正宏集团同仁堂地块规划建议-41P.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2012-5-14,#,正宏集团,同仁堂地块规划建议,关于项目的一些思考,问题,1,：,市场层面：,如今市场状态下，快速变现该地块做何业态？,问题,2,：,项目层面：,家乐福主力店加盟，我们做多大？,问题,3,：,销售层面：,主力店加盟，我们还要做什么？,实质上，我们需要寻找项目的市场站位（找到、建立、变现）,MENU,|,目录,PART 02,:,区域市场分析,PART 03,:,参考案例借鉴,PART 04,:,经营模式研究,PART 01,:,项目本体分析,PART 05:,项目,规划,建议,PART,01,项目,本体分析,项目区位,项目四至,整体规划,本案基础数据及各项经济技术指标,本体分析,项目区位、配套,本项目紧邻北六环，位于昌平核心区域，京藏、京新两条高速直达，,2012,年底并享有昌平线地铁规划利好；,本项目位于昌平城南，紧邻永安路段，距离市中心不到,40,公里，车程,25,分钟，交通便利。,本案距离地铁昌平线昌平公园站约,1.5,公里（预计将于,2012,年底通车）；,本案距离高速出口约,500,米（京藏高速,28,出口）；,项目周边有一定的教育资源、商业资源、办公资源，但,商业配套较差、办公资源较为分散,、生活配套品质不高，休闲配套匮乏。,教育,:,昌平四中、汇佳私立学院、昌盛园小学等；,商业,:,水屯批发市场、新世纪百货商场、佳隆广场等；,办公：北控大厦、龙山跃等；,地块位置,本体分析,项目四至、指标,项目四至,:,项目周边路况较好，但环境形象一般。,整体规划：,本项目属小规模，容积率较高地块。,地块名称：北京汉慈康体有限公司,占地面积：,20885.99,（,31.33,亩）,建筑面积：,62657.97,容积率：,3,北至：孵化基地（龙山跃项目及规划地块）；,南至：煌潮大酒店；,西至：京藏高速辅路（一路之隔为水屯市场）；,东至：凉水河路（拓然家园、北控大厦）；,北,南,西,东,竞品名称,占地面积,建筑面积,容积率,产品类型,目前报价（元,/,平米）,与本案竞争度分析,龙山跃,10835,平米,40500,平米,3.15,57,平,loft,14000,同区域、临近项目，体量与本项目相似度高，开发时间不重合，竞争明显,金隅万科城,199878,平米,615418,平米,2.9,80-90,平,2,居,110,平,3,居,14000,容积率接近，体量差异化明显,龙山华府,89793,平米,250000,平米,2.50,125-141,平,3,居,54-105,平一至三居,13000,起,区域较近，分流一定客户,金隅观澜时代,56000,平米,110000,平米,2.5,78-99,平米两居、,95-138,平米三居、部分一层,230,平米的洋房,17000,体量相对接近，开发时间不重合,路劲世界城,116000,平米,240000,平米,2.2,70-90,平米一至三居,预计,16000,开发时间会有重合，区域差异化大,琥珀郡,20000,平米,100000,平米,5,43-80,平米一居二居,12000,体量接近，区位接近,北京风景,170000,平米,260000,平米,1.52,95,平米两居、,110-130,平米三居,15000,产品差异化较大，竞争较弱,区域在售项目除龙山跃外，其余项目体量均超过本地块；,除龙山跃外，其余项目容积率均低于本案，龙山华府、金隅观澜时代、金隅万科城项目与地块容积率接近；,区域在售住宅项目以,70-90,平米两居，,100-130,平米三居为主；,区域在售项目自,2011,年,10,月至,2012,年,4,月，月均销售,138,套，月均销售面积,12818,平米；,在售项目价格集中在,14000-17000,元,/,平米之间。,区域分析,住宅项目,区域分析,住宅项目,项目基础情况,项目名称,正宏,龙山华府,项目地址,昌平城南街道白浮泉路，紧邻八达岭高速科技园出口,开发商,北京正宏置业集团有限公司,物管服务,北京昌振顺达物业管理有限公司,总占地面积,89793,平方米,建筑形态,板楼、小高层,建筑风格,ARTDECO,建筑风格,物业管理费,2.3,元,/,平方米,月,开发周期,共分两期开发,项目具体数据,建筑面积,250000,平方米,容积率,2.5,绿地率,30%,户数,共,1927,户,梯户比,2,梯,2,户，,2,梯,4,户,装修,毛坯,面积区间,71-88,平米两居，,125-141,平米三居,交房时间,一期,2011-12-31,，二期预计,2013,年,5,月,社区规划布局较好，板楼设计，,3,米台地，,2,梯,2,户、,2,梯,4,户，项目舒适度高、仪式感较好；,户型设计方正实用，有一定产品附加值、使用率高；,2011,年,10,月至,2012,年,4,月共成交,158,套，总签约面积,12971,平米；,月均成交,23,套,，,月均成交面积,1853,平米,；,区域分析,住宅项目,项目基础情况,项目名称,金隅,观澜时代,项目地址,昌平南环大桥西侧，南环东路与龙水路交叉口向东,200,米,开发商,北京金隅嘉业房地产开发有限公司,物管服务,北京金隅大成物业管理有限公司,占地面积,56329,平方米,建筑形态,6-21,层高层、小高层和花园洋房,建筑风格,新古典主义,物业费,2.38,元,/,平方米,月,开发周期,共分两期开发,项目具体数据,建筑面积,11.1,万平方米，一期推出,3.13,万平方米；,容积率,2.5,绿地率,40%,户数,共,9,栋楼，,618,户,梯户比,2,梯,2,户，,2,梯,4,户,车位,564,个车位，地上,179,个，地下,385,个,面积区间,85-90,两居，,95,三居，,120-130,三居,销售价格,16800/m,交房时间,2013.6,振 兴 路,龙,水,路,介 山 北 路,规划别墅用地,洋房、小高层,中心花园,一期,幼儿园,N,项目区位优势明显，西侧老城区生活配套完善，东面新城升值潜力大，紧邻万亩滨河公园；,开发商在本地口碑较好，认可度高；,2011,年,10,月至,2012,年,4,月共成交,108,套，总签约面积,11376,平米；,月均成交,15,套,，,月均成交面积,1625,平米,；,区域分析,住宅项目,项目基础情况,项目名称,北京风景,项目地址,昌平南环大桥东,1000,米,开发商,北京新龙房地产开发有限公司,物管服务,北京新龙天宇物业管理有限公司,总占地面积,170000,平方米,建筑形态,6,层电梯洋房,建筑风格,现代,物业管理费,2.59,元,/,平方米,月,开发周期,一期,13-17,号楼在售,项目具体数据,建筑面积,260000,平米,容积率,1.52,绿地率,30%,户数,43,栋楼 共,2078,户,梯户比,1,梯,2,户,车位,待定,面积区间,95,平米两居、,110-130,平米三居,销售价格,起价,12000/m,交房时间,2012.12,位于昌平新城核心区域，未来升值潜力巨大；,昌平本地开发公司，在昌平区域有一定认可度，居住舒适度相对较高；,2011,年,10,月至,2012,年,4,月网上显示成交量较低。,区域分析,住宅项目,项目基础情况,项目名称,金隅,万科城,项目地址,昌平区 八达岭高速,15,出口南环路,53,号,开发商,北京金隅万科房地产开发有限公司,物管服务,万科物业,总占地面积,199877.8平方米,建筑形态,板塔结合,建筑风格,中式风格,物业管理费,2.4,元,/,平方米,月,开发周期,分三期开发，一期、二期已入住,项目具体数据,建筑面积,615418平方,平米,容积率,2.9,绿地率,30%,户数,共,1942,户 三期,303,户,梯户比,2,梯,4,户,车位,1：0.5,面积区间,68平米一居、75平米二居,销售价格,均价约,15000-17000,元,/m,交房时间,2013.5,位于昌平老城核心区，配套完善；品质开发商口碑好；目前在售三期产品，一二期产品已经入住，成熟社区品质感突出，项目目前处于尾盘销售状态，成交量相对下滑。,2011,年,10,月至,2012,年,4,月共成交,536,套，总签约面积,50673,平米；,月均成交,77,套,，,月均成交面积,7239,平米,；,区域分析,住宅项目,项目基础情况,项目名称,龙山跃,项目地址,京藏高速昌平科技园,28,出口东,200,米,开发商,北京德福祥房地产开发有限公司,物管服务,昌振顺达物业管理有限公司,总占地面积,10835平方米,建筑形态,层高,5.4,米,loft,建筑风格,现代风格,物业管理费,3.96,元,/,平方米,月,开发周期,共,2,栋，同期开发,项目具体数据,建筑面积,40500,平米,容积率,3.15,绿地率,30%,户数,总共,504,户（含,19,户商业）,梯户比,4,梯,19,户、,4,梯,23,户,面积区间,55,-88,平米,销售价格,14000,元,/m,交房时间,2013.6,商住两用项目，不限购，低总价，买一赠一；,Loft,产品区域内无同质化产品。,2011,年,10,月至,2012,年,4,月共成交,18,套，总签约面积,1125,平米；,月均成交,3,套,，,月均成交面积,161,平米,；,区域分析,住宅项目,项目基础情况,项目名称,琥珀郡,项目地址,昌平西关环岛向东,100,米,开发商,北京盛世原华房地产开发有限公司,物管服务,美国戴斯酒店,总占地面积,20000,平方米,建筑形态,9-18,层高层,建筑风格,现代风格,物业管理费,2.46,元,/,平方米,月,开发周期,A/B/C/D,四个楼座同期开发,项目具体数据,建筑面积,10,万平方米,容积率,住宅容积率为,5,绿地率,绿地率,30%,户数,A/B/C/D,四个楼座共,1051,户,梯户比,面积区间,43-80,平米一居二居,125,平米三居,销售价格,12000,元,/,平米,交房时间,2012,年,10,月底,商住两用项目，不限购，低总价，年限短；配大型主力店,-,京客隆。,2011,年,10,月至,2012,年,4,月共成交,86,套，总签约面积,8498,平米，本阶段成交均价,11505,元,/,平米；月均,成交,12,套,，月均,成交面积,1214,平米,.,区域分析,住宅项目,项目基础情况,项目名称,路劲世界城,项目地址,昌平南邵镇南邵中心对面,开发商,路劲地产,物管服务,未定,总占地面积,116000,平方米,建筑形态,板楼和板塔结合组成,建筑风格,现代,开发周期,纯新盘，一期即将推售,1#,、,2#,、,10#,、,13#,、,14#,五个楼座,项目具体数据,建筑面积,24,万平方米，一期推出,5,万平方米；,容积率,2.2,绿地率,37%,户数,2008,户,梯户比,1,梯,2,户，,2,梯,3,户,车位,2008,个,面积区间,70-90,平米一至三居,开盘时间,未定,销售价格,报价,16000,元,/,平米,交房时间,2012,年底,区位,：位于昌平新城；,规模：总占,地,11,万,平米；,交通：京藏高速、北六环路、京包高速公路,、南,环路、城铁昌平线南邵站；,产品指标：,容积率,2.2,，,1,梯,2,户,/2,梯,3,户,位于昌平新城，临地铁昌平线南邵站，区域升值潜力大；,项目以,90,平紧凑三居为主，公共交通便利。,区域分析,写字楼项目,竞品名称,开发商,占地（平米）,建面（平米）,容积率,楼层情况,经营模式,价格情况,面积区间,入住率,与本案竞争度分析,北控科技大厦,北控高科技孵化器有限公司,9500,22000,2.3,地上,12,层,地下,1,层,自持租赁,70,平米以下：,2-2.2,元,/,平米,/,天,70,平米以上：,1.7-1.9,元,/,平米,/,天,30-400,平米,98%,同区域，规模小于本项目，办公物业为主，具备一定的区域知名度,兴业大厦,中关村兴业,(,北京,),高科技孵化器,9300,20000,2.2,地上八层,地下一层,自持租赁,1.6-1.7,元,/,平米,/,天,70-500,平米,98%,同区域，规模小于本项目，办公物业为主，具备一定的区域知名度,北控宏创科技园,北京北控宏创科技有限公司,40000,105000,2.6,11,栋单体楼宇 控高,30,米,自持租赁,400,平米以下,1.7,元,/,平米,/,天；,400,平米以上,1.5,元,/,平米,/,天,70-2000,平米,不足,10%,同区域，规模小于本项目，容积率与本项目较为接近,企业墅,北京世纪华盛科技,35000,55000,1.57,22,栋独栋建筑,出售,10000-11000,元,/,平米,1700-5000,平米,50%,体量与本项目较为接近,经营模式,:,本,案,地块周边,10,公里内办公物业,大部分以自持招租为主,，,仅企业墅为出售项目,，,园,区项目多数开发商有国企背景,;,入住状态不一,:,区域内各,办公楼栋入住率相差较大,:,北控科技大厦、兴业大厦均达到饱和状态，入住率在,98%,左右,;,而,2011,年竣工的北控宏创科技园目前处于招商状态，因该楼栋自身,30,米高且不临街、展示面小及宣传力度相对较弱，导致入住率不足,10%,。,办公租金,：办公物业,租金范围主要集中在,1.6-1.9,元,/,/,天,（含物业费，小面积租户可免水费），而电费、取暖费单独收取（电费,1.1,元,/,字，取暖费,38,元,/,/,供暖季）；,入住企业：,多为电子、仪器仪表医疗器械、建筑咨询、能源等相关行业，与科技园区入住的大型企业相关联，企业墅的客户多为高成长型的中型企业。,区域分析,写字楼项目,项目名称,北控科技大厦,位置,昌平白浮泉路,开发商,北控高科技孵化器有限公司,开发商背景,京泰集团、,北京,控股和,北京燃气集团,进行,联合,重组,成立,建筑数据,建筑面积,22000,占地面积,9500,楼层情况,地上十二层,地下一层,结构配比,2000,一层商业，,20000,写字楼,经营模式,自持租赁,租金情况,70,以下：,2-2.2,元,/,/,天 含物业费取暖费水电费,70,以上：,1.7-1.9,元,/,/,天仅含物业费,面积区间,30-800,入住率,98%,企业类型,电子、仪器仪表医疗器械、建筑咨询、能源,区位：昌平科技园白浮泉路；,交通：京藏高速、北六环路、白浮泉路；,产品指标：容积率,2.3,，建筑面积,22000,平米，面积区间,30-800,平米，主力户型区间,90-160,平米；,开发单位为国企背景，经营模式为自持招租的形式；,依托于昌平科技园园区，衍生出的中小公司近园区办公需求强烈，入住率较高；,区域分析,写字楼项目,项目名称,兴业大厦,位置,昌平白浮泉路,开发商,中关村兴业,(,北京,),高科技孵化器股份有限公司,开发商背景,公司第一大股东是昌平科技园区下属的兴昌高科技总公司，该公司是科技园区负责一级开发的全资子公司。公司第二大股东是中关村生命科学园,建筑数据,建筑面积,20000,占地面积,9300,楼层情况,地上八层,地下一层,结构配比,1000,一层商业,19000,写字楼,经营模式,自持租赁,租金情况,1.6-1.7,元,/,/,天,面积区间,70-500,入住率,98%,企业类型,电子、仪器仪表医疗器械、建筑咨询、能源,区位：昌平科技园白浮泉路；,交通：京藏高速、北六环路、白浮泉路；,产品指标：容积率,2.2,，建筑面积,20000,平米，面积区间,70-500,平米，主力户型区间,80-180,平米,开发单位为国企背景，经营模式为自持招租的形式。,依托于昌平科技园园区，衍生出的中小公司近园区办公需求强烈，入住率较高,区域分析,写字楼项目,项目名称,北控宏创科技园,位置,昌平,永安路,开发商,北京北控宏创科技有限公司,开发商背景,隶属北京控股有限公司,建筑数据,建筑面积,105000,占地面积,40000,楼层情况,11,栋单体楼宇组成 控高,30,米,结构配比,3000,底商,100000,写字楼,经营模式,自持租赁,租金情况,400,以下,1.7,元,/,/,天,400,以上,1.5,元,/,/,天,面积区间,70-2000,入住率,不足,10%,企业类型,电子、仪器仪表医疗器械、建筑咨询、能源,交通：京藏高速、北六环路、永安路；,产品指标：容积率,2.6,，单层面积,2000,平米，除,2#,楼外，其余楼座均整层或更大面积出租，谈判周期较长，目前月均销售速度,2000,平米,.,体量较大，园区相应商务配套较为完善；因推广周期尚短、推广渠道较为单一，目前入住率不高；,可租售面积,100000,平米，共,11,个楼座，其中,2#,楼为散租楼座，,70,平米起租；其余楼座均为整层招租，现阶段主推,5#,楼，北京发展、伯仲佳和等大客户均在,5#,楼，其中北京发展：,3200,万元收购,4700,平米,单价,6800,元,/,平米，其余客户均为租赁。截止,2012,年,4,月底，销售周期,5,个月，签约面积,10000,平米，月均销售面积,2000,平米。,估算该项目静态,投资回报率为,5.7%,，预计,18,年,回收成本。,2#,楼散租,本阶段主推,5#,楼,除,2#,楼外，其余楼座均整层招租,区域分析,写字楼项目,项目名称,企业墅,位置,南邵站向南,1000,米,开发商,北京世纪华盛科技发展有限公司,开发商背景,隶属北京控股有限公司,建筑数据,建筑面积,55000,平米,占地面积,35000,平米,楼层情况,22,栋独栋建筑,结构配比,55000,平米写字楼,经营模式,产权销售,租金情况,10000,-11000,元,/,平米,面积区间,1700-5000,入住率,50%,企业类型,中型、成长性企业,区位：南邵城铁站南,1000,米；,交通：京藏高速、北六环路、城铁南邵站；,产品指标：容积率,1.57,，建筑面积,55000,平米，整栋面积,1700-5000,平米，单层面积,400-600,平米。,为昌平四个微型专业园之一，带产权销售，,50,年产权；,目前区域内唯一定义为企业独栋的办公物业；,2011,年,5,月开始销售，目前项目销售率已经超过,50%,，整栋销售。最低总价超过,1700,万元。,区域分析,回报率测算,拓然家园二手房均价,11500-12500,元,/,平米,可售面积,62658,平米，预计总销售额,:7.52,亿元,商住项目琥珀郡近期成交价：,11500,元,/,平米,预期本案销售均价：,12000,元,/,平米,做住宅,区域近阶段项目月均销售面积：,2136,平米，依此速度，本项目的销售周期为,29,个月，静态总收益,1.25,亿元,做写字楼,区域租金,1.8,元,/,平米,.,天,北控宏创月均租售速度,2000,平米,成本单价,;,楼面价,+,建安成本,+,税及管理费,=10000,元,/,平米,本案若做写字楼产品，开发成本为,6.89,亿元，参考北控宏创科技园租售速度预期本项目,32,个月可基本达到满租状态，预期本项目满租后年租金静态收益,4117,万元，,静态投资回报率为,5.9%,，预期,17,年收回成本,。,做住宅静态收益为,1.25,亿元,.,做写字楼,17,年收回成本，未来年限，静态年租金收益为,4117,万元，利润可超住宅。,住宅,写字楼,住宅优势,：,回款快,。,回款迅速，利于资金流的控制；,客群广。,客群基数大，更为广泛,；,住宅劣势：,体量小,。无大规模社区的整体感觉，容积率偏高，居住舒适度不足；,配套差。,地块处于昌平科技园内，生活配套相对落后；,环境差。,地块临京藏高速，交通便利，但噪音大，居住舒适度不高。,竞争大。,区域在售项目存量较多，后期市场竞争较大。,PK,写字楼优势,：,园区内,。,位于科技园区内，有产业支撑，租金稳定有保障；,不限购,。,写字楼产品不受调控政策影响；,展示面强。,本案临近高速公路，具备充足的对外展示面；,收益高。,本案如做写字楼物业收益率高于住宅产品。,写字楼劣势：,回款差。,区域写字楼物业多以自持招租形式经营，资金回款速度慢；,客群窄。,此类物业客群基数较小。,纯市场因素决定：,建议本案定位,写字楼,PART,03,市场,案例借鉴,主力店北京市场表现,区域典型案例分析,本案主力店建议,主力店家乐福加盟，我们做多大？,主力店北京市场表现,物业名称,金花商业大厦,物业位置,房山良乡拱辰大街,占地面积（）,8700,建筑面积（）,38492,容积率,4.4,结构配比,15000,商业、,24000,soho,公寓,主力店面积（）,9000,（家乐福）,剩余商业面积（）,6000,（餐饮、日用百货、服饰）临街商业,+,店铺,经营模式,商业自持租赁、,soho,公寓出售,价格说明,商业租金,8-20,元,/,/,天,Soho,公寓目前售价,16000-17000,元,/,经营状况,基本满租,交通状况,：位于区域主干道拱辰大街，多条公交线路到达，自驾车较为便利；,经营模式：,一至三层租户为家乐福，部分区域可转租（租户由家乐福管理），一年起租，租金,13,元,/,平米,/,天左右,；,soho,公寓出售，目前已基本售罄，二手房价格,16000-17000,元,/,；,主力商户：,家乐福、必胜客、天福茗茶、肯德基、迪信通、宝岛眼镜、麻辣香锅、川乐小镇、苹果专卖店、美甲店、化妆品店等经营业态相对丰富；,部分商户租金：,一层店铺租金主要集中在,13-18,元,/,平米,/,天，最高,20,元,/,平米,/,天，二三层店铺租金主要集中在,8-14,元,/,平米,/,天,；,消费人群：,房山本地客群为主，包括良乡、长阳、阎村、窦店等几个镇的常住人口，以及京良路、,107,国道、京石高速、京周路、地铁房山线沿线居民；,车位管理：,开发商自持，进行出租管理,；分为地上部分和地下一层两部分，地上车位购物免费停车、地下为收费停车场；,主力店北京市场表现,交通状况,：位于通州区九棵树西路，多条公交线路到达，自驾车较为便利；,经营模式：,商业部分转租租户由家乐福管理，,租金,13,元,/,平米,/,天左右,；瑞都国际公寓采取,出售形式，目前已基本售罄,，二手房价格,14000-16000,元,/,；写字楼采取出售形式，目前售价,22000-25000,元,/,；,主力商户：,家乐福、国美电器、审美、派克兰帝、吉野家、,ONLY,、养生堂药店、服饰店、化妆品店等经营业态相对丰富；,部分商户租金：,一层店铺租金主要集中在,12-17,元,/,平米,/,天，最高,17,元,/,平米,/,天，二三层店铺租金主要集中在,9-13,元,/,平米,/,天,；,消费人群：,通州本地客群为主，京通快速、八通线、,104,国道沿线居民。,车位管理：,开发商自持，进行出租管理；分为地上部分和地下一层两部分，地上车位购物免费停车、地下为收费停车场。,物业名称,瑞都国际,物业位置,通州九棵树,占地面积,（）,94400,建筑面积,（）,264300,容积率,2.8,结构配比,13,万,公寓,+,3,万,购物,广场,+,3,万,写字楼,主力店经营面积,（）,8000,（家乐福）,5000,（国美电器）,剩余商业面积,（）,17000,（餐饮、购物、休闲娱乐）临街商业,+,一层、二层商铺,经营模式,公寓、写字楼出售、商业自持租赁,价格说明,公寓目前二手房售价,14000-16000,元,/,写字楼目前售价,22000-25000,元,/,平，租金,2.5-3,元,/,/,天,商铺租金：,5-6,元,/,/,天,经营状况,基本满足,主力店北京市场表现,物业名称,华彩国际中心,物业位置,朝阳区望京南湖东路,占地面积,（）,52464,建筑面积,（）,250000,容积率,4.7,结构配比,57000,商业中心,+17000,酒店,+17000,写字楼,+140000,公寓,主力店经营面积,（）,17000,（快捷假日酒店）,9100,（家乐福）,剩余商业面积,48000,（餐饮、购物中心、休闲娱乐）一层、二层商铺,经营模式,14,万平米公寓出售，其余商业自持租赁,价格说明,公寓二手房售价,29000-31000,元,/,写字楼租金：,4-5,元,/,/,天,商铺租金：,12-15,元,/,/,天,经营状况,写字楼入住率,70%,，商铺基本满租,主力店北京市场表现,物业名称,龙德广场一期,物业位置,昌平区立汤路,占地面积,（）,63000,建筑面积,（）,220000,容积率,3.49,结构配比,60%,主力店配,40%,商业街,主力店经营面积,（）,21000(,翠微百货,),15000,（百安居）,9000,（家乐福）,5000(,迪卡侬,),10000(,万达影城,)5000,（特力屋）,12000,（国美电器）,剩余商业面积,（）,90000,（娱乐、餐饮、,购物,）临街商业,+,商业街,经营模式,租赁,价格说明,12-30,元,/,/,天,经营状况,基本满租,主力店北京市场表现,物业名称,北京金四季购物中心,物业位置,海淀区西四环北路,占地面积,（）,68000,建筑面积,（）,130000,容积率,2.8,结构配比,80000,平米主力店,+20000,商业,主力店经营面积,（）,20000,（爱家家居）,22000,（百安居）,20000,（欧尚）,10000,（苏宁电器）,6500(,特力屋,),剩余商业面积,（）,20000,（餐饮、购物、服饰、休闲娱乐）商铺,经营模式,1000,一个单位 出售,价格说明,一层商业租金,13-17,元,/,天,三层商铺租金,4-8,元,/,/,天,经营状况,满租,区域典型案例分析,沃尔玛,项目名称,果岭假日购物广场,物业位置,昌平东关环岛东侧,占地面积（）,11000,建筑面积（）,35000,容积率,3.1,结构配比,27000,主力店,+4000,商铺,主力店经营,面积,20000,（,沃尔玛,）,7000,（大地数字影院）,剩余商业面积（）,4000,（餐饮、娱乐）一层临街店面,经营模式,自持租赁,价格说明,商业,13-20,元,/,/,天,经营状况,满租,交通状况：,位于区域主干道政府街，双向,4,车道，多条公交线路到达，自驾车较为便利；,经营模式：,开发商自持，所有商户均为租赁，一层底商没有特殊情况一年起租，不短租，租金,17,元左右,/,平米,/,天,；,主力商户：,沃尔玛、大地数字影院、巴西烤肉、肯德基、呷哺呷哺、好利来蛋糕房、中国电信营业厅，另有部分零售业如天福茗茶、赤桥米线、农夫铐鸡、野亮眼镜店、潜水艇奶茶、美甲店、体育彩票销售点等，经营业态涵盖较为广泛；,车位配比：,车位为开发商自持，然后进行出租管理,；分为地上部分和地下一层两部分，,均为收费车位,；,其他经营：,户外广告,，除经营商家门面宣传外，另有,4,块,8*10,米的户外画面长期出租，,租金,24,万,/,块,；,区域典型案例分析,沃尔玛,沃尔玛底商租户,隶属关系,月租,（元）,租金,（元,/,平米,.,天）,面积,（平米）,位置,呷哺呷哺,大厦物业管理,2550000,17,500,一层西侧临街底商,好利来,大厦物业管理,54000,18,100,一层南侧临街底商,那日欢歌巴西烤肉,大厦物业管理,240000,16,500,一层西侧临街底商,肯德基,大厦物业管理,210000,18,400,一层南侧临街底商,邮政储蓄自助银行,大厦物业管理,12000,20,20,一层南侧临街底商,中国电信,大厦物业管理,54000,18,100,一层南侧临街底商,久合开源营养品,大厦物业管理,54000,18,100,一层南侧临街底商,农商行自助,大厦物业管理,24000,20,40,一层南侧临街底商,烟酒超市,大厦物业管理,16200,18,30,一层南侧临街底商,区域典型案例分析,沃尔玛,租户,隶属关系,月租（元）,租金,（元,/,平米,.,天,）,面积,位置,赤桥米线,沃尔玛统一管理,120000,40,100,平米,入口商铺,蜂之巢蜂产品,沃尔玛统一管理,16200,60,9,平米,收银台出口,美甲店,沃尔玛统一管理,7000,46,5,平米,收银台出口,福彩店,沃尔玛统一管理,7000,46,5,平米,收银台出口,洗衣店,沃尔玛统一管理,13000,48,9,平米,收银台出口,烟酒,沃尔玛统一管理,7000,46,5,平米,收银台出口,天福茗茶,沃尔玛统一管理,36000,30,40,平米,北侧,绿植店,沃尔玛统一管理,36000,30,40,平米,北侧,沃尔玛一层：,一层面积：,2880,平米,本层功能：收银、出入口、总服务台、超市,开间尺寸：进深,32,米、面宽,90,米,区域典型案例分析,沃尔玛,租户,归属关系,月租,（元）,租金,（元,/,平米,.,天）,面积,位置,美丽坊美容店,沃尔玛统一管理,4300,11,130,平米,三层,博士眼镜,沃尔玛统一管理,25000,12,70,平米,三层,内衣店,沃尔玛统一管理,25000,12,70,平米,三层,七色花,沃尔玛统一管理,13000,12,35,平米,三层,大地数字影院,大厦物业管理,7000,平米,四层,三层面积：,2430,平米,本层功能：超市,开间尺寸：进深,27,米、面宽,90,平米,主力店案例小结,带有主力店的物业均坐落在,区域相对繁华地带,，周边社区较为集中，交通位置优越，区域人口较多；,此类物业的,容积率从,2.8,一直到,4.7,，主要集中在,2.93.5,之间,；,主力,店面积从,5000,一直到,20000,，主要集中在,8000-15000,；,部分物业带有二个或者多个主力店，商业气息更为浓厚，也使得配套商铺、写字楼等产品的租售率均相对较高。,主力店类别以：生活超市,（家乐福、沃尔玛、欧尚、易初莲花）、,休闲娱乐,（大地影院,、万达影院、浩沙健身）、,购物中心,（国美电器、苏宁电器、翠微百货、迪卡侬）、,家居中心,（爱家家居、特力屋）；,主力店多以租赁的形式入驻，租金方面，一层临街底商租金主要集中在,15-18,元,/,/,天、二三层商铺租金主要集中在,9-14,元,/,/,天；,此类物业的业态均相对丰富，更能满足人们的个性化、品味化需求，聚集效应明显。,本案主力店建议,基于对周边区域、本体状况、建议本项目,主力店,规划,为：,具有一定品牌相应，满足大众客源日常需求的品质店。,主力店规划建议：,建议以生活超市、购物中心为主，面积需求以,5000-9000,平米,为宜，建议分布至,1-3,层的室内空间,；,内部分割面积建议划分区间以,50-300,平,为主，考虑后期可自行分割或合并出租；,建议,以自持招租形式出租,，租期不低于三年，租出部分可自行管理或转租；,考虑后期经营业态问题，建议规划具备餐饮条件；,主力店货源出入口、人流出入口及本案社区出入口分开；,本地块西侧绿化带应加以利用，提高停车位数量。,PART,04,经营,模式研究,地块指标回顾,主力店,+,住宅？,主力店家乐福加盟，剩余面积我们还要做什么？,主力店,+,写字楼？,经营模式研究,地块指标回顾,本案经济技术指标：,占地面积：,20885.99,（,31.33,亩）,建筑面积：,62657.97,容积率：,3,除去主力店面积，本案剩余建筑面积,5,万余平；,主力店,+,住宅？,主力店,+,写字楼？,主力店,+,住宅,主力店,+,写字楼,住宅优势,：,回款快,。,回款迅速，利于资金流的控制；,客群广。,客群基数大，更为广泛,；,可投资。,配有主力店的住宅物业投资回报率超过一般住宅。,差异化。,此类住宅产品，区域市场相对较少，可作为产品附加值。,添配套。,主力店的到来可以解决项目周边生活配套较少的问题。,住宅劣势：,体量小,。无大规模社区的整体感觉，容积率偏高，居住舒适度不足；,环境差。,地块临京藏高速，交通便利，但噪音大，居住舒适度不高。,PK,写字楼优势,：,园区内,。,位于科技园区内，有产业支撑，租金稳定有保障；,不限购,。,写字楼产品不受调控政策影响；,写字楼劣势：,变现差。,区域写字楼物业多以自持招租形式经营，投资回报周期较长；,客群窄。,此类物业客群基数较小。,结合主力店因素：,建议本案定位,主力店,+,住宅,PART,05,项目,规划建议,项目规划建议,商业面积建议,主力店家乐福加盟，本案规划建议？,住宅规划建议,本案规划建议,主力店,+,住宅,基于对周边区域、本体状况、区域商业价值及居住价值分析，为发挥本项目价值最大化及销售可控性，建议本项目规划,为：,主力店,+,住宅,利用主力店的品牌效应、便利性，吸引刚需客户购买；,结合本案交通优势及项目配套优势，加速住宅去化量；,商业面积建议：,12000,平米,商业面积，其中,主力店经营面积建议规划,9000,平米左右,，剩余,3000,平米规划临街商铺,；,住宅规划及户型配比建议：,建议规划以,小户型为主，面积控制在,50-90,平，以,60-70,平两居为主力户型,；,建议规划上增加销售卖点，例如：,送面积、减少公摊、送家电、送精装,等；,50,平米以下 零居,配比占住宅整体的,30%,60-70,平米一居,配比占住宅整体的,40%,70-90,平米 两居,配比占住宅整体的,30%,本案规划建议,绿化隔离带,鉴于项目业态对车位的需求量较大：本着打造舒适园区的理念，建议扩大使用范围：,临街绿化隔离带规划停车位,规划要求：,在使用便利的前提下，最大限度规划停车位；,保证原有绿化景观尽可能少的破坏；,周边种植遮阴乔木、绿化灌木、花木绿植等美化环境。,