成都浣花香项目整体营销推广计划(139P).ppt

*,Copyright Centaline Group,2009,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2009,Code of this report|,*,*,乐地,.,浣花香项目整体营销推广计划,四川中原营运三部,SiChuan.08.2010,Code of this report|,2,汇报说明,本次提报立足于项目原有既定的时间节点，重点阐述如何通过中原的系统性营销手段来完成销售目标。报告中将就现有区域市场情况以及自身产品特点做出针对本项目的营销推广策略，为本案的顺利销售指出一条正确之路。,Code of this report|,3,项目时间节点：,2010,年,10,月份亮相，,2011,年,2,月售楼部开放，,4,月项目下旬开盘。,10,月,2,月,4,月中旬,4,月下旬,9,月,10,月,亮相,售楼部开放,达到预售临界点,开盘,2010,年,我们将以此为时间点进行营销铺排，以便保证项目顺利销售,2011,年,Code of this report,|,4,报告结构,1,项目自身分析,2,4,营销环境分析,5,整体营销策略,阶段性推广计划,3,住宅产品配套建议,Code of this report,|,5,营销环境分析,Part 1,Code of this report,|,6,Part 1.1,成都高端住宅市场分析,Code of this report|,9,成都市主要高端项目共,8,个，,剩余套数约,5300,套,，共计,105,万,，,存量较大；,高端项目主力户型为,120-180,的大户型,。龙湖世纪峰景户型相对较大，以,275-350,跃层为主；,高端项目畅销户型为,120-150,套三,以及,180-220,套四、套五。,高端项目目标客户注重生活品质，大户型舒适性产品倍受青睐；,在售高端项目月均去化集中在,20,套左右，,誉峰为成都高端项目的标杆，其高端品质及精准的客户定位使其月均去化达,40,套；,在售高端项目价格水平较高，集中在,18000,元,/,（清水）,高端项目分析,Code of this report,|,10,誉峰地块简介,占地,186,704,平方米,其中住宅用地为,122463.6,平方米，容积率为,2.95,商业用地为,64240.4,平方米，容积率为,6,住宅建筑面积：,378550,平方米,公寓建筑面积：,193520,平方米,商场建筑面积：,82450,平方米,写字楼建筑面积：,61720,平方米,酒店建筑面积,47300,平方米（两座；其中一座拟定为成都,W Hotel,）,誉峰项目为成都高端城市豪宅项目的代表，完善的高端配套能为项目的豪宅部分所服务，也是誉峰的特征之一。,典型高端项目,誉峰,Code of this report|,11,近期销售动态,5,月推出,5,号楼,楼栋,户型,总套数,销售套数,月均去化,价格,5,180,43,30,10,20000,顶跃,1,0,0,25000,6,月推出,7,号楼,楼栋,户型,总套数,销售套数,月均去化,价格,7,220,43,27,12,23000,顶跃,1,0,0,28000,8,月推出,1,号楼,楼栋,户型,总套数,销售套数,月均去化,价格,1,200,35,17,18,20000,顶跃,1,0,0,25000,近期整体销售情况良好，月均去化约,40,套左右，其中,200,平层销售最好，月均去化,18,套,Code of this report|,12,近期推广活动,近期推广以线下圈层活动为主，配合商报硬广进行炒作，形成项目良好的品牌效应,7,月“尊享慕尼黑风情”活动,活动内容：邀约中原老客户及誉峰意向性客户参加“慕尼黑风情”活动，通过小众的高端圈层活动积极开拓客户，让客户体验项目的高端生活品质,8,月“独聚魅力,华彩峰尚”活动,活动内容：邀约中原老客户及誉峰意向性客户以及空姐参加活动，活动中穿插美食、魔术、舞蹈、互动游戏等活动；旨在通过小众的高端圈层活动积极开拓客户，形成项目良好的口碑效应,小结：,Code of this report|,13,誉峰通过项目品牌带动项目的发展运营，前期树立的良好口碑对后期销售,有积极的推动作用,誉峰采用以线下圈层活动为主的推广策略，积极维护新老业主关系，为,项目树立了良好的口碑效应，提升了项目的品牌价值,1,2,Code of this report,|,14,长城半岛城邦为成都高端豪宅项目，位于新旧城南的交汇处，毗邻锦江，周边配套完善,典型高端项目,长城半岛城邦,物业类别,住宅,建筑类别,高层（,30）,占地面积,106667.20平方米,总建筑面积,550000平方米,物业地址,高新区濯锦东路（红星路南延线,三环外锦江旁）,所属商圈,城南副中心,容积率,4.26,绿,化率,56%,车位,地下,3170个,小区配套,约,精品会所商业（包括咖啡厅、室外游泳池、餐饮、娱乐、健身房）；,1个半篮球场、2个网球场、1个高尔夫果岭练习场,户数,:,2780户,户型面积,90-280,物业费,2.5元/,开盘时间,2009.9,入住时间,2010年,开发商,成都深长城地产有限公司,物管公司,-,Code of this report|,15,近期销售动态,7,月推出,2,号楼,1,、,2,单元,7,月推出,2,号楼,1,、,2,单元，均价,9400,元,/,；共推,256,套，目前存量,144,套；畅销户型为,95,、,125,、,140-158,2,号楼首推时间为,09,年,8,月，,2010,年,7,月对,2,号楼进行线上包装后，重新推出,2,号楼主力户型,95-162,，畅销户型为,140-158,、,125,、,95,2,号楼由于朝向、户型布局较差，加之目前整体市场的低迷，均价与之前推出产品相差较大，均价为,9400,元,/,开发商在市场低迷的情况下主动降价迎合市场，实乃明智之举,楼栋,户型,总套数,销售套数,月均去化,价格,2,146,64,16,8,9500,125,32,18,9,9500,158,32,20,10,9300,127,32,11,5,9300,114,32,20,10,9300,95,32,25,12,9300,162,32,2,1,9500,小结：,Code of this report|,16,通过对之前推出的销售情况较差的产品进行线上重新包装，并采取积极降价的策略，促进了项目的销售。,Code of this report,|,17,时代尊邸为九龙仓地产在成都的高端豪宅项目，位于东大街东门大桥，地理位置优越,典型高端项目,时代尊邸,物业类别,住宅,建筑类别,高层,占地面积,106,亩,总建筑面积,24.9,万平方米,物业地址,东大街芷泉街段,88,号,所属商圈,东大街,容积率,4,绿,化率,33%,车位,地下,3170个,小区配套,约,精品会所商业（包括咖啡厅、室外游泳池、餐饮、娱乐、健身房）；,1个半篮球场、2个网球场、1个高尔夫果岭练习场,户数,:,1881户,主力户型,115-175,物业费,3元/,开盘时间,2008.1,入住时间,2010年,开发商,龙茂房地产开发（成都）有限公司,物管公司,成都天府时代广场物业管理有限公司,Code of this report|,18,近期销售动态,4,月推出,1,号楼,4,月推出,1,号楼，均价,18500,元,/,；共推,156,套，目前存量,96,套；,160,套四相对而言去化速度稍快。,时代尊邸由于产品定位与形象不符合，加之销售方面未作推广动作，销售情况较差，目前月均去化约,3,套,楼栋,户型,总套数,销售套数,月均去化,价格,1,160,77,42,3,18000,210,77,18,1,18500,270,2,0,0,19000,小结：,Code of this report|,19,时代尊邸由于产品定位与形象定位不合（形象定位过高，产品不能满足,目标客户的需求），导致项目处于滞销状态,在销售情况欠佳的情况下，未采取积极的营销推广策略，使项目处于难,堪之地,1,2,Code of this report,|,20,Part 1.2,竞争环境分析,Code of this report|,21,竞争环境分析,项目主要竞争楼盘共,1,个，其中在售项目,7,个，潜在项目个，主要来自于西一环的永陵板块、浣花草堂板块，青羊大道的清水河板块、金沙板块以及南二环的神仙树板块,置信丽府,西府少城,成都花园上城,凯旋天际湾,优品道,泰丰御园,双城,草堂铭城,中海金沙项目,建发金沙里,金沙名庭,合能西贵金沙,清水河板块,锦绣工场,浣花草堂板块,永陵板块,金沙板块,神仙树板块,市中心板块,潜在项目,在售项目,本案,Code of this report|,22,竞争环境分析,在售竞品分析,项目名称,入市时间,主力面积,畅销户型,成交均价,月均销售（套）,剩余套数,剩余体量,备注,双城,2009.5,50-60,50-60,12000,5,约,100,套,5500,泰丰御园,2009.3,88-90,119-138,10000,25,约,120,套,11000,泰丰御园目前在售,2,期，户型全为,89,套二。,西府少城,2009.6,50-130,70-130,12000,80,约,150,套,6750,西府少城,70,以上户型已售罄，目前在售户型为,45,精装小户，价格,10700,元,/,，月均去化约,30,套。西府少城剩余约,150,套房源全为,45,精装小户,成都花园上城,2006.1,120-150,100-130,14000,5,约,15,套,2500,凯旋天际湾,2010.7,76-114,80-114,12000,（精装,3500),25,约,440,套,41000,置信丽都花园丽府,2009.11,120-180,120-150,13000,20,约,220,套,40000,2010.8.21,推售,2,期,1,批次，推出,197,套，开盘销售率为,44%,优品道,4,期,2010.8,78-92,92-112,11000,25,约,800,多套,80000,2010.8.21,推售,1,号楼，开盘当天销售,80,套，销售率为,20%,合计,70-120,70-90,110-140,约,2000,套,186750,Code of this report|,23,区域内在售,竞争,项目,共,7,个,，,剩余套数约,2000,套,，共计,19,万,，剩余体量较,小。除凯旋天际湾、置信丽府、优品道外，其余竞品均处于尾盘阶段，预计,2011,年初清盘。,区域内在售,竞品以中小户型为主，,面积区间集中在,70-120,，,大户型集中在置信丽都花园丽府，面积为,120-180,，共约,220,套；,区域内在售畅销户型为,70-90,套二,，,110-140,套三，,中大户型相对畅销；,区域内在售竞品价格集中在,12000,元,/,左右；,竞争环境分析,在售竞品分析,Code of this report|,24,竞争环境分析,潜在竞品分析,项目名称,入市时间,物业形态,总户数,总体量,主力户型,价格,备注,草堂铭城,2010,年下半年,高层,492,45000,70-120,预计,13500,目前项目未进场，售楼部预计,2010,年,10,月底开放,金沙云庭,2010,年下半年,小高层,777,160000,140-200,预计,12000,项目目前日均来访量约,40,组,建发金沙里,2010,年下半年,高层,1334,165000,80-160,预计,11000,项目目前尚未进场,合能西贵金沙,2010.10,小高层,429,120000,130-160,预计,11000,项目目前日均来访量约,40,组,中海金沙项目,待定,高层、小高层,800,140000,150-200,项目预计,2010,年,8,月底进场,锦绣工场,2011,年上半年,高层,231,10000,40-60,预计,18000,（精装）,合计,高层、小高层,4000,640000,120-180,11000-14000,Code of this report|,25,区域内,潜在竞争,项目,共,个，,主要来自金沙板块、浣花草堂板块以及城南的神仙树板块；,区域内,潜在竞品高层住宅体量共,万方,，约,4,00,套,，推出时间集中在,2010,年,8,到,11,月；,区域内潜在项目以大户型为主，,面积区间集中在,120-180,，,中小户型供应较少,区域内潜在竞品价格预计为,11000-14000,元,/,（清水）,竞争环境分析,潜在竞品分析,Code of this report|,26,从供应上来看：,区域内共,14,个竞品，主要来自于西一环的永陵板块、浣花草堂板块，青羊大道的清水河板块、金沙板块以及,南二环的神仙树板块。供应套数约,6700,套,，供应体量约,100,万方,从产品上来看：,区域内竞品项目中，供应主力为,120-180,大户型，中小户型供应相对较少,从销售上来看：,目前在售项目月均销售速度在,30,套左右，其中,70-90,的套二以及,110-140,的套三最为畅销。,从价格上来看：,区域竞品销售价格全在,10000,元以上，档次较高的项目在,12000-14000,元,/,（清水）,竞争环境分析,小结,结论：,综上四点得出，到,2010,年,4,月项目所在区域竞争压力较大，需做好项目的营销推广工作。从竞品销售情况来看，本案的产品迎合了区域市场需求，对项目的运营来说也是利好的一面。,Code of this report|,27,项目于,2010,年,7,月开盘，至今销售约,60,多套，,86,套二及,114,河景套三最为畅销,Code of this report|,28,重点竞争项目,凯旋天际湾,项目位于内光华东坡大道，东临市政绿化公园及清水河，景观资源较优越,项目,2010,年,7,月首推,2,，,3,栋，户型区间,76-124,，,主力户型为,76,、,86,销售均价：,12000-14000,元,/,；（含,3500,元,/,精装费）,项目目前销售,2,、,3,栋楼，,86,及,114,最为畅销。目前,2,、,3,栋楼存量约,360,多套,.,凯旋天际湾鸟瞰图,Code of this report|,29,重点竞争项目,凯旋天际湾,项目,7,月预计首推,2,，,3,栋，主力户型,76,，,86,1,栋为公寓产品，主力户型,40-70,，目前未推,2,、,3,栋户型配比：,项目套三户型均分布在,2,，,3,栋楼，共,144,套，加上赠送面积约,140,。预计到,2010,年,4,月本项目开盘时，天际湾,86,套二存量约,40,套，,114-124,套三存量约,60,套，与本项目主力户型,110-140,存在一定竞争,在售,未推,86,86,76,76,114,124,户型,产权,面积,实得,面积,套数,占比,套一,76,85,144,33%,套二,86,105,144,33%,套三,114,139,72,17%,124,141,72,17%,Code of this report|,30,户型分析,优势：,带入户花园，,舒适性较好,；,客厅,与餐厅相连，横厅设计，舒适性佳,厨房与生活阳台相连，提高了生活便利性,主卧带阳台和独立卫生间，舒适性佳,赠送面积较多，达,19,劣势：,客卧开间过小，不利于使用,；,主卧与客卧面朝客厅及入户过道开门，私密性差,86,两室两厅两卫（实得面积,105,）,赠送面积较多，实用性强；主卧与客卧私密性差，客卧开间过小，不利于使用,Code of this report|,31,户型分析,优势：,带入户花园，,舒适性较好,；,客厅,连接大面积露台，采光和观景性好,厨房与生活阳台相连，提高了生活便利性,主卧带飘窗和独立卫生间，舒适性佳,赠送面积较多，达,25,劣势：,东西朝向，通风性较次,缺乏生活阳台，影响居住便利性,114,三室两厅两卫（实得面积,139,）,赠送面积较多，户型方正，采光和观景性好；东西朝向，通风性较次,Code of this report|,32,项目点评,优势：,东临市政公园及清水河，景观资源优越,周边配套完善，但步行仍有一定距离,各户型赠送面积较多，约,20,左右，得房率高,劣势：,自身规模较小，缺乏自身配套及园林景观；,从样板间情况来看，其精装水平一般，与其,3500,元,/,的精装标准不匹配,项目预计,2010,年,8,月底开盘，首推,1,，,2,栋楼，主力户型,78-92,，销售均价预计,9000-11000,元,/,Code of this report|,33,重点竞争项目,优品道,4,期,项目位于青羊大道与光华大道交汇处，交通便利，周边及自身配套完善。优品道,4,期南临市政公园，景观资源优越。,优品道,4,期目前处于蓄客排号阶段，预计,2010,年,8,月底开盘，销售均价预计,9000-11000,元,/,项目预计首推,1,，,2,栋楼，户型为,78-113,，主力户型,78-92,优品道效果图,Code of this report|,34,项目由,2,栋,31,层高层、,1,栋,22,层高层围合而成，围合部分为,21,栋双拼别墅，面积,350-380,项目,8,月预计首推,1,，,2,栋，,1-2F,为商业；,3,梯,6,户，总户数为,696,户，主力户型,78,，,92,3,栋为,90-100,跃层,1,、,2,栋户型配比：,项目主力户型为,92,套三和,78,套二。加赠送面积，主力户型为,110-140,。预计到,2011,年,2,月项目蓄客时，,92,套三存量约,180,套，,112,套四存量约,20,套，加上,3,栋的跃层户型，直接将与本项目存在较大竞争,1,2,3,户型,产权,面积,实得,面积,套数,占比,套二,78,94,232,33%,套三,92,118,348,50%,套四,112,141,116,17%,重点竞争项目,优品道,4,期,Code of this report|,35,户型分析,优势：,南北朝向，采光通风好,客厅连接餐厅，横厅设计，舒适性佳,动静分区明显，私密性强,赠送面积较多，达,25,劣势：,缺乏入户花园，入户舒适性较差,过道过长，浪费面积较多,92,三室两厅一卫（实得面积,118,）,赠送面积较多，客厅横厅设计，舒适性较佳，南北朝向，采光通风好；过道过长，浪费面积较多,Code of this report|,36,户型分析,优势：,南北朝向，采光通风好,客厅连接大面积露台，正对市政公园，景观资源优越,主卧带独立卫生间和衣帽间，舒适性佳,赠送面积较多，达,29,劣势：,缺乏入户花园，入户舒适性较差,客卧采光性欠佳,112,四室两厅两卫（实得面积,141,）,南北朝向，景观资源优越，赠送面积较多；缺乏入户花园，客卧采光欠佳,Code of this report|,37,项目点评,优势：,南临市政公园及清水河，景观资源优越,项目自身配套及周边配套完善，生活便利性高,各户型赠送面积较多，约,25,左右，得房率高,项目作为优品道的收官之作，拥有较好的市场口碑以及大量的老业主，有利于项目蓄客,劣势：,项目中庭规划为别墅，缺乏自身园林景观；,3,号楼为东西朝向，居住舒适性欠佳,项目目前售楼部未开放，预计,2010,年,8,月底售楼部开放，开盘时间预计为,2010,年,10,月中旬,Code of this report|,38,重点竞争项目,草堂铭城,项目位于清江东路与草堂北路交汇处，与本案同处浣花溪板块，居住环境优越。,项目由,3,栋,28,层高层围合而成，面积区间,50-150,，,主力户型为,80,左右套二，其次为,110-120,套三,项目占地,16,亩，总建筑面积,60605,，共,492,户,。项目规划有,2,层裙楼商业,项目售楼部预计,2010,年,8,月底开放，开盘时间预计在,2010,年,10,月中旬，销售均价预计,13000,元,/,左右,草堂铭城效果图,Code of this report|,39,重点竞争项目,草堂铭城,草堂铭城,本案,草堂铭城与本案同处浣花溪板块，居住环境优越。其规模、物业形态都与本项目相似，是本案的绝对竞争楼盘。草堂铭城目前售楼部尚未进场，需重点跟进,Code of this report|,40,项目点评,优势：,区域环境优越，紧邻杜甫草堂和浣花溪公园，居住氛围良好,产品线丰富，能满足不同客户的需求,劣势：,项目规模小，缺乏自身配套及园林景观,3,号楼临主干道,清江东路，噪音污染严重,项目二期于,2010.8.21,开盘，首推,4,、,6,栋，主力户型,120-180,，价格,9500-15000,元,/,，开盘当日共推,197,套，销售率为,44%,Code of this report|,41,重点竞争项目,置信丽都花园丽府,项目位于城南二环路南四段丽都片区，左邻双楠、右接紫荆，打通双楠和紫荆的任督二脉，占据南富西贵交汇的核心地段。,项目一期于,09,年,11,月开盘，目前已售罄。项目目前在售,2,期,1,批次,4,、,6,栋楼，主力户型,120-180,，开盘当日共推,197,套，销售率为,44%,价格：,6,号楼,15000,元,/,，,4,号楼,9500,元,/,丽府效果图,Code of this report|,42,项目一期已售罄，目前推售,2,期,1,批次，,4,、,6,号楼，主力户型,120130/170-180,户型，畅销户型为,120-130,4,、,6,栋户型推售情况：,4,、,6,号楼目前销售约,100,多套，预计,11,月底能清仓。丽府二期存量约,220,套，主力户型为,120-180,，预计,2011,年,2,月本案蓄客时，丽府,120-180,户型接近,100,套，与本案存在一定竞争,重点竞争项目,置信丽都花园丽府,楼栋,面积（）,户型,供应套数,比例,销售套数,销售率,6,栋,170-180,3-2-2,（变套四）,71,36%,10,14%,4,栋,120-130,2-2-2,（变套三）,84,42%,54,64%,150-155,3-2-2,（变套四）,42,22%,23,55%,合计,197,100%,87,44%,1,期,2,期,Code of this report|,43,户型分析,优势：,横厅设计，宽敞舒适，采光通风好,双卫设计，舒适度高,大面积阳台，观景性较好,赠送可变空间，可变书房或休闲室，实用,性高,劣势：,缺乏入户花园，入户舒适性较差,过道过长，浪费面积较多,132,两室两厅两卫,客厅横厅设计，宽敞舒适，双卫设置，增加了生活便利性；缺乏入户花园，入户舒适性较差,Code of this report|,44,户型分析,优势：,动静分区明显,双卫设计，增加了生活便利性,主卧宽敞舒适，带独立卫生间和衣帽间，功能齐全,劣势：,缺乏入户花园，入户舒适性较差,过道过长，浪费面积较多,170,三室两厅两卫,动静分区明显，各房间宽敞舒适；缺乏入户花园，入户舒适性较差,Code of this report|,45,项目点评,优势：,区域环境优越，占据南富西贵交汇的核心地段,项目为成都传统高端住宅代表作,-,丽都花园的升级产品，具有良好的市场口碑，项目品牌价值高,开发商品牌,劣势：,部分楼栋临交通干道，噪音污染严重,重点竞争项目启示：,Code of this report|,46,重点竞争楼盘存量户型集中在,120-160,，预计到,2011,年,2,月本案正式蓄客,时，重点竞争项目,120-160,户型存量约,600,套左右，与本项目存在较大竞争,重点竞争楼盘户型赠送面积较大，舒适性较强，对户型赠送面积较,小，舒适性相对不高的本案形成较大威胁,1,2,与本项目同位于浣花溪板块的草堂铭城开盘时间早于本案，可能在,一定程度上造成部分客户流失,3,Code of this report,|,47,项目自身分析,Part 2,项目自身分析,Part 2,Code of this report,|,48,Part 2.1,项目价值分析,Code of this report,|,49,项目区域分析,地段价值,位于浣花溪高尚人文居住板块,，,为“西贵”典范，人文气息浓厚,本案,项目区域说明,浣花溪板块乃成都高尚人文居住区的典范，同时拥有浣花溪公园、百花潭公园、文化公园三大公园。“花香鸟语，流水潺潺，翠竹摇曳”是这块人文宝地的真实写照,浣花溪板块作为“西贵”的代表，是成都居住生活发展最早、最成熟的板块,浣花溪板块,Code of this report,|,50,百花潭公园、浣花溪公园、文化公园三大公园环抱，居住环境佳,项目区域分析,区域配套,Code of this report,|,51,项目规划说明,西一环首席城市复合体，彰显高端生活便利性,项目产品分析,规划,项目占地,28,亩，总建筑面积,115737,。其中，住宅,37000,，商业,21000,，写字楼,22000,项目由,1,栋,28,层电梯住宅,+2,层商业裙楼；,1,栋,18,层写字楼,+3,层商业裙楼构成，为西一环首席城市综合体,项目人车分流良好，全地下车位设置，写字楼与住宅车位独立分区，互不干扰,项目由于用地规模有限，园林景观非常少，仅有少量的水景及植被绿化,住宅,28F,写字楼,18F,商业,2F,商业,3+1F,Code of this report,|,52,项目规划说明,现代简约风格，时尚、典雅，彰显项目高端品质,项目产品分析,建筑单体,项目建筑单体为,28,层电梯住宅,+2,层商业裙楼；,18,层写字楼,+3,层商业裙楼,采用现代简约风格，大面积玻璃的运用，强调横竖线条的分割和对比，典雅、时尚，彰显项目品质,写字楼为甲级生态写字楼，带空中花园，,6,部高速电梯设置；产品面积,130-390,商业均为裙楼形式，面积,40-1000,；写字楼部分商业为回廊开放式商业,Code of this report,|,53,项目户型说明,以大户型为主，主力户型,139-149,套三，公摊较大，高达,23%,，户型面积利用率低。项目整体户型设置偏大，导致总价过高，会对后期销售速度产生一定影响,项目产品分析,户型,A1,A2,A3,A4,A5,B1,B2,B3,B4,B5,B6,户型,A1,A2,A3,A4,A5,B1,B2,B3,B4,B5,B6,建筑面积,151,169,109,86,146,147,109,139,139,112,149,套内面积,116,130,84,66,112,113,84,107,107,86,115,户型,户型面积,比例,一房两厅一卫,86,9%,两室两厅双卫,109-112,27%,三室两厅双卫,139-149,46%,三室两厅双卫,151-169,18%,项目户型设置以大户型为主，,100,以上户型占,91%,；主力户型为,139-149,。户型公摊较大，达,23%,左右,Code of this report|,54,核心价值点提炼,地段：,浣花溪高尚人文居住社区，“西贵”之典范,配套：,西一环首个城市综合体，,22000,甲级生态写字楼、,21000,精,品商业配套,稀缺性,:,少有的能同时享有三大人文公园及西一环完善配套的项目；,在本项目地块供应后，浣花溪板块再无其他居住用地供应，,稀缺价值不言而喻,三大核心卖点：,地段、稀缺性、配套,卖点很多，但我们要寻找出我们的核心价值点，,从产品切入，找到一个“人无我有，人有我优”的核心点,Code of this report|,55,规划设计,立面造型,居住价值,配套价值,人文价值,地段价值,把“点”的优势放大成面,Code of this report|,56,通过对项目、人群、市场的深入解剖，我们不难发现一个事实，也是项目差异化形象建立的基础,：,稀缺的区位：,西一环与浣花溪的稀缺的居住价值与人文价值，成都仅此一席；,稀缺的产品：,仅有,275,套大户传世府邸；,因此产品本身最大的卖点不是卖产品而是卖稀缺的资源,Code of this report|,57,浣花溪,.,绝版传世府邸,项目市场形象为：,突出项目区位价值的稀缺性,强调项目居住价值的稀缺性,突出项目产品的稀缺性,Code of this report,|,58,Part 2.2,目标客户群分析,目标客户主要来自浣花溪板块及周边区域的政府及企事业单位,Code of this report|,59,目标客户来源,4,12,8,5,7,6,3,1,2,6,5,1,2,11,10,9,7,8,4,10,9,3,11,编号,列表,编号,列表,1,成都市档案局,1,成勘院电梯公寓,2,成都统计局西川调查总队,2,省医院宿舍,3,四川省煤田地质局地质测量队,3,峨影厂宿舍,4,四川省气象局,4,军区宿舍,5,四川公安信息通信培训中心,5,四川省医院家属区,6,四川省水利科学研究院,6,成勘院宿舍,7,水利部四川院,7,省卫生厅宿舍,8,成都实验艺术团,8,省级机关宿舍,9,成都市供水工程设计院,9,环保局宿舍,10,成都市国土资源局,10,教师公寓,11,成都市第一农业科学研究所,11,国安局宿舍,12,成都审计局,Code of this report|,60,重要客户：占购房比例,20,城西及市中心高薪白领,20%,（浣花板块及周边企业白领，如电信、移动、,IT,、房地产企业等）,核心客户：占购房比例,70,周边政府事业单位高管,50%,（省医院、国土局、审计局、勘察设计院、银行、移动通信等中高管理层）,城西私企、个体老板,20%,（浣花溪板块、光华板块餐饮、娱乐行业个体商户）,游离客户：占购房比例,5,二级城市、省外客户,辅助客户,重要客户,核心,客户,偶得客户,偶得客户：其他,5%,目标客户分析,Code of this report|,61,项目目标客群特征描述,1,、,浣花溪板块及周边政府事业单位、,国企高管,购房比例：约占购房群体的,50%,区域来源：浣花溪板块及周边区域,行业：省医院、国土局、审计局、勘察设计院、银行、移动通信等中高管理层,年龄：,30-50,岁,置业次数：二次及多次置业,消费特征：是目前在售楼盘的主力客户群体，多为单位未分房者及改善居住环境换房的客户，还有部分因家庭成员较多被迫换房的客户。,购房特征：客户对居住品质感要求较高，比较看重配套、环境、户型、性价比等，该类客户的资信良好，素质较高。,Code of this report|,62,2,、,浣花溪板块及周边私企、,个体老板,购房比例：约占购房群体的,20%,区域来源：浣花溪板块及周边区域,行业：餐饮、娱乐个体商户，广告、服装、汽车等行业私企老板,年龄：,30-45,岁,置业次数：以二次及多次置业为主,消费特征：具有一定投资意识，看重区域升傎潜力，因工作生活的便利熟悉性而选择此区域购房，兼顾投资的心理。,购房特征：购房的目的不仅是要解决居住的问题，还要提高居住的品质，他们比较看重小区的配套、交通便利性以及时间成本等。,项目目标客群特征描述,Code of this report|,63,3,、,浣花溪板块及市中心企业,高新白领,购房比例：约占购房群体的,20%,区域来源：浣花溪板块及周边，市中心,行业：,IT,、房地产业、银行、汽车等,年龄：,25-30,岁,置业次数：以首次或,2,次置业为主,消费特征：对,都市生活有依赖,，享受,繁华都市生活氛围，还能享受区域逐渐完善的配套，,希望通过项目的品质对,身份具有提升作用,。,购房特征：投资自住两相宜、交通便利性以及时间成本等。,项目目标客群特征描述,86,舒适型套一户型客户主要来源于城西及市中心高薪白领，注重区域交通及配套，主要以首次置业为主,Code of this report|,64,目标客户群体细分,86,一室两厅一卫,舒适型套一，总价,107,万左右，首付,32,万（,3,成），,54,万（,5,成）。,主要客户大部分来源于成都,IT,、房地产行业的高薪白领，年龄为,25-30,岁，大部分为首次置业,客户注重时尚典雅的生活格调，个性突出，对都市生活有依赖，享受繁华都市生活氛围，还能享受区域完善的配套,奢侈型套三户型客户大部分来源于浣花溪板块及周边政府事业单位高管，城西私企、个体老板，以改善型置业为主,Code of this report|,65,目标客户群体细分,奢侈型套三，总价,185,万左右，首付,55,万左右（,3,成），,93,万左右（,5,成）。,主要客户为浣花溪板块及周边政府事业单位高管,50%,，,城西私企、个体老板,20%,，以改善型置业为主,客户注重生活品质，对配套、交通便利性、户型等十分看重,139-160,三室两厅两卫,Code of this report|,66,住宅产品配套建议,Part 3,Code of this report,|,67,一、会所配套,会所定位为,“私人专属会所”,，会所内设置健身房、茶艺室、书吧,建议将规划设计中项目住宅区一楼的健身房（约,22,），作为项目内部的高端会所；会所内设置健身房、茶艺室、书吧，满足项目业主的高端生活所需，只针对业主开放，保证会所的私密性与专属性，同时提升项目的形象以及整体配套功能。,五星级私人专属会所,Code of this report,|,68,高端茶艺室,修身、养性、论道,高端茶艺室说明,面积设置为,高端茶艺室要点：,根据季节提供适时茶品,根据业主需求，不定期举行茶艺方,面的讲座,茶艺室装修为传统中式风格，营,造素雅清心的意境,可设置书架，摆放有关茶道方面的,书籍供客户参阅,Code of this report,|,69,健身房,健康、活力、激情,健身房说明,面积设置为,健身房要点：,设置力量训练器、跑步练习器、,划艇训练器等常用器械；,装修上力求简单、整洁，墙面要,求有镜子，地面铺装木地板,Code of this report,|,70,书吧,休闲、知识、陶冶,书吧说明,面积设置为,书吧要点：,力求小而精,装修风格力求简洁、典雅,设置书吧四周以书架围合，中部,布置桌椅,可提供茶水服务,提供经济、哲学、政治等方面的,书籍，品种力求丰富、经典,科技元素：智能开关系统,智能开关：,1000-2000,元,/,户,智能开关是采用普通开关的安装基础上，多了一条两芯的信号线，每个开关可说是一个单独的集中控制器。安装时不需添加任何其他设备,二、科技元素,科技元素：厨房垃圾粉碎系统,厨房垃圾粉碎器：,500-800,元,/,户,厨房垃圾（粉碎）处理机安装于家庭厨房洗菜盆的排水口处，可方便地将菜头菜尾、剩菜剩饭等食物性厨余垃圾粉碎后排入下水道,消除了弄脏厨房地板和走廊的肮脏垃圾箱和滴水垃圾袋,减少送往垃圾堆填区或焚化的食物垃圾和垃圾胶袋，达到环保的效果,消除对食物残渣处理的特殊要求。没有碎片、没有臭味、不招虫子。,减少了家务杂事，如送垃圾，消毒垃圾筒等,保持卫生，因为食物垃圾处理机消除了厨房中细菌的主要来源,科技元素：热水循环系统,热水循环系统：,500-1000,元,/,户,智能热水循环系统的作用就是在我们用水前，提前启动（有遥控，分时段控制和手动控制）热水器把热水管里的冷水回流加热。根据热水管路的距离设定循环的时间循环完毕自动停止。这样用水时就会在,2-3,秒内出热水。基本原理就是把热水管中不使用的热水循环回来到热水器重新加热,Code of this report,|,74,三、物业管理,物业管理是提升项目品质及销售价值的有力支撑。本项目在物业管理上突出创新机制，提升项目的综合品质。,物业管理服务,“,六星级定制式物管服务”,公共服务,安全保卫防护体系。,公共环境维护：公共保洁、公共绿化。,公共网络系统维护、公共配套设施设备维修。,背景音乐、蚊蝇防治、水源清理。,家政服务,代订牛奶、饮水、报刊杂志。,代缴水电费服务。,洗衣服务、衣物洗熨服务、搬家服