房地产相关知识.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,商品房销售人员培训课程,房地产相关知识,房屋建筑基本知识,房地产市场发展历程及趋势,房地产市场营销,房地产市场,管理,销售,技巧与,礼仪,1,2,第一篇 房地产相关知识,第一章 房地产及房地产业,第二章 房地产开发,第三章 房地产市场,第四章 房地产经营与物业管理服务,3,第一章 房地产及房地产业,第一节 房地产概述,第二节 房地产业基本知识,4,第一节 房地产概述,一、房地产,二、房地产分类,三、房地产的特性,5,一、房地产,（一）房地产的含义,房地产又称不动产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。,（二）房地产的物质构成和类型,1,建筑地块（建房用地使用权）,2,房屋建筑物,3,基础配套设施,6,二、房地产分类,（一）房屋建筑用地分类,1,住宅建设用地,2,市政公用设施建设用地,3,商业金融业房屋建设用地,4,工业、仓储建设用地,5,公共建设用地,6,交通运输建设用地,7,绿化建设用地,8,水域用地,9,农用地,10,特殊建设用地,8,三、房地产的特性,（一）位置的固定性,（二）适于进行长期投资,（三）异质性,（四）变现性差,（五）效用上的多层次性,（六）使用上的限制性,（七）增值性,（八）易受政策影响,9,第二节 房地产业的基本知识,一、房地产业,二、房地产业运行的几个重要环节,三、房地产业与建筑业的关系及其发展前景,四、房地产对国民经济的影响,10,一、房地产业,（一）概念,房地产业是指；是以土地和,建筑物,为经营对象，从事,房地产开发,、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种,经济活动,为一体的综合性产业，是一个巨大的产业体系，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。,（二）主要内容,房地产业主要包括以下内容：,1,获取,国有土地使用权,2,房地产,的开发与再开发,3,房地产,经营,4,房地产,中介,服务,5,物业管理服务,服务,6,房地产金融,11,二、房地产业运行的几个重要环节,（一）生产环节,生产环节是通过对自然状态的土地投入人类劳动进行房屋和城市基础设施建设，获得房地产劳动产品的过程。,（二）流通环节,流通环节是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的环节。,（三）消费环节,主要体现在物业管理服务方面。,12,三、房地产业,与建筑业的关系及其,发展前景,（一）房地产业与建筑业的关系,（二）房地产业的发展前景,1,城市化水平走势稳步提高，形成对房屋越来越高的需求,2,人口流动增加形成对住宅的需求,3,居民消费水平,的提高,4,城市的旧城改造，增加居民对住宅的要求,5,深化改革与市场发展的促进对住宅的需求,13,四,、房地产对国民经济的影响,（一）房地产对总体经济的影响,（二）房地产对关联产业的影响,（三）房地产对居民消费的双重影响,14,第二章 房地产开发,第一节 房地产开发概述,第二节 房地产开发程序,第三节 获取房地产开发建设用地及办理“一书两证”,第四节 房地产开发成本费用,15,第一节 房地产开发概述,一、定义,二、房地产开发分类,三、房地产开发的条件,四、房地产开发的原则,16,一、定义,（一）开发,“开发”意即发展，英语为,Development,，是指人类对自然界的改造，指以矿山、荒山、水利、森林等自然资源为对象，通过有计划、有组织、有目标的改造，使其为人类所利用的生产劳动。,（二）房地产开发,在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。,17,二、房地产开发分类,（一）按开发对象分,（二）房地产开发经营,（三）其他方式,18,三、房地产开发的条件,（一）开发主体合法,（二）依法取得房地产开发用地的使用权,（三）在规定的期限内动工开发房地产,19,四、房地产开发的原则,（一）依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则,（二）房地产开发必须严格执行城市规划的原则,（三）坚持,经济效益,、,社会效益,和环境效益相统一的原则,（四）当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则,（五）符合,国家产业政策,、国民经济与社会发展计划的原则,20,第二节 房地产开发主要程序,一、提出项目开发设想，进行可行性研究,二、申请项目用地,三、项目设计,四、申请,建设用地规划许可证,和,建设工程规划许可证,五、征地及补偿安置,六、筹措房地产开发资金,七、建设工程招标,八、施工及竣工验收,九、市场营销与策划,十、物业服务与管理,21,第三节 获取房地产开发建设用地及办理,“,一书两证,”,一、获取房地产开发建设用地,二、办理“一书两证”,22,一、获取房地产开发建设用地,（一）以出让方式取得建设用国有土地使用权,1,国有土地使用权出让的含义,2,国有土地使用权出让的方式,3,国有土地使用权出让的最高年限,4,国有土地使用权出让的特征,（二）以行政划拨方式取得土地使用权,1,含义,2,限制条件,3,土地使用权划拨程序,23,一、获取房地产开发建设用地,（三）国有土地使用权出让与转让,1,土地使用权出让与转让的区别,2,国有土地使用权转让的条件,3,国有土地使用权转让的法律依据,24,二、办理,“,一书两证,”,（一）基本内容,1,选址意见书,2,建设用地规划许可证,3,建设工程规划许可证,（二）办理程序,1,核发,选址意见书,的程序,2,办理,建设用地规划许可证,的程序,3,核发,建设工程规划许可证,的程序,25,第四节 房地产开发成本费用,一、房地产开发成本构成,二、房地产开发费用,26,一、房地产开发成本构成,（一）土地使用权取得费,（二）土地征用及安置补偿费,（三）前期工程费,（四）建筑安装工程费,（五）基础设施费,（六）公共配套设施费,（七）贷款利息,（八）开发期间税费,（九）不可预见费,（十）利润,27,二、房地产开发费用,（一）管理费用,（二）销售费用,（三）财务费用,28,第三章 房地产市场,第一节 房地产市场概述,第二节 房地产市场供求关系,第三节 房地产价格,29,第一节 房地产市场概述,一、房地产市场,二、房地产市场分类,30,一、房地产市场,（一）房地产市场的概念,我国的房地产市场，是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的场所以及与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。,1,狭义的房地产市场,从狭义角度讲，房地产市场是指进行房地产买卖、租赁、抵押及相关服务等交易活动的场所或领域。,2,广义的房地产市场,从广义上讲，房地产市场是房地产商品交换关系的总和。概括地讲，房地产市场是指房地产商品交换的场所和领域，也是房地产商品交换或流通关系的总和，是连接房地产开发、建设和房地产消费的桥梁，是实现房地产价值和使用价值的经济活动全过程。,31,一、房地产市场,（二）房地产市场主体,1,房地产供给主体,2,房地产的需求主体,3,房地产经营主体,4,房地产交易中介机构（经纪人）,32,一、房地产市场,（三）房地产市场特征,1,综合功能,2,多级市场,3,法定形式,4,国家适度干预,33,二、房地产市场分类,（一）按房地产交易的层次和权属内容划分,1,房地产一级市场,是指国有土地使用权交易市场。,2,房地产二级市场,是指房地产的开发者与房地产的消费者之间构成的交易市场,3,房地产三级市场,指房地产商品所有者（企业、单位和个人），将取得一定年限的土地使用权和房屋所有权进行转让或出售的交换、交易市场。,34,二、房地产市场分类,（二）按房地产市场运行的时间先后顺序划分,1,土地开发市场,2,房产开发市场,3,物业管理服务市场,35,二、房地产市场分类,（三）按房地产使用类型划分,1,居住物业市场,2,商业物业市场,3,工业物业市场,4,特殊物业市场,36,二、房地产市场分类,（四）按交易客体和经营形式的不同划分,1,新建商品房市场,2,二手房市场,3,房地产租赁市场,4,土地使用权租赁市场,37,第二节 房地产市场供求关系,一、房地产市场供给,二、房地产市场需求,38,一、房地产市场供给,（一）房地产市场供给的含义,（二）房地产供给的特点,1,城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性,2,房地产供给的层次性,3,房地产供给的滞后性,4,房地产供给的时期性,39,一、房地产市场供给,（三）影响房地产供给的主要因素,1,房地产市场价格,2,土地价格和城市土地的数量,3,资金供应量和利率,4,税收政策,5,建筑材料供应能力和建筑能力,6,房地产开发商对未来的预期,40,二、房地产市场需求,（一）房地产市场需求的含义,（二）房地产需求的特点,1,房地产需求的整体性,2,房地产需求的区域性,3,房地产需求的层次性,41,二、房地产市场需求,（三）房地产需求的类型,1,生产性需求,2,消费性需求,3,投资性需求,4,区域性需求,（四）影响房地产需求的主要因素,1,国民经济发展水平,2,居民收入水平和消费结构,3,房地产价格,4,城市化水平,5,国家有关经济政策,6,消费者对未来的预期,42,第三节 房地产价格,一、房地产价格概述,二、影响房地产价格的因素,三、房地产价格的评估,43,一、房地产价格概述,（一）价格的一般概念,1,价格的本质,2,价格的基本职能,3,价格的作用,44,一、房地产价格概述,（二）房地产价格,1,房地产价格的含义,2,商品房销售价格的构成,（,1,）开发成本费用,（,2,）期间费用,（,3,）税金,（,4,）商品住宅开发期间费用,（,5,）销售利润,45,一、房地产价格概述,（三）房地产项目投资成本、费用表,1,房产项目开发成本,2,开发费用,3,房地产项目开发应交纳的税费表及计税办法,46,二、影响房地产价格的因素,（一）一般因素,主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。,（二）区域因素,区域因素涉及自然环境等诸多因素,这些因素直接影响房屋价格高低。,47,三、房地产价格的评估,（一）房地产价格评估的重要性,（二）房地产估价程序,（三）房地产价格评估的主要方法,48,第四章 房地产经营与物业管理服务,第一节 概 述,第二节 商品房销售方式,第三节 物业管理服务,49,第一节 概 述,一、房地产经营是物业管理服务的前期工作之一,二、物业管理服务对房地产经营的影响,50,一、房地产经营是物业管理服务的前期工作之一,（一）住房商品化深化发展的需要,（二）物业产权私有化的需要,（三）维护居住环境的需要,（四）招商引资的需要,51,二、物业管理服务对房地产经营的影响,（一）有利于房地产的销售推广,（二）有利于物业保值升值,（三）有利于房地产市场的发展完善,（四）有利于提高房地产综合开发企业的声誉,（五）有利于推动外向型房地产经济的发展,52,第二节 商品房销售方式,一、开发商直接销售,二、商品房经销代理,53,一、开发商直接销售,（一）商品房现售,1,商品房现售含义,2,商品房现售的条件,（二）商品房预售,1,商品房预售含义,2,商品房预售的条件,（三）商品房租赁,1,房屋租赁,2,房屋转租,54,二、商品房经销代理,（一）基本概念,1,商品房销售代理机构,2,商品房经销机构,（二）经销商与中介的区别,1,经销商,2,代理商,55,第三节 物业管理服务,一、物业与物业管理,二、物业管理特点,三、住宅小区物业管理各主体之间的关系,四、房地产销售与物业管理的衔接,56,一、物业与物业管理,（一）基本概念,1,物业,2,物业管理,（二）物业管理的主要环节,1,物业管理的早期介入和前期管理,2,物业管理方案和制度的制定,3,进行物业承接查验工作,4,物业管理日常服务程序,（三）物业管理分类,57,二、物业管理特点,（一）社会化,（二）专业化,（三）市场化,58,三、住宅小区物业管理各主体之间关系,（一）住宅小区的物权归属及利用关系,1,业主的专有物权,2,业主的共有物权,3,业主的共同管理权,4,区分所有权对物业管理的意义,59,三、住宅小区物业管理各主体之间关系,（二）物业管理的委托与被委托关系,1,物业管理权来自于物业所有权，是业主的基本权利,2,业主大会成立前的前期物业管理委托关系,3,业主大会成立后的物业管理委托关系,（三）业主对物业管理行使权利和履行义务,1,业主权利的行使形式,2,业主对物业管理的义务,60,四、房地产销售与物业管理的衔接,（一）销售人员应做的工作,1,介绍物业管理及物业服务企业,2,介绍物业管理消费成本,（二）准备与物业管理有关的合同,1,前期物业服务合同,2,临时管理规约,