珠江实业海口项目市场调研报告76p.ppt

*,1,1,珠江实业集团,海口项目市场研究报告,二一一年六月,目 录,Part1:,市场研究,Part2:,项目定位方向初步建议,Part3:,综合结论,P,rogram content,1,PAR,T,市场研究,海口房地产市场研究,海南东线及海口代表性项目分析,小结,Part1,：海南宏观市场研究,国际旅游岛研究,时间：,2010,年,1,月,4,日,标题：,国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见,定位：提出了海南国际旅游岛建设发展的总体要求,明确海南国际旅游岛战略定位,:,我国,旅游业改革创新,的试验区,;,世界一流的,海岛休闲度假旅游,目的地,;,全国,生态文明建设,示范区,;,国际经济合作和文化交流,的重要平台,;,南海,资源开发和服务基地,;,国家,热带现代农业,基地。,国际,免税店政策试点,国家战略，,国际化的高度,国际旅游岛建设对海南的影响：,国际旅游岛建设是海南,富民强岛,的出路；,国际旅游岛的概念将为海南带来一个,全新的投资机会,；,国际旅游岛建设将推动,海南各城市产业及建设发展,，迅速站在巨人的肩膀上，与内地的大连、青岛、厦门、珠海等滨海旅游城市拉大距离；,随着国际旅游岛的发展，,海南房地产产业将迎来新一轮的重大发展及结构调整,；,海南全省,产业布局面临着转型和升级的契机,，结合国家政策不断发展和完善城市化建设。,国际旅游岛政策对海南的影响,2011,年房地产相关政策,政策层面,金融：,上调存款准备金率，多次加息，收紧银根；,政策：新国八条：二套房首付,6,层、贷款利率不得低于基准率的,1.1,倍、三套房贷完全停止办理、海南延续对海口、三亚等城市限购令、个人购房,5,年内不得转让,；,土地：,规范取地途径，整顿行业秩序；,土地供应持续放量，打击遏地行为；,税收：,严查土地增值税；,房产税上海首试；,市场层面,国有大型非房地产企业进入地产行业；,“保障房、经适房”等替代品供应计划实施；,舆论环境对于未来房价下降的预期，影响部分购房者产生观望心态；,续,2010,年以来政策频出，,2011,年政策调控直指“土地、炒房、房价”三大命脉，重视可行性；市场力量影响加重，客户及开发商观望情绪也随之加重。,Part1,：海南宏观市场研究,政策研究,海口,1-5,月份住宅用地供应面积,Part1,：海南宏观市场研究,海口房地产市场研究,2011,年,1,5,月份，海口市仅供应,1,幅住宅用地，该宗地位于海口市南海大道北侧，,总土地面积为,5489.64,。,打破了以往两年来土地供应趋势（除去年,“,俩个暂停,”,期间，政府强制停止出让土地），海口住宅用地资源的稀缺预示着海口的土地开始进入紧缩期。,2011,年,1,5,月份，共成交,5,幅住宅用地，其中,1,月份成交,4,幅，总面积为,5.86,万平方米，,2,月份成交,1,幅，面积为,5489.64,平米，,2,5,月份均为,0,成交，这主要受,2,4,月份土地住宅市场的零供给影响。,数据来源：海南统计局,数据来源：海南统计局,海口,1-5,月份商品住宅成交均价分析,Part1,：海南宏观市场研究,海口房地产市场研究,从图表上可以看出，,2,月份在海南传统的旺季中，成交均价得到小幅上涨，达到,9165,元,/,平米的最高位。,但进入,3-5,月份，市场整体供应量出现大量井喷，加上限购令的影响，开发商纷纷打折促销，因此价格出现比较明显的下跌,。,数据来源：海南统计局,Part1,：市场研究,海口城市定位及规划,海口市整体定位与规划（,1999-2010,年）,海口发展城市新思路：中强、西拓、东优、南控,中强：做大做强中心城区,西拓：未来椰城发展新空间,东优：江东新区崛起可期,南控：护好城市之肺,省会城市，城市发展与建设引领海南，将继续发挥全省政治、经济、文化中心功能和旅游集散地的作用。,区域规划及功能定位对房地产的影响,西拓,注重长流组团，盈滨半岛、老城区专业性开发和规模的积聚，打造属于海口的,“,后花园,”,。,中强,强化与完善中心组团建设，充分利用空置地，提高集约与规模效益,南控,抑止城市向南发展，护好城市之肺，主要发展农业及造林，只有南渡江组团可供开发,东优,重点拓展面向岛外的现代综合服务功能，有度假休闲、商务旅游、休闲体育、部分综合服务等,Part1,：市场研究,海口城市区域规划及功能定位,Part1,：市场研究,海口各区域规划,海口城市发展进程,同心圆,中心,第一阶段：,城市发展初级阶段，同心圆发展模式,第二阶段：,城市发展蓬勃阶段，同心圆,+,扇形发展模式,海口现处于城市发展的第二阶段，由中心往外辐射的迹象明显。,项目位于新埠岛，且目前处于城市发展成熟片区，未来发展潜力较大综合实力较强。,待成熟片区,：东海岸、新埠岛,正开发片区,：西海岸、盈滨半岛,待成熟片区,：,正在完善市政配套建设，未来发展潜力较大。,正开发片区：,处于城市发展方向上，配套仍不完善,景观价值：西海岸,海甸岛,新埠岛,东海岸,城市配套：海甸岛,新埠岛,西海岸,东海岸,发展成熟片区,待成熟片区,正开发片区,本案,Part1,：市场研究,海口房地产各片区状况,海口各片区房地产发展进程,盈滨半岛,西海岸,中心城区,海甸岛、新埠岛,东海岸,海口城市边缘的滨海休闲度假区；,核心价值：海、高尔夫等休闲配套；,物业类型：别墅、住宅、公寓；,价格：,7800-2.8,万元,/,；,居住类型：投资、度假、自住。,城市高端休闲旅游度假区；,核心价值：配套完善、海景；,物业类型：住宅，别墅；,价格：,1.1-3.6,万元,/,；,居住类型：投资、度假、自住。,商务、办公及居住中心；,核心价值：配套完善、社区成熟；,物业类型：住宅、度假酒店、办公；,价格：,5000-1.2,万元,/,；,居住类型：投资、度假、自住。,生活度假区；,核心价值：配套完善、近市中心；,物业类型：住宅，别墅；,价格：,7000-1.2,万元,/,；,居住类型：自住。,滨海休闲度假；,核心价值：海资源；,物业类型：住宅、别墅；,价格：,1.5,万元,/,；,居住类型：投资、度假、自住。,西海岸、东海岸及盈滨半岛主要发展滨海旅游休闲度假产品；新埠岛和海甸岛主要发展自住居家型产品；中心城区主要商业、办公及自住居家型产品。,同属于滨海旅游休闲度假区域，与新埠岛形成对比的区域为西海岸、东海岸和海甸岛。,东海岸目前开发程度较低，与新埠岛形成直接对比的是西海岸和海甸岛，东海岸、盈滨半岛为潜在竞争对手。,Part1,：市场研究,海口房地产各片区状况,海口各片区房地产发展对比,Part1,：市场研究,海口各重点区域规划,一岛一城，,环岛度假栖息地，泛游艇岛居水城,，,是,国际旅游岛概念的实践。,【,开发定位,】,在海口城市发展过程中，新埠岛被定位为,“,旅游度假、休闲娱乐、生态健康、高档居住,”,为主题功能的高档滨海综合发展片区。以此为依托，新埠岛项目开发定位为,“,生态化、泛游艇、岛居型,”,国际化亚热带滨海旅游度假风貌新城镇。,【,功能规划,】,五星级商务酒店及度假酒店、游艇俱乐部、水岸商业街区、国际康体疗养中心、运动中心、,18,洞高尔夫球场、品牌学校等休闲度假配套设施及高档低层住宅、高层海景公寓等居住产品。,【,公共旅游,】,18,洞高尔夫球场、河口康体运动功能区、渔人码头度假区、外滩方埕旅游度假区、绿林风情运河水岸商业区 起步区埠北迎宾港。,新埠岛整体定位与规划,Part1,：市场研究,海口各重点区域规划,突出,宜居、生态、时尚,的温馨之岛,海甸岛整体定位与规划,【,功能定位,】,海甸岛的公共服务中心、绿化景观中心和宜居品位生活地区。,【,规划结构,】,规划结构为“一心一带两轴五片区”。,“一心”是指白沙门公园绿化中心，是规划区居民生活休闲游憩的绿化空间。,“一带”是指结合横沟河、琼州海峡、海甸溪等景观水体，沿规划区外围道路规划一定宽度的景观绿化带。,“两轴”是指依托人民大道、海甸五路,世纪大桥形成的两条规划区发展轴线。,“五片区”是指根据规划区路网划分形成的海大高校区、西片居住区、西北片居住区、东北片居住区、东南片居住区五个功能片区。,Part1,：市场研究,海口各重点区域规划,创造具有,一流品牌、一流水准的集休闲度假、高尔夫运动、乡村公园、旅游地产,为一体的生态产业园区。,东海岸整体定位与规划,【,功能定位,】,创造具有一流品牌、一流水准的集休闲度假、高尔夫运动、乡村公园、旅游地产为一体的生态产业园区。,【,区域划分,】,江东组团由东营片区、红树林片区、沿江生活片区、桂林洋片区、灵山片区和机场片区组成。,滨海水城片区：,以旅游度假为主的片区。,桂林洋滨海片区：,以旅游度假为主的片区,桂林洋综合片区：,以教育科研、高新技术和无污染工业为主的综合型片区。,灵山片区：,以航空物流和居住为主的综合型片区。,【,规划结构,】,按照“两带一区五片”结构进行功能布局。,【,发展前景,】,东海岸江东组团将成为海口中心城区的三个城市功能核心之一，是大海口“东优”战略的核心发展区域。,Part1,：市场研究,海口各重点区域规划,打造以,户外有氧运动、海上运动、滨海温泉度假、滨海娱乐,为主的城市型休闲海岸,西海岸整体定位与规划,【,功能定位,】,打造集政务服务、文化创意、休闲娱乐、旅游度假、健康养生、教育科技、商贸物流、会议展览及现代服务业和交通枢纽等，建设成为海口乃至整个海南岛现代服务最为集聚的区域。,【,规划布局,】,致力打造一个高品位旅游岸线、高质量生活岸线、高标准生态岸线，由若干个具较高水准的产业集聚区组成，相关产业功能区相互支撑和促进，包括行政服务中心、区域总部经济基地、金沙湾旅游产业区、新海综合物流园区、生命健康养生基地、教育高科技产业基地、国际会展中心、度假商务星级酒店聚集区、长流创意产业园区和跨海交通枢纽等。,【,规划结构,】,“三个先行”，“五个统一”。即规划先行、基础设施先行、环境建设先行,;,统一规划、统一开发、统一配套、统一招商、统一管理。大企业进入，大项目带动，好品牌提升，以点带面，分阶段实施。,Part1,：市场研究,海口各重点区域规划,打造以,度假养生、地域文化展示为特色，集滨海旅游休闲、康体健身,于一体的国际化旅游度假区。,盈滨半岛整体定位与规划,【,功能定位,】,依托良好的区位优势和旅游资源，打造以度假养生、地域文化展示为特色，集滨海旅游休闲、康体健身于一体的国际化旅游度假区。,【,规划结构,】,依据旅游资源特征及项目布置分为“一带三区”，即银滩海滨游赏带、金角高端消享区、天堂湾文化休闲区、天堂湾养生度假区。,【,发展前景,】,盈滨半岛将被打造成集影视会展、佛教文化、旅游度假、游艇运动、生活居住等多功能高品质于一体、具有国际水准的综合性滨海休闲旅游度假生活圈的星光半岛。,项目地块,天一方,美丽沙,琼州海峡,江南城,海南大公馆,海泉湾,白沙门公园,海南大学,市医院,荣域,观海居,海语印象,富仕苑,新埠岛开发区,世纪大桥,和平大桥,南渡江,项目名称,占地面积,容积率,江南城,600,亩,0.5,荣域,480,亩,0.75,天一方,81,亩,0.8,富士苑,13,亩,1.27,海语印象,80,亩,2,国瑞观海居,98,亩,0.8,田德,海泉湾,110,亩,0.8,新世界美丽沙,3307,亩,0.9,海南大公馆,85.5,亩,0.39,海甸岛代表性项目分析,Part1,：市场研究,海口区域代表性项目分析,盛高,荣域,双庭院,海,HOUSE,项目基本情况,占地面积：2,90000,（约4,38,亩）,建筑面积：,220000,总户数：,1300,容积率：,0.75,绿化率：5,6%,产品形式：花园洋房、别墅,建筑风格：西班牙风格,户型：,150,两房两厅,价格：均价,22000,元,/,总户数：,276,Part1,：市场研究,海口区域代表性项目分析,盛木,天一方,不平庸的房子，给不平庸的人,项目基本情况,占地面积：,54628.36,（约,110,亩）,建筑面积：,59367.90,容积率：,0.8,绿化率：,45%,产品形式：公寓、叠拼别墅、独栋别墅、三合院,园林风格：地中海风情,建筑风格：现代风格,户型配比：,面积最小的户型为,1F1T,为,67,平米，最大的独栋别墅面积为,2159,平米。,价格：,精装公寓起价,17800,元,/,平米，叠拼别墅起价,22800,元,/,平米，公寓还剩下,20,余套待出售。,总户数：,228,Part1,：市场研究,海口区域代表性项目分析,江南城,纳海之外，藏园于心,项目基本情况,占地面积：,100000,平方米,建筑面积：,400000,平方米,容积率：,0.8,绿化率,;58%,产品形式：,多层 高层 独栋 联排、围合,园林风格：中式园林风格,建筑风格：中式风格,户型配比：围合别墅六室二厅三卫,193.01-205.7,、联排别墅五室四厅四卫,306.4,、六室四厅五卫,357.41,、,独栋别墅六室四厅六卫,432.84472.14,价格：独栋,22000,元,/,平方米，联排别墅,22000,元,/,平方米,总户数：,675,Part1,：市场研究,海口区域代表性项目分析,田德,海泉湾,地中海风情，庭院生活,项目基本情况,占地面积：,73370,（约,110,亩）,建筑面积：,52000,容积率：,0.8,绿化率：5,0%,产品形式：公寓、别墅,园林风格：地中海风情,建筑风格：西班牙风格,户型配比：两房、三房为主,开盘时间：,2010-9,月,价格：均价,13800,元,/,（含装修）,别墅,21000,元,/,总户数：,280,Part1,：市场研究,海口区域代表性项目分析,新世界,美丽沙,中国右岸，贵 之城，惊世典藏,位置,海甸岛白沙门公园旁,规模,总占地,3307,亩，总建筑面积,2484089,平方米,基本指标,容积率：,0.9,；绿化率：,61%,；基地建筑覆盖率：,15%,；,美丽沙项目将建起一座,220,米高的观光塔、五星级酒店和综合会展演艺中心，除该三个地标性建筑外，还将设有游艇码头、海上观光缆车、学校、商业中心、住宅等，整体项目计划分五到六期完成。,Part1,：市场研究,海口区域代表性项目分析,新国宾,阳光西海岸,万科,浪琴湾,天利龙腾湾,新市政府,大华西海岸,西雅图丽湾,蔚蓝海岸,金色阳光酒店,夏威夷海岸,琼珠海岸,天佑（凯莱）,游艇会,喜来登,西海岸代表性项目分析,Part1,：市场研究,海口区域代表性项目分析,西海岸板块 预计同类型待售产品：约,230,万平米,海口市西海岸，海口未来发展的全新城市中心，海口市西海岸起步区作为西海岸规划中的重点项目和龙头工程，肩负着海口市,中强、西拓、东优、南控,的城市发展战略的牵头众人,楼盘名称,状态,每平价格（元）,物业类别,装修,占地面积（平米）,建筑面积（平米）,总户数,海岸赛拉维,待售,待定,住宅,精装修,63561,215418,1258,祥和家园,在售,起价,10500,住宅,精装修,52896,148700,天利,龙腾湾,待售,待定,住宅,/,商业,精装修,67100,220000,2000,柏斯观海台,1,号,在售,起价,25000,均价,35000,住宅,/,别墅,菜单式装修,72631,84093,398,美林谷,待售,16000,住宅,毛坯,113844,149218,776,城市海岸三期,在售,起价,13300,均价,15500,住宅,/,别墅,/,商铺,毛坯,167896,173721,1093,紫园,在售,起价,14000,均价,16000,住宅,精装修,233306,332622,2393,菩提树,在售,起价,15000,均价,16500,住宅,毛坯,57026,86602,618,泰达天海国际,在售,待定,别墅,/,住宅,毛坯,255000,186000,764,蓝城一号,待售,待定,别墅,公共部分精装修,47318,29067,74,Part1,：市场研究,海口区域代表性项目分析,天利,龙腾湾,七星级湾区，缔造度假生活新高度,项目基本情况,占地面积：,67056.57,平方米,建筑面积：,220000,平方米,容积率：,3.28,绿化率：,40%,产品形式：,7,栋高层户户观海的“迈阿密”建筑设计风格组成,园林风格：地中海风情,建筑风格：美式风格,开盘时间：,2011,年,4,月,23,日,户型配比：,7,栋、,30,层、,47.33,单身公寓,496.75,五房双景板式建筑,价格：,16800,元,/,平方,总户数：,总共,2300,户 当期,2000,户,Part1,：市场研究,海口区域代表性项目分析,慧远,美林谷,西海岸托斯卡纳原乡美宅,项目基本情况,占地面积：,113844,平方米,建筑面积：,149218,平方米,容积率：,1.0,绿化率：,37.20%,产品形式：,一梯两户别墅式花园洋房,园林风格：东南亚风格,建筑风格：意大利托斯卡纳,开盘时间：,2010,年,12,月,18,日,户型配比：,106-172,平方两房、三房户型,价格：,16800,元,/,平方,总户数：,776,户,Part1,：市场研究,海口区域代表性项目分析,万科,浪琴湾,绝版沙滩领地 缔造品质生活经典,项目基本情况,占地面积：,115503,平方米,建筑面积：,57751,平方米,容积率：,0.6,绿化率：,57.7%,产品形式：,独栋别墅、联排别墅、叠加别墅、多层公寓,园林风格：东南亚风格,建筑风格：现代简约,开盘时间：,2007,年,3,月,栋数配比：,独栋别墅,39,栋，联排别墅,64,户，叠加别墅,32,户，公寓,250,户,价格：,万科浪琴湾别墅售罄，,36,套公寓现房,1,月底开始销售，价格待定。,总户数：,776,户,Part1,：市场研究,海口区域代表性项目分析,西岸首府,西海岸，精致如臻的岸线生活,项目基本情况,占地面积：,90742,平方米,建筑面积：,296000,平方米,容积率：,2.0,绿化率：,45%,产品形式：,住宅、写字楼、商铺,园林风格：东南亚风格,建筑风格：,东南亚风格,开盘时间：,2011,年,4,月,户型配比：,2,室,2,厅,1,卫,1,厨,83.17,、,2,室,2,厅,2,卫,1,厨,110.13,、,3,室,2,厅,2,卫,1,厨,133.33,、,2,室,2,厅,1,卫,1,厨,82.30,、,2,室,2,厅,2,卫,1,厨,110.08,、,2,室,2,厅,2,卫,1,厨,107.10,、,1,室,2,厅,1,卫,1,厨,70.19,价格：,18000,元,/,平方米,总户数：,1026,户,Part1,：市场研究,海口区域代表性项目分析,东海岸代表性项目分析,海蓝椰风,南国威尼斯城,鸿洲江山,项目地块,Part1,：市场研究,海口区域代表性项目分析,鲁能,海蓝椰风,南中国千亩亲海度假生活特区,项目基本情况,占地面积：,90000,平方米,建筑面积：,41100,平方米,容积率：,0.5,绿化率：,62%,产品形式：联排 独栋 双拼 叠拼 别墅,园林风格：东南亚风格,建筑风格：,东南亚风格,开盘时间：,2009,年,9,月,28,日,户型配比：,面积从,180,平米,-270,平米,价格：,独栋别墅均价约,31,000,元,/,，联排别墅均价在,19,000,元,/,。,总户数：,总共,657,户 当期,169,户,Part1,：市场研究,海口区域代表性项目分析,鸿洲江山,高端综合性复合型度假旅游王国,项目基本情况,占地面积：,910455,平方米,建筑面积：,45558,平方米,容积率：,0.26,绿化率：,62%,产品形式：,多层 独栋 联排,园林风格：东南亚风格,建筑风格：,东南亚风格,开盘时间：,2009,年,9,月,28,日,户型配比：,联排别墅面积,150-700,平米等,价格：,14500,元,/,总户数：,总共,200,户,Part1,：市场研究,海口区域代表性项目分析,南国威尼斯城,80,万方原生态养生水系小镇,项目基本情况,占地面积：,898782,平方米,建筑面积：,776702,平方米,容积率：,0.78,绿化率：,60%,产品形式：住,宅、别墅 酒店 商业街,园林风格：热带风情风格,建筑风格：,法国城堡式的白领公寓、南加州风格的亲水别墅,开盘时间：,2010,年,10,月,1,日,户型配比：,一房一厅,50,多平米，两房一厅,60-70,平米，两房两厅,85,平米左右，三房两厅两卫,105,平米，花园洋房,140-150,平米，联排别墅,180,平米，双拼别墅,200,平米，独栋别墅,250-350,平米。,价格：,5270,元,/,总户数：,总共,5387,户 当期,440,户,Part1,：市场研究,海口区域代表性项目分析,盈滨半岛代表性项目分析,鲁能海蓝福源,王府文海湾,半岛一号,富力盈溪谷,Part1,：市场研究,海口区域代表性项目分析,板块,开发情况,比较优势,主打广告语,板块特征,主要产品,主力户型,目前均价,（元,/,平米）,鲁能海蓝福源,海景别墅,联排,独栋,大面积独栋别墅与联排别墅,联排：,16000,独栋：,23000,拥有内海、外海、半岛三重景观资源,海上的,“,香格里拉,”,王府文海湾,中式建筑,独栋,一期,20,栋别墅售罄，二期,280,套酒店式公寓,独栋：,18000,项目规划及定位，周边配套，景观设计。,一个属于中国人的,“,中国式四合院别墅,”,富力盈溪谷,水景别墅,双拼,联排,独栋,大面积双拼别墅、独栋别墅、联排别墅、,别墅均价：,18000,大尺度水景,温泉湖畔，西班牙庄园,半岛一号,生态地产,独栋,238,独栋别墅,独栋：,22000,自然环境，拥有,600,米一线海岸,自然而来的奢华,盈滨半岛代表性项目分析,该板块主要依托自然海景资源，别墅开发氛围较浓，但目前高端配套欠缺，区位优势尚未突显。,Part1,：市场研究,海口区域代表性项目分析,项目基本情况,占地面积：267272平方米,建筑面积：91198平方米,容积率：,0.34,绿化率：,57%,产品形式：,独栋别墅、联排别墅,园林风格：热带风情风格,建筑风格：,意大利托斯卡纳风格,开盘时间：,2010,年,10,月,1,日,价格：,联排别墅已售罄，独栋别墅均价23000元/,总户数：,总共,372,户,鲁能海蓝福源,海上的“香格里拉”,Part1,：市场研究,海口区域代表性项目分析,项目基本情况,占地面积：,40140,平方米,建筑面积：,50000,平方米,容积率：,0.46,绿化率：,60%,产品形式：,独栋别墅、联排别墅,园林风格：中式风格,建筑风格：,中式风格,开盘时间：,2009,年,1,月,1,日,户型区间：,每栋建筑面积为,437.7,平方米共,18,栋，,567,平方米,2,栋。,价格：,均价,20000,元,/,平方米,总户数：,总共,250,户,王府文海湾,一个属于中国人的,“,中国式四合院别墅,”,Part1,：市场研究,海口区域代表性项目分析,项目基本情况,占地面积：,299226,平方米,建筑面积：,143272,平方米,容积率：,0.34,绿化率：,60%,产品形式：,独栋别墅、联排别墅,园林风格：热带园林风格,建筑风格：,日韩式风格,开盘时间：暂无资料,户型区间：,三房二厅一厨三卫,182.54,，四房二厅一厨四卫,248.36,。,价格：,均价,28000,元,/,平方米,总户数：,总共,436,户,半岛一号,自然而来的奢华,Part1,：市场研究,海口区域代表性项目分析,项目基本情况,占地面积：,299226,平方米,建筑面积：,143272,平方米,容积率：,0.38,绿化率：,55%,产品形式：,住宅、独栋、双拼、联排,园林风格：欧式风格,建筑风格：西班牙,风格,开盘时间：,2009,年,10,月,价格：,均价,15800,元,/,平方米,总户数：,总共,900,户,富力盈溪谷,温泉湖畔，西班牙庄园,Part1,：市场研究,海口区域代表性项目分析,Part1,：市场研究,海口区域代表性项目分析,海口房地产各区域市场小结,西海岸：,大部分楼盘产品类型丰富，有别墅、联排、公寓等，可通过别墅等高端产品拉升洋房、公寓的价值；建筑风格多样化，有欧式、中式、美式、现代等多种风格；主要定位与卖点集中在,海景资源以及远景规划,上；,整体产品的户型都比较大，公摊也比较大，精致小户型缺乏,。,海甸岛,：,海甸岛房地产项目,依托海甸岛成熟的配套，完善的交通，以及得天独厚的地理位置,，房价都处于高位，相对海口市来说只仅次于西海岸。产品类型多样化，,别墅、花园洋房、公寓、商业,均有。但是目前供货量严重不足，除田德海泉湾有较充分的后续货量，其他项目均属于尾盘（美丽沙项目除外）。海甸岛楼盘开发整体上是以,海景资源、低密度、异国风情建筑,为主要导向。,盈滨海岸：,盈滨半岛项目多数楼盘,规模大、多为百亩、千亩大,。有丰富的海景（外海、内海）、温泉高尔夫等景观资源，主要定位与卖点集中在,海景资源,上。产品类型丰富，有别墅、联排、洋房、公寓等，此类楼盘通过别墅等高端产品拉升洋房、公寓的价值。风格多样化，有欧式、中式、日韩、现代等多种风格汇集。从市场整体价格及其销售状况来看，整体市场销售价格仍在上扬。楼盘商品房均价都在,10000,元,/,平方米左右；别墅均价在,22000,元,/,平方米左右,。,半山半岛,东和福湾,清水湾,红磡香水湾,富力湾,香水湾,1,号,石梅山庄,Part1,：市场研究,海南东线代表性项目分析,海南东线代表性项目分析,东海岸沿线,泛三亚区域,中部区域,西海岸沿线,泛海口区域,神州半岛君临海,海南，因此重新想象,地址：,万宁市神州半岛旅游度假区,占地：,94200,平方米（,141.3,亩）,总建：,237613,平方米,总户数：,1880,容积率：,2.20,绿化率：,49.30,%,建筑风格：现代风格,建筑类型：住宅、公寓、别墅,户型区间：,一室两厅一卫（,86103,）；两室两厅两卫（,131148,）,；,价格走势：,公寓现均,价,13000,元,/,（,3000,元,/,装修标准,),开盘时间：预计,2010,年,10,月底,置业用途：投资、度假,主要卖点：,神州半岛海景资源,政府政策支持区域,交通方便，专享全岛海、路、空立体交通网,项目鸟瞰图,建筑外立面图,Part1,：市场研究,海南东线代表性项目分析,石梅山庄,5000,亩雨林山谷，野奢度假屋村,地址：,万宁市兴隆石梅湾兴梅大道,1,号,占地：,580000,平方米,总建：,400000,平方米,总户数：,827,容积率：,0.30,绿化率：,60,%,建筑风格：西班牙风格,建筑类型：住宅、别墅,户型区间：,一房一厅一卫（,56-65,），两房两厅卫（,94-96,）等,；,价格走势：,公寓,9600,元,/,起，均价为,13000,元,/,；独栋别墅均价约,28000,元,/,开盘时间：,2009,年,12,月,置业用途：投资、度假,主要卖点：,园林景观设计,项目近海、靠山、临湖、富藏雨林、温泉,项目鸟瞰图,园林景观,Part1,：市场研究,海南东线代表性项目分析,Part1,：市场研究,海南东线代表性项目分析,地址：,万宁兴隆旅游区兴梅大道,占地：,7330000,平方米,总建：,2400000,平方米,总户数：,1473,容积率：,0.70,绿化率：,65,%,建筑风格：西班牙风格,建筑类型：公寓、别墅,户型区间：,别墅面积从,200310,不等；花园洋房面积从,80140,；小高层公寓面积从,6085,等,；,价格走势：,公寓起价,9580,元,/,，双拼别墅,35000,元,/,，独栋别墅,45000,元,/,，一次性付款可享,9.5,折,开盘时间：,2010-3-19,置业用途：投资、度假、居住,主要卖点：,周边配套齐全,物业配套、园林设计,三面临湖规划设计,项目鸟瞰图,别墅外立面,绿中海,只此一个海南岛，只此一个绿中海,Part1,：市场研究,海南东线代表性项目分析,地址：,万宁市城北新区纵一路东侧，环三路南侧,占地：,101616,平方米,总建：,198000,平方米,总户数：,3310,容积率：,1.95,绿化率：,40,%,建筑风格：南加州风格,建筑类型：住宅,户型区间：一房一厅（,39.25-58.18,）；,2,室,1,厅,1,厨,1,卫（,56.07-75.92,）,；,价格走势：,5#,楼价格，起价,6300,元,/,平方米；住宅整体均价,6800,元,/,平方米,开盘时间：,2009,年,11,月,置业用途：投资、度假、居住,主要卖点：,建筑风格特色,园林风格根据地势而建的五行养生，五大养生山谷分别融入了金、木、水、火、土,均价相对较低，吸引客户,项目园林景观,建筑外立面,山泉海,山水行宫，自在人生,Part1,：市场研究,海南东线代表性项目分析,华润石梅湾,碧海银滩、私属产权岛屿,地址：,海南,万宁,石梅湾旅游度假区,占地：,1200600,平方米,总建：,700000,平方米,容积率：,0.59,绿化率：,暂无资料,建筑风格：东南亚风格,建筑类型：公寓、别墅,户型区间：,暂无资料,；,价格走势：未定,；,开盘时间：,未开盘,置业用途：投资、度假,主要卖点：,地理位置,周边自然资源、一线海景,政府政策,项目园林景观,项目园林景观,Part1,：市场研究,海南东线代表性项目分析,宝安椰林湾,给您一个海南的家,地址：,万宁市环市一路南侧,占地：,135170,平方米,总建：,231310,平方米,总户数：,3377,容积率：,1.70,绿化率：,48%,建筑风格：现代风格,建筑类型：住宅,户型区间：,一室一厅一卫（,33-67.45,）,；,两房两厅一卫（,64-89.38,）；三房两厅一卫（,104.60,）；四房两厅两卫（,127.84,）,价格走势：预计起价,6000,元,/,；,开盘时间：,未开盘,置业用途：度假、居住,主要卖点：,生活配套齐全,离市区较近,建筑外立面,项目鸟瞰图,Part1,：市场研究,海南东线代表性项目分析,博鳌亚洲湾,东线海岸地标级旅游生活,地址：,琼海市 博鳌金海岸大道,1,号锦江温泉大酒店西楼后门,占地：,560000,平方米,总建：约,6,00000,平方米,容积率：约,1.0,绿化率：,50%,建筑风格：东南亚风格,建筑类型：,住宅、别墅、酒店,户型,区间：别墅主力户型,面积在,116-136,平米之间,;,价格走势：,价格,400-600,万；,开盘时间：,2010-6-20,置业用途：投资、度假,主要卖点：,规划设计、建筑设计,六岛六居,地理位置,物业配套,建筑外立面,项目园林景观,Part1,：市场研究,海南东线代表性项目分析,地址：,陵水英州镇英田大道雅居乐公司,占地：,10005000,平方米,总建：,10000000,平方米,容积率：,金色果岭、蔚蓝海岸,0.4,，,瀚海银滩,0.7,绿化率：,50%,建筑风格：东南亚风格,建筑类型：,高层、别墅、洋房,户型区间：,金色果岭组团：别墅：,180-567,，洋房,115-291,；蔚蓝海岸组团：洋房：,68176,；瀚海银滩：洋房：,77335,（一线海景），别墅,2971415,（一线海景,价格走势：海景公寓,均价,26000,元,/,；别墅,45000-50000,元,/,开盘时间：,2009-3-28,置业用途：投资、度假、养生、旅游,主要卖点：,独家业主整体开发，有力整合优势资源，业主对商家一步到位,亲海别墅群、海景洋房、顶级酒店、国际,GOLF,、游艇会,坐拥十万高端消费群,热带滨海稀缺商业资源，物业无限升值空间开发商品牌,海南,清水湾,你的国度，你的第二人生,总规图,区位图,地址：,陵水县英州镇清水湾大道,占地：,550000,平方米,总建：,440000,平方米,容积率：,0.8,绿化率：暂无资料,建筑风格：夏威夷风格,建筑类型：别墅、公寓、酒店,户型区间：,别墅,：,墅：,80-1000,平米；,公寓,：,76-300,平米；,产权式酒店,：,50-300,平米,价格走势：新盘，价格待定,；,开盘时间：待定，春节前后,主要卖点：,清水湾湾区的发展前景,周边高端项目的带动作用,热带滨海稀缺商业资源，物业无限升值空间开发商品牌,Aloha,清水湾,只有闭上眼睛才看不见海,总规图,区位图,Part1,：市场研究,海南东线代表性项目分析,地址：,陵水香水湾旅游度假区,A,段,占地：,314564,平方米,总建：,65416,平方米,总户数：,208,容积率：,0.20,绿化率：,53.58%,建筑风格：中式风格,建筑类型：,别墅,户型区间：一室两厅两卫（,170,）；,一室两厅一卫（,340,）,价格走势：价格未定,；,开盘时间：,2010-10,置业用途：投资、度假、养生,主要卖点：,建筑风格、园林规划,海景资源,品牌效应,香水君澜,海越近，幸福离我们就越近,区位图,总规图,Part1,：市场研究,海南东线代表性项目分析,地址：,陵水香水湾,A,区,占地：,400000,平方米,总建：,92000,平方米,总户数：,108,容积率：,0.20,绿化率：,60%,建筑风格：中式风格,建筑类型：,别墅,户型区间：,179-680,户型，一居至五居独栋别墅,价格走势：,6-11,万元,/,；,开盘时间：,2009-10-1,置业用途：投资、度假、养生,主要卖点：,建筑风格、园林规划,海景资源,品牌效应,Part1,：市场研究,海南东线代表性项目分析,香水湾,1,号,海上的中国院子,立面图,实景图,地址：,陵水香水湾旅游度假区,B,区南段,占地：,1667500,平方米,总建：,400000,平方米,总户数：,1500,容积率：,0.24,绿化率：,64.80%,建筑风格：现代风格,建筑类型：,别墅,户型区间：一室一厅一卫（,68-145,），两室两厅两卫（,130,）；四室两厅两卫（,1305,）,价格走势：均价,21,000,元,/,；,开盘时间：,2009-10-10,置业用途：投资、度假,主要卖点：,建筑风格、园林规划,海景资源,品牌效应,地理位置,Part1,：市场研究,海南东线代表性项目分析,富力湾,珍邑流过的现代墅,室内效果图,项目鸟瞰图,地址：,陵水县海棠湾区福湾出口处,(,海棠湾镇藤桥河出海口东侧,),占地：,1000500,平方米,总建：,180000,平方米,总户数：,2000,容积率：,0.5,绿化率：,52.70%,建筑风格：西班牙风格,建筑类型：住宅、,别墅,户型区间：一室一厅一卫（,42-100.43,），两室两厅两卫（,104.26-166.81,）；,价格走势：,别墅均价,45000-52000,元,/,；,置业用途：投资、度假、养生,主要卖点：,建筑风格、园林规划,海景资源,地理位置,Part1,：市场研究,海南东线代表性项目分析,东和,福湾,西班牙院落别墅 海景公寓,立面图,实景图,地址：,三亚市大东海鹿岭路,27,号（鹿回头公园旁）,占地：,1377319,平方米,总建：,1000000,平方米,总户数：,1302,容积率：,1.73,绿化率：,45.50%,建筑风格：东南亚风格,建筑类型：住宅、,别墅,户型区间：暂无资料,；,价格走势：,均价,49000,元,/,平方米；,开盘时间：,2010-2-5,置业用途：投资、度假、养生、居住,主要卖点：,建筑风格、园林规划,海景资源,地理位置,设计团队,物业配套,Part1,：市场研究,海南东线代表性项目分析,半山半岛,一半是海洋，一半是天堂,总规图,效果图,地址：,三亚市河东金鸡岭与一环路（河东路）交汇处,占地：,210000,平方米,总建：,1000000,平方米,总户数：,20000,容积率：,0.82,绿化率：,60%,建筑风格：现代简约,建筑类型：,住宅、公寓、洋房,户型区间：一室一厅一卫（,51.21-61.44,）,；两室两厅两卫（,69.47-108.63,）；三房两厅两卫（,100.38-187.72,）；四房两厅两卫