中原惠州星河地产新圩项目整体概念定位报告.ppt

,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,单击此处编辑母版标题样式,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,单击此处编辑母版标题样式,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,单击此处编辑母版标题样式,塑造差异化核心竞争力，树立片区价值标杆，打造星河产品另一极,星河地产新圩项目整体概念定位报告,中原地产代理（深圳）有限公司惠州分公司,策略顾问部,报告框架,PART A,：项目深度解析,PART B,：项目发展战略,PART C,：项目客户解析,PART D,：项目竞争力塑造,PART A,项目深度解析,项目基本情况：本项目是星河地产在惠州新拿的一个面积约,5000,亩的地块，其位于惠阳区新圩镇，处于深莞惠三地的交界处，处于前期概念定位阶段。,沃背水库是项目地块的显要坐标，项目将围绕着沃背水库周围的土地资源进行地产开发，水库水面面积约,50,万。,项目地块在行政区域规划上属于惠阳新圩镇，,是深莞惠三地的地理几何中心,；,惠阳新圩镇、东莞清溪镇、龙岗坪地街道是深莞惠三市接壤的唯一地区，属于城市边缘、后发展地区；,新圩镇,距惠阳区行政中心所在地淡水街道办事处,18,公里，距南海石化项目所在地大亚湾,31,公里；距清溪镇中心区,28,公里，距东莞市区,58,公里；距深圳市区,49,公里，北距惠州市区,29,公里,。,惠州,惠阳,新圩镇,东莞,清溪镇,深圳,龙岗,坪地镇,惠州,深圳,东莞,沃,背,水,库,资源禀赋：地块处于城市边远陌生区域，拥有山湖景观，而且还规划有,3000,亩高尔夫球场；但其景观资源在惠州乃至整个珠三角尚不具有绝对优势。,50,万平米湖景、,3500,米湖岸线,四面环山,植被丰富,规划有,3000,亩高尔夫球场,湖景：项目拥有约,50,万水面面积的沃背水库，其水质较好、湖面开阔，湖岸线约,3500,米，但沃背水库属于战略性储备用水，利用度有限；,山景：项目四面环山，植被丰富，景观视野良好，项目周边还有大片果园；,高尔夫：还规划有,3000,亩高尔夫球场，可以打造为,36,洞球场，成为惠州规模最大的高尔夫球场之一。,从本项目所在区位、资源占有及开发规模来看，本案属于城市边缘陌生区域资源复合型的大型地产项目，适合开发高端度假类产品。,项目区位,资源占有,开发规模,项目属性：城市边缘陌生区域资源复合型的大型地产项目,城市边缘陌生区域,拥有复合型资源,大型地产项目,项目位于惠阳新圩镇，处于和深圳、东莞的交界处。项目所在地虽然近年来经济发展较快，但由于规划落后、配套缺乏、形象较差，属于城市边缘陌生区域。,地块位于新圩沃背水库附近，山景资源丰富，并享有约,50,万平米湖面景观、,3500,米湖岸线，地块周边植被覆盖率较高，项目还规划有,3000,亩高尔夫球场，资源十分丰富。,项目总占地约,5000,亩（,2000,亩住宅,+3000,亩高尔夫），是惠阳占地最大的项目，建成之后也将成为深圳东体量最大的项目之一。,深莞惠区域市场内高端度假项目一般都拥有优秀的自然资源景观，产品线丰富，多以生态宜居的“第二居所”概念面向市场，涵盖了度假、旅游、投资、自住等多种功能，其价格在区域内达到标杆，溢价能力较高。,项目,现状,主力产品,外景资源,均价,容积率,主题调性,华侨城天麓,8,区在售,山海别墅,滨海景观,13,万元,/,0.12,度假旅游地产,万科东海岸,售罄,复合产品,滨海景观,22100,元,/,0.70,景观居所,天琴湾,三期在售,复合产品,滨海景观,8000,万元,/,套,0.13,宜居生态地产,万科棠樾,四期在售,复合产品,山湖景观,高层,14000,元,/,0.60,生态旅游地产,观澜高尔夫大宅,大户在售,复合产品,山湖高尔夫,500,万,-700,万,/,套,投资度假地产,松山湖一号,售罄,复合产品,湖景,17500,元,/,0.58,宜居生态地产,光耀城,五期在售,复合产品,山湖景观,260,万元,/,套,1.00,宜居生态地产,雅居乐白鹭湖,公寓在售,复合产品,山湖景观,公寓,8000,元,/,1.30,宜居生态地产,万科双月湾,在建,复合产品,滨海景观,旅游休闲地产,区域内高端度假项目资源、产品、功能趋同，目标客户相似，使本项目面临较大的市场竞争压力。,产品,资源,功能,价格,一般都拥有原生态的山水资源，自然景观丰富，生态环境良好。,产品线较丰富，主要以别墅类产品为主，注重度假体验，容积率偏低。,多以度假、旅游、投资、自住等复合功能为主。,项目价格在区域内达到标杆水平，溢价能力较高。,客户,核心客户主要为深圳度假、投资客户，对价格的承受能力较强。,深莞惠区域内高端物业趋同，目标客户相似，本项目面临较大的竞争压力,另外，追求创新和卓越品牌的开发商星河地产也有意通过此项目开创一个新的产品系列。本项目不是星河时代，不是星河国际，也不同于星河丹堤，它将成为星河系列产品中新的一极。,星河时代,惠阳星河丹堤,星河国际,深圳星河丹堤,星河国际：高档商住项目，以高层产品为主；,星河丹堤：大型低密度、低容积率高尚社区，第一生活居所；,星河时代：集居住、休闲、购物、餐饮、娱乐等于一体的都会综合体；,星河新圩项目，将开创一个怎样的产品系列？,PART B,项目发展战略,相对于观澜高尔夫、华侨城天麓：项目不具备明显的山水资源、高尔夫资源和配套资源优势，因此项目无法与其直接抗衡。,观澜高尔夫,华侨城,天麓,相对于曦城：项目不具备依托核心城市资源的能力。,招华,曦城,相对于光耀城、振业城：项目不具备先入为主的市场形象和影响力，若项目同光耀城、振业城落入同一细分市场，则无法摆脱艰难的市场竞争。,光耀城,振业城,项目需要树立怎样的市场形象、到底将项目打造为什么样的项目来进行市场竞争区隔？,最根本需要取决于：,项目的发展主题,项目发展主题制定的三大原则,项目属于城市陌生区域的大盘开发，因此开发主题应具备极强的包容性，能够对于项目形成可持续发展的推动力。,从突破市场竞争的层面上考虑，项目发展主题需要帮助项目实现鲜明的市场差异化形象。,项目处于陌生区域，因此项目发展主题必须是市场热点话题，能够有助于建立起强大的市场影响力。,Chiva-Som,国际疗养度假村坐落在泰国华欣的皇家海滨度假村，其以极致的养生主题，成为世界最负盛名的疗养胜地之一，吸引了众多名流，并连续多年被评为世界前三名的,SPA,度假胜地。,Chiva-Som,位于曼谷南部,210,公里的东海岸，,3,小时车程；,项目占地,42,亩，享受部分海景，前有酒店遮挡；,希拉里、凯莉,米洛、迈克尔,杰克逊、张曼玉等名流指定养生度假中心；,全世界唯一连续八年荣获,Conde Nast Traveller UK Readers,评选世界前三名的,Spa,度假胜地；,2006,年荣获美國,Travel Leisure,杂志评选为世界第一名的,Spa,度假胜地。,市区,高尔夫,火车站,靠近海，但前有酒店遮挡海景,距市内,15,分钟车程,距高尔夫球场约,30,分钟车程,Chiva-Som名为“,天堂生活,”,之意，其,哲学理念是,追求,思想、身体和灵魂的健康，努力为每一个客人创造健康的生活方式。,Chiva-Som,是一个奢侈的疗养胜地，它将泰国人的盛情和西方风格治疗方法最好地结合起来，集自然疗法和传统药物于一体，并致力于开发创造完整生活、健康体魄和安乐生活的方式，以及努力提供一站式医疗服务，使客人享受到最先进有效的治疗服务。,舒适自然的度假环境,建筑融合泰国与现代西方的设计风格，景观以水为核心元素，既体现建筑之美，又注重客户舒适性，充分演绎度假风情。,精致別墅围湖与花园而建，遵循泰式传统建筑的风格；,每间房均设有个人阳台，可在此尽情享受迎面吹拂的海风，呼吸新鲜空气，欣赏迷人海湾与落日美景；,房间内除提供完善的个人卫浴设施外，并提供专属的音响设备，让您闲暇之余可尽情聆听美妙音乐；,自然材质、各异花卉、泰式文化饰品，配备现代设施，打造度假人生。,最具特色的健康养生服务,Chiva-Som,以专业团队帮助和引导客户达到情绪、精神和身体上的健康。客户入住先接受全面先进的健康检查，根据每位贵宾的健康状况，提出养生建议及最适合的疗程、活动。,Chiva-Som,服务人员多达,375,位，平均每,3,位工作人员服务,1,位客人，以独特的泰式殷勤之道款待每位贵宾。,该专家团队从业人员包括医生，护士，自然医疗师，治疗师以及专家顾问。,专家团队会针对您的健康状况提供一个完整的解决方案，包括广泛的咨询、有益健康的治疗方法、锻炼项目、健身课程、温泉美容疗法以及营养和饮食计划。,提供各种不同项目的疗程，帮助您更美更健康,主题菜单式或组合式的养生计划，随心参加的,150,多种课程，更配有全程咨询顾问。,Fitness Retreat(from 5 nights,）,减肥疗程（,5,晚）,Spa Retreat(from 3 nights,）,SPA,休养疗程（,3,晚）,Physical Remedy Retreat(from 3 nights,）,物理治疗疗程（,3,晚）,De-Stress Retreat(from 5 nights,）,减压疗程（,5,晚）,Detox Retreat(from 5 nights,）,排毒疗程（,5,晚）,Anti-Aging Retreat(from 5 nights,）,抗衰老疗程（,5,晚）,Stop-smoking retreat and so on,戒烟疗程等,减肥疗程,SPA,休养疗程,物理治疗疗程,减压疗程,排毒疗程,抗衰老疗程,丰富全面的养生设施,Chiva-Som,提供多种理疗、水疗和其他卫生设施，并拥有世界上最多的,SPA,及健身相关设施，力求创建一个完全有利于健康的度假环境。,70,多间理疗房多于客房数量（,57,间）：,瑜伽室；,户外按摩亭；,沐浴亭,环形室内游泳池,多级蒸气房,冷泳池,水疗足浴,体育馆；,锻炼房和舞蹈房；,独立分开男女热湿区；,18,间治疗房；,3,间泰国按摩房；,水疗套房（包括,6,间治疗房，,1,间 水疗按摩房和,1,间水床房）；,5,间医疗咨询房；,男女皆可的美容院；,修指甲和修趾甲房等。,室外泳池,食疗餐厅,户外按摩,按摩房,精致健康的,SPA,养生料理,运动加上均衡的饮食，是健康养生的基本要素。配合养生计划，专家设计个性化菜单，提供精致营养的养生,SPA,料理，低脂、低盐、低胆固醇的料理方式且选用无公害食材。,由酒店自有的有机蔬菜和水果园提供菜肴原材料，所有食材均为绿色无公害；,营养学家根据客户量身制定菜单以帮助达到预定目标，且标出菜单上卡路里和脂肪数量。,总结：正是由于,Chiva-Som,提供了极致的健康养生服务，并树立起了知名且良好的社会形象，才能成为世界最知名的度假胜地之一。,极致的养生主题演绎,知名且良好的社会形象,一流的设备设施,传统特色的泰式风格,系统的养生计划,主题菜单的选择方式,强势的顾问咨询团队,全程咨询式的服务方式,绿色生态行为及社会形象,Chiva-som-,说此地是一生中必去的豪华度假中心，一点也不为过。,杂志评语,项目发展主题制定：养生概念主题,养生具备强大的包容性，可以涵盖度假、投资、第二居所等概念，适合大盘开发的可持续发展理念。,养生是目前市场的热点话题，并且在可预见的未来十年甚至是几十年都会是人们关心的热点问题。,项目具备高尔夫资源、优秀自然资源的优秀环境，对于项目打造养生主题社区具备良好的硬件支撑。,PART C,项目客户解析,深圳人的健康状况：根据全国大中城市人群体检报告数据显示，深圳亚健康人群的比例全国最高，保守估计已经超过,70%,，其中知识分子，企业高管占据亚健康人群整体的七成。,健康越来越多的成为全球性的话题，环境气候的恶化，竞争的加剧，生活压力大是促使现代人追求健康生活的重要动因，随着通货膨胀压力的加剧，外部经济环境的恶化等都成为人们为健康置业的重要外因。,三湘海尚的溢价公式,根据中国第一健康网站,39,健康网对于中国四大城市北上广深的调查数据显示：四地人口中超过七成没有定时体检的习惯，且超过五成的调查人群认为自己处于亚健康状态。,超过六成的调查人群每月花费在运动上低于,50,元，且工作之余的休闲方式超过六成处于看电影、看书等非运动状态。,主流群体并未找到有效的途径避免亚健康状态,各大城市中并未形成较好的健康设施和氛围,这种现象并不会在短期内消失，且会成为长期社会热点问题,主流群体的家庭身心健康观念需要引导,亚健康人群是巨大，是社会人群的主流特征,每天都在进行的车海大逃亡,每天都会存在的业绩、任务、压力、体力透支,加班，正在进行时,每天的主食：快餐、外卖,深圳,“不夜城”，应酬、泡吧、熬夜,流感季节的北大医院不得不站着输液,每天,匆忙的,行走在大街上，周身尽是挥之不去的,忙碌与压力,，城市在心头,愈发逼仄,！想减肥的时候，只能面对,室内狭小空间,，在跑步机上死去活来；九点上班不想迟到就得六点钟早早起床，然后,死死的塞上两小时车,；不得不达成的,业绩目标,！不得不去的应酬和,海吃海喝,！和邻居,没有交流,，只有工作、,忘了生活,、甚至有时,忘了自己,！这就是,无处可逃的深圳生活,！于是他们选择,他们会为了孩子的健康香港抢购洋奶粉,会开超过一个小时的车去吃农家乐,会经常吃各种维生素、抗生素、补药,会去买万科棠樾，享受自然山水及文化气息,会去买观澜，追求国际级高尔夫生活,会去买惠州的金海湾，体验国际滨海旅游度假时光,会去买华侨城天麓，让都市人回归自然,但却没有一个地产项目能给他们带来真正纯粹的,家庭健康生活方式,。,他们更需要一种,高水平、人性化、管家式的养生服务,在欧洲，每个具备一定消费能力的人都会有自己,固定的,牙医、家庭医生、心理咨询师,在深圳、在珠三角他们还没有那样的一个让他们没有后顾之忧的,环境,，对于他们来说他们没有太多,时间,常常跑去海南放松、度假,项目的发展主题应运而生：,家庭养生,PART D,构建项目的核心竞争力,项目核心价值,硬件,软件,资源,规划,配套,产品,体验,服务,理念,品牌,项目已经具备的核心价值：,1,、资源价值，包括原生态自然山水资源和高尔夫资源两部分；,2,、星河的品牌价值。,资源价值,品牌价值,硬件的价值体系构建：从宏观,中观,微观三个层面进行分析,宏观层面,中观层面,微观层面,合理化分区,最大化利用资源,确定项目容积率,项目主题成立的关键支撑,核心竞争力实现的关键,塑造市场差异化产品,丰富的产品线设计,PART D.1,宏观层面：项目概念规划,从降低项目市场风险，和促进项目价值最大化的角度考虑，本项目绝不是单一的纯低密度豪宅，也不是简单的高层,+,别墅的物业类型组合。,2000,亩住宅用地，用地面积超过,130,万平米，规模庞大,1,项目处于城市边缘陌生区域，面临城市边缘相对成熟区域的竞争,2,项目发展主题设定为一站式家庭养生社区,3,从降低项目市场风险和项目价值最大化的角度上考虑，单一的产品线将给项目带来巨大的市场风险和销售难度，因此,项目绝不是单一的纯低密度豪宅。,但,项目也绝对不是星河丹堤式的高层,+,别墅的物业类型组合,，,因为那样是无法实现项目的价值突破，更加无法和项目的主题诉求想呼应的，,案例借鉴：万科,东海岸,（一）“把家安在东部”的概念引导者，深圳地产东拓的先行者。,项目占地面积,34.3,万平方米,项目地址,深圳盐田区大梅沙度假区内,建筑面积,27.5,万平方米,分期情况,项目分,4,期开发,容积率,0.8,车户比,1,：,1.2,绿化率,55%,客户情况,深圳高端自住和度假客户,开发商,深圳万科地产有限公司,当期推售信息,4,期是东海岸最后一期，主要产品覆盖高层公寓，独栋别墅和联排别墅,建筑类型,别墅，多层洋房，高层公寓,项目基本信息：,项目效果图：,案例借鉴：万科,东海岸,（二）项目产品极其丰富涵盖：公寓、高层、小高层、多层洋房、联排别墅、独立别墅，在很大程度上降低了项目的持续开发风险。,一期,二期,三期,项目一期：,展示面的基本雏形，以最靠近大梅沙的部分作为项目整体启动区域。产品多元化特征明显，充分放大海景资源。,项目二期：,主要以山居资源作为当期核心资源进行打造，项目价值得到提升。,项目三期：,同样以山居资源作为核心资源进行打造，借助市场推力，配合资源型参与性强的营销活动提升项目价值。,项目四期：,与东部华侨城相连，区域配套已相对成熟，项目规模效应和品牌效应已经成型。,二期,三期,四期,物业类型：小高层、,Townhouse,物业类型：小高层、联排,物业类型：,小高层、联排,一期,物业类型：公寓、多层、小高层、独立别墅、,Townhouse,案例借鉴：万科,东海岸,（三）项目所在的大梅沙片区随着配套设施和规划的不断落实，率先成为深圳对接世界的国际海滨新城。,休闲配套：,东部华侨城、海滨公园、菠萝山郊野公园,交通配套：,深盐第二通道、盐坝高速、盐排高速、大梅沙公交总站,医疗配套：,梅沙医院、社区健康服务中心,餐饮配套：,KFC,、麦当劳、海鲜食街、乳鸽王,教育配套：,梅沙学校、盐田外国语学校初中部、深圳实验东海岸幼儿园,生活配套：,梅沙市场、华润超市、邮政局、深发展银行，体育中心（规划中）,案例借鉴：万科,东海岸,（四）项目发展战略：品质提升与居住概念引导相结合，打造深圳东部资源型豪宅产品标杆，引领深圳“向东看”置业热潮。,项目价值提升体系,置业概念引导：营销过程,项目品质提升：产品打造,用材用料的升级,户型设计的创新,配套设施的完善,项目资源的充分利用,媒体炒作使片区成为热点,深圳向东看,活动营销增强客户体验价值,亲子植树活动参与山居资源,浪骑游艇会体验海资源,从万科东海岸和项目的对比中可以看出，丰富的产品线设计是城市边缘陌生区域大盘降低开发风险和保证现金流的关键因素。,共性,差异,城市非主流居住片区，开发时项目所在区域具备较强的置业抗性。,1,都属于城市主城区周边稀缺资源依托型项目。,2,在区域市场都具备较强的品牌基础和市场号召力。,3,虽同属大盘，但规模存在较大差异。星河远远大于万科东海岸。,1,资源禀赋不同，东海岸为旅游资源、海资源；项目为山水资源、高尔夫资源。,2,区域上东海岸属于城市内部，星河属于城市外部边缘区域。,3,丰富产品线是城市边缘陌生区域大盘降低开发风险，保证现金流的关键因素,根据项目发展主题和地块情况，本项目可以进行产品线全面覆盖；但常规的产品线覆盖虽然风险较低，也使项目失去了亮点，所以我们要增加特别设计的明星产品。,独栋别墅,联排别墅,洋房,高层,常规的产品线覆盖，项目风险较低，但同时也失去亮点，增加特别设计的明星产品对于项目整体提升溢价和整体调性大有好处，但现在珠三角的资源型项目已经不局限于大独栋别墅、大独栋临湖别墅等作为明星产品了。,典型案例借鉴一：全球候鸟度假地，拥有深圳东部唯一具有国家资质的高尔夫球场，是光耀地产在惠东的一个高尔夫度假物业。,项目区位优势,位于珠三角未来经济发展重心的东部沿海地区；,处于广惠、潮莞、深汕等高铁的汇集处，是珠三角东部交通核心，,1,小时内到达广州、深圳、香港等城市；,30,分钟内可到达巽寮湾、大小梅沙、龙门温泉、罗浮山、双月湾。,中国,惠东,大岭,全球候鸟度假地,产品特色：项目融合国际顶级度假物业打造理念，第一期产品全部为单层独栋别墅，户户带超大花园和私家泳池，营造了浓郁的度假氛围。,户户带私家无边际泳池,独创高尔夫里的平房别墅,院墙与树木营造极度私密空间,全精装修交付，拎包即可入住,超大面宽迎合度假需求,半开放式设计，拉近人与自然的距离,户型设计为度假客户量身打造，有,99,和,146,的两房、,155,和,193,的三房，不管是两人世界还是多口之家，在这里总有另你满意的,Dream Houes,。,A,型别墅：,99.25,双套房设计，提供私密空间；,两房两厅两卫,+,私家泳池；,主卧浴缸双景观设计亮点；,主卧双天井星光,SPA,；,私属无边泳池，连着泳池的按摩池，呈现全天候泳池生活。,户型,栋数,单栋面积,(),A,99,99.25,B,28,146.32,C,30,155.68,D,12,193.60,主浴室,浴,缸,客卧,客浴,浴,缸,主卧,按摩池,无边际泳池,A,户型是,99,的泳池别墅，赠送面积为,100,的花园，体现了极简的现代风格，呈现全天候泳池生活模式。精装修送全套家私电器，省去自己装修的麻烦，在周末带几件衣服就可以开始一个惬意的假日。,项目概念主题：,做一只新奢侈主义的候鸟,全球候鸟度假地,在这里，有着清新的空气、丰饶的草地、自然的生态、宁静的空间,让崇尚新奢侈主义的人们做一只频繁来留守的候鸟。即便在来年入春飞走了，下一年仍会回来。他们会像候鸟一样，蜂拥而至。,案例借鉴三：杭州九树公寓：将建筑巧妙的融入到茂盛的植被之中，使项目成为生长在森林中的房子，让建筑成为山谷的自然组成部分。,林语堂先生说，最好的住宅应该是这样的,我住在这里，不知道自然在哪里结束，艺术从哪里开始。,郎当岭,九溪山谷,云栖竹径,钱,塘,江,西 湖,建筑单体设计：在建筑的外型上，九树并没有做标新立异的努力，但在里面的处理上却标新立异，非常人性化。,中规中矩的建筑外观设计，但是在建筑立面上采用了可移动的木质格栅，在日照和夜间灯光中有光影斑驳的效果。,可以移动的木格栅，使每一层住户，可以根据自己对景观与遮阳、私密的要求，作自由的开关、闭合，这将使得每幢小楼的外立面，像天上的云彩一样变幻不定，变成一种“活”的，具有生命力的建筑。,室内空间组织与设计：项目每栋,5,层，每层一户，户内空间通透敞亮，简洁的条理分明的空间层次，并且室内布局灵活度极高，业主可完全按照自己的意愿和生活习惯进行重新设计。,住宅是存放生活与情感的容器，也是彰显个性的独特语言。我们在评判一个人对社会的贡献时，可以看他的事业成就；在了解一个人的生活品位时，则可以看他的私人居所。户内世界，是住宅最私人化的部分，也是浓缩居住品质内容的地方,对于本项目而言：针对于项目发展主题为家庭养生，以上介绍两种设计新颖的产品是很容易突破现有市场竞争的，对于项目而言可作为明星产品用以提升项目整体的溢价水平和市场形象。,独栋别墅,联排别墅,洋房,高层,传统物业类型产品,创新物业类型产品,创新低密度养生公寓,创新养生平层院落别墅,以明星产品作为标杆和市场稀缺产品，拉动项目传统现金牛产品的溢价能力和销售速度。,市场,增长率,高,明星,:,STAR,现金牛,CASHCOW,问题,QUESTION,瘦狗,DOG,相对市场份额,低,低,高,创新养生公寓,+,创新养生别墅,明星产品,传统别墅,+,洋房,+,高层,现金牛产品,项目整体概念规划原则：注重景观资源极致化和价值实现最大化。,规划原则,价值实现最大化,景观资源极致化,作为一个度假型项目，本案对景观占有要求较高，虽然项目拥有优秀的山湖及高尔夫资源，但体量极大，在规划时必须保证景观资源得到最大化利用。,本项目投入资金大、开发周期长，对价值的回报要求高。项目要在最好的地块布局最高档的产品，以优质产品创造口碑，产生区域影响力，吸引高端客户，实现较高的溢价。,项目核心资源：以水资源即湖景资源为核心，丰富产品亲水性，观水性这是契合项目作为养生主题社区概念的。,原生态大面积湖景资源：,对于深圳而言，这是极其稀缺的自然景观资源，具备成为项目核心资源的条件。,作为养生主题社区的概念体系下：,水为万物之源，最初的生命孕育在水中；,最初的人体生长环境为羊水；,人体中有,70%,的成分为水；,水可以让人充分身心放松，有助于交际、形成良好的家庭关系和社会关系；,老子说：“上善若水”这是对于人生最高境界的评价；,因此水应该成为项目的灵魂,养生度假居住区,养生配套娱乐区,中央湖泊,北,项目组团设计：社区内部以湖景为核心资源分为南北两区，北区为养生度假居住区，南区为配套度假娱乐区，地块外围为高尔夫配套区。,养生度假居住区：地块北部,配套度假娱乐区：地块南部,地块北侧：,主景观面、主通风面、主日照面、主风水面,地块南侧：,背景观面、背山面、背日照面,地块外围：高尔夫配套区,地块施工难度较小，土方量小，为山地高尔夫，成为社区外围核心景观，并且有效隔离社区与外部形成社区内的私密性,根据项目地块所拥有的景观资源特点，将其以湖为核心，划分为三个环形区域，即：临湖区、中央区、外围区。,湖,临湖区,中央区,外围区,临湖独栋别墅,临湖养生别墅,别墅,养生公寓,洋房、高层,高尔夫,区域,景观占有,价值实现,临湖区,中央区,外围区,一线湖景,园林景观及,部分高尔夫,山景,高尔夫景观,项目规划示意剖面图,项目整体布局示意：以湖景为中心，按照景观参与性、景观观赏性、朝向采光通风的优先级顺序，以产品价值由高到低的顺序依次环湖而建。,排布考虑因素顺序：景观参与性,景观观赏性,朝向采光通风,景观参与性：,湖景资源为目前项目基地内的景观核心，因此临湖位置以项目价值最高的临湖独栋别墅和项目明星产品养生别墅为主。,景观观赏性：,按照地形分布，以湖景资源为核心，产品价值以由高到低的顺寻依次环湖而建。独栋别墅,+,养生别墅,养生公寓,+,联排别墅,高层,+,洋房。,朝向通风采光：,按照养生和风水属性进行排布，项目主体住宅部分以东南朝向和南北朝向为主，将配套区放置在项目的背山面，实现项目住宅价值最大化。,PART D.2,中观层面：项目配套支撑,养生配套面向亚健康人群以及处于特殊生理阶段的人群，目的是面向家庭内全年龄客户，实现一站式全方位家庭养生服务。,面向全年龄客户，实现一站式全方位家庭养生服务,高压白领,度假客户,政府官员,企业中高级管理层,企业级客户,婴儿,孕妇,产妇,静养的病人,老人,每个人在这里都可以找到适合自己的自然、健康的生活方式，或沉静于自然的山湖风光，或投身于野外拓展运动，或品尝绿色养生的美味佳肴，或在优美的自然风光中享受时光。,养生环境：良好的自然环境、精致的社区水系和绿化景观将会让客户保持轻松愉悦的心情。将相关养生设施或活动设置在湖边，以拉近人与水的距离。,自然界中，水对人类最有亲和力，生命起源于水，当人置身于水的环境中时身心最易获得放松；,项目拥有丰富的湖景资源，相关养生配套可设置在临湖地段，凸显项目养生主题；,公共区域应打造精致的绿化环境，栽植独特的灌木、花卉及树木等，营造幽静清雅的养生环境；,养生区域还可以设置一定的亭台长凳，以便客户休憩、交流。,较好的亲水性,立体化园林,休憩空间,建筑融入环境之中,高水准的家庭养生服务必须拥有一个完善健全的配套体系。在这里我们将相关配套分为医疗、餐饮、健身、商业、社交、其他等,6,大类。,医疗类,餐饮类,康体,健身类,商业类,社交类,其他类,高水准的一站式全方位家庭养生服务,养生健康中心：主要为客户提供全面的身体检查，并由专业服务团队提出合适的治疗保健及其他养生方面建议。,医疗类,餐饮类,康体健身类,商业类,养生配套设施,社交类,其他类,心理咨询中心：可以帮助客户解决心理问题或障碍，让心理得到休息，缓解紧张疲惫，放松身心，从而能够更好地适应环境，保持身心健康。,医疗类,餐饮类,康体健身类,商业类,养生配套设施,社交类,其他类,养生食疗：由专业医师指导，针对不同类型的客户推出各具特色的养生食谱，如宫廷药膳、减肥料理、清火菜肴等系列养生膳食，并提供日常膳食引导，整理创新四季养生食谱，达到以食养身。,医疗类,餐饮类,康体健身类,商业类,养生配套设施,社交类,其他类,“药补不如食补”，,食疗是中国人的传统习惯，通过饮食达到调理身体，强壮体魄的目的；,养身食疗,不仅能补充营养，而且还能疗疾祛病；,食疗不会产生任何毒副作用，还具有无痛苦的优点；,现在的越来越多的人通过食疗减肥、护肤、护发。,药粥,食疗组合,有机果园：项目地块周边的部分果园可改造为绿色无污染的有机果园，不但可以供给养生食材，还能供客户参观品尝，彰显本项目绿色环保理念。,医疗类,餐饮类,康体健身类,商业类,养生配套设施,社交类,其他类,有机水果蔬菜简单来说就是在农业生产过程当中不使用农药、化肥、生长调节剂等化学物质，不使用基因工程技术。,有机水果蔬菜拥有无污染、富营养和高质量的优点。,有机蔬菜的种植讲究的是安全、自然的生产方式，可以很好地促进和维持生态平衡。现在人们对安全食品的需求日益强烈，国内市场前景非常乐观。,养生瑜伽会馆：瑜伽已经成为现在最受欢迎的养生保健方式之一，是项目的重点配套，客户在这里可以得到专业人员的指导及帮助。,医疗类,餐饮类,康体健身类,商业类,养生配套设施,社交类,瑜伽是一个通过提升意识，帮助人类充分发挥潜能的体系。瑜伽姿势运用古老而易于掌握的技巧，改善人们生理、心理、情感和精神方面的能力，是一种达到身体、心灵与精神和谐统一的运动方式。,其他类,水疗,SPA,中心：结合中国特有的养身理念，注重开发中草药浴盐和精油型浴盐，令人的身、心、灵达到和谐与平衡的享受。,医疗类,餐饮类,康体健身类,商业类,养生配套设施,社交类,其他类,SPA,（源于拉丁文,Solus Por Aqua,），意为“健康之水”，与英式休闲文化的,SPA,（,Spring pute air,）意为“在矿泉区里享受纯净的空气”。,SPA,具有,美容美颜、放松身体、舒缓身心、健康皮肤、治疗疾病等功效,。,SPA,可以愉悦身心，令人的身、心、灵达到和谐与平衡的享受。,阳光健身会所：包含多种健身活动及设施，如室内恒温泳池、羽毛球馆、健身房等，是最受工作族欢迎的运动场所之一。,医疗类,餐饮类,康体健身类,商业类,养生配套设施,社交类,其他类,养生美容美体中心：以按摩、全身护理、皮肤护理、形体训练等为主要内容，疲惫的身心得以最大放松。,医疗类,餐饮类,康体健身类,商业类,养生配套设施,社交类,其他类,面部护理,手部护理,形体训练,皮肤护理,医疗按摩,保健按摩,风情商业街：既设置了集中商业，又有零散店铺，是西方现代,MALL,与中国传统商铺的有机组合；与住宅相对隔离，涉及超市、金融、品牌店等业态，让业主感受生活便利。,医疗类,餐饮类,康体健身类,商业类,养生配套设施,社交类,其他类,要较好的处理独立商业与道路的相对隔离和退让，不影响进入小区的形象；,商业街涵盖生活基本设施业态，超市、银行、品牌店等应有尽有，同时具备一定特色。,滨湖商业街,银行,商业街效果图,绿色无公害超市：既有优质产品的营养品质，又有健康安全的环境品质，依据完善的运作机制，能很好地适应项目养生主题。,医疗类,餐饮类,康体健身类,商业类,养生配套设施,社交类,其他类,活动广场：作为公共活动广场，可供客户晨练、散步、闲坐、休憩等，构筑一个开放交流的互动场所。,医疗类,餐饮类,康体健身类,商业类,养生配套设施,社交类,其他类,交流中心：包含商务交流、家庭交流、邻里交流等，是社交休闲、娱乐活动的最佳场所。,医疗类,餐饮类,康体健身类,商业类,养生配套设施,社交类,其他类,商务交流,家庭交流,亲子活动,邻里交流,看护中心：包括孕妇看护、婴幼儿看护以及老年人看护等，面向全龄人群，呵护你家人的一生。,医疗类,餐饮类,康体健身类,商业类,养生配套设施,社交类,其他类,孕妇看护,老年人看护,先进健全的看护中心,婴幼儿看护,PART D.3,微观层面：项目产品设计,在产品设计中：从建筑单体设计到建筑集群设计都需要在景观资源最大化的前提下遵循建筑美感和养生主题，最终达到社区价值最大化。,舒适度第一设计原则,建筑集群的合理布局,人性化的精装修设计,家庭养生设施的建立,1,2,3,4,功能空间尺度为舒适性第一要素,舒适度第一设计原则,建筑集群的合理布局,人性化的精装修设计,家庭养生设施的建立,功能空间,度假需求,自住需求,面积,单位,:,平米,开间,进深,开间,进深,度假需求,自住需求,客厅,（沙发到电视的距离）,3.0,4.5,3.04.5,3.55.5,3.55.5,15,20,15,25,卧室,（床的大小,衣帽间）,3.04.5,2.53.5,2.53.0,2.53.0,7.5,15,6.5,9,3.54.0,2.53.0,7.5,12,卫生间,（是否需要浴缸）,2.53.0,2.53.0,2.53.0,2.53.0,6.5,9,6.5,9,厨房,（是否敞开式）,2.0,2.5,2.0,2.5,2.0,3.0,2.03.0,5,6.5,6,9,餐厅,（餐桌大小，是否利用厨房吧台）,2.0,2.5,2.0,2.5,2.5,3.5,2.5,3.5,5,6.5,9,12,多功能房,（用途）,2.5,3.0,2.5,3.0,9,12,多功能厅,（用途）,2.0,3.0,2.0,3.0,9,12,户型设计所有功能空间的设计全部以人性化的舒适度作为设计的第一准则,舒适度第一设计原则,建筑集群的合理布局,人性化的精装修设计,家庭养生设施的建立,多套房的家庭式卧室设计原则,父母房,主人房,多套房设计：满足家庭养生概念,父母房可设计衣帽间、洗手间等空间，增加户型的舒适度，契合项目的家庭养生概念。,右图为：合生帝景湾,370,平米户型,舒适度第一设计原则,建筑集群的合理布局,人性化的精装修设计,家庭养生设施的建立,别墅产品更加注重亲近自然的设计,大面积的落地玻璃、景观露台和庭院都可以将人的注意力集中到自然之美上，有益于心情舒畅。,且具备较好的通风和采光效果，室内空气和室内除菌都对人体健康有很好的保健效果。,舒适度第一设计原则,建筑集群的合理布局,人性化的精装修设计,家庭养生设施的建立,私密性为建筑集群布局第一要素,作为饱受都市繁杂生活困扰的高端人群渴望获取一个安静而私密的健康养生场所，因此私密性应作为建筑集群布局的第一要素。,九树公寓：树林环绕的家,天麓：依山就势，单线型布局,观澜：超低密度的私人领地,舒适度第一设计原则,建筑集群的合理布局,人性化的精装修设计,家庭养生设施的建立,景观资源占有是建筑集群布局的第二要素,项目资源在深圳属于奢侈级的稀缺资源，因此项目在建筑集群的布局上同等档次的组团享有同等级别的景观资源占有是价值最大化的重要原则,观澜高尔夫长堤一线高尔夫别墅组团,天麓七区一线临湖、高尔夫别墅组团,对于本项目而言，具备极其丰富的景观资源，包括山景、湖景、高尔夫三大景观资源，且项目占地巨大，因此以景观资源价值作为区分项目组团物业价值的重要标准，保证项目各个组团之间的内部差异化的同时，保证组团内的产品的均好性实现项目总体价值最大化。,舒适度第一设计原则,建筑集群的合理布局,人性化的精装修设计,家庭养生设施的建立,建筑集群的整体美感，具备精神内涵的建筑美学,项目的养生主题需要指导项目进行建筑集群的设计，以富含文化内涵的建筑美学来表现项目整体美感。,九树公寓建筑集群的布局：从棋盘变化而来，这是自然对人生的隐喻。,舒适度第一设计原则,建筑集群的合理布局,人性化的精装修设计,家庭养生设施的建立,给人带来自然平和的心境，清新淡雅的装修风格,抛弃一切浮华，回归自然，以清新淡雅的装修风格给人带来自然平和的心境。,清新淡雅的装修风格有助于让人处于自然平和的心境下，更有益于家庭关系的和谐融洽。,舒适度第一设计原则,建筑集群的合理布局,人性化的精装修设计,家庭养生设施的建立,从养生主题入手，更加人性化的装修细节,项目的养生主题需要以平和健康的心态来支撑，装修细节的把握能够更好的将客户及业主的心态真正从平时繁杂的生活中解放出来。,没有关门按钮的电梯,绿意盎然的室内绿化,没有时钟的客厅装修,坐下就不想起来的按摩椅,舒适度第一设计原则,建筑集群的合理布局,人性化的精装修设计,家庭养生设施的建立,家庭养生氛围的塑造：私家钓鱼码头,钓鱼是参与本项目湖景资源、修身养性、家庭娱乐的最佳方式，私家钓鱼台的设置更可以满足客户对于资源占有的要求。,舒适度第一设计原则,建筑集群的合理布局,人性化的精装修设计,家庭养生设施的建立,家庭养生氛围的塑造：阳光瑜伽房,瑜伽也是现代养生中越来越受到欢迎的项