苏州中南世纪城别墅营销推广策划报告46p.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,中南世纪城别墅营销策略设想,整体市场,8,月吴江别墅市场成交惨淡,系统内名称,项目名称,板块,房间名称,房型,套数,建筑面积（平方米）,成交总价（元）,康桥半岛,豪门府邸,(,二期,),康桥半岛,豪门府邸,(,二期,),平望镇,309,单元,309,室,独栋,1,849.63,5777484,康桥半岛,豪门府邸,(,二期,),康桥半岛,豪门府邸,(,二期,),平望镇,280,单元,280,室,独栋,1,849.63,5692521,君悦半岛,君悦半岛,盛泽镇,1,单元,101,室,联排,1,320.37,2178516,锦泽花园,锦泽花园,震泽镇,102,联排,1,314.59,1824622,绿地太湖城（东区）,绿地太湖城（东区）,松陵镇,102,联排,1,236.06,3068780,书香春天（二期）,书香春天（二期）,震泽镇,105,联排,1,300.05,2100350,书香春天（二期）,书香春天（二期）,震泽镇,106,联排,1,310.04,2170280,书香春天（二期）,书香春天（二期）,震泽镇,104,联排,1,310.1,2170700,伟业滨河名墅,伟业滨河名墅,松陵镇,103,联排,1,334.67,5187385,星宝花园,星宝花园,松陵镇,1,单元,04,室,联排,1,391.45,5281834.85,绿地太湖城（东区）,绿地太湖城（东区）,松陵镇,103,联排,1,236.06,4275518.72,玉宏。御湖庄园,玉宏。御湖庄园,松陵镇,102,房,双拼,1,330.51,4070561.16,中粮本园,中粮本园,同里镇,101,双拼,1,177.48,2486849.76,成交量并不十分乐观,金科廊桥水岸,项目截止目前成交,5,套，成交总价范围集中在,550-700,万,区域,房源,类别,建筑面积,金额,松陵镇,103,房,联排别墅,252.74,5661376,松陵镇,106,房,联排别墅,286.02,6978888,松陵镇,106,房,联排别墅,286.02,6978888,松陵镇,102,房,联排别墅,250.85,5619040,松陵镇,104,房,联排别墅,689,12209080,2014,年销售情况,好的产品还是不缺市场,亨通长安府,项目截止目前成交,4,套，成交总价范围集中在,770-820,万,区域,房源,物业,建筑面积,总价,松陵镇,105,室,联排别墅,372.38,770-820,万,松陵镇,102,室,联排别墅,359.83,松陵镇,105,室,联排别墅,355.51,松陵镇,102,室,联排别墅,389.66,2014,年销售情况,好的产品还是不缺市场,绿地太湖城（东区）,项目截止目前成交,29,套，成交总价范围集中在,300-340,万,2014,年销售情况,区域,户型,物业,建筑面积,总价,松陵镇,102,室,联排别墅,359.83,7916260,松陵镇,105,室,联排别墅,355.51,7821220,松陵镇,102,室,联排别墅,389.66,7764365,松陵镇,101,室,联排别墅,258.07,3354910,松陵镇,102,室,联排别墅,236.06,3068780,松陵镇,104,室,联排别墅,258.07,3354910,松陵镇,101,室,联排别墅,258.07,3354910,松陵镇,104,室,联排别墅,258.07,3354910,松陵镇,101,室,联排别墅,258.07,3354910,松陵镇,102,室,联排别墅,236.06,3068780,松陵镇,103,室,联排别墅,236.06,3068780,松陵镇,104,室,联排别墅,258.07,3354910,松陵镇,101,室,联排别墅,258.07,3354910,松陵镇,102,室,联排别墅,236.06,3068780,松陵镇,104,室,联排别墅,258.07,3354910,松陵镇,101,室,联排别墅,258.07,3354910,松陵镇,104,室,联排别墅,258.07,3354910,松陵镇,101,室,联排别墅,258.07,3354910,松陵镇,102,室,联排别墅,236.06,3068780,松陵镇,103,室,联排别墅,236.06,3068780,松陵镇,104,室,联排别墅,258.07,3354910,松陵镇,102,室,联排别墅,236.06,3068780,松陵镇,103,室,联排别墅,236.06,3068780,松陵镇,104,室,联排别墅,258.07,3354910,松陵镇,102,室,联排别墅,236.06,3068780,松陵镇,103,室,联排别墅,236.06,3068780,松陵镇,104,室,联排别墅,258.07,3354910,松陵镇,101,室,联排别墅,258.07,3354910,松陵镇,102,室,联排别墅,236.06,3068780,松陵镇,103,室,联排别墅,236.06,3068780,松陵镇,103,室,联排别墅,236.06,3068780,松陵镇,104,室,联排别墅,258.07,3354910,性价比仍旧是撬动市场的关键,几个核心问题,抓客,杀客,客户,推广形象怎么打动客户？,渠道执行怎么抓住客户？,现场展示怎么留住客户？,SLOGAN,建议,一宅一尊邸，一户一豪门,围墙展示,渠道执行怎么抓住客户？,只谈策源的渠道资源,渠道资源：,赛格电子经营户,地址：,中国江苏苏州市苏州高新区滨河路,588,号赛格电子市场,联系人：,刘总,合作方式：,物料植入、居间人合作、团购合作,合作准备：,需要提前洽谈,需要物料：,X,展架、折页、单页,其他配合：,优惠方式,渠道工作,赛格电子市场,基本情况,渠道工作,赛格电子市场,合作方式,1.,项目宣传物料植入,例如：,X,展架、折页、单页,难易度：,单个店铺的物料植入简单，仅需洽谈即可,2.,居间人合作,以合作商户作为居间人，介绍其他商户或者其他上下游产业相关私营业主至项目,难易度：,中等，需要长期维护居间人，并设立相应的推介奖励及方法,团购合作,通过居间人关系，联系电子市场相关部门，推介项目团购活动。,难易度：,较难，需要与中间人一起与第三方多轮洽谈，并设立相应的团购优惠及实施方法,渠道工作,苏州智精选文化传媒有限公司,基本情况,渠道资源：,苏州智精选文化传媒有限公司,联系人：,刘总,合作方式：,商会名单、商会活动植入、商会专场活动,合作准备：,需要提前洽谈,需要物料：,X,展架、折页、单页,其他配合：,优惠及活动准备,渠道工作,苏州智精选文化传媒有限公司,合作方式,1.,商会名单购买,各类商会名单购买，购买后进行专项的,CALL,客及公关,难易度：,容易，仅需开发商出一部费用,商会活动物料植入,在各类商会活动过程中进行冠名、物料植入及小型推介会,难易度：,中等，需要长期跟着了解相应活动时间，及时完成相关物料准备，并设立相应的推介优惠,3.,专场活动,在售楼处举办主题活动，邀约商会客户至现场参与活动及了解项目,难易度：,中等，与资源方沟通完成后，准备相关主题活动、现场布置及并设立相应的专场优惠,渠道工作,盛泽镇政府,基本情况,渠道资源：,盛泽镇政府,地址：,东方南路盛泽镇附近,电话：,[phone],联系人：,戴先生（盛泽镇纪委副书记）,合作方式：,物料摆放，专场推介，名单购买,合作准备：,需要提前洽谈,需要物料：,X,展架、折页、单页,其他配合：,优惠及活动准备,合作方式,1.,项目礼品物料赠送,政府各部门及服务窗口店摆放礼品，例如充电宝、餐巾纸、一次性杯子等,难易度：,简单，相关植入物料需要提前洽谈、制作及运送,2.,专场推介,在政府食堂或者礼堂举办专场推介活动，现场通过,PPT,讲解或者物料方法宣传项目,难易度：,中等，需要洽谈，但推介活动效果较佳,名单购买,购买区域产业园及私有业主名单,难易度：,中,等,，需要洽谈并支付相关费用,渠道工作,盛泽镇政府,渠道工作,赛格电子市场,8-9,月工作安排,时间,任务,8,月,18-23,日,相关资源洽谈的开始,8,月,28,日,别墅物料摆放类开始执行,9,月,2-8,日,专项推介类方案的洽谈,9,月,10-18,日,1-2,个专项推介执行,需要开发商给予的支持,渠道工作,开放商配合,第一次拜访客户时需要的物料,例如：礼品、礼品盒、户型单页、项目介绍物料、项目介绍,PPT,邀请客户上门体验会所，需要会所的设施对客户进行免费开放,所有场地及设施全面免费的开放，多种餐点茶饮的提供，增加客户来访次数及来访时长。,为客户提供来访时的交通工具,针对渠道客户建议提供专属看房班车，负责来回接送或相关引导。,现场展示怎么留住客户？,聊聊策源的现场感受,我们的解决思路：,打动高端客户！,解决客户的核心价值！,产品力打动,让客户有面子,让客户有里子,示范区体验,场景营造,项目核心价值,提供尊贵服务,设立进场门槛,小众团体圈层,专享活动,爱好休闲,提供平台,别墅营销推广以给客户营造现场体验为核心,1.,建立针对高端客户的销售接待流程,（示范区动线,/,情景营造,/,价值点故事）,2.,提供高端会所场地及高端服务,（别墅样板间情景包装接待）,3.,提供针对高端客户私人俱乐部形式,（面向高端改善客户及家庭的聚会,/,娱乐,/,休闲活动交际）,因此，我们需要有代表“中南”,品牌力,+,展示力,的,接待会所,+,现场示范体验区,来全方位给予客户体验式接待方案,产品,/,价值,服务,/,体验,圈层,/,平台,被周围尊重，面子（好的服务，大家对他点头哈腰）,1,和圈子朋友交流，寻找更多机会（商机）和发展,2,符合自己身份的定制级享受（通过高端定制消费不断的在证明自己的成功和区隔感）,3,也会尽量留些时间给自己的家人一起分享生活,4,放大自己的某项爱好（也证明了有钱有闲一族的身份感，穷人是没有兴趣爱好的，太忙）,5,那么！我们在他们的爱好及虚荣心中找到了切入点！,殷勤的服务,圈子聚会,只对他们开放的会所,全家人都可以参与的活动,/,场所,1,2,3,4,5,钓鱼聚会,/,高尔夫聚会,/,休闲棋牌等娱乐聚会,.,对客户的研判：,对我们的目标客户提供一个针对他们开放的小众社交平台：定制餐饮，聚会，娱乐，休闲为一体的圈层舞台；,定制服务，小众，轻松，一应俱全是会所的核心价值及服务亮点。,会所的设置及功能,成立“私人俱乐部”,(,中南会,),开放对象：,高端渠道导入客户,各行业,/,业界关系人士,他们享有以下服务及权利：,预约制私家宴、,party,聚会,朋友圈，同行，同乡小型交流会,红酒,咖啡，品茗 休闲时光,预约制棋牌休闲,家庭生日会,周末家庭聚会,主题小组聚会（钓鱼俱乐部，高尔夫俱乐部，商会俱乐部）,会员有专属酒，专属杯子，专属拖鞋等定制级配套服务。,会所案例 功能借鉴,项目名称,接待功能,餐饮功能,娱乐、休闲功能,运动功能,金科王府,贵宾接待,VIP,包厢,家宴餐厅,台球室、书吧、咖啡吧,游泳池,绿城御园,贵宾接待,VIP,包厢,家宴餐厅,影音室、台球室、酒窖,游泳池、健身房,结论：苏州中高端项目的会所功能中，接待、餐饮、娱乐休闲、运动为标准配置,。,会所功能分布,1F,功能实现,:,主题会客区、私宴餐厅、品茗区,-1F,功能实现,:,影音休闲（小型,ktv,吧）、酒吧台、棋牌、百家乐、,SPA,、游泳、健身,2F,、,3F,功能实现,:,家庭情景房展现区（提供儿童娱乐,/,休息区）,庭院功能实现：,BBQ,、室外活动,提供半独立品茗区，,提供台湾，香港，美国实时新闻类刊物，书籍,边客厅调整为品茗区,主题会客厅，,按照会员当天活动的主题，增加与活动主题相符的软装布置物，如生日会、舞会，也用于日常客户接待。,客厅调整为主题会客厅,提供咖啡，茶点，简式小酒吧区域,西厨餐厅调整,-1F,设施开放,百家乐、棋牌、酒吧、影音室家庭,KTV,-1F,设施开放,私家泳池、,SPA,、健身,THE END,