成都豪宅市场研究报告.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2014/3/12,#,成都豪宅市场研究报告,2013,年,1,月,11,日,成都房地产市场分析,壹,page,3,成都经济发展与政策走势,成都,GDP,及第三产业平稳增长,，增速高于全国平均水平，未来增长后劲十足，商业地产发展拥有良好的,土壤！,数据来源：成都市统计局,成都市,GDP,及第三产业增长情况（,2004-2012,年,9,月）,2012,年,国内,GDP57.34,万亿,元，从三驾马车对,GDP,贡献率来看，投资、消费仍为拉动,GDP,的主力需求，在全球经济影响下，出口对,GDP,形成拖累。相对,成都宏观经济运行良好，地区生产总值（,GDP,）稳步增长。,2012,年,全市实现,GDP6854.6,亿元,，,上半年增速全国第一，下半年继续保持高速增长，跻身全国,10,强。成都经济增速持续数年高于全国平均水平，,并且未来增长后劲十足。,经济快速发展尤其是第三产业快速发展，为商业地产的发展奠定了坚实的基础。,2012,年,四川省实现社会消费品零售总额首次突破,7000,亿元大关，,2012,年四川省社会消费品总额将增长,18%,，绝对额超过,9000,亿元，跃上,1,个千亿级新台阶。,成都房地产市场分析,壹,2002,年,-,2012,年成,都社会消费品零售总额走势,2012,年,1-11,月，成都市社会消费品零售总额,为,3021.2,亿,元，达到了一个,新的高度,，成都市民消费,结构、消,费习惯已逐步走向国际化。,2012,年,人均可支配收入为,23932,元,(,不到,4000,美元,),，人均消费性支出,17795,元，按照国际惯例，人们的,消费需求处于由物质需要的实用层次，向心理需求相联系的体验层次快速转移的过渡期，体验消费将是相当长时间的持续消费核心,。,成都,是一座消费型的城市，住房消费占非消费性支出比重,45.2%,；其中非消费性支出占家庭总支出的,26.2%,；也就是说住房消费占总消费性支出的比重,0.2,），而相应的房地产调控政策也只能是阶段性的,。,2011,年全市固定资产投资累计完成,5006.02,亿元，比去年同期增长,19.2%,，其中第一、二、三产业投资完成比例分别为：,0.75%,、,30.11%,和,69.14%,从经济类型看：国有经济完成投资,1418.90,亿元；非国有经济完成投资,3587.12,亿元；民间投资完成,3192.05,亿元,成都房地产市场分析,壹,成都经济发展与政策走势,成都市,2012,年固定资产累计总额走势,2012,年成都市房地产开发投资走势,6,月,5,日 住建部,坚持执行调控政策，执行差别化信贷、税收政策和住房限购等措施,1,月,31,日 温家宝,抑制楼市投机，促房价合理回归,2,月,13,日 王钰林,地方政府不得擅自调整楼市政策,3,月,5,日 温家宝,2012,年抑制楼市投机，巩固调控效果，促房价合理回归,3,月,14,日 温家宝,房价还远远没有回到合理价位,3,月,23,日 秦虹,抑制投资投机需求长期不变,4,月,13,日 温家宝,坚持调控不动摇，增加普通商品房供给,4,月,25,日 住建部房地产司,抑制投资需求，支持居民合理购房需求,4,月,29,日 秦虹,控制房价上涨，加大保障房供给，满足市场刚性需求,5,月,17,日 张小宏,决不让调控出现反复,5,月,19,日 温家宝,严格实施差别化信贷、限购政策，增加普通商品房供给，推进保障性安居工程建设,6,月,27,日 王钰林,限购政策短时间内不会放开,6,月,18,日 住建部,严格执行好差别化住房信贷政策,5,月,20,日 梁小青,“,扬州新政”应当予以肯定和支持,2012,年领导人、单位针对房地产行业的重要讲话,成都房地产市场分析,壹,上半年领导专家强调各类政策从严，延续,2011,年政策不,放松,8,月,29,日,国务院：,将稳步推进房产税改革试点,发改委：,坚决抑制投机投资性需求 防止房价反弹,12,月,25,日 住建部,坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求,11,月,12,日 住建部,坚持房地产调控不放松,2012,年领导人、单位针对房地产行业的重要讲话（完）,7,月,7,日 温家宝,经济下行压力仍然较大 决不让房价反弹,7,月,12,日 国土部,坚定不移贯彻房地产调控政策,7,月,13,日,国家统计局,调控,不能放松,7,月,15,日 徐绍史,继续坚持房地产调控不动摇,7,月,19,日 国土部,&,住建部,坚决防止房价反弹,7,月,26,日,财政部：,严格实施差别化住房税收政策,银监会：,坚决贯彻落实国家房地产调控政策,7,月,31,日,中央政治局,各地,要坚持楼市调控政策,8,月,13,日 住建部,房价若反弹将引出更严厉调控政策,8,月,18,日 国务院督查组,不得以任何理由放松对楼市调控,8,月,23,日 住建部,正研究进一步强化楼市调控的政策措施,8,月,28,日 央行,下半年将会严格实行差别化住房信贷政策,9,月,29,日 国土部,&,住建部,开发商囤地一年禁止再买地,10,月,19,日,国土部：,调控将持续从紧,12,月,2,日 国土部,要贯彻十八大的精神 完善国土规划,12,月,9,日 中央政治局会议,明年坚持房地产调控政策不动摇,12,月,18,日 国土部,建立房地产企业大地块跟踪督查制,下半年,各部委频繁出政策，警惕市场反弹，加强督查力度,成都房地产市场分析,壹,普通住房标准调整,厦门、天津、,上海、中山、东莞,公积金,政策放宽,厦门、沈阳、重庆、滨州、克拉玛依、蚌埠、济南、信阳、呼和浩特、南昌、郑州、,武汉、上海、深圳、南京等,限价调整,中山（叫停）：住房限价由去年每平,5800,元上调至,6590,元,减税或补贴,营口、,扬州、南京、深圳,减税或补贴,芜湖（叫停）,湖南（官方否定）,河南（被撤销）,户籍放松,上海（叫停）：居住证,3,年以上可购二套房,户籍,放松,从化、遵义、贵阳,限购松动,象山（官方否定）,厦门（官方否定）,石家庄（未获上级主管部门批准,）,珠海（叫停）,公积金政策放宽,重庆：叫停公积金余额补缴政策,预售监管,武汉、山东、广州,首付标准调整：,武汉、天津,利限令：,陕西,税费收紧,香港、澳门,中央坚持调控，地方微调暗涌，这一基调仍贯穿,2012,年,中国,楼市。政策宽松与收紧并存，如多地放松公积金政策，而像陕西则从严调控，出台“限利令”；,从,以上地方微调政策看出，在中央调控红线内的微调政策，中央表现出较大的容忍度，而对于像放松限购到两套及以上住房，或者借机为两套及以上住房提供贷款利率优惠的，中央坚决取缔。,成都房地产市场分析,壹,2012,地方微调暗涌，默许被停各半，保刚需促经济成主流,由于受调控政策影响，,2011,2012,年,10,月成都土地成交宗数、成交面积较前两年都有大幅下滑，但受,2012,年刚需市场利好影响，且华府板块等一批优质地块的入市，土地成交价格较前三年却有大幅上涨,。,2009,2012,年土地成交情况,成都房地产市场分析,壹,受楼市调控影响，,11,年至,12,年上半年挂牌土地减少，基本都是底价成交，且屡现土地流拍，成都土地市场成交降至冰点。,下半年受市场利好及国家土地政策影响，大批土地入市，成交溢价一再上涨，尤其在今年,-11,月份，成交溢价屡次突破,100%,。,2012,年单月土地成交情况,成都房地产市场分析,壹,2012,年全年,新增供应量（万方）,销售备案量（万方）,备案存量（万方）,主城区,890.54,847.99,908.68,近郊,1299.41,1191.42,1298.1,远郊,408.05,370.63,585.88,合计,2598,2410.03,2792.66,2012,年,1-12,月份成都市主城区,商品住宅,供销价走势图（备案口径下，单位：万方）,房价合理价格：价值线,成都房地产市场分析,壹,我方观点：,住宅备案量突破,2410,万方，存量高居不下，市场周期性,明显,2010,年,10,月,-2012,年,12,月成都市主城区及近郊商品,住宅,认购,走势图（,认购,口径下，单位：万方）,100,万方均线,2012,年全年,新增供应量（万方）,认购量（万方）,认购存量（万方）,主城区,890.54,1006.52,664.35,近郊,1299.41,1336.24,1027.05,远郊,408.05,385.22,503.63,合计,2598,2727.97,2195.03,成都房地产市场分析,壹,我方观点：,四个短平快的窗口期释放出购房需求，年底市场趋于回暖,开盘认购率,50%,均线,2010,-,2012,年成都市商品住宅,周开盘,认购率走势图（开盘现场统计，单位：,%,）,2011-2012,年成都市商品住宅,月开盘,供销,走势图（开盘现场统计，单位：套、,%,）,成都房地产市场分析,壹,我方观点：,全年,46.5%,的开盘认购率略好于去年，全年呈平稳上升态势,2012,年成都市各城区,商品住宅,供、销、存量对比图（单位：万方）,200,万方均线,100,万方均线,3,00,万方均线,二圈层为成都房地产市场主力区,城区,锦江区,成华区,金牛区,青羊区,武侯区,高新区,双流,温江,龙泉驿,郫县,新都区,金堂县,都江堰,邛崃市,蒲江县,新津县,崇州,大邑县,彭州市,青白江,新增,供应,108.6,199.0,72.1,108.6,103.2,299.0,389.7,228.4,145.3,238.4,297.7,92.9,32.5,26.8,18.9,40.1,30.6,52.2,38.9,75.1,销售,备案,69.3,140.7,121.3,115.6,107.3,293.7,328.1,167.8,150.8,239.7,305.0,71.7,42.1,33.2,11.2,29.2,34.6,43.5,40.3,64.8,备案,存量,126.7,173.8,91.9,113.8,90.8,311.7,381.0,220.5,142.2,264.1,290.2,83.4,102.9,51.5,24.2,51.8,51.0,66.1,69.7,85.3,成都房地产市场分析,壹,我方观点：,城市向南发展使双流独占鳌头，,2012,年北改促新都紧随其后,二圈层为成都房地产市场主力区,2012,年成都市各城区,商品住宅新开工面积,对比图（单位：万方）,2009-2012,年成都市主城区及近郊,住宅新开工面积,走势图,（单位：万方）,分 类,工程面积（万平方米）,主城区,郊区,合 计,商品住宅,2222.72,2706.37,4929.09,职工住宅,66.97,11.57,78.54,经济适房,1.78,95.28,97.06,工业项目,223.44,353.62,577.06,商业项目,790.08,212.36,1002.44,成都房地产市场分析,壹,我方观点：,主城区新开工量三年保持平稳，郊县同比去年出现较大萎缩,200,万方均线,100,万方均线,2009-2012,年成都市主城区商品住宅,月度新开工量及新增预售量,走势图（单位：万方）,时间,2009,年,2010,年,2011,年,2012,年,差额,（万方）,427.67,1120.03,1188.47,1332.18,合计,4068,万方,成都房地产市场分析,壹,我方观点：,主城区住宅在建存量超过,4000,万方，市场潜在供应压力巨大,2012,年大成都范围内,各面积段,供销价存对比图（单位：万方）,面积区间,50,以下,50-70,70-90,90-110,110-130,130-150,150-170,170-200,200-250,250-300,300-400,400-500,500,以上,新增供应,22.76,155.58,867.62,554.20,442.25,234.99,72.82,61.20,46.19,53.09,54.10,16.48,16.72,销售备案,21.01,132.77,901.32,530.19,378.30,195.58,71.93,61.81,35.39,21.46,38.69,11.30,10.28,备案存量,34.21,144.97,666.73,482.28,516.03,293.67,119.64,133.70,116.16,102.13,97.51,43.94,41.70,销售,占,比,0.9%,5.5%,37.4%,22.0%,15.7%,8.1%,3.0%,2.6%,1.5%,0.9%,1.6%,0.5%,0.4%,成都房地产市场分析,壹,150m,至,500m,大户型在,2012,年全年销售占比仅为,10.4%,！销售主力面积集中在,150-200,面积段。,占,比大户型中半壁江山,5.6%,2010-2012,年大成都范围内,各面积段销售备案量,对比图（单位：万方）,时间,50,以下,50-70,70-90,90-110,110-130,130-150,150-170,170-200,200-250,250-300,300-400,400-500,500,以上,2010,年,31.23,150.40,809.11,468.43,445.37,229.58,70.82,73.57,59.70,36.81,47.13,24.83,14.02,2011,年,20.68,128.57,721.35,408.47,378.10,165.41,82.07,68.72,41.68,27.25,41.43,19.72,20.99,2012,年,21.01,132.77,901.32,530.19,378.30,195.58,71.93,61.81,35.39,21.46,38.69,11.30,10.28,成都房地产市场分析,壹,大户型三年来面积段销售比例相近，,250-300,面积区间始终处于尴尬进阶到大不小，销售面积较低。,锐,评七：城南板块新增供应持续,较大,，二圈层供应正东部最弱,成都房地产市场分析,壹,我方观点：城南,板块新增供应持续较大，二圈层供应正东部最弱,锐,评八：城南城西依然是热点板块，大源首超麓山板块成为年度第一,成都房地产市场分析,壹,我方观点：城南,城西依然是热点板块，站南组团首超麓山板块成为年度第一,成都房地产市场分析,壹,我方观点：价格,从市区内向外围逐步递减，东门板块豪宅聚集拉高均价,成都房地产市场分析,壹,2012,年大成都商业,市场,供应,291.89,万,平米，同比,增长,27%,；,成交,72.95,万,平米，同比,下降,45%,成都房地产市场分析,壹,2012,年商业市场库存量持续攀升，库存量为,51.2.83,万平米，未来去化压力大。,主城区,办公市场成交面积段：,2012,年商业市场仍以中小型投资客户为主，,50,平米以下物业是热销产品。,2012,年上半年办公市场成交面积段集中于,50,平米以下，占比为,35.78%,。,面积段,50,以下,50-70,70-90,90-110,110-130,130-150,150-170,170-200,200-250,250-300,300-400,400-500,500,以上,成交,占比,35.78%,25.10%,8.18%,3.59%,2.81%,4.60%,1.95%,4.52%,4.52%,3.82%,1.79%,1.25%,2.10%,2012,上半年,市区办公市场各面积段成交占比（单位：,%,）,成都房地产市场分析,壹,郊区,办公市场成交面积段：,2012,年上半年郊区商业市场仍以中小型投资客户为主，,50,平米以下物业仍是郊区市场的热销产品。,2012,年办公市场成交面积段集中于,50,平米以下，占比为,41.04%,。,面积段,50,以下,50-70,70-90,90-110,110-130,130-150,150-170,170-200,200-250,250-300,300-400,400-500,500,以上,成交,占比,41.04%,36.71%,3.47%,4.91%,8.09%,3.18%,0.00%,0.87%,1.16%,0.58%,0.00%,0.00%,0.00%,2012,郊区,办公市场各面积段成交占比（单位：,%,）,成都房地产市场分析,壹,主城区商业供应量同比有所增长，成交量同比下降，郊区市场供应及成交量同比有所增长；随着郊区快速发展，郊区市场商业成交热度高于主城区。,50,平米以下的物业是市场热销产品，市场客户群体仍以中小型投资者为主。,成都房地产市场分析,壹,我方观点：保利荣登双榜鳌头，,蓝光、中,海、万科强势,回归第一阵营,成都房地产市场分析,壹,成都房地产市场分析,壹,我方观点：,2012,年刚需项目占据榜中八层，可见刚需已经崛起，豪宅有望在,2013,年发力,项目,大成都销售备案总金额,（亿元）,排名前,20,企业备案总金额,（亿元）,排名前,20,企业市场份额占比,（,%,）,纯住宅,1534.8,496.7,32.36%,纯商业,551.5,193.3,35%,商品房,2086.7,654,31.34%,企业及占比,第一名,第二名,第三名,第四名,第五名,第六名,第七名,第八名,第九名,第十名,纯住宅,企业,保利,中海,蓝光,万科,华润,绿地,龙湖,和记黄埔,佳兆业,中德,世纪,总金额,60.7,44.2,39.0,38.5,37.0,32.3,31.0,24.2,20.9,20.0,占比,3.95%,2.88%,2.54%,2.51%,2.41%,2.10%,2.02%,1.58%,1.36%,1.30%,纯商业,企业,万达,华润,万科,龙湖,世纪城,保利,蓝光,置信,中海,花样年,总金额,37.63,16.53,13.8,13.43,13.1,12.49,11.48,9.38,8.34,8.04,占比,6.82%,3.00%,2.50%,2.44%,2.38%,2.26%,2.08%,1.70%,1.51%,1.46%,商品房,企业,保利,万科,中海,蓝光,华润,龙湖,万达集团,绿地,和记黄埔,置信,总金额,72.11,52.23,51.53,50.27,50.03,43.98,43.78,36.42,27.76,27.74,占比,3.50%,2.53%,2.50%,2.44%,2.43%,2.13%,2.12%,1.77%,1.35%,1.34%,备注：以上部分企业纯商业加纯住宅总金额与商品房总金额不符，是因为纯商业中未将退房扣除。,成都房地产市场分析,壹,我方观点：,品牌企业市场份额逐步加大，成都前,20,企业已占三成市场,成都豪宅市场研究,贰,成都豪宅市场,研究,平层豪宅,贰,2012,年，,成都,200,以上的平,层,豪宅存量供过于求，总体成交均价,10300,元,/,！,2012,年大成都范围内,各面积段,供销价存对比图（单位：万方）,面积区间,50,以下,50-70,70-90,90-110,110-130,130-150,150-170,170-200,200-250,250-300,300-400,400-500,500,以上,新增供应,22.76,155.58,867.62,554.20,442.25,234.99,72.82,61.20,46.19,53.09,54.10,16.48,16.72,销售备案,21.01,132.77,901.32,530.19,378.30,195.58,71.93,61.81,35.39,21.46,38.69,11.30,10.28,备案存量,34.21,144.97,666.73,482.28,516.03,293.67,119.64,133.70,116.16,102.13,97.51,43.94,41.70,销售,占,比,0.9%,5.5%,37.4%,22.0%,15.7%,8.1%,3.0%,2.6%,1.5%,0.9%,1.6%,0.5%,0.4%,成都豪宅市场,研究,平层,豪宅,贰,2010,年,-2012,年，,成都,200,以上平,层,豪宅呈现下行趋势，下滑率,10-15%,！,2010-2012,年大成都范围内,各面积段销售备案量,对比图（单位：万方）,时间,50,以下,50-70,70-90,90-110,110-130,130-150,150-170,170-200,200-250,250-300,300-400,400-500,500,以上,2010,年,31.23,150.40,809.11,468.43,445.37,229.58,70.82,73.57,59.70,36.81,47.13,24.83,14.02,2011,年,20.68,128.57,721.35,408.47,378.10,165.41,82.07,68.72,41.68,27.25,41.43,19.72,20.99,2012,年,21.01,132.77,901.32,530.19,378.30,195.58,71.93,61.81,35.39,21.46,38.69,11.30,10.28,成都豪宅市场研究,平层,豪宅,贰,2012,年，成都平层豪宅年终发力，主要表现：下半年大量新高端项目入市，刺激成交！,注：成交单价大于,15000,元,/,房源,成交总建筑面积,15,万，总产值,26,亿！,成都豪宅市场,研究,平层,豪宅,贰,在,12,月，,200,以上的平层豪宅,成交以,150%,的增速攀升，主要表现年终大关，以价换量！,200,以上大平层豪宅的销售情况（单价,15000,元,/,）,价格迅速下滑,成都豪宅市场,研究,平层,豪宅,贰,区域角度：,2012,年成都,平层,豪宅成交以主城区城南为主，表现出地段优势压过自然资源优势现象。,城南,212,套，,8,.67,亿，,5.10,万,城东,136,套，,4.87,亿，,3.02,万,92,套，,3.73,亿，,2.37,万,双流,城西,75,套，,2.77,亿，,1.90,万,城北,55,套，,2,.75,亿，,1,.25,万,城中,3,4,套，,1,.50,亿，,1,万,都江堰,18,套，,1,亿，,0.56,万,新津,9,套，,0.84,亿，,0.37,万,新都,11,套，,0.92,亿，,0.43,万,龙泉,8,套，,0.69,亿，,0.41,万,4,套，,0.19,亿，,0.10,万,温江,蒲江,2,套，,0.03,亿，,0.02,万,2012,年成都豪宅市场区域分布,（套数）,成都郊区,4,.83,万方,成都主城区,10.24,万方,2012,年成都豪宅市场成交大区域分布,（面积）,注：成交单价大于,15000,元,/,房源,成都豪宅市场,研究,平层豪宅,贰,1500,元,/,的平层豪宅成交面积集中在,180-250,，达到了,405,套！总价区间集中在,200,万以下,和,300-350,万,/,套,15000,以上的平层豪宅成交面积段,走势,15000,以上的平层豪宅成交总价段走势,集中区,成都豪宅市场研究,平层,豪宅,贰,在,140,平米以上大面积户型供求结构中，,140-190,平米这个面积段的大户型供求相对平衡，但库存量较大；,190,平米以上大户型，虽然,1-7,月份出现供不应求，但,下半年大批豪宅项目的入市，供应量大增，但成交量没有明显上升,。,面,积段,供求情况,1,月,2,月,3,月,4,月,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,总,计,（万）,总占比,140,190,新增,供应,0.53,9.72,5.52,27.6,10.7,7.73,4.43,8.67,14.8,16.8,15,12.3,133.3,7.80%,成交,情况,4.41,7.06,10.9,8.93,13.1,12.7,16.1,14.6,12.9,9.95,8.94,9.2,128.2,7%,190,以上,新增,供应,0.87,4.62,4.54,5.74,3.6,16.2,6.86,17.9,11.4,35.1,13.1,15.6,135.6,7.80%,成交,情况,4.56,6.16,7.37,8.86,11,10,11.3,11.8,8.15,10.2,7.3,8.2,104.9,5.70%,2012,成都平层豪宅市场面积段供求分析,成都豪宅市场,研究,别墅豪宅,贰,200-400,平别墅存量,压力大，,300-400,平销量大，价格差,不大。,2012,年,别墅,类,不同,面积段,物业供销存对比图（单位：套）,2012,年,别墅类,不同,面积段,物业销售及均价对比图（单位：,万方,）,成都豪宅市场,研究,别墅豪宅,贰,2013,年，成都,300,万以上的别墅市场整体成交表现平稳，但年底,逆市破,局！达到,225,套,/,月！,注：成交总价大于,300,万,/,套,房源,成都豪宅市场,研究,别墅,豪宅,贰,成都,300,万以上的别墅成交面积段集中于,300-400,，总价集中在,300-350,万,/,套！,2012,成都,大于,300,万,/,套的别墅成交面积段分布,2012,年成,都大于,300,万,/,套的别墅成交总价段分布,单位：,单位：万,成都豪宅市场,研究,别墅,豪宅,贰,2012,年，成都,250,/,单套,300,万以上别墅成交备案排名：中海国际社区位居首位！,2012,年成,都大于,300,万,/,套的别墅项目成交排行（,TOP20,）,项目名,套数,面积,金额（亿）,销售均价,中海国际社区,94,34632.7475,4.43,12799,万科五龙山,84,31936.7,4.10,12853,龙湖悠山郡,63,21636.2,2.19,10116,华侨城,60,23003.63,4.08,17752,麓湖,56,24748.55,6.97,28170,雅居乐花园,48,16950.61,1.95,11505,麓山国际社区,48,20382.15,5.60,27456,城南逸家,41,13089.63,1.90,14528,牧马山蔚蓝卡地亚,36,20174.26,3.23,16030,金河谷,35,9761.17,1.42,14533,东山国际新城,33,11298.68,1.36,12050,保利公园,198,31,11185.17,1.17,10454,绿地国际花都,31,10925.97,1.13,10372,复地雍湖湾,29,5977.69,1.05,17530,中海城南官邸,28,10616.2241,2.33,21922,龙湖长桥郡,27,21789.4,2.12,9741,复地御香山,24,10083.6,1.03,10250,成都后花园,23,7118.66,0.76,10618,中粮御岭湾,21,7098.2,1.28,17985,国色天乡,21,8998.31,1.09,12132,2012,年成,都大于,250/,套的别墅项目成交排行（,TOP20,）,项目名,套数,面积,金额（亿）,销售均价,中海国际社区,123,44220.62,6.20,14014,麓湖,104,49676.7,10.03,20190,雅居乐花园,89,31847.93,3.27,10265,万科五龙山,82,31465.13,4.12,13096,阳光太极芙蓉锦绣,81,28469.86,1.45,5107,华新锦绣尚郡,58,18986.86,1.46,7680,华侨城,54,21876.42,4.25,19444,保利公园,198,50,17940.18,1.68,9343,麓山国际社区,49,22036.57,5.82,26421,龙湖悠山郡,46,15186.55,1.39,9126,绿地国际花都,39,13761.73,1.21,8788,欧香小镇,37,18526.7,2.45,13198,复地御香山,37,15252.65,1.52,9964,龙湖长桥郡,32,26647.83,2.66,9980,金利花园,29,9572.65,0.77,8056,中粮御岭湾,27,9324.19,1.62,17412,牧马山蔚蓝卡地亚,22,12450.85,2.02,16223,国色天乡,21,9504.18,1.19,12565,建发浅水湾,20,11194.9,1.44,12852,月映长滩,20,6734.87,0.54,8037,成都豪宅市场研究,典型豪宅,贰,2012,成都豪宅,市场典型项目量,、价走势,中海城南一号、誉峰的降价促销效果显著，全年销量遥遥领先市场，强势依旧。平层豪宅整体,成交价格呈下行趋势，均价大多处于,12000-17000,之间。,麓湖今年正式对外亮相推出黑珍珠和白玉台，凭借品牌和口碑效应，销售成绩坚挺,；铂雅苑异军崛起，万科,五龙山在别墅板块成为黑马，受到广泛关注。,成都豪宅市场研究,典型,豪宅,贰,2012,成都豪宅市场销存量分析,成都市场大户型库存量统计（截止,12,月,）,成都豪宅竞品预计,2013,年可售货量,虽然,成都,2012,年大户型产品供求较为平衡，但库存量依然庞大，,190,平米以上的大户型目前存量高达,146.3,万平米,，在不再增量的前提下也至少需要一年以上才能去化，但是天誉、西派国际等,8,大项目的大平层豪宅,2013,年的可售货量就达到,78,万，市场形势严峻。,成都豪宅市场研究,典型,豪宅,贰,在,今年,9,月份以来，成都豪宅出现一波集体降价促销的攻势,，,一方面豪宅项目受冷淡的市场影,响，年底急需以价换量冲业绩；另一方面铂雅苑的推广攻势，让成都豪宅项目压力倍增，希,望能在铂雅苑入市之前收粮入仓。,2012,成都豪宅市场销售均价走势,铂雅,苑成交均价,成都豪宅市场研究,典型,豪宅,贰,别墅豪宅,2012,年总成交金额,(,亿元）,麓湖,12.56,麓山,4.02,万科五龙山,3.38,蔚蓝卡地亚,2.51,中海城南官邸,2.09,浅水湾,1.86,锦天府,0.49,平层豪宅,2012,年总成交金额,(,亿元）,中海城南一号,13.89,誉峰,7.84,铂雅苑,7.6,蓝光,1881,4.18,天誉,2.54,西派国际,2.20,保利康桥,2.03,金悦湾,1.21,望今缘,1.08,2012,年成都豪宅市场,15,个代表性项目销售总额,61,亿,，其中别墅项目,7,个，销售总额,16.91,元；平层豪宅项目,8,个，销售总额,34.97,元。,2012,年度销售业绩最好的是麓湖、城南一号和誉,峰、铂雅苑，,其他项目年成交额都在,2,亿左右。,2012,成都豪宅典型项目销售表现,成都豪宅市场研究,豪宅格局,贰,2012,年的成都平层豪宅百花齐放，竞争激烈。突出表现在以铂雅苑为代表的城南板块豪宅云集；以天誉、,ICC,、仁恒滨河湾为代表的攀成钢板块强势崛起，市场放量大增。,2012,成都豪宅市场格局,铂雅苑,成都豪宅市场研究,豪宅,格局,贰,2012,成都别墅市场格局,成都,别墅的竞争格局没有太大变化，麓山板块、牧马山板块是竞争的聚焦点，但是万科五龙山、麓湖的入市、给,2012,年别墅市场带来了很大冲击。,成都豪宅市场研究,豪宅,格局,贰,上半年：高端产品联合造势，以价换量，效果并不理想。,项目,开发商,主力面积,备案均价,近期策略,精装标准,保利百合花园,保利,70-110,（跃层）,11421,金卡,2.5,万，,一次性,4%,，,3,个月分期,2%,，按揭,1%,，开盘,1%,清水,保利贝森公馆,保利,130-150,12015,一次性,4%,，按揭,2%,，分期,1,%,清水,保利康桥,保利,110-130,14683,一次性,4%,，按揭,1,%,清水,铂雅苑,雅居乐,/,星河湾,250-400,暂无备案,一次性,7%,，按揭、分期,3%,，开盘,2,%,8000,成都,ICC,新鸿基,/,恒基兆业,/,九龙仓,128-180,10660,一次性,10%,，按揭、分期,8,%,清水,华润金悦湾,华润,200-400,18683,一次性,3%,，按揭,1,%,7500,华置都汇华庭,华人置业,70-90,16201,一次性,2%,，按揭,1,%,清水,交大归谷,交大,130200,12240,一次性,5%,，按揭,3,%,3000,九龙仓时代尊邸,九龙仓,110-130,17472,一次性,5%,，按揭,3,%,清水,九龙仓雍锦汇,九龙仓,200-250,9428,一次性每平米,200,元,优惠,4500,九龙仓御园,九龙仓,130-150,17900,一次性,6%,，按揭,4,%,清水,蓝光公馆,1881,蓝光,170-200,13220,最高,6%,5000,朗基望今缘,朗基,240-630,23314,一次性,4%,，按揭,1,%,8500,成都豪宅市场研究,豪宅,格局,贰,在年底豪宅集中入市，精装房比例增大，改善开始逐步入市,项目,开发商,主力面积,备案均价,近期策略,精装标准,朗御,新嘉置地,70-90,18998,一次性,3%,，按揭,2,%,3800/4300,龙湖世纪,龙湖,90-110,11160,一次性,5%,，按揭,4,%,4000,绿地锦天府,绿地,170-200,16049,一次性,4%,，按揭,2,%,4000/6000,仁恒滨河湾,仁恒,170-300,暂无备案,VIP,卡,1%,，诚意金,1%,，七日签约,2%,，仁恒商场会员,1%,，开盘,5%,，一次性,4%,，按揭,3%,，分期,2%,5000/6000,神仙树大院,4,期,怡和,130160,11170,一次性,2,%,清水,天誉,合景泰富,130-150,13806,入会,2%,，一次性,7%,，按揭,4%,，分期,3%,5000,西派国际,中铁,170-200,17165,一次性,4%,，按揭,2%,，分期,1%,，,VIP,卡,1%,，开盘认购,2%,，按时签约优惠,1%,5000,誉峰,合景泰富,200-250,16954,开盘,2%,，一次性,5%,，按揭,1,%,6000,置信丽都花园丽府,置信,130-150,12262,一次性,5%,，按揭,2,%,清水,中海城南,1,号,中海,170-200,12855,一次性,4%,，按揭,3%,3300,中海金沙府,中海,150-170,10367,清盘特价房,3000,中粮香榭丽都,中粮,70-90,12384,一次性,4%,，按揭、分期,3%,清水,五龙山九墅,万科,130-170,9848,一次性,7%,，按揭,4%,3000,成都豪宅市场研究,贰,华润金悦湾，,2012,上半年仅售出,8,套，销售表现不佳；下半年华润推出一系列促销措施：一方面,推出低总价清水房，另一方面精装房减配,，推出,3500/m,精装系，提高性价比，取得了较好的成效。,面积,套型,总套数,销售情况,211,3,室,2,厅,2,卫,346,13,211,4,室,3,厅,2,卫,96,7,298m,4,室,3,厅,5,卫,96,6,249m,4,室,3,厅,3,卫,134,8,合计,672,33,典型竞品销售分析,金悦湾,成都豪宅市场研究,贰,典型活动：,1,、金悦湾下半年加强了活动的力度，,3,场以答谢客户为目的,奢侈品星尚大典,配合促销动作，取得了较好效果。,2,、以正常价格购入奢侈品，之后低价卖给当日来访客户,当日到访,当日成交,7,月,奢侈品星尚大典,54,1,10,月,奢侈品星尚大典,83,5,11,月,奢侈品星尚大典,92,7,成都豪宅市场研究,贰,面积,位置,套型,总套数,销售情况,139,（,K2,）,25,号楼、,1,号楼,3,室,2,厅两卫,174,69,209m,（,A1,）,26,栋,5,室,3,厅,4,卫,50,18,180m,（,C2,）,2,栋,5,室,2,厅,3,卫,54,29,合计,278,116,一期,攀,成钢强势入市后，天誉凭借区域价值和超高性价比