《房地产法原理与案例教程》第七章--房地产原理与案例教程.ppt

,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,房地产法原理与案例教程,第七章 房地产租赁法律制度,第一节 房地产租赁概述,第二节 房地产出租人的权利和义务,第三节 承租人的权利和义务,第四节 房屋转租,第五节 法律对承租人的特殊保护,引例,房屋承租人优先购买权保护案,第一节 房地产租赁概述,一、租赁功能,二、房地产租赁的本质与特征,三、我国房地产租赁的分类,四、房地产租赁的条件和要求,一、租赁功能,租赁作为商品交换的法律形式由来已久。,从国外立法来看，,租赁,一词有广义、狭义两种理解：,广义的租赁,包括动产与不动产租赁；,狭义的租赁,仅指不动产租赁，而对动产租赁则用租用（,hire,）来概括。,一、租赁功能,长期以来，房屋租赁就是民间调节住房余缺的主要方式，也是无房者解决用房困难，满足生产经营用房需要的重要途径。,租赁作为一种特殊的商品交换方式，既有益于物之使用效能的发挥，又能够弥补资源分配不公而招致的缺陷，自产生以来就以其特有的功能在社会经济生活中发挥着重要的作用。,二、房地产租赁的本质与特征,1.,房地产租赁是一种双务合同关系。,2.,房地产租赁是以房屋财产的使用权为标的的合同关系。,3.,房地产租赁是一种有明确期限的法律关系。,4.,房地产租赁以承租人对租赁房屋的占有及排他性控制和出租人收取租金为实质内容。,三、我国房地产租赁的分类,1.,根据房屋租赁的目的可将房屋租赁分为住宅租赁与商业租赁（非住宅租赁）。,2.,根据出租房屋所有权的性质可将房屋租赁分为公房租赁与私房租赁。,3.,根据租赁的性质可将房屋租赁分为一般房屋租赁和城镇廉租住房租赁。,四、房地产租赁的条件和要求,（一）租赁物不属于法律禁止出租的房屋,（二）签订书面合同,（三）登记备案,登记备案是国家对房地产市场进行管理的一项要求，也是保护出、承租双方当事人合法权益的方式或手段。,（四）出租方持有,房屋租赁证,第二节 房地产出租人的权利和义务,一、出租人的权利,二、出租人的义务,在房地产租赁法律关系中，房屋租赁当事人按照租赁合同的约定享有权利，并承担相应的义务。法律关系主体双方的权利与义务是相互对立、相互依存的。,在房地产租赁合同尤其是住宅的租赁合同中，当事人间相互权利、义务的确定，受到了国家法律强有力的干预，当事人双方的意志与国家意志的要求达到了高度的统一。,一、出租人的权利,（一）,租金收取权,获取租金是出租人出租房屋的主要目的，也是出租人实现收益权的主要形式。,（二）,租金调整权,由于房地产市场价格上涨，税赋增加以及出租房屋用途发生变化等原因，致使租金与相邻类似房屋的租金相差悬殊时，出租人有权要求调整未来期限的租金。,一、出租人的权利,（三）房地产,转租的许可权,由于转租、分租与转让实质是对租赁物行使处分权的行为，在法理上其属于房屋所有权人的权利。承租人能否对所承租的房屋进行转租，出租方有最终的决定权。,（四）特定条件下的,解约权,在承租人违反合同约定或无正当理由拒绝履行约定义务时，出租人有权解除房屋租赁合同。为了保护出租人的利益，不少国家通过立法明确规定，出租人在特定条件下享有解约权。,一、出租人的权利,（五）,房屋收回权,收回权是出租人基于房屋所有权而享有的一种权利。该权利的行使可使因租赁而分离的占有权、使用权回归所有权，使所有权恢复完满状态。,二、出租人的义务,（一）交付房屋,交付房屋,是房屋租赁合同成立后，出租人履行合同的首要义务。出租人交付房屋的行为主要体现为交付房屋的实际占有。,（二）租赁物的瑕疵告知和担保义务,瑕疵担保义务,包括物的瑕疵担保义务和权利的担保义务。前者是指出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人正常使用、收益之义务；后者是指出租人要保证所出租的标的物没有任何人（包括出租人自己）享有比承租人更大的权利。,二、出租人的义务,（三）保证租赁物能正常使用,在租赁关系存续期间，出租人有义务保证房屋的状态符合约定。当承租人对房屋的使用、收益受到妨害或出现受妨害的危险时，出租人有义务除去妨害或防止可能的危险发生，保证承租人对房屋的正常使用。,（四）损害赔偿,出租人由于未履行法定义务，或者在正常情况下违反合同或实施侵权行为，给承租人造成损害的，应承担赔偿责任。,二、出租人的义务,（五）其他负担,从国外有关立法看，存在于房屋上的负担可以是税的负担、费用的负担，也可以是权利的负担。,税的负担因租赁标的不同而有所区别，租赁物为房屋等建筑物的，税的承担应是出租人的义务。,费用有必要费用与有益费用之分。,第三节 承租人的权利和义务,一、承租人的权利,二、承租人的义务,【,案例,7,1,】,房屋承租人优先承租权保护案,本案的争议焦点是郑某与刘某约定的优先租赁权是否有效，有无对抗第三人的效力。要正确处理本案，必须围绕争议焦点弄清以下两个问题：,（,1,）郑某与刘某约定的优先租赁权属于何种性质，其效力如何？,（,2,）刘某与李某签订的房屋租赁合同是否有效？,一、承租人的权利,（一）,占有、使用权,承租人实际占有房屋之后，依合同对房屋享有的占有、使用权，具有明显的排他性和持续性。,占有主要表现为对承租房地产进行实际控制和支配，它是承租人达到租赁目的的前提。,一、承租人的权利,（二）,续租权,房屋续租权即房屋租赁期满，承租人基于法律规定或合同约定，主张继续承租房屋之权利。在同等条件下，承租人对所承租之房屋有优先承租权。,（三）,承租人的安宁享受权,安宁享受权是一种契约的承诺和出租人的保证，指的是出租人保证承租人在占有租赁房地产时，不受任何人干扰。在发生干扰的情况下，出租人应当履行保护承租人的义务。,一、承租人的权利,（四）,特殊情况下享有的法定权利,出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。,住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。,租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。,二、承租人的义务,（一）支付租金,依约支付租金是承租人的首要义务，也是承租人得以占有、使用房屋的前提。,就房屋租金支付的时间而言，一般采用“后付原则”，即承租人先行使用、收益租赁物，而后付租金，双方有特别约定的不在此限。,二、承租人的义务,（二）妥善保管与合理利用租赁物,承租人对租赁物的保管义务主要适用于以房地产为标的的租赁关系。,将租赁物的保管作为承租人的法定义务，是符合法律之效率原则的。,二、承租人的义务,（三）不得擅自转让、转租租赁物,根据承租人在租赁期间实施转租、转让行为的限制不同，大致可分为两种情况：,1.,法律允许承租人对租赁物进行转租和转让，但以出租人同意为前提。,2.,法律直接规定承租人对租赁物享有转租、转让权，但租赁契约中对此有禁止性约定者除外。,二、承租人的义务,（四）返还租赁的房屋,房地产租赁合同期满，承租人未在规定的期限内申请续期，或者虽请求续期而被拒绝续租的，房屋承租人有义务返还承租的房屋；房地产租赁合同期限未满，房屋承租人退租或因严重违约或违法而被提前终止租赁合同的，承租人有义务返还承租的房屋。,1.,保证返还之房屋完好无损，各种配套设备处于完好状态。,2.,承租人对使用房屋期间所进行的改进，凡未经出租人同意的，无权请求补偿。,3.,损害赔偿。,二、承租人的义务,（五）损害赔偿,我国,城市房屋租赁管理办法,规定，因承租人过错造成房屋损害的，由承租人负责修复或者赔偿。,我国,合同法,也规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设其他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。,第四节 房屋转租,一、房屋转租的法律依据和条件,二、房屋转租的特征,三、非法转租的特点,【,案例,7,2,】,未经出租人同意房屋转租案,此案提出了以下问题供我们思考：,（,1,）房屋转租应具备什么条件？,（,2,）非法转租房屋应承担什么样的法律后果？,一、房屋转租的法律依据和条件,房屋转租,是指在房屋租赁关系存续期间，承租人经出租人同意，将所承租的房屋再出租于他人的行为。,我国,城市房屋租赁管理办法,规定，房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。,一、房屋转租的法律依据和条件,根据现行法律规定房屋转租必须符合一定的,条件,：,（,1,）房屋转租，应当订立转租合同。,（,2,）转租合同必须经原出租人书面同意。,（,3,）按照规定办理登记备案手续。,（,4,）转租合同具有附随性，其约定不能超过原租赁合同规定的约束条件。,转租的限制条件主要是转租合同必须经原出租人书面同意。,二、房屋转租的特征,【,案例,7,3,】,租赁合同转让纠纷案,根据现行有关法律的规定，房屋转租主要具有以下几个基本,特征,：,（一）房屋转租必须经过原出租人的同意,（二）房屋转租合同要受原房屋租赁合同的制约,（三）房屋转租需要登记备案,（四）转租合同受原租赁合同的制约,（五）转租人的权利和义务,二、房屋转租的特征,我们在确定房屋转租关系时应注意其与租赁合同转让的,区别,。,租赁物的转租是指承租人经出租人同意，将租赁物转租给第三人，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。其法律特征是租赁物的转租并不改变原租赁合同的主体和内容，原承租人（转租人）要继续履行原租赁合同，次承租人仅对转租人履行转租合同上的义务。,三、非法转租的特点,非法转租,是指承租人未经出租人同意将所租赁房屋的部分或全部再出租给他人使用、收益的行为。,非法转租的主要,特征,是未经出租人同意和未依法履行转租房屋的登记备案手续。,三、非法转租的特点,在非法转租的情况下，通常会遇到以下几个,问题,：,1.,非法转租既是违法行为也是违约行为，行为人应否承担法律责任？应承担何种法律责任？,2.,关于擅自转租之租金的性质及处理。,3.,返还不当得利之范围。,第五节 法律对承租人的特殊保护,一、“买卖不破租赁”原则的适用,二、房屋承租人的优先购买权,三、承租人的优先承租权,四、不利于承租人的约定无效,事实上自本世纪以来，法律行为所体现的当事人的绝对意志已经或多或少地受到了国家的干预。,国家对经济生活的干预在房屋交易中，尤其是在房地产租赁中，得到了集中的体现。,为了实现实质公平，以达平衡社会利益之目的，各国通常都会根据社会经济发展的需要，通过专门立法赋予房屋承租人某些特殊的权利，采取一些特殊保护措施维护处于弱势地位的承租人的合法权益。,一、“买卖不破租赁”原则的适用,现代各国家和地区为了保护承租人尤其是居住用房之承租人的利益，稳定房地产租赁关系，促进社会经济的发展，在立法上均采用了买卖不破租赁原则。,我国,合同法,第,229,规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。,一、“买卖不破租赁”原则的适用,“,买卖不破租赁”原则的适用，客观上应具备这样几个,条件,：,（,1,）租赁合同先于出租人转让房屋的合同而存在，这是买卖不破租赁原则适用的前提。,（,2,）租赁合同已依法登记。这虽非我国,合同法,的要求，但多数国家以登记为不动产租赁合同产生对抗力的条件。,（,3,）租赁合同已明确约定了租赁期限。,一、“买卖不破租赁”原则的适用,“,买卖不破租赁”原则，亦有扩大,适用之情形,：,（,1,）“租赁权之让与”不破“转租”。,（,2,）“受让人更行转让”不破租赁。,（,3,）买卖不破“委任出租”、“同意出租”或“共同出租”。,实践证明，“买卖不破租赁”原则的确立与适用，对私有制条件下的不动产承租人尤其是房屋承租人给予了强有力的保护。,二、房屋承租人的优先购买权,【,案例,7,4,】,B,公司诉,A,工厂侵犯其承租人优先购买权案,优先购买权,，又称为“先买权”，是特定的民事主体依照法律规定，享有先于他人购买某项特定财产的权利。,赋予房屋承租人优先购买权，是国内外立法所遵循的又一重要原则。,二、房屋承租人的优先购买权,优先购买权是法律赋予房屋承租人的一项权利，该项权利的行使理应遵守有关法律的规定。,首先，出租人出售出租房屋应在法定期限内通知承租人。,其次，承租人优先购买权的行使以“同等条件”为前提。,此外，现实社会生活中社会关系是非常复杂的，在某些情况下，承租人的优先购买权还会与其他优先购买权发生冲突或矛盾，优先保护哪个优先购买权的问题。,三、承租人的优先承租权,从以上国家和地区的有关立法实践来看，房屋承租人的,优先承租权,是指房屋出租人在房地产租赁期限届满，继续出租房屋时，原承租人享有的优先于他人承租房屋的权利。,承租人的优先承租权主要具有以下,特点,：,（,1,）优先承租权的主体是房屋租赁关系中的承租人。,（,2,）优先承租权的客体是承租人现已占有、使用的房屋。,（,3,）优先承租权是特定人享有的一种权利，具有不可转让性。,四、不利于承租人的约定无效,鉴于承租人在租赁关系中处于弱势地位，不少国家在对承租人采取上述保护措施的同时，还规定了不利于承租人的约定无效，以此防止出租人凭借优势地位作出损害承租人利益的约定。,思考题,1.,如何理解房屋租赁的功能？,2.,为什么要授予房屋承租人对租赁房屋的优先购买权？,3.,简述房屋转租的利与弊。,4.,如何理解法律对承租人的特殊保护及其必要性？,5.,如何理解房屋租金管制的必要性？,6.,简述在租赁关系非正常终止时房屋添附物的处理规则。,7.,房屋承租权与抵押权如何协调？,