梅溪湖科技创新城项目前期策划.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,梅溪湖科技创新城项目前期策划,金茂投资（长沙）有限公司,2011,年,4,月,25,日,致：长沙大河西先导区管委会,PART,1,引言,PART,2,梅溪湖新城的总体定位,PART,3,关于规划优化与城市设计,PART,4,研发中心的进度和设想,PART,5,初步,供地计划,与时序,PART,6,资金保障和融资方案,PART,7,初步开发,建设计划,与时序,PART,8,说明,附：国内外成熟研发中心研究,目,录,PART 1.,引言,引 言,根据,梅溪湖国际服务和科技创新城开发协议,的规定，我们将在,4,月,26,日提交,初步开发计划,三个月来，尽管时间很紧，但我们在先导区管委会和梅溪湖公司的支持帮助下，仍然取得了相当的进展,下面，我们将初步开发计划和工作进展汇报如下：,PART 2.,梅溪湖新城的总体定位,长沙大板块分析,梅溪湖新城概述,梅溪湖新城总体定位,新城成功的关键要素,梅溪湖片区是长沙大河西先导区重点开发区域，北起枫林路、南接桃花岭景区界线、东起二环线、西至绕城高速，总规划面积约,14.8,平方公里。而梅溪湖新城正是处于梅溪湖片区的核心位置，定位为梅溪湖国际服务和科技创新城：,占地面积为,7.6,平方公里，约,11452,亩,片区内包括约,3000,亩的湖面，,4360,亩的桃花岭景区,经营性用地约,4214,亩，包括约,3910,亩住宅及商业公建用地、,304,亩研发及配套用地；,总建筑面积约,945,万平方米，综合容积率约,3.36,2,、梅溪湖新城概述,根据政府创建梅溪湖新城“国际服务区、科技创新城”的要求，我们形成的梅溪湖新城总体战略定位如下：,湖南省和长株潭最具国际化水平、科技创新、以人为本、生态宜居、可持续发展的活力新城,3,、梅溪湖新城总体定位,华中地区两型社会的新城典范,中国国家级绿色低碳示范新城,国际化新城,具有国际水准规划设计、山水景观、创新运营管理的国际新城,绿色生态城,低碳环保科技的建筑、公共设施，传递低碳理念，打造一个生态宜居之城,可持续发展之城,融入了产业导入、产业培养和功能复合，成为一个具有内生活力的可持续发展之城,科技创新城,汇聚企业精英、成为科技创新研发的平台，塑造新城的增长引擎,3,、梅溪湖新城总体定位,因此，梅溪湖新城成功的关键是：,国际化；绿色生态；可持续发展,坚持五个统一：统一规划、统一开发、统一推广、统一招商、统一管理,方兴实质性投入，率先启动引领性项目和研发中心示范区；并充分吸引国内外著名大型开发商共同高水平打造,开发战略,开发模式,开发主体,从战略的高度出发；国家级绿色低碳示范新城，华中地区两型社会的新城典范,新城定位,4,、新城成功的关键要素,“五个统一”新城运营策略的创新,房地产,二级开发商,结构性规划,统一规划,控制性详规,各项专业规划,统一推广,统一招商,统一管理,土地开发,功能开发,形态开发,住宅,办公,商业,招拍挂,施工建设,营销推广,社区服务,品牌建设,规划设计,开发进度,实施性设计,统一开发,4,、新城成功的关键要素,上述策略仅为设想，需要和管委会等相关政府机关进一步沟通交流,引入国内外一流大型企业共同高水平打造高品质社区,灵活设定竞购企业条件，既成功提升了区域价值，又保证了一流房地产企业加盟,土地出让策略的创新,4,、新城成功的关键要素,组织管理和业务管理的创新,城区管理创新,组织结构创新,城区实行大包围式全封闭管理,建立城区突发事件处置、防汛防台等预案体系,建立专业保安队和社区治安协管队,引入市城建档案馆管理档案,委托街道管理城区部分职能,引入外来专业策划推广机构,引入专业法律法务机构,上述策略仅为设想，需要和管委会等相关政府机关进一步沟通交流,PART 3.,关于规划优化与城市设计,总体进展,前期规划问题的分析,规划优化的方向和设想,中国国家级绿色低碳示范新城构想,阿特金斯方案,1,介绍,阿特金斯方案,2,介绍,阿特金斯两方案比较,1,、总体进展,1,月底，正式确定了,ATKINS,（阿特金斯）为梅溪湖新城的规划优化设计公司，并陪同他们到现场实地考察；,2,月份，与,ATKINS,等共同讨论长沙梅溪湖国际服务和科技创新城的定位、规划优化等问题，召开阿特金斯、梅溪湖公司、先导区国土规划部、湖南省规划设计院、长沙市建筑设计院、方兴地产规划优化设计协调会；,4,月份，在上海组织了院士级专家评审组，召开长沙梅溪湖项目控规优化设计中期公司内部汇报及专家评审会；随后在长沙和大河西先导区管委会召开长沙梅溪湖项目控规优化设计中期汇报及专家评审会；,目前规划优化正在有序推进。预计,7,月,26,日前正式提交规划优化方案。,核心区域的交通和公共配套设施，特别是地铁充分利用的问题,低碳可持续发展的进一步深化,复合功能，混合用途在构建城市活力上的作用,商住比例调整带来的规划上的相应变化,山体水景和有趣城市空间的打造,学校和城市公共设施的进一步优化,2,、前期规划问题的分析,原规划方案中有如下问题需要进一步思考,优化居住区和商务区的比例,构建和谐的宜居环境,围绕地铁站点，适当提高开发强度,构筑城市多中心布局,绿色,TOD,交通体系,创建低碳交通体系,紧凑的方便步行的混合型社区,以人为本的绿色新城,滨水混合型社区,营造充满活力的绿色山水洲城,3,、规划优化的方向和设想,4,、中国国家级绿色低碳示范新城构想,可持续的城市功能,可持续的景观环境,可持续的能源利用,可持续的水资源利用,可持续的固废处理,可持续的绿色交通,可持续的建筑设计,5,、阿特金斯方案,1,介绍,概述,原则上遵循现有开发框架和控制性规划，主要路网结构维持不变,引入全新的、市场驱动的开发框架，创造可持续的生活、工作、休闲环境,湖泊水域面积及岸线不变的情况下，强化公共景观空间的利用,引入可持续发展战略，充分利用地铁混合节点,引入针对,8,个特色区域的多功能开发框架，以及市场驱动的土地混合利用,5,、阿特金斯方案,1,介绍,土地利用规划,本规划的主要功能分区包括：,滨水住宅区,文化娱乐区,TOD,混合滨水区,混合滨水区,创新研发区,中央商务区,山水生态社区,邻里社区,5,、阿特金斯方案,1,介绍,功能分区图,规划遵循原有规划限定的三条绿色廊道。,在此基础上，整合梳理湖体周边连通水系，形成通往湖边的视线通廊，将都市景观与南部山体自然风景相融合。,通过研究滨水主要的人群逗留点，设置穿越水面的主要视廊和相互间的视线联系，成为环湖景观节点序列。,5,、阿特金斯方案,1,介绍,视觉廊道,6,、阿特金斯方案,1,介绍,城市设计,6,、阿特金斯方案,2,介绍,概述,原则上遵循现有开发框架和控制性规划,引入全新的、市场驱动的发展框架，创造可持续的生活、工作、休闲环境,引入可持续发展战略，充分利用地铁混合节点,调整了研发中心用地位置，更有利于研发中心的利用和展示,引入针对,9,个特色区域的多功能开发框架，以及市场驱动的土地混合利用,建立一条新的南北连接通道（桥梁或隧道方案），满足交通能力需求的前提下，同时形成一座视觉景观廊道,6,、阿特金斯方案,2,介绍,土地利用规划,本规划的主要功能分区包括：,创新研发区,文化娱乐区,TOD,混合利用区,高端居住区,混合利用区,中央商务区,低碳邻里社区,码头混合区,混合居住区,6,、阿特金斯方案,2,介绍,功能分区图,规划遵循原有规划限定的三条绿色廊道。,在此基础上，整合梳理湖体周边连通水系，形成通往湖边的视线通廊，将都市景观与南部山体自然风景相融合。,通过研究滨水主要的人群逗留点，设置穿越水面的主要视廊和相互间的视线联系，成为环湖景观节点序列。,6,、阿特金斯方案,2,介绍,视觉廊道,6,、阿特金斯方案,2,介绍,城市设计,7,、阿特金斯两方案比较,相同点,不同点,1,、均尊重原控规，湖泊面积及形态不改变、绿地面积不减少、骨架路网不改变、开发强度不改变、功能定位不变化，城市空间形态原则不改变,1,、研发中心选址：方案,1,位于湖南岸；方案,2,在规划区东部、湖南北设置，快速形成门户形象,2,、经营性用地、研发中心开发总面积均控制在,945,万平米以内,2,、南北交通：方案,1,考虑地下人行隧道；方案,2,新建跨湖大桥,3,、考虑了单中心的结构优化，利用,TOD,模式形成一主两次的空间结构,3,、文化中心地块：方案,2,复合商业用地；,4,、均研究了多个不同功能主导的多元风貌组团,4,、滨湖岸线：方案,2,增加滨湖商业用地，便于形成滨湖活力,5,、均采用了低碳可持续规划理念，将混合利用、,TOD,、,JD,模式等思想融入到两方案中,5,、用地混合：方案,2,南岸混合部分商业用地,7,、阿特金斯两方案比较,下一步设计方向和建议,尊重原控规基础上，结合,TOD,开发模式，形成一主两次的规划结构；优化土地利用与道路交通，形成一主一副两个规划方案，除研发中心位置不同外，其他部分保持一致。两方案均致力于加快梅溪湖东部地区形成城市门户形象,推进控规深入工作：进一步完善对各地块控规指标研究，推进相关控规成果工作,推进城市设计研究：在突出显山露水、强调湖面共享的原则上，形成多元活力的城市特色风貌组团,深化低碳专题分析：进一步推进低碳规划的支撑研究，包括区域碳排放模型构建与低碳示范项目建议,深化交通专题分析：进一步研究,TOD,模式、,JD,畅通模式对区域开发的引导作用，取消跨湖大桥，在交通定量分析基础上，完善路网，预留远期湖底隧道,深化水资源专题研究：进一步研究区域水模型，构建区域可持续发展的水系统,重点深化三个引擎项目周边规划研究：文化中心片区、研发中心片区、,CBD,片区,PART 4.,研发中心的进度和设想,总体进展情况报告,产业导入的深化研究,潜在导入产业设想,开发及运营策略,我们的希望,1,、总体进展情况报告,鉴于先导区政府对研发中心的高度关注，我司在研发中心产业研究和产业导入上投入了巨大的努力；,我司已经邀请对科技园招商和管理有一流品牌美誉度的新加坡腾飞公司实地考察，并已经进行多轮洽谈，进展良好；,我司已经和中科院相关部门领导进行接触和拜访，探讨将中科院在湖南省第一个研发机构落户梅溪湖研发中心，目前正在积极推进；,我司已经和上海张江生命科学和张江药谷进行全面合作的研究，正在探讨引入国际,500,强企业的研发中心、国际生命医学,A,级会议，国际,500,强企业领袖考察湖南等活动。这将极大的推进湖南省长沙市走向国际化的步伐。,产业基础：高新技术产业集中区,电子信息,先进制造,新材料,新能源与节能环保,政府支持：引导产业重组和资源整合,政府主导产业定位及基地建设标准,整合开发商、企业、人才等多方资源,政企合作的建设和开发模式,人才资源：高校及重点技术企业集中区,东邻梅溪湖片区的岳麓山区域集中了长沙市乃至湖南省的主要高校，中南大学、湖南大学、长沙理工大学等。拥有大量高等学历人才储备，智力资源优势明显,北部目前是岳麓区高新技术工业园区，拥有大量基础技术人才,生物制药,创意设计,。,2,、产业导入的深化研究,外在动力的一般性描述,下游,上游,拟导入产业既符合城市产业升级的需要，也与大河西先导区的整体产业定位相契合,导入产业的上下游都需要与园区产业的理念相契合,电子信息产业,新能源与节能环保产业,新材料产业,以工程机械为主的装备制造业,高新技术产业,大河西先导区产业定位,2,、产业导入的深化研究,内生动力分析,36,在新传媒大产业方向下，通过整合,湖南,现有,文化传媒,优势资源，打造研发中心新媒体产业。可整合导入的龙头企业：湖南卫视、金鹰卡通、快乐购等。,上述产业方向仅为设想，将根据具体产业导入情况进行调整,3,、潜在导入产业设想一,新传媒,37,文化创意集群通过营造创意生活圈所必需的软硬件条件，吸引与主导产业相关联的文化创意企业，在园区内形成吸引创意人才的综合魅力，为园区产业的创新和延伸提供人才和产业支持。,版权交易中心,：各种影视作品版权交易、沟通平台,数字媒体,：数字媒体产业、数码设计产业、网络信息服务产业,动漫制造,：集聚动漫创意产业企业群，打造中部特色动漫基地,创意企业孵化中心,：传媒技术研发中心，创意设计企业孵化,文化创,意产业群,文化创意设计,：吸引艺术类人才和设计企业,3,、潜在导入产业设想一,新传媒,低碳产业技术园,上述产业方向仅为设想，将根据具体产业导入情况进行调整,3,、潜在导入产业设想二,低碳技术,打造以低碳科技研发为主的低碳产业科技园,1,3,4,2,低碳研究中心,高科技,低碳园,低碳技术研发,节能服务,建筑节能改造,新技术体验互动区,展示最新低碳技术产品,科普教育,展示,/,交流平台,低碳社区,低碳示范社区,委托物业管理,低碳交流中心,低碳论坛,学术交流,进驻企业服务,为环保高科技企业提供低碳技术研发中心，同时展示最新低碳技术产品，以高科技低碳建筑为载体，打破传统观高新技术的冰冷感、生硬感，带动项目片区发展。,3,、潜在导入产业设想二,低碳技术,上述产业方向仅为设想，将根据具体产业导入情况进行调整,总部大厦,研发中心,引入公司总部办公处，丰富研发中心功能，实现园区工作、居住生活的自给自足。,借助于周边人才、智力资源的支撑，在园区设置研发中心，实现产学研一体化。,汽车博物馆,体验中心,讲述汽车发展史，展示各种古董车型，近距离接触不同年代汽车,展示新款车型，实际操作，亲身感受，增强兴趣感。,导入新设计产业，以体验、展示为主，打造研发中心亲身体验、近距离接触的亲和性。,以汽车,设计为例,3,、潜在导入产业设想三,新设计,充分利用长沙本土装备制造业的国内领先优势，引进全球工程机械制造商,50,强、三一重工集团和中联重科等知名企业，同时整合湖南大学，国防科工委等业内知名装备机械科研机构，打造装备研发高地，成为研发中心的技术和创新引擎。,上述产业方向仅为设想，将根据具体产业导入情况进行调整,3,、潜在导入产业设想四,装备研发,体现国际前沿的装备研发水平，促进行业内装备研发交流，吸引研发专业人员集聚，发挥区域集合的资源优势，联动区域发展，继续保持湖南装备制造业的领先优势。,上述产业方向仅为设想，将根据具体产业导入情况进行调整,3,、潜在导入产业设想四,装备研发,通过引入张江生物医药基地的概念，打造生命医药研发中心，促进园区内生命医药企业间业务整合，提升湖南省生命医药产业发展水平。,展示中心,：,设立医药展厅，展示最新科研成果,交易中心,：,建立生命医药行业产权交易中心,中试孵化,：,对于开发的技术进行测试和阶段性的测试,技术开发,：,生命医药技术的探索与开发,生命医药基地,科学研究,：,吸引各类科研人员的进入,上述产业方向仅为设想，将根据具体产业导入情况进行调整,3,、潜在导入产业设想五,生命医药,附加功能：展示生命医药领域最新的技术及产品，让同领域内学者进行交流的同时，普通民众也能够了解，与研发中心整体定位设想保持一致；同时集聚人气，带动项目片区发展。,上述产业方向仅为设想，将根据具体产业导入情况进行调整,3,、潜在导入产业设想五,生命医药,重点,方向,可能,方向,3,、潜在导入产业设想,方向选择,任何一个产业园区的成功都离不开政府的支持，特别是招商引资过程中,需要一系列的政府配套政策。,注重园区产业集聚功能，坚持产业化运作思路，在研发中心内集聚,2-3,个核心产业，做大做强。,依据招商进程，分组团建设，建设一片，成熟一片，逐步形成有内生活力的智力型、创新型研发中心。,政府支持,分期开发建设,灵活市场化运作，注重企业招商，吸引具有号召性大型知名企业进驻，尤其是国内一线行业龙头。,市场化运作,4,、开发及运营策略,基本思路,产业化定位,打造目标,：,聚集国内外一流企业与研发机构,具有核心竞争力和内生动力的复合园区,梅溪湖新城的核心引擎,社会价值与企业价值双赢的典范,4,、开发及运营策略,打造目标,5,、我们的希望,我们深知，无论是研发中心的产业定位，还是招商和园区管理，都是任务艰巨，难度极大的工作。,这不仅需要我们的极大付出和决心，同时也需要政府强有力的领导和最大的支持。,目前梅溪湖研发中心正在取得积极进展，但离最终的成功还相距甚远。我们热切的期盼，获得政府的鼎力支持，通过方兴人十二分的努力，梅溪湖研发中心必将还先导区政府一个精彩。,PART 5.,初步供地计划与时序,新城开发的思考,用地分析,供地原则,总体供地计划设想,各年度供地计划,2011,年重点项目,结合新城开发一般规律和一二级联动的开发运营经验，确定本项目不同阶段的开发建设策略：,Step 1,启动期,Step 2,发展期,Step 3,成熟期,1,、新城开发的思考,分期概述,启动期,成熟期,发展期,对新城外部依赖度较高，新城内成熟度不足，新城开发面临巨大挑战和困难,道路交通、绿化等基础设施逐步成型,功能相对单一，配套功能相对不足，有赖于大型公建配套的启动,区域成熟度逐步提升，但新城开发依然存在较大难度,逐渐实现功能多样化，功,能复合度进一步得到强化,人流导入带动了与居住相关的商业、办公、研发等物业发展,办公、商务、研发等功能逐渐完善，国际服务区定位充分展现,新城商业、办公、研发等功能辐射河西乃至长沙市,新城基本成型，并成为长沙的新城市副中心,1,、新城开发的思考,各期的功能变化,2011-2013,年,2014-2017,年,2018,年,-,之后,区域发展阶段,启动期,（基础设施建设、标志性公建启动）,发展期,（地铁、文化中心、五星级酒店和甲级办公楼等建成）,成熟期,（配套全面完成和成熟）,人流导入,区域内和长沙市中高端置业人群为主,全省和长沙市的中高端置业群体为主,长沙、全省乃至华中的的高端人口置业首选,物业发展,住宅,：城市高容积率产品,树立区域形象，快速吸聚人气,商业,：文化中心旁商业，北部滨河商业街区,研发中心：,示范区、科学家,活动中心、零碳建筑,率先启动,住宅：,中高端,+,高端高层产品、部分低密度类产品,办公：,逐步启动,商业：,滨水商业街形成；文化中心旁的五星级酒店、甲级办公楼的落成,研发中心：,产业导入初步成效，国内外一流企业与研发机构分批入驻,住宅：,高端高层产品和最高端的低密度住宅产品,办公：,办公氛围日益浓厚,商业：,高端商业综合体建成开业运营,研发中心：,具有核心竞争力和内生活力的复合园区基本成型，聚集国内外一流企业与研发机构,1,、新城开发的思考,各期的不同发展特征,1,2,3,7,4,8,10,5,9,6,2,、用地分析,分块概述,按照用地性质和区位特性把新城划分为十一个板块，作为用地分析的单元,11,1,号板块,优势：紧邻西二环，车行方便；拥有环湖景观资源；靠近西侧的会议,/,文化中心、五星级酒店和研发中心，配套相对完善,劣势：距离轨道交通稍远，西二环主干道有一定噪音等干扰，地块形状不规整，南北纵深小,2,号板块,优势：拥有环湖景观资源，靠近东侧的研发中心,劣势：距离轨道交通较远，与外界交通相对不便，配套不完善,3,号板块,优势：拥有环湖景观资源，靠近西侧规划中的中央商务区，配套完善,劣势：距离轨道交通较远，南北纵深小，实际可用地较少,4,号板块,优势：拥有环湖景观资源，紧邻地铁站点，交通方便；配套完善,劣势：环境相对复杂，居住氛围较差,5,号板块,优势：拥有环湖景观资源；东侧靠近的会议,/,文化中心和五星级酒店，西侧靠近中央商务区，配套完善；紧邻地铁站点，交通方便,劣势：南北纵深小，实际可用地较少,2,、用地分析,各板块优劣势分析,6,号板块,优势：靠近东侧的研发中心，配套相对完善；南侧为桃花岭景区，景观视野较好,劣势：距离轨道交通较远，交通不便，配套不完善，观湖视野较差,7,号板块,优势：北侧靠近中央商务区和地铁站点，配套完善；南侧为桃花岭景区，景观视野较好,劣势：部分地块距离轨道交通较远，距离主干道较近，有较大噪音等干扰；观湖视野较差,8,号板块,优势：东侧为规划中的中央商务区；靠近主干道车行较方便,劣势：距离轨道交通较远；观湖视野较差：靠近主干道有噪音等污染,9,号板块,优势：东南侧为规划中的中央商务区，北侧靠近枫林路，地块西北侧还有规划中的长郡中学和重点小学，目前配套相对成熟,劣势：部分地块距离轨道交通较远，观湖视野较差，周边配套档次不高,10,号板块,优势：东侧靠近中央商务区，配套完善,劣势：观湖视野较差，与地铁站点仍有一定距离,2,、用地分析,各板块优劣势分析,注：,11,号板块为研发中心用地,符合新城开发规律和开发模式的原则,选择适当的开发速度和规模，加速新城整体形象确立的原则,结合市政等设施配套完成情况，符合现场状况的原则,充分考虑各功能区的规划和进度，符合整体均衡发展的原则,资源价值分期分批释放，分阶段营造区域热点的原则,控制推地节奏，符合市场去化速度规律的原则,3,、供地原则,在协议约定的六年时间内分为三个阶段完成推地，采用“分阶段多点启动，点到面全面开发”战略。,先期启动西区、文化中心和研发中心区域开发,初步营造功能复合格局，树立新城品牌和形象,供地初期,整体土地价值有所提升,全面推进西部开发，启动南部住宅开发,供地中期,北侧地铁沿线全面启动,西部商住办功能全面启动,供地末期,2011-2012,年,2013-2014,年,20152017,年,“三大引擎”启动,快速树立新城形象,地铁带动,新城迅速成熟,多点开发,新城加速成型,4,、总体供地计划设想,注：三大引擎指文化,中心项目、引领性项目、研发中心示范区项目,2011,年三大引擎全面启动，东部结合文化中心推出滨湖居住地块，西部以引领性项目为引擎推出商住地块，南部启动研发中心示范区推出滨湖居住地块。,注：推地计划均在原规划方案基础上拟定，实际推出地块有可能在规划优化过程中调整，将待规划优化方案确认后最终确定,5,、各年度供地计划,2011,年供地计划,文化中心,研发中心,引领性项目,2011,年计划推地约,955,亩，其中研发中心用地全部推出共,304,亩。,5,、各年度供地计划,2011,年供地计划,注：推地计划均在原规划方案基础上拟定，实际推出地块有可能在规划优化过程中调整，将待规划优化方案确认后最终确定,承接三点引擎的区域带动，在,2011,年推地的基础上延伸，扩大东部、西部、南部的开发范围，供地规模约为,640,亩。,5,、各年度供地计划,2012,年供地设想,区域开发加速，全力推进西部居住和商住用地开发。主要推地集中在西南部，以板块,3,和板块,7,为主，规模约,600,亩。,7,3,注：推地计划均在原规划方案基础上拟定，实际推出地块有可能在规划优化过程中调整，将待规划优化方案确认后最终确定,5,、各年度供地计划,2013,年供地设想,区域价值进一步提升，重点推进西部住宅和商住开发，启动南部低密度住宅的规模开发。规模约,600,亩。,注：推地计划均在原规划方案基础上拟定，实际推出地块有可能在规划优化过程中调整，将待规划优化方案确认后最终确定,5,、各年度供地计划,2014,年供地设想,新城的发展价值被普遍认同，南北共进，推进南部桃花岭山麓低密度住宅以及北部地铁沿线混合用地开发。推地集中在板块,5,、,6,，规模约,560,亩。,注：推地计划均在原规划方案基础上拟定，实际推出地块有可能在规划优化过程中调整，将待规划优化方案确认后最终确定,5,6,5,、各年度供地计划,2015,年供地设想,区域开发日趋成熟，高档居住、商务办公等功能具有发展基础。启动西部商务区及周边的土地开发，规模约,500,亩。,注：推地计划均在原规划方案基础上拟定，实际推出地块有可能在规划优化过程中调整，将待规划优化方案确认后最终确定,5,、各年度供地计划,2016,年供地设想,全力打造西部商务综合区，年度推地约,357,亩。,注：推地计划均在原规划方案基础上拟定，实际推出地块有可能在规划优化过程中调整，将待规划优化方案确认后最终确定,4,5,、各年度供地计划,2017,年供地设想,在西部建设引领性项目可快速带动梅溪湖西侧片区的整体价值，有利于新城的东西部均衡、同步开发；,以引领性项目作为启动区的引擎，对西部纵深区域形成有效的辐射，快速提升西部的整体形象；,保证环湖北、南、西三面都具备引擎项目，片区多点开发，均质提升区域整体价值，并在前期即形成新城多点开花，全面启动的展示形象。,6,、,2011,年重点项目,引领性项目,选址,地块,F-09,用地性质,C2,（商业金融业用地）,开发体量,约,15,万,m,2,（计容建面）,功能设想,集中商业、五星级酒店、,甲级写字楼、酒店式公寓,开发构想,近,200,米高度的城市综合体引领城市天际线,注：开发意向依原规划方案制定，选址和开发规模可能在规划优化过程中调整，具体功能和业态可能随市场情况有所调整,方兴地产将在区域西部开发引领性项目，为规模约,15,万平方米的超高层城市综合体，形成区域的价值标杆和区域地标,6,、,2011,年重点项目,引领性项目,率先启动,3,万平米示范区：,梅溪湖展示招商中心：,5000,平米零碳建筑，国际一流设计，汇聚国际最先进低碳环保技术,科学家活动中心（如：湖南院士工作站）：规划,10000,平米,研发中心样板区：,15000,平米,遴选园区高级合作管理伙伴，争创国内一流园区营运示范区；,争取引入国家级科研院所科技成果转化中心落户，确立中心品牌优势；,争取召开一届具备国际影响的行业研讨会。,6,、,2011,年重点项目,研发中心示范区,注：开发意向依原规划方案制定，选址和开发规模可能在规划优化过程中调整，具体功能和业态可能随市场情况有所调整,科学家活动中心,主要为园区及周边的科学工作者、研究人员等提供交流、休闲、餐饮及其他配套服务的场地,零碳建筑,5000,规模，零碳建筑标杆，既是梅溪湖新城展示中心，也是方兴企业长沙办公总部。,6,、,2011,年重点项目,研发中心示范区,PART 6.,资金保障和融资方案,资金来源和使用计划,年度投资计划,融资方案和资本结构,项目,2011,年度总投资额约,102.8,亿元。,具体来源如下表：,序号,项目,金额,(,万元,),备注,1,2011,年总投资额,1,028,356,2,资金筹集,2.1,银行贷款,600,000,已取得贷款,15.9,亿元,2.2,自有资金,428,356,说明：,总投资,102.8,亿元，其中银行贷款预计,60,亿元，自有资金预计,42.8,亿元。,自有资金，目前项目公司注册资本金,30,亿元已到位，其余,12.8,亿元通过售地回款解决。,1,、资金来源和使用计划,资金来源,序号,项目名称,总投,(,万元,),2011,年资金使用计划,(,万元,),第,1,季度,第,2,季度,第,3,季度,第,4,季度,1,征地拆迁投入,785,000,255,000,240,000,150,000,140,000,2,前期工程费投入,155,906,74,969,26,979,26,979,26,979,3,建设工程投入,15,617,109,1,405,2,022,12,081,4,配套设施投入,3,251,549,1,033,1,669,5,财务费用,40,640,5,952,10,507,11,564,12,617,5.1,征地拆迁利息,21,890,5,927,8,413,5,012,2,539,5.2,银行贷款利息,18,750,25,2,094,6,553,10,078,6,销售费用,1,030,20,200,400,410,7,管理费用,3,039,272,618,674,1,475,8,税,金,23,873,165,15,23,693,投资合计,1,028,356,336,322,280,258,192,672,219,104,1,、资金来源和使用计划,使用计划,主要包括征地拆迁投入、前期工程费投入、基础设施投入、配套设施投入、财务费用、管理费用、销售费用和不可预见费用等。,2,011,年总投资额预计为,102.8,亿元，具体投资计划构成如下表所示：,序号,项目名称,金额,(,万元,),占总投资比例,1,征地拆迁投入,785,000,76.3%,2,前期工程费投入,155,906,15.2%,3,建设工程投入,15,617,1.5%,4,配套设施投入,3,251,0.3%,5,财务费用,40,640,4.0%,5.1,征地拆迁利息,21,890,2.1%,5.2,银行贷款利息,18,750,1.8%,6,销售费用,1,030,0.1%,7,管理费用,3,039,0.3%,8,税金,23,873,2.3%,投资合计,1,028,356,100.0%,2,、年度投资计划,2011,年,本项目今年计划融资,60,亿，目前已经取得银行贷款,15.9,亿元，其中,3.7,亿元于,3,月,17,日交割到帐，,12.2,亿于,4,月,19,日交割到帐。,计划在国家开发银行取得贷款,80,亿元，用于本项目的开发建设，预计,2011,年用款,60,亿元，,2012,年用款,20,亿元；该项贷款已于,3,月在国家开发银行总行上会，并获得通过，现在正制定相关协议及完善相关手续，预计在,5,月份办理相关抵押，达到放款条件，并按项目每月用款数额提取。,资本结构：,债权资金,60,亿，权益资金,32.3,亿,融资方案,资本结构,3,、融资方案和资本结构,PART 7.,初步开发建设计划与时序,建设计划编制依据,前期建设工程,建设计划,1-,基础市政设施,建设计划,2-,引领性项目,76,1,、建设计划编制依据,根据,开发协议,约定，长沙梅溪湖实业有限公司负责的前期建设工程按时完成，是我司项目建设计划编制的依据；,根据,开发协议,约定，项目将在不晚于,2014,年,6,月,30,日完成基础设施的建设、不晚于,2016,年,6,月,30,日完成公用（益）设施的建设；,推地计划：根据推地计划的安排，以及目前的现场条件，对开发周期内的建设工程进行了相应规划；,现场工程状况：主要对现场地形、地貌及拆迁情况进行的踏勘；,季节因素：主要考虑冬雨季、春节及河流的汛期；,市政工程关键节点：,10,号路、梅溪湖路、秀峰路一起构成梅西湖片区三道环形路网，成为梅溪湖片区开发的控制性道路，对后续支线道路建设具有承上启下的作用。因此秀峰路我司负责路段和,10,号路应做为市政工程建设的重点工作之一。,77,2,、前期建设工程,市政道路项目工程实施计划情况,序号,名称,工程起始,建筑内容,协议完成时间,1,梅溪湖路,二环线,-,二环线,含路基、路面、排水、路灯、交通设施、综合管线等,除地铁站点外,2012,年,3,月底，,整体,2014,年,8,月底。,2,梅溪湖路西延线,三环线,-,梅溪湖路,2014,年,12,月底,3,东方红路,麓松路,-,梅溪湖路,2011,年,12,月底,4,科技路（麓松路）,秀川路,-,东方红路,2012,年,12,月底,5,高新路,川燕路,-,梅溪湖路,2012,年,12,月底,6,秀峰路,麓龙路,-,东方红路,2013,年,12,月底,7,骑川路,骑龙路,-,梅溪湖路,2012,年,6,月底,8,长东路,秀川路,-,东方红路,2011,年,12,月底,9,肖河路,骑龙路,-,秀峰路,2012,年,6,月底,10,秀川路,科技路,-,秀峰路,2012,年,6,月底,78,2,、前期建设工程,市政道路部分路基、路面工程实际计划情况,序号,名称,工程起始,建筑内容,协议完成时间,1,12DD路基、路面,10号路-湖泊南岸线,路面实施至设计路面标高，其中设计标高按现行控制性规划确定的道路标高实施。,2011年12月底,2,10路路基、路面,（湖泊南岸）,D4-D7段,2011年12月底,3,11A路路基、路面,A6-雷锋西大道,2011年12月底,4,D4路路基、路面,10号路-梅溪湖路段,2011年12月底,5,D7路路基、路面,10号路-梅溪湖路段,2011年12月底,6,10号路路基填筑,(湖泊北岸),A6-A8段,路基填筑实施至设计路面标高以下,2米，其中设计标高按现行控制性规划确定的道路标高实施,（牵涉道路移交问题及后期建设）,2011年12月底,7,A6号路路基填筑,老龙王港南岸线,-11A路,2011年12月底,8,A7号路路基填筑,老龙王港南岸线,-11A路,2011年12月底,9,E2号路路基填筑,10号路-梅溪湖路段,2011年12月底,79,2,、前期建设工程,桥梁工程项目实施计划情况,序号,名称,建筑内容,协议完成时间,1,雷锋西大道跨龙王港河桥,桥长,72米,桥面宽51.5米,2011年12月底,2,雷锋西大道南段道路及跨梅溪湖大桥,全长,843米,梅溪湖北-夸湖大桥段宽51.5米，夸湖大桥段宽度29.5米，夸湖大桥-梅溪湖路南段宽46米。,2011年12月底,3,高新路跨龙王港河桥,桥长,72米，桥面宽47米,2012年6月底,4,麓云路跨龙王港河桥,桥长,72米，桥面宽53米,2012年6月底,5,东方红路跨龙王港河桥,桥长,73.8米，桥面宽38.5米,2012年6月底,6,梅溪湖西延线跨龙王港河桥,桥长约,72米，桥面宽约48米。,2013年12月底,80,2,、前期建设工程,河道、湖泊利用工程实施计划情况,序号,名称,建筑内容,协议完成时间,1,龙王港河道综合整治工程（含截污干管）,含路基、路面、排水、路灯、交通设施、综合管线等,2013,年,12,月底,2,梅溪湖湖泊工程,湖泊土方及防渗工程、挡土墙、生态护坡及综合泵站，目前先实施二环线以西部分，以东部分等拆迁完成后在进行建设,2012,年,12,月底,（,二环以东部分除外）,3,梅溪湖人工湿地公园,在三环两侧布置，规模约,102亩,2012,年,12,月底,4,肖河综合整治工程,开发范围内的肖河河底清淤、河面拓宽、暗线填筑,2012,年,12,月底,81,2,、前期建设工程,蓄水景观配套服务实施计划情况,序号,名称,建筑内容,协议完成时间,1,前期建设工程斜土植被覆绿工程,2013,年,12,月底,2,梅岭公园,总面积,264560m,，开发范围占,44184m,(16.7%),2013,年,12,月底,3,体育公园,作为周边用地的配套,总面积55375m,2013,年,12,月底,4,研发中心绿化长廊,邻近研发中心绿化带,从梅溪湖路至湖泊南岸线段的建设总面积20626m,2012,年,12,月底,5,新河道防汛临时渡水工程,为配合地铁二号线西线实施,满足湖泊蓄水和河道进行渡汛要求,需对新开龙王港进行临时导流,2011,年,12,月底,82,2,、前期建设工程,电力配套项目实施计划情况,序号,名称,建筑内容,协议完成时间,1,梅溪变电站、龙王变电站的三通一平,总面积约,36.8亩,2011,年,12,月底,2,龙王,220kv输变电工程通道及电气部分增加费用等,包括,220kv电力箱涵、110kv电力埋管等,2013,年,12,月底,83,2011,年度计划实施工程列表,2011,年度计划实施工程,片区,涉及工程,预计周期,一片区,科技路（东方红路,三环线）、支路十三、秀峰路及南延线（东方红路,龙王港跨河桥）、小学,2,（场地平整）,2011.9.202012.8.10,二片区,C3,路、,C2,路、,C1,路、路、路、,10,号路（,C3C1,路）,2011.11.12012.5.10,三片区,E2,路、,E1,路、,D8,路、,D7,（梅溪湖路,E2,）、,10,路（,D7,梅溪湖路）、,12D,、小学,5,及中学,2,（场地平整）,2011.11.12012.9.24,桥梁建设,秀峰路跨肖河桥、科技路跨肖河桥、秀峰路跨龙王港河桥,2011.9.202012.6.29,公用设施,梅溪湖小学的建设,2011.3.3020