章江新区楼盘产品分析幻灯片.ppt

,*,*,2025/10/20 周一,1,2025/10/20 周一,版权声明：,本项目是深圳黑马,/,江西黑马共同研究的成果。未经本公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,章江新区竞争项目产品分析,2,森林公馆,中航公元,80,公社,代表项目：,中航公元,华润幸福里,尚江尊品,中央星城,森林公馆,江韵华府,丽江豪庭,玖龙湾,公园,1,号,公园首府,公园号,中央星城,玖珑湾,尚江尊品,丽江豪庭,江韵华府,集行政、商务、文化、博览、居住等多功能的综合新区，赣州城市发展的核心区域。,片区市场呈现,“,双高,”,特性：高品质，高价格。,地段优势,、,规划优势,、,公园优势,、,江景优势,是章江新区高端项目重点挖掘的方向。,章江新区,公园首府,华润幸福里,江山里,三和悦城,3,公园,1,号,核心卖点：,地段,+,生态公园,+,上万平方米中心庭院景观,+,产品特色,+art deco,法式建筑,该项目规划有,5,栋高层、,1,栋公寓。,占地面积：,26593.5,建筑面积：约,106158,（计容积率）,总户数：,901,户,容积率：,4.0,绿化率：,40%,户型,面积区间（,m,2,）,套数（套）,套数比例,二房二厅一卫,87.38,87.49,94,10.43%,三房二厅二卫,114.65,135.53,477,52.94%,四房二厅二卫,153.98,26,2.89,复式,237.01,258.02,5,0.55,公寓,37.08,52.31,299,33.19%,合计,901,100%,户型以,114.65 135.53,平米的,三房和,37.08 52.31,平米的小公寓为主，,7,月,28,日推出,2#,、,3#,楼，共,168,套，,5980,元,/,平米起，实收均价,6400,左右。,2#,3#,122-135,三房,114,三房,入户花园连花池，偷面积做法,三阳台设计，增加赠送面积和实用性,94,三房,87,两房,卫生间干湿分离，其他无明显亮点,中洋,公园首府,园林景观面积大和超宽楼间距,智能家居,得房率高，为,85%,产品户型没有显著优势,展示区豪气不足，调性欠缺,中洋公园首府项目位于章江新区章贡区政府西侧，兴国路与赣康路交汇处，南临城市中央公园和新赣南大道。项目占地面积,21,万方，由,12,幢经典,Art Deco,风格的高层建筑围合而成，,2012,年开始动工，展示中心位于黄金广场南中航城主入口旁，展示中心于,3,月,18,日正式开放。,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,产品分布：,户型配比均匀，主力户型优势不明显,项目采用围合式布局，车行入口和人行入口完全做到人车分离。小区采用两层全地下室结构，地下停位,数量与住户数量比例超过,1,：,1,，这样做的目的是为了确保园林的整体性和连惯性。小区园林东西,257,米,，南北最宽达到,87,米，气势恢弘。,Art Deco,建筑群巧妙的与欧式皇家园林景观相结合，南北最小楼间距,也达到,81,米，最大达到,93,米。近,25000,平米欧式皇家园林与建筑首层架空层景观、南面中央生态公园南,北呼应，保证户户有景，步步有景。,80,两房,141,四房,面积控制合理，浪费空间明显,主卧连书房，保证私密性,入户花园设置,119,三房,108,三房,阳台部分可打通，连通客厅，增加室内面积,入户花园设置,11,华润凭借其品牌优势，在赣州市场已积累到了一定人气和美誉度，快速的开发节奏的也为其争取到了大量片区内的客户，,1#,开盘一周销售,50%,项目地址：登峰大道（城市中央公园对面）,开发公司：华润置地,总占地面积：,19,万,总建筑面积：,85,万,总户数：约,4000,套,容积率：整体,4.5,住宅,5.01,销售进度：目前已推,1#,楼共计,240,套房源,销售均价：实收均价,7800,元,/,华润,幸福里,核心卖点：开发商品牌,+,中央生态公园,+,大型商业配套；,产品特点：产品线丰富，针对不同层次客户能满足其需求。,12,户型,面积区间（,m,2,）,套数（套）,套数比例,两房两厅一卫,86,180,21%,三房两厅一卫,98,120,14%,三房两厅两卫,112,240,29%,三房两厅两卫,125,30,4%,四房两厅两卫,142,210,25%,四房两厅两卫,154,60,7%,合计,840,100%,中航,公元户型配比（,K25,地块）,产品线丰富，大面积的四房和小三房占据大的比例。,13,南向景观大阳台设计，临一线湖景，增加产品附加值,主卧带衣帽间设置，为小户型的亮点设计,产品分析,142,四房,112,三房,14,无明显亮点，面积控制合理,含赠送面积，可改三房，面积控制合理,产品分析,98,三房,86,两房,15,章江新区：尚江尊品,核心卖点：一线江景,+,规划,ART-DECO,建筑风格,+,室内恒温泳池,该项目规划有,5,栋高层、,1,栋公寓。,半围合式建筑布局，户户看江。,项目地址：章江新区梅关大道,18,号,开发商：赣州嘉福地产,总占地面积：,120,亩,总建筑面积：,28,万,总户数：,1086,户,容积率：,2.8,目前进度：一期在售，实收均价,7800,元左右,16,户型,面积区间（,）,套数（套）,套数比例,一房,49,350,32%,两房（可变三房）,89,248,23%,三房,119,248,23%,127,30,3%,130,120,11%,132,30,2.5%,143,60,5.5%,合计,1086,100%,尚江尊品户型配比,该项目以三房为主打产品，其中,119,平米的中等面积的,3,房占了,23,的比重。,17,卧室带落地凸窗，偷面积,阳台偷面积，可并入增加房间面积,阳台偷面积,阳台偷面积，增加附加值,主卧室转角大飘窗,入户花园花池设计，偷面积的合理做法,产品分析,89,两房,143,三房,阳台花池设计，偷面积的合理做法,卧室带落地凸窗，偷面积,18,3#,4#,项目地址：章江南大道与赣江源大道交汇,开发公司：澳门路福,总户数：,677,套,容积率：,3.4,销售均价：折后均价,8200,元,/,公寓楼,4.8,层高，赠送面积大,推盘情况：,1,，,3,，,4,楼盘核心卖点：高端绿色科技人居概念、江景资源。,户型特点：以阳光花房、入户花园、大阳台的形式赠送面积较多，户型的可变性较强。,章江新区：路福,.,江韵华府,1#,19,户型,面积区间（,m,2,）,套数（套）,套数比例,一房两厅,40-67,285,61%,两房两厅,95-108,94,20%,三房两厅,126-141,86,18%,复式,229-232,4,1%,合计,469,100%,江韵华府户型配比（已推楼栋）,该项目以,40-67,平米的一房为主打产品。,赠送面积大，户型方正实用，设计合理,128,平米：,4,房,2,厅,2,卫,109,平米：,3,房,2,厅,2,卫,产品分析,客厅带超大转角阳台,卧室全飘窗设计，赠送空间大,阳光花房独特赠送,赠送入户花园,项目地址：赣江源大道与瑞金路交汇处,开发公司：广州云星地产集团全资公司江,西云星房地产开发有限公司,占地面积：,8.33,万,总建筑面积：,33,万,总户数：,1674,套,容积率：,3.2,销售均价：折后均价约,6600,元,/,目前在售：,2,，,8,，,9,核心卖点：开发商品牌,+,章江新区大盘,+,完善的高档配套；,配套：,1000,的高尚中央会所、近,900,的幼儿园、,30000,集中商业、大型游泳池、,1,：,0.9,的停车位,。,章江新区：中央星城,22,户型,面积区间（,）,套数（套）,套数比例,二房二厅一卫,D/D1,88,230,31.94%,三房一厅二卫,A/A1,122,56,7.78%,三房二厅二卫,C/C1/F,114-115,230,31.94%,三房二厅二卫,B/B1/E,135-140,204,28.33%,合计,720,100%,中央星城户型配比,(,已推户型）,该项目以,114-140,的三房为主打产品。,23,产品分析,3,房,1,厅,2,卫：约,122,卧室均带凸窗设计,厨房带生活阳台，增加户型实用性,此处与隔壁户型还有一个共有阳台,电梯井,3,房,2,厅,2,卫：约,140,L,型阳台设计，增加可变空间。,卧室均带凸窗设计,24,2,房,2,厅,1,卫：约,87,2.35,米超大进深阳台,3,房,2,厅,2,卫：约,135,270,转角低台凸窗,产品分析,卧室均带凸窗设计,厨房带生活阳台设计,厨房带生活阳台设计,卧室均带凸窗设计,25,占地面积：,1.8,万,建筑面积：,6,万,容积率：,2.67,绿化：,56%,规划套数：,283,销售进度：全部推出，价格坚挺，目前处于滞销阶段,销售价格：均价,8316,元,/,平米,三面临水，奢享,270,度无敌江景，创始赣州的“湾区物业,”,住宅首层均设有,5,米挑高的双入户大堂，,1#3#,楼层高为,3.2,米；,小区近千平方米的五星级会所，内设国际领先的恒温泳池系统和高级健身房。,章江新区：,丽江豪庭,26,户型配比,该项目以,150-168,平米的三房为主打产品。,户型,面积区间（,m,2,）,套数（套）,套数比例,二房二厅二卫,137,62,22%,三房二厅二卫,150-168,220,77.7%,复式,400,1,0.3%,合计,283,100%,27,产品分析,1,2,1,两梯两户，独立电梯间,2,5,阳台设计,2,梯,2,户，,4,阳台设计,3,落地飘窗设计,3,28,1,1,超大入户花园,2,2,梯,4,户，蝶形设计,2,落地飘窗设计,3,产品分析,29,章江新区：森林公馆,占地面积：,64.85,亩,建筑面积：,13,万,容积率：,2.15,绿化率：,41%,规划套数：,672,销售进度：,10,月,30,日推出,2,期,185,套房源,销售价格：均价,8960,元,/,平米（含精装修）,核心卖点：地段,+,户型豪华装修,+,规划中的公园,该项目地段优势明显，但社区规划较为传统，且社区内自身景观优势不足。,30,户型,面积区间（,m,2,）,套数（套）,套数比例,二房二厅二卫,84,41,6.1%,三房二厅二卫,120-135,561,83.4%,四房二厅二卫,135-145,28,4.2%,复式,260,42,6.3%,合计,672,100%,森林公馆户型配比,该项目以,120-135,平米的三房为主打产品。,31,31,31,139.23,平：,4,房,2,厅,2,卫,森林公馆产品分析,117,平：,3,房,2,厅,2,卫,主卧带转角大飘窗,阳台带花架设计，偷面积的合理做法,南北双阳台设计，户型通透,南北双阳台设计，户型通透,主卧均带飘窗设计,入户花园带花架设计，预留超大的赠送空间。,32,#11,项目地址：章江新区兴国路市政府西侧,开发公司：江西德润置业投资发展有限公司,总占地面积：,24564,总建筑面积：,64641,总户数：,270,套,容积率：,1.948,住宅均价：,8500,元,/,章江新区：富地中心,核心卖点：开发商品牌,+,市政配套；,配套：,7500,的中央园林、周边章江新区市政核心配套、高级建筑材料、厦门交房标准,#8,#6,33,户型,面积区间（,）,套数（套）,套数比例,二房二厅二卫,80-95,172,64%,三房二厅二卫,130-147,98,36%,合计,270,100%,富地中心户型配比,该项目以,80-95,平米的两房为主打产品。,34,次卧带生活阳台，与客厅景观大阳台相连通。,客厅带景观阳台,141,平：,3,房,2,厅,2,卫,84,平：,2,房,2,厅,1,卫,产品分析,厨房带生活阳台设计,卧室均为凸窗设计,卧室带一步阳台设计,35,35,2011,年章江新区推售产品特点,公寓,两房,三房,四房,复式,合计,面积区间（,）,33-67,75-139,87-170,139-160,158-240,推售套数（套）,508,1091,2156,169,47,3971,累积销售套数（套）,220,556,1120,125,31,2052,去化率,43%,51%,52%,74%,66%,52%,由上表可看出：,章江新区,2011,年商品房市场产品推售以三房户型为主。,两房、三房产品面积区间跨度较大，主要是因为部分项目产品规划较早，有很大的赠送空间，得房率较高，但从,2011,起，偷面积行为已不再被允许。,新区四房和复式单位由于推售量较小，去化率较高，成为热销产品。,新区产品整体去化率不高，只达到,52%,。,36,36,章江新区三房产品特点对比,户型,中航公元,丽江豪庭,状元府邸,尚江尊品,中央星城,建面,125,133,135,139,137,149,131,131,127,130,132,135,141,户型,三房两厅,三房两厅,三房两厅,三房两厅,三房两厅,三房两厅,三房两厅,三房两厅,三房两厅,三房两厅,三房两厅,三房两厅,三房两厅,使用面积,101,109,111,119,117,117,106,104,100,102,105,107,109,公摊率,19%,18%,18%,14%,15%,21%,19%,21%,约,21%,约,22%,约,22%,21%,23%,剩余套数,31,31,29,52,18,99,8,13,30,120,30,123,30,单价,7830,7620,8680,8090,8210,8490,6600,7000,-,-,-,7650,8000,总价,978750,1013460,1171800,1124510,1124770,1265010,864600,917000,-,-,-,1032750,1128000,朝向,南向,南北,东南,南北,南北,南北,西北,东南,南北,南北,南北,南向,南北,景观,赣州中学,小区园林、赣州中学,小区园林,小区园林,/,江景,江景,小区园林、江景,小区园林,小区园林,江景、小区园林,江景、小区园林,江景、小区园林,小区园林,小区园林,通透性,较好,良,佳,良,良,佳,良,佳,佳,佳,佳,良,佳,空间布局,动静分区、干湿分离,动静分区,没有浪费空间,人性化设计，卫生间布局合理,卫生间对着主卧的床，有一定的空间浪费,空间利用率高,空间利用率高,分区不够明显,动静分区、主卧通透，只有一个卫生间,动静分区、主卧通透,动静分区、主卧通透,浪费餐厅部分空间,通透主卧、功能区分明显,附加值,架空结构、可拆卸飘窗,架空结构、可拆卸飘窗,架空结构、可拆卸飘窗,超大入户花园、小阳台,超大入户花园,4,个阳台,储藏间、花池,储藏间、花池,转角飘窗、架空空间,转角飘窗、架空空间,转角飘窗、架空空间,无,超大面积阳台,功能区间尺寸,厨房面积,5.8,7.8,7.4,6.4,7.3,7.5,7.6,7,7.3,7.4,7.4,6.9,7.3,客厅开间,4,4.8,4.2,5,5,4.7,4.5,4.5,4.2,4.3,4.3,4.5,4.6,餐厅开间,4,3,4.2,3.9,3,3,2.9,3.2,3,3.4,3.4,3.5,2.9,阳台开间,6.9,6.8,8,5,5,4.7,4.5,4.5,4.2,4.3,4.3,4.5,4.6,卫生间开间,2.2,、,2.6,1.8,、,1.9,2,、,2.1,1.8,2.2,2.2,1.5,1.6,2.4,2.2,2.2,1.8,1.6,次卧开间,2.9,、,3.1,3.1,2,.9,、,3.4,3.6,3.3,3.6,3.2,3,3.3,3.3,3.3,3.4,2.9,、,3.3,主卧开间,3.7,3.7,4.1,3.6,3.6,4.6,3.8,3.65,3.6,3.6,3.6,3.6,3.7,总结：,三房客厅开间在,4-5,米，阳台开间普遍在,4.2-8,米，卫生间开间在,1.6-2.4,米，主卧开间在,3.6-4.6,米。,主力三房两厅户型面积约在,125-149,，平均公摊率约为,19%,。,37,37,户型,中航公元,丽江豪庭,尚江尊品,建面,160,163,177,186,186,170,143,户型,四房两厅,四房两厅,四房两厅,四房两厅,四房两厅,三房两厅,四房两厅,使用面积,130,133,146,153,151,134,112,公摊率,19%,18%,18%,18%,19%,21%,22%,剩余套数,58,29,58,31,29,48,18,单价,9100,9200,9300,9400,8700,8400,8900,总价,1456000,1499600,1646100,1748400,1618200,1428000,1272700,朝向,西北,西北,西北,东南,西北,南北,南北,景观,中央公园、小区园林,中央公园、小区园林,中央公园、小区园林,赣州中学、小区园林,中央公园、小区园林,江景、小区园林,江景、小区园林,通透性,佳,佳,佳,良,佳,佳,佳,空间布局,布局方正、走廊有空间浪费、功能分区明显,布局方正、走廊有空间浪费、功能分区明显,布局方正、走廊有空间浪费、功能分区明显,最大化利用中央公园景观，,最大化利用中央公园景观，,景观阳台较多，空间存在一定浪费,方正实用，空间布局合理，功能分区明显,附加值,可拆卸飘窗,入户花园架空部分、可拆卸飘窗,可拆卸飘窗,入户花园架空部分、可拆卸飘窗,入户花园架空部分、可拆卸飘窗,5,个阳台,花池、转角飘窗,功能区间尺寸,厨房面积,8.3,10.2,7.9,8.4,10,7.5,5.3,客厅开间,4.8,4,4,5,5,5,4.5,餐厅开间,3.5,3.5,4,5,3,3.4,3.2,阳台开间,9.8,7.5,10,5,5,5,7.6,卫生间开间,1.8,1.75,1.8,2.5,2.2,1.8,2.3,次卧开间,2.9,3.4,3.4,3.5,4,3.3,3.3,主卧开间,3.9,4.1,4,4,4.2,3.6,3.8,章江新区四房产品特点对比,总结：,四房客厅开间在,4-5,米，阳台开间普遍在,5-10,米，卫生间开间在,1.8-2.5,米，主卧开间在,3.6-4.2,米。,主力四房两厅户型面积约在,143-186,，平均公摊率约为,19%,。,38,38,章江新区产品特点总结,户型面积普遍偏大，强调居住舒适度，目标消费群体较高端。,户型公摊率普遍为,19%,左右。,新区户型注重景观、朝向的设置，在空间布局方面强调动静分区，功能分区明显。,户型附加值明显，在未来户型中，附加值将是客户选择的重要影响因素。,在功能开间尺寸方面，强调主卧和客厅的空间舒适度,