水游城案例分享.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,水 游 城 案 例 分 享,2.67万平方米,集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体的,休闲购物主题公园,地下四层，地上五层（其中地下负3、4层是停车场）,功能组合：,860个,约15亿元人民币,南京水游城,上海鹏欣集团,南京中华路与健康路交汇处,2008年8月29日正式营业,项目名称：,开 发 商：,项目地址：,开业时间：,占地面积：,投资成本,：,总建面16.7万平方米，其中商业面积约10万平方米（地上,五层，地下两层），酒店面积2.07万平方，地下停车场4万,平方米,建筑规模：,商业建筑层数：,停车位：,水 游 城 项 目 概 况,南京水游城位于健康路和中华路交叉路口、夫子庙商圈核心,地段，距离南京商业集群新街口2公里，处在城市中心轴线上，属,于南京5分钟都市生活圈繁荣核心地带。商场在商品构成上满足吃,、喝、玩、购物一站式需求的同时，通过建筑空间、景观营造以,及丰富多彩的演出活动，不断更新消费空间。,一、项目概况,二、物业类型组合,酒 店,购物中心,物业组合,其中酒店委托世界著名管理公司,洲际酒店集团管理的一家国际标,准的四星级酒店。酒店位于南京新街,口商圈和夫子庙商圈的黄金交汇处，,是南京第一家shooping Park“水游城”,的重要组成部分。,购物,餐饮,休闲,娱乐,旅游,水,文化,次主力店,特色,新潮,时尚,三、商业定位,四、开发模本,水游城是仿照日本博多运河城的模式设计规划的。博多运河城，是日本十分著名的一家购物休闲娱乐场所。整个项目大概有23万平方米，设施内聚集了有个性的专卖店和大型零售店、餐厅、娱乐、影院、剧场、展览室、酒店等等，具有多样的功能，像一个完整的街道。用当地日本人的话说，它就像一个街市，包罗万象，是一座时尚消费型商业设施。以南北走向的运河为中心，人们在这个空间里尽情享受购物、美食、娱乐等。从开业到现在11年，博多运河城的模式成为了世界很多开发商开发商业设施的一种样板。,水游城以广域集客为目标，通过不同生活风格的特色店铺组合，表现出不同与传统商业概念的魅力。她提倡衣、食、住、游、美等时尚生活方式，引领消费者“现代都市生活”的追求。,（二）特色功能商家,特色功能店,业态,分布位置,运动,100,零售,B2F,BHG超市,零售,B2F,麦当劳,餐饮,B1F,侏罗纪电玩游戏中心,休闲娱乐,3F,横店影视电影城,休闲娱乐,4F,玛花纤体,休闲娱乐,4F,小南国,餐饮,5F,锦氏（东南亚菜）,餐饮,5F,品味轩潮粤菜,餐饮,5F,目前项目已经拥有作为主力店的Holiday Inn（洲际酒店管理集团旗下国际四星酒店）和横店集团的横店影视电影城以及ZARA、UNIQLO、H&M、小南国、星巴克、BGH高档超市、MUJI等著名品牌。,（三）主力店,主要品牌组合：（家庭娱乐+大型运动品牌店）,（四）详细楼层分布1-负二层,负二层,B201 SPORT 100,B202美食广场,B203运动宝贝,B204 AZONE,B205 HANGTEN,B206 真维斯,B207骆驼,B208 1712,B209 IN BASE,B210 BHG超市,主要品牌组合：（多种类商铺及餐厅）,（四）楼层分布,负一层,B101 宝岛眼镜,B102 曼妮芬,B103 安莉芳,B104 青山洋服,B105 高淳陶瓷,B106 E BASE,B108 爱茜茜里,B109 BEAUX-ARTS,B110 佰草集,B111 MUJI,B112 福殿靴下层,B113 自然派,B120 TOONSLAND,B121 美美主义餐厅,B122 HELLO KITTY,B123 果燃掂甜品店,B124 多纳时光,B125 LOVELY LACE,B126 启路文具,B127 亮视点,B128 曼古银,B129 嘉贝诗,B130 双子魔术,B131 娜娜可印度料理,B1322001港式茶厅,B133 土大力,B134 金大鑫铁板烧,B135 仙踪林,B140 麦当劳,B141 IPOD,B142 八马茶叶,B143 MONCHICHI,B144 冰雪皇后,B145 1432德国花园餐厅,（四）详细楼层分布2-负一层,（四）楼层分布,（四）详细楼层分布2-负一层地图,主要品牌组合：（成熟时尚服饰）,（四）楼层分布,（四）详细楼层分布3-第一层,一层,101 102 it,103 Quicksilver,104 CK underwear,105 SEPHORA,106 LEVI,S,107 TISSOT,108 嘉贝诗,109 Pone company,110 111 STEVE MADDEN,112 ELLE HOMME,113 周大生,114 ILIONNO,115 欧爵咖啡,124 PROMOD,125 ZARA,126 SISLEY,127 中国农业银行,128 EXPRESS,130 FRENCH,131 G-STAR,132 KILLTEC,133 ADIDAS,134 K-GOLD,135 星巴克,136 RED EARTH,137 MOTIVI,138 H&M,139 HILFIGER DENIM,140 CK JEANS,（四）楼层分布,（四）详细楼层分布3-第一层地图,（四）楼层分布,（四）详细楼层分布4-第二层,（四）楼层分布,（四）详细楼层分布4-第二层地图,（四）楼层分布,（四）详细楼层分布5-第三层,主要品牌组合：（儿童家居生活）,（四）楼层分布,（四）详细楼层分布5-第三层地图,（四）楼层分布,（四）详细楼层分布6-第四层,主要品牌组合：（影院游戏天地生活天地主题餐厅）,（四）楼层分布,（四）详细楼层分布6-第四层地图,（四）楼层分布,（四）详细楼层分布7-第五层,主要品牌组合：（多国餐馆）,棉 氏,东南亚菜,品味轩潮粤菜,美 食,上海小南国,七、南京水游城的规划设计,设 计 理 念,是以流动的水为主体，营造一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园。,建 设 背 景,前期概念规划上，以运河水系为主线的整体规划布局源自于对过往历史的追忆和民俗的延续。水游城在成熟的商业地带脱颖而出，造就一个新型的商业中心。,整体概念规划,它由一条景观运河隔开，形成开放式格局。阳光、空气、,水流、绿色植物等元素被自然地引入城中，球形中庭、,运河、水岸、水上舞台、透光天棚灯设计，新颖独特，,处处体现了开放式购物公园的先进理念。,建筑与空间设计,水游城的主入口，它在外立面的处理上采用了大量的有色,材料，外墙色调以暖橙色作主打，雨林色彩作辅墙，使整,个建筑体散发出一种热烈、欢快的气息。次入口的船帆透,明外装饰使辅楼显得非常别致，与“钢琴键”花式的内立面,相配合，使整个建筑群在激情奔放之外，增添了一缕神秘,与超现代的感觉。水游城的内部，让大家印象最深刻,的是中庭的镂空天球和内墙上的广告窗。我们通常所烦恼,的商业气息与建筑美学的融合，就在这别出心裁中自然合,一。,景观与氛围的营造,宽8米，长280米的人工景观运河是水游城的建筑组织轴,线。水游城的“水”，不应该仅仅理解为液态的水。置身水,游城，你完全是融入了一座水的城市。,Add Your Title,（四）楼层分布,水游城建筑规划及设计特色,建筑设计亮点,水游城的建筑风格有两大亮点最引人注目：,水边购物、,绿色呼吸,。,“水游城”的第一个亮点在水景。,项目负一层为一条长280米、深40厘米的人工河环绕购物中心，最宽处有10米左右，最窄的也有4米，河边不设栏杆，购物者可近距离享受水景，球形开放式中庭与人工河相呼应、延伸至负二层，整体更新颖和谐。,“水游城”的第二个亮点在屋顶花园,“水游城”楼顶有一个7000平方米的屋顶花园，其中点缀休闲餐厅，市民可在购物后登上花园享受“绿色呼吸”。,八、水游城主要经营经验借鉴,水游城今天能屹立在南京市本身就是一种成功，有一些宝贵的值得借鉴学习的举措及具体的经验方面如下：,持续品牌推广,创新业态组合方法,创新商家组合,规划的经验,项目开发的经验,成功,综合营销推广,项目开发的经验,联合国际基金进行投资开发,1,2,3,开发商必需有足够的实力，以适应国家政策、金融政策的调整,与国际金融大势的突变。维持资金链的不断裂是所有工程项目,开发的第一要务，若商业地产开发的过程中遇到资金链吃紧的,问题，可通过联合海外的投资基金进行联合开发。,规划的经验,聚集人气是规划的关键,以运河为设计轴，大胆创新在国内做出真正的主题景观购物公,园。中庭表演台的设计还可以融入文化与互动的理念，利用中,空位置可有效地聚集人流。,持续品牌推广,引导新的生活、消费方式,营造一个全新的消费理念，超越普通一站式的理念，经过常年不,断演出，不断更新空间营造，一年365天给消费者都带来惊喜，,使他们能够习惯性地在这里形成长时间滞留和消费。,2,创新业态组合方法,以消费者需求进行业态组合,区别于中国传统百货业，“水游城”则不仅以购物为目的，而是研究,人的心理满足，将关联性商品放在一条线上，比如某一层楼既有鞋,子也有包，还有饰品、饮料等，或者某一层既有年轻妈妈的服饰，,又有儿童服饰等。,3,创新商家组合,去主力店，增功能点,对于购物中心的开发模式，国内发展商大多模仿大连万达的大型主,力店的开发模式，但是这种开发模式不像表面那样风光，国际大商,家，低廉的租金，长期的合同，这导致发展商实则为国际大商家打,工，开发者无法从其中分享到物业价值的成长。水游城则一改这种,主流做法，实行去主力店操作，增加三到四平方米的特色功能店作,为主力店。此方法如果操作成功，物业的成长才真正释放价值。当,然是否去主力店与项目所在商圈的成熟度也休戚相关。,