成都郫县恒创蜀都广场二次提案68.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,恒创.蜀都广场二次提案,联合传播.2008年12月10日,高度和影响力 利益和沟通,我们得承认，在第一次沟通的时候，因为信息传递的不充分，我们忽略了这个项目价值。,这一次，是时候，重新正确认识蜀都广场了。,回到项目。问题的核心是：,郫县和郫县人民需要什么。,蜀都广场-给郫县和郫县人民带来了什么。,找到这两者的对接点，就找到了打开密室的钥匙，就是本案成功的关键。,转化成广告推广，即是：,1.项目的高度和影响力问题。,2.项目的利益和沟通问题。,我们通过什么样的方法手段，以什么样的形象，给出什么样的利益和期待，将项目传达给所有人，让消费者、投资者、经营者、购房者都关注并参与其中。,一次关于未来的重新想象,星期六一早，爸爸妈妈就带着我去了蜀都广场。妈妈爱逛太平洋百货，爸爸喜欢去国美电器，我最喜欢到电玩城，然后我们全家一起去肯德基大吃一顿最后，我们一家提着大包小包回家了。啊，这一天玩得可真开心呀！选自郫县小学生徐来我的一天的命题作文,下到刚会走，上至七十九，人人都向往这里，人人都要来这里。时代花城也好，龙湖弗莱明戈也罢，以后都会说：我们项目紧邻蜀都广场，紧邻太平洋百货、德仁堂、国美电器、KFC配套非常完善,蜀都广场，一个没有人能置身事外的地方，是我们今天再次作文的题目。,郫县和郫县人民需要什么关于本案的:,高度,影响力,责任与使命,01,1.郫县城市建设还缺一张名片,当温江以花博会之名，华阳以国际化之名，双流以中国西部航都之名,成为城市发展热点的时候，郫县还少了这样一个兴奋点。今年年初，我们刚刚完成了郫县政府对外宣传画册的策划写作和最终设计工作。我们发现，在“中国最具投资潜力中小城市50强、中国西部经济百强县第8位、中国川菜产业化基地、中国农家乐旅游发源地、国家级生态示范区、中国盆景之乡、全国绿色小康县、全国绿化模范县”郫县的无数张名片当中，似乎缺了什么：现代的，城市的，都会生活气息的。,人文郫县 蜀源之城生态郫县 宜居之城财富郫县 创业之城和谐郫县 幸福之城未来郫县 锦绣之城,在蜀都广场到来之后，这本画册应该再添一章：,时尚郫县 都会之城,有了这张新名片，才是这个时代，完整的郫县。这张名片，必须要有一个地方来承载，这就是蜀都广场,。,一个明星项目的修炼,要么不做，要么做第一。蜀都广场要达成战略高度影响力和营销成功，必须具备以下条件：,02,理念最新,带领郫县进入第三代城市综合体时代,第一代综合体只有一幢楼的单店模式；第二代产品是由群楼组成的店铺集群；第三代产品是由商业广场、酒店商务区、办公空间和高级公寓等功能板块构成的大型城市综合体。,恒创蜀都广场是第三代商业地产的代表之作。,模式最优,一座全功能“,浓缩的都会,”,著名的日本设计师隈研吾在北京三里屯SOHO的设计理念中表示，他希望在北京的中心区域建造一个,“混合、活力、大人流、全功能,”的“浓缩型城市”。而郫县则将这一历史使命交给了蜀都广场。它是一座功能复合的“浓缩型城市”，汇粹了所有都市生活必须的元素。郫县人民、高新西区的人民，吃喝玩乐住都可以而且愿意在这里完成。,影响最大,蜀都广场，区域新中心诞生,基于门户区位、先进理念、最优模式之上的蜀都广场，一定将会是区域最有影响力的明星项目。这里将成为整个郫县、高新西区及整个大成都西部的门户和区域新中心。成都西的第一站。,浓缩型都市,所谓“浓缩型都市”，并不仅仅意味着小，更多的意义在于这种由于毗邻而摩擦出的感觉。20世纪的城市最欠缺的是可以擦出火花的毗邻性。将热闹的市中心与安静的郊外分开，然后驱车在这两点中穿行这种美国式的城市建筑风格破坏了20世纪人们的简约生活。现在，更受地球人青睐的都是具备这种毗邻性的场所。在倡导环境保护的今天，浓缩型都市规划理念也为拯救地球环境问题出一份力。只有在这种地方，人们才能够同时获得宁静与热闹。纽约的SOHO、东京的青山也因此聚集了很高的人气。中国三里屯SOHO在这种新型的城市模式当中将成为最先进的表率。,关键词链接:,每一个明星背后都有非凡的修炼,03,现在，重新来想象蜀都广场这个明星项目:,他应该是：,一个兼具实力派和偶像派的双栖明星。他代言者郫县向都会化发展的方向。他将成为郫县乃至整个大成都西部范围内最受追捧的对象。,他应该有,：,良好的家世郫县中央高端居住区、门户强劲的心脏旗舰综合商业、各大主力店发达而有活力的机体组织规划有序、布局合理的街铺体系迷人的面孔时尚的商业娱乐消费体系、高端住宅体系包容性和完善的配置商务办公体系、商务酒店体系可预期的未来潜力最炙手可热之地,2.住宅,3.复合物业,(酒店写字楼),1.旗舰商业,4.底商,核心地段.门户,郫县老城区与成都高新西区纽带,产品梳理结构,产品梳理,要达成战略目标，我们的产品必须具备第三代城市综合体的要素和要求。,商业广场和高级公寓已经存在。酒店、商务区、办公空间需要弥补。,商业规划：,品牌百货+超市主力店+大型家电+五星级影院+大型电玩城+潮流商街+,住宅设置,住宅必须满足都会化享乐人群的高要求，并能提供高产品和服务附加值。,豪华酒店大堂、星级门厅、一流物业服务,商业裙楼第三类物业,小型Loft办公空间、商务酒店、小型服务公寓。,蜀都广场给郫县和郫县人民带来了现在，答案出来了蜀都广场带来的是：,04,1.城市格局的改变。,郫县新中心确立。大成都西中心确立。郫县新地标名片确立。,这是一次郫县城市发展的新里程碑，一次城市发展的必然。它是在郫县发展需要的时候出现的新中心。郫县的城市名片，不再只是望丛祠，还有蜀都广场。,2.生活模式的改变。,原有的消费、居住、娱乐、生活观念将被彻底颠覆。,“浓缩的都会”,将单一购物中心，单一美食、娱乐中心等业态与居住完全融合在一起。是一个涵盖居住，商业，美食，娱乐、商务的完全综合中心。,高端一站式全息生活模式将影响全城。从此不用四处奔波来满足购物，餐饮，休闲等多样需求，在这里，只需要乘坐电梯，就可以便捷的满足任何需求,。,1）总体项目定位：,大成都西中心都会综合体,旗舰商业 私人公馆 酒店商务,高度和影响力 消费者利益和沟通点,蜀都广场是都会综合体，毫无疑问。,都会综合体又是什么？,浓缩的都市。,工作（写字楼）、生活（住宅）、娱乐（电玩城、电影）、交际（商场、休闲设施）、购物（商场、商业）、医疗几乎人的所有日常需求都可以在这个综合体里得到满足。它涵盖了城市最重要的大部分功能，因此它可以称之为浓缩的城市。这些功能相互毗邻、相互影响，又派生出许多新的功能。蜀都广场的功能，某种程度上就是城市的功能。,它符合了国际最新的规划设计理念新都市主义。,广告语：,繁荣一座城市,蜀都广场，为着这一光荣而崇高的使命而来。蜀都广场，所有的过程和努力，都是为实现这一目标。不久的将来，因为蜀都广场，郫县将成为都会繁荣的象征，大成都西，一个都会化的繁华新中心将崛起。,备选广告语：,一座城市的向往,2重解读：郫县向往像成都一样，变得更繁华、更时尚、更中心、更吸引人；郫县等这样一个项目，等得太久了。,关于住宅,它将为郫县呈现一种更为现代更为都市感的居住方式。一套房子，容纳了全部关于都会生活的想象。不仅仅是住宅，而是一种城市多种功能的集约。它将提供高于周边项目的品质和附加值优势。,05,由此衍生住宅的推广核心：突出项目2大核心优势价值。暗示住宅的项目调性。,案名：,优仕公馆,广告语：,至繁华 至奢华,定位语,：,蜀都广场 52-105m,2,城市高级私人寓所,项目核心价值提炼,回过头再来看我们的项目。通过对本项目的梳理，可以发现，本项目具有以下价值：,发展商品牌,（太平洋背景、已成功开发蔚蓝卡地亚之背景）,以大型优质主力店,（太平洋等）为基础的区域唯一高端城市综合体,优势地段,（周边开发较为成熟，处于郫县新城区重要位置）,住宅户型,（面积控制小、紧凑、赠送空间）,优势地段城市综合体之区域唯一性 项目商业部分价值住宅部分价值 发展商品牌,本项目的核心价值：新中心城市综合体之区域唯一性,不同业态与推广方式先明确几个问题:,06,1：住宅与商业的价值关系,商业：皇帝的女儿不愁嫁,不可撼动的商业旗舰，极具吸引力的商业形态，综合潮流号召力。商业是本项目的价值核心，也是第一推动力。机会点：在当今市场投资热点从股票住宅转向非住宅类物业的趋势下，强化主力店进驻，快速推进招商工作，加强商业营销推广筹码现实：在国家拉动内需银行存款利息下调人民币贬值,商业对于不动产投资出现小的高潮.,住宅：“三高”物业,高价格：目前所知，住宅物业价格可能高于周边同类物业。高竞争：面对周边众多物业的竞争。高依托：与普通项目商业依附于住宅不同，本项目住宅依附于商业，住宅价值建立于商业价值之上。抛开商业，本 项目住宅无核心竞争力可言（规模小、景观弱、价格高）！在高价格高竞争格局下，可接受客户面相对较窄。在如今的市场之下，以及产品受众面有限条件之下，速度可能较商业慢。,第三类物业：“价值寄生”,目前周边相同类型物业并不多见，是机会。本类价值更加依赖前期商业住宅尤其是主力商业的成功。一旦项目的综合价值得到认同，此类物业将顺势得到成功。,结论：商业的价值是第一位的，住宅和第三类物业的成功与否很大程度上依赖项目综合的成功。,2：住宅与商业的推广先后关系,基于问题1的分析结论，,在本项目推广过程中，不能单独先推广住宅。也不是简单的商业推广应作项目综合体推广，且以商业为名线，再明确住宅价值源自区域商业中心，从而制造稀缺感，促进商业招商、销售以及住宅销售！,结论：,先建立项目的整体形象，再推广住宅及其他。,3：住宅与商业的销售先后关系,本项目住宅规模小、社区感不强，期望价格高于周边，难以满足普通刚性需求客户需要；而本项目住宅面积控制较小、总价较低，最重要的是与区域商业中心紧密相连，因此具备较强的投资属性；可以预见：本项目商业部分的客户即可消化大量住宅！08年住宅市场持续下行，已疲软1年；在可以预计的09年住宅市场仍将疲软，单纯的住宅难以掀起高潮。而本项目最大的优势在于，大型优质主力店已经确定，对其余商业招商、销售极为有利！,结论：本项目应商业招商、销售与住宅销售同步进行，且在工作中心上以前者为主。,营销推广实战演习,基于以上认识，我们对于项目推广的基本定调为：,中盘大做,基于本项目的高度和影响力，在推广中必须采用大盘高点进攻、集中发力、影响重大的推广策略。,项目总体先行,将太平洋为主的商业价值最大化挖掘，住宅、商务酒店、办公loft的附加值才能充分体现。,商业造势引爆，招商同步进行，开盘一炮而红住宅大力蓄客，顺势推售商务酒店公寓及办公loft自然推出,推广阶段划分,悬念造势、话题关注期,时间：09年3月下旬5月初目的：制造悬念，引发关注，积蓄市场资源传播主体：户外、现场、选秀活动,正面推广、形象树立期,时间：5月中旬到销售中心开放、开盘前目的：大规模正面推出项目传播主体：主流报媒形象硬广、软文、户外、公关活动、现场包装、群众参与活动,客户接待、形象提升期,时间：开盘12月目的：全面传播楼盘信息，推动销售高峰传播主体：项目卖点硬广、软文、户外、现场,实战演练创作,针对大众,本项目的调性气质应该是这样的：,07,报版,爱时尚的 找乐子的 逛街的 购物的 看热闹的买铺的 参观的 开车的 坐车的 走路的 消费的 投资的 买房的 做生意的 找机会的,人人都在蜀都广场。,太平洋百货来了。国美、肯德基、德仁堂都来了。你呢？,繁荣一座城市,大成都西中心都会综合体,旗舰商业 私人公馆 酒店商务,好吃的 好玩的 好看的 好听的 穿的 用的 住的 大人的 小孩的 时尚的 潮流的 高贵的 前卫的 新奇的,样样都在蜀都广场,太平洋百货来了。国美、肯德基、德仁堂都来了。你呢？,繁荣一座城市,大成都西中心都会综合体,旗舰商业 私人公馆 酒店商务,工作日 礼拜天 雨天 晴天 白天 夜晚春天 夏天 秋天 冬天 元旦节 春节 国庆节 五一节 中秋节 圣诞节,天天都在蜀都广场,太平洋百货来了。国美、肯德基、德仁堂都来了。你呢？,繁荣一座城市,大成都西中心都会综合体,旗舰商业 私人公馆 酒店商务,太平洋百货成都第3店国美电器郫县旗舰店肯德基餐厅郫县第1店德仁堂郫县第1店,就要开了,蜀都广场 潮流商街 优仕公馆高级私人寓所 即将开盘 全面热询中,繁荣一座城市,大成都西中心都会综合体,旗舰商业 私人公馆 酒店商务,针对本地：事件性的。有力的。吸引眼球的。让人兴奋的。,第一步：让所有人兴奋起来,话题。一个可以迅速传播的“小道消息”。,据说，太平洋百货来了！,第二步：系列签约仪式频繁出招,太平洋百货 签约蜀都广场,同期签约：国美电器、肯德基、德仁堂,事件营销(本地),第三步：高度。项目理念,繁荣一座城市,蜀都广场 大成都西中心都会综合体旗舰商业 私人公馆 酒店商务,第四步：话语权。一次与政府共同主导的区域发展战略论坛。,繁荣一座城市蜀都广场大成都西中心规划发展高峰论坛,事件营销(大成都),实战演练：,让观众参与进来,眼球大战。一部美女主演的剧集。,蜀都广场广告模特大赛,一场轰轰烈烈的选秀活动。,爆破点。好戏正式开场。,广告名模璀璨夜,蜀都广场广告模特大赛总决赛 暨 接待中心启幕,SP,-1,人气。一场全民参与的活动。,蜀都广场,乐购大赢家,（与电视台联办，每周末现场举行，广泛的群众参与节目。项目未售先火。）,实战演练：,让观众变成演员,SP,-2,蜀都广场-乐购大赢家,活动口号:,开心购 欢乐享,活动卡通造型:,信心。,招商咨询全面展开,。,太平洋百货成都第3店国美电器郫县旗舰店肯德基餐厅郫县第1店德仁堂郫县第1店,现场,现场就是力量,售楼处外观/内装风格参考：,1.大成都西中心崛起蜀都广场 都会综合体物业2.满足都市生活的所有需求蜀都广场 郫县首个都会综合体崛起,舆论。,墙外开花 墙内香.,正面媒体系列软文强化炒作,应该这样强调蜀都广场的感觉：围墙文字调性。,1.如果你爱一个人，带她去蜀都广场，为她花费；如果你恨一个人，带她去蜀都广场，让她消费。2.爱情 青春 潮流都有过去的时候，只有繁华把握得住。3.购物欲。美食欲。享受欲全世界的所有欲望，一个蜀都广场装得下。4.太平洋百货。国美电器。肯德基。电玩城全世界的所有梦想，一个蜀都广场装得下。5.1天也离不开时尚的人，3天不购物就不习惯的人，不如就在繁华中住下来吧。,住宅：内在优越感表现,。,调性文字：1.一席公馆，得尽世界。优仕公馆，你在吗？2.为何派对是日常工作？下一场的Party Queen是谁？优仕公馆，给你答案。3.繁华是可以共享的，繁华之上的奢华是只能独享的。4.至奢2房变3房。,平面表现,元素的抽离,圆的发射变体,形成独有的视觉风格.,城市综合体的图形表达语言.,平面表现,元素,圆的发射变体,形成独有的视觉风格.,平面运用与环境模拟,平面表现报纸/整体形象-A,平面表现报纸/整体形象-B,平面表现报纸/整体形象-C,平面表现/报纸住宅-A,实效广告 价值服务,仅为交流沟通文件，版权归联合传播所有，请勿使用-END-,