南充亿嘉项目定位建议.ppt

南充嘉亿项目产品定位建议,重庆北港地产（联合机构）,PART2,项目定位,PART1,市场调查,目录Contents,PART3,产品打造,PART4,营销建议,市,场,调,查,城市格局,调研数据,销售情况,总结分析,1,城市版块格局：,纵观南充房地产市场，基本上已形成三大版块格局,：,1、顺庆区(顺庆老区和政府新区),2、江东新区,3、嘉陵区,顺庆,区,政府新区,嘉陵,区,江东新区,2008年,南充住房销售情况,地区,成交套数,成交面积（,）,成交金额,（万元）,成交均价,（元）,高坪区,1168,113752.43,20628.56,1814,嘉陵区,1836,168840.42,37195.97,2203,顺庆区,3046,299595.75,77848.28,2598,全市,7729,740812.24,176382.18,2381,全年销售统计,2009年,南充房地产交易状况,地区,成交套数,成交面积,成效金额(万元),成交均价,顺庆区,14708,1424588.97,452695,3177,嘉陵区,7710,739193.81,188165.08,2545,高坪区,3559,350640.26,77461.6,2209,全市,26893,2593927.39,739114.48,2849,南充主城三区价格情况分析,顺庆区,根据调查截至09年底，顺庆区住宅均价为2900-3600元/.是南充三区价格最高的区域，同时也是目前楼盘开发量最大的区域。,嘉陵区,嘉陵区住宅均价为3200元/，供应楼盘体量较大，户型供应主要为70-110平米。,高坪区,高坪区住宅均价为3100元/，该区住宅均为多层为主。户型面积相较其他两区显得略微偏大。,项目区域,楼盘名称,项目地址,开发企业,面积区间(平方米),销售均价,顺庆区,尚品观邸,南充市市政府新区大剧院旁,南充大野房地产开发有限公司,87.95-131,3100,顺庆区,滨江首座,南充市滨江中路一段,四川中虹房地产开发有限公司,40-110,3300,顺庆区,银杏园,南充市北干道（汽配城对面）,南充市宏宇房地产开发有限公司,50-130,3700,顺庆区,栖凤香郡,西华路,营山县安居工程有限公司（房管局直属企业）,83-140,2780,顺庆区,蓝光香江国际,南充市顺庆区南门北街80号,南充蓝光和骏置业有限公司,90-125,4000,顺庆区,瑞露嘉都,南充市滨江中路四段（生态公园旁）,四川舒巢房地产有限公司,85-191,3500,顺庆区,佳信阳光香缇,顺庆区市政新区环都大道消防与武警支队间,南充市佳信房地产开发有限责任公司,90-137,3400,顺庆区,兰山香榭,南充市顺庆区北干道（原百乐饮料厂）,四川杰烽伟业房地产开发有限公司,81-120,3200,顺庆区,塞维利亚,市政府新区万年路,南充市清泉寺风景区旅游开发有限公司,72.38-120.38,3600,顺庆区,春风玫瑰园,南充市政府新区人民广场西侧,四川春风房地产有限公司,80-170,3400,顺庆区,西山翠庐,南充市环峰路西山大门右侧,南充新禹房地产开发有限公司,78-123,2800,顺庆区,天乙华府,南充市滨江大道将军路口,南充中裕贸易有限公司,80-140,3350,顺庆区在售楼盘调研,顺庆区,滨江美地,南充市滨江北路一段,南充新禹房地产开发有限公司,90-125,3500,顺庆区,香槟小镇2期,南充市金鱼岭路（天龙大酒店对面）,南充兴业房地产开发有限公司,90-120,3200(6+1)3800(电梯),顺庆区,美宇凤凰城,市政府新区四海街中段（川北医学院新区医院对面）,四川省美宇房地产开发有限责任公司,79.9-157,3400,顺庆区,鹏城星座,：（南门坝）五星小学新校区旁,南充市永和房地产开发有限公司,80-110,3600,顺庆区,锦绣北湖,南充市文化路原行署二院,四川宏凌实业有限公司,77-160,4400,顺庆区,北湖盛景,南充市医学街(顺庆区鱼米巷12号),四川南充民和房地产有限公司,50-139,3900,顺庆区,泰合尚渡,南充市滨江大道三桥头原粮食一仓库,四川泰合房地产开发有限公司,83-125,4000,顺庆区,天府明珠,政府新区旁,四川恒利达集团,90-130,3500,顺庆区,金港湾二期,南充市凤天路与迎凤路交汇处,友合集团四川友合房地产开发公司,80-118,2800,顺庆区,卡布基诺,滨江路中段（四段）,南充金达房产公司,88.92-172.8,3600,顺庆区,城上城,南充市华凤镇白土坝村,50-110,3380,顺庆区,新世纪购物广场,南充市人民南路(原老四十二队车站),重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司(投资)，南充驿鑫房地产开发有限公司,78-126,4200,顺庆区,城市首座,南充市北干道团结商务酒店旁,四川泰合房地产开发有限公司,115-132,3600,顺庆区,诚信龙凤苑,南充市北干道华盛路（舞凤山脚）,南充市拓展房地产开发有限公司,70-135,2620,顺庆区,青山岭地,南充市顺庆区西华路二段117号,南充市桃鑫开发有限公司,70-140,2500,顺庆区,罗曼威森,北湖路.西山运动场,四川恒河实业有限公司,73-163,3700,顺庆区,滨江名城期中央公园,南充市滨江中路四段276号,南充市宏凌实业发展有限公司,80-176,3400,顺庆区,翠林雅阁,南充市西华大道,南充市佳鑫房地产开发有限公司,79-113,3200,顺庆区,御江城,南充市滨江中路四段“南门坝生态公园”正对面,丰泰（四川南充）房地产有限公司,81-135,3580,顺庆区,金色太阳城,顺庆区环都大道二段6号（市政新区人民公园旁）,四川南充金鸿房地产开发有限责任公司,94-169,3600,顺庆区,韵动康城,南充市顺庆区北干道青云路（交警支队旁）,四川鼎新房地产开发有限公司,87-135,3400,顺庆区,中毫爱琴湾,南充市顺庆区石油南路,四川乐源房地产开发有限公司,52-140,3000,顺庆区,格兰星河湾,格兰春天旁，五星小学南门坝分校对面,南充市宏凌实业发展有限公司,100-120,3500,高坪区,大地景秀,南充市高坪区鹤鸣路马官巷,南充银恒房地产有限公司,81-110,3100,高坪区,观澜尚郡,高坪区江东大道三桥头,四川新鸿升投资有限责任公司,73-110,价格没有出来,高坪区,慢城八岛,高坪区滨江中路,四川泰美置业有限公司,57-162、167-300,价格没有出来,高坪区,天来豪庭,高坪区三桥头,四川天来房地产发展有限公司,88-143,价格没有出来,高坪区,国鑫东郡,高坪区三桥头阳春路口,四川国鑫房地产开发有限公司,83-110,2500,高坪区,美岸栖庭二期,高坪区小龙镇英才大道（南充职业技术学院对面）,四川紫宇房地产开发有限公司,59-116,2100,高坪区,东方逸景,高坪区安汉广场,友合房地产开发有限公司,29-138,2200,高坪区,凌江尊邸,南充市高坪区阳春路,四川盛泰房地产开发有限公司,80-120,3200,高坪区,碧水云天,南充市高坪区青松路,德隆房地产开发有限公司,76-140,3200,高坪区,金水岸2期玉泽苑,南充市高坪区江东大道,四川南充新金丰实业有限公司,130-140,2680,高坪区,海洋彼岸,南充市高坪区阳春路西侧（三桥东桥头）,南充海洋房地产开发有限公司,110-150,3600,高坪区在售楼盘调研,嘉陵区,格林悦城,南充市嘉陵区嘉南路63号,南充兆信投资置业有限公司,80-110,2300,嘉陵区,朗泰嘉源,没有登记,南充市宏宇房地产开发有限公司,70-119,2700,嘉陵区,明洲太阳城,南充市嘉陵区陈寿路与滨河路交汇处,四川南充明洲实业有限公司,80-143,3400,嘉陵区,龙源御景,嘉陵区南虹路,四川龙源房地产开发有限公司,80-124,2600,嘉陵区,仁和雅居,南充市嘉陵区茶盘路,四川恒丰建设有限责任公司,45-120,2500,嘉陵区,嘉南国际,原嘉陵区火花机场,南充市鑫宇腾飞房地产开发有限公司,80-130,3400,嘉陵区,龙凤栖,南充市嘉陵区紫府路,四川和顺博骏开发有限公司,57.69127,2643,嘉陵区,阳光美地,茶盘路与于陛路的交汇处,南充住友房地产开发有限公司,88.4-122.72,2600,嘉陵区,上层嶺地,南充市嘉陵区陈寿路208号,南充市坤隆房地产开发有限公司,60-170,3400,嘉陵区,嘉州阳光,南充市耀目路一号,南充联兴实业开发有限公司,70-120,3300,嘉陵区,香洲郡,滨江南路段奥斯汀小镇旁,四川宏凌实业有限公司,只余100-120,3000,嘉陵区,誉峰,南充市嘉陵区茶盘路四段与于陛路交汇处,庆吉地产,80-122,3300,嘉陵区,南域世家二期,南充市嘉陵区茶盘路二段15号,四川立信化工有限公司,70-130,2900,嘉陵区在售楼盘调研,嘉陵区,塞纳印象尊城,南充市嘉陵区滨江南路,南充市全鑫隆、鼎立房地产公司联合开发,85.46-129.06,2300,嘉陵区,玉泉花园,南充市嘉陵区陈寿路,四川省南充市万事兴房地产开发有限公司,89.17-126.16,2456,嘉陵区,奥斯汀小镇,南充市嘉陵区滨江大道南段,四川省南充鸿翔科信有限公司,79.69-157.38,3300,嘉陵区,公园大地,南充市嘉陵区西部汽车城,南充联兴实业开发有限公司,89.51-161.6,2800,嘉陵区,香山美林,南充市玉泉路18中学,天翔房产,77.85-128.20,2500,嘉陵区,王府花园,南充市嘉陵区紫府路18号,友合集团四川友合房地产开发有限责任公司,80-140,3300,嘉陵区,时代天骄,南充市嘉陵区茶盘路四段,四川明宇房地产开发有限公司,77-157,2100,嘉陵区,益欣维多利亚,南充市嘉陵区嘉南路183号,南充市益欣实业有限公司,38-148,2450,嘉陵区,佳山逸水,南充市嘉陵区长途车站旁,四川省南充市全鑫隆房地产综合开发有限公司,52.04-110.82,2500,嘉陵区,云鼎100,嘉陵区都尉路1号,四川春飞房地产开发有限公司,52-177,3600,嘉陵区,罗曼大厦,南充市嘉陵区长城南路,南充市嘉陵区长城南路,79.89-123.03,价格没有出来,北港观点：,09年住房成交量大幅增加，政策的扶持，房产市场转暖，购房者的信心逐渐重新树立，但从2010年国家宏观政策层面分析：投资性购房已经逐渐得到抑制，自住性消费存在一定透支，所以2010年地产不再可能存在09年的火爆场面，判断主要保持平缓上涨的市场情况。,小结：,从市场调查来看，南充楼盘呈现如下几个特点：,规模：大盘林立，且品质感均较明显。小盘特色性不足。,主力户型：两至三室，,70-120,之间，户型特色性并不明显，但户型小型化趋势已经呈现。,园林配套：大多规模楼盘对园林均较为看重，在项目对外开放时大多修建有示范景观呈现。,现有楼盘去化人群：大多以本区域人群消化为主，辅以一些周边区县人群及外来人群。,风情：南充项目风情众多，法式、地中海、中式等在市场上均有体现。,自,身,分,析,项目指标,地块现状分析,地块小结,2,项目基础经济指标,净用地面积：,14375,平米（,21.563,亩）,容积率：,4.0,建筑密度：,25%,限高：,55,米,6米高差,3面临街,火车轨道,配套不成熟,北临公园,小结：,6,米高差考虑项目整体上抬一层，以北面道路高度为本案的正负,0,标准，同时北面建筑再挑空一层，从而形成三面临街，增大本案的商业价值。,以自身商业配套满足小区的日常生活需要，规避目前周边商业不成熟的现状。,在建筑设计上规避火车轨道带来的噪音和粉尘干扰。,项目所处版块市场影响力弱，因此，必须以极具市场区隔的产品形成市场关注热点，增强项目竞争力，同时使项目利益最大化。,项,目,定,位,SWOT分析,客户群锁定,3,SWOT分析及定位模型,优势点,机会点,劣势点,威胁点,区域未来的可成长性强,成型的交通道路形成使交通更加便捷,地块方正，易于打造和规划,北临生态公园，提升项目居住价值,三面临街，商业价值明显,市场供应加大，竞争激烈,项目所处区域的认知价值尚需时日,前临火车站，存在噪音和粉尘干扰,区域现状的不,成熟带来的消费抗性,塑造极具市场竞争力的产品，形成市场吸引点,规划上完美展现项目临公园的优势和商业价值,强化区域未来成长优势，利用自身商业打造弥补目前配套不完善的现状,从形象诉求和包装上完成项目品质感,的支撑,规划上充分克服火车站的劣势,游离客户群体,核心客户群体,偶得客户群体,自用居住型群体,高收入投资群体,职业炒房者,其它认同本项目的客户群体,根据对南充现有项目的目标客群调研，我司认为本案的目标客户群可大致分为以下几种类型：,投资客户,自用客群,其他客户群体,注重性价比，关注配套、户型、,居住品质等影响生活的因素,关注投资回报率,受项目的形象和产品吸引，,关注项目特色,客群心理分析,产,品,打,造,产品打造总原则,产品规划建议,特色户型建议,4,产品打造,特色形成,品牌形成,北面高差的解决,紧凑、特色户型,展示生态公园,规避火车干扰,产品特色,利润提升,异域风情立面,合理的户型配比,容积率的变相提升,品质带来的售价提升,商业价值的最大化,户型配比及建议,户 型,建筑面积,（,）,比例,（）,备 注,跃层,1室1厅1卫,（可变2房或3房）,45-60,15%,全明设计，各功能配套齐全（弱化餐厅、厨房等），带景观阳台与生活阳台，同时适当增加客厅面宽。,赠送面积约25-40平米，可变化为两房或三房。,2室2厅2卫,（可变3房或4房）,65-80,15%,全明设计，各功能配套齐全（弱化餐厅、厨房等），带景观阳台与生活阳台，同时适当增加客厅面宽。,空中院馆及露台设计，赠送面积约25-40平米，可变化为三房或四房。,户 型,建筑面积,（,）,比例,（）,备 注,平层,2室2厅1卫,（可变2.5房）,75-80,20%,全明设计，各功能配套齐全（弱化餐厅、厨房等），带景观阳台与生活阳台，同时适当增加客厅面宽。,赠送面积约5-8平米，可变化为两房半。,2室2厅2卫,（可变3房）,85-90,30%,全明设计，各功能配套齐全（弱化餐厅、厨房等），带景观阳台与生活阳台，同时适当增加客厅面宽。,空中院馆及露台设计，赠送面积约10-15平米，达到2房变3房的功能,3室2厅2卫,（可变3.5房）,90-100,20%,全明设计,强调主卧的功能设计,达到三房的舒适性;双卫设计；带景观露台和双（景观阳台可考虑多功能使用）；可适当增加客厅面宽。,赠送面积约5-8平米，可变化为三房半。,建筑面积：70平米,建筑面积：65平米,建筑面积：100平米,建筑面积：75平米,建筑面积：95平米,建筑面积：110平米,营,销,推,广,项目推广总思路,营销周期划分,各阶段工作计划,5,项目总体营销推广思路,价格确定,包装建议,阶段细化,推广阶段划分,首期推广阶段划分,准备期,形象导入期,强势推广期,后期推广,当前,2010年3月,2010年4月,2010年6月,2010年10月,推广节奏,工程具备,工程至0,售房部、围墙、外卖场完成,客户积蓄、工程进度持续进行,销售准备,宣传物料、户外、导示到位,外卖场开放,、现场包装到位,预售证及其它销售手续到位,第一步：序盘起势,时间,目标,策略,行动,2010年3月-2010年4月,树立项目形象、强势推广项目特色产品，积蓄客户,细分时段，分主题波次进攻、结合时点及企业资源，推高项目形象.,外卖场内部展示,初步导视系统,广告推广,活动（圈层营销、推鉴会）,围墙,网络（南充房产网）,户外,工地现场包装,报版形象展示,第二步：开盘放水,时间,目标,策略,行动,2010年4月-2010年5月,以强势的产品利益点吸引客户，快速高价实现一期销售目标,销售现场服务体验、产品细节现场细化,售房部、示范景观、模型沙盘包装,开盘活动,广告推广,工地现场、导视系统包装更换,报版软文炒作,网络（南充房产网）,户外,第三步：强销抢点,时间,目标,策略,行动,2010年6月-2010年10月,借力一期产品的项目形象，推出下期产品，趁热销售，短积快爆，实现项目利润最大化。,老客户推荐吸引、新客户再积累；产品细节的进一步传递。,各种工程节点及事件的公关活动,公关活动（客户答谢会）,促销活动（以老带新）,广告推广,DM定点投放,报版软文炒作,网络（南充房产网）,户外,工地围墙,整洁的工地，整齐的材料码放，有序的工作场面，能建立项目和企业在客户心目中的信任和好感，增加客户购买理由。,现场工地围墙的包装不仅是防止外人进入项目工地，还具有标识项目作用，也是宣传项目、推广项目的载体。所以，现场工地的围墙一定要精心包装，从形式和材质上进行创新，突出标识和传递项目信息的作用。,导示系统、工地现场包装及引导建议,普通围墙,大型围墙,普通形象墙 类似于大型户外的形象墙,特殊造型 特殊材质,特殊造型,特殊材质,道旗示意,项目附近公交站台、灯杆广告、要求：体现项目形象，有针对性地进行导示,导示系统、工地现场包装及引导建议,导视建议,时尚化的导示系统,标新立异的项目地标,现场包装,设置住宅产品细节展示区,现场包装,售房部旁打造园林示范，要求具有情景感染力，注重细节设计,现场包装,推广策略,价格走势：采用“低开高走”策略。,低价入市,本项目目前周边环境还有待提升，如果入市价格过高，在客户积累有限的情况下，容易出现开盘销售不畅的市场局面，其推广风险也相对较大。因此北港建议：前期应以较低价格入市放出少量单位，待市场形成哄抢局面后再对价格进行提升。同时也可以利用“市场追捧”的局面借势炒作。,高走策略,通过蓄水期及开盘期的形象宣传，目标客户对项目整体形象有了一个较为全面的认识，品质得到了较好的认可；,通过开盘期对销售现场气氛的营造，制造热销现象，加快目标客户的购买行为；,采用高走策略，还可以给前期已购房客户信心，从而传递有利于他人购买的信息。,价格定位,建议整盘建面均价为：,3500,元/平米,开盘建面均价：,3200,元/平米,推导过程,市场比较法、加权评估3200元/平米,考虑入市时间及各种提价因素3400-3500元/平米,评估价格区间3300-3500元/平米,【说明】,总体调价目标是保证整盘均价,3500,元,/,左右。,在调价时机的选择上主要考虑了工程进度与销售率的配合。,在调价的幅度上基本采用高频率小幅调整的方式保证平稳达成销售目标。,推广策略,调价策略,感谢聆听！,