南川名润时代广场营销思路66P.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,名润时代广场营销思路,本案重点解决问题,营销背景,南川市场现状,项目现状,营销思路,项目利益最大化营销思路,营销思路执行办法,难点解析及解决之道,PART 1,营销背景,南川住宅市场,南川商业市场,项目现状,南川主要,在售楼盘,基本情况,5,项目,体量,推盘情况,均价,优惠,熙岸,7.6,万,分,2,次推盘，已推完，销控显示余,47,套，内部透露剩余,200,套左右 开盘销售率,40%,2,次折后均价均为,4450/,1.,一次性,9.6,，按揭,9.9 2.,老带新，新客户,9.9,折，,2000,物管费,3.,淡季,9.8,折,西苑,34,万,推盘,5,次，面积,80-113,；,4,月,9,号推出,9,号楼,2,个单元共,428,套房源,现已售完，,5,月内部认购,11,号楼,1,单元，,7,月,12,日推,8,号楼，,7,月底推出,11,号楼,2,单元，共,165,套销售,35%,，未办卡，通知登记客户先到先选。,10,月房交会期间,4,号楼开盘，当天销售,28%,。,首推折后均价,4550/,；现折后均价,4500/,认购优惠,:,开盘,5,天内并首付,30%,，,85,的每套,5000,优惠；,97,的优惠,8000,；,109,的优惠,1,万。首付,60%,以上，,5000,每套；付款：首付,80%,每套,1,万，一次性,15000,；,凯撒皇廷,20,万,推盘,2,次，,2011.1.22,开盘推出,300,余套，现余,20,套左右，年底推新盘,折后均价,4200/,，价格,4200-4300/,左右，最高价,5200/,仅,1,套，,按揭,9.9,，一次性,9.7,坤罡龙都,14,万,2010,年,4,月推,1,、,2,号楼，已接房，,11,月推,3,号楼，预计,10,月推,4,、,5,、,10,号楼,首推折后均价,3150/,3,号楼均价,3500/,世纪花城,42,万,共,19,栋，,2011,年,1,月,2,日开盘推出,2,、,4,、,5,号楼,80-110,，原定,8,月推新盘，暂不推未有办卡动向,折后均价,4200/,一次性,9.8,同邦国际,18,万,已推,3,次，,8,、,7,、,2,号楼，预计年底推出,5,、,6,号楼,折后均价依次为,4050,4200,4400/,铂金鸟巢,8.8,万,一次推完，现余,10,套左右,80-130,折后价,4200-4600/,6,南川宏观市场现状,市场淡,西苑,熙岸,开盘成交套数（套）,254/63,660/264,开盘去化率,25%,40%,成交均价（元,/,）,4500,4550,销售缓,贷款难,去年底,-,今年,2,季度,3-4,季度,银行放款时间,2,月以内,3-5,个月,1-3,季度,4,季度,报纸,*,杂志,*,短信,*,*,派单,*,电视,*,广场,LED,*,汽车背套,*,*,活动,*,户外,*,*,香格里拉西苑,9,名 称,用地面积,(,约,),总建面,(,约,),容积率,(,约,),绿化率,(,约,),总套数,在售户型,示范区,样板间,小区配套,近期推出房源,香格里拉西苑,156,亩,56,万方,4,40%,2800,76-106,1,万方情景示范区,2,套,无边际泳池、羽毛球场、篮球场、幼儿园,3,月底连续推盘,香格里拉,-,西苑 南川第一个引入体验式营销的项目，由昔日南川住宅项目标杆开发商打造，试图再造一个南川富人区。,目前均价,4500,元,/,最近一次开盘销售率仅,25%,（推出房源,254,套，销售,64,套）,南川市场,竞品分析,走进香格里拉西苑,南川市场,竞品分析,景观示范区,南川市场,竞品分析,格调售房部,南川市场,竞品分析,精装前室、样板间,14,同邦国际城,项目简介：,项目地处重庆南川区二环路中段,开发商：,重庆同邦房地产开发有限公司,开发建筑面积：,166567.58,项目特点：,10000,中央主题公园,小区配套齐全,简欧外立面,同邦国际城,15,名 称,用地面积,(,约,),总建面,(,约,),容积率,(,约,),绿化率,(,约,),总套数,在售户型,示范区,样板间,小区配套,近期推出房源,同邦国际城,45,亩,约,18,万,4.9,30%,8,0-150,暂无,暂无,1,万平米的中央音乐主题公园，社区篮球场、羽毛球场、儿童活动场地、老年人活动场地,年底推出,5,、,6,号楼,目前在地段位置上与名润时代广场最接近的项目，位于新城与老城的交界处，距开项目仅,200,米。项目重新诉求区域与小区配套,目前均价,4350,元,/,最近一次开盘销售率仅,35%,恒安,世纪花城,项目简介：,项目地处重庆南川区南部新区高速公路入城口,开发商：重庆恒安实业有限公司,开发建筑面积：,412635,项目特点：,结合地形，合理布局，凸显山地建筑特征,小区配套齐全,引进戴斯大酒店,恒安 四季花城,17,名 称,用地面积,(,约,),总建面,(,约,),容积率,(,约,),绿化率,(,约,),总套数,在售户型,示范区,样板间,小区配套,近期推出房源,世纪花城,170,亩,41,万,7,37%,7,6-140,修建中,暂无,酒店、网球场、篮球场、游泳池,8,月,位于高速路口，体量大，将引入南川最好的酒店,-,戴斯酒店（四星）。由于位置略偏，在戴斯酒店开业前一直以低价跑量，收效甚微。,目前均价,4300,元,/,最近一次开盘销售率,70%,2011,年,1,月,住宅市场小结,18,竞品项目均为居住型项目，社区配套齐全，居住性舒适。,市场在售项目房源充足，市场去化速度明显放缓，,开盘去化率,30%,左右,；,目前南川在售项目多为高层，主力面积段在,70-130,平方米，主力均价,4200,元,4500,元,/,平方米,。,2011,年多个新项目集中上市销售，市场需求量持续递减。,竞品楼盘下阶段,集中在,2012,上半年开盘,，由于本案住宅预计开盘时间在,2012,年,3,月，将会对本案形成巨大的压力。,后期供应充足，预计,2012,年上半年将新增供应量,近,40,万方，后续市场激烈。,存量足,去化缓,价格稳,起跑先,竞争大,2010,年,南川去化量,约,48,万平米,2011,年,南川去化量,约,56,万平米,2011,年,南川供应量,约,92,万平米,2012,年住宅市场压力巨大,商业市场调研,业态,地理位置,面积区间（）,售价,租金,转让费,/,价值规律,经营类别,南大街,8-100,15000-23000/,45-65/,2000-3000/,（面积越大总价越高）,面积小门面价最高，面积越大越低,餐馆、服饰、副食、美发,二环,20-1000,16000-22000/,65-85/,2000-3000/,（面积越大总价越高）,面积小门面价最高，面积越大越低,汽配、五金、餐饮,上海城周边,20-1000,17000-25000/,45-85/,2000-3000/,（面积越大总价越高）,面积小门面价最高，面积越大越低,餐饮、娱乐、副食、汽车,4S,西门桥周边,8-100,18000-25000/,80-200/,2000-5000/,（面积越大总价越高）,转角、小面积门面价最高,服装、饰品、百货、餐饮,盛丰源片区,8-100,20000-25000/,70-200/,2000-5000/,（面积越大总价越高）,转角、小面积门面价最高,服装、饰品、百货、餐饮,广场片区,8-200,22000-27000/,80-200/,2000-5000/,（面积越大总价越高）,转角、小面积门面价最高,服装、饰品、百货、餐饮,商业个案分析,21,位置：钟楼街临街门面（距项目,30,米）,租金：临街门面,200-150,元,/,，内铺,60-80,元,/,特点：小型集中商业、位置好、召示性好、人流量大、档次低。,商业个案分析,22,位置：市政广场对面（距距广场,30,米）,租金：临街门面,150,元,/,面积大小：,15-25,特点：步行街入口、灵散、位置好、人流量超大、档次低。,商业个案分析,23,位置：盛丰源商业街（距距广场,200,米）,租金：临街门面,110-130,元,/,，二楼,40-60,面积大小：一楼,10-25,，二楼,80-500,特点：中等规模主题式集中商业，步行街模式、初具影响力。档次较低。,商业个案分析,24,位置：市政广场旁边（距广场,20,米）,租金：临街门面,150,元,-200/,面积大小：,15-65,特点：老牌商业街，入驻有南川目前档次最高的众多品牌。,潜在项目供应,花山怡园,金山丽苑,城市之光,九都尚品,上海城,天河苑,坤罡龙都,马瑙城地产,马瑙城地产,康田地产,恒安地产,名润广场,商业市场调研,后期供应,序号,项目名称,后期商业供应体量,商业产品形态,1,上海城,20000,独立商业,2,九都尚品,12000,社区临街门面,3,V,客公馆,8000,社区临街门面,4,金山丽苑,18000,社区临河门面,5,天河苑,6000,社区临街门面,6,花山怡园,约,2,000,社区临街门面,7,城市之光,约,6,00,社区临河、临街商业,8,铂金鸟巢,7000,临街门面,9,坤罡龙都,3000,临街门面,10,世纪花城,24000,不详,11,康田地产,3000,底商,12,凯撒皇庭,不详,底商街铺,13,MINI,公馆,约,4000,底商,14,同邦国际城,约,10000,底商,1,5,马瑙城地产,12000,不详,1,6,明润时代广场,8,0000,合计,约,20,万,/,商业市场调研,后期供应,南川主城区,2012,年至,2013,年其间，,商业供应量约,20,万方,，后期供应量较大。,其商业产品形态以社区临街门面为主，商业定位低。,目前南川,商业环境且落后,，仅有鼓楼广场一个城市核心商圈，并且商圈内商业业态规划不健全。,目前南川品牌商家,业态单一布局分散,，没有形成品牌堆积效应。城市,缺少具有号召力与足够影响力的商业聚合平台。,南川商业,销售情况良好,，市场正处于,青黄不接,阶段。临街门面售价为,10000-30000,元,/,平米,南川商业,租赁情况较,好，核心位置商铺皆为满铺。预计项目位置，临街层租金临街层平均租金为,200,元,/,。,南川未来商业供应量较大对项目有一定的威胁，但各商业物业档次不高，均以社区商业为主，对项目影响不大。,商业市场小结,档次低,销售好,供应足,项目现状,29,工程 初见成效,30,招商 静待签约,31,蓄客状况,在无任何推广及销售节点配合下,每周新到访客户：,10,组左右,每周新来电客户：,5,组左右,PART 2,营销思路,项目解读,利益最大化思路,营销执行,难点及解决之道,项目基本情况,项目,计量单位,数值,初设指标,总用地面积,M,2,23843,23843,1,）建筑占地,M,2,18452.47,18107.64,2,）道路广场占地,M,2,4203.85,4548.68,总建筑面积,M,2,257424.84,253460.39,地上部分总建筑面积,M,2,219912.45,219352.36,1,）住宅建筑面积,M,2,132670.12,132339.05,2,）公建建筑面积,M,2,87242.33,87013.31,（,1,）商业,M,2,86497.29,居住户（套）数,户,1525,1525,停车泊位,辆,717,759,容积率,9.2,9.2,建筑密度,%,77.39%,75.95%,绿地率,%,22.40%,22.40%,项目核心价值三大主力支撑卖点：,中心地段,国际级,8,万平米一站式商业航母综合配套,南川地标，第一高楼,150,米超高层,34,核心价值解读,卖点梳理项目整体,1、,地段,:,中心的中心,政治中心,经济中心,商业中心,文化中心,35,卖点梳理项目整体,2,、国际级商业航母综合配套,8,万方一站式休闲娱乐购物中心，国际一线城市成熟商业模式,餐饮,+,娱乐,+,休闲,+,购物，,4,大业态，千余种产品，万余商家，满足全市人民所有生活所需,2,万方百货主力店，填补南川高端商业空白,5000,平大型超市，满足日常生活所需,36,卖点梳理项目整体,3,、南川地标 第一高楼,150,米超高层建筑，南川第一高楼，开创南川城市建筑新高度，,绝对的地标，无上的尊荣！中央豪宅，据此定格！,37,卖点梳理住宅,核心价值：中央豪宅，特权人生,南川无人不知的地标建筑，南川人向往的中心区域，一个城市的顶级示范项目，身份象征，财富标志，代言一座城市的居住荣耀。,地段价值,城市中心、政治中心、商业中心；南川传统中心富人区，紧临河滨景观带，位于南川重要交通节点通达全城。,38,卖点梳理住宅,配套价值,内：,8,万方国际级商业航母综合配套；外：医院、学校、农贸市场等市政配套完善。,产,品价值,创新户型设计、超高层地标建筑、,11500,平米的空中花园中庭超大赠送面积、完全人车分流、电梯直入车库、,56,米超宽楼间距、,240mm,自动保温墙体、智能一卡通门禁系统、,5#,楼双层中空玻璃,39,卖点梳理商业,核心价值：全新商业模式，南川商业升级换代,国际级一站式休闲娱乐购物中心，统一招商、统一管理、统一推广,区位价值,南川商业中心鼓楼坝广场，覆盖巨大市场需求，辐射周边,14,镇,17,乡,品牌商家,主力店、超市、电影院形成源源不断的财富磁场,业态组合和布局,南川首个内街购物中心、各楼层业态规划互补共赢,投资价值,面积划分灵活、低总价、高增值，其他商圈类同物业五年增值,150%,，五年稳定回报,40%,品牌价值,开发商在重庆主城拥有多个知名商业项目,40,卖点梳理商业,7.,产品价值,十字金街,全临街回路式通道，无死角设计，人流循环利用,全明采光,商街内，挑空,20,米，打造两个阳光中庭,多中心,多个高端品牌商家分散至商街各个角落,景观广场,1000,平米入口景观广场，让每次购物都心情愉快,中央空调配置,无论大小，每个店铺统一赠送中央空调,单层电梯超,10,部,每个角落都通达便捷迅速转换,41,在当前的市场环境下,如何,实现,项目利益最大化？,战略上先住宅后商业，战术上穿插搭配，最成熟的时候推出溢价能力最强的产品,用住宅持续热销保证项目现金流，不断刺激市场制造热度，提升项目城市影响力。,利润空间最高的住宅与商业标杆产品，在销售条件最佳时推广迅速实现利益最大化。,最后推出的标杆产品，为住宅,5,号楼和商业,L1,层。,结合主力店开业，分两次强推高溢价产品,结合,2012,年,6,月超市开业、,10,月百货开业，推出,LGL2L1,商业的销售。,借势主力店开业前各商家的推广，顺势推出可销售商业。,可规避主力店开业后各种不确定性因素，给销售商业带来负面影响。,每次商业推出，高低价值产品搭售，拉高价格预期，形成相互挤压效应，为项目带来利益最大化。,用好招商双刃剑,精减餐饮层主力商家（目前预留的主力餐饮商铺共,10,户左右）。,严格筛选，选用在大重庆范围内有影响力的商业。,减少带租约销售面积，降低后期销售难度。,用最少的成本，为项目还来最大的溢价空间,商业化整为零,控制总价，降低购买门槛，扩大客户基数，形成热销氛围,提高销售单价，实现利润最大化。,提升销售速度，降低存货风险。,推售节奏,7.21,4#,开盘,5.1,销售中心,交付使用,10,11,12,1,2,3,4,7,8,9,10,11,12,5,6,9.8,3#,开盘,5.19,LG/L2,开盘,4.21,6#,开盘,2011,年,2012,年,12.24,样板间开放,1.6,2#,开盘,5.26 L3,开盘 持续销售期,3.26,5#,开盘,9.29,L1/L4,开盘,11.24,商业,交房,3.17,主力店签约活动,2012.42012.7,持续推广活动,11.09,启动,招商,10.1,百货,/,影院开业,1,2,3,4,2013,年,1.10,客户,回访,2.23,集中,推广,楼 栋 号,建面单价（元）,6,4700,4,4800,3,5200,2,5300,5,5800,LG,（层）,18000,L1,（层）,30000,L2,（层）,16000,L3,（层）,11000,L4,（层）,9700,各楼栋（层）预估单价,其 中,住宅 约,4.17,亿元,商业 约,4.33,亿元,主力店 约,1.38,亿元,其他 约,0.47,亿元,本项目总销目标金额,约,10,亿元,项目总销售目标,目标资金分解,楼栋,销售面积（,）,单价（元）,总销金（元）,住宅,6,15796,4700,74241200,4,16741,4800,80356800,3,12592,5200,65478400,2,17399,5300,92214700,5,18048,5800,104678400,1,、,7,、,8,还迁房源,小计,80576,416969500,商业,LG,1834,18000,33012000,L1,6465,30000,193950000,L2,6084,16000,97344000,L3,7310,11000,80410000,L4,2,875,9700,27887500,小计,24568,432603500,主力店,约,3.2,万平米,4300,137600000,其他,（包括影院、车库）,47488000,合 计,1034661000,其 中,住宅 约,1.76,亿元,商业 约,2.31,亿元,主力店 约,1.38,亿元,2012,总销目标金额,约,5.45,亿元,项目总销售目标,52,1,季度,2,季度,3,季度,4,季度,组团,楼栋,预计开盘时间,销售,回款,销售,回款,销售,回款,销售,回款,住宅,2,3,2012.9.8,29465280,19643520,22917440,32739200,4,2012.7.21,56249760,52231920,8035680,12053520,5,6,2012.4.21,59392960,55680900,3712060,商业,LG,2012.5.19,18156600,11554200,4951800,11554200,3301200,3301200,L1,2012.9.29,58185000,3879000,38790000,93096000,L2,2012.5.19,38937600,29203200,19468800,24336000,9734400,14601600,L3,2012.5.26,20102500,12061500,4824600,8845100,3216400,7236900,L4,2012.9.29,5577500,5577500,11155000,小计,136589660,108499800,178722740,124201800,91572620,174183420,2012,年计划销售额合计,406885020,2012,年计划回款额合计,406885020,2012,年销售回款计划,完成销售目标，达成项目利益最大化之前提,解决,6,大营销难点,营销难点解析,亮相一年有余，由于工程进度缓慢，沉默至今，如何起势再掀风云？,解决之道：,以三大主力店签约事件，集中线上推广，迅度引爆,借大型活动之势，升华项目形象高度,缩短推广周期，强化推广力度，速战速决,推广,难点,南川传统商业总价高，去化速度较慢，如何实现快速度、高溢价？,解决之道：,发动群众：,除三楼餐饮业态外，其他商铺面积化整为零。一方面，变投资商业地产是财富阶层专属，为全民投资产品。另一方面，面积小、租金总价低，租赁方更容易存活。低总价、小面积、易买好租。,城市包围农村：,先城镇推广做足影响力，后下到乡村深入基层为第二波销售开拓渠道。,商业难点,营销难点解析,面对数量多、总体量大的集中商业，如何解决客户运营顾虑建立购买信心？,主力店,商业难点,目前前期信心已经建立，后期顾虑尚未解决。急需引入一家专业商业管理公司，解决客户在物业管理、运营上的后顾之忧。,前期信心,认购,营销难点解析,商业管理公司,后期保障,+,+,3,楼两高一大（楼层高、总价高、面积大）如何解决？,解决之道,头羊效应：招入两到三家主力餐饮，强化整个三楼运营信心。,投资保障：主力餐饮用带租约的方式销售，补贴部分租金提升吸引力，租金金额由三楼其他销售面积溢价获得。,各个击破：改专统短期集中销售为长期分散零售。,商业难点,营销难点解析,如何应对新城迅速崛起的众多住宅项目？,推广上：,强化南川在变 中心不变的传统属性,以商业影响力提升住宅价值,南川第一个高增值物业,销售上：,销售前期集中销售住宅，,在新羽翼未丰之时，南川人城本位观念尚在之际，迅速出清现金流产品。,住宅难点,营销难点解析,前期客户众多，卖场空间狭小，以何种方式升级,VIP,卡、开盘？,升级,VIP,卡方式,以短信方式通知,限量,500,张,先到先办,预留,30,张,VIP,卡,销售,组织,难点,开盘方式,集中异地开盘（体育馆）,VIP,金卡序列号为选房顺序,大客户优先,营销难点解析,广告设计展示,61,62,售楼处内展板,63,工商银行通道灯箱,64,户型海报,65,商业手册,66,THANKS,