珠海正邦岭秀城商业规划方案137p.ppt

Page,*,珠海正邦岭秀城,商业规划方案,基本观点,通过近期的工作以及与贵司的沟通，我们对于项目的认识较上一阶段已更进一步，形成了关于项目操作的几个基本观点及原则：,观点一,观点二,项目地块较为分散，消费人流难以直接共享，各商业部分均需有清晰的主题及足够的吸引力，建议引进“双主力店”（品牌超市+品牌百货），提升项目辐射力及号召力；,项目商业体量将近9万，位于拱北核心商圈较边缘的位置，未来在商家业态组合、硬件设施上需要有清晰的整体优势，才能为后续经营提供基本保障；,Page 2,基本观点,观点三,观点四,观点五,一般零售类业态受限于珠海人口数量，总消费量不大，发展较为受限，品牌商家进驻意向均较低，但餐饮、休闲娱乐类商家发展较好，经营状况总体较为理想，项目应考虑加大餐饮、休闲娱乐业态比例；,对于购物中心而言，商铺的销售与经营是不可调和的根本矛盾，本项目应在短期销售收益与长期持续经营之间找到合适的平衡点，未来在销售比例上必须有所控制；,现代商场对于硬件的舒适性、便捷性以及体验感要求越来越高，项目建筑已基本确定（F2除外），在此前提条件下，提出了比较重要的局部优化的建筑修改建议。,Page 3,三、业态组合布局,四、营销及招商策略建议,二、项目定位,一、SCQ核心问题分析,报告提纲,Page 4,非期望结果,由特定情境导致的特定结果。,期望结果,从目标出发所希望达到的结果。,R1,R2,？,S情境,CR1、R2,Q如何从R1到R2,一、SCQ核心问题分析,Page 5,影响项目定位的因素主要有以下三大方面：,S：情境（Situation）1,发展商开发目标,项目定位,S：情境（Situation）2,基础开发条件,S：情境（Situation）3,市场关键因素,一、SCQ核心问题分析,Page 6,情境（Situation）1发展商开发目标分析,在销售较大比例商铺的前提下，如何保障项目整体经营的可持续性及未来价值的增长？,Page 9,适当控制销售比例,商铺的销售与经营是不可调和的根本矛盾，未来必须适当控制销售比例，商业价值较低，经营难度较大的区域，建议发展商自己持有，通过引进大型商家、目的性消费商家等手段，提升商业整体价值，保障项目后续经营及发展。,商业形象与档次升级,要求商业定位与片区现有商业形成差异化，引进品牌知名度高及形象好的商家；,要求建筑规划上营造良好舒适的购物环境，打造拱北区第一个组团式商业街区。,扩大项目辐射范围,要求商业业态组合的丰富性及多样性，体现项目“一站式”的购物特点,；,要求引进品牌号召力强的百货及超市，以及目的性消费强的餐饮及休闲娱乐等业态。,情境（Situation）1发展商开发目标分析,开发目标分析,Page 10,情境（Situation）2基础开发条件分析,Part2 基础开发条件分析,项目分析,消费群分析,未来规划分析,Page 11,1.项目分析,项目自身条件总体良好，规模较大，但处于核心商圈的较边缘位置，未来必须扩大辐射面，吸引外部消费群前来消费。,Page 12,项目位于珠海中心城区拱北片区，,处于口岸核心商圈较边缘的位置,；,项目位于主干道迎宾南路北侧，临近板樟山隧道，,商业氛围由口岸向北侧逐渐淡薄,；,拱北片区的职能定位为：珠海市的口岸商业中心，集居住、口岸、商业中心功能于一体的城市窗口地区。,项目位于拱北核心商圈边缘，是口岸商业的沉淀及延续，商业定位必须扩大辐射范围，立足拱北，辐射珠海。,项目区位分析,1.项目分析,本项目,迎宾南路,桂花北路,粤海中路,九州大道,拱北口岸,口岸商业中心区,Page 13,建设用地面积,：,150,000,总建筑面积：,580,000,各地块商业面积：,商业总面积：92,479.53,F1地块：23,647.8,F2地块：18,352.4,WS1地块：28,133.1,WS2地块：5,146.23,地下一层：17,200,本项目商业面积约9万(含夹层)，规模较大，具备引领拱北商业升级换代的基础条件。,项目技术指标分析,1.项目分析,Page 14,项目四至分析,迎宾南路,岭南路,西侧：项目与桂花北路中间有工厂厂房相隔，人车流量较小；,南侧：WS2地块与WS1地块中有岭南路相隔，岭南路为双向四车道，目前人车流量较小；,东侧：现为名门大厦写字楼、酒店及街边公园，有少量商业；,北侧：项目北侧有龙城商住楼紧邻F1地块。,1.项目分析,项目对外展示性较好，但四至目前商业氛围较淡，居住人口较少。,Page 15,区域,展示面,昭示性,交通条件,商业氛围,A,B,C,D,地块商业价值判断：,A B、C,D,注解：,地块价值分析,迎宾南路,岭南路,A,C,D,B,项目地块分散，未来各地块必须规划清晰的经营主题吸引人流。,1.项目分析,Page 16,交通条件分析,时间,道路名称,货车,私家车,的士,公交,摩托车,自行车,行人,合计,数据为三次记录数值的平均值,车流,人流,12：4012：45,15：2015：25,18：0518：10,迎宾南路,（项目段）,30,181,70,34,21,19,163,355,163,桂花路,21,86,31,5,3,6,16,152,16,岭南路,6,34,15,0,10,4,20,69,20,粤海中路,9,106,70,30,25,19,72,259,72,注：以上人车流数据为三次统计的平均值，为双向人车流统计。,项目所临拱北区交通主干道迎宾南路，,交通条件较为理想，可达性好,；,项目所临迎宾南路和岭南路，,迎宾南路人车流量均较大，岭南路人车流量较小,；,位于项目西侧的桂花北路人车流量稍小，南侧粤海中路人车流量较大，,通过两条道路可到达本项目，增加项目的可达性,。,项目交通条件便利，具备扩大辐射范围的硬性条件。,1.项目分析,Page 17,2.消费群分析,珠海目前消费人口较少，各商圈消费群互通比例较低，就近消费特点明显，这成为制约项目定位及后续经营的重要因素之一。,Page 18,2008,年，珠海市生产总值,992.06,亿元，同比增长,11.8%,；,2008,年第一、二、三产业的增加值比重分别为,2.9%,，,54.7%,，,42.4%,。,2008,年全年社会消费品零售总额,359.74,亿元，比上年增长,19.3%,。自,03,年至,08,年，社会消品零售总额每年以,10,个百分点以上的速度增长。,2008,年珠海市人均可支配收入为,20,949,元，比上年增长,8.6%,，人均消费支出比上年增长,5.6%,。,珠海市经济保持稳定、快速的增长，居民总体消费力得到一定程度提升。,宏观经济环境,2.消费群分析,Page 19,人均可支配收入分析,2.消费群分析,人均可支配收入比较表（单位：元）,年份,指标,2005年,2006年,2007年,2008年,广州,18287,19851,22469,25317,深圳,21494,22567,24870,26729,珠海,17671,18908,19290,20949,注：以上数据来自政府统计局网站。,人均消费性支出比较表（单位：元）,年份,指标,2005年,2006年,2007年,2008年,广州,14468,15445,18951,20836,深圳,15911,16628,18752,19779,珠海,14324,14426,17422,16517,珠海市人均可支配收入水平低于广州深圳，,08,年约,2,万元；,珠海市人均消费性支出受经济形势影响，,08,年下降趋势明显，约,8048,元。,珠海市总体消费实力低于广州及深圳，商业发展受限。,Page 20,珠海市人口数量较少，导致总体消费量有限，是影响目前商业发展的重要原因。,珠海人口分析,2.消费群分析,截止,2008,年，,珠海市常住人口为,148.11,万，户籍人口为,99.48,万,，所占比例为,67.14%,。其中外来人口比例呈逐年下降趋势；,珠海市人口较少,，与周边发达城市相比（深圳总人口约,1300,多万人，其中常住人口超过,870,万人，广州总人口约,1400,多万人，常住超过,700,万人），,珠海城市人口密度相对较低，较大程度上影响商业的发展,。,Page 21,从珠海市人口金字塔可以看出，塔形下端少儿人口和塔尖老年人口呈明显缩减趋势，,塔腰成年人口则向外扩张，人口数量占比最大,；,从图得知，男、女年龄数量最多为,24-34,此年龄段，,城市主力消费人群呈现较为年轻化的特征,。,珠海的主力消费人群主要集中在20-40岁之间，这部分人具有稳定的收入来源，消费实力相对较强。,2.消费群分析,珠海人口分析,Page 22,核心商圈常住人口仅10万人，消费群数量较少，且项目商业体量较大，必须依靠大量商圈外人口前来消费。,核心商圈人口分析,2.消费群分析,拱北片区常住人口近,10,万,，主要有本地居民、广东省移民、商业从业人员、白领阶层、港澳居民及外籍人士等；,项目为旧村改造，返还住宅现已入住，住户多为珠海当地人；,项目住宅购买人群为外来人口和澳门人口居多，消费力相对较好；,项目住宅人口全部入住后，以家庭消费为主的消费人群将大大增多。,本项目,核心商圈：拱北片区约10万常住人口,Page 23,城市性质：,国家经济特区，珠江口西岸区域性中心城市和亚热带海滨风景旅游胜地；,城市发展结构：,建立由“主城区,次中心城,外围新城,中心镇”构成的多层次、组团型的城市空间体系；,人口规划：,至,2010,年为,175,万人，其中主城区人口,85,万人；至,2020,年为,245,万人，其中主城区人口,101,万人。,本项目处于珠海市主城区的中心城区，是城市经济、文化和行政中心，从长远来看，商业发展具有较大空间。,3.未来规划分析,城市规划分析,Page 24,职能定位：,集商业中心、口岸、居住功能为一体的口岸商业中心；,依托拱北口岸，强化商业中心的连续性与商业集聚度；,分区规划：,市级商业中心、拱北商住混合发展区、圆明新园商贸与,SOHO,综合发展区、夏湾居住区、炮台山公园绿心区、港昌路商贸休闲带、联检岛服务区。,项目位于拱北商住混合发展区，承接拱北口岸经济圈，区域规划利于项目开发。,3.未来规划分析,片区规划分析,Page 25,Part3 市场关键因素分析,珠海商业市场调查分析,片区主要商业业态分析,情境（Situation）3市场关键因素分析,Page 26,情境（Situation）3市场关键因素分析,珠海商业市场发展相对较为落后，以传统百货超市居多，由于珠海目前消费总量有限，零售商业发展受限，但项目紧邻口岸的特点，使其餐饮休闲娱乐类业态经营状况较好。,Page 27,珠海目前已形成四个相对集中商圈：,拱北商圈,吉大商圈,香洲商圈,前山商圈,珠海主城区商业现状,前山商圈,拱北商圈陆地直接与澳门接壤，在主城区商圈处于中心区位，发展较早，处于商业领先地位。,2.珠海商业市场调查分析,Page 28,比较内容,拱北商圈,香洲商圈,吉大商圈,分析,现有商业规模,超过22万平米,超过18万平米,超过15万平米,三大商圈发展都较为成熟，项目所处的拱北商圈规模相对较大，发展较为成熟。,核心业态,服饰鞋帽，精品百货，社区配套,超市、百货,社区商业配套,超市、百货、餐饮、社区商业配套,珠海目前商业业态仍以百货超市为主导，配有零散的社区商业，较为单一,商业特色,以口岸经济为主，娱乐业较为发达,以传统百货超市为主，辐射范围有限,档次较高且文化氛围较浓,多以传统商业为主，业态重复度较高，缺乏经营特色,主要租金水平区间,70-230元/月,60-180元/月,75-200元/月,吉大商圈和拱北商圈租金水平相对较高,消费群,澳门人，游客及本地居民；,本区域居民为主,本地居民及珠海中高收入家庭,各区消费者的就近消费习惯明显，相互流动性相对较弱。,建筑形态,地下商业、步行街,裙楼商业,集中商场,单体集中商业,商业街,各商圈商业整体缺乏特色、创新，多以传统商业建筑形态为主,主力商场,口岸商业广场,莲花路,茂业百货,金宝路商业广场,扬名广场,香洲百货,尚都百货,免税百货,珠海百货,海天购物广场,各商圈集中商业多以百货为主，没有购物中心及特色商业街,2.珠海商业市场调查分析,项目所在的拱北商圈，以口岸经济为主，消费者流动性较强，除口岸核心商圈以外，其余区域零售商业发展较为困难。,Page 29,拱北商圈发展趋势判断,拱北商业正处于发展期中由第三阶段向第四阶段的过渡阶段，目前区域内尚未出现真正意义的购物中心形态，本项目必须立足于更高层次的商业形态，引领区域商业更新换代。,+,社区购物中心,SHOPPING MALL,购物公园,OUT LET,+,+,+,多种百货业态,大卖场,多种专业市场,社区购物中心,+,+,第三阶段,社区超市,社区配套,专业卖场,服饰百货,+,+,+,第二阶段,生活配套,+,传统百货,第一阶段,生活配套,起步期,发展期,成熟期,第四阶段,第五阶段,城市商业发展历程,2.珠海商业市场调查分析,Page 30,2.珠海商业市场调查分析,核心商圈由,迎宾南路、莲花路、粤华路、侨光路,自然构成了较封闭的“回”字型布局，布局范围内形成了繁华、集中的商业；,商圈紧临口岸，是因口岸产生的商圈，,澳门人、游客、本地人共同构成消费群，其中澳门人消费比例达,50%,，旅游消费约,20-25%,，消费群年龄约,15,35,岁,；,商圈内经营,同质化严重，商圈租金较高,，,消费群体年轻阶层为主,；,夜场消费丰富是商圈的显著特色,。,拱北商圈调研,受澳门影响，承接被澳门博彩业排挤商业业态，两者形成互补，满足澳门中低阶层、澳门及珠海年轻阶层为主的消费群体。,口岸广场,国际大厦,（华润万家）,迎宾广场,莲 花 路,Page 31,项目名称,珠海国际大厦,项目地址,珠海市拱北迎宾南路,建筑面积/,6.8万,单层面积/,8000,单铺面积/,约1020,停车位/个,500,楼层数/F,8,层高/m,2.5,单层扶梯数,2组,单层升降梯数,2,临街长度/m,45,过道主宽/m,2,中庭面积/,无,中庭用途,商场属性,百货/超市,经营档次,中高档,楼层商家业态,B2F,停车场,B1F,文华书城（8000）,1F,运动城（2500）、家居广场（2000）、美食广场（600）,华润万家（3.2万，1、2层为超市，3、4层为百货）,2F,华润万家,3F,太平洋保健按摩中心（3200）,4F,溜冰场 桌球场（天台）,5F,鱼美人减肥中心（1000）,6F,领航者健身俱乐部（2000）,已进驻品牌,华润万家：满记甜品、味正香、G2000、ESPRIT、等,运动城：NIKE、ADIDAS、CONVERS、李宁等,太平洋保健按摩中心、鱼美人减肥中心,租金,1F：约600元/,经营情况,较好,珠海国际大厦,2.珠海商业市场调查分析,Page 32,口岸购物广场,项目名称,口岸购物广场,项目地址,珠海市拱北迎宾大道最南端，拱北口岸联检楼地下,建筑面积/,12万,单层面积/,B1约4.5万,B2约4.3万,单铺面积/,8300,，主力铺位814,停车位/个,800,楼层数/F,3,层高/m,2.5,单层扶梯数,负一层10部，负二层6部,单层升降梯数,无,临街长度/m,无,过道主宽/m,主通道6m,次通道1.5m,中庭面积/,约40,中庭用途,外摆摊位、采光区,经营范围,潮流前线/餐饮,经营档次,中档,楼层业态,B3F,停车场,B2F,服饰、休闲娱乐、餐饮,B1F,服饰、餐饮、书城、美容美甲、超市,已进驻品牌,新天地购物中心（B2）经营面积约4万平米,味千拉面（B2）经营面积约200平米,肯德基（B2）经营面积约300平米,租金,B1层租金300-500元/，水电管理费约60元/,B2层租金约200元/左右，管理费约45元/,经营情况,良好,2.珠海商业市场调查分析,Page 33,2.珠海商业市场调查分析,项目名称,迎宾广场,项目地址,珠海迎宾南路,建筑面积/,24000,单层面积/,8000,单铺面积/,20-60,停车位/个,楼层数/F,3,层高/m,2.5,单层扶梯数,4组,单层升降梯数,1,临街长度/m,150,过道主宽/m,22.5,中庭面积/,中庭用途,商场属性,百货,经营档次,中档,楼层业态,1F,女装、品牌餐饮、男女品牌服饰、银行等（空置率0%）,2F,男装、内衣、珠宝、美容院、婚纱摄影、咖啡厅等（空置率40%）,3F,反斗乐园、美容美体（空置率90%）,已进驻品牌,钻石世家、名钻金店、G-STAR、衣本色、麦当劳、肯德基、渣打银行等,租金,1F：约200-300元/月（含管理费）,经营情况,较好,迎宾广场,Page 34,莲花路商业街,莲花路临近拱北口岸，商业业态呈多样性，其中服饰精品、休闲娱乐和餐饮业态占有较大比例，与当地及澳门人的消费习惯较吻合。,2.珠海商业市场调查分析,Page 35,吉大商圈主要集中在景山路，,商圈总体商业规模约在,15,万平方米,；,商圈内以珠海百货、免税商场、国贸海天城等大型购物商场为主，经营情况较良好；,吉大商圈是珠海商圈中整体档次形象最好的商圈，是珠海中高收入家庭的主要消费场所,。,免税商场,珠海百货广场,国贸海天城购物广场,吉大商圈,吉大商圈经过二十多年的发展，已成为集办公商贸、文化交流、旅游观光、休闲购物为一体的珠海城市中心区域，集中了珠海中高端消费场所。,2.珠海商业市场调查分析,Page 36,项目名称,珠海免税商场,项目地址,珠海市吉大景山路,建筑面积/,6万,单层面积/,约1万,单铺面积/,4060,，大店一般为100120,停车位/个,300,楼层数/F,6,层高/m,2.2,单层扶梯数,3,单层升降梯数,1,临街长度/m,20,过道主宽/m,主：6m,次：2m,中庭面积/,190，26F，正方形,中庭用途,活动展示，有休息座椅,经营范围,超市、餐饮、服饰皮具、珠宝、家电数码通讯、休闲娱乐,经营档次,中高,楼层业态,1F,餐饮、运动、休闲服饰、音像（12000）,2F,超市、餐厅、珠宝饰品、家电数码通讯 工艺品、床上用品等（11000）,3F,男女服饰、童装、皮具鞋包、内衣（11000）,4F,好百年家居（9000）,5F,好百年家居（9000）,6F,万象城休闲会所（4D影院、桌球城、健身、儿童摄影、发廊、香薰SPA）（11500）,已进驻品牌,ONLY、VERO MODA、周大福、NIKE、ADIDAS、ESPRIT、恒波通讯、必胜客、KFC、好百年、红酒屋,租金,1F：300多元/月，包电费和管理费，无进场费,部分业态扣点计算，视业态及位置而定,经营情况,良好,珠海免税商场,2.珠海商业市场调查分析,Page 37,项目名称,珠海百货广场,项目地址,珠海吉大景山路，珠海博物馆对面,建筑面积/,3万多,单层面积/,约8000,单铺面积/,20-300,，主力铺位30-40,停车位/个,楼层数/F,5,层高/m,3,单层扶梯数,双向电梯1部，单向扶梯2部,单层升降梯数,2,临街长度/m,90,过道主宽/m,3,中庭面积/,200,中庭用途,活动展销,经营范围,经营档次,中档,楼层业态,1F,超市、化妆品、餐饮、服饰,2F,珠宝首饰、钟表眼镜、数码产品、烟酒茶叶、书籍文具,3F,服饰、内衣、鞋类、饰品,4F,运动休闲服饰、保健器材、电器,5F,床上用品、餐饮、美容美发、休闲娱乐,已进驻品牌,得一超市位于商场1楼，经营面积约为4000,麦当劳位于商场1楼，经营面积约为300,国美电器位于商场4楼，经营面积约为3000,禾绿回转寿司、意粉屋、哈根达斯、水果捞、屈臣氏、DHC、欧莱雅、周大福、位元堂、中国移动、优之良品、百丽、思加图、金利来、哥弟、VEROMODA、Levis、NIKE、adidas、探奇乐园,租金,纯租金+扣点相结合,经营情况,良好,珠海百货广场,2.珠海商业市场调查分析,Page 38,项目名称,珠海国贸购物广场,项目地址,珠海市吉大景山路,建筑面积/,约5万,单层面积/,11，250,单铺面积/,使用面积约48,停车位/个,420,楼层数/F,3,层高/m,2.5,单层扶梯数,4,单层升降梯数,无,临街长度/m,临景山路约150m，临北大门约75m,过道主宽/m,2.5/3.5,中庭面积/,2个方形中庭，面积均为496,中庭用途,经营范围,服饰皮具，运动用品、儿童用品、珠宝饰品、餐饮、家电数码、服务配套,经营档次,中高,楼层业态,1F,珠宝精品、化妆品、皮具皮革、手机数码、铭兴体育用品、餐饮、眼镜药店等服务,2F,女装、内衣、床上用品、饰品、爱婴岛儿童百货、哈布斯牛扒、泰锋电器,（部分区域调整中）,3F,泰锋电器、凤凰书城,已进驻品牌,服饰鞋类：Jack&Jones、百丽、千百度、天美意、TaTa、G-Star Raw、STACCATO、Joy&Peace、teenmix,珠宝精品：周生生,餐饮：满庭湘、味千拉面,其他：爱婴岛、泰锋电器、铭兴体育用品、凤凰书城,租金,纯租金：2F约150-250元/月,经营情况,良好,珠海国贸购物广场,2.珠海商业市场调查分析,Page 39,2.珠海商业市场调查分析,香洲商圈内目前已形成凤凰路、紫荆路两个商业集中区；,香洲商业以大型商场为主，商圈伴随住宅的聚集自然形成，主要依靠商圈内茂业百货及家乐福超市等主力店的带动，,总体档次不高,；,商业以满足本商圈居民消费为主,，整体商业气氛一般，且多数商场均已销售，未来发展空间有限。,香洲商圈,商圈内各区域商业自成一体，业态分布较散。外来消费较少，商圈辐射范围及未来发展空间有限。,家乐福,茂业百货,珠都国际购物中心,香洲百货,金宝路商业广场,尚都百货,扬名广场,Page 40,项目名称,茂业百货,项目地址,珠海市香洲紫荆路,建筑面积/,约27750,单层面积/,5550,单铺面积/,144,停车位/个,楼层数/F,5,层高/m,2.7,单层扶梯数,2,单层升降梯数,临街长度/m,92.5,过道主宽/m,2.2/3/4.5,中庭面积/,方形：200，圆形：80,中庭用途,珠宝柜台、入口大厅,经营范围,服饰皮具、珠宝精品、化妆品、儿童用品,经营档次,中高,楼层业态,1F,名鞋精品馆,2F,青春少女馆,3F,都市名媛馆,4F,运动休闲绅士馆,5F,家居亲子童乐馆,已进驻品牌,KFC、周大福、明廊眼镜、OLAY、欧莱雅、DHC、雅芳、BASICO、百丽、Joy&Peace、金利来、皮尔卡丹、伊华欧秀、ONLY、VEROMODA,租金,经营情况,好,茂业百货,2.珠海商业市场调查分析,Page 41,项目名称,珠都国际购物中心,项目地址,香洲凤凰北路与沿河路交汇处,建筑面积/,约1.2万,单层面积/,4,000,单铺面积/,20-300,停车位/个,楼层数/F,3,层高/m,4,单层扶梯数,一组,单层升降梯数,临街长度/m,80,过道主宽/m,2,中庭面积/,长方形100,中庭用途,珠宝柜台,经营范围,服饰皮具、珠宝精品、化妆品、儿童用品,经营档次,中高,楼层业态,1F,时尚潮流服饰、游乐场,2F,运动服饰、超市,3F,超市,已进驻品牌,华润万家超市、周六福、来自李宁、鳄鱼恤、八马茶叶、中国银行、北京同仁堂、中国移动,租金,纯租金：一层：内铺40-70；外铺30-100（主要是一边没有展示面）；二层超市辅营区100左右,经营情况,好,珠都国际购物中心,2.珠海商业市场调查分析,Page 42,项目名称,香洲百货,项目地址,珠海市香洲凤凰路,建筑面积/,约5400,单层面积/,1800,单铺面积/,使用面积约40-50,停车位/个,楼层数/F,2,层高/m,3.5,单层扶梯数,1组,单层升降梯数,临街长度/m,临凤凰路50m,过道主宽/m,1.8,中庭面积/,中庭用途,经营范围,餐饮、服饰皮具、珠宝精品、美容美体、童装、床上用品,经营档次,中档,楼层业态,1F,休闲饮食、手机通讯、个人护理、服饰皮具、珠宝精品、化妆品,2F,女装,3F,内衣、睡衣、童装、男装、床上用品,已进驻品牌,服饰鞋类：wanko、帕佳纳,餐饮：满庭湘、味千拉面,其他：屈臣氏,租金,经营情况,好,香洲百货,2.珠海商业市场调查分析,Page 43,项目名称,金宝路商业广场（新一佳）,项目地址,珠海市香洲紫荆路,建筑面积/,42500,单层面积/,8500,单铺面积/,510,停车位/个,楼层数/F,6,层高/m,2.5,单层扶梯数,3组,单层升降梯数,2,临街长度/m,92,过道主宽/m,2.5,中庭面积/,26F，650，长方形,中庭用途,活动场地、餐饮座椅、通讯柜台,经营范围,超市、服饰、书城、数码通讯、休闲娱乐,经营档次,中低,楼层业态,1F,小澳门服装城、手机通讯,2F,服饰皮具、美容美体、餐饮、娱乐、手机通讯、文华书城,3F,新一佳超市、恒波通讯,4F,凤凰书城、雷鸣达手机城、珠海小商品城（招商）,5F,嘉宝华医药批发、红联发家具城、新金路桌球城,6F,金宝路酒店,已进驻品牌,新一佳超市、以纯、安踏、阿昌牛仔专卖、文华书城、味道工场、佳丽娜美容院、恒波通讯、凤凰书城、雷鸣达通讯、嘉宝华医药,租金,纯租金：2F:110-120元/，管理费200元/月，公用水电15元/，现打7折，免进免押，头一年免管理费，季付，押一付三,4F：1030，基本为1000元/月，约70元/月，管理费11元/，水电自理,经营情况,超市经营良好，其余一般,金宝路商业广场,2.珠海商业市场调查分析,Page 44,项目名称,尚都时尚百货,项目地址,凤凰北路与朝阳路交汇处,建筑面积/,8250,单层面积/,1650,单铺面积/,48/90,停车位/个,56,楼层数/F,5,层高/m,3.54,单层扶梯数,1组,单层升降梯数,2（观光梯）,临街长度/m,朝阳路30m,凤凰路50m,过道主宽/m,1.8/2.5,中庭面积/,无,中庭用途,-,经营范围,经营档次,中高档,楼层业态,1F,珠宝、运动服饰、鞋、眼镜、餐厅,2F,（少女）：女装、饰品,3F,（淑女）：女装、饰品,4F,红豆服装羽绒城,5F,（招商）床用、配套等,已进驻品牌,NIKE、ADIDAS、达芙妮、真功夫、百丽、思加图、TITI、钻石世家、润金店、淑女屋、自然元素,租金,-,经营情况,较好,尚都时尚百货,2.珠海商业市场调查分析,Page 45,项目名称,扬名广场（吉之岛）,项目地址,建筑面积/,34000,单层面积/,4875,单铺面积/,标准：10-20,经营店铺：70-90,停车位/个,楼层数/F,7,层高/m,3,单层扶梯数,4,单层升降梯数,2,临街长度/m,75,过道主宽/m,3.5/2.4/2.0,经营范围,百货+家居+服饰+配套,经营档次,中档,楼层业态,1F,数码通信、珠宝精品、品牌服饰、扬名百货、餐饮,2F,吉之岛生活超市,3F,吉之岛百货,4F,吉之岛百货,5F,扬名家居城,6F,扬名家居城,7F,岛之旅酒店,已进驻品牌,恒波通信、吉之岛、达芙妮、361、麦当劳,租金,-,经营情况,较好,扬名广场,2.珠海商业市场调查分析,Page 46,商圈内以,建材、家居专业市场为主,，辅以小型超市、服务配套等，商业总规模约,40,万平米，其中家居建材占比,70%,以上。,前山商圈现已成为珠海市最大、最集中的专业建材家居市场，与项目的类比性较低。,前山商圈,前山商圈以专业市场为主，商业形态单一，零售类商业发展较为落后，本项目对其参考价值较低。,明珠广场,前山百货,米兰商场,得一超级商场,世邦国际建材广场一号馆,世邦建材广场,二号馆,财富时代广场,太和广场,永晟家居城,2.珠海商业市场调查分析,Page 47,超市/百货,片区内仅有万佳超市一家规模较大的品牌超市，经营状况良好；,已有百货有万佳百货和迎宾广场，所进驻品牌档次一般，两家商场的物业条件较为老旧，面临升级换代，经营状况一般；,口岸广场是地下物业，经营形态属于潮流前线，经营状况良好。,3.片区主要商业业态分析,拱北片区周边超市/百货布点集中，但物业条件较老旧，同质化竞争严重，项目应考虑引进品牌超市及百货做为双主力店，提升项目形象及号召力。,Page 48,家电卖场,拱北口岸,泰锋,苏宁,片区内两家家电卖场，苏宁电器和泰锋，均集中在万佳百货附近，距离较近，经营情况较好。,片区内家电卖场仅有两家，且集中在口岸附近。片区北侧居住小区较多，且根据对家电类商家的访谈，其进驻意向较强，家电卖场存在较大市场空间。,3.片区主要商业业态分析,Page 49,餐饮/休闲/娱乐,餐饮,/,休闲,/,娱乐业态分布较为零散，沿迎宾南路两侧分布。,其中品牌餐饮,/,特色餐饮商家较多，品类多样，经营状况较好。,休闲,/,娱乐商家多为桑拿足浴、酒吧等，在口岸附近自然分布，根据不同消费人群，商家经营各有特色。,拱北由于受口岸经济影响，餐饮及休闲娱乐商家经营状况较好,未来发展空间也较大。,3.片区主要商业业态分析,Page 50,家居建材,世邦国际建材广场一号馆,世邦建材广场,二号馆,财富时代广场,太和广场,永晟家居城,拱北片区内家居建材市场空白点较大，但前山片区家居建材市场总体量逾,40,万平米，已成为,珠海市最大、最集中的专业建材家居市场，辐射范围已由珠海市发展到周边城市,。,前山片区家居建材市场的规模较大，辐射范围广，且同行业竞争激烈，在家居建材市场日趋饱和的前提下，本项目不具备其竞争优势。,3.片区主要商业业态分析,Page 51,电脑数码市场,珠海市目前较为集中的电脑数码市场在各个片区均有分布，包括拱北文华电脑城、吉大电脑城和湾仔沙、香湾、翰高电脑城等，目前经营状况较好。,珠海市内已有的电脑城分布较散，在各个片区均有布点，目前拱北片区内已有的电脑数码市场体量较小，此业态仍存在一定的市场发展空间。,翰高电脑城,文华电脑城,吉大电脑城,香湾电脑城,湾仔沙电脑城,3.片区主要商业业态分析,Page 52,调研范围为迎宾南路,岭南路,桂花路,粤海中路所围合地块的商业部分；,项目周边主要业态为餐饮和服务配套，比例为,40.2%,、,28.3%,，汽修汽配也占有一定比例。,注：以上数据由美格行项目组实地调研所得，仅供参考。,项目周边商业业态较为单一，档次偏低，以满足周边居民的日常生活为主，缺乏形象较好的零售商家。,3.片区主要商业业态分析,项目周边商业街业态分析,Page 53,迎宾南路作为拱北片商业的代表，商业业态呈多样性，其中餐饮和休闲娱乐业态占有较大比例，与当地及澳门人的消费习惯较吻合。,3.片区主要商业业态分析,项目周边商业街业态分析,Page 54,商业市场环境分析小结,珠海商业总体发展落后，传统百货及超市为主流,拱北区商业处于发展期的过渡阶段，项目商业定位需要脱颖而出，多功能多业态的街区式购物中心的商业形态是项目发展的必然选择。,零售商业发展受限，餐饮休闲娱乐业经营尚可,零售业态是项目租赁收益的保障，未来必须通过引进双主力店，提升项目核心竞争力，带动零售商业发展；,本项目必须加大餐饮休闲娱乐类业态的比例，吸引外部消费群，扩大项目辐射力；,项目周边商业氛围较淡，区域商业认可度目前不具明显优势,通过引进品牌百货及品牌超市，提升项目商业形象及知名度，扩大辐射范围，吸引商圈以外的消费群；,情境（Situation）3市场关键因素分析,Page 55,S：情境（Situation）,情境1,商业定位必须兼顾销售及经营，适当控制销售比例，引进双品牌主力店，提升项目整体形象，保障商业长期发展的需要，同时提升商业销售价值。,拱北商业市场处于发展期的过渡阶段，购物中心的商业形态较为适合本项目长期发展的需要；,珠海市零售商业发展较为困难，商业定位必须考虑加大餐饮休闲娱乐等目的性消费业态的比例。,发展商开发目标,情境2,情境3,商业市场因素,项目条件分析,项目商业规模较大，仅依靠本商圈内的消费群不足以支撑本项目商业发展；,商业定位必须考虑吸引大量商圈以外的消费群前来消费，必须引进双主力店，同时加大餐饮休闲娱乐业态的比例。,一、SCQ核心问题分析,Page 56,R1与R2可能出现的主要结果,项目定位没有把握自身特点及市场需求，加剧同质化竞争；,未能引进有竞争力的品牌主力店，项目辐射范围较小，项目后期经营困难，使项目周边已有固定消费群消费外流；,项目销售比例过高，影响商业定位的执行效果，致使未来项目经营困难，整体形象较差。,集购物、餐饮、休闲娱乐等功能于一体的组团式购物街区，打造拱北第一个集合多种业态，功能齐全的特色购物街区；,引进具有号召力的品牌超市及百货，扩大项目辐射范围，通过品牌超市及百货的号召力，提升销售区域价值，保证发展商短期回笼资金的要求，同时持有部分商业的租赁收益相对稳定，可为发展商提供长期持续增长的收益；,适当控制商业销售比例，发展商增加对高楼层品牌大店的持有比例，保障商业的可持续经营及发展，同时商业形象得到较大提升，为发展商品牌价值带来较大无形收益。,R1非期望结果,R2期望结果,C：矛盾或冲突（complication）,Page 57,要实现R2必须要回答的核心问题,项目符合市场需求的定位是什么？,项目规划什么业态才能增强市场影响力？,如何通过业态规划及功能布局提升商业价值？,Q：核心问题（question）,Page 58,二、项目定位,市场定位,定位方向判断,功能定位,消费群定位,业态定位,项目推广案名建议,参考案例借鉴分析,Page 59,目前，市场上商业类型主要分为：,商业类型,一般商品/服务零售市场,专业经营市场,服装批发市场,电子数码市场,家居建材市场,餐饮休闲娱乐中心,农贸批发市场,OUTLETS,1.定位方向判断,Page 60,项目是否具备一般商品/服务零售市场的基本条件？,商业类型,收益水平,所具备的基本条件,项目能否符合条件,一般商品/服务零售市场,较高,区域零售商业发展空间相对较大,区域具有一定的商业氛围,区域内有一定消费群,项目地块展示面较好,项目人流、车流量相对较大,区域内传统零售商业虽竞争激烈，但项目具有较强的规模优势，可在差异定位与硬件设施等方面创造优势条件，在竞争中立足，较适合规划一般商品/服务零售市场。,1.定位方向判断,Page 61,项目是否具备专业市场的基本条件？,专业市场类型,收益水平,所具备的基本条件,项目能否符合条件,服装批发市场,较高,城市具有完善的物流配送体系；,城市商业具有辐射周边城市的功能；,区域内服装产业基础支撑；,项目具备良好的展示面；,人车流均易到达项目，易达性较高。,电子数码专业市场,较高,项目交通条件良好；,区域内有电子产业基础作为其支撑；,区域有庞大的消费群，商业氛围较好；,区域内同类市场较少，存在市场发展空间。,家居建材专业市场,较低,项目交通条件良好，临城市主干道；,项目具有良好的展示面，对外昭示性强；,周边分布较多开发中或规划中的住宅楼盘；,区域内竞争对手不多，市场空白点较大。,1.定位方向判断,Page 62,专业市场类型,收益水平,所具备的基本条件,项目能否符合条件,农贸批发市场,一般,城市具有完善的物流配送体系；,城市商业具有辐射周边城市的功能；,项目具备良好的交通条件。,餐饮休闲娱乐中心,一般,区域餐饮休闲娱乐业态消费力强；,项目形象展示较好；,项目具有良好的交通条件；,项目周边竞争对手不多，市场空白点较大,OUTLETS,一般,城市综合经济发展实力较强；,区域消费者的品牌消费意识较强；,项目具备良好的交通条件,项目比较符合服装批发市场、农贸批发市场、家居建材市场、餐饮休闲娱乐中心的开发条件，但农贸批发市场及服装批发市场不符合项目住宅小区的形象定位，家居建材市场不具规模优势。,本项目除了一般零售类商业外，餐饮休闲娱乐的可能性较大，操作性较强。,1.定位方向判断,Page 63,2.市场定位,本项目紧邻港澳，地理位置优越，应当借势口岸经济的快速发展，,将项目打造成珠海市的城市名片,，为珠海本地居民、澳门居民以及游客等提供一个,集购物、美食、休闲、娱乐、旅游于一体的一站的商业组团式休闲生活体验街区。,“首个体验式休闲生活商业街区”,Page 64,项目需具备的基本功能,差异化体现,购物功能,餐饮功能,娱乐功能,休闲功