武汉国际农业装备交易中心策划案87P.ppt

,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,LOGO,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,中国,武汉,国际农业装备交易中心,长城顾问机构 商业地产事业部,谨呈：湖北国泰农业装备发展有限公司,版权声明,本报告版权归武汉长城物业顾问有限公司所有，报告内容仅限长城物业顾问有限公司投标之用，除此之外，不得擅自向其他机构或个人传阅、引用、复制或发布报告中的部分或全部内容。,目 录,专业市场发展简析,1,汉口北专业化市场集群发展分析,2,项目分析,3,项目定位,4,项目运营、推广及招商策略,5,长城公司简介,6,第一章：专业市场发展分析,工业发展简介,工业园板块分析,专业市场发展分析,武汉市工业发展概述,2010,年武汉工业增加值达到,2532.82,亿元，同比增长,17.8%,。工业是武汉经济快速发展的重要支柱。工业用地出让最低价标准的确定以及供地方式的改变，使得武汉工业地产走向工业化、市场化，引来更多的关注。,根据武汉远城区工业产业发展规划（,2009-2015,）到,2015,年，武汉市六个远城区加洪山区人均,GDP,将增一倍，工业总产值突破,5000,亿元，新增就业,16,万人。,武汉市工业发展简介,武汉工业园板块分析,蔡甸区,通讯电子、汽车零部件、日用化工等主导产业,江夏区,东西湖区,黄陂区,汉南区,食品及烟草加工、机电、环保等为主导产业。,主导产业为电子信息、生物医药,。,主导产业为汽车零部件、机械装备制造。,主导产业为商贸物流、轻工及新型建材、食品加工。,新洲区,洪山区,主导产业为钢材深加工和桥梁钢结构、机械装备制造。,生物医药、精细化工和机械装备三大主导产业，移动通信、新能源、节能环保,工业园板块分析,电子商务对专业市场的提升,电子商务对专业市场的提升,改变了现金、现货、现场的三现固有交易模式，简化销售环节,拓展了专业市场的经营空间,降低了专业市场的交易成本,商品信息更广泛流通,传统专业市场特点,是一种典型的有形市场,批零兼营,集中交易，有一定数量规模的卖者，接近完全竞争的市场结构,以现货交易为主,武汉市专业市场发展分析,第二章：汉口北专业化市场集群发展分析,汉口北区域简介,区域专业市场项目分析,汉口北的优势,“,湖北应成为促进中部地区崛起的重要战略支点。,”,中共中央总书记 胡锦涛,“,促进中部地区崛起，形成东中西互补，优势互补，互相促进，共同发展的新格局。中部崛起要开拓中部地区大市场，发展大流通。,”,国务院总理 温家宝,汉口北专业化市场集群发展分析,汉口北区域简介,世界看中国，中国看武汉，武汉看汉口北。,汉口北区域简介,汉口北专业市场群东起武汉市黄陂区武湖农场、西至天河国际机场高速公路，东西长,10,公里，南北纵深,2.5,公里，占地,2.4,万亩，总投资,380,亿。正在规划开发的汉口北专业市场群，将建成武汉最大的新兴商业区、航空物流区、企业总部区和国际生活社区，,直接辐射华中地区六省,(,湖北、山西、河南、安徽、湖南、江西,)3.61,亿人口，,102,万平方公里地区面积，,15197.49,亿元的消费市场。,区域简介,本案,汉口北区域简介,区位优势,汉口北的优势,政策优势,交通优势,产业优势,武汉九省通衢，是物资进出流通重要节点，是中国内陆最大的流通中心和货物集散地。汉口北专业化市场集群则是武汉市商品流通领域的重心。商品可辐射湖南、江西、安徽、河南、四川周边五省近四亿人口。,汉口北纵贯机场高速、岱黄高速、汉宜高速，横贯武汉三外、外环，,12,条公交线路联通武汉三镇。交通发达，畅行无阻。南距汉口火车站,5,公里、武汉港,10,公里，东距阳逻深水港,15,公里，西距天河国际机场,6,公里。,汉口北是全国唯一融水陆空于一体的产品生产经营集散地，周边有天河机场、亚洲最大的铁路枢纽,武汉北铁路编组站、阳逻深水港，是个天然的物流区，货通全国。,武汉市将汉口北规划为无限向北拓展的“北部新城”，黄陂区更是将汉口北作为该区的一级工程进行战略规划，并配套以各种政策支持。汉口北是省、市、区重点扶持项目。,汉口北区域简介,汉口北专业市场集群项目分析,批发第一城,家具,CBD,四季美农贸城,五洲建材城,区域专业市场项目分析,汉口北区域典型项目研究,批发第一城,项目评述：全面承接汉正街服装批发市场，规模大，功能区划清晰，配套齐全，项目推广效果不错，已经在国内建立了一定的知名度。但目前汉正街商户搬迁仍未有明确时间表，因此，该项目短期内人气无法迅速提升。,发展商：卓尔企业集团,占地规模：,3000,亩,建筑规模：,380,万平米,投资总额：,60,亿人民币,经营类别：服装批发,区域专业市场项目分析,汉口北区域典型项目研究,家俱,CBD,项目评述：该项目开发商是专业家,俱,连锁机构，对于家,俱,卖场的设计规划及经营管理有多年经验，整个项目规划科学合理，产品分类布局以及档次定位清晰，生活配套齐全。但由于该行业竞争激烈，市区家具零售发展成熟，东西湖吴家山更是武汉家居产品生产、销售、物流集散地，未来竞争将更加激烈。,发展商：香港金马凯旋集团,占地规模：,3000,亩,建筑规模：,300,万平米,投资总额：,52,亿人民币,经营类别：家具生产批发,区域专业市场项目分析,汉口北区域典型项目研究,四季美农贸城,项目评述：项目配备铁路运输专线，阳逻港专属配套水运，水陆两运。远离城区，物流便捷。白沙洲大市场已经趋于成熟且具有一定区位优势，与之形成直接竞争，未来本项目发展前景无法预估。,发展商：香港德大集团,占地规模：,5000,亩,建筑规模：,300,万平方,投资总额：,60,亿人民币,经营种类：农副产品批发,区域专业市场项目分析,汉口北区域典型项目研究,五洲建材城,项目评述：产品种类齐全，功能划分清晰，是中部地区最大的建材批发市场。项目档次定位混乱，高中低档混杂，品牌形象店业态混乱，缺乏统一规划。相对于吴家山建材市场无明显优势，吴家山集生产、销售、流通一体化，会对本项目客户形成分流。,发展商：珩生投资集团,占地规模：,2029,亩,建设规模：,289,万平米,投资总额,:39,亿人民币,经营种类：装饰建材类批发,区域专业市场项目分析,区域项目分析总结,项目,核心客户来源,主题概念,核心竞争力,市场影响力,家具,CBD,和平大世界,中部最大一级家具批发零售商贸中心,品牌运营商，强大市场号召力,完整产业链,凭借开发商行业资源整合能力，行业影响力强大,批发第一城,汉正街批发商户,天下第一市,全面承接汉正街服装批发市场，汉正街品牌,随着汉正街整体搬迁以及项目推广运作，在中部市场具有一定影响力,四季美农贸城,汉正街食品类批发商户,中国首个世界食品总汇,四级政府重点支持，农业部定点市场,产品种类齐全，物流仓储配套完善，市场辐射全国。,五洲建材城,汉西建材市场及国内建材生产厂家,全球建材总部基地,承接汉西建材批发市场,行业竞争激烈，开发商行业影响力不足,通过对片区的几大典型项目调查研究，我们发现，推广做的最好的是批发第一城，卖的也最火，家具,CBD,产品功能规划做的最好，形成了生产、销售、培训、研发、博览、服务为一体的产业链，,区域专业市场项目分析,项目背景分析,农机行业发展分析,项目本体分析,项目,swot,分析,第三章：项目分析,项目背景分析,中国武汉国际农业装备交易中心地处汉口北专业化市场集群，由湖北房地产投资集团旗下国泰农业装备发展有限公司,2009,年即开始筹划的重点发展项目，汉口北十大专业市场之一，曾获得,“,最期待商业地产,”,奖项。项目前身是汉口丹水池湖北农机市场。湖北农机市场由湖北农机总公司投建，至今已投入使用,10,余年，市场受历史发展局限，场地规模有限、交易功能单一、建设档次较低、缺乏统一规划、区域划分模糊、服务配套不足，已滞后于农机产业化的发展速度。在这种环境下，湖北国泰农业装备发展有限公司在原丹水池农机市场的基础上,整合相关资源，提升档次，扩大服务种类及经营规模，,中国武汉国际农业装备交易中心顺应而生，正式落户黄陂区汉口北专业市场群，它将被打造成中部地区规模最大、产业链最完善的专业农机市场。,项目背景分析,丹水池湖北农机市场现状,丹水池湖北农机大市场位于汉口解放大道岔马路（,丹水池,）站 旁，该市场已运营十余年，经营面积严重不足，道路狭窄，厂房简陋，经营种类有限，规划不合理。,项目背景分析,农机行业发展分析,机械化就是生产力,马克思主义认为，决定生产力发展的三要素是劳动对象、劳动资料和劳动者，而生产工具是劳动资料中最主要的，具有决定意义的因素。农业机械化是推动生产力发展的重要工具和手段，是实现农业现代化的重要物资基础，是中国现代化进程中不可逾越的阶段。,我国与全面农机化国家农业产值效率对比,美国,英国,德国,法国,中国,农业从业人数,600,万,52,万,110,万,250,万,2.87,亿,占全社会就业人员比重,2%,1%,2%,3%,37%,农业总产值（美元）,1462,亿,294,亿,330,亿,1022,亿,6135,亿,农产值占,GDP,比重,1%,1.30%,1%,4%,10%,人均产值（美元）,24366,56538,30000,40880,2138,发达国家实现全面机械化年代,国别,美国,德国,澳大利亚,意大利,日本,韩国,年代,1950,1970,1970,1970,1980,1990,国外发达国家于,20,世纪,60-70,年代基本实现了农业机械化。日本自二战后,1947,年开始发展农机化到实现全面机械化用了,30,年时间，韩国自,20,世纪,50,年代朝鲜战争后开始发展农机化到实现全面机械化仅用了,40,年。而我国自解放后提出发展农业机械化至今,60,年时间我国农机化尚处于中级阶段，,仅相当于美国,1920,年的水平,，落后日本,50,年，落后韩国,40,年。我国农机化起步虽早但发展缓慢。,农机行业发展分析,2004,年,-2010,年,7,年累计安排中央财政资金达到,354.7,亿元，带动了地方和农民的投入约,1187,亿元，中央投资拉动比例达到,1:3.35,。如果按照这一比例计算，,2011,年中央补贴政策将拉动农机需求达到,760.64,亿。截止,2010,年底，我国农业机械化水平已经达到,52%,，这标志着中国农业机械化发展已经由初级阶段进入到中级阶段。,2004,年,2011,年国家农机补贴资金一览,年份,2004,年,2005,年,2006,年,2007,年,2008,年,2009,年,2010,年,2011,年,金额,7000,万,3,亿,6,亿,20,亿,40,亿,130,亿,155,亿,175,亿,增长比,0,330%,100%,233%,100%,225%,19%,13%,农机补贴对农业产值的贡献值,0.50%,1.80%,2.90%,8.40%,13.20%,35.90%,我国目前农机化发展概况,农机行业发展分析,国家自,04,年以来逐年以倍增的比例加大投入，到,09,年，投入激增至百亿以上。,我国目前农机补贴额度为,30%,，最高不超过,5,万元。国外发达国家的农机购置补贴率为,60%,，日本、韩国对于农机购置补贴都达到,50%,的水平，除此之外还有政策性优惠贷款。因此我们认为，我国未来对农机的补贴强度仍有提高空间。,农机行业发展分析,根据,国务院关于促进农业机械化和农机工业又好又快发展的意见,，,“,十二五,”,期间对农机化的支持力度将进一步加大，除财政支持外，金融信贷支持也将取得新进展，促进农业机械化发展的法规、政策将更加健全完善，发展环境趋向更好。,“,十二五,”,我国耕种收综合机械化水平将在大于,50%,至,60%,的区间发展。预期年均提高幅度,2%,，为国民经济和农民人均纯收入年均增长,7%,提供有力支撑。,“,十二五,”,是我国农机化中级阶段发展承上启下的关键时期。,十二五我国农机化发展展望,农机行业发展分析,中国,武汉国际农业装备交易中心,汉口北唯一享受国家补贴专业市场,投资商：湖北房地产投资集团,发展商：湖北农业机械总公司,湖北中壹农业发展有限公司,建设运营商：湖北国泰农业装备发展有限公司,项目地址：汉口北大道,38,号,占地规模：,1000,亩,建设规模：,42,万平米,投资总额：,20,亿人民币,项目本体分析,项目位于武汉口北商贸枢纽区，北靠汉口北大道，武黄路与武英高速公路之间。项目远景规划面积约,1000,亩，一期规划用地面积约,400,亩，建设规模约,42,万平方米，建成后将成为武汉乃至华中地区最具规模的国际性农业装备交易新平台。,项目区位,武湖乡,项目本体分析,东：毗邻武黄路，接武湖农场民宅,南：通武湖农场城区，约,1500,米，中间被一地块分隔,西：至武英高速公路为界，与华中企业城与惠尔康乳业为邻,北：对中楷医药地块,东,南,西,北,项目四至,项目本体分析,项目,swot,分析,Strength,Weakness,Opportunity,Threat,本项目地处汉口北新兴工业园区，交通佳，近机场、临阳逻港，物流便利，未来的城市副中心，发展前景佳。,本项目是汉口北唯一享受国家政策补贴的专业市场且项目具有唯一性，基本不存在同类竞争。,项目具千亩规模属中部地区最大，辐射整个中西部地区。,目前该区域相关配套还不够完善，政府承诺的基础设施及道路规划不到位，区域人气不够旺；与海天农资大市场和华中机电城相比区位优势不明显，且行业租金不高投资回报率低,项目属国家农业部专项资金扶持的项目，较其他项目更具吸引力，行业发展前景明朗，具备一定吸引力,我项目是华中地区最大的农机贸易中心，政府牵头，对行业具有一定的号召力。,目前国家对房地产住宅市场加强调控，限购限贷，投资客户转向商业地产以及工业地产,区域工商业地产投放总量较大，客户有较大选择余地，后期销售压力大,解决办法,扬长避短，重点强调区域未来发展前景，另一方面充分利用国企优势宣传；推广要渗透到相关各个领域，利用项目的专业化规模优势和资源整合能力吸引各相关企业进驻。加强与行业龙头企业与行业协会合作,解决办法：,在本地市场招商推广进行同时，将视野放大，跨区域招商、推广，吸引更多外地投资客，重点宣传区位发展优势及行业发展前景。,项目,SWOT,分析,SWOT,行动对策,SWOT,组合战略,项目发展策略,行动纲领,S.O,战略,利用机会,强化优势,“,资源整合，建立优势,”,的市场竞争策略,整合政府部门、媒介资源、企业自身资源、合作单位资源，凭借资源链建立竞争优势，迅速形成项目,“,竞争壁垒,”,。,O.W,战略,利用机会,减轻劣势,“,概念与情境营销，渠道与终端营销,”,等多元化的营销策略,结合汉口北商贸物流区域专业化市场细分，以情景营销创新城市界面，熟化区域，弱化项目劣势，并通过概念营销提升项目品质，直达渠道与客户终端。,W.T,战略,弱化劣势,应对挑战,“,概念新颖，产品创新，提升品质,”,的产品开发策略,中部地区最大的农机交易专业市场项目，概念优势突出；以产品创新提升产品品质，树立差异化的市场形象。,S.T,战略,发挥优势,规避威胁,“,订单先行、滚动开发、尽快入市，快速销售,”,的风险控制策略,充分发挥项目稀缺性的特点，吸引国内外大型农机企业提前入驻，带动行业市场。快速推进项目进展，以行业稀缺性和差异化吸引投资目光。,项目,SWOT,分析,第四章：项目定位思路,项目功能定位建议,经营模式定位建议,项目产品定位建议,客户定位,项目规划建议,项目价值定位,功能定位建议,产业地产发展历程及未来趋势,标准化商铺与基础设施。,追求资源整合，对经营环境要求较高，注重集合性与门类细分,追求资源整合，兼顾写字楼与商铺的优点，强调完善相关配套,商贸、物流、办公一体化，追求资源产业集群化，完善配套，开放贸易平台追求个性化商务展示性,1991-1995,2000-2002,2002-2007,2007-2010,粗放型,集约型,政府推动,市场推动,精细型,项目功能定位建议,项目功能定位,一体化专业化农机流通平台,商贸交易,物流仓储,商服配套,居家办公,项目功能定位建议,经营模式定位建议,农机经营现状,批发为主要模式,农机产品零售终端模式,小店分散经营,大卖场集中经营,大生产、小流通,大生产、大流通,价格竞争,价值竞争,农机经营发展趋势,经营定位,产品定位建议,集中性,展示性,个性化,灵活性,生态性,产品区域按种类划分，同类商品集中展示,城市商务展示带，企业形象价值展现,大客户个性化需求定制,建筑垂直方向进行自由分割，可扩展性强,注重景观打造，环境美化，提升园区形象,产品设计原则,规划思路,简约、高效、开放、灵活、互动,规划理念,建筑规划,建筑设计,园林设计,低密度、适度容积率、中绿化率,模块空间，功能全面、,兼容独立性与集合性,优化柱网、层高、开间、营造人性化尺度,垂直竖向交通、科学分布内部空间,适度的泛围合组团式建筑，营造归属感立面,兼顾居住与商务，凸显简约与品质感,多维景观体系，营造多种生态绿色空间,视觉效果的统一与交互体验的差异,充分考虑人性化需求，兼顾美学与可参与性,以经营者需求为基点，形成相对,独特的,建筑设计风格,，建筑集,群与整体园区构成汉口北新区,的全新的,商务立体展示块,。,平台与框架,核心与模块,生态园区,产品设计核心,产品定位建议,通过对丹水池湖北农机大市场的随机市场调查发现，不同产品的经营者对门店及仓库等产品有着不同的需求,丹水池农机大市场需求调查,类别,门店办公面积,仓库面积,展示面积,层高,开间,进深,机电类,80-250,150-1000,无要求,4.5M,以上,无要求,农机类,50-200,800-4000,200-300,5.5M,5M,以上,无要求,配件类,50-60,100-150,无要求,4.5,米,M,以上,无要求,市场需求,配件、小型农机具类所需门店面积普遍不大，多在,50-60,平米，门店与仓库比大抵为,1:2,，此类产品由于单个体积不大，因此大多数此类业主比较喜好前店后仓形式的一体化场所。,大型农机类对门店面积需求不大，对产品展示区面积要求较高，该类业主普遍希望以外场展厅为主，展厅顶部设雨篷，大型农机类业主对仓库面积需求很大，多在,2000,方以上。,产品定位建议,丹水池农机大市场客户诉求,丹水池农机市场现状,业态混乱；无专业停车场；道路太窄，路面破损；乱停乱放，无物业管理；运输为地头蛇控制；卫生脏乱差；店铺无配套卫生间等生活设施,本项目需解决的问题,产品定位建议,面积配置,产品形态,功能设置,产品建议,产品定位建议,公寓写字楼,商贸功能,商业配套,产品形态,公寓以小高层为主,写字楼以高层为主，满足容积率要求,汉口北大道与武黄路沿线底商，,1-2,层。,底层,2,、,3,层为主,大型农机类三层为主,配件类、机电类等中小型农机具类以,2,层为主,农机车仓库可采用框架式空中停车场形式,产品定位建议,配件及中小农机类,大型农机及工程机类,机电类,标准化门店，面积100平米以内，门店面积与仓库面积比为,1:3,标准化门店，面积在10,0,平米以内，门店面积与仓库面积比约为,1:2.,标准化门店，面积不小于100平米。门店面积与仓库面积比大约为,1:161:20,之间,个性化产品,根据企业和经销商要求定制个性化产品，建筑垂直分割，可大可小，扩展性强。,面积配置,产品定位建议,辅助功能,核心功能,配套功能,功能设置,农机交易,仓储物流办公,衣食住行,农机交易,农机服务,仓库,停车场,公寓,办公楼,餐饮,购物,娱乐,旗舰店,主力店,标准店,产品定位建议,B,、投资导向型,客户定位,A,、业务导向型,B,、投资导向型,C,、平台导向型,客户定位,业务导向型,此类客户在本地经营多年，同时自身期望扩大经营规模，改善经营环境的经营者、本地经销商以及企业,品牌农机代理商,区域经销商,本土企业直营店,本地经营散户,业务导向型,主要来源于已进入湖北市场的各大品牌农机生产企业和经销商,客户定位,投资导向型,外地投资客,行业投资客户,本地个人投资客,投资导向型,专业投资客,房产投资客,此类人具有一定闲置资金，具备一定投资眼光，看好农机贸易行业发展，认可汉口北区位优势,本地住宅市场限购限贷政策导致部分房产投资客目标转移，投资商业地产以及工业地产。,行业内个人,企业投资,除自身经营需求外，仍有一定闲资，希望投资保值、增值。,农机企业除自身经营需求外，投资固定资产保值增值以及规避金融风险。,看好中部地区中心城市发展前景以及汉口北全国物流枢纽中心区位价值的国内实力投资行家，此类人资金充裕，购买实力强。,客户定位,平台导向型,农资产品经营者,农机关联企业或个人,未进入湖北市场的品牌,平台导向型,国内外其他新兴农机品牌以及各大型农机生产企业，此类企业希望借助中部地区最大的农机交易中心这一平台设立华中区域总部，开拓中西部地区市场，扩大经营规模，拓展新的利润增长点。,此类客户属于农机服务行业，如二手农机买卖，农业机械维修、农机操作培训，农机租赁等,当农机行业无法完全消化农机装备中心规模的时候，需要引进其他其他农业相关项目进行补充（例如农药、兽药、农具、种子、饲料、化肥等农资产品）。,客户定位,项目规划建议,通过对汉口北专业市场集群的调查研究我们发现，所有的项目都比较注重市场的专业化建设，以产品种类细分专业区域，做的最好的是批发第一城，其次是家具,CBD,，最差的是五洲建材城。产品种类细分不明确，档次定位含混。因此本项目在做细分产品区域的时候应该避免类似情况发生。根据农机产品种类，我们将整个交易中心划分为以下八大区域：,农机交易中心,机电交易区,品牌,4S,店展销区,配件交易区,二手农机交易区,仓储物流区,农机维修区,农业机械区,工程机械交易区,其中农业机械区经营种类包括：农业种植机械、新型节水灌溉设备、农业设施设备、畜牧机械、农副产品加工机械、特色农业机械、园林机械、农业运输机械、农业适用工程机械、农业信息化系列等,10,个大类。,另外，可以鼓励知名企业建立,4S,经销模式（如日本井关、日本久保田、韩国东洋、上海纽荷兰、福田雷沃、中国一拖、常州东风、约翰迪尔、常州常发、江苏沃得、江苏清拖、武汉黄鹤 等）,项目规划建议,4S,店经营模式,随着国家推行农机补贴政策以来，农机行业竞争日趋激烈，在这种环境下，传统农机销售模式越来越制约企业和经销商规模的扩大发展，此时的农机行业销售模式正在发生微妙转变。参照汽车销售行业的发展历史，我们可以发现：,自销售竞争的充分程度上来讲，农机,4S,店及其连锁店模式的变革是个大趋势。,农机,4S,店是集农机销售、维修、配件和信息服务为一体的销售店。,4S,店是一种以,“,四位一体,”,为核心的经营模式。,什么是农机,4S,店？,项目规划建议,中国首家农机,4S,店,约翰迪尔,河北晋州首家农机,4S,店,雷沃重工,国内农机,4S,店经营模式案例,项目规划建议,4S,店的优势,1,促进行业的重新洗牌，极大增强经销商的竞争能力，有利于实施相关品牌集群化战略。,2,能够改善行业环境，能够推动企业营销升级，节约营销成本，形成企业完整的信息渠道网络,3,农机,4S,店可以实现跨区域市场渗透，走出区域市场限制,4,农机,4S,店的优胜劣汰将有助于大型农机经销商集团的出现,项目规划建议,4S,店内部结构参考,展厅高大宽敞，采用玻璃幕墙，增强通透性，产品展示、办公一体化,项目规划建议,配套建议,硬件：,办公楼、公寓、商铺、仓库、停车场、酒店等。,软件：,政务（农机补贴办理）、商务、金融、工商、税务、咨询、审计、法律、物业管理、广告服务等。（软件配套为市场提供支持服务）,园区除了对自身经营范围进行规划之外，还应当充分考虑业主的基本生活要求，如衣食住行等，因此我项目还需要配备相应的住宅和商业配套等，以满足园区自身日常所需,项目规划建议,项目附加值提升建议,项目附加值,硬件,软件,路网建设,物业管理,绿化景观,项目规划建议,附加值提升建议,电子商务平台,丹水池路网现状：路网设计不科学，道路狭窄，进出口少，交通长期拥堵,海天汽配大世界路网特点：井字型路网，多个出口，路网间距小，最大不超过,200,米,附加值提升建议,路网建设,通过对丹水池农机市场以及海天汽大世界的调研发现，道路交通对于园区发展具有重要的影响。丹水池目前路网设置不合理，道路狭窄，交通易拥堵，是该市场内经营业主投诉最集中的问题。海天汽配大世界虽然道路不是很宽，但由于管理科学以及出口众多，所以一定程度上避免了拥堵。因此在农机交易中心的道路规划我们建议：,园区内道路网络采用“方格网”布局形式，主干道形成“十字型”的骨架系统。区内道路等级分主、次、支三级。设置多个出入口，出入分流，避免拥堵。,大门主干道及物流通道宽度不低于,30,米,次干道不低于,18,米（不含人行道）,支路,15,米,附加值提升建议,路网建设,绿屏,道路边缘绿化景观带,绿核,广场中心景观,绿轴,园区全面绿化,园区内景观设计是对园区景观节点、地标、景观轴、视线走廊和景观控制区进行引导，以利于未来园区建设能够展示生态型、园林式风貌，提升经营环境的整体形象。,采用绿核,绿屏,绿轴三者相结合的绿地系统。其中：绿核,由绿地广场、公共绿地组成；绿屏,由外围道路边缘的防护绿地组成；绿轴,全面绿化，将园区内道路布置的大部分防护绿地建设成绿化景观带，增强园区的景观效果，提升园区的整体形象。,附加值提升建议,绿化景观,随着社会经济环境的变化和现代商贸业态的发展，专业市场对经济的推动力逐步弱化。,其一，近年来全国各地办市场风起云涌，个地方政府都把办市场作为发展区域经济的手段，导致市场的辐射半径缩短，覆盖面积缩小；,其二，随着改革开放的深入发展，原先的中小型乡镇企业纷纷建立独享型的销售网络，而且分割着专业市场原有的销售网络，使其对本地市场流通渠道提供的共享网络依赖程度迅速降低；,其三，新型流通业态的引入对专业批发市场带来巨大冲击；,其四，中国“入世”后，经济秩序更加规范，专业市场相对宽松的管理环境、价格和管理成本及税收优势正逐步丧失。,附加值提升建议,电子商务平台,为什么要发展电子商务,专业市场电子商务发展现状,以浙江省为例，浙江省专业市场涉及到塑料制品、建材、纺织、小商品、丝绸、陶瓷品、领带、服装、皮革等多种行业。全省有全国性大市场,20,家。省区域性重点市场,39,个。其中目前已建立商务门户网站的专业市场在全国性大市场中占,40%,左右，在省区域性重点市场中占,20%,；挂靠网页的专业市场在全国性大市场中占,60%,左右，在省区域性重点市场中占,80%,。并且其中大多数的网站都处于电子商务的第一阶段：以网络为中介，向用户提供内容服务，比如行业新闻、产品、市场概况、行业动态、产品介绍的报告信息浏览服务。只有义乌中国小商品城几个大型的比较成熟的网站提供交易平台，为用户提供询价、谈判、支付等服务。,附加值提升建议,电子商务平台,附加值提升建议,电子商务平台,品牌信用,客户关系维护,产品定位,营销推广,售后服务,物流配送,网站建设,电子,商务,新客户,老客户,附加值提升建议,电子商务平台,降低销售环节,降低市场交易成本,提高经营效率,扩大市场范围,改变了信息传递方式,获得更大收益率,电子商务的优点,软件提升建议,物业管理,良好的物业管理可以创造良好的公众形象，增强公众信心，从而吸引消费，有效促旺物业内的各项经营活动。物业管理不仅仅只是对环境和安全的维护，更重要的是维持物业内部的有序经营。通过物业管理可以延续物业的使用寿命，保持物业的整体外观形象，从而提升整个专业市场的竞争力。另外，通过物业管理正确地导引人群、疏导车辆、维持整个经营环境有序经营，可以延长专业市场的经营寿命，,项目价值定位,定价思路,由于本项目具有很特殊的专业性，所以定价原则与其他同类产品不同，本项目可用经营面积基本集中在一层，二层和三层由于农机类产品特征，无法用以农机经营之用，所以二、三层对市场不具备吸引力，考虑到二、三层的销售，我们建议采用一至三层统一整体销售的方式,同行定价参考,安徽合肥裕隆农机,工程机械大市场,占地规模：,700,亩 总投资：,10,亿元,销售方式：一至三层整体销售,售价：,4360,元 招商价格：,6,元（含物业费）,项目价值定位,汉口北同类产品市场调研,项目名称,规模,总投资,销售均价,回报率,一楼,二楼,三楼,四楼,四季美,300,万方,60,亿元,16000,12000,10000,5.10%,家居,CBD,300,万方,52,亿元,14000,9500,7500,6800,7%,五洲建材城,289,万方,39,亿元,18000,10000,8000,7%,批发第一城,380,万方,60,亿元,14000,汉口北区域项目众多，单个项目规模巨大，产品种类雷同，自身配套均比较完备，各项目之间无突出区位优势，因此，本项目一期产品的定价主要通过同类市场价格比较以及本项目上市时间因素来界定。,项目价值定位,定价策略,市场比较法,影响价格因素权重,本案,批发第一城,家具,CBD,四季美农贸,五洲建材城,参考权重,0.2,0.3,0.3,0.2,一层均价,14000,14000,16000,18000,地理位置,10,5,6,5.5,5.5,5.5,交通状况,10,8,8.2,8,8,8,昭示性,10,7.5,8,7.5,7.8,7.8,规模,5,3.7,8,7.8,7.8,7.6,自身配套,5,6,7.5,7.5,7.2,7,人流量,10,6,7,6.5,7.2,6.5,商业氛围,10,6,7,6,6.3,5.8,可达性,15,7,7,7,7,7,行业稀缺性,10,6,6,5.8,6.5,5.8,发展商号召力,15,7,8,8,8,7,合计分数,100,6,2.2,72.7,69.6,71.3,68,选择区域内同类产品楼盘，通过项目综合素质打分比较，得出本项目理论均价,本项目一层理论均价为：,1,3629元，修正之后一层均价为,1,36,00,元,项目价值定位,由于本项目具有非常强的专业性，加上行业利润普遍偏低以及行业操作惯例等特点，所以，,本项目,不能与片区其他项目作同类比较，因此，我公司建议一层入市均价应控制在12000元。,根据我公司商业项目操作管理和商业定价的把握，二层价格一般为一层价格的,50%,，三层价格一般为一层的,40%,，根据此惯例，二层、三层的销售均价分别为：,二层：,1,2000元,50%=,60,00,元,三层：,1,2000元,40%=,4800元,销售价格,项目价值定位,项目整体销售价格为,1,20,00+,60,00+,4800,3=,7600元，修正之后价格为：,76,0,0,元,由于本项目经营产品的特殊性，招商租金不可以汉口北其他项目为参照，应当参照同类市场租金价格。,丹水池目前租金现状：,1020,元月,海天汽配大世界农资市场租金现状：,1520,元月,因此，考虑到行业租金现状及经营业主的承受能力，建议本项目招商租金平均价格,最高不超过,25,元月,仓库租金控制在,58,元,。招商租赁方式可参照海天汽配大世界操作方式：一至三层不分割整体招租。,招商租金价格：,项目价值定位,第五章：项目运营、推广及招商策略,项目运营思路,营销推广策略,招商策略,项目运营思路,运营流程,概念先行,客户拓展,客户订单,产品调整,开工建设,营销推广,农机贸易企业集群,政府,-,行业协会,-,媒介资源,-,市场推广,-,企业人脉,布局,-,立面,-,面积,-,配置,大客户聚焦策略,工程节点配合,市场营销推广,开发策略,项目运营思路,开发分期,项目可考虑,3,期开发（一期,15,万平、二期,20,万平，三期,10,万平方），合理的分期开发建设，滚动开发可以及时纠正风险与误差（通过市场竞争与客户反馈），实现综合功能的逐步梯度完善以及社会经济价值的提高。以一期作为整体项目建设的”起步起爆点“，由此催生成新的发展节点，共同构成完整的“发展链“。,三期,二期,一期,全新姿态培育市场,差异化主导并扩大市场,品牌效应凸显，发展新节点,一期以汉口北大道为起点自北向南开发，以商业铺面，个性化产品为主配建商务综合楼，主入口等项目形象建设。,二期以商业铺面、仓库为主，配建部分住宅及沿街商业,三期主要以配套产品为主。,项目运营思路,营销策略,客户导向,概念首发,资源整合,媒介推动,中国一流，中部最好；汉口北概念,主动向下营销，聚焦主力需求，区域内重点意向客户拓展前置,主动向上营销，联盟政府、行业协会等资源，拓宽行业视野,调用本土及国内行业媒体，进行动态分期推广，进行充分市场渗透,营销推广策略,推广策略,工业地产展会,农机博览会,与农机协会互动,政府主管部门互动,（向上营销）,报纸杂志广告,户外大牌广告,门户网站广告,行业网站广告,车身广告,新闻媒体发布会,大型集中引爆活动，开盘前后活动，其他连续主题活动，节点节日活动安排。充分策划各类客户活动，制造事件营销,媒介推广,行政推广,活动推广,现场营销,客户前期拓展,客户售后服务,价格促销执行,客户活动执行,促进客户成交,营销推广策略,推广主题,中国,武汉国际农业装备交易中心,42万方全球农机产品集散中心,朝阳产业 价值无限,规模大、区位佳、物流快、业态全、升值快,汉口北专业市场群核心项目 华中地区最大的农机流通平台,世界500强企业约翰迪尔强势入驻,恭祝湖北农机大市场正式整体迁入本中心,中国一拖东方红在本中心设立华中区域业务总部,通过上述方式陈列出已签约进驻本中心的企业或品牌，向市场释放本中心招商成果，以达成吸引投资客群关注为目的。,推广语,售楼部内外部装修不需要太过奢华档次，强调宽敞、明亮、大气；功能划分很重要。,售楼部内部结构设计参考,售楼部内部结构设计参考,售楼部外部用大量条幅和彩旗营造销售红火局面。广告内容主要针对性释放招商效果，吸引投资客关注,售楼部外场包装,2011.6,产品促销，尾盘清扫,产品销售任务基本完成，剩余产品持续促销。,开盘造势，打造火爆场面,进一步加深宣传产品的卖点、规划、前景等，传递开盘信息。,提升项目高度，树立品牌形象,利用中部发展机遇、汉口北区域前景概念、项目规划进行推广宣传，树立项目品牌形象。,全面宣传产品，力推会员加盟,对项目规划、项目卖点、主力店、配套、经营前景进行宣传，吸纳客户进入。,持续炒作，挖掘深潜在客户,利用开盘情况造势、炒作产品热度针对潜在客户推广宣传。,以上节点及推盘时间为暂时初定，具体推盘节奏及时间将根据工程进度和项目进展进行及时调整。,导入期,形象塑造,推广期,认筹期,客户积累,推广期,开盘期,持销期,项目开盘,推广期,继续炒作,持续销售,尾盘期,收尾促销,10.30,2012.1.1,2012.2.1,营销推广节奏铺排,营销推广策略,面市前期,内部预热,开盘强销,区域形象重构项目形象提升,项目卖点诉求项目价值释放,开盘预备炒作,项目产品引爆,客户眼球,概念传递,客户梳理,产品完善,客户成交,产品递进,媒介炒作、客户拓,展、现场氛围营造，,未见其人先闻其,声,，掌控话语霸权,客户资源梳理，活动,策划执行，媒介热点,报道，现场氛围完善,媒介热度推广，现场,品质凝练，开盘活动,执行，客户批量成交,结合市场环境、工程进,度、客源积累等情况，,以项目客户导向，倒排,各项开盘前期营销推广,节点工作，环环相扣。,项,目,一,期,营,销,推,广,进,度,流,程,营销推广策略,项,目,一,期,营,销,推,广,媒,介,组,合,户外广告,武汉三镇进出入门户大牌关广告,武汉三镇高速公路立柱大牌广告,报纸广告,国内影响力投资类报纸,网站广告,农机行业网站、地产门户网站，国内投资门户网站,电视广告,车身广告,国内农业频道、省内电视台广告,省内、省外公交车车身广告，企业车身形象广告,营销推广策略,项,目,一,期,营,销,推,广,活,动,组,合,主题性产品活动,主题性客户活动,主题性区域活动,区域规划论坛、农机产业峰会、开发区投资论坛、投融资论坛等,产品说明会、产品推介会、投资说明会、招商发布会、现场观摩会,认筹活动、开盘活动、大客户庆祝会等,主题性商会活动,港台商邀请会、浙商邀请会、外商邀请会（法日）、其他商业总会等,