张家港市皇家首座商业配套项目商业策划提案报告.pptx

,关键词 团队 执行,皇家,首座 商业策划提案报告,HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO,张家港市,皇家,首座,商业配套项目,上海策丰房地产营销策划有限公司,商业项目部,敬呈,:,张家港市新城置业有限公司,-,商业策划提案报告,项目认知,商业市场分析,项目,SWOT,分析,项目总体定位,市场存在空间,外部环境分析：,宏观经济指标分析,发展规划,商业布局,业态组合,业态规划及配比,主题定位,售价研判,商户,租户访谈,项目分析：,地块分析,项目规划剖析,周边商业市场分析：,商业市场分析,商业业态分析,竞争项目分析：,供应分析,项目特性分析,策丰招商团队意见,业主及设计部门意见,项目定位研究思路,目 录,Contents,宏观经济指标分析,商业市场分析,项目分析,厂商访谈,定位研究,项目定位布局与分割建议,销售方式与策略,销售均价研判,张家港市地区生产总值连续三年增长超过,18%,，超越了全国平均增长率，,是发展相当迅猛的城市。,576.2,705,1250,841.62,1050.02,亿元,国内生产总值,19.4%,17.8%,18.5%,19.1%,19%,地区生产总值,张家港市社会零售品消费总额,2008,年约达到,157,亿元，连续,2,年,增长率超过,18%,，高增长说明了张家港市的市民消费需求强劲。,亿元,82.08,95.87,112.2,133.18,约,157,16.7%,16.8%,17%,18.7%,22.5,18%,社会零售品消费总额,张家港市房地产开发投资进入高增长期,但开发施工面积在逐步放缓,.,房地产开发投资额（亿元）,开发房屋施工面积（万平方米,）,903,43.48,51.55,893.1,房地产开发投资,张家港市城镇居民人均可支配收入达,24800,元，在全国县城经济百强县（市）,中列第三位，人均,GDP,达,142000,多元，反应了居民非常的富裕了,.,人均可支配收入比较,（元）,21927,21013,22001,24800,地区生产总值,社会零售品消费总额,房地产开发投资,人均可支配收入,张家港市地区生产总值连年上升,保持高增长率，代表张家港市的,市场经济相当活跃，正在大跨,步的快速发展。,张家港市社会零售品消费总额,连年超过,18%,的增长，代表张,家港市市民的购买力越来越强,。,张家港市的房地产市场由于众,多外来资本的投入，开发资金,和开发面积都有大幅的上升，,房地产市场非常火爆。,张家港市人均可支配收入超过,24000,多元，代表张家港市民,越来越富裕。,四大宏观经济,指标利好因素,宏观经济指标分析,市域总体规划：,1.,市区规模：,近期市区城市人口,60,万，其中杨舍城区,36,万人，金港城区,24,万人；远期市区城市人口,87,万，其中杨舍城区,55,万人，金港城区,32,万人。,2.,结构布局：,杨舍城区由城市核心组团、城北组团、城西组团、城东组团、暨阳湖组团、省级经济开发区北区和省级经济开发区南区，形成七组团结构。,3.,杨舍城区近期发展方向,：,是以现状建成区为中心，主要向西、向南发展，适度向东发展。,4.,近期建设：,杨舍城区近期建设重点：城市核心区以完善城市功能为主；城西组团突出购物公园建设；城东组团加快物流园区、专业市场、梁丰生态园和文化中心建设；暨阳湖建设全面展开；城北组团严格控制。,宏观经济指标分析,商业市场分析,项目分析,厂商访谈,定位研究,项目定位布局与分割建议,销售方式与策略,销售均价研判,张家港市商业主要集中在沙洲路步行街，杨舍路。,本案,沙洲路,杨舍西路,杨舍东路,大润发,苏果超市,华联超市,百信超市,暨阳湖生态园,张家港市商业概况,商业步行街,香港城（欧尚）,张家港市在物流港口、道路交通、外资利用、制造以及产业服务等方面都有非常,大的优势，但商业发展现状还比较滞后。目前，张家港市的商业圈就是以步行街,为中心，老商业中心商业面积约,20,万方，其中包括大约,300,家临街商铺，约,80,家休闲餐饮。另有六条相对专业经营的商业街道。具体如下：,街道名字,主营业态,街道名字,主营业态,杨舍西路,服装鞋帽,杨舍东路,餐饮美食,沙洲中路,娱乐购物,南环路,文化电脑类,东环路,装饰装潢类,暨阳中路,五金类,商业市场现状分析：,沙洲路步行街,沙洲路是张家港市唯一的商业步行街，是当地,市民购物消费的主要场所。,步行街沿街主要以品牌服饰专卖为主，结合餐,饮娱乐的商家。,整条商业街业态丰富，商业气氛浓厚，经过很长时间的发展，已经培养了许多忠实的消费者。,主要大型商业项目：,国际购物中心,商业大厦,第一人民商场,凯丽百货,步行街业态配比：,服饰,45%,餐饮,16%,鞋帽,11%,娱乐,5%,沙洲路步行街以品牌服饰专卖为主，休闲购物占整条街的八成，餐饮占到,16%,。,通讯数码,8%,食品,5%,百货,8%,金银珠宝,10%,杨舍西路,杨舍西路业态比较丰富，有小百货、服饰、药店、,婚纱摄影、金银首饰，眼镜等。,该路是作为步行街的一个商业补充，经过改造后,人气和商业环境比较良好，形成了一条独特的商,业后街。,杨舍西路商业街业态配比：,杨舍西路沿街商铺还是主要以服装鞋帽为主，饰品、银行配套,及其他等所占比列相近，以及形成特色街区，人气比较足。,服饰,50%,鞋帽,20%,银行等配套,15%,饰品,10,%,其他,5,%,杨舍东路,杨舍东路是张家港市初具,规模的特色餐饮街，经过,一段市场培育，已经形成,了一定规模的特色街区，,培育了一批忠实的消费群。,整条街区的夜市商业气,氛浓厚，是张家港特色,餐饮行业的代表。,杨舍东路商业街业态配比：,餐饮,70%,其他,20%,娱乐,10%,杨舍东路沿街商铺餐饮商户占到七成，是张家港初具规模,的餐饮一条街。,沙洲中路,沙洲中路是步行街的一个延续，其业,态也较丰富，其中以大中型餐饮和娱,乐业最为集中。宝丽金、百乐门精英,会所、金海华餐饮等具有代表性。,沙洲路以西大多是商业配套的业态，,相对家居布艺比较聚集。,沙洲中路业态配比：,家居,10%,餐饮,25%,其他,20%,娱乐,45%,沙洲中路沿街商铺还是主要以餐饮、娱乐为主，以西还有,一定比例的布艺家居店，属于市区的成熟商业街区。,香港城,规模：,建筑面积,18,万平米,整体定位,：国际级全业态一站式商业中心,功能定位：,集购物、餐饮、休闲、娱乐、,现代商务、度假为一体,位置：,东二环路与东苑路口,已开业欧尚、奥特莱斯，同时,提出前三年返租,7,8,，并有统一经营管理,价格：预售均价为,1.7,1.8,万,/,平米（沿街）、,1.5,1.6,万（内街）,实际实现均价：发展商为提升板块人气、提升,物业价格而投入较大招商力度，由于欧尚租金,相对低廉，整体实际销售价格为,1,1.2,万元。,欧尚超市,奥特莱斯,（一站式综合性购物商业城）,1,.,整体定位,：,张家港城西新区的商业中心,2,.,项目功能定位：,服务于高速发展的长三角保税物流经济与产业、是“张家港未来城市生活的最好描绘”（城市名片）是“长三角首个集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的同核上海的新都市生活引导型购物公园”。,3.,占地面积,：,21,万平米,4.,建筑面积,：,15,万平米,购物休闲公园,功能分区和业态规划,：,1,.,水晶宫购物中心,-,以购物为主体功能：,包括高档购物中心、特色超市、大型主题店,;,2,.,太阳广场,-,以购物,/,文化休闲,/,餐饮为主体功能,：主要由品牌专卖店构成，是一个小型,的,Shoppingmall;,3,.,克拉水岸,-,以餐饮,/,休闲为主体功能：,引进各色美食名吃以及咖吧、茶吧、休闲餐厅等,;,4,.,欧陆风情街,-,以娱乐,/,商务,/,社交为主体功能,：由演艺中心、高档中餐馆、高档西餐馆、,豪华,KTV,、高级商务会所及健身馆组成,;,5,.,温泉酒店,-,以城市度假为主体功能,：由桑拿、,SPA,组成。,板块,功能主题,地上建筑面积,(m,2,),说明,观景塔,文化展示、交流中心,3253,占地,5000-6000,平方米,欧陆风情街,商务消费区,18000,较原规划总体量减少约,3500,平方米,桑拿康体城,康体桑拿,/,商务酒店,12000,由原规划的,4,层加高为,5,层,克拉水岸,景观餐饮,/,休闲,19664,保持原规划总体量不变,太阳广场,餐饮,/,精品专卖,/,文化娱乐,28559,保持原规划总体量不变,水晶宫,百货购物,28000,由原规划的,5,层降至,4,层,引进品牌,：,巴黎春天、伊斯丹、太平洋等中高档百货公司，肯德基、必胜客、星巴客等多家国际国内知名餐饮企业，同时引进多家品牌,KTV,演义中心、美容,SPA,馆、桑拿城等休闲娱乐设施,综上分析：,随购物公园全新体念式商业消费模式的出现，提供与大城市中心区相似品质的生活方式，本地中高端的消费群体及周边城市的中高端消费群体在购物、消费中享受生活，特别是在夜间的休闲娱乐方面。由于项目体现了“同核上海”的理念，能充分满足高收入人群的物质生活和精神生活。从而改变部分消费人群的消费习惯。,通过此项目的商业，为张家港客群营造与上海同等的生活方式、同等的生活品质，使张家港成为上海国际大都市的同核城市,。,区 位,楼 层,商 家,租 金,(,元,),步行街,1F,三福百货,16,1F,安踏,20,1F,上海城隍珠宝,22,杨舍西路,1F,哥弟,16,1F,天澜百货,13,沙洲中路,1F,喜视眼镜,5,1F,戴梦得珠宝,13,步行街沿街一楼的,租金范围在,16-22,元,/,平米,/,天,杨舍西路沿街一楼的,租金范围在,13-16,元,/,平米,/,天,沙洲中路沿街一楼的,租金范围在,5-13,元,/,平米,/,天,区域租金分析,：,张家港市商业中心的格局虽然成熟，但不完善，缺乏统一,规划，停车等配套设施欠缺；此外，从经营的业态来看，,基本定位在中低档次，没有拉开品牌，错位经营，不能,满足多层次的消费需求。,发展空间：身处长三角商业竞争力强势地带，有着雄厚的经济,实力，商业相对滞后但潜在强大需求空间，同时在政府大力支,持的发展机遇下，张家港市的城市商业竞争力有着强大的后续,爆发力，必将创造出较高的商业价值，获得较大的盈利空间。,从以上竞争项目我们分析出以下结论：,1,2,家居市场现状,家居专卖分布比较分散，且档次不高。,品牌不够丰富，供消费者的选择空间比较小。,张家港市需要一个精品家居的聚集地，,提供更多的选择给各中高端的消费人群。,该项目正是切合这一契机，打造平台，,部分规划精品家居展示店。,张家港市的消费需求迅猛，精品家居对乔迁,新居或结婚用家居需求越来越大。,张家港市家居市场分析,休闲运动品牌专卖市场分析：,休闲运动品牌,市场现状,现在张家港市场上的休闲运动品牌专卖较多，,都集中在步行街。,销售的只是休闲服装品牌，关于休闲运动用,品现市场上还处于空缺,。,张家港需要一个休闲运动系列用品专卖的销,售场所，新兴品牌的进入成为新的市场增长,点。该项目有发展这一市场的先天条件，来,弥补步行街业态的不完善。,市场分析带来的启发：,商业市场有空间,精品家居市场,市场品牌层次较低,张家港市的商业市场处于不完全竞争状态，,市场有较大空间,精品家居需求强劲增长，也是张家港市市民消费的趋,势，本项目应重点细分市场，补充商业街与城东商业,不足的经营业态。,张家港市商业市场缺乏专业品牌，市场有巨大发,展空间，但须市场培育期。,宏观经济指标分析,商业市场分析,项目分析,厂商访谈,定位研究,项目定位布局与分割建议,销售方式与策略,销售均价研判,本项目位置：,本案,北临沙洲中路，东临东环路，南临南环路，,西临步行街,。,本案东南,3,号地块详细规划图,本案,可以看出本案东南区域规划重点以居住区为主，底楼配置少量商业，未来可为,本案提供强有力的人口支持。,区域三大利好因素：,区域三大利好因素,聚首张家港核心地段，巨大的地段优越价值。,紧邻商业步行街，巨大的人流，车流交通四,通八达，可依托得天独厚的优势，吸引有效,人流。,随着项目周边环境改造，政府大力提倡，政,策多面支持，商业服务业拓展时间好。,SWOT,Strength-,优势,Weakness-,劣势,Opportunity-,机会,Threat-,威胁,本项目位置优越，紧邻步行街，是市区,唯一的一块未开发的大幅土地。,四面临街，交通可及性高,环境优雅，周边商业气氛高。,-,项目在交通快速主干道，很难留住有效,消费人流。,体量不大，不易形成规模的商业市场。,且商铺较分散，大业态不能引进；,楼上是住宅，商铺内的有效使用,面积会减小。,-,张家港市整体发展趋势良好，,居民消费力不断增强。,周边商业气氛浓厚，随沙洲中路及南环,路的环境改善，均会带动本项目的发展。,本项目大部分商铺出售，商业,业态不能统一，且无专业的商业管理公司,统一管理，未来可能会存在一定隐患。,SWOT,分析,宏观经济指标分析,商业市场分析,项目分析,厂商访谈,定位研究,项目定位布局与分割建议,销售方式与策略,销售均价研判,业 态,数 量,品 牌,品 牌,品 牌,运动城,6,锐奇运动城,迪卡侬,百 丽,运动,100,名品运动城,绿蚂蚁,5,宏图三包,苏宁电器,颐高数码,国美电器,五星电器,连锁卖场,9,家得利,联 华,苏 果,顶顶鲜,人人乐,可 的,华 联,百 信,物 美,3C,数码连锁,客户访谈名单：,保留意见,55%,意向强,20%,意向弱,25%,被访谈的,20,家品牌商户中，有,20%,的商家表示有明确意向，,25%,的商家,表示明确意向弱，,55%,的商家保留意见，表示需待实地考察后再谈。,现招商的重点是与意向强的客户谈判，争取早日签约。同时预备谈保留,意见的客户,商家进驻意向分析：,宏观经济指标分析,商业市场分析,项目分析,厂商访谈,定位研究,项目定位布局与分割建议,销售方式与策略,销售均价研判,目标消费客群,张家港本地中高端收入人群及家庭型消费；,新区及全市居民改善居住环境、结婚类客户群；,本市电脑数码消费群体。,客群定位：,在主题定位上，重点考虑主力消费客群思维意识,以其社会影响力和带动性，引发更多的关注,在商业规划上，重点考虑主力客群消费需求,挖掘其购买力为租户经营的成功奠定基础,皇家,首座,集休闲购物、精品家居为一体的商业项目,定位方案：,业态定位,打造张家港商业新地标，引领张家港商业新消费,推广语,宏观经济指标分析,商业市场分析,项目分析,厂商访谈,定位研究,项目定位布局与分割建议,销售方式与策略,销售均价研判,业态布局方案一：,精品家居旗舰店,精品百货店,银行,社区超市,婚庆主题家居购物街,家居品牌展示厅,高级会所,运动汇,社区超市,3C,数码城,（生活配套店）,+,电脑数码街,精品家居,精品家居旗舰店,高级会所,业态布局方案二：,方案一,方案二,-,销售部分模拟定位，让投资者对项目未来发展更看好。,引进两至三家品牌店，可以增加投资者的投资信心。,剩余块状面积，开发商持有，全部定向招商，引进主力,店可以带动整个商业项目的商业气氛，创造价值最大化,-,打造张家港市婚庆主题街，可以最大的提升本项目的认,知度，且容易被年轻消费者接受，带动商业人气。弥补,张家港市场的商业空缺。尽可能提升商铺价值。,业态布局方案分析：,店面规模,副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈,5000,平米以上,区域商圈,4000,平米以上,大型社区,3000,平米以上,地级城市市区人口,50,万以上，具有一定的购买能力商业中心,3000,平米以上,县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市,内陆省份发展较快的县级市（百强县优先）,副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈核心位置,3000,平米以上,产权：,独立、清晰的产权,区位：,位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利,面积：,3000,平方米以上,楼层：,从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼,广场：,物业距街道的距离在,6,米以上，有开阔的停车场地和门前广场,设施：,合格并正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，,空调系统、扶梯和货梯（两层以上）,五星电器选址要求,家居旗舰店大体分为：商业街店、特定市场店、高档社区店和交通枢纽,店等几种，根据市场容量，家具店店面的使用面积在,1500,3000,平方米,左右；在适当的城市，将开设概念店或饰品店，店面的使用面积在,150,500,平方米左右。旗舰店的地理位置选择多为高档商圈或高档,商圈外侧的临街商铺，或位于高档建材、家居、家具或高端产品销售区域,（高档汽车）专业市场或附近的临街商铺，或位于机场等交通枢纽处且已,经形成一定规模的商圈或高档社区的群体等；附近或地下有足够的停车场,所。店面必须面向主干道或重要街道且有独立的入口及门面，可以修建或,改建成标准门头，门店上方应具有供门店使用的招牌匾位、广告位，或在,建筑物上或建筑地界可以架设广告牌等。店面选址的物业以长方型为佳，门面宽度最低不得低于,20,米，内部纵深,应不小于,20,米；物业主朝向和开门方向应面向具有商气和客流的重要商业,街面；对于店面展示面积最佳在一楼和二楼体现，一楼最小的使用面积为,不得小于,400,平方米，其他面积可以在二楼甚至或三楼体现，但必须保证,内部有专用的楼梯、自动扶梯或直梯；物业前部交通方便，以车可以直接,到门面为佳；店面周围以高档休闲餐厅、咖啡厅或高档酒店、高档消费品,的商场或专卖店为最佳。,家居旗舰店选址要求,迪卡侬商场根据多项标准来进行选址，以便于来自商场周围生活圈的各个区域的顾客都能轻松、舒适,、快捷地进入商场购物。,1,拥有免费的快速公路或主干道路网络（临街一线位，良好可视性）,2,位于人们外出度假的必经之路上,3,周边地区拥有质量较高的住宅社区,4,周边地区有质量较高的商业环境（临近著名大型卖场）,5,进入商场,/,停车场交通便捷畅通,6,拥有良好的公共交通网络抵达商场（公交站，地铁等）,7,商场前设置大型停车场，并拥有一定的绿化基本参数：,1,组成部分：,商场、停车场、运动场,2,经营面积：,4000m2,、,8000m2,，,12000m2,三种（目前开发重点为,4000m2,）,3,建筑形式,：单层单体商业建筑（自建或租赁），商业建筑首层物业（租赁）,4,用地面积,：,15000-20 00m25,建筑层高,：,6.5m,（可根据实际情况适度调整）,6,柱间距,：,10.0m,（可根据实际情况适度调整）,7,地面荷载,：活荷载,800kg/m28,停车位,：,1,个,/20m2,经营面积,9,顺畅的交通组织（客流、物流）,10,良好的可视性（户外广告位等）合作形式：,1,购买商业用途土地，自行设计建设用地需求：,15000-20000m22,租赁商业物业（由发展商按照迪卡侬的标准建设，迪卡侬长期租赁）,迪卡侬标准店选址要求,宏观经济指标分析,商业市场分析,项目分析,厂商访谈,定位研究,项目定位布局与分割建议,销售方式与策略,销售均价研判,销售方式：采取直接销售，带租约但不返租。,销售方式,特 点,优 点,缺 点,项目目标,策略选取,直接销售,带租约销售,返租销售,开发商把商铺直接销售给业主,开发商回款快、,流程简单、操,作方便,销售实现难度大,开发商找到商铺租户,并带此租约与商铺业,主签定买卖合约,提高商铺对业,主的吸引力，,相对减低业主,的风险,操作较繁琐,投资者在与发展商签订,商铺销售合同后发展商,许诺在未来的三到五年,内每年给与投资者一定,的租金回报,将业主风险减,到最低，对商,铺销售有一定,帮助,操作、手续,最为繁琐,保 证 销 售 价 值,三种销售方式是开发商与投资者风险搏弈，而目前凭着开发商的本地规模和品牌实力，,关注价值实现，在策略选择上偏向提升投资者信心，保证销售价值。,销售方式与策略,宏观经济指标分析,商业市场分析,项目分析,厂商访谈,定位研究,项目定位布局与分割建议,销售方式与策略,销售均价研判,项目商铺价格的制定基于目前和对未来利好的最大可能挖掘,杨舍东路项目的品质,和性质都与项目类似所,以对于项目具有较高参,考价值,香港城购物广场作,为项目片区内最大体量,的一站式商业中心其商,业开发市场对于项目具,有一定参考价值,以市场比较法量化各种价值指标,权重排序为：步行街,杨舍东路商业项目,香港城购物广场,比较因素,人流量,商业氛围,交通条件,升值潜力,主力店,产权状况,合计,权重,20,20,15,15,15,15,100,比,较,项,目,杨舍东路,16,18,12,11,10,9,76,香港城,10,13,10,10,14,12,69,步行街,20,20,13,14,14,13,94,沙洲路临街,16,17,13,12,10,11,79,园林路,14,15,11,11,11,9,71,河西路,15,16,11,13,12,9,76,南环路,12,14,10,11,10,9,66,均价,14.25,15.7,11.2,11.7,10.7,9.5,73.05,销售均价研判,本 项 目,“,权重比例”是项目权,重值比参考案例权重,值结果。,“所占权重”是参考案,例对于项目参考价值,的评估值。,“权重均价”是”销售,均价”、“权重比例”、,“所占权重”的乘积,结果,通过权重与市场价格之间测算，可以推算出本项目均价如下,：,合计权重值,销售均价,权重比例,所占权重,权重均价,杨舍东路,76,2.5,万,0.96,90%,2.16,香港城,69,1.6,万,1.06,10%,0.17,步行街,94,-,-,-,-,沙洲路临街,79,2.52,园林路,71,2.27,河西路,76,2.43,南环路中段,66,2.11,均价,73.05,-,-,-,2.33,本 项 目,本案各区位商铺均价,：,沙洲路临街商铺销售均价在,=,2.52,万,元,/,园林路临街商铺销售均价在,=,2.27,万元,/,河西路临街商铺销售均价在,=,2.43,万元,/,南环路中段商铺销售均价在,=,2.11,万元,/,本案总销售均价在：,=,2.33,万元,/,各个铺位的价格结合分区均价进行推算，目前等待提供具体的铺位面积等基本指标，,各个商铺通过打分（类似住宅）进行得到销售价格,是否具有唯一性？是否具有可实现行？,引发品牌汇聚功效，产生功能聚集，形成市场战略高点，商家不得不争。,戴姆勒奔驰与克莱斯勒的合并就是始于故事的开始；,先优惠引入知名大商家，诱引中等商家付出较高代价进入，小商家高价疯抢；,定位是根本,主题先行,讲故事,以商带商,招商思路：,招商策略：,先外地后本地；先知名特色，后普通商家,商家的引入，要跳出张家港的限制，把一些新商家、新元素、新面孔,引入张家港，从而形成我们项目的独特个性与形象。,同类型商家限制数量,（每一种类型、风格、业态、行业都有名额限制。这是为了保证）,一是万紫千红，各种元素并存；,二是不产生恶性竞争，共生共存、相辉映；,三是、形成招商热潮抢购；,四是、吸引不同取向的客户群体，形成热闹的商业聚集地。,市场空白原则,可行性原则,可操作性原则,成本导向原则,1,2,3,4,不仅要立足在张家,港，而且要立足于,长三角区域，至少,要在苏南地区寻找,到市场的空白点，,规避与成熟的大规,模专业市场形成同,质竞争,招商定位方向,必须具有可行,性，可操作性,要强,产品的定位必,须满足易招商、,易成市、易产,生人流、物流、,现金流的条件,必须解决经营商,家拿货的成本问,题，这样才能让,商业真正兴旺起,来,招商原则：,招商手册、招商海报,现场,VI,物料,POP,物料,招商合同文本,招商细则,、招商流程、租赁协议等,商场平面分割图（规划效果图）,招商物料：,介于本案临街商铺全部出售，且不返租，临沙洲路商业出租为主，纯收租金，因此不必成立商业经营管理公司，只需物业公司来简单管理物业即可；,若沙洲路商业合作不是纯收租金，而是联营，那就建议成立专业的经营管理公司对其商用物业进行统一管理。,商业经营管理建议：,商业经营管理,商业经营管理除了单纯的物业日常管理外，还包括不动产的保值、增值方面的管理,内容,项目市场定位，经营管理建议,项目经营状况管理、跟踪分析、计划、实施、监控、调整,项目营销管理，包括项目整体,CI,策划、品牌营造与推广等,项目资产运营管理，包括项目成本控制、财务分析、工程的建立,商业经营管理模式：,本项目物业管理介入期的选择,介入内容,介入方式,经营管理介入,建议一：物业管理在项目进行销售与招商前早期介入对项目的物业管理委托专门的商业经营管理公司进行管理，进行经营管理输入。,建议二：以综合体为股本投入方式联合商业经营管理公司，共同成立商业合作公司，对项目进行整体经营管理。,建议三：自行成立物业管理公司进行简单经营管理。,张家港新城置业有限公司,投资客与经营商户管理,新城经营管理公司,物业主管部门,管理处,房屋本体管理,公用设施管理,治安消防管理,车辆道路管理,经营管理,档案资料管理,行政事务管理,财务后勤管理,客户服务管理,经营管理公司架构,为把本项目打造成张家港,典型商业地产项目而努力！,预祝：张家港新城置业,+,上海策丰房地产营销公司 合作愉快,汇报完毕,9,、静夜四无邻，荒居旧业贫。,11月-25,11月-25,Tuesday,November 18,2025,10,、雨中黄叶树，灯下白头人。,15:08:11,15:08:11,15:08,11/18/2025 3:08:11 PM,11,、以我独沈久，愧君相见频。,11月-25,15:08:11,15:08,Nov-25,18-Nov-25,12,、故人江海别，几度隔山川。,15:08:11,15:08:11,15:08,Tuesday,November 18,2025,13,、乍见翻疑梦，相悲各问年。,11月-25,11月-25,15:08:11,15:08:11,November 18,2025,14,、他乡生白发，旧国见青山。,18 十一月 2025,3:08:11 下午,15:08:11,11月-25,15,、比不了得就不比，得不到的就不要。,十一月 25,3:08 下午,11月-25,15:08,November 18,2025,16,、行动出成果，工作出财富。,2025/11/18 周二 15:08:11,15:08:11,18 November 2025,17,、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。,3:08:11 下午,3:08 下午,15:08:11,11月-25,9,、没有失败，只有暂时停止成功！。,11月-25,11月-25,Tuesday,November 18,2025,10,、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。,15:08:11,15:08:11,15:08,11/18/2025 3:08:11 PM,11,、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。,11月-25,15:08:11,15:08,Nov-25,18-Nov-25,12,、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。,15:08:11,15:08:11,15:08,Tuesday,November 18,2025,13,、不知香积寺，数里入云峰。,11月-25,11月-25,15:08:11,15:08:11,November 18,2025,14,、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。,18 十一月 2025,3:08:11 下午,15:08:11,11月-25,15,、楚塞三湘接，荆门九派通。,十一月 25,3:08 下午,11月-25,15:08,November 18,2025,16,、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。,2025/11/18 周二 15:08:11,15:08:11,18 November 2025,17,、空山新雨后，天气晚来秋。,3:08:11 下午,3:08 下午,15:08:11,11月-25,9,、杨柳散和风，青山澹吾虑。,11月-25,11月-25,Tuesday,November 18,2025,10,、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。,15:08:11,15:08:11,15:08,11/18/2025 3:08:11 PM,11,、越是没有本领的就越加自命不凡。,11月-25,15:08:11,15:08,Nov-25,18-Nov-25,12,、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。,15:08:11,15:08:11,15:08,Tuesday,November 18,2025,13,、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。,11月-25,11月-25,15:08:11,15:08:11,November 18,2025,14,、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。,18 十一月 2025,3:08:11 下午,15:08:11,11月-25,15,、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。,十一月 25,3:08 下午,11月-25,15:08,November 18,2025,16,、业余生活要有意义，不要越轨。,2025/11/18 周二 15:08:11,15:08:11,18 November 2025,17,、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。,3:08:11 下午,3:08 下午,15:08:11,11月-25,MOMODA POWERPOINT,Lorem ipsum dolor,sit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis,amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blanditut,cursus.,感谢您的下载观看,专家告诉,