北大资源长沙麓谷报告71p.pptx

,长沙高新区麓谷商业区,A-4,地块,项目初步评估报告,2013,年,1,月,根据北大资源集团的战略布局和集团领导的安排部署，我们前期组织对长沙房地产市场进行了初步调研和前期跟踪，经过一个多月的努力，初步选择框定了长沙高新区麓谷商业区,A-4,地块项目，按照集团领导的安排，现将该地块及项目推进情况汇报如下：,前 言,长沙市场及宏观经济政策及分析,项目初步评估报告目录,项目综合分析,项目初步定位,投资估算及效益分析,项目进展及相关请示,总目录,1.,国家宏观环境分析,2.,长沙市概况及发展规划分析,3.,长沙市房地产市场现状分析,4.,宏观政策及长沙市场分析小结,分目录,一,宏观环境及长沙市场分析,中央经济工作会议：,总基调,:,“稳中求进”,。,财政政策,：,实施积极的财政政策，要结合税制改革完善结构性减税政策。,货币政策,:,实施稳健的货币政策。要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加，保持,人民币汇率,基本稳定，切实降低实体经济发展的融资成本。,楼市调控,：,要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。,推进城镇化,：,要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好。要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。,十八大政策：,坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。,1,、宏观环境分析,1,、宏观环境分析,长沙市场,保障年度经济增长目标,央行二度降息,地方政府地产政策的预调、微调,存量去化速度的加快，资金充裕,发改委将编制城镇化规划，启动最大内需市场,全国市场,宏观趋势,北、上、广地区“地王”多次出现,二级市场放量成交,一级市场开发商加紧拿地,长沙城市、地铁建设步伐加快,长沙地产市场综合投资回报高,市场信号,长沙市：,位于湖南省东部,首批国家级历史文化名城；,我国南方地区重要的特大中心城市，综合实力位居全国前列，综合竞争力排名全国第九、中西部地区第一；,湖南省的政治、经济、文化、交通和科教中心；,中国南方地区重要的交通枢纽城市，水、陆、空交通发达、便利,致力于打造内陆最开放、具有重大国际影响力的文化名城和世界级旅游目的地；,著名景点：,岳麓书院，靖港古镇，天心阁，橘子洲，坡子街，马王堆汉墓。,2.,长沙市概况及发展规划,中部交通枢纽,国家一级口岸城市,长沙黄花国际机场是湖南省最大的一个国际空港，也是中国中部枢纽机场，是中国第五大机场。并拥有全国最大的内河主枢纽港,霞凝新港。,2.,长沙市概况及发展规划,区域性国际城市,随着“中部崛起”战略的深化和长株潭融城，长沙（长株潭）作为国家级两型社会（资源节约型和环境友好型）综合配套改革试验区，肩负着引领全国城市走可持续发展道路的历史使命并为之榜样。同时，长沙致力于打造内陆最开放、具有重大国际影响力的文化名城和世界级旅游目的地。,2.,长沙市概况及发展规划,连续,4,年入选“中国最具幸福感城市”,2012,年十大中国最具竞争力城市,2011,节能减排示范城市,最具中国特质的国际文化名城,山水商都,2.,长沙市概况及发展规划,A.GDP,长沙市,2006-2012,上半年国内生产总值情况,2011,年长沙市全年国内生产总值为,5619.3,亿元，同比,2010,年增长,14.5%,，人均,GDP,超过,1,万美元，比,2005,年增长,1.87,倍。,2012,年前三季度长沙市生产总值,4584.6,亿元。,B.,固定资产投资,长沙市,2016-2012,上半年固定资产投资情况,2011,年长沙市固定资产投资完成,3510.2,亿元，比上年增长,26.1%,。,2012,年,9,月止完成固定资产投资,2904.51,亿元，同比增长,22.5%,，增幅同比提升,6.8,个百分点。,2.,长沙市概况及发展规划,D.,对外经济,C.,城镇人均可支配收入,2012,年,1-9,月长沙市城镇,居民人均可支配收入为,22410,元，同比增长,15.7%,，增幅同比提升,1.7,个百分点；城镇居民人均消费性支出,14534,元，增长,9.1%,，增幅同比回落,5.9,个百分点。,2011,年全年进出口总额（海关口径）,74.89,亿美元，比上年增长,23.1%,，其中出口总额,40.84,亿美元，增长,15.0%,；进口总额,34.05,亿美元，增长,34.6%,。,2.,长沙市概况及发展规划,长沙市城市总体规划（,2003-2020,）,长沙城市发展空间进一步拓展，总体规划,4960,平方公里，规划包括长沙县全部以及宁乡县玉潭镇、坝塘镇、菁华铺乡、回龙铺镇、夏铎铺镇、历经铺乡、双江口镇、城郊乡、金洲乡、白马桥乡、朱良桥乡和浏阳市永安镇、洞阳镇、北盛镇、蕉溪乡。到,2020,年，长沙中心城区城市人口规模为,629,万，城市建设用地规模,629,平方公里。,在城市空间结构上，按照“一主、两次、六组团”的空间结构，中心城区的城市空间结构为“一轴两带多中心、一主两次五组团”。,2.,长沙市概况及发展规划,“,一主、两次、六组团”的空间结构,“一主”：,即城市主体。中心城区：范围按照衔接土地利用总体规划和村界完整的原则确定，包括长沙市开福区、芙蓉区、天心区、雨花区，以及岳麓区、望城区、长沙县的部分街道和乡镇，总面积,1147,平方公里。,“两次”：,即岳麓片区和星马片区。,“六组团”,：即暮云组团、金霞组团、坪浦组团、空港组团、黄黎组团、高星组团。,2.,长沙市概况及发展规划,一轴两带多中心、一主两次五组团,中心,城区的城市空间结构为“一轴两带多中心、一主两次五组团”。合理布局包括地铁在内的基础设施，构筑青山、秀水、绿洲、名城融为一体的都市区空间格局。,中心城区：,范围按照衔接土地利用总体规划和村界完整的原则确定，包括长沙市开福区、芙蓉区、天心区、雨花区，以及岳麓区、望城区、长沙县的部分街道和乡镇，总面积,1147,平方公里。,2.,长沙市概况及发展规划,长沙市中心城区土地利用规划,规划,2020,年中心城区城市人口规模,629,万人，城市建设用地规模,629,平方公里。,长沙市中心城区土地利用规划图,2.,长沙市概况及发展规划,长沙市轨道交通规划：,2.,长沙市概况及发展规划,长沙高新区概况,长沙高新技术产业开发区创建于,1988,年,10,月，,1991,年,3,月经国务院批准成为首批国家级高新区，由,“,一区四园,”,组成，其中麓谷园区为长沙高新区直辖核心园区。,长沙高新区作为中西部地区首个部省共建的国家创新型科技园区，在长株潭,“,两性社会,”,建设中充分彰显其自主创新能力，实习率先发展，,2011,年高新区完成技工贸总收入,2200,亿元，其中麓谷园区,1500,亿元。随着高新区战略地位的不断提升，该区域将发展成为湖南地区的创新示范区、改革试验区、产业集聚区及长沙的新城区。,2.,长沙市概况及发展规划,主要荣誉,“,国家科技兴茂出口创新基地,”,“,全国创新型园区建设试点园区,”,“,国家移动电子商务示范园区,”,“,湖南最具投资价值产业示范园区,”,“,国家服务外包示范园区,”,“,中国最佳创意园区奖,”,“,国家火炬计划实施,20,周年先进单位,”,连续七年获评,“,全国先进高新区,”,2.,长沙市概况及发展规划,长沙高新区概况,随着,“,两型社会,”,深入推进，长沙高新区管理体制不断创新，服务体系不断完善，发展环境不断优化，其品牌效应将日益增强。到,“,十二五,”,末，将形成一个千亿产业集群、,10,个百亿产业基地和,30,个十亿科技型企业，技工贸总收入将突破,5000,亿元。,目前高新区麓谷园区人口已超过,30,万，预计,2015,年末将达,50,万，,2020,年则将突破,80,万。长沙高新区将建设成为中部地区自主创新领航区、,“,两型社会,”,建设示范区和区域经济发展的增长极。,长沙高新区发展展望,2.,长沙市概况及发展规划,3.,长沙市房地产市场现状分析,土地市场,1-8,月长沙土地供应量同比上涨,20.69%,，成交量同比上涨,66.67%,，岳麓区占供求总量半壁江山。其三大新兴板块滨江新城、梅溪湖、洋湖垸土地大量供应，约占了,1-8,月供求总量一半。据统计，,2012,年,1-8,月滨江、洋湖片区土地共计出让达,407.27,亩，恒大地产、河南楷林、银泰公司、湖南合能、万科各大开发商纷纷摘地入市，下半年，滨江新城加上洋湖垸片区的土地供应量预计将达到,730,亩。,图：长沙近一年土地市场供应走势,2012,年上半年长沙市五区宗地均价,406.7,万元,/,亩，同比下降,65.63%,，自去年上半年的超高地价以后，今年的地价下滑主要因成交地块相对偏远，商业用地减少，导致整体价格较低。,2012,年上半年长沙内五区楼面地价,1506,元,/,平米，同比下降,59.09%,。随着上半年市场的遇冷，土地供应相对减少，且地块开发价值相对交地，多以底价成交，影响整体楼面地价的大幅下滑。,3.,长沙市房地产市场现状分析,土地市场,2012,年上半年长沙土地市场总结,2012,年上半年，楼市较为低迷，各大开发商均采取稳健发展策略，谨慎拿地，仅雨花区、岳麓区成交较好，天心区仅成交一宗，芙蓉区、开福区上半年无土地成交，上半年土地市场总体交易表现较为平淡。,5,、,6,月份，在长沙市房地产市场稳步升温和宏观经济政策利好的带动下，作为房地产上游的土地市场逐渐转暖。长沙大河西各板块土地成交频频，万科、恒大相继出手。,3.,长沙市房地产市场现状分析,A.,长沙市上半年商品房成交情况,：,1,）上半年商品房成交备案量同比下降,2012,年,1-6,月，全市新建商品房累计成交备案,599.36,万,m2,，同比减少,39.64%,，其中住宅成交备案,505.86,万,m2,，同比减少,43.43%,。其中内六区新建商品房累计销售备案,413.00,万,m2,，同比减少,44.68%,，其中住宅销售备案,338.47,万,m2,，同比减少,50.03%,。具体来看，,2012,年上半年新建商品房累计销售备案量较去年同期有所下降，内六区比周边县市降幅更加明显；各月的新房销售量分布较均衡，,6,月以,134,万,m2,的新建商品房成交备案量创下这半年来的最高点。,3.,长沙市房地产市场现状分析,2,）上半年全市商品房新增批准预售同比降低,2012,年,1-6,月全市新建商品房累计批准预售,749.82,万，同比减少,14.90%,，其中住宅批准预售,591.99,万，同比减少,26.52%,。从走势来看，上半年仅,4,月新增批准预售量超高,200,万，其余月份新增量均低于,150,万。,2012,年,1-6,月长沙市新建商品房、住宅供应情况,3.,长沙市房地产市场现状分析,B.,长沙市总体商品房成交情况：,1,）,.,市场供求,2012,年上半年商品房住宅交易总量出现量价齐跌，从,3,月开始，开发商以价换量手段奏效，市场成交止跌回稳。,上半年新增供应量,365.25,万平米，同比去年同期下降,29.1%,，环比去年下半年下降,48.2%,；,上半年商品住宅成交,336.7,万平米，同比去年同期下降,32.2%,，环比去年下半年下降,6.4%,；,上半年成交均价,6447,元,/,平米，同比下跌,1.2%,，环比去年下半年下跌,9.6%,；,上半年供求比,1.08,，市场整体维持供需平衡状态。,3.,长沙市房地产市场现状分析,2,）区域供求,区域竞争由传统的开福、雨花、岳麓三强鼎立，向雨花、岳麓两强相争转变,2012,年上半年，商品房住宅供求热点区域为雨花区、岳麓区。雨花区供求主要集中于武广板块，岳麓区热点板块为麓谷、梅溪湖、洋湖垸及滨江新城板块。,2012,年上半年各区价格较去年有所下跌，以价换量情况较明显,3.,长沙市房地产市场现状分析,（,c,）住宅存量,主城六区住宅存量接近,800,万方高位，雨花区存量最大,当前六区商品住宅存量近,800,万方，存量套数约,76200,余套，整体去化周期近,12,个月。,区域,存量面积,去化周期,芙蓉,83.0,22.7,开福,136.9,9.8,天心,100.8,14.7,望城,132.0,15.7,雨花,194.6,12.8,岳麓,144.8,8.4,合计,792.2,12.1,3.,长沙市房地产市场现状分析,2012,年上半年住宅供应同比下降,20%,，,3,月底受政策利好消息，二季度供应上涨势头明显，同比跌幅减少，在住宅限购限贷的政策下，投资需求向商业物业倾斜，非住宅预售涨幅,287%,。,上半年价格同比小幅下滑，月均价格波动较大，区域差异化明显。,2012,年上半年长沙房地产市场小结,3.,长沙市房地产市场现状分析,4.,小结,2012,上半年，长沙房地产市场在艰难步伐中缓慢前行，前期出台的各项房地产调控政策的影响仍在持续，有效抑制了部分购房需求，自主需求成为绝对主流。在开发商以价换量，首套房信贷松动，央行首次降息等多重政策刺激下，积攒半年的刚需在今年上半年开始告别观望，楼市也从年初市场冰冻到年中的强势复苏。,2012,年上半年长沙楼市先抑后扬，在震荡与波动中走完了上半程。,-,首位度高，辐射面宽,房地产市场发展快速,长沙作为湖南省中心大型城市，其首位度较高,2011,年长沙房地产成交均价持续上涨，,2009,年,-2011,年，长沙楼市新建商品房累计销售备案分别是,1715.84,万平方米、,2140.46,万平方米、,1796.38,万平方米。这三年，成交量大爆发。,2012,年上半年长沙市在售产品的整体均价已达到,6447,元,/,以上。,-,长沙市高新区,长沙高新区（麓谷），以其特有的魅力，正在成为中国中西部地区最富吸引力的投资首选区域。,-,年轻群体购买力强,25-50,岁年龄段的人群具有较强的支付能力，购房消费活跃，占总量的,3/4,。其中，,25-35,岁年龄段的人群需求最旺，接近总量的一半，他们有稳定的收入来源，加上成家置业的迫切需求，成为住宅购买的主力军。,35-50,岁年龄段的人群购买能力最强，改善需求意愿明显。,项目概况,地块指标,3.,项目,所在区域,区位分析,4.,区域周边项目情况分析,二,意向项目综合分析,分目录,项目位于长沙市高新区麓谷商业区板块，是长沙东西发展主轴的重要组团，周边交通发达，毗邻市政府、大学城等成熟,板块，,距国际机场约,27,公里，距市中心约,4,公里，距火车南站约,7,公里，距省政务中心约,6,公里。,长沙市委、市政府对麓谷商业区片区开发建设规划提出了,明确定位：,致力于建设成为高智力密度、高新技术产业聚集、现代服务业发达的新型园区和生态环境优美、城市功能完备的现代化科技型新城区，打造成为中部地区自主创新航区、“两型社会”示范区及区域经济增长极,.,项目概况,项目地块照片,本地块,项目概况,本地块编号为,A-4,，共分为,A-4-1,、,A-4-2,、,A-4-3,三个地块统一进行出让，其具体指标如下：,编号,A-4-1,A-4-2,A-4-3,用地性质,R2,R2,C2R2,商住比,3,：,7,占地面积,（亩）,44.68,41.74,120.84,净用地面积,（亩）,35.76,31.85,73.3,容积率,3.0,3.0,3.5,建筑密度,24%,24%,30%,限高,100,100,100,绿地率,40%,40%,40%,本项目地块拟调整指标,本项目地块规划指标,项目,数值,土地面积（亩）,207.26,可出让土地面积（亩）,140.91,总建筑面积（平方米）,3062687.7,平方米,其中,住宅,186539.34,平方米,商业,119729.33,平方米,教育配套,0,平方米,本项目地块经济指标,本地块,长沙黄花国际机场,约,28,公里,市中心城区,约,10,公里,市级行政办公中心,约,3,公里,项目区域周边关系示意图,项目区位分析,由于目前时间较紧，尚无规划方案，我们按照原政府制定的控规指标，具体商住及修建体量按照经验值预估。因此，上表所列规划指标仅做测算参考值。我们将加快规划方案的设计并尽快和政府对接，待政府批准后在上报集团正式立项时再给予明确。,说明：,项目所在麓谷商业区区位描述,麓谷商业中心位于东方红路中段两厢，商业中心总用地面积,6685,亩，净用地面积,5338,亩，总建筑面积约,900,万平方米，现有用地为前期根据规划所预留的成熟地块，总面积为,735,亩，极具商业价值。是未来大河西商务大道,东方红路的核心节点，将与雷锋湖片区、梅溪湖片区共同构筑长沙的“西客厅”。,1,）概况,2,）竞争优势,交通便捷：,区域内设有地铁,6,号线站点和公交首末站，南部地铁,2,号线过境，西侧拥有城际轨道换乘站，南北两端的桐梓坡路和枫林路为城市一级主干道，公交线路众多。,环境宜人：,城市水脉“麓谷金溪”北接尖山湖，南抵梅溪湖，景色优美，适合游憩。,人气旺盛：,周边建有保利麓谷林语、万科城市花园、山水英伦、中房联邦、和馨园、涉外公馆等高端楼盘及中联重科、中冶长天、威胜电子、中国移动、汽车世界为代表的商务总部和产业中心。,配套完善：,拥有明德麓谷中学、延风中学、长沙第一师范学院、湖南涉外学院等众多教育设施和以国际文体中心为代表的高端文化场馆。同时，湘雅三医院、高新医院等为区域人群提供了良好的医疗保障。,区域环境分析,区域交通环境分析,外部交通现状,:,子洲大桥、南湖路隧道、营盘路隧道、银盆岭大桥、福元路大桥、三汊矶大桥等过江通道的打通以及地铁,2,号线、,6,号线的即将通车，彻底实现与河东主城区无缝对接。,内部交通现状,:,麓谷商业区区域内部交通路网已经成型，岳麓大道、桐梓坡路、咸嘉湖路、枫林路、西二环、雷锋大道、东方红路、西三环、望雷大道、黄桥大道等主干道四通八达。,本项目,汽车东站,长沙西站,汽车南站,黄花机场,长沙南站,长沙北站,汽车西站,长沙火车站,长沙地铁,2,号线、,6,号线示意图,周边配套,项目周边商业配套成熟，为多个商圈环绕，其中毗邻的保利麓谷体育公园等高端项目，还有天时利五星级高档酒店，高端商业品牌林立，区域附近购物休闲、医院、娱乐、酒店、银行等配套完善，为本项目提供成熟完善的配套。,项目地块,保利,麓谷林语,万科城市花园,明德学校,中房联邦,天时利酒店（五星）,麓谷片区高层及小高层住宅市场分析,序号,项目名称,建面,（万）,容积率,万科城市花园,156464,3.5,长房时代城,400000,2.95,保利麓谷林语,1380545,2.1,翡翠华庭,75000,4.43,宜居莱茵城,148667,3.0,中房,F,联邦,430000,2.32,本案,本案位于岳麓区天顶乡清水村，地处城市二、三环之间，与汽车西站为邻，项目周边在售的主要典型的高层、小高层住宅项目有,6,个，分别是万科城市花园、长房时代城、保利麓谷林语、翡翠华庭、宜居莱茵城和中房,F,联邦。,西二环,麓谷片区高层及小高层住宅特点,楼盘名称,占地面积（万,/,）,建筑面积（万）,容积率,物业类型,规划户数（套）,面积区间（）,交房标准,万科城市花园,47000,156464,3.5,高层,1200,89-120,精装,长房时代城,147077,400000,2.95,高层,小高层,2897,37-159,毛坯,保利麓谷林语,790042,1380545,2.1,高层,小高层、别墅,10756,80-154,毛坯,翡翠华庭,1608,75000,4.43,高层,688,42-180,毛坯,宜居莱茵城,148667,148667,3.0,高层,3679,80-150,毛坯,中房,F,联邦,179672,430000,2.32,高层,小高层,3591,67-157,毛坯,规模特点：片区内高层及小高层住宅的规模普遍较大，容积率较低，除万科城市花园是精装房之外，其余全部为毛坯房，整体规模上来看，区域内具有一定的竞争性。,麓谷片区高层及小高层住宅特点,类别,项目,万科,城市花园,长房,时代城,保利,麓谷林语,翡翠,华庭,宜居,莱茵城,中房,F,联邦,规划,设计单位,深圳大学建筑设计院,澳大利亚,PTW,湖南省设计院,浙江建院,华纳国际建筑设计有限公司,江苏南通三建集团,容积率,3.5,2.95,2.1,4.43,3.0,2.32,建筑,形式,栋数,6,25,162,6,27,24,电梯,2,梯,4,户,2,梯,4,户,/,2,梯,3,户,1,梯,2,户,/,2,梯,4,户,2,梯,2,户,/,2,梯,4,户,3,梯,6,户,/,2,梯,4,户,2,梯,4,户,/,1,梯,2,户,立面,风格,现代,现代,现代,现代欧式,现代德式,现代,材料,-,涂料,面砖,局部石材高级涂料,涂料,面砖,涂料,面砖,涂料,面砖,建筑规划特点：周边项目外立面均为现代风格，外墙材料基本都是采用外墙涂料和面砖构成，个别项目使用了局部的石材，电梯多采用两梯四户或一梯两户。,麓谷片区高层及小高层住宅特点,类别,项目,万科,城市花园,长房,时代城,保利,麓谷林语,翡翠,华庭,宜居,莱茵城,中房,F,联邦,配套,生活配套,学校,摇篮幼儿园、,航天小学等,市六幼儿园、,麓谷小学,明德学校、精英幼儿园,麓山小学,内置小学、幼儿园,摇篮幼稚园等,商业,恒生超市、,乡水人家等,人人乐购物广场、影城、酒店,综合商业中心,新一佳丶恒生超市,恒生、爱佳超市等,湘浙小商品批发市场,医院,湘雅三医院、,肿瘤医院,玛丽亚医院等,社区医院,湘雅三医院,湘雅三医院等,湘雅三医、,肿瘤医院,银行,中国银行、,建设银行等,建行、农行、工行、光大,无,工行、建行等,农行、工行等,中国银行、,建设银行,物业管理,物业单位,万科物业,戴德梁行,保利物业,永孚置业,宜居物业,中房物业,物业费,1.8,元,/,/,月,公馆：,1.8,住宅：,1.6,1.5,元,/,月,1.5,元,/,月,1.4,元,/,月,1.3,元,/,月,配套设施：周边配套设施欠缺，但是像保利、长房这种大型的楼盘，自身的配套都比较齐全，也为周围项目提供了便利；物业方面大多都是开发商自己的物业公司，物业服务较好。,麓谷片区高层及小高层住宅特点,类别,项目,万科,城市花园,长房,时代城,保利,麓谷林语,翡翠,华庭,宜居,莱茵城,中房,F,联邦,园林,设计单位,-,美国,南京,21,世纪景观设计公司,北京顺景,-,-,-,绿化率,35.15%,41%,36.2%,38.39%,50%,40%,主题风格,-,自然、浪漫的风情园林,230,亩生态公园，,7,大主题园林景观,生态绿地、山地公园,宜居公园、天顶山公园、内有原生态山地公园,120000,麓谷公园,景观小品,有,有,有,有,有,有,园林景观：设计单位多选择比较知名的景观设计公司；生态公园、保留山体在高层住宅区比较常见，提升项目档次，满足客群需要。,高层及小高层住宅市场,-,产品配比,户型面积比例特征：,从整体来看，麓谷片区内，高层及小高层住宅户型产品主要集中在两房、三,房，,其次是四房；,从个盘来看，各项目的主力户型几乎都以两房为主，其中万科城市花园全部是两房，麓谷林语和翡翠华庭各占比,45%,、,48%,，莱茵城两房也占据了所有户型的一半。,高层及小高层住宅市场,-,价格,楼盘名称,占地面积（）,建筑面积（）,容积率,交楼情况,销售均价,(,元,/,),万科城市花园,47000,156464,3.5,精装修,精装,6200,长房时代城,147077,400000,2.95,毛坯房,公寓,7200,保利麓谷林语,790042,1380545,2.1,毛坯房,5500,翡翠华庭,1608,75000,4.43,毛坯房,5800,宜居莱茵城,148667,148667,3.0,毛坯房,5700,中房,F,联邦,179672,430000,2.32,毛坯房,4600-4900,价格情况：,麓谷片区的高层及小高层，除中房,F,联邦之外，整体价格在,5000-6000,元,/,之间，其中万科城市花园精装修,均价,6200,元,/,，长房时代城为区域价格最高的楼盘，其小公寓均价,7200,元,/,，而普通两房、三房均价也在,6500,元,/,左右。,市场,小结,从规模上来看，区域内典型项目的规模均比较大，尤其是保利麓谷林语，建筑面积达到了百万以上，其余几个项目的面积也都相应较大；,从区域配套上来看，区域配套尚有欠缺，许多项目自身配套都相应比较齐全，从而给区域也带来了便利，区域配套逐渐完善；,从项目的供应来看，区域货量较多，且产品主要以两房、三房为主，一房、四房及以上的产品的市场供应量较少；,从销售情况来看，区域产品去化较快，销售情况良好，说明这种紧凑型的两房和实用型的三房拥有相当大的市场，而一房的销售情况，如：长房时代城的国际小公馆也销售良好，而在本区域又比较欠缺，本案可适当填取这一空白；,从产品类型上看，区域的精装房较少，而精装又是现在市场的一个主流趋势，本案选择做部分精装产品,；,项目,保利麓谷林语,项目占地面积,1185,亩,项目总建筑面积,1380545,平方米,建筑规划,住宅 别墅 公寓,两居至四居,90-135,平方米,绿化率,36.2%,容积率,2.1,规划总户数,10756,物业类型,高层 小高层 别墅,价格,高层均价,5500,元,/,平方米。别墅起价,248,万,/,套，公寓起价,10,万,/,套,装修标准,毛坯,保利麓谷林语,典型楼盘分析,项目,万科城市花园,项目占地面积,71,亩,项目总建筑面积,156464.7,平方米,建筑规划,住宅、商铺,绿化率,35.1%,容积率,3.49,规划总户数,1200,物业类型,高层,价格,6200,元,/,平方米,装修标准,精装,万科城市花园,典型楼盘分析,项目名称,产品类型,面积段,销售均价,备注,保利林语中心,单套小户型公寓,灵活组合百变空间,28,40,毛坯,5600,麓谷高新区,较偏地段,罗马国际公寓,小户型公寓,商业产权,33,46,精装,6500,精装,成本约,800,枫林三路,梅溪湖片区,西铁领寓,商业性质,小户型公寓,34-54,精装,7700,精装,成本约,700,位于麓谷,中心区,恩宇红公馆,住宅产权的小户型产品,33-78,毛坯,6600,汽车西站旁,核心地段,建安像素汇,住宅产权的小户型产品,18-60,毛坯,7100,麓谷公园北侧,麓谷核心地段,金荣央谷金座,酒店式公寓,53-73,毛坯,6300,麓谷公园桐梓坡西路高新区管委会东北侧,麓谷及项目周边公寓住宅调研分析,以上项目均为麓谷及周边,1.5,公里范围内在售典型小户型公寓项目；,目前麓谷区域整体小户型公寓均价范围约在,5600,7000,元之间；,小户型公寓普遍比住宅溢价能力高出,600,800,元,/,平米。,麓谷及项目周边写字楼调研分析,项目名称,产品类型,面积段,销售均价,备注,保利林语中心,公寓式写字楼,百变空间,80,1000,毛坯,未开盘预计,8000,9000,麓谷高新区,较偏地段,金荣央谷金座,公寓式办公,非甲级写字楼,80,280,毛坯,8500,麓谷公园桐梓坡西路高新区管委会东北侧,高信中心,公寓式办公,100,1600,毛坯,未开盘预计,10000,左右,金星大道与枫林路交汇处核心地段，地铁口,佳兴国际汇,5A,级写字楼,80,1200,毛坯,未开盘预计,10000,左右,金星中路,核心繁华地段,绿地紫峰,超甲级写字楼,120,1500,带简,装,10000,岳麓区市府滨江,CBD,中心区,奥克斯广场,标准写字楼,非甲级,110,1300,毛坯,8500,岳麓区市府滨江,CBD,中心区,1,、麓谷区域的专业写字楼项目较少，主要原因为区域为高新产业区和住宅区，缺乏商务商业氛围，写字楼多以公寓式办公为主，公寓式写字楼价格区间在,8000,9000,之间；,2,、岳麓区专业写字楼发展刚刚起步，主要集中在市府周边以及滨江新城,CBD,区域，专业写字楼目前价格在,10000,12000,左右，相对河东商业中心区价格低约,3000,左右。,项目名称,产品类型,面积段,销售均价,备注,高信向日葵,底商街铺,一层,116,259,二层,320,335,一层,30000,二层,9000,咸嘉湖路,核心地段,罗马商业广场,步行街内街,一层,30-70,二层,200,800,一层,28000,二层,8000,枫林三路,梅溪湖片区,万科城市花园,广场街铺,+,内街,街铺,30,50,内街,37,200,首层外街,35000,内街,15000,；二层约,7000,9000,元带返租,枫林三路,梅溪湖片区,麓谷及项目周边商业调研分析,受制于区域商业氛围偏弱的现状，区域项目商铺开发处于原始阶段，麓区麓谷区域商铺目前以住宅底商为主，大盘和临主干道的楼盘会建设部分公寓,+,小型商业街区，缺乏区域集中式商业和大型商超，基本少有多达,4,层的街铺形态，,情景式的多层商业步行街开发是市场的机会点。,住宅底商临街一层均价在,20000,35000,之间（高价商铺基本带返租），二层价格减半约在,7000,9000,之间，三层和四层价格在,6000,8000,之间相差不大（溢价能力低）。,从销售上看，二三四层须按专业商业开发模式运作，给予客户信心（例如主题商业，招商在先、返租等），方能转换为现金流，否则销售有一定困难。,1.,项目战略定位,2.,市场定位,3.,产品定位,4.,客户定位,5.,开发及营销策略,三,项目初步定位,分目录,长沙为中部经济重点城市，目前正吸引各个知名开发商进驻，而地块拥有独特区位优势，其地块价值意义较大，具备打造中高端物业的独特资源。,另该地块的成功开发促使北大资源在高端物业市场的口碑效应，扩大集团在中西部乃至全国的影响力。,由于项目位置和资源的唯一性及稀缺性注定其不能是一个中长线项目,为最大限度的提高项目的盈利能力,在开发节奏上做合理控制,实现利益最大化,同时积极寻求城中心短平快项目,长短结合,以大型项目树品牌,小型项目促销量,做到资源的有效利用和实现项目的滚动开发,.,项目战略定位,作为坐拥麓谷经济区独特的优势的,A-4,地块项目，片区现状及未来规划均以中高端住宅项目为主，整个区域居住氛围浓厚。,本项目充分利用北大资源集团的整合能力，以资源独特性、文化唯一性等理念入市，打造为长沙最最宜居的，具有一定影响力的住宅标杆项目。,项目市场定位,第五片区示意,打造中密度、高品位白领精英时尚文化生活圈,:,-,区域标杆宜居楼盘,-,北大文化交流中心,-,北大教育及健康中心,-,白领精英生活圈,-,时尚生活圈,-,高新产业生活圈,项目产品定位,结合市场摸底及项目特质等方面，对本项目产品类型简要建议如下：,-,物业类型：,以中高端住宅（洋房、高层）为主，同时配备临街商业等配套设施,.,-,产品配置：,清水房,洋房：,西南区域及,高新区产业,客户群，以改善型为主；,高层：,湖南省、长沙市省内及高新区产业客户群，以首次置业及改善型为主；,零售商业：,中小面积区间为主，以投资及经营主要需求，打造文化商业街；,项目客户定位,四,投资估算及效益分析,分目录,关于投资估算及效益分析的情况说明：,在编制投资分析及指标时，我们初步了解和学习了就房地产开发、集团架构及立项标准的相关文件和制度，切身感受到集团管理的规范、严谨，对项目开发的风险防控具有很强的针对性、指导性和政策性。由于我们对集团相关规范标准尚有研究、学习、提高、认识的差距，加之规划方案和指标尚未完成和得到确认，且时间紧任务重，导致编制的颗粒度不够深，不够细。还望集团领导和各部门给予指导和理解。我们会在正式立项时，按照集团的要求和标准，完善相关资料和手续。,项目建筑规划指标,序号,内容,分地块面积指标,面积合计,地块一,(1,期,),地块二（,2,期）,地块三（,3,期）,地块四,建筑面积,(,m),建筑面积,(,m),建筑面积,(,m),建筑面积,(,m),建筑面积,(,m),一,规划总用地面积,25767,23855,21241,23125,93,988.00,二,总建筑面积,82920.08,89143.72,79555.66,129448.84,381,068.30,1,地上建筑面积,66198.08,71507.94,63821.92,104686.84,306,214.78,1.1,高层,(28,F),34536.6,57494.19,45827.37,137,858.16,1.2,高层,(24,F/27F),17,268,10,690,27,958.20,1.3,高层,(21,F),8,223,8,223.00,1.4,小高层,(18,F),6989.55,6,989.55,1.5,公寓（,33,F）,42,000,42,000.00,1.6,写字楼（,25,F）,44000,44,000.00,1.7,小商铺,(,裙楼商铺及独立商铺,),3323.85,2782,6,105.85,1.8,临街商业,14393.18,18686.84,33,080.02,2,地下建筑面积,16722,17635.78,15733.74,24762,74,853.52,2.1,非人防车库（住宅）,10791.78,9433.74,20,225.52,2.2,人防车库（住宅）,2055,5844,5300,13,199.00,2.3,非人防车库（商业）,13667,8505,22,172.00,2.4,人防车库（商业）,14757,14,757.00,2.5,设备用房面积,1000,1000,1000,1500,4,500.00,三,停车位（个）,1,地下车位,2,地上停车位,3,机械立体车位,四,容积率,2.57,3,3,4.53,五,居住户数,528,712,660,0,六,建筑限高,100,100,100,100,七,绿地率,40%,40%,40%,40%,系数,建筑密度,28%,24%,24%,33%,项目投资成本分析,科目编号,项目,总可售面积,总价,单方造价,一,土地成本,53,053,1,733,二,前期费用,8,142,266,三,基础设施,(,小市政工程,),4,878,159,四,建安成本,94,039,五,配套设施,7,572,247,六,不可预见费（,B+C+D+E)3%,3,439,112,SUM1,开发成本小计（成本,A,H,）,171,124,项目销售计划,序号,项目名称,销售收入合计,(,万元,),2013,年,2014,年,2015,年,2016,年,小计,小计,小计,小计,1,高层住宅,106,782.35,12355.47,56276.93,38149.95,0,1.1,销售单价,(,元,/),5,899,1.2,销售面积,(),181,028.91,23312.205,96676.785,61039.92,0,2,公寓,33,705.00,0,0,13104,20601,2.1,销售单价,(,元,/),8,025.00,2.2,销售面积,(),42,000.00,0,0,16800,25200,3,写字楼,41,844.00,0,0,24728,17116,3.1,销售单价,(,元,/),9,510.00,3.2,销售面积,(),44,000.00,0,0,26400,17600,4,商业用房,62,730.21,0,21862.99,13210.69,27656.53,4.1,销售单价,(,元,/),16,008,4.2,销售面积,(),39,185.87,0,12679.417,7819.613,18686.84,5,地下车库,18,963.06,0,0,6425.87,12537.19,5.1,销售单价,(,元,/),2,695,5.2,销售面积,(),70,353.52,0,0,24039.89,46313.63,5,签约金额（万元）,264,024.62,12355.47,78139.92,95618.51,77910.72,6,回款金额（万元）,264,024.62,8511.546,80494.76