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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013-07-25,#,R,总部基地研究,区域办公市场,区域商业市场,区域酒店调研,项目本体分析,市场细分,案例借鉴,项目整体定位,形象定位,客户定位,物业发展建议,第一代总部基地：北京丰台总部基地,第二代总部基地：成都青羊总部基地,商务花园的特点,商务花园（,Business Park,）特点,从产业类型来看,从产业结构来看,从地理区位来看,从园区功能来看,从园区规划来看,从园区环境来看,Business Park,产业以智力型企业为主，如软件、研发、生物医药、信息服务业等,截取了不同产业链的高端，使不同产业部分在同一区域密集分布。通过分工、协调达到信息互动、资源共享的效果、最终形成经济学上所说的“内聚效应”,主要坐落在城市边缘地带，相对中心城市既有一定独立性，又有很大的通达性。,以将传统的生产功能剥离开来，主要集中在研发和商务功能上，同时生活和休闲功能也体现。,表现为低容积率、高绿化率、建筑多以小体量、多层为主；,园区风景优美，注重对生态环境的保护、注重人与自然和谐发展，并在一定程度上注重生态环境。,总部基地发展模式,按照总部基地承载的功能的不同，商务花园有五大发展模式,制造加工型、空港型、研发及高科技型、企业内脑型、后台服务性；,五大发展模式,制造加工型,空港型,研发及高科技,企业内脑型,后台服务性,KPI,：交通便捷，易于原材料、成品灯运输；市政设施水品较高，水电能源等有特殊的要求；政策支持；标杆企业带动；形成产业链；,KPI,：靠近机场；基础设施完善交通发达，占地面积广阔依托交通优势的办公场所；,KPI,：产业效应突出；基础设施特别是电信,IT,设施先进；优厚的税收政策；交通发达；标杆企业带动；,KPI,：良好的商务基础设施；多种交通方式到达市区；环境；人力资源基础好；高速信息网络建设；标杆企业带动。,KPI,：城市中心；发达的城市交通；人流量密集；配套齐全；以大型金融、商贸企业等服务企业入驻。,总部基地发展现状,总部基地始于北京，成为风靡全国的新概念,2005,年真正浮出水面，北京丰台总部基地正式投入使用,继,2003,年北京打造总部基地并取得成功，以上海、南京、广州、深圳、武汉、厦门、沈阳、城都为代表的大城市纷纷打造区域型的企业总部基地。,总部基地在中国发展始于,2003,的北京，经过,9,年的发展，已在众多的城市生根落地,。,2006-2010,年,2005,年,2003,年,总部基地发展特点,总部经济的性质决定了中国内陆城市总部经济的发展具有三个特点,知识密集型的大城市成为重点空间载体；跨国公司总部和研发中心设立成为重要力量；中小城市企业总部向大城市迁移。,发展特点,知识密集型大城市成为总部经济发展主要空间载体,国外公司为控制市场和获取低成本的知识资源在我国设立地区总部和研发中心,大城市企业生产基地向欠发达地区转移的“双向流动”趋势,我国总部经济发展中的一个较为突出的特点是人才、技术、信息等知识要素密集的大城市，成为总部经济发展的主要空间载体，总部经济发展较成熟、规模较大、层次较高；,近年来，越来越多的跨国公司在我国设立地区总部及研发中心，原因在于要求低成本的创新资源。成为我国总部经济发展的重要组成部分和重要推动力量。,“双向流动”现象反映了一种趋势，企业原有的组织模式正在被打破，特别是大企业通过总部与制造基地的空间分割，实现知识要素在企业内部最优化配置。,总部基地发展阶段,商务花园（,Business Park,）在国外经历了四代发展，形成了成熟的理念。,工业园的演变,商务与社区,发展邻里关系,NEW TOWN,基本情况,城市边缘，由多组小规模的建筑组成,城乡结合部,规模较大，交通便捷,大型综合社区,入园企业,偏重于科学研发的企业,商务型企业出现,商务型企业为主,大型综合性的跨国企业,承担功能,研发、仓储、办公,办公、部分商业设施,办公、商业、银行,办公、商业、居住、教育、休闲场所,特点,建筑标准较低、但比工业园有所提高,营造出共同生活气氛，融合进城市生活元素,与城市的联系越发紧密，成为城市的功能一部分，出现私人的空间和公共空间之分。,一个可以“自给自足”，以及能够提供足够内部交流的综合社区。,区域办公研究,高新区写字楼,06,年,-08,年高新区兴起建设总部基地，用地多为工业用地，现在大多转为商业用地；去化速度缓慢，目前区域办公基本开发完毕。,鲲鹏国际,德华,2008,国际,瑞和隆平高科,TOP,创展企业大道,深港数字产业园,200,6,-,2008,年,拓基城市广场,中瑞大厦,华亿科学园,富邻广场,2008,-,2009,年,拓基城市广场,深港数字产业园,3,期,瑞和山水居,财富立场,2010,-2012,年,拓基城市广场,安徽置地地块,祥源城,富邻广场,2011,-2013,年,2006-2008,年高新区总部基地建设阶段；主要分布在产业园内，工业用地为主；,未来写字楼西向发展趋势加速，特别是创新大道一带，办公聚集；,区域办公研究,高新区写字楼,非城市写字楼主流发展方向，受限于商业环境、交通、自然环境等众多因素，写字楼市场发展缓慢。,产业园内工业性质办公：,土地价格便宜、用地工业性质；,价格：销售价格较低，去化速度慢；,客户：科技型企业入驻、信息企业,配套：自身配套不足，仅有车位和绿化；,普通写字楼：,用地性质：商业用地,销售价格：销售价格较高，目前高新区拓基广场价格达到,9500,元,区位：占据交通要道；,去化速度：去化速度偏慢；,区域办公研究,高新区写字楼分布,项目周边未来写字楼分布众多，短期内难以形成规模效应，目前高新区整个片区写字楼市场供应很小，在售写字楼只有,3,个。写字楼主要分布大蜀山区以东的产业区内，已经成熟。,项目名称,规模,销售价格,面积,层高,富邻广场,4,万方,4300,元（尾盘）,92-185,3.2,米,TOP,创展企业大厦,8,万元,4200,元,300-1200,自由组合,3.8,米,中瑞大厦,4,万方,5800,元（尾盘）,95-1080,3.2,米,深港数字产业园,14.4,万方,未上市,未知,3.3,米,安徽宇昊,安徽置地,华纺城,祥源城,奥特莱斯,安徽出版集团,TOP,创展企业大道,中瑞大厦,拓基城市广场,深港数字产业园,德华,2008,国际,富邻广场,华亿科学园,区域办公研究,高新区重点写字楼分析,富邻广场属于工业用地，项目定位为科研和研发基地，总建筑面积,4,万方，位于科学大道与红枫路交汇处。,项目位置：科学大道与红枫路交汇处,开发商：安徽绿洲投资,物业类型：研发、科研写字楼,用地性质：工业用地，正在转换为商业,户型面积：,C,座,92-185,、,A,座,900,销售价格：在售,C,座,4300,元,层高：,3.2,米,产权年限：,50,年,物业费：多层,1.6,元,/,月,物业公司：安徽创天物业有限公司,付款方式：一次性和分期付款,车位情况：,1,：,1,，出售,10,万元,/,个，地下出售，地上出租，出租：,30,元,/,月，地下车位独立产权,研发楼,科研楼,已预定进入园区的企业已达,40,余家，预定建筑面积,1.4,万平米。预计项目建成后将有,400,家企业进驻园区；,项目规模体量小，经历时间长，从,07,年,-13,年项目还在销售当中，去化速度慢，外部配套缺失；定位明确，同时提供入园企业免费提供工商注册、法律及财务咨询、项目分析及融资等全面服务，公司将努力打造一流的综合“孵化器。,入园企业：安徽省中小企业；,缺陷：产权不不明晰，房产证难以办理；,区域办公研究,高新区重点写字楼分析,TOP,创展企业大道属于工业用地，一期开发于,07,年，二期二栋高层办公；总建筑面积,8,万方，主要企业中小型企业为主,。,项目位置：香樟大道与红枫路,开发商：安徽安科新创,物业类型：高层写字楼,用地性质：工业用地,户型面积：,300-1200,销售价格：,4200,元,层高：,3.8,米,产权年限：,50,年,物业费：高层,2.1,元,/,月,物业公司：明珠物业,付款方式：一次性付款和分期付款,车位情况：共计,400,多个，地上车位,300,多个，地下车位,100,多个,项目分二期开发，一期已经售完，二期共,2,栋写字楼，其中,B,座总层,19,层，,C,座总层,26,层；,区域办公研究,高新区重点写字楼分析,深港数字化产业园总建筑,14.4,万方，有别于传统园区规划，紧扣“商务花园”打造低密度、高绿化率、数字化,3G,标准生态人文商务花园。,项目位置：香樟大道与习友路,开发商：深圳达实集团,物业类型：独栋式研发楼、高层研发楼、高层公寓,用地性质：工业,户型面积：,140-4000,销售价格：未知,层高：,3.3,米,产权年限：,50,年,物业费：多层,2,元,/,月,物业公司：深圳达实物业,付款方式：一次付款和分期付款,车位情况：车位数量：,800,多个，,1,：,1.2,，无独立产权，出租，,50,元,/,月。,独栋,/,竖向自由分割,/,产品底层,5.67,米挑高,/,生态景观,/,智能配套,:,安防系统、一卡通系统、节能系统,/,建筑外立面现代简约风格；,区域办公研究,高新区已建成的办公基地,合肥国家动漫及服务外包产业基地,合肥国家级动漫和服务外包基地位于合肥高新区创新型试点市示范区内，占地,320,亩，总建筑面积,55,万平方米。计划建设动漫研发、合成制作、技术服务、外包服务等群楼，建设公共技术服务平台，以及部分配套公寓和商贸服务中心等,B1,软件和服务外包企业、,B2,动漫、,B3,动漫、软件和服务外包、,B4,（餐厅）、,B5,（公寓楼）,A3,动漫、软件和服务外包、,A4,呼叫中心,基地定位及发展方向（,1,）动漫产业：原创动漫、影视动漫、手机动漫、漫画图书、动漫延伸产品开发制作等；（,2,）游戏娱乐产业：网络游戏、手机游戏、社交游戏等；（,3,）服务外包产业：,ITO,、,BPO,、呼叫中心等,基地产业分类及从业人员数字动画,60,余家（雇员人数：,7000,人左右）；网络游戏,40,多家（雇员人数：,2800,人）；手机游戏,30,余家（雇员人数：,2400,人）；呼叫中心,100,多家（雇员人数：,30000,人）；电影电视,40,多家（雇员人数：,8000,人）；三维技术应用,20,余家（雇员人数：,3000,人）；无线技术应用,30,多家（雇员人数：,2400,人）；人力资源服务机构数十家（雇员人数：,1000,人）,;,专业人才培训及交流机构十余家（雇员人数：,1200,）,合肥国家动漫及服务外包产业基地,区域酒店业研究,高新区宾馆和酒店,项目,2.5,公里内分布宾馆约在,7-8,家，主要分布在南岗镇和高新区管委会；向东,5,公里左右分布宾馆,15-20,家，主要分布井岗和新华学院一带，特色酒店和快捷型酒店；,宾馆密集分布区,2.5,公里,5,公里,5.2,公里,井岗,新华学院,合肥创新园宾馆位于合肥高新技术产业开发区望江西路与文曲路的交叉口，集住宿、餐饮、会议为一体的商务宾馆，设有套房、标准间、大床房等各类客房。,总建筑面积：,6100,平方,宾馆开业时间,2012,年,03,月,01,日，,主楼：,6,层，,客房：客房总数,90,间套。,价格：标间,158-198,元、大床,168-208,元、套房,560,元,多功能会议厅：容纳,150,人,房间设施、酒店叫醒服务、酒店设施：无线上网、停车场、中餐厅、会议室、棋牌室；,区域商业研究,高新区未来在建酒店,区域内酒店项目不多，多分布创新大道，伴随综合体项目出现，单纯酒店项目为富景亚项目位于创新大道与皖水路，规划,10,亩用地，短期内酒店的缺乏现状难以改变。,安徽出版集团,祥源城,富景亚,合肥凌耀,1.8,公里,2.1,公里,1.1,公里,地块编号,土地座落,面积（亩）,规划用途,出让年限,容积率,成交价（万元）,竞得人,高新区,KF7-9,皖水路以南、石莲路以东,88.86,商业、办公酒店,40,1.5,160,安徽出版集团,KF4-1,石莲北路以东、长江西路以南,12.43,商业和酒店,40,年,4.8,202,合肥凌耀,KF7-4-2,创新大道与皖水路,10,酒店,40,4.0,150,富景亚,华纺城,区域酒店研究,高新区餐饮,项目一公里内餐饮主要分布在南岗镇周边，原长江西路酒店众多，但均被拆迁；,5,公里之内分布在井岗和新华学院一带；高新区西二环为餐饮分布密集区。,餐饮密集分布区,5,公里,5.2,公里,井岗,新华学院,长江西路一带：,服务经过合肥长途货车人员，为家庭式餐饮，价格高；目前沿长江西路至收费站一带，沿路的酒店全部被拆迁；,新华学院一带：,大排档、小型餐饮，服务学生和周边旅游人员；,井岗一带：酒店分布众多，,特色性酒店为主，土菜馆、农家乐等,南岗镇：,现南岗镇分布,3-4,家酒店，规模较小；,区域商业研究,高新区商业,项目,1,公里内，商业主要分布在永和家园和井岗镇，商业零散，稀少。其中永和家园商业分布约,10,家左右，在建的永泰购物是周边现在唯一的商业中心，商业服务社区和周边学校。,百大购物,乐购超市,小型商业街,合家福,月星家居,图示：永和家园商业分布情况,区域商业研究,高新区未来在建商业,未来将上市商业项目,10,个左右，商业项目居多，特别是以华纺城、祥源城和规划奥特莱斯商业项目未来将在区域形成三个商业中心。商业项目主要靠近创新大道分布。,安徽出版集团,安徽宇昊,安徽置地,华纺城,祥源城,富华广场,合肥凌耀,中国东方航空,喜尔美投资,奥特莱斯,地块编号,土地座落,面积（亩）,规划用途,出让年限,容积率,成交价（万元）,竞得人,高新区,KF7-9,皖水路以南、石莲路以东,88.86,商业、办公酒店,40,1.5,160,安徽出版集团,高新区,KA2-2,彩虹路、创新大道以东,17.17,商业、办公,40,5.5,250,安徽宇昊,高新区,KF4-15,长江西路以南、创新大道以西,28.04,商业、办公,40,5.0,366,安徽置地,KF4-1,石莲北路以东、长江西路以南,12.43,商业和酒店,40,年,4.8,202,合肥凌耀,KA1-4,杨林路以北、创新大道以东,90.25,商业办公居住,40,、,70,3.5,，且大于,1.0,231,安徽新华与华纺,NC1-4,创新大道与望江西路东南角,56.67,居住、商业,40,、,70,商业,7.5,、居住,1.0-5.5,130,富绅集团,KE4-1,创新大道与潜水东路东北角,8.5,商业,40,1.0-2.5,161,中国东方航空,KF4-12,创新大道与皖水路西北角,8.7,商业服务设施,40,5.0,285,安徽喜尔美投资,KE2-2,望江路以北、创新大道以西,411.7,商业、办公、居住,40,、,70,商业办公,2.86,、居住,1.0-2.75,250,祥源地产,高新区,KE1-2,长宁大道与彩虹路交口东南角,13,万方,商业 办公,40,年,110,砂之船商业,祥源城和华纺城都规划有大型商业，其中华纺城规划商业,9,万方、祥源城规划有,10,万方商业，现阶段主要销售住宅，商业短期内不会启动。,办公市场,商业市场,酒店,/,餐饮市场,区域总结：,酒店和餐饮业具有一定发展机会,奥特莱斯进入未来带来大量中高端购物客户；,区域级两个居住的建设，带来长期的居住消费人群；,高新区示范园的科技型企业的入驻，需要解决吃饭问题；,短期内难有大的发展前景,交通短期内难有改善、长期地铁,4,号线和,7,号线,区域商业和生活配套缺失，距离市区远；,园区内入驻的企业大都自己建厂房和办公；,商业发展前景大，但是短期商业不会兴起，目前区域是以住宅开发；,未来会形成三大区域性小商圈；,未来地铁线的开通，交通会很便捷；,西门换乘客源短暂进入高新开发区,住宅开发带来大量居住客户；,区域属性：地块分析,/,大区位,高新区属于合肥四大组团中的西组团，区域属于唯一的国家试点高新科技示范区；距离主城区,14,公里，与肥西相连接，区域被大蜀山所环绕。,合肥高新区是,1991,年经国务院批准的全国首批、也是安徽省唯一的国家级高新技术产业开发区；,是合芜蚌自主创新综合试验区核心区和合肥现代化新兴中心城市“空间发展战略”西部组团的核心区域；,地块位置,区域属性：项目分析,/,产业关联性,安徽省最大的高新技术产业化基地，目前已形成了,电子信息、光机电一体化、生物工程与新医药以及新材料等四大高新技术产业集群,，一大批拥有自主知识产权的行业知名企业脱颖而出，大批高科院校及科研机构都在高新区设立有研发及产业基地。,家电产业园,南岗科技园,动漫产业基地,软件园,机电产业园,科技实业园,创意产业园,家电产业园,区域属性：项目分析,/,交通,示范区内目前只有,665,路和,651,路；高新区长期规划有地铁,4,号线和,7,号线，其中,7,号线在长宁路上，与长江西路上就有,2,号线、,7,号线和,8,号线三个地铁线交汇处。,第二阶段：,20162018,年，建设,3,、,4,号线，与,1,、,2,号线共同形成以主城区为中心向外围组团放射的基本骨架网络，基本覆盖了中心城区的主要客流走廊；,第三阶段：,20182020,年，在骨架网络基础上，建设,5,、,6,号线和,7,号线，在中心城区范围内形成完善的城市轨道交通线网。,665,路,651,路,现阶段示范园交通尚在改善当中，大部分科技企业有自己的专车接送，未来地铁线开通区域交通将大大改善。,665,路：,梦圆小区,晶澳站；,651,路：,汽车客运西站,柳树塘；,汽车客运西站：,距离本项目直线距离,2.1,公里；,区域属性：项目分析,/,地块四至状况,土地尚未平整，地块内部为菜地，并且有高压线闯过；北面和西面为永和家园、东面和南面为菜地和储备用地；地块地势呈现缓坡、邻长宁大道人行道尚未修建；地块未达到开工建设条件；,南岗镇,王咀湖,高新管委会,汽车西站,永和家园,永和家园,祥源城,海亮九玺,华纺新华城,2,公里,2.5,公里,700,米,高压线,北面,西面,东面,南面,473,米,区域属性：项目分析,/,基础数据,高新区,KA2-2-2,号地块位于皖水路以南、创新大道以东，四至范围：东至用地界线、南至用地界线、西至创新大道道路绿线、北至皖水路道路绿线。,出让面积达,16.74,亩；,规划用于商业、办公；,出让年限,40,年；,容积率,5.5,；,绿地率,20,；,建筑密度,35%,地块限制条件,1,、高新区,KA2-2-2,号地块竞得人须在项目建成后,3,个月内引进安徽区域总部基地。否则，视为违约，由竞得人按,150,万元,/,亩缴纳违约金，高新区管委会负责监督落实。,2,、高新区,KA2-2-2,号地块竞得人须引进酒店项目。酒店部分总建筑面积不少于,15000,平方米，房屋产权须全部自持、整体运营、不得对外出售。,3,、高新区,KA2-2-2,号地块办公部分总建筑面积不少于,45000,平方米，自持部分不得少于,12000,平方米。,4,、高新区,KA2-2-2,号地块竞得人须在土地出让合同签订后,4,个月内开工，并在开工建设后,1,年半内竣工（结构封 顶）。在竣工后,1,年内投入运营，若未按期开工、竣工（结构封顶）或投入运营，视为违约，每延迟,1,日，须按土地成交总价款的,1,支付违约金。,区域属性：项目分析,/,项目属性界定,城市远郊区域、合肥西部组团、小规模开发；,区域形成了良好产业基础，住宅市场兴起、商业和办公尚未开发，以产业园为首的总部基地。,短期配套缺失、完全依靠交通优势，未来商业发展潜力巨大；,本项目在区域产业园规划的边缘地区，体量小难以形成新型的总部基地。,案例借鉴：张江模式,上海张江高科技园区,位置：,位于浦东新区中部,项目概况：,成立于,1992,年,7,月，规划面积,25,平方公里，分为技术创新区、高科技产业区、科研教育区、生活区等多功能区。至,2005,年,9,月份，园区累计注册企业,4141,家，吸引跨国公司研发中心,91,家,交通,道路：,园区与内环线相连，距离南浦大桥,3.6,公里，距离市人民广场,13,公里，距离外滩商务,9,公里,地铁：,地铁二号线从虹桥机场途径张江到浦东国际机场，在人民广场与地铁一号线交汇,机场：,园内距虹桥机场,25,公里，距离浦东国际机场,21,公里,火车站：,距上海火车站,17,公里。上海从上海火车可直达全国各主要城市级香港特区。,案例借鉴：张江模式,上海张江高科技园区,高科技产业园主要包括：,生物医药产业基地、集成电路产业区、科技产业区；,技术创新区主要包括,：,孵化器、办公楼、标准厂房和商业中心、文体中心、地铁站、公寓、别墅等公共配套设施。重点发展孵化和创新项目。,科研教育区主要包括：,研发中心、国家信息安全基地、生物医药产业基地、大学园区、医院、国际实验室等。重点发展高等教育和科学基础研究。,居住服务区：,主要包括一个面积为,40,万平方米的主题公园及商业、金融配套等。,案例借鉴：张江模式,上海张江高科技园区,三大核心产业得到了迅速扩张（产业链方向上的与规模上的同时扩张）,在三大核心产业扩展的带动，一些其他的产业也迅速入驻张江高科技园区，从而张江高科技园进入一个良性循环的发展阶段。,通过引入一系列的国际级别的研发中心为张江构建了一个良好的技术与人才平台。,良好的宏观经济形势；,政策的扶持；,良好的区位条件；,高效的运营模式（灵活）；,案例借鉴：张江模式,上海张江高科技园区,主导产业：,集成电路、软件、生物医药,企业类型,生物医药,集成电器,研发中心,信息技术,教育机构,中介机构,企业数量,207,63,42,487,8,50,生物医药,和记黄埔,罗氏管理,上海中信亚特斯诊断试剂,厦瀚生物工程,软件信息,萨蒂扬软件技术,SAP,公司,毕博信息技术公司,印度,Infosys,公司,集成电路,上海华虹,德州仪器半导体,迈世微电子,伯威微电子,研发中心,通用电器,霍尼韦尔有限公司,杜邦研究开发,上海中科大研究发展中心,案例借鉴：张江模式,上海张江高科技园区,生物,医药,集成,电路,信息,技术,三大产业为核心,产业链纵,向延伸,横向延伸,横向延伸,产业链纵,向延伸,横向延伸,横向延伸,产业链纵,向延伸,产业链纵,向延伸,集成,电路,信息,技术,生物,医药,三大产业,+,聚集产业为核心,集成,电路,生物,医药,三大产业,+,聚集产业,+,聚集产业为核心,信息,技术,横向延伸,横向延伸,产业链纵,向延伸,产业链纵,向延伸,以三大核心产业为核心吸引相关产业形成包含更多产业的核心，再不断滚动发展，越滚越大,案例借鉴：张江模式,上海张江高科技园区,张江高科技园成功因素分析,政策吸引力,上海市委、市政府颁布“聚焦张江”战略，具体目标位“把张江园区建设成为技术创新和科技成果转化产业化的示范基地产学研结合、综合改革的先行试点基地创新人才、研发机构和高科技企业集聚与辐射基地；与市场经济和知识经济相适应的科技服务基地。,借助政府之手和市场之手形成开发合力、整合各种开发资源，形成不同于“硅谷模式”的“张江模式”,。,产业集聚引发研发集聚,通过推进产业链的发展模式，在较短的时间里，在集成电器、软件、生物医药等产业领域，快速实现中外资相关企业的高度聚集，形成强大的产业群体。,生产制造企业的持续发展，提升产业能级，实现技术与服务的本地化使研发中心具备了快速进入的前提条件,依托上海浦东雄厚的人才资源、优惠的产业政策、完备的金融服务、发达的信息网络背靠着长三角广阔的制造业基地，是外商战略投资设立研发中心首选地。,构建完善的研发服务体系，主要包括搭建技术平台和服务平台、加强人才培养等。,新建了国家人类基因组南方研究中心、国家新药筛选中心、国家新药安全评价中心、上海光源工程中心、上海超级计算机等国际级研发中心，与,GE,、杜邦、霍尼韦尔、罗门哈斯等跨国公司研发中心，共同构筑起园区最高层面的技术平台；,通过企业化和市场化运作，搭建一些研发创新的公共型技术支持平台、如关键增值平台、生物医药外包平台等。另外，园区还建立起众多公共科研实验室、公共测试、检测中心等。,本案与张江高科,KPI,体系匹配度分析,KPI,分类,具体指标,与本案先天条件契合度,后天可执行难度,核心,KPI,政策扶持,？,与政府谈判,配套完善,交通便捷,具备,产业氛围,具备,重要,KPI,良好的区域规划与前景,具备,环境优美,具备,低密度建筑,不具备,面积灵活多变,可具备执行,良好商务硬件基础,不具备,人力资源基础好,标杆企业带动,？,经营方式灵活,？,次要,KPI,个性化的建筑形态,完善的服务体系,特色化服务,案例借鉴：北京丰台总部基地,位置,:,丰台南四环西路,188,号,项目概况：,丰台总部基地是中关村丰台园与英国道丰国际集团合作开发,.,占地,65,公顷，总建筑面积,106,万平方米，容积率约,1.59,，平均绿化率,50%,左右，总投资约,45,亿人民币,.,主要为,1000,至,5000,平米独体独栋、独立产权、独立冠名的总部楼,.,交通,丰台历来“北京金角”，是北京重要的陆路码头。进出北京的若干水，陆，空干线都可顺利直驱这里。,近邻京石、京开、京津塘高速公路、亚洲最大的北京西客站和全国最大的丰台货运编组站。,毗邻西南四环快速路和城市地铁,9,号线；距首都第二航空港,南苑机场仅公里。,配套：,约,40000,平方米五星级酒店、约,40000,平方米商业配套总部小公寓和几十个,200,至,500,平方米不等的各种风味餐厅,全宿制双语幼儿园；健身中心；国际医疗诊所、全科医师；信贷；银行；邮政；超市；餐饮；娱乐等；,案例借鉴：北京丰台总部基地,办公楼面积可分可合，产品线覆盖尽可能多的客户,建筑形态,总部基地将建设,700,栋独立办公楼，每栋面积,10005000,平方米，主导楼每栋面积,30005000,平方米，,12,层高。其中,500,栋供单个企业作为总部所在地，其余,200,栋可分层出售。,楼体间灵活连接，在群体结构上巧妙布局，使各总部楼在追求独立的同时，又可分、可合、可大、可小，可适应不同企业总部发展性需求的任意组合,。,规划,中国庭院与西方开放式街区结合，公共与私密结合，独立楼宇和共享庭院结合，单元式总部楼与公建区商务楼围合布局。,庭院式中心绿化，点式组团绿化，带状公共绿化合。,北京丰台总部基地：政府,搞批发，企业搞零售,案例借鉴：北京丰台总部基地,丰台,总部基地股权,结构,(,丰台区政府将丰台园二期开发的,65,公顷,土地作价占股,40%),政府只需做好“大招商”,(,招进一个有实力、市场经验丰富的企业,),“,小招商”就交给企业市场化运作，“政府只做批发就行了，不要搞零售。,招商引资的启示,:,丰台区政府负责,制定政策,拿出土地,道丰集团负责,统一规划、统一设计、,统一开发、统一招商,共同搭建,发展区域经济的平台,案例借鉴：北京丰台总部基地,图示：丰台,总部基地目前入驻各类企业比例,法国欧尚、乐华梅兰、中国诚通控股公司、中华通信系统有限公司、中成进出口股份有限公司、,中国质量认证中心、中华通信系统有限公司、中国航天时代电子公司、长征火箭技术股份有限公司、中牧实业股份有限公司、中国汽车技术研究中心、中国中金科技股份有限公司、中国物资运输总公司、中国集装箱控股集团公司、建龙钢铁控股有限公司、长城汽车股份有限公司、正泰电器股份有限公司、特变电工股份公司,部分入驻企业名录,50%,中央级企业和部委机构转制的大型国有企业；,30-40%,在京的本地企业和各郊县企业、外省市大型企业北京总部或驻京办事处（多为设备、钢铁、通讯、汽车等传统制造业公司；,10%,外企，（产业基地一期多为电子、生物医药、通讯,等高科技电子公司）,国内外优秀企业进驻北京设立的不同内涵、不同性质的总部机构,中国,总部、北方总部、北京分公司等企业管理机构,市场,中心、研发中心、采购中心等企业职能部门,人力资源,、资本与金融等企业运营平台,把目标市场锁定在,主动联系外地企业，扩大成交客户基数,拓展外地代理体系，合作开发市场,为餐饮、金融、邮政、商务中心、药店、超市等配套设施成立一个专业招商小组,主动参加各种经济会议，宣传总部经济，带动招商,发挥各地驻京办事处的纽带作用，发掘属地客户,积极联系外地企业驻京分支机构，促进母体企业对总部基地的了解，带动招商,组织营销策划活动，带动客户基数的产生并促进招商的实现,营销销售措施,特色服务是企业选择入驻的加分因素,总部楼冠名,设立企业服务中心。汇集工商、税务、财政、外经委、计委、城市建设管理、城管执法、规划、园林、公安等部门联合办公，提供专项服务,建立企业领袖俱乐部,建立企业交流平台,提供员工出入班车,班车整租等服务,.,解决员工就餐,案例借鉴：北京丰台总部基地,北京丰台总部基地的营销销售亮点,综合各案例的研究，我们得出园区成功,的,KPI,体系,产业园区成功的,KPI,体系,核心,KPI,形成核心产业与框架,政策扶植,交通较为便利,配套完善,高速信息网络,重要,KPI,人力资源基础好,环境优美,低密度建筑,经营方式灵活,办公楼面积灵活多变,良好的商务基础,次要,KPI,个性化的建筑形态,招商网络、代理体系,特色化的服务,完善的服务体系,标杆企业带动,良好的区域规划与前景,项目发展目标：,严控开发风险、争取利润最大化、积淀一定品牌基础的目标在区域价值不足的基础强势上，需通过准确的项目定位于合理的产品建议来实现。,聚润对项目开发目标的理解,深入的市场调研制定准确的项目定位，确保项目开发成功，尽量控制开发风险的前端风险；,合理的产品建议，使项目产品在市场有亮点，但同时控制成本，从而确保项目合理的开发利润；,通过办公和酒店的开发运营，使得圣联股份在写字楼和酒店上，获得宝贵经验，使开发公司品牌获得进一步的提升。,项目发展战略：,从接手项目开始研究，聚润对项目的定位理念一直都是,总部基地,项目发展战略：,根据项目所处的区位来看，本项目适合总部基地五大发展模式的第三种：,研发及高科技,项目发展战略：,追求速度第一,：快速占领区域办公市场空白点，通过项目营销展示打动客户，快速带动项目销售。,招商先行，营销推广其后,订单式办公开发,办公租售结合,项目发展三大战略原则：,示范区第一个采用订单式办公开发模式，根据企业不同需求打造产品，迎合不同企业对总部基地办公需求，同时由于项目体量小，办公可采取租售结合的模式。,项目整体定位：,地块位置,整体定位根据：高新区是,电子信息、光机电一体化、新能源、公共安全、文化创意、生物医药、新材料等高新技术产业集群,项目功能定位：,案例：张江高科,功能定位,:,高科技产业园；,技术创新区,；,科研教育区,居住服务区,案例：合肥动漫产业和服务外包企业,功能定位,:,创新服务中心；,大学科技园；,食堂；,整体宿舍,；,公租房、人才市场、警务处、物管处；,案例：中国科技大学先进技术研究院,功能定位,:,高端应用人才引进和培养基地；,先进技术成果转化基地,高技术产业孵化基地和战略新兴产业高地；,省院共建、市校合作国家级协同创新平台,本项目功能定位,重点突出高新技术产业研发基地，同时发展新兴产业基地；,产业发展上、重点发展,电子信息、家电和电器、软件和互联网、汽车和轮胎配套；,同时吸纳当地制造企业的研发企业、以及生物医药、新材料新能源等。,物流、轮胎、汽车以及汽车配套,家电、电器、电机,家电、电器、物流,动漫产业和外包企业、管委会、光电、语音、生物医药,信息数据、电子、太阳能、建材、物流、家电、电器,地块位置,区域产业集群的布局：,项目形象定位：,释义：,“西”：指项目区位，合肥西组团范畴；,“芯”：指产业示范区高新技术企业、尖端高科技；,“,BLD,”：本项目大区域属于高新技术产业区，项目周边为居住区和商业以及王咀湖，景观和居住生活适宜；,案例解析：张江高科客群分析,公司前入驻企业主要有国外汇交易中心、西蒙电气、上海张江科技园控股公司、伍尔德国际贸易有限公司；以,网络通讯电子、科技信息,为主；以上海本地企业为主、但不乏外省、外资企业。,客户定位：项目基础客户来源,物流、轮胎、汽车以及汽车配套,家电、电器、电机,家电、电器、物流,动漫产业和外包企业、管委会、光电、语音、生物医药,信息数据、电子、太阳能、建材、物流、家电、电器,地块位置,软件、信息技术、高新企业,合肥本地企业、高新区落户企业为主，外来迁移企业为辅。项目,10,公里范围均为本案的目标客户来源。,客户定位：区域总部基地目标客户状况,华亿科学园是合肥华亿科技发展有限公司开发建设的工业地产项目，是专为高新技术产业和中小科技企业打造的孵化器,入驻华亿科学园百家企业，经营范围遍及,IT,软件、电力电子、农业、医药医疗、制造以及环保生产等，其中以,IT,软件、电力电子、医药医疗,为主。,客户定位：区域总部基地目标客户状况,华亿科学园客户区域：合肥本地企业为主、安徽省企业为辅，少量外省企业；,项目客户定位：,项目所在的特殊区域，决定了客群特征，与区域普通办公客户群完全不同，本案的基础来源来自区域,10,公里范围内，具有相同的气质，他们都是属于高新区科技型企业的组成部分。,本案客户群定义为：,行业类型：电子科技、家电电器、物流和信息技术、光伏产业、,IT,软件，汽车以及配套，是以,电力电子、家电电器、汽车以及配套、物流研发数据中心,为主；,来源区域：合肥本地性企业、安徽省内企业为主、外省和国外合资企业为辅；,项目概念模型：,物业发展建议：,产品户型面积：,订单式办公的开发就是要求户型可分、可合、可大、可小以适应不同企业总部发展性需求的组合。,产品户型建议：,标准层面积,400-1000,平方，采用双拼模式，可实现可分可合，适可吸引中型企业，分可吸引中小企业，扩大客户群范围。,物业发展建议：,楼型设计,建筑外立面打造,大多数总部基地建筑风格采用现代风格，内部空间方正、建筑时尚、大气。,总部基地外立面根据项目定位分为不同档次，档次较高采用玻璃幕墙和天然石材。,建议本项目建筑采用高级涂料和大面积的中空玻璃相结合。,物业发展建议：,园林景观,公共空间,整体以硬质铺装为主，通过灌木的栽种、草坪灯铺设软化硬装带来的生硬感，提升整体视觉丰富观感。,交通道路铺装硬质，通过灌木的栽种、草坪灯铺设软化硬装带来的生硬感，提升整体视觉丰富观感，形成空间的良好共融。,物业发展建议：,园林景观,园林与建筑的互融,将室外绿化延伸至入口及室内，形成园林与办公空间的自然过渡；强化外墙自热装饰，将园林绿化带延伸至外墙挂机部分已遮蔽噶,U,级的突兀感，充分体现园林与建筑的互动。,利用草、木、植物、石块、泥土搭配，强调与自然的和谐交融，形成园林与办公空间的自然过渡；,强化外墙自然装饰，将园林绿化带延伸至外墙挂机部分屏蔽挂机的突兀感，充分体现建筑与园林的互动。,物业发展建议：,园林景观,园林与建筑的互融,实现园林的纵向延伸，适当位置种植高大乔木，保证二郎口、三楼与园林零距离接触；充分利用阳台、露台等灰空间，适当种植藤蔓植物，保证内外部环境的有效连接。,实现园林的纵向延伸，适当位置种植高大乔木，保证二郎口、三楼与园林零距离接触；,充分利用阳台、露台等灰空间，适当种植藤蔓植物，保证内外部环境的有效连接。,总部基地涉及商业机密，要求较高的安保系统监控，保证楼栋充分之安全，同时配置保洁，维护等服务，此外可加入设当商务服务，满足工作便捷性。,物业发展建议：,高质量安保：,高规格的保洁服务,及时高效的维护措施,商务服务等,物业发展建议：,针对该项目，我们提出园内配置,员工餐厅、员工宿舍、健身中心、娱乐中心、商业生活配套,、小高层每层的生态观景及休憩交流大露台的全方位配套理念，满足客户们的不同需求，解决客户的后顾之忧。,
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