写字楼面积化分市公开课特等奖市赛课微课一等奖课件.pptx

本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,写字楼产权面积划分,技术关键点,案例：鸿隆世纪广场,第1页,写字楼产权面积划分技术关键点思绪,写字楼产权面积划分意义,本项目标准层资源分析,本项目产权单位面积划分思绪,处理方案,本项目产权单位面积划分细则,第2页,写字楼产权面积划分意义,1、对标准层各个朝向资源进行恰当整合，可回避“不良单位”产生，同时实现产品价值最大化。,2、面积面积划分适当，控制各面积户型百分比，可躲避销售风险。,第3页,本项目标准层资源分析,A座整体户型方正，景观开阔，采光面积大，销售抗性不大,A、B座及B、C座连接处（粉红色区域）进深大、采光面小，可能出现黑房，存在较大销售抗性,B座东北角区域资源较优，但户型不方正，划分为大面积单位使用不便,A、B座间有卫生间区隔，户型拼合不便,问题区域,N,A座,座,第4页,本项目产权面积划分思绪,1、主流面积控制在250以下，控制大面积单位百分比，降低市场风险。,2、A、B座连接部分采光量小，应尽可能防止“黑房”出现。,3、在确保产品可用性前提下，尽可能降低单位结构性变动，降低工程施工量。,4、各单位和相邻单位均含有很好拼合使用性。,第5页,处理方案,1、关于B座洗手间位置调整提议,2、A、B座高低区层数划分提议,第6页,N,B座洗手间位置调整,A处,（粉红色区域）为当前B座卫生间所在位置,B处,（橙色区域）为整改后B座洗手间所处位置,B,采,光,面,A,调整原因：,1、A处影响A、B座拼合,2、B处资源匮乏（黑房），南北向拼合难度大（南向拼合进深过大，北向拼合对视严重，且有空调管线限制层高）,调整后可处理两大难题,1、B区销售难题,2、A、B区与A座拼接和户型划分问题,空调,处理方案（1）,第7页,A、B座高低区层数划分,B座,劣势单位比重较大，受问题单位制约，面积划分无改进余地，提议B座以,统一方式,划分。,考虑到市场风险和产品拼合灵活性，提议降低大面积单位划分。,A座,6-29层以标准层面积区间划分，,30-33层以较大单位面积划分,划小不等于买小，,但,划小不等于买小,，上述划分方式可降低市场风险、增加拼合灵活性，而大面积客户仍可经过多套拼合实现较大使用面积。,处理方案（2）,第8页,在以上两个问题处理后，让我们分别对A、B座产权面积划分进行优化细则说明。,第9页,B座优化细则,A座优化细则,优化细则总结,第10页,B座优化细则,A座优化细则,优化细则总结,第11页,房号,建筑面积约,房号,面积,1,167,5,93,2,62,6,91,3,142,7,93,4,91,8,235,B座,标准层,面积划分,1,2,3,4,5,6,7,8,卫生间,采,光,面,房号,建筑面积约,房号,面积,1,103,5,91,2,167,6,93,3,91,7,235,4,93,8,103,原,B座面积划分,优化后,B座面积划分,1,3,4,5,6,7,8,卫生间,采,光,面,2,第12页,91,93,93,91,167,103,103,235,B座,标准层,平面划分示意图,优化后单位面积集中在91-235 区间内，单位面积小，总价低。,产品存在各种拼合可能，且拼合结果较为合理，有利于客户引导。,第13页,B座优化小结,优化内容：,B座修改后示意图,91,93,93,91,167,103,103,235,1、卫生间位置调整,2、卫生间原位置与转角单位拼合为两个有采光面103左右单位。,采,光,面,优化结果：,1、防止了黑房出现,2、提升西南向转角产品品质，并使该区域取得了更大可售面积,3、处理了A、B座连接处面积拼合问题,第14页,B座优化细则,A座优化细则,优化细则总结,第15页,A座标准层平面划分提议,5,4,3,2,1,6,原,A座标准层（16F及以下）,优化后,A座标准层（6-29F）,1,2,3,4,5,6,7,8,9,房号,建筑面积约,房号,面积,1,265,4,201,2,95,5,95,3,162,6,231,房号,建筑面积约,房号,建筑面积约,房号,建筑面积约,1,137,4,100,7,95,2,95,5,206,8,137,3,95,6,95,9,128,第16页,A座,标准层,平面划分示意图,优化方案特点：,1、单位面积小，降低销售阻力。,2、相邻户型拼合轻易，可按需要随意拼接。,3、A、B座连接处拼合轻易。A座4、5两个单位可直接对接B座，拼合性好。,1,2,4,6,8,3,5,7,9,第17页,A座标准层优化小结,优化内容：,单位数量从6个变为9个,1,2,4,6,8,3,5,7,9,优化结果：,1、单位4和单位5可与B座相邻单位灵活拼合,2、单位小，总价低，经过提升单价可增加总收益,3、小单位易售，降低销售风险,第18页,A座,高区,平面划分提议,修改后,A座高区（30-33F）,1,4,2,3,原,A座高区（18F及以上）,房号,建筑面积约,房号,面积,1,402,3,306,2,162,4,162,房号,建筑面积约,房号,面积,1,232,4,162,2,195,5,265,3,206,1,4,2,5,3,第19页,A座,高区,平面划分提议,优化方案特点：,1、大面积产品百分比较低，有利于加紧整体销售速度,2、如有客户需要仍可在现有基础上实现面积拼接以满足大面积客户需求,1,4,2,5,3,第20页,A座高区优化小结,优化内容：,单位数量从4个变为5个,修改结果：,1、单位面积较大，景观最好，充分实现单位价值,2、拼合方式更多，更灵活,1,4,2,5,3,第21页,B座优化细则,A座优化细则,优化细则总结,第22页,A、B标准层优化后单位划分示意图,A座高区（30-33F）优化后单位划分示意图,优化后单位划分总示意图,第23页,THE END,第24页,