生态动物园商业街营销策划案116p.ppt

生态动物园商业街,营销策划案,“价值中心论”模型,关于商业,商业运营与住宅运营不同，商业是赢利为主的；住宅是自用为主。住宅我们能够控制，但商业前期的变化度较大，如形象定位、业态确定、主力店的进驻？等等，其运营受市场的制约性比较大，因而执行的难度也较大。,商业项目成功销售的前提条件：,价 值 认 同,万达商业广场以高出同区域4倍的价格仍然取得了销售上的成功，最根本的原因是其价值得到市场的广泛认同。,推广的核心难点：,解决价值认同问题,如何解决价值认同问题？,其次引导商业街价值心理,商业街同样要想商品一样，有自己包装、个性、特点，成为市场关,注的亮点，形成大众共识的认同感；,首先建立商业街价值标准,商业首先要解决认同感，价值标准没有，认同感的前提就没有；因,此，商业街首先需要建立商业价值的标准；,最终眼见为实商业街价值信赖,商业街的关键是信赖感，信赖感是商业街销售的基础，信赖感的前,提是眼见为实商业品牌影响力；,第一部分：建立价值标准体系,长沙城.南郊，如何？,长株潭融城暮云新城中信新城（）,城南高尚生活区（6大别墅群）,野生动物生态园（日人流量上万）,红星市级副商业中心大托商圈友阿奥特莱斯购物,中信新城购物中心,城的演变（人群聚集）：,市的演绎（商业发展）：,长沙城.南郊：,城在迅速蔓延，市在悄然兴起,当商业街延伸至长沙生态动物园，何如？,商业街,是城市贸易由分散到聚集的必然,是城市化进程的象征,商业是属于城市的繁华传奇。,当一片处女地发展到呼唤商业的阶段。可以说，已经成为真正意义上的“城市”。长沙生态动物园转瞬从一片荒地发展成为新城。赢得了整个长沙市的惊叹！,城市化的标志,商业街，是财富的象征,商业街，为城市贡献繁荣,商业街,是城市化的标志,商业街,是一个城市生活的空间,商业街,是高质量城市生活的体现,商业街,本身足够让骄傲,但是,它的价值形象应更加具体和丰富,？商业街,泰合商业街形象分析,一、功能形象分析,600米集购物、餐饮、休闲娱乐、健身于一体的街区型商业场所。,多种业态组合，改变了社区单调商业业态的状况。,大型、开放的社区商业街。,它不仅限于住宅社区商业为居民提供美容、洗衣、用餐、日常消费的必要服务。它有一定的规模、有相当的品位、有巨大的影响、有足够的人群。,二、价格形象分析,没有明确的资料，但相对于沌口其他商业项目而言，租赁价格应该具备一定的竞争优势。,三、规划设计形象,风格现代的商业建筑（上海新天地），但不同的商业形态和不同档次的商品在同一个建筑单体中，会模糊项目的风格，从而难以定位其主力消费群体。,泰合商业街所在区域分析,自然环境优美，三角湖、后官湖、南太子湖形成合抱之势，水质优良、污染程度低；交通状况好，南靠长江，西交京珠高速公路，北倚后官湖，318国道、沪蓉高速公路纵贯全境；区域商业项目缺乏，以街区商业为主。房地产业发展迅速，区域蕴涵巨大的高消费力，成为核心消费带。,N,新,江,大,路,汉庆街,中环线,三角湖,本案,新江汉大学,泰合商业街,万平方米湘隆购物广场,长沙体育中心,汉阳客运中心,国道,三角湖小学,一中,开发区商圈,泰合百花公园商业街价值定位的思考,我们需要找到一个最能打动市场，激发消费行,为的价值切入点！,问题是：我们怎么去找？哪里去找？,定位必须能让消费者、经营者和投资者产生认同,必须是区域内独特的、其他商业形态不具备的。,前提,我们为谁建立价值形象？,根据调查，区域内70%的购房者来自沌口和周边地区，这说明沌口地区区域辐射性不强，从各方面看都是一个较为独立的新城。可以判断，除投资者外，经营者和消费者从很大一个程度上都来自经济开发区。项目价值形象建立在推广时都是大众传播，由于本项目目标客户的明确性和针对性，可减少广告传播费用，利用,窄众传播,。,价值定位让投资者、经营者和消费者同时产生认同。,泰合百花公园商业街,（商业街、开放式、多业态、休闲式）,思考方向,经营者,投资者,竞争者,投资者,消费者,经营者,一箭三雕,发展前景,人气,投资者,升值空间,业态组合,商业环境,经营者,消费者,主题商业,投资者素描,开发商说“地段、地段、地段”。,如今投资者也重复“地段、地段、地段”,对于商铺投资，地段最重要。必须有看得见的发展前景和升值空间，成本少风险小利润大。我做梦都想赚更多的钱。,沌口地区住宅商铺价值飙升，预示泰合商业街增值前景无限。,沌口地区住宅销售不断节节飙升，其价格每年都保持6%7%的增长，远高于同期长沙市整体住宅几个增长速度。同时，楼盘的入住率更在直线攀升，人气极其旺盛。泰合超前的规划和人缘更会让其商业增值空间无限，抢先获得沌口的第一钵金。,地段资源丰富，配套逐渐成熟，加上政府的扶持，其发展显而易见，沌口第一个商业发展的热点区域在这里形成。例如新体育中心旁就即将建成13万平方米的SHOPPING MALL。,政府的扶持，沌口第一个商业发展的热点区域在这里形成。,经营者的素描,生活在沌口，总想做点生意，只是没有中意的商铺可以进行经营，对于社区里的商铺消费群太有限了。,在沌口，哪里的商铺会让我的生意天天红红火火？哪里的商铺会使我迅速成为大富翁？,沌口地区蕴涵巨大的高消费力，泰合商业街成为核心消费带。,沌口，一个人烟罕至的地方？NO，那你一定不了解现在的沌口经济开发区一个崛起的新城。新江汉大学近在咫尺，有多少老师多少学生？金色港湾、奥林花园、水木清华、绿岛花园，有多少居民？可口可乐、神龙、海尔、晨鸣，有多少高消费力为“泰合商业街”所拥有？,超前规划，泰合商业商业街开创全新消费方式。,虽然只是一个社区商铺，但泰合跳出了社区商铺概念，它面向沌口地区的所有消费者，成为区域目前特有的多功能消费商业网点。如此超前的规划，定能够让商铺利润最大化。,消费者素描：,生活在沌口地区，搬进新居，开起新车，或许还不是最重要的，生活需要方便，快捷,我们要赤橙黄绿青蓝紫的七彩天地，缤纷时尚，我们要柴米油盐酱醋茶，一样不少。,鲜肉、鱼虾、净菜、水果、绿色食品，是否随时随地买得到？,、香熏、点穴、按摩美容，是否样样有得做？,“”、“万宝路”、“箭牌”、“芙蓉”、“黄鹤楼”，各种香烟是否都齐全?,咖啡、西餐、红酒、特色菜、日本料理、火锅，能否天天换口味？,它本质不是简单的房地产或者商业地产的概念，更多的代表一种生活方式。,它是一种新型的集旅游购物、休闲、娱乐、文化、体验生活方式为一体的多功能新型商业场所。我们去这里不仅仅是为了去买东西、吃点喝点东西，更重要的是一种“体验过程”。,对沌口而言：,街区商业旗舰,（大规模、开放型、多业态组合）,项目最直观的印象是：,时尚、休闲、精品、功能全、便捷,相对于竞争者来说，最大的利益点在于：,功能齐全，娱乐、休闲的消费体验较多 产品层次丰富 消费空间的人性化、生活化设计带给人的舒适感,泰合商业商业街形象价值形成,从城市地位上来看：沌口的 从商业地位上看：规模最大、功能最全的街区商业项目,从消费地位上来看,一站式的消费模式，改变沌口人的生活模式，主,导新世纪消费文化时尚。,从消费体验上讲,一条商品更丰富，品质更高、功能更全的商业街,可以“聊聊天，喝喝咖啡，下下棋”消费是不自觉,的，是发现式的消费，是计划之外的消费。,沌口全商业商业长廊,项目功能定位：,对于目标客户群的意义：,投资者：一种全新的高资投资方式经营者：一种全新的商业业态 一种全新的商业环境消费者：一种全新的生活体验 一种全新的消费方式,沌口新城街区商业旗舰,项目价值定位：,新时尚主义生活,项目传播定位：,对于生活有更多要求，对精神层次的消费有更多需要，,超越于生活之上的生活享受，,自然更具文明特制。,新时尚主义生活演绎,随时来一杯，,茶的淡泊悠远，,咖啡的活跃热情，酒的激奋酣畅，,品位之间，多三分领悟。,新时尚主义生活演绎,喜欢汗水的快意淋漓，幽雅的阅读，激情的shopping在文明中寻觅自然的人，,最懂生活。,新时尚主义生活演绎,泰合百花公园商业街价值标准体系,价值定位：*街区商业旗舰,价值概念：*沌口第1条开放型商业商业街,集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的,综合性购物区；,价值支持：*沌口社区商业革命的开始：,价值业态：*邻里日常商业,价值引导：*新时尚主义生活,第二部分：实现价值心理认同,沌口地区商业发展势在必行，今后体育中心旁的SHOPPING MALL，和其他同样打着旗号商业商业街接踵而至，我们的优势何在？,？,如何脱颖而出,唯一的办法就是给项目一个鲜明的形象 柠檬,为什么用柠檬，而不是其它东西,？,回过头看看我们的项目吧？,中小型超市,邮局 银行 酒吧 露天室内咖啡厅 网吧 音乐茶座 精品,购物,坊 美容 健身,桌球,服装 24小时便利店,时尚文化街,入口时尚广场 卡拉厅 网吧 音乐茶座,精品购物坊,美容,桌球,服装 24小时便利店,时尚文化街,入口时尚广场 网吧,音乐茶座,精品购物坊 美容,健身,桌球 服装、24小时便利店 时尚文化街,入口 时尚广场,卡拉,潮流,fashion,新鲜 青春 时尚 品位 COOL,在花语中是浪漫的体现,柠檬可以用来表达最真挚的爱,用柠檬唤醒人们心中追求年轻的情绪,情感,柠檬黄色五星色。,给人明快、高贵、愉悦的感觉。黄中带绿、黄绿相怡的鲜明色彩配搭，让人联想到阳光、沙滩和激情。,有种很HIGH的感觉。刺激着你身体的每一根神经。,色彩,原来项目和柠檬如此的契合,既然这样，让我们彻彻底底,借一把！,泰合柠檬时代商业街,包括商业街的,名称：,品牌,个性：青春 时尚,属性,包括商业街风格的,布置：,用柠檬装点我们的商业街，形成最强势的市场形象和关注度。例如：用两个大柠檬作为商业街的形象小品。柠檬形象的店面等等。,泰合百花公园商业街价值心理认同,商业街名称：泰合柠檬时代,商业街主题：沌口时尚引动线,商业街风格：休闲街、品位街、精品街,商业街氛围：动感概念，建立未来延展如风情节、,表演活动等，增强人们的参与欲望和,趣味性；不断形成市场的关注力；,第三部分：实现价值信赖,由于商业缺乏市场参考性，其销售前提是信赖感的建立,战略点：,人气店、主力店的引入：,例如：华联超市、万客隆等可以吸引足够人气的店铺。,引导店的引入：,商业开售前，发展商要率先开业；建好如柠檬酒吧等。,这些都将成为最有说服力的宣传要素，也是树立项目形象，取得销售成功的关键。,眼见为实的支持力：,*局部商业街的出现；,*商业街街面的休闲品质展现；,*（开盘后）商业街外街面展现；,泰合柠檬时代商业街价值信赖感,方向店进入:人气店1间-如麦当劳,主力店1间-如华联超市、万客隆等,引导店先开:引导店1间-商业开售前，发展商要,率先建好开业；如柠檬酒吧；,眼见为实的支持力:局部商业街的出现；,商业街街面的休闲品质展现；,（开盘后）商业街外街面展现；,市场,抢位,传播策略部分,促销活动,公关活动,商业文化,卖点,消费者,现场包装,品牌定位,广告语,广告传播,产品销售,品牌发展,整合传播模型,广告推广,市场突破点的关键,市场突破的核心,市场突破点的建立,建立沌口街区商业的领导地位,建立市场制高点，形成特有竞争优势,产品高点,(现场优势建立),形象高点,(项目形象的建立),整合推广的高点,(项目形象的建立),价值高点,(项目核心价值建立),市场突破核心,形象高点建立,高点建立的意义：,我们需要在每一个点达到极至，每一个都将是亮点；从形象上，首先要起到震惊市场的作用。,建立主题的高点：,确立泰合柠檬时代的深刻内涵。与单纯强调其商业投资价,值的商业项目相比，我们还提倡一种全新品质生活概念。,现场高点建立的意义：,眼见为实的运营方式，是市场高层面竞争质变点的开始；,以现场眼见为实的打动力，只要现场产品展示的高点建立，,项目核心竞争力即全线建立；,现场高点建立的风格：轻松、时尚、品位、精品,现场高点建立的方式：导视系统、工地围板,各主要路口对项目形象的展示,售楼处的包装,现场高点建立,在今后的传播推广中，始终围绕着项目,核,心定位,来进行，针对,市场,、针对,目标消费群,整合推广的高点建立,平面表现部分,LOGO设计,路旗设计,路旗设计,效果展示,户 外,效果展示,车身设计,围墙设计,围墙设计,效果展示,报版,报版,报版,报版,报版,楼书规划,楼书,封面300g亚粉纸，内页157铜板纸,12个P，或设计成为泰合百花公园专刊形式。,共分为六个部分,第一部分：幸福生活从街区开始,（商业街使得泰合白花公园价值得以提升）,生活更加完美无缺了！,第二部分：泰合柠檬时代是什么？,泰合柠檬时代本质不是一个简单的房地产或者,商业房地产概念，它更多的代表着一种生活方式。,第三部分：泰合柠檬时代投资商圈,第四部分：投资泰合柠檬时代，独有的四大增值法宝,第五部分：泰合柠檬时代规划设计,第六部分：生活里没有重复的精彩,在泰合柠檬时代独有的生活情调,楼书设计,第二组,LOGO设计,户 外,吊旗,吊旗,手提袋,围墙,信封,导示,报版,报版,第三组,LOGO设计,户 外,车身,车身,车身,报版,报版,