现代旅游地产研究.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,目录,1,概念,2,旅游地产分类,3,管理或投资者,构成,4,发展,阶段,5,中国旅游地产发展的趋势分析,6,投资风险,7 案例,旅游地产概念,旅游地产是一门新兴产业，在国际上并没有明确的概念或定义。国外最接近的即为“分时度假（,Timeshare,）”。国内理论界对此也有不少研究，最早是沈飞提出“旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能”。,旅游地产分类,一般认为旅游地产包括以下四种形式：,旅游景点地产,，指旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质、非住宿型的建筑物及关联空间；,旅游商务地产,，指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间；,旅游度假地产,，指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间；,旅游住宅地产,，指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。,管理或投资者构成,（,1,）拥有雄厚资金实力的房地产或旅游开发的大型企业，如华侨城、首创、中信、海航、中旅等大型旅游相关企业。（,2,）景区管理机构或地方政府投融资平台。,旅游地产发展,阶段,”,观光游-休闲游-度假游,“,三个阶段。,中国旅游地产发展的趋势分析,1.旅游地产将成为投资热点及重要产业.2.旅游地产进入专业化、国际化、网络化时代.3.旅游地产开发服务由观光旅游向休闲旅游转变.4.投资+消费模式已成为旅游地产物业的经营方向.5.城市文化旅游和郊区主体度假将成为发展趋势.6.主题休闲社区是旅游地产未来的发展主体.,7.分时度假将逐渐占领市场.8.大城市外围地带将发展迅速.,主题公园篇,华侨城,华侨城,华侨城：位于深圳经济特区的深圳湾畔，占地面积4.8平方公里，由华侨集团公司开发、建设和管理。,“旅游+地产”为核心，综合性开发模式的概念被开发商首次提出，并成功运用到华侨城的开发建设中，开创了“旅游+地产”开发模式的先河，成为中国房地产史上最成功的案例之一。,华侨城总共拥有四个主题公园，分别是：锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷。,锦绣中华,(以古代山水名胜为景点）,中国民俗文化村,(以民族村寨为景点）,世界之窗,（以五大找标志性建筑）,欢乐谷,（中国现代主题公寓）,优点,资源系统有效整合,和产业结合的主题,超前的科学规划,旅游项目不断创新、升级,采取以地产为核心的旅游资源差异化经营模式，强调创新性,、,复合性,、休闲娱乐,香港迪士尼乐园,香港迪士尼乐园（,Hong Kong Disneyland,）位于香港新界大屿山，占地,126,公顷，是全球第,5,座、亚洲第,2,座，中国第,1,座迪士尼乐园。园区内设有主题游乐设施、娱乐表演、互动体验、餐饮服务、商品店铺及小食亭。乐园每天更呈献巡游表演节目及烟花汇演。,历史人文篇,1.成都芙蓉古城,2.上海新天地,成都芙蓉古城,占地面积：680亩,建筑面积：20.43万平方米,水面面积：3万余平方米,容积率：0.4,绿化覆盖率：72%,建筑密度：17%,项目定位：集居住、餐饮娱乐、休闲度假、旅游观光、投资于一体，融合各种中国民居建筑风格、以成都地域文化为项目内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的小区,目标客户：对成都有怀旧情结、厌倦喧嚣的都市生活、收入较高且能接纳住房消费新观念的中老年人。,传统居住区建筑风格多样的住宅，毗邻生态观赏型温泉，环境静雅；,特色商业区小吃街、餐饮设施、手工艺品街、购物超市等；,文化休闲区诗书画社、青少年素质教育中心、12000平方米的中心音乐休闲广场、2000余平方米的人造山坡景区、置信MBA学术中心等；,运动保健区中老年人健康中心、诊所、足球场、网球场、滑草场、羽毛球场、沙滩排球场、沙滩游泳池、高尔夫练习场、门球场、少儿武术馆、乒乓球室等运动健身场所；,会所宾馆区生态豪华会所、酒店、客栈、博物馆等,优点,1.旅游观光的功能：独特的建筑和优美的景观设计成功吸引众多游人前来参观游览、消费，带来商机；,2休闲度假的功能：提供会议谈判活动的场所；,3.商务活动的功能：提供会议、谈判活动的场所,4.满足现代都市人追求古朴、喜欢幽静的居住心理，外观古朴，住宅内部强调实用性，合乎现代人生活习惯，价格合理，吸引大量购房者,5.通过对传统建筑和历史文化的挖掘，展现中华民族古老文明的精髓，使其一砖一瓦，一檐一壁，都透出历史的、文化的深沉底蕴。例如：饮食文化，童趣文化，天府街市文化，茶文化，水文化，民风民俗等,上海新天地,项目名称：上海新天地,开业时间：2001年6月,地址：上海市卢湾区太仓路1818弄、,兴业路123弄,占地面积：30000,总建筑面积：86000,停车位数量：1570,商业型态：街区型开放式,商业性质：城市综合体,物业组成：新天地北里、新天地壹号、,新天地南里、新天地南里购物中心、,新天地时尚、88新天地、企业天地,优点,1.昨天、明天，相会在今天。建筑风格上现在建筑与旧建筑交相辉映，寓意着昨天明天今天都相会在兴业路上，给人以历史的启示。,2.风格相容，文化相融改变原先的居住功能，赋予它新的商业经营价值。新天地建筑形式上采用的是,古为今用，洋为中用的形式。,3.多元化与共生化。多元化在城市改造上的应用和共生化对旅游与地产两个方面的拉动作用。商业与旅游项目的嫁接与融合，二者相互依托共同构成了一个综合性的大社区。,缺点,建筑上采用有做旧的手法存在，虽然是一个成功的旧城改造案例，但是在文化内涵的初衷上已经有一个平民的象征转换成了一个奢华的商业中心。,思考,1.只可借鉴，不可克隆,2.多米诺效应,3.地格理论分析新天地模式,自然风光篇,1.九寨天堂,2.香港愉景湾,3.峨眉七里坪温泉度假酒店,4.威尼斯水城,5.,大溪谷生态旅游产业园,九寨天堂,项目位置：九寨天堂国际会议度假中心位于九寨沟县甘海子,占地面积：7000亩,总建筑面积：约15万平方米,开业时间：2003.9,总体规模：酒店7栋主题建筑呈扇形排列，包含从总统套房、跃层式套房到山景标准间的各种房型共1020套,产品风格：后现代主义的建筑风格与浓郁的藏羌特色自然结合,整体功能,集会议度假、寻根祭祖、运动探险、科学考察、民俗文化观赏等多功能于一体的大型综合性生态旅游度假区,整体特征,以藏文化为主题的山区奢华旅游度假中心，包括酒店（五星级）、艺术展示中心，餐饮中心，天浴温泉中心、会议中心、购物娱乐中心等，整个建筑背靠群山，掩映在原始森林中，集中诠释了“消失的建筑”这一理念。,二期工程包括一个18洞高尔夫球场和500栋森林别墅群,。,香港愉景湾,区位：香港（靠海）,容积率：0.12,规划人口：约25000人,周边设施：香港迪士尼乐园，大屿山郊野公园，大白湾,规划理念,愉景湾在规划中充分考虑城市功能，完善配套设施以及因势利导利用自然景观、地形，使得整体社区融为一体,特点,威尼斯水城,区位：杭州,规模：总建筑面积约35万平方米，约1500户,景观：无自然景观；项目主要依托杭州乐园和项目本身的景观,产品：多层水景洋房（主体）。房屋以平层为主，也有跃层和带阁楼的户型。面积从80-260平米。,其他：建筑风格：水城威尼斯的中国版本,威尼斯水城引入湘湖自然活水，形成四纵三横主水道和三大湖泊，65%活性水覆盖率，构筑全景式城市岛居生活街区。30多座形态各异、风格独特的桥，围绕威尼斯城市人文景象。8大风景岛区依次展开，岛与岛之间桥桥相接，再现威尼斯纯正岛居风情。5000多米风情水街，家家临水、户户观景、勾画纯水岸生活，最大限度满足了人和水俱来的亲密关系。10多个主题广场，形成开放空间与私密空间自然转换的复合景观形态。,方案特点,峨眉七里坪温泉度假酒店,区位：峨眉半山七里坪,建成时间：2010,酒店星级：四星级,功能分区：10平方公里的超大规模，容纳企业会所、别墅式酒店、山景公寓、高尚户外运动、SPA等。,项目定位：以“养生、度假、休闲、避暑”为四大主题。其中“温泉、避暑、佛教文化”为品牌产品。,产品规划布局：分为房产住宅规划和地域规划范围。,优势,1.具有较为高端的旅游产品,2.有适宜的温度和自然环境,3.特有的文化旅游产品,4.有相对的更多样的旅游产品,5.较大规模的度假用地资源,劣势,1.滑雪旅游度假产品的确实,2.距离省会城市相对较远,3.温泉开发相对较差,大溪谷生态旅游产业园,大溪谷位于四川省省会成都市所辖的蒲江县，是成都,9,区,12,县中唯一一个没有被工业污染的原生态区域，是由深圳花样年上市集团斥资百亿在西南地区打造的高端山水度假项目。,大溪谷项目东依,20,平方公里的长秋山森林公园，这是成都盆地最大的山脉，森林覆盖率是,78.8%,，有,200,多种野生动物，树种多达,100,多种，山上文化古迹也很多，包括龙泉寺摩崖造像和汉代崖墓等旅游景观。,水质达到国家,类标准的蒲江河从大溪谷边蜿蜒流过，野生白鹤常年栖息于此。,南侧紧邻的蒲江采茶山文化自然保护基地，总占地,12,万亩，是西南最大的采茶基地，这里出品的蒲江雀舌茶以色翠、香高、味醇、形美而闻名。,北临蒲江城，步行,5,分钟即可到达。可享受到这个淳朴江城的各种城市生活配套资源。,开发模式,优点,交通优势明显，大溪谷位于成雅高速浦江出口,1KM,，紧邻浦江城区，可享浦江城区配套。,坐拥长秋山，森林覆盖率高。,项目内有高级会所，星级酒店和高尔夫球场，规划有现代城市主题园区，滨河商业休闲区，文化旅游度假区及乡村休闲度假区等配套。,缺点,正因为地处自然环境幽美之地，大力开展产业资源容易造成对环境的污染及破坏。,从网上资料上来看，酒店及工作人员的服务缺少热情，让客人并不能满意。,总结,休闲自然风光式的旅游地产开发需要注意可持续性发展，构建和谐的人与自然相处的环境。,特殊文化篇,1.拉斯维加斯,2.澳门,拉斯维加斯,拉斯维加斯（,Las Vegas,）是美国内达华州的最大城市，成立于,1905,年,5,月,15,日，以赌博业为中心的庞大的旅游、购物、度假产业而著名，是世界知名的度假胜地之一，拥有“世界娱乐之都”和“结婚之都”的美称。从一个巨型游乐场到一个真正有血有肉、活色生香的城市，拉斯维加斯在,10,年间脱胎换骨，从一百年前的小村庄变成一个巨型旅游城市。,开发模式,”借地产“开博彩之风,拉斯维加斯原本是个人口稀少，经济落后的沙漠地区。在创建拉斯维加斯的初期，政府曾试着吸引外部资本家对该市,内地农业经行投资，但收获不大。,地产“主题化”模式,幻象酒店的建造，开地产”主题化“模式的先河。拉斯维加斯借此成功转型，由博彩单一化向娱乐，旅游多元化转变。后来借助地产的”主题化“开发理念，拉斯维加斯成功完成了由”赌城“到世界第一娱乐之都的蜕变。,地产开发模式的缺陷,拉斯维加斯的“主题化”的酒店地产开发，虽然吸引了无数游客的眼球，但也带来了拉斯维加斯酒店业的激烈竞争，新酒店争做最大，最豪华，投资最多的宝座，已有的酒店忙着翻新，追加投资，但过渡的竞争和现有模式被盲目，夸大地复制让拉斯维加斯面临内外交困局面。,澳门,澳门（,Macau,），全称为中华人民共和国澳门特别行政区。北邻广东省珠海市，西与珠海市的湾仔和横琴对望，东与香港隔海相望，相距,60,公里，南临南中国海。澳门是一个国际自由港，是世界人口密度最高的地区之一，也是世界四大赌城之一。其著名的轻工业、旅游业、酒店业和娱乐场使澳门长盛不衰，成为全球最发达、富裕的地区之一。,澳门与拉斯维加斯,1.两者的发展基本一致。,2.澳门经营发展的单一化。,3.赌场酒店开发的通用模式。,澳门采用拉斯维加斯地产开发模式颇具,可行性。,