综合体项目拿地阶段及及项目可行性评估.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,合和培训教材,综合体项目拿地阶段,要解决的核心命题及项目可行性评估,201,1,-,1,-,20,项目拿地阶段，如何在最短的时间内做出判断？,作为公司拓展部门及领导层，面对地块时，要做出什么样的决策？,拿地阶段要回答哪些核心命题？根据哪些问题来开展工作？怎么开展工作？,以上，都需要快而准确的预判。,教材目的,项目拿地阶段要回答的核心命题,核心命题分解及项目初步可行性评估,课程内容,以哥伦布广场品牌系列“无锡洛社新兴路地块”拿地决策为案例。,项目拿地决策思维模式：,项目拿地阶段要回答的核心命题,一、项目拿地阶段要回答的核心命题（拿地策略“,3,步曲”）,第,1,步：地块拿不拿？,第,2,步：花多少钱去拿？,第,3,步：怎么去拿？,“,3,步曲”核心命题分解,Steps1,：地块拿不拿？,“地块拿不拿”的命题基于以下两点分析来解决：,第,1,步：地块及周边环境初步实地考察,第,2,步：针对地块开展市场调查（四维一体决策模型）,第,1,步：地块及周边环境实地考察,地块自身物理条件研判,初步判断地块适不适合做哥伦布城市综合体（街区式休闲购物中心）,以哥伦布广场无锡洛社新兴路地块为例：,地块及周边环境初步实地考察,结论：,洛社地块适合哥伦布街区式休闲购物中心的建设，在销售、招商、经营上成功的机会点较多，核心要点是选好主力店及规避西面、北面的人流阻隔；同时在人民路、新兴路路口打开步行通道，在项目的西面或西北口设置车行入口。,第,2,步：针对地块开展市场调查,（四维一体决策模型）,消费及购买需求 竞争关系,地块条件 商户意向,消费需求：,消费人口：,地块周边,3,公里范围内常住家庭消费人口约,14,万人，商务消费人口约,2,万人。周边消费人口足够支撑小型综合体项目的发展。,人口结构：,整个洛社有,1000,多家工业企业，,4000,户个体，,10000,多的高端消费人群；本地居民,12,万人，消费力中等偏高，外来人员,8.5,万人，消费力中等偏低，人口结构全面，满足综合体全业态的需求；,消费习惯：,集中购物需求较多选择市区，随机购物需求主要在镇中，日常消费需求主要集中在菜场、商贸城及,4,大超市，就项目业态定位及经营宣传而言，需要改变消费者市区消费习惯，满足随机消费需求，优化日常消费品类及品牌。,购买力及需求：,购买人群：,洛社,4000,个中小企业及个体户，产生了最少,10000,左右的企业主和个体老板、高管，他们是商铺购买的主要人群，另外，堰桥、常州横林镇有部分客户到洛社购买商铺，洛社当地的实力居民是项目购买者的有力补充；,经济实力：,通过全市的调研及对私家车、消费习惯的调查，我们认为，洛社经济实力较强，商铺投资能力高，尤其是企业主。,购买需求：,目前洛社的投资客偏重于,1,楼的商铺购买，购买主力单价在,1-1.8,万之间，主力总价在,50-200,万之间。,综 合 体：,据洛社镇未来发展规划，镇是向东向南发展，随着国道以南的重新规划，镇政府将迁往南区，南区将是洛社未来规划的新城区域，从政治和商业布局角度，也是未来发展的重点区域。目前洛社东南方向天奇城项目已经开业近一年，商铺全部销售，无统一招商，目前一楼空置率,50%,；锡西商业广场（洛城配套商业,),号称,50,万平方米无锡西部商业中心，一期已经建成，商铺全销售型，无统一招商，目前空置率达到,98%,，招商困难，从现状来看，两个项目不具备明显竞争，但是结合未来洛社规划，投资者信心，还有项目招商阶段的租金对比等角度，可能对我项目销售、招商形成一定压力。,超 市：,洛社麦德龙属于会员超市，与零售超市没有太直接的竞争，如海超市和好又多经营面积都近,4000,平方米，且距项目都不到一公里，超市竞争较大，如本项目引进的超市面积、品牌相似，则难以形成压倒性竞争优势；,街 区：,目前洛社的购物集中在街区，洛社商贸城就是街区式的购物场所，他依托于菜市场，形成了整个洛社的中低端购物中心，另外，人民路和新兴路交界处是品牌店较集中的街区，天奇也是以街区式为主，建筑类似于哥伦布一期，但在商业建筑布局上非常落后；,销售物业：,目前销售类商业物业有天奇和锡西商业中心，目前都是尾盘，没有直接竞争，专业市场汇坚国际销售过半，销售较好，将分流投资客户。,未来竞争：,通过搜房地图了解到，洛社将有恒隆项目进驻，对未来商业运营将产生一定影响；,竞争关系：,地块条件：,位置：,项目位于洛社镇政府旁，是传统的镇中心，离全镇的商业中心商贸城仅,200,米，人口导入方便，地理条件优越；,交通：,公交方面，全镇的各条交通线路几乎都经过项目附近，人口导入没问题，同时人民路南北主干道，新兴路东西干道在项目旁交汇，项目车流导入方便；,地块现状：,项目地块方正，地势平坦，土地将以净地交付，对商业建设较适合；,限制条件：,1,、沿街展示面窄，项目南北展示面各,130,米左右，东西展示面各,70,米左右，按此，本该有,400,米沿街展示面，但由于东面及北面均不可拆；使展示面较少一倍，只有略,200,米的沿街面，且失去了东面最好的人流导入市口；,2,、西面有高压线通过，需在拿地前予以处理；,3,、西北侧为一个小学，在娱乐设施安排上，需要进行回避；,商户意向：,通过招商部了解，哥伦布一期的品牌进驻洛社应该没有问题，在主力店方面，华润万家同意进驻地下，但是面积,13000,平方米；华润苏果社区店需,8000,平方米，看地后再给出意向回复；如不考虑大卖场，则地下考虑设置,1500,平方米左右美食广场、电玩城,1000,平方米作为人气主力店。,地块开发可行性市场调查,结论：,1,、地块的区位优势明显，适合哥伦布广场休闲购物中心的建设开发。,2,、本镇居民对商业地产的投资意愿强烈，但对镇区商业地产有自己的理解。项目销售抗性一定程度上取决于：建筑形态及业态、定价是否符合本地投资客的偏好。,3,、项目短平快入市，高开高走，成功的几率较大。,综合以上分析：该地块可以拿！,“,3,步曲”核心命题分解,Steps2,：花多少钱拿？,开发方案 租售比例及价格定位,现金流期望 低价导出,现金流测算：,按最低现金流标准，即扣除保留部分，销售净收入,=,项目净支出；,即现金流,=0,（以此来推算极限地价）,开发方案（第一套）：,1,、计算容积率总面积：,26099,平方米；总建筑面积：,45299,平方米,其中：地上,23846,平方米，地下,2253,平方米计容积率；,2,、地下建筑：,地下,2,层,，地下一层,14253,平方米为商业，其中,12000,平方米为主力 店，不计入容积率，另外,2253,平方米为商业，计容积率；地下二层,7200,平方米为车库，车库容量地下,240,个；,3,、地上建筑：,为街区式，单层建筑面积,8127,平米，第三层面积,7592,平方米,4,、建筑规划：,新兴路和人民路规划喇叭口，西南角和西北角可以考虑设置地下室车辆进出入口，同时在设计上考虑与东、北面建筑物的日照等相关限制条件；,租售比例及价格定位：,销售面积：,计容面积,26099,平方米,保留,17500,平方米（含主力店在内的持有物业面积）,可售面积,20599,平方米，按,90%,销售量计算，销售面积,18539,平米,剩余面积,7560,平方米；（不含主力店面积,13000,平方米）,价格定位：,-1F,：,1.9,万元,/,平米；,1F,：,2.5,万元,/,平米；,2F,：,1.5,万元,/,平米；,3F,：,1,万元,/,平米；,地价推导：地下两层建筑推算,规划指标,单位数量,总额,备注,1,、土地面积,24.379,16253,2,、容积率,1.60,3,、覆盖率,0.5,4,、总建筑面积,45299,4.1,、地下,2,层车库,7200,4.2,、地下,1,层,-,商业,14253,含主力店,12000,平米（不计容积率），商业,2253,平米,4.3,、地上,1-3,层,-,商业,2.8,23846,主体,3,层，街区式,4.2-4,、计容积率建筑面积,26099,地上商业单层面积,8127,商业总面积,38099,含主力店,收入测算,销售,面积,销售,单价,销售率,销售总价（万元）,备注,1,、商铺销售收入,1.1,、地下,1,层,2253,1.9,0.90,3853,扣除主力店,12000,平,1.2,、地上,1,层,7127,2.5,0.90,16036,扣除超市辅营,1000,平,1.3,、地上,2,层,6627,1.5,0.90,8947,扣除餐饮预留,1500,平,1.4,、地上,3,层,4592,1,0.90,4133,扣除餐饮预留,3000,平,总销金额,20599,32969,均价,16000,元,/,平方米,3,、剩余物业,总面积,销售,面积,剩余面积,3.1,、地下,2,层车库,7200,0,7200,3.2,、地下,1,层,-,商业,14253,2028,12225,主力店地下部份,3.3,、地上,1-3,层,-,商业,23846,16511,7335,地上商业价值：,1F4283,万，,2F3245,万,3F3459,万，,合计：,10987,万,B1,剩余可售面积：,225,平方米,商业价值：,428,万,45299,18539,26760,成本测算,单价,总金额,备注,1,、土地成本,0,0,1.1,、拍卖地价,1.2,、土地契税,0.04,1.3,、市政配套费,0.015,679,总建筑面积,150,元,/,平,2,、综合开发成本（,2.1-2.6,）,21151,2.1,、规划设计费,0.007,317,总建筑面积,70,元,/,平,2.2,、建安费,0.5884,16401.4,2.2.1,、地下,2,层车库,0.3000,2160,2.2.2,、地下,1,层商业,0.3300,4703,含超市外销售部分装修,2.2.3,、地上,1-3,层,-,商业,0.4000,9538.4,2.3,、管理费,50,1200,50,万,/,月，,24,个月,2.4,、财务费,0.06,600,5000,万,2,年贷款,2.5,、营销费,0.055,1813,销售额的,5.5%,2.5.1,、广告推广费,0.02,2.5.2,、案场包装费,0.005,2.5.3,、销售代理费,0.02,2.5.4,、招商代理费,0.01,2.6,、不可预见费用,0.05,820,建安费的,5%,3,、税费,0.22,7253,销售额的,22%,3.1,、营业税及附加,0.068,3.2,、土地增值税,0.07,3.3,、企业所得税,0.082,4,、开发成本,+,税费,32837,5,、不考虑土地成本的毛利（销售总额,-,开发成本,-,税费）,11139,此即为地价上限,6,、综合地价上限（万元,/,亩）,456,开发方案（第二套）：,1,、计算容积率面积：,26099,平方米；,总建筑面积,：,37353,平方米,其中：地上,23099,平方米，地下,3000,平方米计容积率；,2,、地下建筑：,地下,1,层，,地下,1,层，,14253,平方米；,11000,平方米为商业（,8000,平方米为主力店，不计入容积率；另外,3000,平方米计容，为可售商业）；剩下,3253,平方米为车库，车库容量地下,108,个,3,、地上建筑：,为街区式，单层建筑面积,8127,平米，第三层面积,6845,平方米,4,、建筑规划：,新兴路和人民路规划喇叭口，西南角和西北角可以考虑设置地下室车辆进出入口，同时在设计上考虑与东、北面建筑物的日照等相关限制条件；,租售比例及价格定位：,销售面积：,计容面积,26099,平方米,保留,13500,平方米（含主力店在内的持有物业面积）,可售面积,20599,平方米，按,90%,销售量计算，销售面积,18539,平米,剩余面积,7560,平方米；（不含主力店面积,8000,平方米）,价格定位：,-1F,：,1.9,万元,/,平米；,1F,：,2.5,万元,/,平米；,2F,：,1.5,万元,/,平米；,3F,：,1,万元,/,平米；,地价推导：地下一层建筑推算,规划指标,单位数量,总额,备注,1,、土地面积,24.379,16253,2,、容积率,1.60,3,、覆盖率,0.5,4,、总建筑面积,37352,4.1,、地下,2,层车库,0,0,4.2,、地下,1,层,-,商业,14253,含苏果社区店,8000,平米,.,停车场,3253,平方米（不计容积率）；,3000,平商业（计容）,4.3,、地上,1-3,层,-,商业,2.80,23099,主体,2,层，局部,3,层,4.2-4,、计容积率建筑面积,26099,地上商业单层面积,8127,商业总面积,34099,含苏果社区店,收入测算,销售,面积,销售单价,销售率,销售总价,备注,1,、商铺销售收入,1.1,、地下,1,层,3000,1.9,0.90,5130,扣除主力店,8000,平，车库,3253,平,1.2,、地上,1,层,7127,2.5,0.90,16036,扣除次主力店,1000,平,1.3,、地上,2,层,6627,1.5,0.90,8946,扣除餐饮预留,1500,平,1.4,、地上,3,层,3845,1,0.90,3461,扣除餐饮预留,3000,平,总销金额,20599,33573,均价,16298,元,/,平方米,2,、剩余物业,总面积,销售面积,剩余面积,2.1,、地下,2,层车库,0,0,0,2.2,、地下,1,层,-,商业,11000,3000,8000,地下可售剩余：,300,平米,2.3,、地上,1-3,层,-,商业,23099,17599,5500,地上剩余可售商业价值：,1F4283,万，,2F3245,万；,3F3385,万，合计：,10913,万；,地下剩余可售商业价值：,570,万,2.4,、地上塔楼,0,0,34099,20599,13500,成本测算,单价,总金额,备注,1,、土地成本,1.1,、拍卖地价,1.2,、土地契税,0.04,1.3,、市政配套费,0.015,560,总建筑面积,150,元,/,平,2,、综合开发成本（,2.1-2.6,）,18548,2.1,、规划设计费,0.007,261,总建筑面积,70,元,/,平,2.2,、建安费,0.5342,13943,2.2.1,、地下,2,层车库,0.3000,0,2.2.2,、地下,1,层商业,0.3300,4703,含超市外销售部分装修,2.2.3,、地上,1-3,层,-,商业,0.4000,9240,2.3,、管理费,50,1200,50,万,/,月，,24,个月,2.4,、财务费,0.06,600,5000,万,2,年贷款,2.5,、营销费,0.055,1847,销售额的,5.5%,2.5.1,、广告推广费,0.02,2.5.2,、案场包装费,0.005,2.5.3,、销售代理费,0.02,2.5.4,、招商代理费,0.01,2.6,、不可预见费用,0.05,697,建安费的,5%,3,、税费,0.22,7386,销售额的,22%,3.1,、营业税及附加,0.068,3.2,、土地增值税,0.07,3.3,、企业所得税,0.082,4,、开发成本,+,税费,26494,5,、不考虑土地成本的毛利（销售总额,-,开发成本,-,税费）,7079,此即为地价上限,6,、综合地价上限（万元,/,亩）,290,本地块最终拿地价格：,408,万元,/,亩,“,3,步曲”核心命题分解,Steps3,：怎么去拿？,对地块竞拍对手的了解 政府对地块的初步设定、偏好,拿地条件、门槛的设置 周边同步出让地块的基本了解,分享结束！谢谢倾听,