长沙太平街历史文化街区调研.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,长沙太平街历史文化街区保护与实施策略研究,(年9月),1/100,太平街历史文化街区保护项目发展模式界定,太平街保护项目承载历史使命与目标,1,2,4,太平街资源条件分析,3,太平街保护项目总体定位与功效定位,汇报内容,太平街街区保护与商业改造实施策略研究,5,太平街保护项目效益评价与风险分析,6,2/100,太平街历史文化街区保护项目发展模式界定,1,城市背景,区域背景,发展模式界定,3/100,发展模式界定,城市背景,1,城市背景,2,区域背景,3,发展模式界定,历史文化名城,革命摇篮、山水名郡,影视娱乐之都,长沙是国务院公布首批二十四个历史文化名城之一,历史悠久，有“楚汉名城”之称；人文荟萃，有“潇湘洙泗”之称；英雄辈出，又有“革命摇篮”之称；融山水洲城于一体，风景秀丽，风光独异，有“山水名郡”之称,中国影视传媒和娱乐文化产业最发达城市之一,4/100,发展模式界定,1,城市背景,2,区域背景,3,发展模式界定,区域背景,太平街所在五一商圈是城市最关键、最高档商业消费中心，是长沙市乃至湖南省商业名片,城市商业单极化发展模式，太平街所在五一商圈是城市唯一市级商圈，业态最全、档次最高、人气最旺,B.五一商圈百货聚集了长沙城市档次最高、规模最大、品种最全百货商店，是市民购物首选,C.黄兴路步行街是长沙规模最大、租金水平最高商业步行街，集中了大量休闲娱乐业与街区商业,D.解放路酒吧街是长沙夜生活最热闹区域，是当前长沙年轻人休闲娱乐主要集聚地,5/100,发展模式界定,1,城市背景,2,区域背景,3,发展模式界定,发展模式,依据街区与城市关系以及所依靠发展资源，历史文化街区有三种发展模式,双重依靠发展模式（商业中心与旅游资源）,经典案例：杭州清河坊，绍兴仓桥直街、泉州中山路，海口海甸溪,依靠旅游资源发展模式,经典案例：黄山屯溪老街、阳朔西街、重庆磁器口,依靠商业中心发展模式,经典案例：广州上下九路、深圳东门、武汉江汉路,6/100,发展模式界定,1,城市背景,2,区域背景,3,发展模式界定,模式特征,不一样发展模式在区位、商业业态、经营品种和消费群落等方面都展现不一样特征,类 型,依靠商业中,心发展模式,依靠旅游资,源发展模式,双重依靠发展模式,区位特征,城市商业中心,非城市中心，临近旅游景点,商业中心，与旅游景点结合,依靠资源,城市商业中心区位商业价值,强势旅游资源,城市中心商业价值及旅游资源,商业业态特征,大型购物中心、主力店、步行街,步行街,步行街，附近有大型购物中心,商业业种特征,百货、服装、精品购物、餐饮、休闲娱乐等当代商业,以旅游纪念品、当地手工艺品、当地特产、特色餐饮及休闲娱乐等为主,以含有怀旧色彩业种如旅游纪念品、古玩书画、手工艺品、土特产品、茶楼咖啡、酒吧等为主,街区吸引力,商脉、当代商业,历史文化、古建筑，本身成为景点,历史文化、原生态生活方式、传统建筑、特色商业,客户群特征,城市居民为主,以外地游客为主,城市居民游客,经典案例,广州上下九路、深圳东门,黄山屯溪老街、阳朔西街,杭州清河坊，绍兴仓桥直街、泉州中山路,7/100,发展模式界定,1,城市背景,2,区域背景,3,发展模式界定,太平街发,展模式,太平街位于城市商圈关键位置，本身含有历史文物资源且与城市主要旅游景点临近，具备双重依靠发展模式条件,岳麓山风景,名胜区,岳麓书院,10分钟,2分钟,5分钟,10分钟,五一,商圈,太平街,贾宜旧居,5分钟,依靠商业中心与旅游资源发展太平街历史文化街区,8/100,结论,太平街是城市商业中心和旅游资源双重依靠型历史文化街区，这个判断基本框定了太平街目标客户群必须兼顾城市居民和游客两个群体，必须以商业开发和历史人文价值保护并重，商业业态必须富有地方特色和文化品位，从而为后面分析研究明确了发展方向和思索路径。,9/100,太平街历史文化街区保护项目属性界定,1,2,太平街资源条件分析,案例简析,成功要素总结,太平街资源条件分析,10/100,资源条件分析,1,案例简析,2,成功要素总结,3,资源条件分析,我们研究了20多个国内外历史文化街区保护案例，从中总结出成功历史文化街区基本规律，为太平街历史文化街区提供可借鉴经验,初步考虑案例,杭州清河坊、,苏州山塘历史街区,平遥南大街、泉州中山路,黄山屯溪老街,绍兴仓桥直街,扬州东关历史街区,重庆瓷器口、阳朔西街,徐州户部山,开封宋街、南京夫子庙,西安莲湖历史街区,柏林Mitte街区、斯特勒格大街，丹麦,巴约纳La Plachotte街坊改造，法国,太平街含有城市中心和,旅游双重特征,重点研究同一类型案例,选择成功旅游依靠型案例作为参考,同类型案例：,杭州清河坊,绍兴仓桥直街,泉州中山路,斯特勒格大街，丹麦,巴约纳La Plachotte街坊改造，法国,旅游依靠型案例：,重庆瓷器口,黄山屯溪老街,阳朔西街,11/100,资源条件分析,1,案例简析,2,成功要素总结,3,资源条件分析,经过案例研究，成功双重依靠型历史文化街区不但含有悠久历史、优越区位，而且有独特商业定位、充满活力人文生态环境和良好经营管理模式,KPI,体系,丰富历史文化内涵,悠久商脉,优越区位,独特建筑格局、格调,富有活力传统人文生态,良好经营管理模式,多元化商业功效组合,符合消费者需求商业,硬件原因,软件原因,悠久历史：历史上繁荣，且延续到近代,文物古迹：含有名人、名事件等历史古迹,宝贵文化遗产：建筑反应某一时代特征,从古代以来就是城市商业贸易中心，近代商业繁荣。,位于城市中心或临近强势旅游资源,含有历史性地方传统建筑及格局,改造后传统人文元素如老字号、民间艺术、民俗民风、原生态生活方式得以继承和发扬,符合市民或游客需求商业业种,多元化业态组合，人们能够在历史街区购物、休闲娱乐、餐饮于一体，停留时间长,有效经营管理模式维护历史街区特征及符合市场需求，实现历史街区复兴,12/100,资源条件分析,1,案例简析,2,成功要素总结,3,资源条件,太平街具备成功历史文化街区硬件原因，软件原因是本研究要重点处理问题,丰富历史文化内涵,悠久商脉,优越区位,独特建筑格局、格调,富有活力传统人文生态,良好经营管理模式,多元化商业功效组合,符合消费者需求商业,湖湘文化发源地、屈贾之乡、贾宜旧居,明清格局，传统建筑风貌保留完好,城市中心，五一商圈内，周围旅游资源丰富,自古以来就是商业中心,长沙传统文化、民俗民风、老字号等无形资产逐步消失，街区失去活力，生存环境恶劣,小商品、干货等经营品种不符合长沙市民和游客消费者需求,购物占比过大，餐饮、休娱缺乏,自发形成，不成体系,KPI,体系,硬件原因,软件原因,13/100,结论,太平街具备了成功历史文化街区硬件原因，软件原因则显著不符合，但能够经过资源整合和精心组织策划来改变现实状况，并经过制度创新和市场化管理实现街区复兴和长久繁荣,14/100,太平街历史文化街区发展模式界定,1,2,太平街资源条件分析,太平街保护项目承载历史使命和目标,3,城市发展,区域协调,本身发展,使命和目标,15/100,使命和目标,1,城市发展,2,区域协调,3,本身发展,城市发展,太平街成功保护将推进城市商业、文化、旅游等产业发展，维护长沙历史文化名城地位,太平街成功保护有利于维护长沙历史文化名城地位和推行国家文物法和地方法规义务,B.太平街成功保护有利于弘扬湖湘文化及楚汉名城深厚文化底蕴,C.太平街成功保护有利于实现城市总体定位、城市旅游定位及长株谭城市带汉字化领头羊定位,D.太平街成功保护有利于实现城市商业中心“挖掘湖湘文化，引导旅游商业”功效规划,使命和目标,4,E.太平街成功保护有利于完善长沙旅游产品结构，有力推进“十一五”旅游业发展目标实现,16/100,使命和目标,1,城市发展,2,区域协调,3,本身发展,区域协调,太平街成功保护将有利于完善五一商圈业态功效结构和城市旅游配套设施，带动坡子街商业复兴,太平街成功保护有利于完善五一商圈功效结构，填补当前商圈在文化休闲功效缺乏，提升整个商圈文化品位,B.太平街成功保护有利于与坡子街形成互动，共同带动历史街区商业复兴，提升区域品质及形象,C.太平街成功保护有利于完善城市旅游配套设施，成为游客休闲购物目标地，共同打造城市中心大旅游区,使命和目标,4,17/100,使命和目标,1,城市发展,2,区域协调,3,本身发展,本身发展,太平街成功保护有利于改进街区生态环境，提升居民生活质量，同时恢复街区商业活力，提升街区整体社会经济价值,高桥大市场成为长沙商贸批发中心，取代太平街批发市场空间，加速了太平街商业衰退,B.相对于黄兴路租金水平，太平街商业价值严重贬损，需经过业态调整和升级重新激活街区商业活力，提升商业价值,C.太平街是城市发展缩影，历史街区成功改造有利于延续历史商脉，恢复街区活力，提升街区整体价值,使命和目标,4,D.历史街区成功保护有利于改进街区基础设施，优化生活环境，提升居民生活质量,18/100,使命和目标,1,城市发展,2,区域协调,3,本身发展,发展使命,经过对城市发展、区域协调、本身发展分析，太平街保护要负担起传承历史文明，完善商圈功效、弘扬地方文化、优化生活环境历史使命,历史使命一：传承历史文明，彰显城市生命力,太平街改造和复兴，延续了城市千年来文脉，“忧国忧民、敢为天下先”,湖湘文化精神是当代文明社会宝贵文化遗产，为城市连续发展提供了,不竭精神动力源,历史使命二：完善商圈功效，提升商圈综合竞争力,太平街改造和复兴，填补了五一商圈缺乏传统文化和地方特色商业元素,功效缺失，完善了商圈功效配比，增加高价值客户人流量，从而提升商圈整,体商业价值和竞争力,历史使命三：弘扬地方文化，提升城市品位和魅力,太平街改造和复兴，为展现长沙丰富民俗风情提供了一个窗口和载体，,同时也带动了长沙传统手工业和民间艺术复兴，向国内外游客充分展现了,长沙作为历史文化名城和当代化城市魅力,使命和目标,4,历史使命四：优化生活环境，提升居民生活质量,太平街改造和复兴，改进了街区生活环境，增加了居民就业机会和收,入起源，提升居民生活质量，开创友好历史文化街区新典范，真正落实城市,科学发展观,19/100,使命和目标,1,城市发展,2,区域协调,3,本身发展,发展目标,基于太平街在城市发展中所负担使命和功效，太平街历史文化街区保护和改造总体目标是：,使命和目标,4,依靠历史文化底蕴及城市商脉，,打造成为提升城市品位、完善城市功效、展示湖湘文化魅力历史文化街区，,成为城市新坐标，长沙文化新名片！,20/100,使命和目标,1,城市发展,2,区域协调,3,本身发展,保护模式,依据上述目标，太平街保护选择“文化复兴式”战略路径,使命和目标,4,历史街区保护模式,穿衣戴帽式,功效置换式,文化复兴式,保护方式,对历史文物局部进行修旧如旧，其它传统建筑进行翻新整修，恢复街区原来历史建筑风貌,保留传统建筑外观和形式，建筑内部进行当代化装修，改变其原来使用功效,充分挖掘街区历史文化价值，恢复传统街区风貌，重新激发街区商业活力，同时保留街区传统民俗风情和原生态生活方式，追求形神兼备,人口,不改变，完全保留,全部置换,降低人口密度，局部进行人口置换,功效,保留原来居住、传统商业等功效，不做调整和改变,当代商业,进行商业业态调整和升级，改进居住功效,改造主要目标,改进生态环境，提升居民生活质量,商业价值最大化,社会效益和经济效益友好协调,经典案例,长沙潮宗街,上海新天地,绍兴古城保护,21/100,结论,太平街所处城市区位和长沙历史文化名城城市属性决定了太平街保护项目要负担起弘扬湖湘文化、提升城市文化品位、树立城市形象历史使命，必须高规格、高起点把太平街建设成为长沙市民和国内外游客都喜欢去文化旅游胜地和老长沙历史体验区,22/100,太平街历史文化街区发展模式界定,1,2,太平街资源条件分析,太平街保护项目承载历史使命和目标,3,太平街物质与人文环境分析,商业市场供需分析,旅游市场供需分析,太平街保护定位及功效定位,太平街保护定位及功效定位,4,23/100,保护定位及功效定位,1,物质环境与人文,资源分析,2,商业市场供,需分析,3,旅游市场供,需分析,从太平街本身资源条件出发，依据市场供需情况来明确太平街保护定位与功效定位,定位分析,4,太平街物质环境与人文资源分析,商业市场供需分析,项目定位,功效定位,旅游市场供需分析,24/100,保护定位及功效定位,1,物质与人文,资源分析,2,商业市场供,需分析,3,旅游市场供,需分析,物质与人,文资源分,析,太平街历史文化街区是长沙保留最完整，最能代表和展现长沙历史和文化丰富性和多样性历史街区,太平街保留了明清时代建筑格局，是小西门历史文化风貌区主要组成部分，在长沙弥足宝贵,人工环境,人文环境,太平街历史文化街区内含有丰富多样民间传统文化、民俗风情等非物质文化遗产（,老字号、历史人物、节庆习俗、民间艺术等,）,太平街内保留了长沙传统建筑特征及元素，含有极大历史价值，作为“老长沙”缩影，能够打造成长沙活体城市博物馆,太平街历史文化街区含有丰富文物古迹及历史建筑，含有浓郁历史文化气息（,贾谊祠、长怀井、共进会旧址、四正社旧址、利生盐号旧址、洞庭春旧址、鲁班庙旧址,）,太平街作为长沙市唯一保留比较完整历史街区，拥有丰富物质和人文资源，具备打造成浓缩“老长沙”历史风情活体城市博物馆,定位分析,4,25/100,保护定位及功效定位,1,物质与人文,资源分析,2,商业市场供,需分析,3,旅游市场供,需分析,商业市场,供给分析,五一,商圈模式单一，餐饮、休闲娱乐文化品位有待提升，含有历史风情特色商业是五一商圈内留下空白,3,保护定位及功效定位,1,物质与人文,资源分析,2,商业市场供,需分析,3,旅游市场供,需分析,定位分析,4,历史文化体验商业,缺失,长沙需要一个怀旧、含有历史文化内涵商业街区,机会,餐饮、休闲娱乐,购物、餐饮、休闲娱乐相辅相成,在太平街历史文化街区定位中，蕴藏着独特商机和使命：城市商业完善、升级；传统文化挖掘、弘扬,26/100,保护定位及功效定位,1,物质与人文,资源分析,2,商业市场供,需分析,3,旅游市场供,需分析,商业市场,需求分析,长沙是个消费型城市，居民人均可支配收入高速增加，购物、餐饮、娱乐休闲需求旺盛，但整体消费品味有待提升和多元化,3,保护定位及功效定位,1,物质与人文,资源分析,2,商业市场供,需分析,3,旅游市场供,需分析,定位分析,4,50%被访者市民选择到五一广场购物；,近40%被访者喜欢清吧；,超出5成长沙市民认为太平街适合做特色餐饮、传统文化产品、手工艺品，希望在太平街买到土特产品,27/100,新区发展,1,案例总结,2,理论借鉴,3,必备条件,开发时机,开发基础,开发动力源,旅游市场,供给分析,长沙丰富历史文化遗产没有充分开发成旅游景点，现有景点主要为观光型，缺乏综合性大型休闲、消费型旅游设施，改变长沙作为旅游过境地尴尬角色,保护定位及功效定位,1,物质与人文,资源分析,2,商业市场供,需分析,3,旅游市场供,需分析,3,保护定位及功效定位,1,物质与人文,资源分析,2,商业市场供,需分析,3,旅游市场供,需分析,定位分析,4,在太平街历史文化街区定位中，蕴藏着填补市场空白功效：完善长沙旅游服务配套设施,长沙市缺乏综合性休闲型文化旅游景点,旅游产业对城市经济拉动作用不够显著,旅游过境地角色，游客停留时间短,游客总体消费水平低,存在市场空白,长沙旅游市场,存在问题,旅游市场总体表现,旅游产品单一，缺休闲度假型旅游设施,旅游商业缺乏特色，对第二产,业带动不强,旅游服务水平有待提升,28/100,新区发展,1,案例总结,2,理论借鉴,3,必备条件,开发时机,开发基础,开发动力源,旅游市场,需求分析,长沙丰富历史文化遗产没有充分开发成旅游景点，现有景点主要为观光型，缺乏综合性大型休闲、消费型旅游设施，改变长沙作为旅游过境地尴尬角色,保护定位及功效定位,1,物质与人文,资源分析,2,商业市场供,需分析,3,旅游市场供,需分析,3,保护定位及功效定位,1,物质与人文,资源分析,2,商业市场供,需分析,3,旅游市场供,需分析,定位分析,4,大约50%受访游客认为长沙旅游配套设施缺乏地方传统文化特色和分布过于分散,60%外国游客对旅游地点人文生态保护（生活方式、风土人情）比较关注，对美食、民俗等产品需求较大,29/100,新区发展,1,案例总结,2,理论借鉴,3,必备条件,开发时机,开发基础,开发动力源,保护改造,总体定位,基于太平街物质形态和人文资源现实状况，结合长沙商业和旅游两个市场供需分析，我们明确太平街保护定位为：,新区发展,1,案例总结,2,理论借鉴,3,必备条件,开发时机,开发基础,开发动力源,保护定位及功效定位,1,物质与人文,资源分析,2,商业市场供,需分析,3,旅游市场供,需分析,3,保护定位及功效定位,1,物质与人文,资源分析,2,商业市场供,需分析,3,旅游市场供,需分析,定位分析,4,展现出浓郁长沙清末民初传统建筑风貌，既充分保留了富有生气老长沙原生态生活方式，又拥有繁荣商业集特色购物、地方风味餐饮、高端休闲、娱乐、旅游观光为一体,复合型体验式历史文化街区,30/100,新区发展,1,案例总结,2,理论借鉴,3,必备条件,开发时机,开发基础,开发动力源,商业功效,定位,太平街历史文化街区包含特色购物、风味餐饮、品位休闲、格调娱乐、旅游观光等主要商业功效,新区发展,1,案例总结,2,理论借鉴,3,必备条件,开发时机,开发基础,开发动力源,新区发展,1,案例总结,2,理论借鉴,3,必备条件,开发时机,开发基础,开发动力源,保护定位及功效定位,1,物质与人文,资源分析,2,商业市场供,需分析,3,旅游市场供,需分析,3,保护定位及功效定位,1,物质与人文,资源分析,2,商业市场供,需分析,3,旅游市场供,需分析,定位分析,4,特色购物：,传统、文化、老字号，购置沉甸甸历史,风味餐饮：,特色餐饮、风味小吃、湖南各地美食，尽享丰盛人生,品位休闲：,品茶、品咖啡、品人生,格调娱乐：,书吧、音乐吧、钢琴吧、尽享格调生活,旅游观光：,文物古迹、民俗风情、民间工艺，尽现长沙历史底蕴和人文风情,31/100,目标消费,者分析,太平街历史文化街区主力消费者为：团体游客、个人游客和城市中产阶级、文化创意人士（画家、作家、设计师、广告人等）,新区发展,1,案例总结,2,理论借鉴,3,必备条件,开发时机,开发基础,开发动力源,新区发展,1,案例总结,2,理论借鉴,3,必备条件,开发时机,开发基础,开发动力源,新区发展,1,案例总结,2,理论借鉴,3,必备条件,开发时机,开发基础,开发动力源,保护定位及功效定位,1,物质与人文,资源分析,2,商业市场供,需分析,3,旅游市场供,需分析,3,保护定位及功效定位,1,物质与人文,资源分析,2,商业市场供,需分析,3,旅游市场供,需分析,定位分析,4,团体游客,个人游游客,度假人士,商务人士,中产白领阶层,大众消费者,定义,旅游观光，随旅游团出行,旅游观光，猎奇，自助游、当代驴友,休闲度假,洽谈生意、开会、出差办公,长沙市中高收入、白领，文化创意人士,长沙大众消费者,特征,观光为主，参加旅游团，游览长沙旅游景点,追求新奇，喜欢探索，重视体验及融入地方文化,休闲为主，追求时尚、品质，强调精神体验,去长沙频率和逗留时间都不定，重视利益,含有较高收入，追求品位，重视消费附加值,重视消费环境，喜欢怀旧、历史气氛，喜好传统产品,心理原因,新鲜感对陌生事物有强烈好奇心,体验感体验探索、感受地方文化,轻松型体验生活，乐观生活态度,压力感背负工作任务,品质感追求高品质、高精神享受体验,感受型追求场所体验，平时比较节约，偶然奢侈消费一下,价值观,生活方式,消费能力普通，对于地方特色商品兴趣浓厚,消费比较务实，考究性价比，对地方特色商品感兴趣,消费能力高，考究品位和乐趣,与职业相关，对高端休闲娱乐场所及特色产品感兴趣,消费能力高，考究品位，精神需求较高,消费能力普通，偏好传统特色产品及小礼品、商品,主要消费行为,观光、购置土特产、旅游纪念品,特色购物、休闲娱乐体验、特色餐饮,休闲娱乐、特色餐饮,休闲娱乐、特色餐饮,购物、休闲娱乐、特色餐饮,风味小吃、传统商品,32/100,形象定位,“千年太平街，老长沙味道”,新区发展,1,案例总结,2,理论借鉴,3,必备条件,开发时机,开发基础,开发动力源,新区发展,1,案例总结,2,理论借鉴,3,必备条件,开发时机,开发基础,开发动力源,新区发展,1,案例总结,2,理论借鉴,3,必备条件,开发时机,开发基础,开发动力源,保护定位及功效定位,1,物质与人文,资源分析,2,商业市场供,需分析,3,旅游市场供,需分析,3,保护定位及功效定位,1,物质与人文,资源分析,2,商业市场供,需分析,3,旅游市场供,需分析,定位分析,4,千年历史、传统建筑、原汁原味老长沙韵味、高端休闲娱乐,湖湘文化老长沙韵味+新体验新格调,长沙引认为豪湖湘文化缩影，让市民和游客感知湖湘文化、体验湖湘文化、传承湖湘文化“敢为天下先”精神内涵；,展现老长沙传统商业民俗风情传承地，让市民和游客经历一个与众不一样感官和情感体验；,是“出市”而不是“脱市”，让市民和游客沉醉在历史文化精神洗礼中，同时又能享受到当代城市生活便利和舒适；,是城市人向往精神胜地，让市民和游客有机会选择一个远离城市喧嚣、表达文化品位格调生活。,33/100,概念演绎,太平街：打造一个全新生活方式,新区发展,1,案例总结,2,理论借鉴,3,必备条件,开发时机,开发基础,开发动力源,新区发展,1,案例总结,2,理论借鉴,3,必备条件,开发时机,开发基础,开发动力源,新区发展,1,案例总结,2,理论借鉴,3,必备条件,开发时机,开发基础,开发动力源,保护定位及功效定位,1,物质与人文,资源分析,2,商业市场供,需分析,3,旅游市场供,需分析,3,保护定位及功效定位,1,物质与人文,资源分析,2,商业市场供,需分析,3,旅游市场供,需分析,定位分析,4,太平街保护和改造不但仅是文物保护工程，更是重塑一个城市灵魂和文化形象精神文明工程，在延续城市历史脉络同时，带给长沙市民和游客一个全新生活方式：,太平街历史文化街区综合了最具地方特色、原汁原味人文元素、建筑元素、商业元素，真实再现老长沙生活风貌和韵味，让长沙市民和游客在感受长沙城市发展历史脉络同时，经过观光、购物、休闲、娱乐等消费行为体验一个怀旧、文化、高端新城市生活方式！,34/100,理论借鉴,必备条件,开发时机,开发基础,开发动力源,特色商品琳琅满目，让人流连忘返！,特色手工艺品、传统文化用具、老字号产品应用尽有，体验长沙古老商业文化,35/100,美食美味，让人垂涎欲滴！,荟萃长沙、湖南各地最具特色风味餐馆和老字号酒楼，体验湘菜饮食文化魅力,36/100,传统茶艺馆、咖啡厅在太平街相互辉映，传统与当代交融，体验长沙城市生活优雅与文化品味,在悠然中品味滋味人生！,37/100,太平街静吧与解放西路动吧形成鲜明对比，感受长沙城市生活高雅与格调,在沉醉中感受格调生活！,38/100,太平街是一个旅游胜地，观光和观赏长沙多姿多彩民俗风情和历史文化名城风采！,体验原汁原味老长沙韵味！,39/100,新区发展,1,案例总结,2,理论借鉴,3,必备条件,开发时机,开发基础,开发动力源,生活功效,诠释,在充分发挥太平街商业功效同时，经过保护改造后太平街展现出富有生气原生态生活场景,新区发展,1,案例总结,2,理论借鉴,3,必备条件,开发时机,开发基础,开发动力源,新区发展,1,案例总结,2,理论借鉴,3,必备条件,开发时机,开发基础,开发动力源,保护定位及功效定位,1,物质与人文,资源分析,2,商业市场供,需分析,3,旅游市场供,需分析,3,保护定位及功效定位,1,物质与人文,资源分析,2,商业市场供,需分析,3,旅游市场供,需分析,定位分析,4,完善基础设施：,水、电、气、排污、道路等基础设施得到更新，改进居民生活环境,拓宽公共空间：,绿地、广场、展览馆等设施提供居民舒展生活空间,完备小区配套：,幼稚园、诊所、老人活动中心、影剧院、图书馆，为居民提供舒适便利城市生活,复活无形文化遗产：,元宵节、春龙节、七巧节、湘剧、剪纸等民俗、民间艺术在街区得以复活和传承,丰富小区活动：,太极拳、棋牌活动、健康讲座、少儿舞蹈演出，丰富小区居民文化精神生活,40/100,优美整齐街区，惬意居住环境,41/100,绿地、广场、展览馆，提供居民更大活动空间,42/100,完善配套设施，保障居民舒适便捷城市生活,43/100,长沙传统文化、艺术在街区里得到传扬，展现老长沙民俗韵味,44/100,丰富多彩小区活动，活跃了群众生活，表达出政府人文关心,45/100,太平街历史文化街区发展模式界定,1,2,太平街资源条件分析,太平街保护项目承载历史使命和目标,3,太平街保护实施策略,太平街商业改造实施策略,太平街保护定位及功效定位,4,太平街保护实施策略及商业改造实施策略,5,46/100,保护框架,建立完善太平街历史文化街区保护框架：对自然、人文、人工环境进行保护,新区发展,1,案例总结,2,理论借鉴,3,必备条件,开发时机,开发基础,开发动力源,新区发展,1,案例总结,2,理论借鉴,3,必备条件,开发时机,开发基础,开发动力源,新区发展,1,案例总结,2,理论借鉴,3,必备条件,开发时机,开发基础,开发动力源,保护定位及功效定位,1,物质与人文,资源分析,2,商业市场供,需分析,3,旅游市场供,需分析,3,保护实施策略研究,1,自然环境要,素保护,2,人工环境要,素保护,3,人文环境要,素保护,自然环境要素,人文环境要素,人工环境要素,城市中心湘江风光,明清格局清末民初建筑名胜古迹,历史人物、民间工艺、风俗节庆、民俗文化、老字号,线,面,点,贾宜旧居、四正社、共进会、优异历史建筑,太平街、金线街、西牌楼街、马家巷等历史街巷,太平街民居区域,太平街历史文化街区,“五街三片一点”,47/100,太平街本身不具备强势自然资源，应加强与湘江带联络，增加绿化及公共空间,新区发展,2,理论借鉴,3,必备条件,开发时机,开发基础,开发动力源,新区发展,2,理论借鉴,3,必备条件,开发时机,开发基础,开发动力源,新区发展,2,理论借鉴,3,必备条件,开发时机,开发基础,开发动力源,保护定位及功效定位,2,商业市场供,需分析,3,旅游市场供,需分析,3,保护实施策略研究,2,人工环境要,素保护,3,人文环境要,素保护,1,1,1,1,1,自然环境要,素保护,0.83绿地用地面积,几乎无广场等公共空间,与湘江联络被隔断,增加绿化面积,加强与湘江联络,48/100,人工环境,要素保护,保留街巷建筑格局，主要文物古迹原址原样恢复，保留传统风貌保留比较完好民居建筑区，街区商业恢复传统建筑风貌,新区发展,3,必备条件,开发时机,开发基础,开发动力源,新区发展,3,必备条件,开发时机,开发基础,开发动力源,新区发展,3,必备条件,开发时机,开发基础,开发动力源,保护定位及功效定位,3,旅游市场供,需分析,3,保护实施策略研究,3,人文环境要,素保护,1,1,1,1,1,自然环境要,素保护,2,理论借鉴,2,理论借鉴,2,理论借鉴,2,2,人工环境要,素保护,采取修旧如旧保护方式，分级分类保护，保留建筑原真性，以建筑为载体展现历史街区风貌,B.对不一样建筑采取不一样个性化保护方案,C.依据建筑保留完整程度，在街区内划分出传统民居片区，保留老长沙建筑元素，表达历史建筑风貌,D.对经营性建筑采取特殊消防处理，以到达安全要求,E.街区人工环境保护改造应与商业运行结合，恢复街区活力，表达历史街区价值,49/100,太平街非物质文化缺乏保护，传统文化正逐步消失，急需进行保护恢复，且保护要与利用结合，展示长沙悠久历史、传统文化、民俗风情,新区发展,3,必备条件,开发时机,开发基础,开发动力源,新区发展,3,必备条件,开发时机,开发基础,开发动力源,新区发展,3,必备条件,开发时机,开发基础,开发动力源,保护定位及功效定位,3,旅游市场供,需分析,3,保护实施策略研究,3,1,1,1,1,自然环境要,素保护,2,人工环境要,素保护,人文环境要,素保护,3,老字号企业,节庆习俗,革命事迹,老地名,地方特产,历史人物,奇闻掌故,民间艺术,原生态生活方式,祀鲁班、花朝节、上巳节、龙王节等已消失；,观音菩萨、释迦牟尼石城、春龙节、七巧节等濒危,两湖暴乱、长沙起义等缺乏展示,大量老字号已经消失,大多沿用老地名，需将卫国街改成茨山街,太平街几乎无当地特产产品销售,缺乏对历史人物展示及宣传,缺乏对奇闻掌故展示及宣传,缺乏公共空间及平台展现传统民间艺术,现实状况是贫民窟，传统民间原生态生活方式淹没于当代生活中,保护利用标准：,保护非物质文化原真性,弘扬、展示传统文化,保护和传承非物质文化社会群体及物质性载体,与商业运行结合并得到应用与发展,50/100,改进或增加物质空间载体（博物馆、茶馆、老字号、广场等），经过恢复节庆习俗、民间艺术活动、现场手工作坊、传统生活场景等活动形式演绎和展现长沙传统民俗风情和传统文化魅力,节庆习俗：展示老长沙传统民俗文化集中点，节庆时节举行节庆及民俗活动，吸引人群并延长停留时间,B.民间曲艺：恢复民间曲艺，提供展示场所，与茶楼茶馆结合，弘扬民间艺术,C.民间艺术、活动：利用公共空间、广场等举行民间活动，恢复手工作坊店铺，展示民间艺术,D.老字号：恢复，构筑一店一品一故事，提升历史街区文化内涵,E.原生态生活方式：保留部分原居民，展示部分示范院落，提升生活质量，展示长沙风情,新区发展,3,必备条件,开发时机,开发基础,开发动力源,新区发展,3,必备条件,开发时机,开发基础,开发动力源,新区发展,3,必备条件,开发时机,开发基础,开发动力源,保护定位及功效定位,3,旅游市场供,需分析,3,保护实施策略研究,3,1,1,1,1,自然环境要,素保护,2,人工环境要,素保护,人文环境要,素保护,3,51/100,案例总结1,历史文化街区商业功效应多样化，选择以富有当地特色餐饮、工艺品、土特产等业种与当代商业形成差异化，树立鲜明传统文化特色,新区发展,2,3,两权分离模式,新区发展,2,3,功效布局,新区发展,案例总结,2,3,保护定位及功效定位,2,太平街现实状况,4,商业改造实施策略研究,招商策略,管理模式,租金策略,6,7,规划修正提议,5,8,商业特点,功效多样化：,集餐饮、购物、休闲娱乐于一体,品种多元化：,产品丰富，高、中、低级商品搭配合理,特色当地化：,以当地特色餐饮、土特产品、特色手工艺品等为主，防止产品雷同化,商业业种,有集聚人气关键业种：,白天以餐饮为主，晚上以酒吧为主,重视老字号作用：,恢复大量老字号，提升街区价值,差异化：,所选业种与当代商业形成差异化，走传统文化、地方特色路线,1,案例总结,1,案例总结,1,1,1,52/100,案例总结2,历史文化街区商业业种必须进行主题分区及科学分布，形成有效客流引导线路，延长停留时间,新区发展,2,3,两权分离模式,新区发展,2,3,功效布局,新区发展,案例总结,2,3,保护定位及功效定位,2,太平街现实状况,4,商业改造实施策略研究,招商策略,管理模式,租金策略,6,7,规划修正提议,5,8,布局标准,布局特征,1,案例总结,1,案例总结,1,1,1,依据商业功效适当分区，形成不一样主题商业区,结合历史街区建筑特征、街区尺度及业种特征布置,特色餐饮聚集形成美食街,休闲娱乐可集聚，位于步行街中段或小巷,老字号原址恢复或沿主街布置,主力店或老字号位于昭示性好地段，引导客流,53/100,对太平街现实状况进行扫描，力争找到可能影响实施策略制订原因和问题，从而在实践中进行针对性处理,新区发展,3,两权分离模式,新区发展,3,功效布局,新区发展,案例总结,3,保护定位及功效定位,4,商业改造实施策略研究,招商策略,管理模式,租金策略,6,7,规划修正提议,5,8,1,案例总结,1,案例总结,1,1,1,2,2,2,2,太平街现实状况,太平街人口现实状况：总人口8928人，社会低收入阶层，主要为老人和下岗工人，以出租临街铺位或房子为主要收入起源,B.太平街产权现实状况及建筑现实状况：产权分散，商铺尺度小，对统一经营权和大型主力店招商有影响,C.太平街街区商业现实状况：,主要沿街布置，传统特色显著，商业级别低，主要经营干货、食品、香烛、小商品批发生意,太平街街区商业整体处于衰退期，已基本丧失传统批发功效,太平街原有经营品种和承载批发功效已不可能在保护改造后延续，需要调整和升级,54/100,太平街历史文化街区主题分区与商业布局,新区发展,两权分离模式,新区发展,新区发展,案例总结,保护定位及功效定位,4,商业改造实施策略研究,招商策略,管理模式,租金策略,6,7,规划修正提议,5,8,1,案例总结,1,案例总结,1,1,1,2,2,2,2,太平街现实状况,3,3,功效布局,3,太平街北段,土特产区：长沙及湖南其它地方土特产品,太平街中段,特色区：,水果干货、茶庄、老字号药店、长沙老字号、长沙风味小吃、小型咖啡馆,三兴三泰街,小区配套区：,小区商业、服务、餐饮,西牌楼街,休闲餐饮街：,老字号餐饮、著名传统餐饮连锁店、湖南各地风味小吃,卫国街,精品礼品区：,精品、小礼品、小吃等，延续商脉,文夕路,土特产区：土特产品、展览、小吃、果蔬干货,马家巷,休闲娱乐区：,特色酒吧、书吧、音乐吧、茶艺馆,孚嘉巷,民居客栈区,金线街,传统文化产品区：纸、墨、笔、砚、湖南名人字画,上、下河街,饰品、礼品区：饰品、小礼品、纪念品、文具等,手工艺品、传统文化产品区,餐饮、休闲娱乐区,土特产品区,精品、饰品、礼品区,太平街南段,特色手工艺产品区：菊花石、湘绣,剪纸等、民俗风情馆,55/100,太平街历史街区第一期（关键区）商业布局提议：以特色餐饮、酒吧、土特产品、传统文化产品开启,新区发展,两权分离模式,新区发展,新区发展,案例总结,保护定位及功效定位,4,商业改造实施策略研究,招商策略,管理模式,租金策略,6,7,规划修正提议,5,8,1,案例总结,1,案例总结,1,1,1,2,2,2,2,太平街现实状况,3,3,功效布局,3,特色区：,水果干货 长沙老字号,茶庄 长沙风味小吃,老字号药店 咖啡馆,传统文化产品区：,纸、墨、笔、砚,湖南名人字画,休闲餐饮街：,老字号餐饮,著名传统餐饮连锁店,湖南各地风味小吃,湖南各地特色菜茶艺馆,演艺茶馆,特色酒吧街：,清吧、茶艺馆,长沙、湖南特色手,工艺产品区：,菊花石,湘绣,剪纸等,太平街民俗风情馆,土特产区：,长沙土特产专卖店,湖南各地土特产专卖店,56/100,世联经过对成功历史文化街区研究，统一运行管理是历史文化街区商业成功确保,新区发展,新区发展,新区发展,案例总结,保护定位及功效定位,商业改造实施策略研究,招商策略,管理模式,租金策略,6,7,规划修正提议,5,8,1,案例总结,1,案例总结,1,1,1,2,2,2,2,太平街现实状况,3,3,功效布局,3,两权分离模式,4,统一物管,有利于建筑,空间维护,和保养,统一营销管理,有利于维护和提升经营者共同利益，防止恶性竞争,统一招商管理,要求招商品牌审核管理和完善租约管理,统一服务监督,有利于经营者间协调和合作，由管委会指导、协调、服务、监督租户经营活动，确保商业高效运转。,统一运行管理,建立统一经营管理体系基本前提是实现产权（全部权）与经营权分离（即“两权分离”）,57/100,依据当前国内历史文化街区实践，两权分离实施模式主要有三种，世联提议：太平街改造早期需充分发挥政府主导作用，宜采取“政府返租制”模式开启,新区发展,新区发展,新区发展,案例总结,保护定位及功效定位,商业改造实施策略研究,招商策略,管理模式,租金策略,6,7,规划修正提议,5,8,1,案例总结,1,案例总结,1,1,1,2,2,2,2,太平街现实状况,3,3,功效布局,3,两权分离模式,