物业空置房巡查要点.docx

一、巡查核心目标

1. 资产保全： 确保房屋结构、设施设备、门窗锁具等完好无损，防止盗窃、破坏。
2. 风险防控： 及时发现并消除安全隐患（水、电、燃气、结构、消防等），防止意外事故（如漏水、火灾、结构坍塌）发生。
3. 维护保养： 监测房屋状态，及时发现霉变、虫害、管道堵塞等问题，便于安排预防性维护，延缓房屋老化。
4. 环境管理： 保持室内基本清洁，防止异味、垃圾堆积，减少虫鼠滋生。
5. 信息记录： 详实记录房屋状态，为业主提供报告，为后续服务（如带看、维修、交接）提供依据。
6. 合规性： 确保符合物业管理规定、消防安全法规及业主合同约定。

二、 巡查前准备

1. 授权确认：
o 严格确认已获得业主/委托方的正式书面授权（钥匙托管协议、空置房管理协议等）。
o 核对授权范围（进入权限、检查项目、问题处理权限等）。
2. 钥匙管理：
o 从指定地点（如钥匙柜）领取钥匙，严格登记领取人、时间、房号。
o 检查钥匙是否匹配、完好。
o 携带备用钥匙（如适用）。

3. 工具装备：
o 记录工具： 巡查记录表（纸质或电子APP）、笔、相机/手机（拍照录像取证）。
o 检查工具： 强光手电筒（检查暗角、吊顶）、卷尺（测量水渍、裂缝等）、湿度计（检测潮湿）、温度计（极端天气时）、螺丝刀（简单检查松动）、手套、鞋套。
o 安全防护： 必要时携带口罩（防尘防霉）、安全帽（检查天花、结构）。
o 通讯工具： 确保手机电量充足，信号良好。

4. 信息核对：
o 回顾上次巡查记录，关注遗留问题和重点检查项。
o 了解该房屋的特殊情况（如已知的渗漏点、设备问题、业主特殊要求）。
o 确认巡查路线和时间。

三、 入户流程与基本检查

1. 到达确认：
o 到达房门前，再次核对房号无误。
o 观察门外公共区域是否有异常（积水、杂物、损坏）。

2. 入户前检查：
o 门锁/门禁： 检查门锁、把手、猫眼是否完好，有无撬痕、破坏痕迹。试用钥匙开锁是否顺畅。
o 防盗门/门框： 检查门体、门框有无变形、锈蚀、开裂。密封条是否完好。

3. 入户动作：
o 开门： 小心开门，注意门后是否有障碍物。
o 通风： 如室内有明显异味（霉味、化学品味、燃气味），先开窗通风（如安全），必要时退出并上报。
o 初步观察： 站在门口，用手电筒初步扫视室内，注意地面、天花板有无明显异常（大面积水渍、严重裂缝、坠落物）。

四、 详细巡查项目（室内部分）

1. 天花板：
o 仔细检查每个房间天花板，特别是角落、管道周围、灯口处。
o 寻找水渍、水印、霉斑、发黄、起泡、脱落痕迹（渗漏迹象）。
o 检查吊顶板（如有）是否平整、有无下陷、裂缝、缺失。
o 观察灯具底座、烟感探测器、喷淋头周围是否有异常。

2. 墙面：
o 检查所有内墙面（包括承重墙和非承重墙）。
o 寻找裂缝（特别是新出现的、贯穿的、斜向的裂缝）、鼓包、脱落、霉斑、水渍、盐析（白色粉末）。
o 检查墙角、踢脚线是否完好，有无受潮霉变、开裂脱落。
o 留意墙面是否有可疑孔洞或破坏痕迹。

3. 地面：
o 检查地板/地砖是否平整、有无起拱、开裂、松动、缺失。
o 寻找水渍、污渍、霉斑（尤其是卫生间、厨房、阳台门口及靠近外墙处）。
o 检查地漏盖是否完好、位置正确。
o 观察地面是否有虫蛀、鼠粪等痕迹。

4. 门窗：
o 窗户：
o

§ 检查玻璃是否完好、无裂痕、破损。
§ 检查窗框、窗扇是否完好、无变形、锈蚀、开裂。
§ 检查密封胶条是否老化、脱落、开裂，关闭后是否严密（用手感觉缝隙，用灯光测试透光）。
§ 检查窗锁、铰链（合页）是否完好、功能正常、无锈蚀。
§ 检查窗台是否有积水、裂缝、渗漏痕迹。
§ 确认窗户是否按业主要求处于关闭并锁好状态。
o 阳台门/露台门： 同窗户检查要点，额外检查地轨是否顺畅、有无积水堵塞。
o 入户门（内侧）： 再次检查内侧门锁、把手、猫眼、门体状况。检查门内侧是否有张贴物或破坏。

5. 水电设施：
o 给水系统：
a.总阀： 确认总水阀位置，检查是否处于关闭状态（空置房标准要求，除非业主特殊要求保持开通）。
b.水表： 记录水表读数（即使总阀关闭，也可能有微小渗漏导致走动）。
c.管道： 检查所有可见的供水管（特别是厨房、卫生间、阳台）及连接处（阀门、接头、角阀）有无滴漏、锈蚀、结霜（低温时）、松动。重点检查台盆、马桶、热水器下方。
d.用水设备： 检查台盆、洗菜盆、马桶水箱内部是否清洁、无积水（关闭总阀后，水箱应无水或少量水）。确认马桶盖放下。
o 排水系统：
o

§ 检查所有地漏、台盆下水口、马桶排污口是否封盖完好或封堵严密（防止虫鼠、异味）。
§ 倒少量水测试地漏排水是否顺畅（如有封堵物需移除测试后重新封好）。
§ 检查排水管（特别是S弯/P弯）有无渗漏、锈蚀。
o 供电系统：
o

§ 总闸： 确认总电闸/空气开关位置，检查是否处于关闭状态（空置房标准要求，除非业主特殊要求如冰箱供电）。
§ 分闸： 检查各回路分闸状态（通常也应关闭）。
§ 电表： 记录电表读数（即使总闸关闭，部分智能电表或公摊也可能有微小走字）。
§ 插座开关： 目视检查开关面板、插座面板是否完好、无烧焦痕迹、破损、松动。切勿通电测试！
§ 灯具： 检查灯座、灯具外观是否完好、无坠落风险（不要求通电测试）。
§ 线路： 检查可见电线套管有无破损、裸露。
o 弱电系统（可视情况）： 检查电话、网络、电视接口面板是否完好。

6. 厨房：
o 检查橱柜柜体、门板、台面是否完好、无变形、开裂、受潮霉变。
o 检查水槽及龙头下方管道、接头有无渗漏（参照水电部分）。
o 检查排烟道止逆阀是否安装、外观完好（无法测试功能）。
o 确认燃气总阀处于关闭状态（如有燃气）。
o 检查地面、墙面瓷砖有无空鼓、脱落。

7. 卫生间：
o 检查洗手盆、龙头、淋浴花洒及下方管道、接头有无渗漏（参照水电部分）。
o 检查马桶外观及连接处有无渗漏（参照水电部分）。
o 检查地面、墙面瓷砖有无空鼓、脱落、渗漏痕迹（特别是淋浴区、墙角）。
o 检查地漏是否封堵严密、排水顺畅（测试后重新封好）。
o 检查排风口是否畅通、百叶完好。
o 检查吊顶（集成吊顶）是否平整、有无变形、水渍。

8. 阳台/露台：
o 检查地面排水坡度是否正常，地漏是否畅通、无堵塞（测试后注意复原封堵）。
o 检查栏杆/护栏是否牢固、无锈蚀、开裂、松动（用力摇晃测试）。
o 检查墙面（特别是外墙）有无渗漏、裂缝、脱落。
o 检查顶部（雨棚、楼上阳台底部）有无滴水、污渍。
o 检查是否有违规堆放杂物、易燃物。

9. 室内环境：
o 温湿度： 感觉室内温湿度是否异常（过潮或过热），必要时用仪器测量。
o 异味： 注意辨别是否有霉味、腐烂味、化学品味、燃气味、动物尸体味等。
o 虫鼠害： 仔细检查角落、柜内、床底、管道边有无活体/死体昆虫、老鼠、蜘蛛网、鼠粪、虫蛀痕迹（木地板、踢脚线、柜子）。
o 垃圾杂物： 检查是否有遗留垃圾、杂物、建筑废料。
o 通风： 检查预留的通风口（如卫生间、厨房）是否畅通。

10. 特殊区域：
o 储藏室/设备间： 如有，参照以上要点检查，特别注意管道阀门、有无杂物堆积。
o 管道井（入户部分）： 检查入户水表、阀门、管道状态（参照水电部分）。

五、 巡查项目

（公共区域关联部分 - 户外观察）

1. 外墙/屋面（目视）：
o 从楼下或阳台观察对应房屋的外墙有无明显裂缝、脱落、渗漏痕迹。
o 观察对应区域的屋面（如可见）有无积水、破损、杂物。

2. 外窗/阳台（外部观察）：
o 观察外窗玻璃、窗框是否完好（无破损）。
o 观察阳台栏杆、地面积水、堆放物情况（从公共区域视角）。

六、 问题发现与处理

1. 即时处理：
o 微小问题： 如门窗未关紧、地面少量积水、小片垃圾，管家可现场处理（关窗、清理）。
o 紧急险情： 如发现严重漏水（正在流淌）、燃气泄漏、火情、结构严重开裂/变形、门窗被破坏（入室盗窃迹象），立即采取安全措施（关闭总水阀、总气阀），退出房屋，锁好门，第一时间上报物业服务中心负责人及工程部/安保部，必要时报警（110/119）。在安全前提下拍照录像取证。

2. 记录与上报：
o 详细描述： 对发现的所有问题（无论大小）进行清晰、准确、客观的描述（时间、地点、具体位置、现象、程度、照片/视频编号）。
o 分级分类： 在记录表上明确问题等级（如：轻微/一般/严重/紧急）。
o 及时上报： 巡查结束后，立即将记录表（含照片/视频）提交给上级主管/客服中心/工程部。对于严重及以上问题，需在发现后第一时间电话或即时通讯工具上报。

3. 跟进与反馈：
o 管家需跟进上报问题的处理进度（如维修单号、预计完成时间）。
o 根据公司流程和业主授权，及时将重大问题和处理方案/结果反馈给业主/委托方（通常由客服中心统一处理，管家提供信息支持）。
o 在下次巡查时，重点复查已上报问题的修复情况。

七、 巡查结束工作

1. 复原状态：
o 确保所有门窗已关好并锁闭（按业主要求或标准要求）。
o 确保水、电、燃气总阀处于关闭状态（标准要求）。
o 恢复地漏等封堵物。
o 带走所有带入的物品和产生的垃圾。

2. 锁门确认：
o 锁好所有门锁（包括防盗门、阳台门），反复确认已锁牢。

3. 钥匙归还：
o 立即将钥匙归还至指定地点（钥匙柜），严格登记归还人、时间、房号、钥匙状态。

4. 记录归档：
o 完成巡查记录表（电子或纸质）的填写、补充（照片插入/上传），确保信息完整准确。
o 按公司规定流程提交、归档记录。

八、 巡查频率

· 根据公司规定、项目特点、业主需求和季节变化制定，通常：
·

§ 标准频率： 每月1次。
§ 高风险/特殊时期： 极端天气（台风、暴雨、暴雪、严寒）前后、新接管空置房初期、周边施工期、治安事件高发期等，应增加巡查频次（如每周1次或每半月1次）。
§ 低风险/长期稳定： 可适当降低频率（如每2月1次），但需有充分评估和记录。
· 频率应在空置房管理协议中明确或按公司统一标准执行。

九、 记录模板（关键要素）

· 房号、巡查日期、巡查时间（起止）、巡查人
· 钥匙领取/归还记录
· 各区域检查结果： 天花板、墙面、地面、门窗（分项）、水电（水阀/电闸状态、表读数、管道/设备状况）、厨房、卫生间、阳台、环境状况（异味、虫害、垃圾） - 需设置“正常”或“异常描述”栏。
· 问题记录： 问题描述（具体位置、现象）、严重等级、现场照片/视频编号、是否现场处理、处理方式。
· 上报记录： 上报时间、接收人、上报问题简述。
· 处理跟进： 维修单号、责任部门、预计/实际完成时间、复查结果。
· 巡查人签字、主管审核签字。

十、 安全与合规注意事项

1. 个人安全第一： 进入任何空置房前，确认环境安全（无明显结构风险、异味）。如遇危险，立即撤离并报告。
2. 隐私保护： 严禁翻动业主私人物品（如有遗留）。拍照录像仅针对房屋状况和问题点，避免涉及隐私物品。
3. 钥匙安全： 严格遵守钥匙管理制度，严禁私配钥匙、外借钥匙。钥匙不离身，巡查完毕立即归还。
4. 操作规范： 严禁操作不熟悉的设备（如燃气设备、复杂电路）。水电检查以目视和状态确认为主，非必要不操作。
5. 信息保密： 妥善保管巡查记录，不得泄露业主信息和房屋内部状况给无关人员。
6. 遵守规程： 严格按照公司制定的空置房巡查流程和标准操作。

十一、 特别提示

· “痕迹思维”： 巡查时要像侦探一样，留意任何不寻常的痕迹（水痕、脚印、灰尘分布异常、物品移动痕迹）。
· “关联思维”： 发现一处问题（如天花板水渍），要关联查找可能的源头（楼上漏水？外墙渗水？管道问题？）。
· “季节性思维”： 雨季重点查渗漏、潮湿；冬季重点查管道防冻、门窗密封；夏季重点查虫害、高温影响。
· “沟通桥梁”： 管家是业主和物业之间的重要桥梁，专业、细致、负责任的巡查能极大提升业主满意度和信任感。