苏州圆融时代广场案例分析报告(42页).pptx

瑞铂慧家,2016,年,8,月,苏州圆融时代广场案例分析,赢商网,-,运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！,资料下载地址：,mall,香港利福国际集团打造的苏版久光百货,。,开工及开业时间：,圆融时代广场作为苏州市重点建设项目，,2006,年,4,月开工，历时两年半的时间建成，于,2009,年,1,月开业,。,生活休闲区,久光百货区,17,万,商务办公区,13.4,万,圆融天幕街区,滨河餐饮区,项目,投资运营单位,发展商：苏州圆融发展集团有限公司,商业顾问公司：仲量联行测量师事务所（香港）有限公司,物业顾问：第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司,规划及建筑设计：美国,HOK,国际（亚洲太平洋）,有限公司,项目信息,整个项目体量大，功能分区明显，投资运营单位均为知名品牌单位，属于苏州市,重点建设项目,以租赁为主,商业街、写字楼、百货全部只租不卖,由专业的招商顾问团队进行统一招商,由经验丰富的物业管理团队进行运营管理,项目,经营模式,项目,定位,圆,融时代广场是苏州目前在规模和业态上比较超前的复合性商业地产项目，是,集零售、餐饮、娱乐、商务、旅游、,休,闲、文化,等元素为一体的综合性超大型消费区域,。,项目,定位为,苏州市域新,CBD,最繁华的商业中心及苏州市标志性商业项目，,并力图打造,成华东地区最具影响力和,商业,价值的品牌街区,。,集,零售、餐饮、娱乐、商务、旅游、休闲、文化,等元素为一体的综合性商业体，,全部自持，统一经营管理,定位及经营模式,二,、,商业街分析,总体,布局,商业建筑,设计,交通系统,规划,商业氛围营造,业态与品牌,商业街,部分功能划分：,圆融天幕街区、滨河餐饮区、生活休闲区,；,分别由多个独立建筑有机串联，单体两层,。,项目,临湖而形成特色沿水商业带，时尚现代的商业建筑与环湖景观的结合,不但满足了商业业态经营所需，创造了良好的景观条件，同时项目硬件条件与水系的搭配也达成了和谐统一。,圆融天幕街区,滨河餐饮区,生活休闲区,总体布局,圆融天幕街区、滨河餐饮区、生活休闲区均以,街区形式呈现,，由,独栋建筑形式,串联，有效利用,临湖资源,，打造滨河休闲景观新体验,多,个独栋物业，单铺面积,100800m2,，以,150300m2,商铺居多，均为一层或一托二商铺。,规模型,独栋复合式商业设施的利用，促使内部交通通达，,拓宽,了商业展示面,。,商业,街区内建筑均是以,弧形构成、加之颜色艳丽的外立面石材，体现商业的现代时尚之感,。有助于吸引游客光顾，,形成,眼球,效应，从而创造经济效益。,建筑设计,独栋商业建筑形式，拓宽了内部交通线以及各商铺展示面，其独特的建筑形式有利于吸引游客光顾，但人流集聚性差,内部,交通规划,横向交通：,项目设置,三个空中连廊,、并沿河设置,三座景观桥,，将天幕街、生活休闲区和久光百货三个分区进行有效连接，同时利用连廊空间打造、桥墩的打造，增加一定的休闲商业氛围；,竖向交通：,每个单铺在,内部均设置楼梯,，同时在天幕东街尽头主力店设有,外部扶梯,，增加便利性。,停车系统：,每个区地下一层均设有停车场、出入口，共有,4000,余个泊车位,，满足了不同业态店家,对交通和停车位的要求。,空中连廊外部、内部打造,景观桥的打造,空中连廊,景观,桥,外部扶梯,水系平面交通的搭建对于沿水商业来讲非常重要，项目通过环桥、连廊等连接设施形成了商业与水系的良好互动，,值得借鉴,。,交通规划,天幕街区,的营造,休闲餐饮为主体,的商业,街区及中间区域小广场聚客的,辅助，与,天幕形成相互辉映的统一整体。,氛围营造,项目利用,500,米长的,LED,天幕、水系与空中连廊、夜景照明、生活休闲区的主题景观、小品,等人性化设置，营造出时尚休闲的商业氛围。,氛围营造,空中连廊的打造,利用空中连廊连通河道两侧功能区，不仅引导人流向两刚流动，同时增加整个项目的趣味性及观光性。,氛围营造,夜景灯光秀,动感天幕区播放各种动画幕景，各连廊间的灯光秀，以及小广场中小品均以五彩的灯光营造出热闹的商业氛围。,城市生活景观小品的客流带动,生动有趣的城市景观小品为项目注入活力，更加贴近生活与民众，增强项目趣味性与体验性。,氛围营造,商业导视系统的,应用,项目连廊桥内的,LOGO,展示、街区内导视牌的安置，与建筑物上统一形象的各色围栏等独具匠心的装饰，有助于项目整体风格的,营造以及功能分区的区分,，无形的导视系统。,导视系统,整个项目采用多种导视方式，减少单一的箭头导视方式，增强新奇感和变化感，让游客在游玩过程中发现更多趣味,天幕商业街,天幕商业街区,西街,东街,零售,（,46,）：品牌服饰、数码体验、运动休闲,、艺术家,饰、超市,等,餐饮,（,49,）：中华美食、异域餐饮、连锁餐饮、特色餐饮,休闲,（,5%,）：美容,SPA,品牌,多以知名主力店及国内外流行品牌为主,沿金鸡湖区域主要以休闲餐饮、咖啡店为主,引进年轻、时尚类品牌，以街店的形式将购物、餐饮、休闲融为一体，便于人们消费。,业态布局,天幕商业街,以知名主力店及国内外流行的品牌为主，采用,街店形式,将购物、餐饮、休闲融为一体，增强体验感,业 态,业态细分,品 牌,零售,服装服饰,包客女包、,E.LAND,、佐丹奴、,MAP,女鞋、热风服装、拉夏贝尔服装、法文箱子、,BESTSELLER,、,V-one,男装、圣伽步鞋、新宇亨得利名表、,眼镜,亮视点眼镜、瞩目眼镜、,家居,简爱家居、乐扣乐扣,其它,APPLE,体验店、屈臣氏,餐饮,正餐,川行天下、香锅制造、西堤牛排、莎廊坊韩国料理、利苒西餐厅、萨莉亚意式餐厅,休闲餐饮,必胜客、时尚自助火锅、一茶一坐、美美港式茶餐厅、阿宗面线、真旺茶餐厅,快餐,赛百味、汉堡王、爱茜茜里冰淇淋、,咖啡,星巴克、牙买加、咖世家,休闲,美容美体,美丽田园、酷美体瑜伽美容连锁,天幕商业街,业态布局,业态布局,核心,12,栋,汉堡王,爱茜茜里,一茶一坐,星巴克,11,栋,Vida Oliva,亮视点,美美港式茶餐厅,莎廊坊,10,栋,西堤,红酥手美甲生活,Kokoro Sweets,祖母的厨房,9,栋,屈臣式,比比客,大队长主题火锅,LADYME,秘密餐厅,Imovie,视听馆,亚坤咖啡,8,栋,19,栋,VerModa,Selected,设计生活,18,栋,17,栋,La Chapelle,16,栋,食之秘,22,栋,卡路驰,乐扣乐扣,21,栋,CANDIES,蒙特梭利早教世家,神汇,如愿光美颜瘦身中心,韦博国际英语,全家便利店,20,栋,大嘴猴,NEWLOCK,优衣库,15,栋,很高兴遇见你,釜乐轩,14,栋,咖世家咖啡,川行天下,泰信宫,美丽田园,首选造型,13,栋,必胜客,萨莉亚,北,西,东,天幕商业街,零售业态,集中在天幕街的北侧，,餐饮业态,集中在南侧，南侧临河，打造滨河餐饮区；,华池街是整个项目人流出入的主干道,，两侧业态为最主要的主力店,生活休闲区,主要,以零售业态为主，儿童服饰、玩具等品牌店占据一定,数量；,高端家电商场的引入，提升品牌,档次；,儿童类消费占比较高，休闲,娱乐及服务类业态主要客群为,儿童；,业态布局,生活休闲区,集各类儿童休闲娱乐、高端家电、体验式教育等国内外知名品牌于一体，充分满足家庭消费,重点品牌商户：,玩具反斗城,来自美国，享誉全球的玩具专门零售商,顺电,中国高端家电商场代表品牌，专注高端,3C,数码潮流产品及部分传统电器,Wee-World,来自台湾，中国第一座儿童职业体验馆,卡通尼,来自台湾的五星级飞梦玩国，国内超大室内儿童主题乐园,业态,品牌,休闲娱乐,Wee-world,儿童体验馆、玩具反斗城、卡通尼乐园、卡拉贝熊,餐饮,食其家、,BAPPLE,冷饮、苏浙汇、肯德基、可颂坊西点、,DQ,、棒约翰,零售,迪士尼家居、生活本色家居、,Paw in Paw,童装、美美创意绘本馆、顺电、头大原创玩具房、,Toonsland,玩具、萨加朵、七彩维迪斯、可可鸭、优之良品,服务,皇家宝贝摄影、瑞思学科英语、,业态布局,生活休闲区,Wee-world,中国第一座职业体验馆暨英语村,迪士尼,儿童,家居,用品,卡通尼乐园,五星级儿童主题乐园,生活休闲区品牌分布,业态布局,立地条件,优越,的地理位置及交通环境；,区域,一定数量的外籍人群和具有高消费能力的人群支撑,；,开发商,投资实力明显，全部持有经营；促使项目的规划、建设、招商和经营管理等诸多方面与多家国际一流团队合作，强强联合。,经营特征,商业建筑,设计、景观、交通规划理念超前，适于各种业态商家经营；,业,态丰富、新型品牌主力店的引进，具有引领苏州时尚消费人群功能；,分析判断,区域内目前进驻了不少新商业项目，如诚品书店、新光天地等项目开业，虽可以带动增加区域人气，但同时也有分流的影响；,项目引进品牌中档为主，符合区域消费水平，同时扩大消费群体，定位较为合接地气；,区域内人口目前有限，对整个商业消费有限。,商业街小结,三,、久光百货分析,基础概况,建筑设计,装饰设计,服务设施,业态与品牌,投资,经营商：,利福国际集团有限公司,规模：,建筑面积,17.1,万,平方米，作为圆融时代广场商业综合体的零售主力店，力求打造苏州最大单体百货店，其体量占据总体开发规模的,33%,；,物业结构：,商业经营,B1-4F/B2,为停车场,商业定位：,中高档次现代综合百货（以穿戴类软性商品为主，兼营超市业态，复合餐饮及休闲功能补充）,基础概况,圆融时代广场,最大的单体百货店,，,以中高档现代综合百货为主,，由单独的投资经营商经营管理,建筑设计,外立面及结构：,延续圆融时代广场“标新”之特征,倾斜型外立面,/,落地玻璃,通透性商业设施整体突显现代特征，增强商,业内部空间的亮度，提升商业设施尤其是沿滨河方向,的功能拓展性；,弊端：,整体沿街面预估,500,米左右，对消防及商业经营布局,规划压力较大。,装饰设计,装修风格,久光百货将单层划分为,4,个区，,红区、黄区、蓝区、绿区,，各个区在形象上采用了目前流行的规划，,不同区域的天、地、柱子采用不同的风格和颜色装饰,。,商场内以颜色和装修风格划分区域，以,多变的购物环境,增强消费者的体验感,装修设计,特征,：,商业,装饰以提升商业设施及店堂环境之品位及档次而设置，久光以提升照度、暖色色彩的主体来体现。,根据,不同分区商品经营特征而有机组合商业装饰的特色（色彩、灯光、道具）,例,1,：地下部分,地下商业街,生鲜超市区,地下美食街,业态布局,首,层商业,二层,商业,三,层,商业,中庭,人性化服务：,租借童车、轮椅、雨伞服务,免费包装 免费停车,营业辅助：,功能延伸,会员及卡友俱乐部、总服务台服务完善,免费穿梭巴士、,ATM,取款,特征,：,借鉴,韩日百货零售经验，在人性化设施及软性服务上提升商业品位及档次。,服务设施,服务设施较为人性化，同时以会员及卡友俱乐部等实现功能的延伸，增加消费者在硬件及软件服务上均有较好的体验,业态,布局,业,态楼层分布：,地下一楼：快餐、休闲食品级餐饮和生鲜食品超市,一,楼：国际著名时装、手袋、鞋履配饰、珠宝及化妆品牌,二楼：家居用品及儿童玩具专区、男女国际服饰（上班及休闲服装）,三楼：主体娱乐区（游艺中心）、运动用品及青春时装专卖区,四楼：主题餐饮区,特征,：,依靠建筑结构特征，有机结合经营布局的分区规划；,以现代综合百货定位为出发点，商业规划彰显购物联动促销及功能互补、完善之优化特征,；,业,种及品牌组合考虑百货经营及店家需求。,特征,：,久光百货经营品牌以中高档次为主，采取差异化突围、补充日韩特色为主体特征。,目前，久光百货有逾,500,多个品牌，约,100,余个品牌为首次进驻苏州；其摒弃了传统中端百货之过多重复的大众消费型合资及国际,3,线品牌，兼顾整体商业定位及开发区消费现状，在高端品牌引进上非大打奢侈品及顶级品牌，更多地偏向于国际,1-2,线及时尚名品类品牌。,依据现代百货发展趋势及“一站式”商业服务的需求，久光百货在外租区（商业街）、功能区招商上突显：休闲餐饮促进关联销售、商务品位餐饮提升店面形象的特征。,业,态及品牌,商业,品牌,外招,/,功能,店,零售,专门,店,药妆,/,个人用品店,万宁、同仁堂,食品,/,轻食,贝尔多爸爸、安徒生丹麦冰激凌、快乐柠檬,休闲：,美肤,/,护发,/,美容：丽妍雅集、,HAIR CORNER,咖啡：,HAAGEN-DAZS,游艺电玩,JS,乐园,餐饮,：快餐,/,主题餐饮,/,商务餐饮,地下美食街：,COCO CURRY,、,ORYA,、,SUN CAF,、,东海道乌冬面,、,龙记茶餐厅,、,满记甜品,、,千客面来,、,洋风馆,顶层餐厅：和三味（日本料理）、小南国、釜山韩国料理、金桂皇朝、龙庭轩,休闲餐饮：番茄主义,业,态及品牌,立地条件,作为,圆融时代广场最大主力店及,整个商业,带动重点，久光百货依靠金鸡湖东岸商务及商业环境日益完善的基础而,入驻；,项目的大体量特征要求有庞大的客群做支撑，目前区域的发展正在不断引入人口，这是一个培育发展的过程。,发展判断,随着,工业园区的日益成熟、圆融时代广场的市场培育，久光百货,的新型,商业营运模式将逐步被消费者接受并追逐，发展成为引领,苏州中,高端时尚品位消费的首选场所之一。,经营特征,久,光百货以软性商品及穿戴类商品为百货经营主体，同时提供“一站式”服务提升功能、业态的完善，增设零售生鲜超市、商业食街、休闲美容、商务及主题餐饮等配套设施。,其,依托利福集团在华东的影响力及品牌号召力，久光百货苏州店以突围中档次生活百货为基点，增强日韩方向品牌及人性化服务比重，定位于时尚性、品牌性综合型中高档次百货,。,小结,THANKS,谢谢聆听,