房产测绘中存在的问题及解决措施.pdf

中国科技期刊数据库 工业 A 40 房产测绘中存在的问题及解决措施 李 丹 衡水市恒房测绘有限公司，河北 衡水 053000 摘要：摘要：随着房地产市场的迅猛发展，以及消费者对于维权的日益重视，对房屋面积测绘的要求也越来越高。为了有效地缩小房屋预测面积与实际面积之间的差距，测绘工作必须采取合理的测量技术，以确保测绘结果的准确性。本文旨在深入探讨房屋面积测绘的重要性，以及如何有效地计算出准确的面积，并给出有效的改善方案，以提升房屋面积测绘的质量。关键词：关键词：房产测绘；潜在问题；解决措施 中图分类号：中图分类号：TU198 0 引言 房屋面积测绘在房地产市场中扮演着至关重要的角色，从建造房屋到登记和交易，都需要进行测量。近年来，房地产市场价格不断上涨，人们对于房屋面积测绘的准确性日益重视，因此，对于房屋面积测绘工作的要求也越来越高。为了促进房地产行业的可持续发展，我们必须提高房屋面积测绘的精度和水平。1 房屋面积测绘的意义 当我们开始计算一栋住宅的面积时，我们必须考虑它的室内空间、公共区域的空间、土地利用率等因素。这样，我们才能更加精确地估算出住宅的总体面积，并向客户提供更加可靠的住宅信息。这不仅可以帮助我们更好地了解住宅的实际情况，还可以帮助我们更好地制定更加科学的住宅管理方案，从而推动住宅市场的健康发展。近年来，由于房地产评估技术的进步，房屋面积的估计变得更加精细。这种方法可以帮助政府部门更好地了解住宅的使用情况，并给出更合适的解决方案。然而，这项任务并非易事，并且涉到到许多专业知识。因此，我们必须认真负责，并严格遵守这些规定，以确保我们的项目顺利完成。为了进一步提高测试的准确性，我们必须进行严格的检验。2 房产测绘过程中国存在的问题 2.1 楼梯中空、阳台、公共通道面积计算问题 2.1.1 楼梯中空面积计算 当代社会城市建设日新月异,新的建筑形态层出不穷,“跃层”户型越来越多。此外,部分商品房在竣工时仍未建造楼梯,并且存在较大面积的楼梯孔。对于该楼梯孔的面积是否应该计入建筑面积,相关规程并未加以明确。对“中空”的面积，当前的学术 Sub-I 们普遍认可两种看法：首先，房地产测量必须准确地反映出当地的真实状态，否则就无法准确地估算出其中的空间。其次，由于业主需要进行独立的装饰，而“中空”中的楼梯可能并未被真正的施工完成，但仍然可以被用来作为居民的居住区。这种损害建筑物的做法明显违反了我们一直以来所强调的绿色发展和节约能源的原则。因此,笔者建议房产测绘人员应根据实际情况及开发商与购房者签订的合同或协议,明确楼梯孔的用途：设计图纸中被规划部门核准为自理的楼梯,应按照规划设计要求计算建筑面积,否则应扣除该建筑面积；单凭合同约定自行建造的楼梯必须在有合法的规划设计且可以作为主要上下楼通道的条件下,才能计算建筑面积。2.1.2 阳台面积计算 在实际工作中，房地产测绘人员经常会遇到一些棘手的问题：如果一个阳台没有被封闭，但在实际测量时已经被封闭了，那么应该按照图纸上的一半来计算它的面积，还是根据实际情况来计算它的全部面积？这些问题都需要解决？笔者认为，封闭阳台与不封闭阳台的面积差异很大，因此，仅仅按照图纸来确定，很可能会与实际情况出现偏差，从而导致商品房测算结果出现较大偏差，甚至引发纠纷。针对第一种情况,房产测绘人员在实际操作时应首先考虑有没有可供参考的规划部门核准的文件,然后考虑商品房测量的目的和原则。例如,商品房面积应与实测面积相符这一前提条件并不违反有关文件规定,故在测算阳台面积时,房中国科技期刊数据库 工业 A 41 产测绘人员应以实测时的状况为前提,优先参照规划批文。此外,房产测绘的面积必须是规划核准的合法面积,违法、违章面积不受法律保护。对于第二种情况,房产测绘人员应将阳台的一半面积计入商品房总面积,或者在业主及时封闭好阳台后计入全面积,同时告知规划部门,并在房产测绘报告中予以备注,如此处理才能合法、合理。2.1.3 公共通道面积计算 公共通道是指公共通行的道路。认定公共道路的核心在于,是否允许不特定社会公众通行。因此,公共通道带有社会属性。例如骑楼、过街楼的底层以及道路、街巷、停车场所、地下人行通道等面向公众开放或供大众通行的部分都属于公共通道。相关规范、技术规程在公共通道面积计算方面存在差异。在实际工作中,房产测绘人员应结合实际灵活处理,如果一味遵循“公共通道不论是否有柱,是否有围护结构,均不计算建筑面积”这一规定,将面临规划设计与实际情况相冲突的问题。另外,大部分临街楼房、挑廊的底层是作为公共道路街巷通行的,并且挑廊两边均有人行道且两端不封闭。若非经验丰富的专业人员,就很难把握处理公共通道的尺度。例如,由几根柱子围护的空间,既不能独立使用,又无实际使用价值,若其与其他具有独立空间和使用价值的房屋一样计算建筑面积,就难免有失公允。值得一提的是,在规划红线外的公共通道绝不可计入建筑面积,但其他情况则可以计入,以免公摊面积过大导致群众无法接受。2.2 已登记房屋变更测绘 由于变更测绘涉及面太广,下文仅就已登记房屋变更测绘分类、已登记房屋变更测绘引起面积变化的原因及处理方式、已登记房屋变更测绘原则展开分析。2.2.1 已登记房屋变更测绘分类 已登记房屋变更测绘是房产测量的常见类型之一,其主要分为现状变更测绘和权属变更测绘两个部分,两者皆属于动态变更测绘。通常来说，前者涉及到修复、补充测量分幅图和权属变更登记；而后者则是政府行为，它们提供的产权证明文件具有法律效力。2.2.2 已登记房屋变更测绘引起面积变化的原因 已登记房屋由于建设时间较早,普遍缺失房屋分层分户图等相关信息。在办理房屋继承手续时,登记部门通常会要求相关人员重新测绘。针对房屋现状面积与权属登记面积不一致的情况,房产测绘人员首先需要分析面积发生变化的原因。为此,房产测绘人员可通过收集该宗地所有权档案资料和原始测绘成果资料,核验并分析造成房屋现状面积与权属登记面积不一致的原因。若发现原因是阳台和相应的阁楼面积发生变化,则在计算房屋原始面积时,房产测绘人员应计入阳台的一半面积,同时不计入阁楼层的面积。2.2.3 已登记房屋变更测绘引起面积变化的处理方式 根据 房产测绘管理办法 第六条的规定，当房屋的自然状态发生变化时，房屋所有人、使用人或其他相关利益相关方都有义务将其测绘工作交给房产测绘机构。因此,针对因变更测绘引起的面积不一致问题,房产测绘人员应根据收集到的测绘成果原始资料及相应的权属登记档案,确定面积发生变化的结构,核对异同情况；现场勘测工作人员及权属调查人员要共同确认该房屋有无结构上的翻建、扩建、加层等情况。针对改建、扩建、加层等变更情况,权利人需要依法申请审批,并在取得相应主管部门的审批意见后,将变更测绘成果提交给登记部门,否则改扩建部分将无法计入权属登记面积。如果权利人将原本未封闭的阳台自行封闭,或者阁楼层的面积最初并未计入房屋总面积,那么原则上房产测绘人员应依据原测算标准、原计算成果和原房屋登记面积进行计算,这一点符合法不溯及既往原则。2.2.4 已登记房屋变更测绘原则 已登记房屋变更测量成果的准确性直接关系到不动产登记的质量。因此,测绘单位应不断提高业务水平,优化操作程序,保证测绘成果质量。已登记房产变更测绘工作应遵循以下三点原则。（1）对于不同时期测算的房屋面积,房产测绘人员应采用原测算标准进行测算,除非权利人提供新的合法手续。（2）对于无明显违法行为、计算错误或变更手续合法的已登记房屋,房产测绘人员应维持原有测算数据。（3）对于一幢既有合法登记又有违法扩建部分的房屋建筑,房产测绘人员应以整幢建筑为单位进行测绘,如实反映房产自然状况。3 提高房屋面积测绘质量的措施 3.1 科学确定面积计算部位及公用均摊面积 当我们决定如何计算住宅的面积时，我们必须遵守住宅建设的有关规则。在我们开展住宅建设的测量活动之前，我们必须清楚地知道住宅建筑的总体面积、中国科技期刊数据库 工业 A 42 半体面积，并且不能使用其他的面积来估算。这样才能够使得我们的测量更加合理、更加准确。为了确保我们的测量结果的可靠，我们必须向客户提供完整的说明书，并且仔细审查每个细节。为了维护消费者的利益，测绘人员必须充分了解公共区域的平衡，以便更加准确地估算出每个居民的住宅区域的平方米。此外，他们还必须按照国家和地方的标准，结合实际情况，妥善安排每个居民的住宅区域，以达成最佳的测绘效果。在确定了每个区域的平均面积之后，我们应该将它们与预期的数据进行比较，以确保测量的准确性。3.2 精准管控外业测绘质量与内业数据 在在房屋面积测绘过程中，外业测绘的质量至关重要，因此，必须对房屋的范围图纸、产权边界图等进行全面的审查，以确保它们与实际情况的一致性。为了确保测绘的准确性和完整性，必须严格遵守房屋测量规范，仔细调查并精确把握房屋的各项基本要素。鉴于房地产项目涉及大量的内部信息，计算过程复杂且繁琐，因此，工作人员需要仔细检查，并根据实际情况，认真核对房地产图，以确保其规格、尺寸和标准符合相关规定。为了确保房地产测绘图的准确性，我们需要仔细检查其中的信息。除了精确控制侧面面积，在实际测绘过程中，我们还应当采用合适的测量技术，以确保测绘结果的准确性和可靠性。3.3 遵守房产测绘技术操作流程 房屋面积测绘工作开展时，应严格遵守房产测绘技术操作流程，即要通过野外测绘完成资料和信息的收集，再遵循网络化原则进行内部图形处理，最后采用合理的分摊方法来保证面积计算数据的准确性。在野外测绘工作开展过程中，选择精度好的测绘仪器，并利用适宜的绘图工具，有效完成各种数据和信息的收集工作。针对图纸上标注的数据进行检查，确保与外来数据的一致性，当数据错误太大或是数据不一致的情况，则需要重新进行测量。在野外测绘过程中，要避免测量误差，尽可能地提高测绘成果的准确性。在房屋测绘中应用 GPS 技术时，需要遵循网络化原则，具体处理时要与建筑的具体结构和朝向相结合，合理进行平面布置图设计，确保全方位获取测量数据，保证房屋测绘的准确性。组网时可以将组网、边缘链接和点链接进行组合，保证网络布局的合理性。现场数据采集和联网工作完成后，应正确使用内部调整对各种图形进行处理。为了保证面积计算数据的准确性，应正确使用分摊方法，以此来准确测量房屋的数据信息，并对房屋类型的数据进行核对，保证所有数据的准确性，减少房屋面积测绘的误差。3.4 加强测绘过程控制 为确保房屋面积测绘的准确性和精确性，我们应该采取措施，如加大监督力度，严格执行相关规范，及时发现问题并及时纠正，并且不断完善和改善测绘流程，确保测绘结果的准确性和及时性。在日常工作中，我们应该认真倾听来自第三方机构的审查意见，并将审查结果汇报给我们的团队。这样，我们就能够更加高效地处理测绘过程中的问题，并且能够更加全面地维护团队的合法权益。此外，我们也应该认真执行三查两审制度，以便更加严格地监督我们的测绘项目，从而提高我们的测绘水平。为了确保测绘质量，检查人员应该认真完成相关的准入手续，以便能够迅速、准确地完成测绘任务，同时也可以借助现代科学的方法，如建立信息共享平台，以便更加便捷地把握测绘的最新动态，以便更加准确地获取测绘成果，同时也可以更加精确地识别出可能存在的偏差。实施严格的监督和审查机制，能够大大改善测绘的精度和水平，从而使得测绘的成果更加精准、可靠。4 结语 综上所述,本文就房产测绘工作中常见的问题展开思考,旨在寻找更加合法、合情、合理的处理方式来保护业主的合法权益,进一步规范房地产市场的发展。随着社会维权意识的不断增强,笔者认为业界应该对实际工作中拿不准且容易引发争议的问题进行探讨,从而让房产面积测算、房产测绘成果审核向着合法化、规范化、合理化方向发展,确保房产测绘成果整体科学、可信,进一步做好不动产产权登记工作。参考文献 1朱建文.房地产交易与权属登记政策问答M.北京:人民出版社,2008.2李宏超,张萍丽.房产测量规范中关于房产面积测算的思考J.地理空间信息,2018,16(12):99-101.