房地产开发企业土地增值税清算分析及税收筹划.pdf

146 首席财务官HIEF FINANCIAL OFFICERC房地产开发企业土地增值税清算分析及税收筹划刘芷辰（东莞盛湖房地产开发有限公司，广东东莞523000）摘要：房地产行业是我国经济发展的重要支撑，房地产开发企业需要综合分析各种因素对房地产行业的影响，并制定有效的问题解决措施，提升自身经济效益，促进社会经济发展。对于房地产开发企业而言，税款是除成本之外的重要支出项目之一。随着国家税务总局加强对房地产开发企业的土地增值税征收管理，加大土地增值税清算力度，土地增值税征收和管理越来越严格。由此，采取有效措施降低土地增值税是各大房地产开发企业亟待解决的问题之一。本文旨在通过分析房地产开发企业土地增值税的清算过程，探讨税收筹划对企业的影响，并提出相应的建议和措施，以实现企业的税收筹划优化和合规经营。关键词：土地增值税；房地产开发企业；清算分析；税收筹划中图分类号：F299文献标识码：ADOI：10.12317/j.issn.1673-3169.2023.18.050 0引言近年来，随着我国经济的快速发展和城市化进程的加速推进，房地产行业成为国民经济的重要支柱之一。房地产开发企业作为房地产市场中的主要参与者，在城镇土地流转出让的土地财政趋势下，房地产经济得到快速发展。有效推进税收筹划管理成为当前形势下房地产开发企业利润增长的关键因素，土地增值税清算是其税收筹划中的重要环节，推进土地增值税清算能够有效降低企业的税负成本，帮助企业提升经营效率和经济效益。土地增值税税收筹划是指采取合法、有效的手段，详细规划开发项目资金的主要来源及运用、合作方及其合作方式、项目建设规划等方面，对开发项目的收入、成本及盈利影响因素做出客观全面的分析，继而有针对性地进行调整与规划，减少企业税负，实现企业价值的最大化的过程。1土地增值税清算政策下房地产开发企业的税负和经营形势1.1土地增值税和土地增值税清算的概述1.1.1土地增值税的概念及相关政策规定土地增值税是对我国转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一类税种。一般而言，土地增值税清算过程指的是纳税人在满足基本清算条件后，根据国家税收法律法规以及土地增值税的相关规定，计算出开发项目的应缴土地增值税税额，并填写土地增值税清算申请表，向主管税务机关提供有关清算材料，并办理土地增值税清算手续，完成土地增值税清算中的税额缴纳过程。自2016年5月1日起，我国全面推开“营改增”税收管理改革，房地产行业是税务征管改革的重要一环，土地增值税清算制度将更加规范。“营改增”相关税收政策的实施为房地产开发企业土地增值税清算工作的开展奠定了坚实的法律基础，为房地产经济的发展奠定了科学的政策指导。1.1.2土地增值税的征收特点土地增值税的特点主要表现在征税范围较广、实行超率累进税率、在房地产开发项目的转让环节进行征收、以开发项目转让实现的增值额为计税依据，以及采用扣除法和评估法计算增值额等方面，以此形成完备的清算税收筹划过程1。1.2房地产开发企业土地增值税的税负现状房地产开发企业土地增值税的税负现状会受到多个因素的影响，包括土地增值税率、税收政策、增值额的扣除项目以及地区经济发展水平等。土地增值税是指房地产开发企业在转让房地产项目后，根据土地的增值额向政府支付一定比例的税费。土地增值率是决定房地产开发企业税负大小的关键因素之一，增值额为纳税人转让房地产的收入减去扣除项目金额后的余额。2土地增值税清算对房地产开发企业的影响2.1考验房地产开发企业的投资战略国家“营改增”相关税收调控政策的实施为房地产经济的宏观调控建立了有效政策依据。同时，土地增值税清算政策有效遏制了房地产开发企业的恶意囤地行为，房地产开发项目增值税额逐渐上涨，房地产开发项目所适用的征收税率也随之上涨，所应缴纳的土地增值税也愈多，企业的利润空间将会逐渐收缩。因此，土地增值税清算纳税统筹要求企业具有前瞻性和全局性的税收筹划战略，贯穿于项目规划、建筑施工、商品销售的全过程。总之，土地增值税的清算将直接影响147税务与审计HUIWU YU SHENJIS企业的投资战略，资金运作战略将会随之得到调整，确保企业将不会在激烈的市场竞争中被淘汰出局2。2.2考验房地产开发企业综合管理能力房地产开发项目所涉及的企业资金占比一般较高，项目周期较长，项目开发流程繁多复杂，相关的应缴税额清算难度较大。因此，企业需要利用财务、法律、市场等多方面的人才，做好税务申报和纳税管理工作，确保合规运营和税款的及时缴纳。首先，房地产开发企业需要具备有效的财务管理能力。土地增值税清算后需进行税款缴纳，企业需要做好资金的管理和运作，确保企业按照税法核算方法进行及时申报缴纳。其次，房地产开发企业需要具备较高的法律意识。土地增值税清算涉及相关法律法规的遵守和执行，企业需要了解相关政策，合法申报，确保合规运作。2.3减轻房地产开发行业竞争压力一方面，税收成本的增加极大可能会加剧企业之间的竞争，导致市场竞争更加激烈。部分房地产开发企业利润的下降使得企业资金运作压力逐渐增大，企业的预期收益将受到严重影响，尤其是以非普通住宅开发为主的房地产开发企业。另一方面，房地产开发企业将会提升自身的税务管理能力，积极利用相关政策进行税收筹划，以提升企业利润，确保企业在激烈的市场竞争中保持竞争优势3。2.4整合房地产开发企业资源土地增值税清算政策的实施有助于房地产开发企业的资金与相关资源的整合利用。在土地增值税清算中，由于相关制度不完善或者监管不到位，一些企业可能会故意挤压利润、虚报成本或者隐瞒交易信息等，以逃避土地增值税的缴纳。如在进行预售后，拖延项目工期，不实现竣工，或者在竣工后销售阶段保留一定比例的开发产品，故意不实现土地增值税清算的条件等，导致企业出现违规操作，造成企业声誉下降。因此，企业开展科学有效的土地增值税清算统筹要立足于当下的税收管理政策，制定科学合理的土地增值税清算统筹方案，有效降低企业税负，提升企业管理水平和信用，增强企业核心竞争力。房地产行业在重视土地增值税清算统筹过程中也能够促进行业税收清算规范的产生，一定程度上能够提高房地产行业的准入门槛，形成有效的行业清算规范4。3土地增值税清算背景下房地产开发企业的税收筹划措施3.1合理把握纳税时间，科学开展清算调控对于企业而言，纳税筹划是一项全局性、前瞻性的工作，涉及项目立项、规划、建设和销售等全过程，由此，对于房地产开发企业而言，合理把握纳税时间是土地增值税清算纳税统筹工作过程中的关键内容之一。首先，房地产开发企业对于清算单位的确定，对于分期开发的项目，是合并清算还是分期清算取决于立项文件，可做立项筹划，测算选择合并不同期开发项目，以及合并或独立申报同期不同利润的产品项目，结合立项批复文件规划清算单位划分，合并申报不同税率项目以达到降低综合税负率及延缓土地增值清算时间的筹划效果。其次，房地产开发企业在满足清算条件后应合理把握清算时间，将销售和开发进度控制在合理范围内，统筹现有的扣除项目，确保发票、证明的材料合法有效，保证在清算时便已完成了该付项目款的全部支付。另外，房地产开发企业清算分类方法，一般有二分法（普通住宅与非普通住宅）、三分法（普通住宅+非普通住宅+非住宅）等，清算分类越粗，低增值产品可拉低高增值产品的增值率，项目总体税负越低；清算分类越细，高增值产品税负高，项目整体税负越高。所以，房地产企业可以结合本地税务部门要求、项目实际情况，选择对企业最有利的方式进行清算。3.2培育企业清算文化，促进企业税收筹划科学有效培育优秀企业清算文化需要切实提升企业的税收筹划水平。首先是建立企业清算和税收信息共享平台，实现企业和税务机关之间的信息共享和对接。通过及时传递政策信息，提供咨询服务，解答企业的疑惑，促进企业遵纪守法，避免清算和税收风险。其次是纳税筹划不应只是企业审计部门和财务部门的主要任务，其他部门的协同有助于企业科学降低税负。采取科学有效的利息扣除方式，针对利息进行单独核算，房地产开发企业应立足于银行贷款利率和相关利息的科学运算，对综合相关成本和土地使用权等支出费用进行综合汇算，按照相关政策要求扣除后再进行土地增值税清算，提升土地增值税清算统筹措施的科学性和有效性。最后，促进企业税收筹划规划需要企业对自身项目进行科学核算。以销售普通住宅为例，根据现行税法和相关政策的要求，若纳税人将土地增值税所扣金额控制在20%的基准线以内，那就可以免征土地增值税，因此，房地产开发企业在开发项目过程中应前瞻性地将土地增值税扣除金额进行科学计算，严格控制预售价格和产品价格，综合利用税收优惠政策，帮助企业合理减轻税负5。（下转第150页）150 首席财务官HIEF FINANCIAL OFFICERC种形式的财务风险活动的应变能力，使其在面对突发情况时可以运用灵活的税务筹划管理思维，进行问题的高质量解决。2.4完善企业财务核算体系建筑装饰企业财务人员在实际处理税务筹划相关工作时，由于企业规模的不断扩增，使得财务工作人员的具体工作内容量逐渐增多，难度也相对提高，导致财务人员无法保证自身工作可以符合相应的标准要求，这就需要建筑企业运用系统、智能化的核算体系，帮助财务人员减轻一些工作负担，使得财务人员的工作效率以及质量可以得到有效提高与改善。此外，运用智能化的核算系统模式，也能够保证最终财务人员上交的财务报告信息数据更具准确性和真实性。3结语现阶段我国企业对国家税务政策重视程度逐渐提升，使每个企业在实际税务筹划工作管理过程中，加大了对税务筹划管理工作的人力及资金投入程度，以提高税务筹划工作的效率与质量。在建筑装饰企业财务人员开展税务筹划管理工作的涉税风险防控活动过程中，以及进行具体税务政策要求设计时，应针对建筑装饰企业可能存在的涉税风险进行深度分析与探索。结合当前企业自身的实际发展情况特征，以及国家对于税务政策相关要求的改革内容等，制定有利于建筑装饰企业经济活动可持续发展的良好税务筹划管理方案，使得建筑装饰企业在保证缴纳税款额度最低的情况下，实现自身经济效益的不断增加。参考文献1 陆萍.建筑装饰企业涉税风险及税务筹划浅探J.新会计,2021(4):54-56.2 王莉.建筑装饰企业财务管理的常见难题及措施分析J.中国乡镇企业会计,2020(8):79-80.3 李萍.中小型建筑装饰企业的成本控制问题及对策：以H市为例J.广西质量监督导报,2020(5):118+117.4 施海燕.建筑装饰企业税务筹划风险及防范J.现代经济信息,2020(7):116-117.5 田原.建筑企业税务风险管理研究D.云南财经大学,2019.6 张笑.基于营改增的F公司装饰工程项目成本管理优化研究D.广州:广州大学,2019.7 耿文杰.营改增对装饰业的影响及应对J.经贸实践,2018(21):159.8 张乙波.浅谈营改增对建筑装饰企业的影响及内部控制措施J.大众投资指南,2018(19):265-266.9 赵红娜.“营改增”政策实施对建筑企业财务绩效的影响D.石家庄:石家庄铁道大学,2018.（上接第147页）3.3合理规划项目周期，有效利用税收优惠政策房地产开发企业构建专业性高的税收筹划体系需要深入了解业务模式、土地增值税清算的相关法规政策，以及行业发展趋势，从而根据企业经营情况进行科学、系统研究分析。首先，房地产开发企业应根据市场需求和项目的特点制定开发计划，明确项目的开发周期。应根据所开发项目的特点进行有效统筹，当房地产开发企业在定价上处于土地增值税征收临界点时，就需要重新比较房价提高可能会给企业带来超额税负和收益变化问题。企业可以根据项目的特点和市场情况，合理安排项目的开发周期，以最大程度地延缓或避免土地增值税的缴纳。其次，房地产开发企业可以结合相关政策，如企业可以积极了解和利用相关政策，确保在土地增值税清算中能够享受到相应的优惠政策。4结语综上所述，房地产开发企业在进行土地增值税清算分析时，首先应对企业的土地资产进行评估和估值，以确定土地增值额。其次，需要了解土地增值税的法律政策和税收规定，以确保税收清算的合规性。在进行税收筹划时，企业可以寻求合理的税收优惠政策，如利用土地增值税的减免和税收优惠政策，减轻税收负担。此外，企业还可以考虑与相关部门进行沟通和合作，以寻求更多的税收减免和优惠，并合理规划土地使用权转让的时间和方式，以最大程度地降低税务风险。房地产开发企业在土地增值税清算分析和税收筹划中，应合理利用税收政策，最大程度地降低税收负担。参考文献1 鲍秀文.房地产开发企业土地增值税清算处理探讨J.新金融世界,2021(3):14-15.2 徐丽.房地产开发企业预缴税款制度下税收筹划研究D.成都:西南财经大学,2022.3 陈曦.M房地产公司S项目土地增值税税收筹划研究D.广州:华南理工大学,2021.4 侯琳.H房地产开发企业W项目土地增值税税收筹划研究D.大连:东北财经大学,2021.5 陆丹妮.房地产开发企业税收筹划研究D.杭州:浙江工业大学,2020.