成都琴台路原3508厂地块项目发展预判报告.ppt

Click to edit Master title style,*,开元集团原,3508,厂地块,项目发展预判报告,原,3508,厂地块,项目发展预判报告,项目发展预判的思考路径,第一步：成都市房地产市场发展趋势认知,了解宏观背景，摸清市场规律。,第三步：区域发展环境及规划、趋势认知,界定区域功能，判断发展前景。,第三步：项目地块微观条件认知,分析现实条件，寻找市场机会。,第四步：细分化供需市场及典型项目分析,明确竞争态势，提炼价值对抗。,第五步：项目发展方向预判,立足核心价值，预判项目发展。,2,宏观经济篇,宏观市场认知,区域功能认知,项目地块认知,供需特征认知,项目发展预判,国家宏观经济背景及政策分析,成都中观经济背景及政策分析,3,国家宏观政策导向,2007,年,12,月中央经济会议将实施十年之久的“稳健的货币政策”调整为“从,紧的货币政策”，明年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。,稳健的财政政策,从紧的货币政策,房地产投资成本快速增长,投资热度降低,固定资产投资热缓解,关联产业得以调整,需求结构改变,4,国家宏观经济发展趋势,2008,中国经济“总体目标”：,经济增长，充分就业；物价稳定，国际收支平衡。,2008,中国经济“五大取向”：,遏通胀：,为完成这一任务，国家将采取多种强有力措施，全力抑制（房地产）价格总水平过快上涨。,货币政策从紧：,对严格控制新开工项目，防止投资热反弹产生诸多深刻影响。,节能减排：,制订和实施促进节能减排的市场准入标准、强制性能效标准和环保标准，在重点行业（包括房地产）坚决淘汰落后生产能力。,农村经济：,我国基础设施建设的重点将逐步转移到农村，在城市内土地日益紧缺的情况下，新农村建设可能成为房地产开发的又一战场。,低收入群体：,随着中国经济发展的新变化及构建社会主义和谐社会理念的深入，政策保障性住房的总量将有大幅度增加。,5,国家宏观房地产发展趋势,国民经济发展与房地产发展呈高度正比关系，随着经济的健康发展，,2008,年,中国房地产发展将呈现更加健康的发展态势。,117,165,6,分析小结,从宏观层面来看，中国房地产业不会向“左”也不会向“右”，中间路线显,然是不偏不倚的最好选择。理由是,中国房地产业在经历了宏观调控和市场搏,击的多轮洗礼后，已出现了泾渭分明的“两级分化”：,向上：继续保持房地产市场化的健康发展，从布局、结构上使住房资源得到合理配置。,向下：必须坚持住房保障道路，使住房公平更多体现在社会底层。,房地产业的宏观面依旧会呈现稳步的上升态势！,9,宏观经济篇,宏观市场认知,区域功能认知,项目地块认知,供需特征认知,项目发展预判,国家宏观经济背景及政策分析,成都中观经济背景及政策分析,10,成都市中观政策导向,对于成都市这样一座极度渴望发展的国际化城市来讲，不太可能出台针对房,地产行业的严厉的控制性政策，中观政策对房地产行业的影响,取决于市政府及相,关部门对国家宏观政策的执行力度。,土地政策：,2008,年是国家闲置土地整理的重点年份，成都也不例外。大型品牌开发商将逐步从“大量囤积土地”的单一战略转为“闲置土地开发利用与潜力土地囤积”的双向战略。,金融政策：,一般来讲，在宏观的金融紧缩政策确定之后，还必须有非常详实的、能够落实到执行层面的执行条款，所以，金融政策的执行力度在一段时间内还将有一定程度的折扣。,房贷政策：,房贷政策针对的主要是想捞金的投资性机构和人群，随着“水分”的逐步被挤出，恰恰促进了房地产行业的健康发展，使得有着刚性需求的人群能够大胆、放心得选择自己的物业。,11,成都市中观经济发展趋势,过去的,5,年，成都经济步步高，截至,2007,年：,地区生产总值超过,3324.4,亿元，比,2002,年增长,91.2%,；,财政总收入,993.2,亿元，比,2002,年增长,436%,；,城镇居民人均可支配收入达,14800,元，比,2002,年增长,65%,；,社会消费品零售总额,1357,亿元，比,2002,年增长,91.3%,；,民营经济增加值,1660,亿元，比,2002,年增长,144.2%,。,未来,5,年：,地区生产总值将达,6000,亿元以上，人均地区生产总值达,4.8,万元以上，城镇化率达,68%,以上，城镇居民人均可支配收入达,2.1,万元，农村居民人均纯收入达,1,万元。,随着“试验区”成立及“全域成都”发展规划的推出：,城乡一体化统筹发展及大量外地高层次“工作缘”人口的涌入使得,房地产市场的刚性,需求将继续维持在高位，,并促进成都高尚人居项目的快速发展，推动市场容量放大。,12,成都市中观房地产发展趋势,2007,年成都市主城区共拍卖和挂牌成交土地,5691.2125,亩，根据每宗土地的,控规指标和宗地规模综合计算，,2007,年成交的土地未来,1-2,年内将向市场供应约,1900,万,商品房，其中可供应商品住宅约,1050,万,，商业物业约,850,万,。,2008,年，随众多大型品牌开发商及境外资本迅速进驻成都，成都市房地产市,场在提升了开发水平的同时，也将呈现出愈加激烈的竞争格局！,13,外地地产巨鳄在成都的主要开发企业名单：（中小企业未计）,香港地区：九龙仓、新鸿基、新世界、和记黄埔、世贸,深圳地区：万科、中海、华侨城、招商、中信、佳兆业、花样年、长城、,广州地区：合生创展、富力、珠江、恒大、雅居乐、,北京地区：首创、华润、华远、阳光,100,、中粮、中铁、万通、远大,北方地区：万达、海仓、融创,上浙地区：绿地、新仁恒、新吉利、上实、七皮狼、中大、中兴、闽发、汉嘉,中部地区：东立国际、鑫苑,重庆地区：龙湖、金科、华宇,（以上全部为上市公司，其资产在,50,亿到千亿之巨，在成都的开发规模均在,50,亿以上）,成都本土著名的大规模开发企业：,置信、蓝光、中房、宏义、宏信、炎华、万华、金房、金林、金河谷、国嘉、通瑞、中鹏、正成、华信大足、仁和、博瑞、世纪城、瑞升、新希望、怡合、武海、国泰、海特尔（凯旋城）、滕王阁、三利、联盟（牧马山）、泰基等，其主要的开发特征一则为多个项目的连续开发，一则为迅速打造超级项目，其规模均接近,50,亿左右。而整个成都大大小小开发企业及项目近千余多家，小的几个亿，大的几十亿，中小企业的总规模不少于,6000,亿。,14,分析小结,2008,年成都市房地产市场总体将呈现,供需两旺、量价齐升的态势。,从中观层面来看，成都的城市吸引力人人皆知，来到成都投资居住的外来人口将越来越多。同时，对住房的需求当然也会继续保持比较旺盛的状态。而且在人们收入的提高，住房性价比的提高，开发商水平的提高等等因素的共同作用下，房市也必将持续繁荣的发展。,结合国家宏观经济发展趋势及政策调整方向，成都的高端住宅市场将仍然保持稳健向上的发展态势。分物业类型来看，高档电梯住宅、别墅、甲级写字楼、高星级酒店市场前景看好。,但是，在总体利好的形式之下，大量高水平开发商的聚集必然带来产品同质化的情况，任何一个开发商想竞争取胜，除了保证产品质量之外，还必须在开发理念、产品创新以及附加值提升等方面做足文章！,15,区域功能篇,宏观市场认知,区域功能认知,项目地块认知,供需特征认知,项目发展预判,城市规划发展与区域发展的关联,区域规划建设发展趋势,区域城市价值,区域房地产发展态势,16,城市规划发展格局,在,“全域成都”,总体框,架下，成都市中心城区将按,照建设现代化大都市的定,位，中心城区现代服务业聚,集发展的空间布局,，“两轴,四片”,格局实施建设。,“两轴”,以人民路、东大街（含攀成钢）为中轴的两侧地带。,“四片”,即红星路,盐市口片区、天府广场,陕西街片区、骡马市片区、猛追湾,游乐园片区。,天府广场陕西街片区,猛追湾游乐园片区,红星路盐市口片区,骡马市片区,项目紧邻城市重点发展片区，是内环线核心圈的重要成员。,17,本项目的内环地段价值,在内环线中，已经或将要出现一批以体现地段价值为核心的代表项目。,反观本项目，位置同样优越，同样拥有地段价值，能够成为内环核心圈的代表项目之一。,世贸集团项目,时代广场,九龙仓项目,冠城广场,一号公馆,城市之心,财富中心,锦都,汇日,央扩,铂金城,本项目,18,本项目的交通优势,项目六个地块均可通,过发达的路网在步行,10,分,钟之内到达天府广场陕,西街片区及周边的公园、,特色休闲文化，给项目发,展高尚文化人居带来了巨,大机会。,公园,武候祠,锦里,天下耍都,芳邻路酒吧一条街,青羊宫,琴台路,天府广场陕西街片区,锦里,耍都,酒吧,琴台路,19,本项目的资源亮点,浣花溪,南郊公园,人民公园,琴台路,青羊宫,武候祠,锦里,天下耍都,文化公园,生态景观资源,休闲人文资源,酒吧,锦江,城市高尚,文化人居,20,区域功能篇,宏观市场认知,区域功能认知,项目地块认知,供需特征认知,项目发展预判,城市规划发展与区域发展的关联,区域规划建设发展趋势,区域城市价值,区域房地产发展态势,21,区域规划建设发展趋势,扼具武侯、青羊两区三大重点,规划范围之交点，凸显项目的城市,高尚文化人居地位。,武侯区正着力打造核心区域以武侯祠、锦里、春江花月为重点的“三国蜀汉”文化游憩商业区。,青羊区正重点打造以“天府上下五千年”为品牌的文化旅游产业带。包括天府广场,人民公园文化旅游功能片区，推动文庙街片区旧城改造，打造一批体现传统文化特色的写字楼、商务公寓楼；琴台路,(,青羊宫,),浣花溪,(,杜甫草堂,),以汉唐文化、诗歌文化、蜀锦文化及国教国药,(,道教、中医,),文化“四大文化”为核心。,三国蜀汉,文化旅游,四大文化,22,区域功能篇,宏观市场认知,区域功能认知,项目地块认知,供需特征认知,项目发展预判,城市规划发展与区域发展的关联,区域规划建设发展趋势,区域城市价值,区域房地产发展态势,23,区域城市价值,综上，不难发现，项目区域具有以下三个层面的城市价值：,高尚居住价值：价值因子,公园、锦江、酒吧,一个能够被称之为“高尚居住”的区域，不仅需要满足基本的生活需求，同时也必须能够区别于普通区域，给惬意舒适生活以支撑点。,文化休闲价值：价值因子,琴台路、耍都,区域内聚集了极具“成都味道”的、集文化休闲一体的特色功能场所。不论是本地人还是外地人，一旦进入本区域之后，必然会被浓郁的文化氛围所感染。,旅游商务价值：价值因子,天府广场、武候祠、锦里,区域毗邻并受到以天府广场为代表的成都,CBD,中心区域的辐射作用，具备了一定的商务价值。而区域内初具知名度的旅游项目也在一定程度上弱化了商务所带来的“硬感受”，加之以旅游性质的“软感觉”。,那么，现实中的项目区域发展现状究竟如何？,24,区域功能篇,宏观市场认知,区域功能认知,项目地块认知,供需特征认知,项目发展预判,城市规划发展与区域发展的关联,区域规划建设发展趋势,区域城市价值,区域房地产发展态势,25,区域房地产发展态势,小步慢跑，逐步成熟,2001,年至今，区域内只出现了包括旅游休闲在内的,11,个项目，相比于建设路区域、金沙区域来讲，数量非常少，平均只有,1-2,个,/,年。,但是，由于区域的地段价值及独到资源，每个项目都能成为当时区域内的闪光点。本项目区域的整体房地产市场已拥有了较高的市场口碑和接受度。,这为项目带来了填补区域房地产市,场空白点的绝佳历史机遇！,住宅项目,开发时间（年）,彩虹花园,2001,现代城,2002,长城花园一期,2002,武候南苑,2003,冠城花园,2004,长城花园二期,2004,浮华新起点,2004,锦江时代花园,2005,78,号观邸,2007,旅游休闲,开发时间（年）,锦里民俗休闲街,2004,芳邻路休闲酒吧一条街,2006,春江花月，天下耍都,2006,26,本项目发展机遇,从以上几个方面的分析中，我们可以看到，项目具备往高尚居住、文化休闲、,旅游商务,“三位一体”的区域标杆项目,发展的外部肥沃土壤，能够成为区域高尚,文化人居的标杆代表项目，填补市场空白。,Diagram,2,Diagram,3,Diagram,2,Diagram,3,高尚居住,文化休闲,旅游商务,27,本项目面临的发展困惑,同时应看到，区域内仍存在大量落后的陈旧物业，整体发展水平较缓慢，缺,乏独特的特色，对照一江之隔的锦江宾馆高级商务带与附近以武侯祠,-,锦里特色,休闲文化带，明显呈现出价值失位、上升无力的困惑。,究其原因，不难发现：,整个区域没有鲜明的功能定位和价值体系；,居住人群混杂，影响了整个区域的档次形象；,虽然紧依城市中心，但是由于自身定位模糊，被市中心的强大功能特色所遮蔽，典型“灯下黑”症状。,解惑之道：,明晰功能定位，与市中心相互补充、相互抬升。,28,本项目发展设想,一个区域的发展，最直接体现在房地产市场的发展程度上。而本项目区域目,前仍未出现类似“锦都”这样能迅速撬动区域价值抬升的房地产典范项目，新近,推出的,78,号观邸对外辐射作用有限，而凯旋门深受规模和开发体量的影响，均无,法承担起区域价值启航作用。,我们可以设想：,本项目肩负,“复兴区域价值，打造标杆项目，引导圈层形成”,的功能职,责，利用地段和交通条件与城市中心形成更良好、更有利的依存关系，从而推,助整个区域朝向功能更清晰、价值更明显、与城市中心关系更紧密的方向迅速发,展。,29,案例借鉴：锦都,立足传统“少城”高尚居住概念，深度挖掘出提升区域价值的高端商务,/,商业,DNA,，对接,高端客群对居住和商务的双重品质需求。,打造具备浓厚文化内涵的现代中式风格电梯公寓,+,星级商务酒店,+,精品商业，,使“居”与“商”两个不同层面的价值相互抬升、相得益彰。,锦都发展模式既满足了区域内高端居住客群的商务需求，又吸引了向往该区域人文环境的高端商务人群，形成两者之间的良性循环。,在具备同等的区域背景和发展机遇条件下：,本项目能否做到？能否超越？,30,项目地块篇,宏观市场认知,区域功能认知,项目地块认知,供需特征认知,项目发展预判,地块资源条件分析,地块发展控制性指标分析,交通条件与周边配套调查,开发企业发展战略,项目总体发展战略,31,地块资源条件分析,地块自身核心资源,总体来看，对于城市核心区域的土地而言，面积适中，虽然在景观打造上收到一些限制，但仍然不能阻碍其成为精品电梯住宅的发展道路。,1,、,2,、,3,、,4,号地块拥有极具特色的原生态植被，在城市中心区域是非常稀有的，能够成为项目的一大亮点，必须尽可能保留这些原生态植被。,地块外部核心资源,毗邻锦江，是其他很多城市中心区域项目无法比拟的首要环境条件，是本项目的巨大优势条件。,各地块处于五大公园、四大人文景点环抱中，是城市居家、休闲、旅游的集核中心。,32,项目地块篇,宏观市场认知,区域功能认知,项目地块认知,供需特征认知,项目发展预判,地块资源条件分析,地块发展控制性指标分析,交通条件与周边配套调查,开发企业发展战略,项目总体发展战略,33,地块发展控制性指标分析,以上是依据现有指标计算出的各地块经济指标。,按照尽量做满容积率的诉求来讲，地块指标对于企业价值最大化非常有利。,但是，如果只追求容积率，则会大大降低物业的品质和业主的居住舒适型。,所以，必须考虑多方面的关系，找到一个能够顾及多方利益的平衡点。,地块,1,2,3,4,5,6,合计,面积（亩）,28.41,18.40,6.15,52.98,27.24,31.83,165.01,限高（,m,）,100,100,100,120,120,140,平均建筑密度不小于,20%,20%,20%,20%,20%,20%,预估建筑层数,33,33,33,39,39,46,预估最大容积率,6.6,6.6,6.6,7.8,7.8,9.2,预估总建筑面积（）,125005,80960,27060,275497,141649,195225,845396,34,项目地块篇,宏观市场认知,区域功能认知,项目地块认知,供需特征认知,项目发展预判,地块资源条件分析,地块发展控制性指标分析,交通条件与周边配套调查,开发企业发展战略,项目总体发展战略,35,交通条件分析,外部交通：项目处于成都市贯通城区的三条主要通道交汇处，交通便利性极佳。,内部交通：项目所有地块均处于“小街”之中，有一定的临街面，便于整体规划和施工组织。,虽然,6,号地块面临一段单行道的困惑，但这不影响其成为高尚居住社区的价值。,单行道,36,周边配套示意,地块周边配套完善便利，且具备多重属性，但是其核心仍然指向高尚人居，其配套的,多样性恰能为现代城市高尚人居提供更高的便利度。,37,项目地块篇,宏观市场认知,区域功能认知,项目地块认知,供需特征认知,项目发展预判,地块资源条件分析,地块发展控制性指标分析,交通条件与周边配套调查,开发企业发展战略,项目总体发展战略,38,开发企业发展战略,战略背景,集团战略：依托集团的综合管理和投融资平台，以酒店为基础业务，塑造企业品牌；同时，利用集团的延展能力，发展房地产和相关产业；一旦时机成熟，成为上市公司，迅速扩大集团的产业组团性竞争优势，向成为真正国际化的企业迈进。,而对于房地产而言，开发企业将成为特色的地产开发商，注重与酒店业的内在互动，主要针对高档,/,中高档市场，提供住宅产品。,两大高要求开发战略,由于项目开发成本较高，必须满足一定的现金流要求，而住宅开发的利润点较高，回款速度较快，所以，,项目开发必须实行确保相当的利润点，实现投资回报率的高要求战略。,虽然项目分商品房与安置房两大块，但是考虑到项目必须是整体高品质打造才能符合其市场地位，所以，,项目开发必须实行商品房与安置房同等水准打造的高要求战略。,39,项目地块篇,宏观市场认知,区域功能认知,项目地块认知,供需特征认知,项目发展预判,地块资源条件分析,地块发展控制性指标分析,交通条件与周边配套调查,开发企业发展战略,项目总体发展战略,40,前述分析小结,根据前述分析，项目地块具有多重属性的特征，而,居住、文化属性是项目着,力打造的重点，,对提升和凸显项目区域价值有着决定性的作用。,地块属性,居住属性,文化属性,旅游属性,休闲属性,商务属性,从微观层面来看，项目的交通、资源、配套,等各方面的条件，必然使其,走,以高尚人居为主，以区域文化为亮点的发展线路。,41,项目总体发展战略,踞城市中心地段，聚城市文化底蕴，扬城市核心功能。,项目地处中心城区核心位置，毗邻,CBD,，拥有各种具有浓厚“成都味道”的特色文化休闲场所，必然使其具有承载城市中央商务区的居住、旅游、商务休闲多重城市功能。,以高尚居住为核心价值点、以特色文化为核心亮点。,区域内以锦江为代表的人居环境较为突出，辅之以多个公园后，使得本项目的高尚居住价值能够成为核心价值点。同时，各个老成都文化的点缀功能使得项目能够区别与普通的高尚人居区域，成为本项目的最亮点。,打造区域顶级标杆项目。,受到对城市价值认知有限的束缚，我们的市场先导者们尚未能打造出足以承载区域价值的典范作品，即便如目前热销的,78,号观邸，也未能将区域的高尚人居价值演绎至极致。在拥有高度的市场认可和接受度的有利局面下，我们应,秉承区域的高尚人文血脉，通过打造高价值创新产品，吸引更纯粹、更高端的优质客群进入区域，以此打造一个全面刷新市场高度的区域顶级标杆项目。,42,城市中心、特色文化、标杆项目,我们将围绕本项目的总体发展战略进行市场细分，寻找与本项目同等条件、,方向一致、有借鉴意义的典型项目逐一进行分析比较，结合项目自身特征，寻求,最佳发展模式。,43,供需分析篇,宏观市场认知,区域功能认知,项目地块认知,供需特征认知,项目发展预判,一环内中心城区供需分析,项目周边在售楼盘分析,区域三级市场现状分析,项目未来竞争格局分析,同类典型项目分析,项目总体竞争策略,44,一环内中心城区供需结构,市中区房地产市场经过多年供应低迷后，,2007,住宅供应量达到约,60,万平方米，较去年同期增长,234%,。其中，内环线放量表现尤为突出。,随着住宅市场的整体大量放量，城中区住宅供应也随之增加。这与市中区旧城改造、土地清理带来的环线土地放量不无关系。,区域,全年新增供应面积（万）,全年交易量（万）,全年新增供应套数,全年交易套数,内环,42.64,36.74,3943,4490,内环至一环,17.77,16.3,1415,2489,合计,60.41,53.04,5358,6979,从以上统计的数据信息分析：,面积：,供应与需求呈现出良性的平衡关系；,套数：,中心城区物业需求旺盛，但是出于对配套、环境等综合因素的考虑，部分客群最终选择购买二手房。因此会出现全年实际交易套数大于新增供应套数的现象。,45,供需分析篇,宏观市场认知,区域功能认知,项目地块认知,供需特征认知,项目发展预判,一环内中心城区供需分析,项目周边在售楼盘分析,区域三级市场现状分析,项目未来竞争格局分析,同类典型项目分析,项目总体竞争策略,46,项目周边在售楼盘分析,本案周边项目调研范围,78,号官邸,凯旋门,3580,厂地块位置,力迅项目,47,78号观邸,项目基本信息统计,开发商,三秦房产,景观设计,意大利上海辉恩景观设计公司,全程营销,中原地产,品牌推广,第一触觉 无限沟通,物管,青山物管,建筑设计,四川宏基原创设计公司,总占地面积,44.3,亩,商品房占地面积,21.4,亩,容积率,6.66,建筑密度,20%,物管费,1.8,元,/,绿地率,25.30%,商品房建筑面积,9.5016,万方,户型区间,67.29-220,建筑形态,15/33,层,楼层价差,一批次,5-20,元 二批次,40,元,公摊,16%20%,几梯几户,2,梯,4,户为主，及,3,梯,6,户,/2,梯,3,户,总户数,883,户,停车位及户数比,车位,523,个,1:0.7,分期情况,3,个批次,分批次户数,一批次,327,二批次,232,三批次,324,套,48,推盘概况,锦,里,西,路,A,区：,2,幢,33,层，一批次推出；为,85,套二，,100,套三，均为,3,梯,6,户。,C,区：,均为,33,层。,1-15,层,2,批次，,15-33,层,3,批次，包含：,套三：,2,梯,3,户,/2,梯,4,户；,套二：,2,梯,4,户,/3,梯,6,户；,套一：,2,梯,6,户。,B,区：,3,幢,15,层小高层在第二批次推出；均为,2,梯,3,户,102,套三。,此区域已经入驻，为将军楼，产品形态与右侧推向市场的类似。,2,号,楼,4,号 楼,49,供需动态统计,供,应,分区,一批次：,A,区,33,层,二批次：,B,区及,C,区,1,15,层,三批次：,C,区,16,33,层,供应,节奏,7,月,20,日开盘，,共,327,套,11,月,17,日开盘，,共,232,套,推出时间待定，,共,324,套,产品,形态,套二,3,梯,6,户,套三,3,梯,6,户,套一,2,梯,4,户,套二,2,梯,4,户,3,梯,6,户,套三,2,梯,3,户,2,梯,4,户,套一,2,梯,4,户,套二,2,梯,4,户,3,梯,6,户,套三,2,梯,4,户,面积（）,85,102,67.29,85.7,100.09,102.05,146.13,67.29,85.7,100.09,146.13,需,求,户型,总数,所占比例,面积区间,剩余套数,去化率,价格区间,套一,120,13.6%,67.29,约,15,套,约,87.5%,9300,元,/,10300,元,/,套二,463,52.4%,85.7100.19,约,5,套,99%,套三,300,34%,102.05146.13,约,5,套,98%,底层复式,6-8,套,0.9%,280,均 未 售 出,6888,元,/,50,供需分析,总体供应情况,总供应,890,套，,7,月,20,号开盘至今已推出,559,套，剩余,324,套暂未推出。,目前已推出共计,11.52,万方。,其中,套二户型占,52.4%,，套三户型占,43,，套一户型占,13.6%,。,市场去化情况,一批次开盘当天基本销售完毕，由于银行按揭手续等原因退回少量房源，再出售时也很快售出。,11,月,17,日二批次开盘，较一批次均价涨,2000,多元，当天售出,85%,。,截至到,08,年,1,月上旬，项目所有房源,套一户型去化,87.5%,，套二户型去化,99,，套三户型去化,98,。,总体看来：,该项目初期主要以舒适型套二及紧凑套三产品为供应主力。,中期加推舒适套二及舒适套三产品。,市场反映良好，整体呈热销局面，表明区域购买力旺盛，需求旺盛。,51,价格走势,批次,/,时间,均价（元,/,）,最低价（元,/,）,最高价（元,/,）,一批次,07,年,7,月,20,日,7400,6888,8000,二批次,07,年,11,月,17,日,9500,6888,10300,三批次,推出时间待定,调查深访预计均价接近,12000,元,/,价格特征分析：,一批次开盘当天基本销售完毕，再出售时增加了,200,元,/,。,11,月,17,日二批次开盘，较一批次均价涨,2000,多元。,11,月,17,日开盘至今，涨价幅度在,200,元,/,左右，主要是通过取消优惠的手段来实现变相涨价。,52,成交客群分析,由于处于军事保密区，因此没有外销证，成交客户群没有外籍人士。,客群年龄结构,3545,岁的中年人居多,60%,以上，其余为中老年客户。,30,岁以下青年约占,10,左右。,购买动机分类,总体来看，自住占,70%,，投资占,20%,，其余兼而有之。,二级城市的客户想迁往成都，包括置业和让孩子上重点学校。,在区域内居住时间长，需要换房但对该区域产生依恋和依赖。,子女已经成人，家长给孩子购买物业。,客群与产品的对应关系,套一：区域内的单身或者准备结婚的年轻人，一部分投资需求的客群为主。,套二：用于自住的中年人或买来给自己子女居住为主。,套三：达州等二级城市的客户和周边军区的客户以及区域内的有换房需求的为主。,53,该项目启示,项目,40,的房源被达州等二级城市客户消化，反映了,成都城中心的物业受到来自二级城市想融入成都大都市的优质客群的青睐。,开发商源自达州，由此可以看到,开发商自身的客户资源,也是城市中心物业的购房主力军。壹号公馆也是如此。,自住性购房占了,70,的比例，,而,78,号官邸项目的产品，以实用易居为主。而,流失的目标客户主要是因为项目自身配套匮乏而放弃。,城区客户是该项目的购房主力，,把握区域各类购房者偏好成为本案成功必须考虑的因素。,54,力迅酒店式服务公寓项目,55,项目基本信息统计,开发商,力迅房产（外资企业）,地理位置,紧邻人民公园，陕西街以南，文惠路以西。位于,CBD,核心区域。,总占地面积,7.38,亩,容积率,5.48,地上建筑面积,2.7,万方,建筑密度,约,20,建筑形态,地上,30,层，地下,2,层。,3,梯,9,户。,产品形态,内廊式酒店式公寓。,1,6,层为酒店，,7,30,层为公寓,户型,均为套一户型，套内约,69,平米,总户数,216,户,层高,730,层公寓,3.15,米,56,供应产品,总体情况,总供应,216,套，,3,梯酒店式公寓。,全为套一户型，套内面积约,69,平米。,2006,年,10,月开工建设，目前土建至地上,7,层，预计,2008,年,10,月,1,日完工。,市场去化,目前暂未开始销售。,该项目将进一步完善内环线内商住功能，打造高品质的酒店式服务公寓，进一步提升,了区域形象，将与本案共同完善区域城市功能，有一定的借鉴意义。,57,凯旋门（世代锦江2期）,基本信息统计,开发商,其士房产,总占地面积,30,亩,容积率,6.07,建筑密度,约,20,绿地率,24.30%,一期,世代锦江商务酒店,二期凯旋门占地,10,亩,建筑形态,一幢,29,层点式高层，,3,个单元，均为,2,梯,4,户。,建筑面积,5.13,万方,户型区间,80176,，为套二、套三、套四户型,总户数,300,套,停车位配比,1,：,0.42,滨,江,西,路,58,供需分析,供,应,分区,3,月,10,号获取预售证后一次性将,300,套房源公开发售。,供应,节奏,3,月,10,日开盘，临时售楼部，销售速度较缓。,7,月中旬，售楼部正式对外开放，进入快速强销期。,8,月底清盘。,户型,套二,套三,大套三,套四,面积,87,101,124,150,176,套数,50,100,25,125,占比,16.7%,33,8.3%,42%,合计,49.7%,约,28.3%,约,20,59,价格走势,时间,均价（元,/,）,07,年,3,月,10,日，临时接待处开放,7400,07,年,7,月中旬，售楼部正式对外开放,8100,07,年,8,月初，建设进度已经进入到,20,层,8700,价格特征分析：,由于观景、采光、户型、受噪音、废气污染的不同，实行一房一价。,2007,年,3,月项目低调公开发售，正逢新政出台，部分客户抱观望态度，为刺激购买，因此价格相对温和。,2007,年,7,月中旬，随着成都楼市大环境逐步回升，城市物业需求旺盛，销售中心正式开放，基于地段和较佳的锦江观赏度，整体均价一次性上涨,700,元。,项目进入热销局面后，均价再次整体上调,600,元，并且快速售磐。,60,该项目分析启示,项目于,2007,年,3,月一次性低推出,300,套房源，均价,7400,元,/,，共计,5000,余方城市中心高层物业，总价区间约为,73-150,万。,通过两次,600,和,700,元的集中均价上涨，并且快速售磐，反映了,良好地段城市高层物业的旺盛需求，,同时验证了这一,巨大的市场空间。,整体营销成本较低。由于项目毗邻锦江宾馆，高端人流密集，因此仅用项目围墙广告就将项目信息传递给目标客群，并较快的散发出去。,购买此项目的客户成都以外的客户依然占到一半以上，由此说明成都市区内的高层物业受到了外地各类客户的高度青睐。,61,供需分析篇,宏观市场认知,区域功能认知,项目地块认知,供需特征认知,项目发展预判,一环内中心城区供需分析,项目周边在售楼盘分析,区域三级市场现状分析,项目未来竞争格局分析,同类典型项目分析,项目总体竞争策略,62,三级市场基本信息统计,调研楼盘,冠城花园、长城花园、福华新起点、彩虹花园、现代城、武候南苑、锦江时代花园,07,年供应量,07,年全年改该区域二手方约有,3000,套住房待售，约有,4000,套房源待租。,去化情况,区域月成交量旺季约,1000,套，淡季约,300,套。,07,年整体看来区域二手房销售共成交约套，租赁成交约套。,价格涨幅,04,05,年开盘项目当期销售均价集中在,3000,3500,元,/,，,07,年交易均价集中在,7000,8000,元,/,，涨幅为,130,。其中长城花园,02,年开盘均价,2800,元,/,，,04,年开盘均价,3600,元,/,，,07,年均价突破,10000,元,/,，涨幅为,205,250,。,租金水平,精装,130,150,，套三月租金水平主要集中在,3500,4000,元,/,套；而全装房则集中在,13000,3200,元,/,套。,精装套二月租金水平主要集中在,1800,2000,元,/,套；而全装房则集中在,1400,1600,元,/,套。,购买情况,二手房市场最为畅销的是套二，,70,80,的户型，总价,60,万左右。其次为套一，,50,左右的户型，总价在,30,40,万。,主要用于投资，占,70,。,客户来源主要为成都以外的客户，集中在达州、遂宁、南充等川北地区。,租赁情况,畅租赁户型主要集中在套二及套三户型。,大部分用于自住，锦江时代花园为特例，,90,用于办公。,供需比,全年二手房供销比大约为,5,：,3,全年二手房供租比大约为,1,：,1,63,信息分析小结,畅销户型总结：,二手房市场最为畅销的是套二，,70,80,的户型，总价,60,万左右；其次为套一，,50,多户型，总价在,30,40,万。,购买者大部分为外地人士，购买用途主要用于其融入成都市区后的自住，其中,70%,人群有潜在的投资需求，对未来物业升值抱有较高期望值。,月去化量分析：,片区内房产中介商估计,25,家左右，旺季时一家能成交,7,，,8,套，淡季时,1,，,2,套。,07,年,12,月央行出台“从紧的货币政策”，,08,年,1,月正是实施以后，普遍反应成交套数相当少，几乎没有。,二手房热点楼盘配套分析：,除长城园绿化景观做得好，冠城花园,2,期、现代城有网球场和游泳池等配套设施外，其,他楼盘小区仅有少量绿化，无其他配套。,购买客群：,目前该片区的客群主要来自成都市以外的区域，主要是达州、遂宁、南充等川北地区,的客户。客户的职业主要是政府官员以及一些企业主等。,64,区域供需分析总结,大套三及套四,区域供需结构,本案区域供应总量约为,45,万方，其中新房,14.63,万方，三级市场供应约,30,万方。其中力迅项目的,216,套酒店式公寓暂未发售。,总供应约,4400,套住房，其中,1400,套商品房新房，,3000,套三级市场房源。,07,年,1,月中旬至,08,年,1,月上旬，区域共有,4183,套住房的需求。,65,区域市场发展开发环境总结,综合以上，我们对有如下总结：,从开发格局上看，建筑高度不端刷新，由高层逐步向超高层发展。,区域物业发展水平在旺盛的需求下不断超越，城市豪宅呼之欲出。,客户群以项目所在区域及成都周边二、三级城市客群为主，以自住为主要需求特征。,价格已经突破万元均价，逐步向,12000,13000,元,/,逼进，并且具备更高的上涨空间。,住宅销售目前以占据区域优质资源及配套的三级市场房源为主体，品质新盘同样得到市场追捧。,66,供需分析篇,宏观市场认知,区域功能认知,项目地块认知,供需特征认知,项目发展预判,一环内中心城区供需分析,项目周边在售楼盘分析,区域三级市场现状分析,项目未来竞争格局分析,同类典型项目分析,项目总体竞争策略,67,项目未来面临的竞争环境,本项目区域由于土地供应量稀缺，,2007,年新开发楼盘仅有,78,号观邸和凯旋门两个项目，且凯旋门新近亦已售完。短期内也不会出现大规模的新盘供应。,由于本项目地段的特殊性，我们应将竞争视界放宽至一环内高品质社区而非仅限于项目区域；同时，成都市旧城改造进程中逐步清理出来的土地供应也对本项目的未来发展造成重要的竞争影响。,因此，以下章节将首先从,城区内重要的旧城改造项目和一环内供应的同类楼,盘,两个层面入手，分析本项目未来竞争环境，寻求对抗策略。,68,旧城改造项目一览,“攀成钢”,项目,中铁二局旧城改造项目,市级文化中心,涉外商务区,成百地块旧城改造,东大街时代豪庭,“,CBD,旧城改造项目”,以商务为主基调；以高级写字楼、高级酒店、商场为主要物业。,以居住为主基调；以高档电梯住宅为主要物业；以特色商业街和酒店为主要配套。,本项目偏重于后者。,69,商务基调项目特征分析,项目,市级文化中心,“,CBD,旧城改造项目”,涉外商务区,成百旧城改造,地段,天府广场,陕西街,大业路,东大街,规模,170,亩，,103,万,28.76,亩，,19.09,万,82.29,亩，,47,万,核心物业,成都市博物馆，现代艺术馆和天府大剧院,超甲级写字楼，五星级酒店,写字楼、商场、酒店,写字楼、商业、酒店,核心竞争力,天府广场的区位、品牌和文化底蕴,成都,CBD,核心地带的区位优势,座落在拟议修建的城市主要交通快线交会处的地理位置,企业品牌与实力，区位,开发企业,新加坡仁恒,九龙仓,竞争手段,利用项目独有性填补市场空白点；利用天府广场的区位优势、品牌优势和文化底蕴优势产生集群效应,利用多种运营模式实现可持续发展，减轻开发资金压力，降低开发风险；利用“两条腿走路”的开发策略带动地块招商，提升地块价值；利用项目居成都,CBD,核心地带的区位优势，着力打造以商务办公为主的高级写字楼；利用占总必,25,的公寓产品，实现快速回款；利用“多点启动”模式，展现项目宏观效果，增强客户信心。,利用位于成都市人民路南路二段，座落在拟议修建的城市主要交通快线交会处的地理位置打造集商务办公、酒店、购物、餐饮、休闲娱乐等多种功能为一体的国际标准生态