高通智库广州恒大地产集团案例分析28页.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2020年5月29日星期五,#,31 十月 2025,高通智库广州恒大地产集团案例分析28页,讨 论 问 题,2008年恒大为什么会出现现金流问题？,恒大能否起死回生？,快速销售？,转让土地？,再次融资？,上市融资？,了解恒大集团以及许家印情况,了解公司土地战略、融资情况、收支平衡情况,试图分析采用这种战略的原因,2,恒 大 地 产 集 团 概 况,2007年销售额约为：33亿元；,06年19.8亿、05年13.2亿、04年14.4亿,恒大在19个城市拥有31个房地产项目；,截至2007年末，恒大土地储备较2006年末膨胀了7倍，高达4580万平方米，仅次于碧桂园；,3,恒 大 地 产 集 团 大 事 纪 要,1997年3月成立恒大实业，许家印出任董事长。,1998年6月 恒大实业以1.34亿 元取得“工业大道南地块”，成为广州市第一家以“招拍挂”方式拿地的公司。次年2月以此地块开发的“金碧花园”开始销售；,2002年8月恒大收购“琼能源”成为第一大股东，并正式更名为“恒大地产”（000502）,2003年6月恒大在广东成立“恒钢集团”开始建设年产量1000万吨的大型现代化钢铁基地。,2006年6月恒大地产集团开始重组，肃清了交叉持股情况，标志着上市计划正式启动。,2006年11月恒大地产与德意志银行、美林及淡马锡签订战略入股协议，融资4亿美金。,2008年3月由于港股暴跌与市场低迷的影响，恒大地产被迫宣布暂停上市。,2008年5月恒大成功再次私募35亿港币投资,4,许 家 印 其 人 与 特 点,能吃苦、有抱负,1958年、生于河南周口太康县，幼年家贫，母亲早逝，父亲节衣缩食供他念书。,1982年、从武汉钢铁学院（现武汉科技大学）冶金系毕业。在舞阳钢铁工作了10年。,1992年、从厂长的岗位上辞职，南下深圳打工、创业。,良好的政治感觉,中共恒大实业集团党支部成立。（2002年）,中国民营经济十大风云人物。（2004年）,许成为自1950年以来首次入选“全国劳模”的民营企业家之一。（2005年）,以全国政协委员的身份出席人大、政协两会。（2008年）,慈善家,05年获十大慈善家称号,07年捐款3000万元，支持广东省100所民族小学的建设,5.12大地震中房地产行业第一个捐款1000万,5,恒 大 集 团 的 土 地 战 略,整体土地储备,2006年底约600万平米,2007年底,约4580万平米，总计48个项目，增长近7倍,主要拿地事件,2008年1月以41亿拿下原员村绢麻厂地块（楼面地价13016元平方米），广州市天河区新地王诞生。,该地块01年推出时曾流拍，较同年周边拍卖地块楼面地价高出近30%。,2007年11月恒大地产以约5.69亿元收购南京汉典地产全部股权；,以约4.65亿元收购湖南雄震全部股权，借以取得长沙一地块；,以约3.73亿元收购南宁银象地产全部股权；,2007年10月恒大地产以14亿元收购上海陆家嘴地块。先期支付0.9亿元，并以股权支付另200万元，余款约定上市融资后支付。若未能偿付余款，卖方可中止交易，并没收首付款。,2007年8月以25.3亿天价分别摘得位于重庆黄金区域的两幅地块。成交价高出拍卖地价16亿元。,6,恒 大 集 团 的 融 资 策 略,恒大为上市,做了一系列的融资活动,具体分为3步骤:,上市前向投行(金融投资者)私募400百万美元；,2006年11月29日,以400百万美元的价格向金融投资者发行了8亿股可转换优先股,占33.3%股权；,有赎回条款为15%的复合率回报,2007年12月11日,以同样的价钱回购8亿股可转换优先股并注销,金融投资者成为400百万美元的债务人;,2008年1月31日,向原来金融投资者有条件转让共8亿股公司股份.,与瑞信旗下联属公司订立结构担保贷款,额度为5亿美元；,截止08年3月,已提取总额为430百万美元及人民币2千万,并且不再提取贷款,伦敦银行同业拆息+4.5厘到5厘的息差；,970万美元的结构性费用；,08年5月,完成35亿港元，折合约4.5亿美元的私募股权集资；,2008年5月,完成35亿港元，折合约4.5亿美元的私募股权集资。,7,恒大地产主要财务数据,08年招股书/截止07年9月业绩,现金及现金等价物,1,153,银行贷款,6,612,库存,5,385,流动资产,13,017,流动负债,3,768,资产总额,14,825,负债总额,14,067,净资产,758,银行贷款占总资产比率,44.60%,净负债比率,720.18%,营业额,2,323,毛利,868,物业增值,482,纯利,1,001,纯利1（调整后）*,678,纯利2（调整后）*,161,毛利率,37.37%,纯利率,43.09%,纯利率(调整后),6.93%,单位:人民币百万元,注:,1.银行贷款=长期贷款+短期贷款;,2.库存包括预付款;,3.纯利调整后1：不含物业增值；,4.纯利调整后2：不含物业增值与其它收益,恒 大 08 年 现 金 流 分 析,8,恒 大 08 年 现 金 流 分 析,销售收入情况,注：详细预估销售收入详见附件-2,单位：万元,9,收入情况,支出情况,可支配现金与等价物:,18.1,亿元,08年销售回款:,19.0,亿元,融资:,4.5 亿美元约,（,31.5 亿元RMB）,-,总计:,68.6,亿元,于07年底未支付款项:,61.6,亿元,土地出让金及工程款:,43.9,亿元,短期贷款:,8.4,亿元,应付款:,9.0,亿元,-,总计:,122.9,亿元,资金缺口,54.3亿元,恒 大 08 年 现 金 流 分 析,注：详细预估销售收入详见附件-2,注：相关数据来自恒大招股说明书,恒大08年收支平衡分析,10,恒 大 集 团 的 战 略 分 析？,1、以启东、郑州、洛阳项目为代表，通过政治合谋的方式取得土地；,以振兴城市的名义加上私下手段，甚至用广告的方式，与政治人物和某拿地；,可疑的启东项目，参考,“启东项目情况”（点击浏览）,2、好大喜功的个性，反映在拿地策略上就是拿地速度和规模“凶猛”（进100万以上的项目居多）,3、在投行的诱导下完全在效仿“碧桂园”案例，把土地储备最大化，作为上市前的主要战略,；,用一年的时间将土地储备膨胀7倍，达4580万平米！,上市前夕又在广州拍地、上海高价拿地;,11,江苏启东万亩土地疑云,项目位于上海崇明岛对面的江苏启东，如果规划中的“崇启大桥”按期建建成，其升值潜力巨大。,照顾说明书显示，其估价达344亿元，占恒大总估价的1/3，预计2010年左右开始预售。,项目难点,海域使用管理法规定，50公顷(约等于750亩)以上的填海项目必须报国务院审批。恒大如何能不声不响地将这8968亩土地收入囊中呢？,已经取得土地征，项目开始销售前，需要向有关政府机构取得进一步的批准并补交土地出让金。,附件-1,11A,探 讨 其 战 略 的 根 源？,1、许家印的个性？,2、为什么恒大在2003年是唯一没有外地扩张的“广州五虎”,3、投行与发展商的心态？,12,恒 大 能 否 起 死 回 生,最直接有效的方式便是“开源节流”,能否再次融资？,降价快速销售？,资产处理（卖地）？,上市融资？,13,恒 大 能 否 起 死 回 生,能否再次融资？,上市前向投行(金融投资者)私募400百万美元:,伦敦银行同业拆息4.5厘到5厘的息差;,970万美元的结构性费用.,2008年5月,完成35亿港元，折合约4.5亿美元的私募股权集资。,成本:,100%的利息.,结论:恒大地产背负高利贷,已经没有可能进行再融资.,两次融资对比相当于估值折让36%-60%,14,恒 大 能 否 起 死 回 生,恒大,2006年11月 金融投资者投4亿美元，占33.3%股权,投资前 公司价值8亿美金,投资后 公司价值12亿美金,2008年03月 拟上市 定价 HK$3.55.6,上市融资前 市值51亿82亿美金,上市后 市值64亿102亿美金,2008年06月 新投资者投资6亿美金，占15.6%,新投资者投资前 市值32.46亿美金,新投资者投资后 市值38.46亿美金,估值&IPO时折让36%60%,14,恒 大 能 否 起 死 回 生,降价快速销售？,结论:,1、大的折扣销售势必影响利润率，影响盈利后上市将更难；,2、高负债率即使取得较高的销售额也是“杯水车薪”,注：详细预估销售收入详见附件-2,单位：万元,15,第一、二类项目（单位：万平米）,第三类项目（单位：万平米）,第四类项目（单位：万平米）,分类,说明,总建筑面积,可售面积,总资产估值（亿元）,主要案例资产所占比例,备注,第一类,自持出租物业物业,231.05,199.87,17.60,64.9%,以广州项目为主,第二类,竣工项目已售、未售物业,2.18,69.3%,分类,说明,总建筑面积,可售面积,总资产估值（亿元）,主要案例资产所占比例,备注,第三类,取得土地使用权的项目,3,046.00,2,703.50,1,076.80,64.0%,以广东、重庆、武汉、成都、南京项目为主,其中启东项目,1,196.00,1,151.00,344.40,-,分类,说明,总建筑面积,可售面积,假设总资产估值（亿元）,主要案例资产所占比例,备注,第四类,未取得土地使用权，但签署相关协议的,1,531.78,-,588.10,75.0%,以沈阳、郑州、沈阳项目为主,16,恒 大 能 否 起 死 回 生,资产处理（卖地）,注：详细资产细分详见附件-1,恒 大 能 否 起 死 回 生,上市融资？,结论:行业内的资金缺乏与资本市场的颓势，很难通过上述方式“解套”,国家宏观调控,房贷限制,银根缩紧等,严格限制外资进入内地房地产市场,大量土地储备的风险变大,投资者看土地可能是“资产”也可能是“负债”,上市时对土地资产打折,2008年5月恒盛房地产上市以净资产60%的折扣价为发行价,当 前 宏 观 经 济 与 投 资 者 心 态,17,恒 大 可 能 的 结 局,被瓜分?.,18,恒大土地资产分析,第一类项目主要资产简析,报告系列号,物业,资产估值,备注,4,广州市第一金碧花园,3.45,亿,15000,平米商业,5,广州市金碧都市广场,3.62,亿,12000,平米商业,6,广州市花城大道,1.50,亿,14000,平米车位,7,广州市金碧翡翠华庭,2.86,亿,8000,平米商业,+900,平车位,第二类项目主要资产简析,报告系列号,说明,总建筑面积,备注,21,广州市金碧骏鸿花园,0.74,亿,31,套别墅,18,广州市金碧雅苑,0.31,亿,67,套别墅,13,广州市第三金碧花园,0.46,亿,36,套豪宅,附件-1,19,恒大土地资产分析,第三类项目主要资产简析,报告序列号,物业,资产估值,备注,25,佛山恒大御景半岛,92.1,亿,31,套别墅,26,广东增城市恒大山水城,24.9,亿,67,套别墅,27,广东清远市恒大金碧天下,78.3,亿,36,套豪宅,31,重庆恒大城,23.7,亿,31,套别墅,33,湖北鄂州恒大金碧天下,24.7,亿,67,套别墅,*37,江苏启东恒大金碧天下,344.4,亿,36,套豪宅,38,成都恒大城,35.1,亿,31,套别墅,39,成都恒大绿洲,21.3,亿,67,套别墅,41,南京市恒大金碧天下,32,亿,36,套豪宅,43,沈阳市恒大绿洲,23.6,亿,31,套别墅,44,昆明市恒大金碧天下,25.0,亿,67,套别墅,52,包头市恒大华府,37.9,亿,36,套豪宅,附件-1,20,恒大土地资产分析,第四类项目主要资产简析,报告系列号,物业,资产估值,备注,55,广州恒大绿洲,43.9,亿,39,万平,57,重庆恒大城,24.9,亿,57,万平,59,重庆恒大绿洲,26.6,亿,37.7,万平,60,重庆恒大名都,50.4,亿,67,万平,*61,武汉恒大雅苑,32.7,亿,37.3,万平,64,沈阳恒大城,27.5,亿,59,万平,65,沈阳恒大绿洲,89.4,亿,178,万平,66,郑州恒大绿洲,75.6,亿,186,万平,67,洛阳恒大绿洲,72.5,亿,340,万平,附件-1,21,附件-2,广东地区拐点论的重灾区,受拐点论与市场低迷的影响，广东地区销售预计2008年将遭受“寒冬”，众多项目已经开始进行打折销售，尤其是区位相对非核心区域的项目，以别墅、低密度项目更为严重。,“御景半岛”已经推出100套别墅7折优惠,22,附件-2,四川地区房市低迷、地震灾害的双重打击,重庆、成都的房地产市场在年初已经受到了市场低迷的影响，只是由于重庆、成都的房价近年未出现暴涨的行情所以年初表现尚可，但5月12日汶川大地震的爆发使得重庆、成都的房地产销售更是雪上加霜，因此一般认为四川地区的房地产行业将是继深圳、广东之后最为沉闷的区域。,23,附件-2,华东地区 申沪低迷、拖累周边,2007年底2008年初，从深圳、广东开始的市场低迷开始北上蔓延，上海也在其影响下开始表现低迷，受此推类整个华东地区更是不能幸免，虽然恒大4月在武汉取得了开盘当日销售额4.5亿的成绩，相信是以相对较低的价格入市，才引发的热销，但区域整体的低迷不是单纯降价可以幸免的。,24,附件-2,东北地区 相对稳定,东北地区在本次市场低迷中的表现相对稳定，并未受到特别大的影响，且由于本区域的能源企业相对较多，因此个别区域然而成为局部的热点（内蒙），但在全国整体低迷的影响下不会有过多增长。,25,