复地曲江二期项目周边市场分析简报-19P.pptx

,西安策源置业顾问有限公司西安分公司,复地曲江二期项目周边市场分析简报,上海策源置业顾问有限公司西安分公司,2014.04.18,引言,|,Introduction,根据与复地初步沟通，本次报告主要提供所在区域的市场真实量价表现，依此作为项目成本测算与价格测算的依据，为项目开发的可行性指明方向；,本次报告的主要内容：,1,、宏观背景下的区域房地产发展,2,、区域市场宏观数据,3,、竞品市场的量价表现,4,、附件,-,项目个案,宏观背景下的区域房地产发展,-,曲江简介,曲江发展概况：依托于“文化,+,旅游”，成为全市乃至全省高端居住区及价格标杆,定位：国家级文化产业示范区、西部文化资源整合中心、西安旅游生态度假区和绿色文化新城。,功能结构：,“一心”：,以大雁塔为整个曲江的核心；,“两带”：,既贯穿整个新区，宽,100,米的唐城遗址保护绿带；分布在绕城高速两侧共,100,米宽的绿化景观带；,“三轴”：,既雁塔南路旅游商业发展轴线、芙蓉东路生态休闲发展轴线和曲江达到景观轴线；,“四个功能板块”,唐风商业板块：占地约,2,平方公里，以唐风为主题，涵盖历史文化、民俗文化的大型综合性商业板块。,旅游休闲板块：曲江区域的核心，占地约,7,平方公里。自然、人文特色的旅游休闲观光景点。,科教文化板块：位于曲江新区的东北部，占地约,3,平方公里，以教育为龙头，以影视、动漫、创意、传媒、广告、出版为核心。,会展商务板块：位于曲江新区西南部，西安中轴线长安南部，西安未来,CBD,核心区，占地约,3,平方公里。,五大古迹：大雁塔、秦二世陵、汉宣帝杜陵、曲江池遗址、曲江寒窑、青龙寺。,第一阶段：起步阶段,（,2003-2005,）,第二阶段：发展阶段,（,2006-2008,）,第三阶段：快速提升阶段,（,2009-2010,）,第四阶段：稳健成熟阶段,（,2011,年至今）,配套不完善，属于初步概念阶段。,房地产发展,房地产表现：房地产市场价值凸显，品牌开发商进驻，曲江,第一批豪宅,逐渐形成。,客户表现：本地经营实业客户及部分地产公司老板,代表项目：湖滨花园,价格表现：住宅,2000-3000,元,/,别墅,4000-5000,元,/,配套逐步完善，旅游文化及人口的发展，区域价值认知不断显现。,房地产表现：以核心景观资源为价格高地，曲江形成了,以芙蓉园为核心,的高端富人区。,客户表现：全市顶级富裕客群及外地（能源类）客户,代表项目：金地芙蓉世家,价格表现：住宅,5000-6000,元,/,，别墅,1.2-1.6,万元,/,配套完善，扩区规划，房地产市场呈现百花齐放。,房地产表现：依托不同的核心价值点，核心区价值,飞速提升,。,客户表现：全市富裕阶层及外省客户,代表项目：曲江池、中海御湖一号,价格表现：住宅,0.8-0.9,万元,/,，别墅,2-3,万元,/,为楼市价格标杆，曲江,CCBD,不断发展也将进一步提升区域价值，土地资源稀缺。,房地产表现：房地产市场成熟，产品呈现多元化，是房地产,市场价格标杆片区,，土地稀缺。,客户表现：全市富裕阶层及外省客户,代表项目：金地湖城大境、华侨城,108,坊,价格表现：住宅,0.8-1,万元,/,，别墅,3-5,万元,/,（独栋别墅,6-10,万元,/,）,周期,（,2-3,年）,区域发展趋势,价格增幅,平均住宅年增幅,20%,平均别墅年增幅,35%,平均住宅年增幅,10%,平均别墅年增幅,14.5%,平均住宅年增幅,5%,平均别墅年增幅,13.2%,曲江发展历程研究：历经十余年发展，曲江以区域发展为载体，房地产发展成熟，成为西安价格标杆区域,宏观背景下的区域房地产发展,-,曲江房地产发展历程,曲江二期是陕西省西安市曲江新区国家文化产业示范区战略发展的第二次腾飞，曲江二期占地一万余亩，雄踞陕西西安南郊曲江新区东南方位。曲江二期包括曲江创意谷、杜陵遗址核心保护区、杜陵遗址公园、关中风情园、博物馆群等项目。,即曲江正从传统的旅游文化板块向产业经济升级。,曲江一期,曲江二期,金,辉世界城,中海,隆基帝和,天地源,中海,天地源,五典坡,天地源,金地,金地,金地,保利,大量全国大品牌开发商在此征地，为此区域后期发展及后期周边居住环境及配套提供了强大的支撑；,一线品牌开发商云集，带动整体区域房地产开发品质提升，区域物业将集中呈现优质产品。,别墅,价格区间,占比,9000-11000,10.78%,11000-13000,14.44%,13000-15000,18.89%,15000-18000,21.12%,18000-20000,28.11%,其他,6.67%,洋房,价格区间,占比,7000-8000,5.88%,8000-10000,30.68%,10000-12000,18.84%,12000-14000,19.84%,14000-16000,20.79%,16000-19000,3.96%,高层,价格区间,占比,6000-7000,20.56%,7000-8000,41.75%,8000-9000,34.69%,10000-12000,3.51%,曲江发展现状：目前一线品牌开发商云集曲江二期，物业以高品质、高价位引领区域价值高端形象,宏观背景下的区域房地产发展,-,曲江房地产发展现状,金地翔悦天下,旺座城,-,海德堡,Park,锦园曲江龙邸,曲江中国铁建国际城,中冶一曲江山,曲江奇寓,曲江华著中城,曲江紫薇意境,曲江紫金城,绿地曲江名城,区域市场的量价表现,-,竞争地图,项目名称,物业类型,容积率,建筑面积,对外报价,中冶一曲江山,小高、高层,2.4,24,万,11000,元,/,曲江华著中城,小高、高层,2.7,94.7,万,10000,元,/,曲江紫薇意境,高层,3.6,33,万,8000,元,/,中国铁建国际城,小高层、高层,3.5,180,万,7500,元,/,海德堡,Park,高层,3.49,50,万,7500,元,/,金地翔悦天下,高层,3.9,31.7,万,7500,元,/,绿地曲江名城,高层,3.13,120,万,7200,元,/,曲江奇寓,高层,2.8,9.4,万,7000,元,/,锦园曲江龙邸,高层,3.4,15,万,待定,曲江紫金城,小高、高层,3.5,46,万,待定,竞争地图：周边竞品项目以小高层、高层为主，中等容积率，体量偏大，对外报价,7000-11000,元,/,不等,区域市场的量价表现,-,量价表现,项目名称,梯户比,层高,小高层,高层,面积段,实收价格,月均去化量,面积段,实收价格,月均去化量,中冶一曲江山,2T2/2T4,18,层,178,10559,元,/,29,套,87-137,7603,元,/,36,套,（,2012,年推）,曲江华著中城,1T1/2T3/2T4,11-34,层,183-420,顶底：,15665,元,/,21,套,2T3,：,128-163,10947,元,/,33,套,平：,11058,元,/,2T4,：,87-126,9933,元,/,曲江紫薇意境,2T4/4T19,18-33,层,90-148,7652,元,/,14,套,2T4,：,88-136,7366,元,/,29,套,3T19,：,48-86,6859,元,/,中国铁建国际城,2T2/2T4,18,、,33,、,34,层,154-162,7606,元,/,26,套,93-137,6722,元,/,43,套,海德堡,Park,2T2/2T4,32,层,2T2,：,158-255,7588,元,/,46,套,2T4,：,88-142,7056,元,/,金地翔悦天下,伪,T2/2T6,24-34,层,1T2,：,76-135,7158,元,/,18,套,2T6,：,46-100,6776,元,/,绿地曲江名城,2T4/2T2,34,层,2T4,：,75-130,6588,元,/,50,套,2T2,：,150-180,7580,元,/,曲江奇寓,4T18,35,层,24-51,6791,元,/,54,套,曲江龙邸,3T7/2T4,33,层,2T4,：,80-130,预计,6700,元,/,3T7,：,40-100,预计,6000,元,/,曲江紫金城,2T4/1T2,18-31,层,预计,140-200,预计,7500,元,/,79.51-141.53,预计,6800,元,/,量价表现：,附件：项目个案,-,曲江紫金城,位置,城东纺西街,108,号（原西北国棉六厂）,经济指标,占地面积：,136,亩,总建面：,46,万,绿化率：,50%,容积率：,3.5,产品形式,高层,户型面积,80120,平两居和三居，,2T4,户；,销售价格,证件不全，现阶段对外口径为前期咨询；具体价位未知；,销售情况,证件不全，暂停销售,合作公司,物业公司：未定,代理公司：易居,推广公司：未知,项目位于曲江二期南三环与长鸣路交汇处，属中等规模中等密度项目；,项目自身规划有,1.8,万商业及约,2600,幼儿园，品牌未定；,三重台地，层层抬高，为项目一大亮点；,曲江紫金城：位于曲江二期南三环与长鸣路交汇处，规划,1.8,万商业及,2600,幼儿园；台地建设为项目亮点,附件：项目个案,-,曲江紫金城,一重台地,二重台地,三重台地,长鸣路,9,12,8,11,10,7,5,6,3,1,2,15,13,未推售,在售,2T4,120,120,80,80,证件不全，,1#,、,6#,、,7#,、,11#,接受前期咨询，均为,T4,80-120,产品，,31,层；无具体价格及价格区间；现场只有,2,个销售、一个策划接待；无任何项目物料；,营销状况：证件不全，,1#,、,6#,、,7#,、,11#,接受前期咨询，均为,T4,，,80-120,产品，,31,层；无具体价格及价格区间；现场只有,2,个销售、一个策划接待；无任何项目物料；,附件：项目个案,-,旺座城海德堡,Park,位置,雁翔路与南三环十字东北角,经济指标,占地面积：,180,亩,总建面：,50,万,绿化率：,60%,容积率：,3.2,产品形式,高层、小高层,户型面积,88-248,，,2T4,户；,销售价格,7500-10000,元,/,精装、毛坯均可销售，装标：,1500,元,/,销售情况,1-5#,证件齐全，计划,2,月底，,3,月初开盘,合作公司,物业公司：,代理公司：自销,推广公司：未知,项目位于曲江二期雁翔路与南三环十字东北角，属曲江二期政商中轴；由华商传媒和豪胜集团联合打造；,住宅部分共有,12,栋楼，分两期开发，主要以大户型为主，一期规划有部分小户型产品；,旺座城海德堡,Park,：位于曲江二期雁翔路及南三环十字，属曲江二期政商中轴，项目由华商传媒和豪盛地产联合打造，主要以大户型为主，一期配有部分小户型,海德堡,park,华商传媒,X-MoCA,艺术馆,旺座,village,旺座曲江,雁翔路,南三环,金花南路（规划段）,楼位分析：旺座城由华商传媒总部、旺座,Village,、旺座曲江写字楼、,X-MOCA,、海德堡,PARK,组成，住宅属于金花南路东侧，其余均分布在雁翔路沿线,附件：项目个案,-,旺座城海德堡,Park,附件：项目个案,-,旺座城海德堡,Park,4#33F,3#33F,2#33F,1#33F,5#32F,6#33F,128,98,98,128,128,98,98,128,128,98,98,128,158,158,178,198,128,98,88,142,128,88,88,142,128,98,88,142,128,88,88,142,楼位分析：项目首次推出,1-6#,一期住宅，,1-5#,现已取得预售证，计划,2,月下旬或,3,月上旬开盘；价格区间,7500-10000,元,/,，毛坯、精装均有，装标,1500,元,/,位置,曲江大道以东，西安理工大学曲江校区以南,经济指标,占地面积：,120,亩,建筑面积：,24,万,总户数：,1295,户（一期,615,户）,产品形式,高层,、,小高层、洋房,户型面积,85125,（,T4,产品）,小高层：,145153,（,T2,产品）；洋房：,213345,（,T2,）,客户,高层以城南本地客户最多；,小高层、洋房以曲江、城南、高新为主,销售价格,高层均价：,78008500,元,/,小高层：,11000-12000,元,/,洋房：,1300015000,元,/,卖点,地段位置优越、紧靠西安理工大学曲江校区、产品类型丰富、欧式建筑风格,销售情况,2010,年，西安第,1,个项目，开始销售，目前在售一期洋房，二期因证件问题，推售,19#,、,2#,后停售。,项目位于曲江一期边缘位置，北侧紧邻理工大曲江校区及岳家寨安置房；,西侧为龙湖紫都城小区，东侧为曲江华著中城一期；,中冶一曲江山：位于曲江一、二期交汇处，中冶集团投资，分两期开发，一期为洋房，二期为,2T4,户高层产品,附件：项目个案,-,中冶一曲江山,2013,年上半年推出北地块二期，但因,2013,年,10,月国家严查证件不足项目，二期停售，现推售一期,10-12#6+1,产品，最小面积为,178,；二期推出的楼位位于项目地块东北角，北侧紧挨岳家寨安置房，东侧为华著中城商业内街及幼儿园，环境相对嘈杂，楼位价值较其他楼栋较差,10#,11#,12#,2#,19#,单元,3,1,3,2,1,层数,6+1,18,6+1,1328,26,梯户比,1T2,2T2,1T2,2T4,面积,220,340,178,320,220,340,89,134,92,127,房型,五房,四房,五房,两房、三房,附件：项目个案,-,中冶一曲江山,在售产品分析：二期已推楼栋北侧紧挨岳家寨安置房，东侧为华著中城幼儿园及商业街,中冶一曲江山,2013,年推货,分期,房型,/,面积,推出户数,面积,二期,两房,87,176,15312,三房,127,159,20193,洋房,170,、,220,107,19260,合计,442,54765,中冶一曲江山,2013,年推售产品,分期,房,型,面积,去化套数,去化面积,成交金额,二期,两,房,87,150,13050,114840000,三,房,127,120,15240,132588000,洋房,170,、,220,35,6300,69300000,合计,305,2.8,万方,3.1,亿,销售分析：,2013,年推货面积约,5.5,万方，去化,2.8,万方，销售额为,3.1,亿元，去化套数为,305,套,附件：项目个案,-,中冶一曲江山,2014,，策源恭祝合作伙伴：,精益求精，马到成功！,