进深之大，关键在于其步入式凸窗的上梁可以打掉，直接成为有效的室内空间。,1.,飘窗偷面积实例（,3,）,在屋内做一道可拆卸的假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过,2.1,米做衣橱，上层空间,0.6,米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。,新,建筑面积计算规范,：,在,主体结构内,的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算,1,2,面积。,2.,阳台、入户花园不再是免费午餐,解读：,这就意味着，在主体结构内的阳台将全部计算入建筑面积，赠送二分之一面积的“免费午餐”将不再有。,凸阳台其结构底板水平投影面积计算,1,2,面积，凹阳台其结构外围水平面积计算全面积。,2.,入户花园不再是免费午餐（,1,）,这种设计无法错层，入户花园三面临墙，按新规要依照阳台计算全面积。,2.,入户花园不再是免费午餐（,1,）,其实入户花园还是可以偷的，入户花园在报建时就是露台，采用左右错层设计，将入户花园设计成两层高度，可以,100%,的“偷面积”。,奇数层,偶数层,2.,入户花园不再是免费午餐（,1,）,所谓错层露台，即露台至建于单数,/,双数楼层，从而让其达到,2,层的高度。这一招不但能“偷”到很大面积，更有甚者能“抢”出一个房间。,2,层高度,“,入户花园”,“,入户花园”,由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼。,3.,半地下室,新,建筑面积计算规范,：,地下室（半地下室）结构层高大于等于,2.2,米的计算全面积，小于等于,2.2,米的计算二分之一面积。按其结构外围水平面积计算。,解读：,“买别墅送地下室”等常用赠送手段今后在全国多个城市也可能行不通了。,注意：,部分地区规定地下层是指房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的,1/2,，且地下室在室外地面以上部分的高度不超过,1.5,米。地下层不计容。,其实还可以继续偷面积：把地下室报规划时按车库设计标注报批，就可以用原来的办法偷,100%,面积。,3.,半地下室,半地下室,“,偷面积,”,，事实上其结构层高多在,2.2,米以上，其钻的空子不是,“,低于,2.2,米的空间不计建筑面积,”,条款，而是正负零以下结构空间不计入容积率面积（比如地下停车场的不计入建筑面积）,半地下室的高明之处在于其,“,半,”,字，使得所送的空间可以自然通风和采光。,依此类推，凡是有一楼的住宅建筑，都可以抬高其正负零标高，为一楼（甚至二楼）业主大送其半地下室，使一楼住宅增加卖点，使消费者尝到实惠。,3.,半地下室,由于室外架空,1,米左右，给采光窗创造了通风采光的条件。,地下室无盖顶天井,。,4.,禁“板”偷“架”,下面看看深圳的“双御雅轩”户型的赠送面积情况：,一房建筑面积,61.67,62.99,平米，赠送面积,45.6,平米，赠送面积达户型建筑面积的,72.9%,。,二房建筑面积,81.38,88.52,平米，赠送面积,59.3,平米，赠送面积达户型建筑面积的,69.8%,。,三房建筑面积,19.24,20.39,平米，赠送面积,76.2,平米，赠送面积达户型建筑面积的,63.8%,。,“,双御雅轩”户型破解“禁偷令”的方法，却是利用,构架,大做文章，对这个“规范空白”而大钻空子，不仅使市场大开眼界，也使国家有关部门始料未及。,“,禁偷令“禁”的是“板”，而“双御雅轩”“偷”的是“架”！,“,双御雅轩”“偷面积”的构架，也可以说是“花架”，事实上其又可以作为楼板的梁，今后在其上可以搭板成楼板，在其外隔墙成房间。,现场售楼员介绍说，开发商将负责在验收后将这些部分统一搭好楼板，隔成房间，业主无需再费力费神，就可以多得到,M,间房。,如下户型图可以看到，一条只计算一半面积的通道，两边的花架是不计算建筑面积的“赠送部分”，这些花架，今后将全部搭上板，隔成房。,4.,禁“板”偷“架”,从现场的毛坯房可以清楚地看到，一条只计算一半面积的通道入户。,4.,禁“板”偷“架”,走廊,从现场的毛坯房可以清楚地看到，入户通道的两侧花架，是不计算建筑面积的“赠送部分”。,。,4.,禁“板”偷“架”,现场的样板房则将通道的两侧花架，全部铺板隔房，这些在毛坯房可以看到的“花架”无影无踪，连同通道，一并成为堂而皇之的“赠送面积”与“赠送房间”。,改造后的花架,5.,错层,所谓的“错层”，主要是指房屋不处于同一平面上，即：房屋内的厅、卧室、厨房、阳台、卫生间等并不是处于同一个水平面上。通过错层设计偷面积的住宅项目目前并不多见，位于海珠区的星品，是最具代表性的项目之一。,该项目户型采用错层设计，其上升空间和下沉空间层高均少于,2.2,米，因此有一层面积全送，实用率最高，比较受市场欢迎。,