城市进入研究(津南)83p.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团,|,克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。,绝对保密,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,金隅嘉业集团,2010,年,3,月 天津,津南区房地产市场进入研究,目录,PART,1,发展及潜力研究,PART,2,土地市场发展情况,PART,3,住宅市场发展情况,PART,4,竞争情况,专题整体经济的发展带来的人口郊区化倾向,城市化,被动郊区化,主动郊区化,城市中心拥有最优越的可达性和区位优势,城市要素向中心聚集,城市中心规模经济，涵盖了城市商务、商业、金融贸易、教育等所有城市功能,郊区快速干道初步形成，市政基础设施完善,郊区主流客户为本区域的中高收入阶层,购房目的为第一居所、第二居所或投资,有城市更新改造背景形成大量购房需求,政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设,在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重,城市化进程,发展特征,指标特征,居住特征,人均收入,(GDP)/,美元,3000,，城市化率,70%,解决温饱问题；生理性需求占主导地位的阶段，主要是对农产品和轻工品的需求,追求便利和功能阶段；人们对耐用品的消费需求迅速增加，从已生活必需品为主逐渐转向已非必需品为主,人均收入,(GDP)/,美圆,1000-3000,追求降低住宅成本；改善居住环境并重非物质消费（如：旅游、健身、体育保健及文化欣赏等）大大增加,追求生活质量阶段,大都市，城市群,城市出现多个中心,副中心的出现,多个城市共同发展,天津,人口挤出,人口自然分流,天津,2009,年人均,GDP,超过,9000,美元，但城市化率不足,70%,，因此整处于被动郊区化向主动郊区化的发展过程中，作为近郊地区（包括津南），特征最为明显。,PART,1,发展及潜力研究,现状及规划,地产发展,经济现状,人口发展及预测,行政区划概述,津南区为天津市环城四区之一，面积,387.84,平方公里；,津南区东临天津港，西连市中心城区，南接大港石化工业区，北依海河，处于,天津市经济发展的主轴上，是连接天津市市区及滨海新区的热点区域,；,该区占海河综合开发全长,72,公里的中下游,32,公里,东部的葛沽镇是滨海新区产业规划政策区。,津南区是承接中心城区城市扩展和滨海新区产业功能的重要地区，葛沽镇是滨海新区产业规划政策区,滨海地区,天津市区,北京,津南区,经济发展轴,产业现状,津南区主要工业区为八里台工业区，是连接滨海新区产业带的核心；,津南区主动承接滨海新区产业传导，,形成微电子产业为核心的产业走廊,，发展成为滨海新区第九大功能区。,津南区以葛沽为基点，规划为滨海新区津南产业分区,各区域规划分析,从行政区划来看：,咸水沽镇,作为区政府所在地，应体现出津南政治、经济、文化中心的特有风格；,小站镇,依托小站练兵园建设，主打历史文化名镇；,葛沽镇,依托民俗文化，主打民俗文化镇；,八里台镇,依托天嘉湖、农业科技园区，主打生态镇；,双港镇,要加快城市化建设步伐，实现“北提升”发展战略；,生态、农业科技,历史文化,快速城市化,政治中心,民俗、工业,北部区域，以新家园等住宅项目为启动点，最先提升北部，但目前相应商业配套缺乏。,小站的历史文化,津南区以,“小站稻”、“小站练兵”、“漕运文化”,而知名。,小站练兵,：,目前津南区,小站镇正依托小站练兵园建设，主打历史文化名镇,。津南区自古以来战略位置十分重要，面对渤海、背靠天津，辐射华北，为历代兵家所重视。津南小站练兵也造就了一批历史凤云人物，其中有,4,任总统，,1,任临时执政，,17,界政府总理，诸如袁世凯、冯国璋、徐世昌、曹锟、段祺瑞等人，从这里走向了中国政坛。,漕运文化：,津南区葛沽镇地处海河尾闾，早在宋朝端拱二年就得到开发，元朝开通海运后成为航海着陆点、小村镇码头。明朝初期这里漕船云集，是漕运线上的一个繁华地带，南粮北调，北盐南运，舟揖方便。因此，,葛沽的民风、民俗带有明显的漕运文化色彩,。,津南区所在区位自古以来具有重要战略位置，区域具有明显的漕运文化色彩,小站镇正依托小站练兵园建设，主打历史文化名镇,。,津南小站作为区域内的历史文化核心区域，未来将带动一定的人文旅游概念的发展。为地产产品的开发提供了一定的基础，但仍需要规划的进一步支撑，目前地区不够成熟，开发时间周期较长。,重点规划片区天津海河教育园区,教育园区,四至,：,东至咸水沽西外环，西至规划的蓟汕高速联络线，南至津港公路、津晋高速，北至天津大道,；,规划总占地,：,37,平方公里；,规划办学规,模：,20,万人，居住人口,10,万人；,院校数量,：,20,所职业院校和,2,所大学的现代化大学城。,海河教育园区定位,：,该园区将大大提升区域城市化水平，在海河中游地区形成一个人文型、生态型、创新型的区域中心。,海河教育园区：,天津海河教育园区规划已基本确定，,在空间上呈“一廊两翼”的布局结构，一批公共建筑将由园区院校、市民资源共享。,“,一廊,”,指一个中央生态绿廊,。该绿廊对接城市绿带，南北贯穿“北洋园”中部，平均宽度,800,米，规划面积为,8,平方公里。规划建设的全国大运会和东亚运动会的,3,个体育场馆位于绿化长廊的一端，包括游泳馆、体育馆和体育场；“,两翼,”,是指东西两侧的学校、居住及配套建设区,，规划总面积,29,平方公里。“东翼”规划为,5,所职业院校和南开大学新校区，“西翼”规划为,8,所职业院校和天津大学新校区。随着园区规模扩大，进驻的院校将达到,13,所高职院校、,7,所中职学校和,2,所大学。,教育园区区位分析：,教育园区通达性很好，毗邻正在拓宽的天津大道，周边有津晋、津港等多条高速公路，并规划有轨道交通，无论是去中心城区还是去滨海新区都十分便利；,周边还是天津市产业布局的重点区，发展纵深也很广阔。,交通现状,轨道交通规划：,津南区城市总体规划中明示，,津南区将启动轨道交通建设，形成以津南新城为核心、连通各镇和功能区的“环形放射”状路网体系。,1,、规划十字形市域线,Z1,、,Z3,线,，快速连接小白楼、于家堡、航空城、高新区、高铁军粮城等城市重要地区；,2,、建设,C1,、,C2,、轨道线，,全区将形成以津南新城为核心的放射状地区轨道网络；,3,、地铁,6,号线：,规划起自东丽区大毕庄,至津南区双港,是中心城区西北部半环线。,重要交通道路规划,天津大道：,全长,37,公里，其中津南区段全长,25.156,公里。连接中心城区小白楼以及滨海新区于家堡、响螺湾中心商务区，,是海河南岸唯一一条快速通道。为津南区成为连接城市中心与滨海新区的黄金走廊奠定了稳固的基础；,津港高速：,为本市,10,条连接中心城区和滨海新区的放射线，津港高速公路将连通津南和大港；,“天嘉湖路”,（暂定名）：,天嘉湖路北起津港公路，向南接入天嘉湖“星耀五洲”内部道路，道路全长约,3.73,公里，双向,6,车道，为区域内房地产项目交通便利性奠定了基础。,交通现状,高速公路：,津晋高速、唐津高速；,公路：,津歧公路、津港公路、津沽公路、津滨大道，形成四通八达的交通网络；,铁路：,京山铁路、京沪铁路、南环铁路，对内辐射华北、西北、东北及中原广大地区；,水运：,海河贯穿全区，区域内海河二道闸码头可停泊,3000,吨货轮；,重要交通规划,区域内规划轨道交通，将形成环形放射状路网体系，拉近市区及滨海的距离,二道闸码头,天嘉湖路,津港高速,天津大道,港塘公路,津晋高速,唐津高速,津沽公路,地铁,6,号线,津港公路,15,小结二,区域规划小结,津南区主力发展第二、第三产业，同时利用自然资源大力发展旅游业（第三产业），为房地产业带来了较大的发展机会。,小结三,新规划的大学城交通情况以及通达性较好，并规划有轨道交通，同时周边还是天津市产业布局的重点区，发展纵深广阔，有较大的发展潜力，也会吸引更多的市区购房者来此置业。,小结一,津南区借助区域内轨道交通以及高速、快速路等，提升了区域城市化进程，为城市更多溢出客群的进入提供了便利，使区域城市生活片区的概念更强；,PART,1,发展及潜力研究,现状规划,地产发展,经济现状,人口发展及预测,项目分布与交通动线,注：红色标注为在售项目，蓝色标注为经济适用房、限价房项目，绿色标注为,以外环线为主要动线,以津港高速（规划）为主要动线,以外天津大道（规划）主要动线,地铁站,外环线,天嘉湖一带,咸水沽一带,环外及双港一带,目前以，外环线、天津大道（规划建设中）、津港高速（规划）等道路沿线为项目主要分布区域。,区域价值分析,限价房等产品集中，,属于价值过渡区区域,以郊县客群为主，产品较差，产品利润及价格提升速度较慢，属于,价值缓慢提升区,高档住宅集中地区，发展水平基本上与市区相当，是津南连接市区的价值“中继器”,但缺乏相应的配套。,具有一定的资源、规划优势，有开发基础，属于,成长性较强的价值洼地。,东南地区，开发空白点，也属于高风险区域,津南区北部临近市区及西南部目前开发热点，市区内、外来客群及区域内客群集中流动此区域。,价值活跃区域,价值流动方向,竞争较为激烈，存量巨大，未来市场风险较高。,区域发展潜力,产业规划区,历史、旅游、文化规划区,生态、休闲规划区,教育园区规划,地铁站,高档项目,中低项目,中档项目,中高档项目,缺乏产业规划,碧桂园、海尔、中信等未来大量项目出让，未来竞争激烈,目前住宅产品集中在西南地区开发，东南及东部区域缺乏项目。,外环线,天津大道、津沽路,津港高速、津港路,区域潜力比较分析,地区代表,规划概念,交通动线及特点,产业支撑,竞争程度,双港,快速城市化,临近市区，以外环线为主，,有地铁,6,号线规划,缺乏产业支撑,成熟的高档社区、及限价房等,葛沽、小站、咸水沽,文化、历史、产业概念,以天津大道为主，,连接滨海核心区的干线,工业产业为主、,核心区域临近教育园区，有教育资源,缺乏高档及成熟的商品房产品，潜力较大,八里台,生态、休闲概念,以津港高速为主，,连接市区及大港为主的干线,生态、旅游农业产业为主,土地成交热点，未来供应较大，竞争非常激烈，,产品销售周期将较长,天津大道沿线潜力较大区域,PART,1,发展及潜力研究,现状规划,地产发展,经济现状,人口发展及预测,GDP及增速,近三年平均涨幅,19,天津市,09,年,GDP,突破,7500,亿平台,，滨海新区高速发展，环渤海最具活跃性的经济体；,津南区,GDP,水平逐年稳步爬升，近三年平均涨幅为,19,，增幅超过天津市整体水平,，对天津市,GDP,贡献作用逐步增加；,区域,年份,GDP,（亿元）,GDP,涨幅,天津市,2005,3663.86,14.50%,2006,4337.73,14.40%,2007,5018.28,15.10%,2008,6354.38,16.50%,2009,7500.8,16.50%,津南区,2005,118.4,14.30%,2006,104.1,-12.00%,2007,124.27,19.38%,2008,150,21%,2009,176,17%,从经济环境看，津南区经济稳定增长，为房地产发展提供良好环境,产业结构,津南区,第二产业对经济增长的拉动作用明显,，占区域产业比重超过,60,，第三产业对区域经济发展也起到了重要作用，占区域产业的,35,。,未来随着产业优化的发展，第三产业将呈现稳步发展的格局,。,津南区第二产业对区域经济拉动作用明显，第三产业呈现稳步发展的格局，,第三产业的发展为房地产的发展典型了“发力”的基础。,固定资产投资额,近几年津南区固定资产投资额呈现快速增长的态势,，平均涨幅超过,43,，,未来仍将保持增长的格局。,08,年较,07,年增幅,87,城市的提升区域，房地产热点区域，文化旅游重点区域仍将是房地产投资的热点区域。,25,小结四,津南区连接市区与滨海新区，两地发展带动津南区，同比价格较低，竞争力占优。,区域总体情况小结,小结二,随着“双城”的发展，,中心城区和滨海新区核心区的产业、人口功能逐渐向海河中游疏解转移，为津南区快速发展带来机遇,。,小结一,滨海新区是天津发展的热点，,津南区正位于天津经济发展的主轴线上，同样也是联系主城区与滨海新区的规划重要节点,，未来价值具备大幅提升空间；,小结三,未来,津南区便于借助城市主轴的发展，将会逐步摆脱近近郊的区域概念，成为天津城市副中心的延长线,；,PART,1,发展及潜力研究,现状规划,地产发展,经济现状,人口发展及预测,非农人口增加,非农业人口的不断增长，带动了区域内居住需求的增长。,近几年，津南区户籍人口呈现逐年增长的态势，其中,非农业人口平均涨幅达到了,29,，,由此对于区居住需求也必将起到拉动作用。,未来逐渐接近市区水平,从城市化水平预测来看，津南的城市化水平逐步提高，增速逐渐增快，预计在,2020,年与天津市区水平相当。,城市化水平增加速度不断提高。,城市化水平,人口预测,数据来源：,天津市统计年鉴,、各年,塘沽区国民经济和社会发展统计公报,、,天津市区县统计年鉴,基于对各组指标数据利用移动平均、算术平均等方法计算，得出预测表。,关于常住人口、外来人口、城市人口化率增加率、城市人均住房面积采取,移动后进行滑动处理,因此增长率采取了滑动平均,较为合理。,备注：历史数据分析得到，城市人均住房面积增加量历年增幅并不平均，而郊县历来人均面积要高于天津市水平，,因此在预测上保持郊县保持高于天津市的水平，同时对于增速过高的年份采取了一定的调整。,年,常住人口,（万人）,农业户籍人口,（万人）,非农业人口,(,万人,),外来人口,（万人）,人均住房面积,(,平方米,),平均城市化率,2010,56.3,29.0,13.4,27.7,32.6,23.8%,2011,58.4,29.2,13.9,29.9,34.5,23.8%,2012,60.6,29.3,17.7,32.2,36.5,29.2%,2013,62.9,29.5,22.5,34.8,38.4,35.8%,2014,65.2,29.6,28.9,37.5,40.4,44.3%,2015,67.6,29.8,37.1,40.5,42.3,54.8%,PART,2,土地市场发展情况,区域土地市场供需情况,津南区,07,年,7,月至今土地供需基本平衡，不过,08,年是该区域土地供应的低谷仅供应,212.72,万平方米，,09,年海尔、中信相继在该区域取得土地对该区域的住宅土地市场有很大的拉动作用。,土地供应与成交结构比例,津南区,07,年,7,月至今工业用途土地是该区域主力供应类型土地。不过,09,年年底,2,快百万平米以上住宅土地入市，直接导致,09,年,7,月至,09,年,12,月居住类土地比例大增。,住宅类土地集中出让高峰,从土地供应及成交的结构来看，未来仍将进入一个住宅产品供应的激烈竞争时期。,津南区,07,年,7,月至今工业用途土地是该区域主力成交土地。不过,09,年年底由于海尔、中信等企业相继购得居住类土地，,09,年,7,月至,09,年,12,月居住类土地成交比例大增。,居住类土地成交价格趋势,2007,年下半年，以华润等企业获得土地成交较高，目前仍处于未开工阶段，有可能起到推高区域内的产品价格,但也不排除修改土地控规的可能，使得区域内的产品竞争向复杂化发展。,08,年以后，津南区居住类土地成交价较为平稳，维持在,50-100,万,/,亩之间,而楼面价不高于,1500,元,/,平方米。,土地容积率变化,津南区自,08,年出至今居住类土地容积率一路走低，主要由于天嘉湖区域土地供应量的增加，拉低了整个区域的土地成交容积率的走势。,此时期以咸水沽镇内供应为主,以此来看整个区域未来产品仍将以多层等低密度产品为主（高层产品集中在咸水沽一带），纯高层产品较少，整体上看，区域内较易打造品质化产品。,典型居住类土地位置图,碧桂园,中信项目,海尔项目,出让热点地区，但竞争激烈,较快发展区域，但土地供应较少,规划的教育原区一带，潜质较好，但目前供应较少,近年来区域地块出让典型土地情况,土地名称,成交日期,地址,地块状况,用地面积,(,平方米,),土地属性,容积率,土地价格,(,万元,),受让方,成交楼板价,(,元,/,平方米,津南（挂）,2007-12,号,2007,津南区八里台镇天嘉湖区范围内,净地,2752293.6,住宅,1.09,629010,天津星耀投资有限公司,2096.7,津南（挂）,2007-04,号,2007,津南区咸水沽镇建国大街北侧,净地,184738.77,住宅,2.5,58990,天津中冶新华置业有限责任公司,1277.26,津南双港（挂）,2007-122,号,2007,津南区梨双公路南侧,净地,188400,住宅,1.28,144880,北京住总房地产开发有限责任公司,6007.8,津南双港（挂）,2007-121,号,2007,津南区梨双公路南侧,净地,268700,住宅,1.02,110760,北京住总房地产开发有限责任公司,4041.24,津南双港（挂）,2007-123,号,2007,津南区梨双公路南侧,净地,127600,住宅,1.34,28370,天津市房地产发展（集团）股份有限公司,1659.2,津南双港（挂）,2007-126,号,2007,津南区梨双公路南侧,净地,112900,住宅,1.36,78010,华润置地,(,天津,),有限公司,5080.6,津南双港（挂）,2007-124,号,2007,津南区梨双公路南侧,净地,124700,住宅,1.15,77250,天津市房地产发展,(,集团,),股份有限公司,5386.8,津南（挂）,2008-02,2008,津南区小站镇规划镇政府以北,净地,243421.1,住宅,;,商业,3.04,31900,河北天山房地产开发有限公司,431.08,津南（拍）,2008-01,2008,津南区小站镇津岐公路以东,净地,157363,住宅,;,商业,1.46,19000,天津市津南区建设开发公司,826.99,津南（挂）,2008-06,2008,津南区八里台镇八二路以南,净地,624371.1,住宅,;,商业,;,公建配套,1.54,76330,增城市碧桂园物业发展有限公司,795.1,津南（挂）,2009-11,2009,津南区八里台镇天嘉湖北侧纬路南侧,净地,2476885.8,住宅,1.01,360020,中信信托有限责任公司,1434.34,津南（挂）,2009-20,、,21,、,22,、,23,2009,津南区八里台镇天嘉湖区范围内,净地,887829.14,住宅,;,商业,1.5,85730,青岛海尔房地产开发投资有限公司,965.6,津南（挂）,2009-14,2009,津南区咸水沽镇建国大街以北,毛地,88372.8,住宅,;,商业,2.42,34260,天津米兰置业有限公司,1601.41,津南（挂）,2008-13,号,2009,津南区八里台镇天嘉湖北侧,净地,262841.4,住宅,;,商业,1.28,36030,天津市津南区建设开发公司,1069.14,土地供应的热点区域,天嘉湖地区,，土地供应充足，津南区政府即将搬至该区域,咸水沽地区,：为津南区经济中心，该区域购房需求旺盛，伴随拆迁的深入，该区域将会有一定量土地供应市场,累积,672,万平米土地出让,82,万平米土地出让,双港地区,，新家园土地为主，土地限制条件较多,近期出让,27,万平米,260,万平米土地出让,小站地区：,政府背景开发企业获得土地，做土地一级整理的可能性较大。,未来土地出让的产品类型分布,低密度为主，一般容积率不超过,1.6,，多以混合型项目为主，项目含有高层、洋房、别墅、商业等多种物业类型,容积率较高，一般会超过,2,，甚至达到,4,左右。项目产品类型较为单一，主要以高层为主，辅以少量商业产品,PART,3,住宅市场发展情况,整体发展特点,典型项目分析,需求总量及预测,价格及预测,产品分析,客户需求及特点,住宅市场特点,发展潜力较大，整体上配套并不成熟，仅临近市区和镇政府区域较为发达，而其他区域则发展较为初级。,目前商业配套等设施不能满足房地产市场发展的需要。,主要形成,3,个热点区域：,郭黄庄一带及双港构成,的环外区域，该区域已,08,年以前开盘老项目为主，多为河西、河东、南开城市外迁居民为主,咸水沽镇,构成的津南区中心区域，该区域现售项目基本为,09,年下半年开盘，区域购房者地缘性极强,天嘉湖地区,构成的新兴区域，在首项目主要为星耀五洲，潜在项目较多，而且多以百万平米以上大盘为主，该,区域在吸纳区域客源的同时也吸引了大批外来购房者,随着需求增加，津南区成交价格稳步上涨。,从发展来看，西部,市区,天嘉湖一带，目前是津南热点区域,。,未来天嘉湖地区仍将继续成为开发热点区域，竞争较为激烈。,分析：,1,、星耀五洲等项目多年运做，形成一定的市场基础，具有一定的知名度。,2,、具有水景、规划等自身资源。,3,、未来津南区政府将搬至此处，成为津南区的核心区域。,4,、,已经有大量知名企业进入，获得土地储备，随着其项目的开发，将提升整个地区地产市场的开发水平,。,PART,3,住宅市场发展情况,整体发展特点,典型项目分析,需求总量及预测,价格及预测,产品分析,客户需求及特点,主要项目目前集中在主要交通动线沿线,富力桃园,新悦庭,领世郡,格林世界,沽上江南,津沽首府,津九轩,水榭花都,星耀五洲,天嘉湖,天颐津城,碧桂园,中信项目,海尔项目,天房采郡,民兴园,民盛园,金秋新苑,爱这城,注：红色标注为在售项目，蓝色标注为经济适用房、限价房项目，绿色标注为,以外环线为,主要动线,以,津港高速（规划）,为主要动线,以外天津大道（规划）,主要动线,地铁站,主要典型项目基本情况,物业名称,物业地址,开发商,规模,（万）,物业类型,主售产品,售价,（元,/,）,去化率,开盘时间,（近期）,金地格林世界,解放南路与大沽南路交口,金地（集团）天津房地产开发有限公司,83,高层、洋房,二室、三室,8000,60%,2009-7,红磡领世郡,津南区友谊南路与外环线交口东行三公里处,天津市红磡房地产开发有限公司,160,高层、洋房、别墅,二室、三室,8000,（高层）,75%,2008-4,11500,（洋房）,新悦庭,外环线与微山路交口西南侧,天津市鸿吉房地产开发有限公司,7.6,别墅,独栋别墅,14000,70%,2007-9,富力桃园,津南区南外环微山南路,天津市鸿富房地产开发有限公司,28.3,高层,二室,8300,起,58%,2008-5,沽上江南,津南区咸水沽丰收路,36,号（聚合大酒店旁）,天津中冶新华置业有限责任公司,42,高层,二室,7500,20%,2009-10,津沽首府,津南咸水沽镇体育场路东侧惠安花园,天津市协连房地产开发有限公司,31,高层,二室,7500,30%,2009-9,津九轩,津南区咸水沽镇南环路与红旗路交口,天津天地源置业投资有限公司,10.96,高层,二室,7000,50%,2009-8,天山水榭花都,津南区小站镇津岐公路与盛唐南路交口,天津市天山房地产开发有限公司,80,高层、洋房、别墅,二室、三室,4000,12%,2008-10,星耀五洲,红泥河与八一横河交口,天津星耀投资有限公司,300,高层、洋房、别墅,二室、三室、联排、双拼,8500,起（高层）,13%,2009-5,9500,起（别墅）,天嘉湖,津南区八里台镇津南水库东侧,天津市恒华房地产开发有限公司,17.27,高层、洋房、别墅,二室、三室，独栋,9000,起（别墅）,62%,2007-10,位置,津南友谊南路与外环线交口东行三公里处,开发商,天津市红勘房地产开发有限公司,建筑形式,独栋、双拼、叠拼、洋房、高层,建筑风格,北美,占地面积,356,万,建筑面积,160,万,容积率,别墅,0.4,，洋房,1,，高层,1.6-1.8,绿化率,55%,户型面积,高层,80-120,，洋房,80-130,总户数,8000,（小镇规模）,车位比,1,：,1,装修标准,毛坯,价格,(,元,/m,2,),高层,8000,元,/,洋房,11000,元,/,别墅,23000,元,/,物业费,1-1.6,元,/,推货节奏,别墅已销售,70%,；,洋房已销售,90%;,高层余房不足,300,套,推货类型,别墅、洋房、高层,月销售速度,90,套,/,月（别墅洋房合计,）,项目主题语,兑现梦想 无需再等,相关配套,27,洞高尔夫球场，国际双语幼儿园、富力社区小学、日本人学校、天津经济技术开发区国际学校天津分校等社区优秀生活、教育、休闲资源配套,项目简评,多物业类型的外环沿线有轨道交通优势的大盘项目,红磡,领世郡,项目概况：近郊中低密度大盘，紧邻外环，城市区域位置优越,物业类型,户型,电梯占用率,（每单元*电梯*户）,面积区间,产品数量,(,套,),套数比,洋房,(4,层半花园洋房、,7,层电梯洋房,),一房,1,梯,2,户,75.58,60,2.17%,二房,84-102.26,860,56.52%,三房,92-168.7,520,36.96%,四房,150-186.9,100,4.35%,合计,75.58-186.9,2300,100%,高层,一房,1,梯,2,户,1,梯,3,户,2,梯,4,户,63-79,488,11.09%,二房,77-100,3091,70.24%,三房,100-139,821,18.67%,合计,63-139,4400,100%,户型面积配比,别墅产品,洋房,92m,2,228m,2,首层,228m,2,首层,洋房、公寓设计亮点：,宽尺度客厅；,明厨、明卫设计,功能区间分区合理实现良好的动静区隔；,公寓产品主卧飘窗设计，提高居住舒适度；,客厅大尺度阳台，更易采光,产品设计不足：,客厅空间使用率低；,部分户型私密感差,别墅设计亮点：,每个卧室独立卫生间，尊贵感、私密感强,卧室全明设计，多角度采光,中西厨设计与餐厅连接，用餐区独立整体；,衣帽间设计，突显尊贵,产品设计不足：,户型走廊过多，利用空间不足,畅销户型：,洋房：,120,平米三居；,滞销户型：,180,平米四居,以别墅产品入市，每期配合部分洋房，后期主推高层,2005.1,2006.7,产品类型,/,体量,目前销售情况：,别墅产品现阶段不是该项目的主要销售产品，现阶段主要销售洋房、高层，不过存量不多总计余房不足,400,套,主力户型,一期独栋、双拼、联排：建面,1.2,万平方米，共,400,套,2007.5,空中邻里、常春藤,2008.5,领世,18,2009.6,领世深白,2010.5,达观后续,容积率：,0.4,独栋,230,、,267,平米；,340,、,523,平米,100,平米左右两室、三室,80-130,两室三室,90,平米左右两室,100,平米两室、,120,平米三室,待开发项目：,该项目已经对规划进行调整，总建面由,140,万上调至,160,万，后期仍会有一定体量的洋房产品入市，该部分产品距离高尔夫最近，将会是该项目追求利润最大化的产品,领世深白,空中邻里、常春藤,别墅区,领世,18,领世达观,领世达观,80-130,两室三室,容积率：,1,容积率：,1.6,容积率：,1.8,容积率：,1,位置,津南区大沽南路延长线与外环线交口,开发商,金地（集团）天津房地产有限公司,建筑形式,洋房 小高,建筑风格,现代简约,占地面积,380000,平方米,建筑面积,830000,平方米,容积率,2.18,绿化率,35%,户型面积,97-204,总户数,6200,车位比及价格,1:0.5,装修标准,毛坯,价格,(,元,/m,2,),洋房售罄,小高层,8000,元,/,物业费,1.0-1.5,元,/.,月,开盘时间,2006-8-6,（一期）,2007-6-1,（二期）,2008-6-15,（三期）,2009-7-28,（四期）,入住时间,2007-08-31,（一期）,2009-04,（二期）,月销售速度,80,套,项目主题语,跃然人生峯景,项目简评,金地公司在津南的旗舰项目，引领着天津东南板块的住宅潮流，金地格林世界整体规划低密度设计，景观结合围合规划形成独有的小镇社区理念，商业街以及水系将项目自然划分。德式洋房建筑简约时尚。户型设计合理，功能适用。,金地,格林世界,金地品牌的天津首个项目，津南区品质大盘，小镇社区德式洋房的典范。,户型面积配比,物业类型,户型,面积区间,产品数量,(,套,),套数比,洋房,一房,72.92-90.5,35,2.33%,二房,82.87-139.63,620,41.33%,三房,96.29-204.06,700,46.67%,四房,152.9-274.58,31,5.2%,五房,190.76-204.06,28,4.47%,合计,72.92-204.06,1500,100%,小高,一房,77,50,3.33%,二房,80.6-95.6,950,63.33%,三房,102-120,500,33.33%,合计,77-120,1500,100%,产品设计亮点：,客厅、主卧等主功能区全明设计，利于户型采光,客厅,4.5,米超宽设计，别墅级尺度观景面,赠送南北双向庭院，提升产品附加值,多入口设计，提高产品使用的灵活性,衣帽间设计，提升尊贵体验,户型灵活，可拆分,短进深，南北通透，主卧双向采光,金地,格林世界,4.5,层洋房，两室，,95m,2,4.5,层洋房，三室，,142m,2,9,层小高，两室，,96m,2,产品设计不足：,厨房入口离单元门过远，生活动线不佳,畅销户型：,洋房：,140,平米三居；,滞销户型：,200,平米五居,分期,一期,二期,三期,四期,面积,约,8.5,万,约,9.4,万,约,13.34,万,约,42,万,建筑形式,多层、小高层,小高层,户数,规划共,6200,余户,共分四期开发，一期以多层洋房启动项目，树立项目整体中高端的定位、调性。三期以后项目规划进行调整,容积率上调,总建面上调至,83,万平方米,四期全部改为小高产品,总建面达到,42,万平方米,三期,二期,四期,一期,社区规划合理、开发周期充分考虑进入性和展示性。,2006.8,2007.6,产品类型,/,体量,主力户型,洋房：,4.5,层、,5.5,层,约,8.5,万平方米,宽洋房：,4.5,层、,5.5,层,约,9.4,万平方米,90-150,平米户型,2008.6,2009.7,80-130,平米两室；,90-200,平米三室,13-18,层小高层,约,42,万平方米,开发策略,宽洋房：,4.5,层、,5.5,层,小高：,8.5,层、,9,层,约,13.34,万平方米,80-130,平米两室；,90-200,平米三室,90-120,平米户型,金地,格林世界,位置,红泥河与八一横河交口,开发商,天津星耀投资有限公司,建筑形式,高层，洋房，别墅,建筑风格,别墅符合五洲,高层简约,占地面积,275.22,平方米,建筑面积,300,万平方米,容积率,1.1,绿化率,45%,户型面积,高层,80-230,别墅：,88-1200,总户数,20000,车位比及价格,1:1,装修标准,毛坯，部分精装,价格,(,元,/m,2,),别墅：,9000-17000,高层：,8500-9200,物业费,2.1-3.6,元,/.,月,开盘时间,2009-5-1,入住时间,2010-12-31,月销售速度,240,套,项目主题语,世界是你的,项目简评,结合地块限制及项目本身需求，将世界版图适当调整后同比例缩小，从而形成地理意义上的五大洲板块，分别以亚洲、欧洲、北美洲、南极洲、大洋洲、非洲、南极洲各自的建筑特色、地域文化、景观名胜及风土人情来定位和设计，进而形成一个国际性高端品质的集娱乐、购物、健身、休闲、居住、度假、国际会议会展为一体的“世界花园”、“世界建筑博览园”、“世界桥梁博览园”，堪称“世界级的休闲平台，国际性的居住社区，全球化的观光天堂”。,星耀五洲,星耀集团进入天津的第一个项目，规划设计新颖独特,项目概况,户型面积配比,物业类型,户型,面积区间,产品数量,(,套,),套数比,高层,二房,70-115,805,40.17%,三房,120-140,31,1.55%,四房,120-240,211,10.53%,别墅,联排,140-800,560,27.94%,叠加,200-440,354,17.66%,独栋,380-1200,43,2.15%,合计,70-1200,2004,100%,星耀五洲,星耀五洲,优点：,主卧采光较好,空间利用较好，,100,平方米的户型有书房设计,封闭阳台，飘窗采光较好,缺点：,一字型厨房，使用不便,卫生间不能采光,星耀五洲,优点：,房间较多适合大家庭居住,书房、洗衣间等位置设计巧妙，减少了面积的浪费,阳台等赠送面积较多,缺点：,除主卧外其他方面面积较小,户型设计较为狭长，不利于中间部分采光,通道较多，浪费面积较多,分期,一期,二期,三期,面积,约,100,万,约,100,万,约,100,万,建筑形式,高层，多层，别墅,户数,规划共,20000,余户,共分三期开发，,每期开发面积大概,100,万平方米，每期均含有高层，多层，别墅等产品,社区规划合理、开发周期充分考虑居住性和展示性。,2009.5,2009.8,产品类型,/,体量,主力户型,高层、叠拼、联排,21.05,万平方米,高层，别墅,约,13.95,万平方米,100-120,平方米二房,380-400,联排别墅,2009.12,80-100,平米两房；,400,平方米别墅,开发策略,高层，别墅,约,21.31,万平方米,66-77,三房,星耀五洲,一期,二期,三期,PART,3,住宅市场发展情况,整体发展特点,典型项目分析,需求总量及预测,价格及预测,产品分析,客户需求及特点,区域住宅市场供需情况,津南区,07,年,7,月至今住宅市场总体表现为供大于求，总供求比为,1,：,0.69,。不过该区域的,07,年,7,月至今供求波动明显，其中,09,年初楼市呈现小阳春，区域供求大幅增加一度接近,1,：,1.8,。,考虑因素：,1,、根据原始数据去获得现有人口数量，现有人均住房面积等指标。,2,、计算数据的时间序列增长，首先计算的是环比年均增长，然后再计算起始年份和终止年份的算术平均，同理按照,3,年为单位计算出指标近,3,年的移动平均后做滑动平均，作为增长率。,3,、根据移动平均数值（增长率）做数值的静态预测。,核心思路：,结合人口增长变动预测未来,2010-2015,年房地产市场需求总量。,计算公式：,市场需求总量,=,新增加人口的需求量,+,每年改善的需求量（含拆迁导致的需求量）,其中：新增加人口的需求量,=,目标年度末新增人口数,目标年度人均住房建筑面积,每年改善的需求量,=,目标年度初人口数,目标年度人均住房建筑面积的增加,需求预测,需求总量预测,年,常住人口增长率,外来人口 增长率,人均住房面积增长率,成交量占需求量的比例,增长率,3.71%,7.89%,7.31%,77%,计算方法,滑动平均值,滑动平均值,滑动平均值,往年算术平均,根据计算思路的方法来计算,计算依据,年,原人口居住改善需求（万平米）,新增人口居住需求（万平米）,需求总量（万平米）,预测实现的商品住宅销售量,(,万平米,),2010,56.60,65.92,122.52,2011,56.91,75.38,132.29,101.86,2012,57.22,85.93,143.15,110.22,2013,57.52,97.68,155.20,119.51,2014,57.84,110.74,168.58,129.80,2015,58.15,125.26,183.41,141.22,利用之前的预测结果来计算需求总量，根据每年平均销售比例（,77%,）来静态推算每年市场上可实现销售的面积。,2009-2015,年人口持续增加，将使得房地产市场需求量由目前年均,120,万平米扩容至,2015,年的,