城市轨道交通站点资源开发研究策略(60页).pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2012-2-15,#,站点顺序：,本站是地铁二号线自南向北的第,20,个站。,所在板块：,本站是宁波大学城片区，未来规划为宁波的高档人居,和校园产业区。,当前影像：,学校、物流、农田,当前物业参考价格：,二手房及商铺的价格：住宅,11500，,商铺,18000。,站点内商业开发价值,&,上盖价值：,本站点内商业有开发价值，上盖机会也有。,站点外开发价值：,本外有可协调用地，临甬江，价值好。地块东北侧小,地块也可以开发。,2.1,站点概况,2,、双桥站点周边大学师生人,数统计表,小结,：项目周边大学,的数量与在校师生数量具有庞大的消费潜力！,University students and the number of hengyang statistics,现有在校生逾万名。教职工人。,纺织学院,在校生约名左右,宁大科技学院,教职工,多名，在校全日制学生,多名。,工程学院,宁波大学,周边大 学师生,统 计 表,本科生多名、研究生多名、留学生多名、成人教育学生多名、教职工多名。,开发,UNI-MALL,的价值与机会分析,Development of value and UNI-MALL opportunity analysis,项目市场定位,SWOT,分析,优势,宁波第一,个以,UIN-MALL,为概念的综合体，抢占市场空白和制高点,，加上地铁的建设容易引起,市场的关注。,设计规划先行，利于项目后期的经营需求。,双桥站点周边大学的在校师生数,量,具有庞大的消费潜力，,可以打造强力的学生消费牌。,建筑外观时尚、阳光、新颖，感觉个性张扬吸引大学生群体同时具有青春激情和文化理性两种特性的结合。,Project market positioning,SWOT analysis,2,、劣势,本项目,周边,以,物流站点、破旧房屋、工厂、农田为主。,住宅,区域人口量相对有限,，,，,人气,不旺，不利于招商、销售、经营,。,3,、机会,市场上无同类产品，竞争角度讲，不激烈。,区域正在开发中,，加上地铁建设未来,商业价值与人气可预期。,4,、威胁,双桥商业街虽然全长不过百米有余，临近宁波大学，而且街上商品齐全，而且价廉物美的东西有很多，这将分流部分消费群。但双桥商业街与本项目档次、业态等相差甚远，竞争力度不大。,四、经营功能定位,最丰富的特色美食 最欢乐的动漫世界最新奇的娱乐项目 最流行的数码通信最先进的数字影院 最时尚的科文书城最全面的流行资讯 最贴心的生活服务最时髦的品牌销售 最美妙的舞台展示最前卫的时尚装扮 最个性的休闲体验,Management functions,目前区域业态现状概述：,项目点位附近目前以物流业为主。区域,1,公里范围内基本没有商业点位，仅有家家乐、快乐购、万家乐这样的几处简陋的便利店和餐饮。,2.4,业态现状及发展分析,区域业态发展预测（,20152020,年）：,随着高校园区的建设完善，以及地铁换乘站的投入运行，大量的服务于高校的商业业态将逐渐呈现。,结论,：看好服务于高校学生消费的商业业态。,目前区域业态现状概述：,2.5,商业市场状况及未来租金预测,商圈,现状,2015,年预测,至,2020,年展望,档次,中档,高档,超高档,经营业态,餐饮、娱乐、休闲,餐饮、学生情调休闲咖啡与茶,租金标准,20,元,/,24,元,/,27,元,/,销售价格,1.8,万元,/,2.1,万元,/,2.5,万元,/,商圈说明,本区域是宁波孔浦与大学城之间的区域，当前以物流和建材销售为主，没有商业和居住空间。,地铁的投入运行，逐渐带动周边高校学生消费需求，业态倾向高校商业业态。,高校园区的建设完善，增大了高校消费的复合型需求，公寓消费出现，大学,成型。,结论,：高校园区的发展带动该片区的商业业态需求增大。,内部优势,及利用策略,本站厅为高架桥换乘所建，利用站厅所需延伸为商业所用。具有投资利用优势。,高校园区用地稀缺，,1,公里半径乃至整个高校园区缺乏针对学生消费的集中商业用地。,学生群体将习惯于地铁出行出入，地铁商业对其具有较强的吸引力,站厅位于一所高校内，具有非常好的消费群体基础；,地铁、公交枢纽优势,项目位于整个高校园区的西侧，相对于东部师生消费存在一定步行距离；,以西道路形成阻隔？,利用策略,充分利用轨道交通的便利优势以及地块建设机会，牢牢锁定高校园区师生消费需求，尤其注重校园内部无法提供和给予满足的消费需求（包括消费心理诉求）；并整合学区公寓、探亲住宿等市场需求，以全面而针对性的综合优势，成为极具特色的、江北高校消费的制高点。,应对策略,商业选择能实现地铁商业的便利性需求，同时结合周边强大的居民消费基础。,优势,劣势,2.6,项目,SWOT,（优略势）分析及策略,优势,档次,中低档,租金,20,元,/,地铁运营后可达,30-50,元,/.,业态,经济型酒店、窗口展示型商业,餐饮、休闲咖啡与茶,主题,车站枢纽型商业,重要提示,:,该站点为公交枢纽，商业以快餐、食品和经济 型 酒店为主，上盖开,发学生公寓、小户型、经济型酒店，面积以,20-50,平米为主。,2.7,站点商业开发建议,双桥站,楼层,面积,(),业态,备注,1F,2700,餐饮、学生情调休闲咖啡与茶,2F,2700,餐饮、学生情调休闲咖啡与茶,3F,1280,果冰、茶、饮料,商业体量规划建议,:,我方建议在,4,层办公基础上加盖精装,40-60,小户，西侧办公楼也以精装小户型产品、定,制型酒店、中低端办公产品。,2.8,物业及楼层业态定位,R=0.8-1KM,中心圈层：,中心综合功能区,外围圈层：商业及居住区,S=2-3KM,第三类：区中心,T-DC,(Traffic-District center),P=2-11,万,第一圈层：,核心综合功能区,第二圈层：次核心商务区,第三圈层：外围居住区,S=10-15KM,R=1.8-2.5KM,第一类：城市中心,T-CC,(Traffic-City center),P=10-54,万,S=0.5-1KM,中心圈层：,中心综合功能区,R=0.40.6KM,外围圈层：商业及居住区,第四类：社区中心,T-LC,(Traffic-Living center),P=0.5-3.6,万,中心圈层：,中心综合功能区,外围圈层：商业及居住区,S=5-7KM,R=1.3-1.5KM,第二类：城市副中心,T-SC,(Traffic-Sub-civic center),P=5-25,万,中心类型,社区中心,主 题,综合交通枢纽,-,双桥站,资源、物业类别、商业种类,枢纽型站点资源、酒场、商业、住宅、办公楼,房价,租 金,房价,16000,元,/,租金当前约,20,元,/,5,年后约,80,元,/,2.9,所属城市中心圈层判断,宁波第一,个以,UIN-MALL,为概念的综合体，抢占市场空白和制高点,，加上地铁的建设容易引起,市场的,关注。,设计规划先行，利于项目后期的经营需求；,双桥站点周边大学的在校师生数量具有庞大的消费潜力，,可以打造强力的学生消费,牌；,随着地铁,2,号线的建设，该片区城市功能的完善，该路段的沿线商业业态的规模与档次将得以全面的改观与提升。,该片区的开发将有效结合甬江沿江滨水景观带，打造出滨水生态居住小区，践行绿色、环保的设计理念。,小 结,-,思维导图,-,（双桥站）,区域分析判断,站点范围价值分析判断,当前及未来规划分析,站点物业形态研究,站点各类规划结果（物业、商业）经济价值测算,-,part 1,-,-,part 2,-,-,part 3,-,-,part 4,-,-,part 5,-,宁波市,路林地段,控制性详细规划,（在编）：,北高教园区的重要组成部分，以教育为依托，以商贸、休闲及相关服务业为主导产业的城市公共设施功能片区。,1,-,-,part 2,-,-,part 3,-,-,part 4,-,-,part 5,-,-,思维导图,-,（双桥站）,车站,沿宁镇公路路中设置，位于规划院士路东侧，与规划,5,号线高架站换乘。为高架三层,3.5m,侧式站台车站，车站规模,132,米（长）,x28,米（宽）,x28.31,（高），车站本体面积,4002,。北侧地块规划为轨道交通综合体，开发总面积为,60500,。车站共设两个出入口通道，,1,号出入口结合站房设置于宁镇公路南侧，,2,号出入口设置于宁镇公路北侧。,开发部分,1,号出入口及站房,车站本体,5,号线车站,2,号出入口,公交枢纽站,开发类型,：站点周边物业开发,用地性质,：轨道交通综合体,用地规模,：,27063,建筑规模,：,60500,（暂定）,容积率,：,2.24,（暂定）,4.1,当前规划及产品、类别,A.,车站概况,24,各层面积,三层平面叠加示意图,剖面图,一层商业面积：,2700,三层商业面积：,1280,二层商业面积：,2700,B.,站点规划及经济指数说明,A.,上盖增加物业：,建议在站厅层上方加盖住宅物业，以,3050,平方米的精装产品为主，可以满足学生客户或用作经济,酒店。,公寓平面图示意,单层面积,2000,左右，,15,层的酒店式公寓，总面积在,3,万左右，,1000,间房左右。,4.2,站点周边可拓展范围产品、类别建议,26,B.,业,态,组合示意：,休闲餐饮,快餐,KTV,、网吧、桌球,电脑、手机、数码,音像、小电器,服饰、文具、玩具、,精品、化妆品,建筑局部示意图,4.2,站点周边可拓展范围产品、类别建议,建筑局部示意图,4.2,站点周边可拓展范围产品、类别建议,4.3,站点周边,500,米范围资源开发建议,1).,站点,500,米范围规划引导,容积率,:2.0,左右（产量最大化）,户型,：一梯二为主,面积：参照,90-70,政策,平面布局注意要点,:,打造沿街商业街，依托周边高校规划，营造高校消费商业体。,动静结合，在公交站、地铁站附近布置些对噪音不敏感的物业，静区则需要安排靠近滨江带。,充分考虑甬江北岸沿江景观带，发展江景住宅。沿江的建筑体可以适当降低，让江景渗透更深。,2),、经济技术指标：,占地面积,约,75,万；,容积率,2.0,；,建面,150,万,其中商业,15,万,写字楼,45,万,住宅,82.5,万,其他配套,7.5,万,4.3,站点周边,500,米范围资源开发建议,建议拓展地块,A,、建议在,站点的南面江一方形地块,进行开发，属于旧改拆迁用地。,B,、经济技术指标：,占地面积,约,15,万；,容积率,2.0,；,建面,30,万（其中商业,0.72,万）。,C,、产品类别：,小高层商品住宅,以,80,至,100,的两房、三房为主力户型，配以少量的小户型。,沿街商业街（大学生消费餐饮一条街）。,如家商务酒店：,5000,左右,D,、业态类别：,休闲娱乐,K,歌与迪吧、网吧、桌球等；,风味品牌休闲餐饮,连锁餐饮、特色小吃、咖啡等；,3).,站点,500,米范围重点开发地块引导,双桥站是轨道,2,号线的枢纽站,。站位周边规划主要为教育科研用地，西南象限用地规划为商业服务用地。,通过轨道交通，带动高教园区及周边的产业发展，使高校和社会形成更好的互动和联系,。,修建性详规,2,车站示意,高教园区北区分区规划图,（,2,）,高教园区北区分区规划图,：以大学为主体，以发展教育产业为基础的集居住、休闲、生产等多种职能于一体的城市功能区。,高教园区北区分区规划图,路林地段用地规划图,（,3,）,宁波市路林地段控制性详细规划,（在编）：北高教园区的重要组成部分，以教育为依托，以商贸、休闲及相关服务业为主导产业的城市公共设施功能片区。,总图介绍,1,车站概况,车站沿宁镇公路路中设置，位于规划院士路东侧，与规划,5,号线高架站换乘。为高架三层,3.5m,侧式站台车站，车站规模,132,米（长）,x28,米（宽）,x28.31,（高），车站本体面积,4002,。北侧地块规划为轨道交通综合体，开发总面积为,60500,。车站共设两个出入口通道，,1,号出入口结合站房设置于宁镇公路南侧，,2,号出入口设置于宁镇公路北侧。,开发部分,1,号出入口及站房,车站本体,5,号线车站,2,号出入口,公交枢纽站,明天北伦区的商业中心,双桥站,双桥站是轨道,2,号线的枢纽站,。站位周边规划主要为教育科研用地，西南象限用地规划为商业服务用地。,通过轨道交通，带动高教园区及周边的产业发展，使高校和社会形成更好的互动和联系,。,车站示意,开发平面介绍,1,站位开发概况,北侧的轨道交通综合体开发面积为,60500,。综合体的三层为换乘大厅，通过东边的过街天桥与,2,号线车站站厅非付费区相连，西边的付费天桥与付费区相连，通过楼扶梯与,5,号线车站站厅相连。,换乘大厅,过街天桥,2,号线站厅,站房,5,号线站厅,付费天桥,开发类型,：站点周边物业开发,用地性质,：轨道交通综合体,用地规模,：,27063,建筑规模,：,60500,（暂定）,容积率,：,2.24,（暂定）,双桥站,1,、项目区位及地理位置,1,、项目区位及地理位置,项目位于宁波市城区西北部区域，与未来城市行政中心均距离约,5.5,公里左右，离现市政中心超过,7.3,公里，办公氛围及形象受到一定的区位制约；项目东边紧挨宁波大学，适宜定位为副中心或者区域中心，,本案,现市政中心,未来行政中心,1,、项目区位及地理位置,项目位于宁波市江北区风华路和规划明海大道的交汇路口。项目东南为宁波纺织学院；西南为宁波工程学院；西北为规划中的宁波大学；南主要规划为为商业金融，现状为闲置地。,双桥站远期总平面布局图,2,、项目四至,项目北面紧靠宁波工程学院和宁波纺织学院，正北面约,4,5,百米处有一个大学科技园，科技园区入驻了不少科技企业；沿着风华路的东西方面有,5,6,家物流、仓储企业；南边大部分是空地或者待拆迁建筑物。,3,、站点周边交通道路状况,500,米用地协调范围内，现状基本形成由主次干路组成的“两横一纵”的路网格局。东西向主干路为中官西路、风华路；南北向快速路为世纪大道（东昌路）。目前，明海大道仅建设至中官西路以南，未衔接风华路。支路除归源路已建设外，其余均为村民居住地、工业用地之间的宽度较窄的小路。,4,、地块周边配套情况,片区现状用地主要由,公共设施用地、工业用地、仓储用地、居住用地、绿地等用地构成,，分别占建设用地的,33.8%,、,17.5%,、,13.0%,、,13.0%,、,4.7%,；用地功能混杂；,片区范围内成熟度中等，北面为宁波纺织学院、宁波工程学院、宁波市大学科技园；东面和西面仓储企业较多，,主要有海洲物流公司、天明物流中心、宁波民联运输有限公司、金桥物流有限公司、三官堂油库等,；周围并没有大型超市，经济型酒店；,片区现有居住人口约,3.3,万人；,周边市政公用设施除了三所高校，,还包括如路林水产市场、路林木材市场、“慎远学校”、“叶宅”等其它小规模公用设施；,5,、片区规划状况及未来功能划分,本区段现状主要有高校用地和路林市场，部分工业用地、少量村居。由于宁波镇海区际在高教园区内穿越，对园区交通的整体性造成影响。,发展定位：轨道交通经过宁波工程学院、宁波纺织学院等宁波北高教园区，将轨道交通充分融入学校的发展，形成成熟、高效的城市高教功能区。,6,、修改建议,1,、片区商业整体发展较为滞后，商业繁荣度不足；,2,、大型商业网点少，住宅底商是区域商业的主体。,3,、商业业态有限，档次较低，以满足基本生活需求为主。,4,、商业租金水平较低，且地段差异明显。中山西路沿街商铺租金,40-60,元,/,月；翠柏路沿线商铺租金约,100,元,/,月；欧尚超市邻近及场内商铺租金约,240,元,/,月。,1,、由于周围并没有大型超市，建议优先配置一个大型超市，满足周边,3.3,万人口主要为高校学生的消费需求。,2,、项目正北面,4,5,百米处是宁波市大学科技园，科技园上班的白领和科技人才有中高档居住的需求，周围现有的住宅绝大部分较旧，因为，预计配置一些档次中等偏上的住宅会很受其欢迎。另外，周围将近,2,万学生也会有部分家庭经济较好的学生会有校外租房的需求，也会对周围的住宅的租金有比较强的支撑。,3,、由于周边几乎没有经济型酒店，建议配置小规模的经济型酒店满足周边,3.3,万人口尤其是高校师生的住店需求,。,4,、站点周边开发面积可大量开发公寓式住宅，面积以,30-38,为主。,5,、,综合体的三层每层按三大需求设置业态,共性需求型业态：,分布在站点出口、出口通道、站厅通道、闸机出口和站台，此类业态的需求量最大，不存在区域和人群收入水平的差异；以最大限度满足消费者这方面需求为基础，实现基础的便利。,区域需求型业态：,分布的位置是站厅通道、闸机出口和站台。由于区域需求的差异，业态的种类和需求量也会随之变化，因此在完全满足好共性需求的基础上，把此类业态安排在人流集中的区域，以保证商铺的客流量,。,冲动需求型业态：,分布在站厅通道、闸机出口和站台的位置。此类业态商铺通常需要消费者一定时间的驻足浏览，而需求量往往不是经常性或重复性的，因此放置在故意设定为人流汇聚的等待区，或非主出入口；无须高度体现,“,快速便捷,”,购物特点的区域内，以保证商铺有一定的客流量 但店铺租金也可更为便宜。,经济型酒店,住宅,餐饮,大型超市,地下停车场,地铁出入口,区域需求型业态：时尚餐饮、都市休闲、流行百货、非常娱乐，根据每个站点自身条件 消费者结构。,冲动需求型业态：传真复印、无限宽带、个人护理、美容美甲、地产经纪、咨询行业、快照、手机覆膜等。,共性需求型业态：站内报刊亭、小型音像店、花店、书店、邮 局、药店、小型超市等。,三大业态类别,此处未来应成为宁波高新产业及教育园区，应该有商业中心、住宅等相应配套设施，相信在不久的将来这里就是北仑区未来的商业中心。那么，有学生的带动，他也是一个引领时尚的，潮流、健康的园区。,46,站点资源,各层面积,三层平面叠加示意图,剖面图,一层商业面积：,2700,三层商业面积：,1280,二层商业面积：,2700,根据现状，,规划控制用地共分,2,块，总面积,27063,平方米。,北侧地块规划为轨道交通综合体，车站共设两个出入口通道。,项目资料,位置及场地介绍,双桥站,项目地块,车站沿风华路路中设置，位于明海大道西侧，与规划,5,号线高架站换乘。,为高架三层,3.5m,侧式站台车站，车站规模,132,米（长）,x28,米（宽）,x28.31,（高），车站本体面积,4002,。,车站,1,号出入口结合站房设置于宁镇公路南侧，,2,号出入口设置于宁镇公路北侧。,项目资料,站点规划,总用地面积：,27063,平米；,总建筑面积：,60500,平米（暂定）；,容积率：,2.24,（暂定）；,49,项目资料,站点周边路网规划,根据,宁波市路林地段控制性详细规划（在编）,500,米用地协调范围内，规划主次干道形成“三横三纵”的路网格局。东西向主干路由北至南分别为中官西路、风华路；次干路为滨海大道；南北向快速路为东昌路，主干路由西到东分别为兴海路、明海大道。,道路等级,道路名称,方向,红线宽度（,m,）,机动车道数（双向）,断面板块形式,快速路,东昌路,南北向,68,6+2,4,主干路,中官西路,东西向,50,6,4,风华路,东西向,68,4,4,兴海路,南北向,44,6,2,明海大道,南北向,60,8+2,主道,+,地面辅道,次干路,滨海大道,东西向,28,4,1,支路,兴庄路,南北向,30,2,2,归源路,南北向,24,2,1,50,项目资料,站点开发概况,北侧的轨道交通综合体开发面积为,60500,。,综合体的三层为换乘大厅，通过东边的过街天桥与,2,号线车站站厅非付费区相连，西边的付费天桥与付费区相连，通过楼扶梯与,5,号线车站站厅相连。,轨道交通综合体地面一层为服务用房及出入口，地面二层为站厅层，地面三层为站台层。,开发部分,1,号出入口及站房,车站本体,5,号线车站,2,号出入口,公交枢纽站,51,项目资料,近期站台层平面层,52,项目资料,近期站厅层平面图,53,项目资料,近期总平面尺寸标注图（屋顶层）,54,行人交通组织规划图,公交场站交通组织规划图,项目资料,双桥站交通组织规划图,项目北面紧靠宁波工程学院和宁波纺织学院，正北面约,4,5,百米处有一个大学科技园，科技园区入驻了不少科技企业；沿着风华路的东西方面有,5,6,家物流、仓储企业；南边大部分是空地或者待拆迁建筑物。,项目调研与区域发展分析,现状概况,区域,1,公里范围内基本没有商业点位，仅有家家乐、快乐购、万家乐这样的几处简陋的便利店和餐饮。,项目调研与区域发展分析,周边商业环境调查,新房,均价：,1.1,万,/PM,二手房,均价：,1.8,万,/PM,写字楼,(,售,),写字楼（租）,商铺租金,宁波市,路林地段,控制性详细规划,（在编）：,北高教园区的重要组成部分，以教育为依托，以商贸、休闲及相关服务业为主导产业的城市公共设施功能片区。,