房地产企业土地增值税税收筹划困境及优化研究.pdf

AUDIT 审计12为促进我国房地产企业持续、健康发展，需要加强对房地产企业土地增值税税收筹划问题的研究，通过有效地对房地产企业土地增值税税收筹划问题进行优化，从而提高我国房地产企业在市场上的竞争力。因此，针对现阶段我国房地产企业土地增值税税收筹划困境及优化进行研究分析并提出一些相应的对策，有其重要意义。一、税收临界点在土地增值税筹划中的运用（一）免征土地增值税的筹划财政部、国家税务总局颁布的一系列税收法规政策中，对土地增值税做了具体规定，指出，纳税人所建造的标准住宅在销售时，增值额在总成本的20%以内，不缴纳土地增值税。所以，对普通标准住宅进行税收筹划时，应尽量利用其税负临界点，以降低企业的税负。首先就是提高普通住宅的比例。房地产企业应在项目开始之初，即对其产品进行评价。如果是住宅用地，为了与有关标准住宅政策保持一致，应尽量发展普通住宅。其次，对于土地增值税的免征，可以采取降低税率，提高税率，增加税率，减少税率。以 Y 为销售收入，将 X 作为除增值税附加税（城建税、教育费附加和地方教育费附加）以外的扣除项目金额，允许扣除的城建税税率为 7%，教育费附加税率为 3%，地方教育费附加税率为 2%。假设按简单计税法计算，按 5%的增值税税率计算，全部可扣除的金额为：X+5%Y（7%+3%+2%）=X+6 Y为使增值额小于扣除项目金额的 20%，Y-（X+6 Y）20%（X+6 Y），进 而 得 出 Y 1.2087 X。可见，如果房地产企业要在普通住宅销售上获得土地增值税免征，就应尽可能将销售额控制在除增值税附加税外的扣除项目金额的 1.2087 倍以内。（二）减少土地增值税的筹划如果房地产企业开发的工程是一种特殊类型的住房，或是房地产市场状况较好，那么其经营收益通常会超出土地增值税的免征门槛。此时，房地产企业面临的将是土地增值税的征收，同时，由于房屋售价的上升，其缴纳的土地增值税也会相应地上升。采取“点式”的办法，对物业企业的纳税划分为三种类型：一种是降低 60%，降低 50%、40%或 30%；将土地增值税税率从 50%下调到 40%或30%；将房地产的增值税从税率 40%降到 30%。实证分析发现：在中国，房地产行业的发展费用相对低廉，因此，房地产行业的税负相对减轻，盈利水平相对提高。（三）案例分析甲企业建设的一般标准住房，采用的是不动产的旧项目的简易计税法，增值税税率为 5%，城建税税率为 7%，教育费附加税率为 3%，地方教育费附加税率为 2%。土地增值税的计算方法是：方案一：将售价设定为 6000 元，扣除项目金额 5000+60005%(7%+3%+2%)=5036 元，增房地产企业土地增值税税收筹划困境及优 化 研 究 鹤壁市东润置业有限公司李海燕（河南鹤壁）AUDIT 审计13值 964 元，增值率为 19.14%，减免土地增值税。方 案 二：将 售 价 设 定 为 6100 元，减 去5000+61005%（7%+3%+2%)=5036.6 元；附加价值为 1063.4 元；附加价值率为 21.11%；土地增值税 319.02 万元。方案三：将售价设定为 6100 元，扣除项目金额 5100+61005%（7%+3%+2%）=5136.6 元，增值额为 963.4 元，增值率为 18.76%，减免土地增值税。将方案一与方案二进行对比，可以看出，提高了售价，虽然可以增加 100 万元的收入，但却增加了增值税附加税0.6万元、土地增值税319.02万元，实际的利润减少了 219.62 万元。通过对比，我们可以看出，虽然减少了 100 万元的收入，但降低了319.02 万元的土地增值税，从而使我们的实际收益提高了 219.02 万元。为此，一种新的研究方向值得考虑。即在土地增值税的作用下，房价上涨并不必然带来收益的上升，而成本上升并不必然带来收益的下降。房地产企业应当对由于销售价格或者成本的改变而导致的税收负担以及最终利润的变化进行全面考虑，充分运用税收临界点分析法，从而提升净利润，进而推动企业的发展。二、房地产企业土地增值税税收筹划困境（一）房地产行业发展现状房地产行业属于我国经济体系中非常重要的产业，不仅与人们的生活息息相关，而且还直接关系到我国的经济发展水平。在当前我国经济发展中，房地产行业的作用日益凸显，在经济发展中具有非常重要的地位。从房地产行业的发展现状来看，我国目前所实施的是土地增值税税收政策，这也是我国房地产行业主要实行的税收政策，只有在对房地产企业实施了土地增值税税收政策后才能避免房地产企业所承担的税收负担过重。不可否认，当前我国房地产行业发展中仍然存在一些问题。（二）税收环境较差房地产企业在进行土地增值税税收筹划时还需要考虑到纳税环境对房地产企业的影响，如果纳税环境存在一定的问题，那么就会严重影响到房地产企业进行土地增值税税收筹划，这也是房地产企业在进行土地增值税税收筹划时需要充分考虑的重要因素之一。在我国目前的纳税环境中，主要存在两种不同类型的纳税环境，一种是一般纳税人与小规模纳税人之间的纳税环境，另一种则是销售方与购买方之间的纳税环境。在一般纳税人与小规模纳税人之间的纳税环境中，一般纳税人房地产企业往往能够享受到更多的税收优惠政策，这样就会大大降低房地产企业的税收负担。（三）税务机关的征管水平我国的税收征收管理水平相对比较落后，而且税务机关的管理水平也不够高，所以在房地产企业进行土地增值税税收筹划时，需要充分考虑到税务机关的征管水平对房地产企业的影响。在进行土地增值税税收筹划时，需要充分考虑到税务机关的征管水平对房地产企业的影响，如果税务机关的征管水平较低，那么房地产企业就很难收到国家的土地增值税税款，这不仅会影响到房地产企业的收益，还会影响到国家的税收。三、房地产企业土地增值税税收筹划的优化措施（一）提高税收筹划工作的风险意识通过上文的分析，我们可以看出房地产企业在进行土地增值税税收筹划时，应该提高对税收筹划工作的风险意识。然而，在实际的税收筹划过程中，房地产企业往往会忽视对土地增值税税收筹划风险的考虑，因此，为确保土地增值税税收筹划工作的AUDIT 审计14顺利开展，我们对房地产企业土地增值税税收筹划时应注意对风险因素进行分析。具体来说，房地产企业在进行土地增值税税收筹划时，需要注意以下几个方面：1.制订科学合理的土地增值税税收筹划方案。为了确保土地增值税税收筹划方案能够顺利地实施，就需要房地产企业根据自身的实际情况和国家有关法律法规制订科学合理的土地增值税税收筹划方案。2.加强对土地增值税税收筹划风险意识的宣传教育。由于目前房地产企业对于土地增值税税收筹划的重视程度还不够高，所以房地产企业应该通过多种形式来加强对土地增值税税收筹划风险意识的宣传教育，让广大房地产企业工作人员了解到风险意识在企业中所起到的作用，从而使得他们能够将风险意识贯穿于整个房地产企业管理活动中。（二）提高房地产企业财务人员的素质目前，房地产企业财务人员整体素质还不够高，这就为房地产企业的土地增值税税收筹划工作埋下了很大的安全隐患。为了提高房地产企业的土地增值税税收筹划质量，就需要财务人员具备良好的业务素质和职业道德，做到爱岗敬业。在日常工作中，房地产企业财务人员需要严格遵守相关的会计法律法规和税收政策，做好相关业务的核算工作。（三）制订合理的土地增值税税收筹划方案可以看出，土地增值税税收筹划工作并不是房地产企业一方就能够独立完成的，而是需要房地产企业和税务部门共同参与。具体来说，我们应该从以下几个方面入手：首先，房地产企业应该对自身的发展状况和经营模式进行分析，找出影响土地增值税税收筹划效果的因素，并将这些因素结合起来制订出科学合理的土地增值税税收筹划方案。比如房地产企业的开发周期较长、资金回笼较慢等。在这种情况下，就需要房地产企业根据实际情况制订出符合自身发展的税收筹划方案。其次，在制订税收筹划方案时还要考虑到国家有关法律法规，根据相关法律法规来制订出科学合理的土地增值税税收筹划方案。（四）加强与税务机关的沟通和交流随着我国社会经济的发展，房地产行业也得到了蓬勃发展，而在我国房地产行业的发展过程中，税收问题是其最大的一道难题。为了解决这一问题，我们就必须加强与相关税务机关的沟通和交流，以便于在最大程度上降低房地产企业的税收筹划风险。一方面，房地产企业应该积极与税务机关进行沟通和交流。这是因为房地产企业在进行土地增值税税收筹划时，其筹划方案通常都会涉及较多的税务方面的问题。而如果不能够及时与税务机关进行沟通和交流，就很有可能导致整个土地增值税税收筹划方案出现问题，进而影响到房地产企业的整体发展。另一方面，房地产企业应该充分利用好国家给予税收方面的优惠政策。如果房地产企业能够充分利用好这些优惠政策，就能够在一定程度上降低土地增值税税收筹划的成本。通过有效地进行沟通和交流，房地产企业就能够及时了解到税务机关所出台的一些税收方面的优惠政策，从而避免因为对这些政策了解不到位而导致土地增值税税收筹划方案出现问题。四、结语综上所述，在实际工作中，房地产企业可以从以下几个方面来优化土地增值税税收筹划工作。既要重视对土地增值税税收政策的研究，积极学习相关土地增值税税收政策，使房地产企业在进行土地增值税税收筹划时能够充分利用好国家所给予的优惠政策，又要结合房地产企业的实际情况来制订合理的土地增值税税收筹划方案，还要对房地产企业在进行土地增值税税收筹划时所涉及的成本进行合理控制。