房地产法律风险专业.2课件.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,一、房地产法律风险管理的目标,1、在发生诉讼案件或争议纠纷时候，双方有书面确认的证据保护开发商利益，确保诉讼案件胜诉；,2、避免诉讼案件发生，尤其要避免开发商当被告的诉讼案件出现，以保障公司的稳健经营；,3、确保公司在扩张期间，能有效地对项目公司的法律风险进行有效管控，达成稳健经营，保障经营目标的实现。,二、房地产法律风险管理的定位,1、房地产风险管理分为三个层次：决策风险、运营风险、专业管控风险；,2、房地产法律风险管理定位于专业管控风险层次。即企业全面风险管理的第一道保障线，也是企业经营目标的具体落实层面。,三、房地产法律风险判定的依据,1、房地产诉讼或纠纷、客户投诉和合作伙伴的投诉统计、归类分析是房地产法律风险判定的基本依据,2、房地产集团的业务布局，是房地产法律风险判定的另一个重要依据,3、房地产行业的诉讼或纠纷、投诉分布状况及规律,四、房地产版块的几种法律风险,1、客户法律风险,2、工程法律风险,3、劳资法律风险,4、旧改拆迁法律风险（土地获取法律风险）,（一）房地产客户法律风险,Q:,客户法律风险包括哪些内容？,如何防范客户风险？,1、,客户法律风险是指房地产公司的营销客户主体与房地产公司发生的诉讼或纠纷的法律风险。（根据诉讼,、纠纷,主体划分）,2、,具体内容：房地产认购合同签订入伙办证物业管理,和商铺租赁阶段,，各个环节出现的诉讼或纠纷,、投诉,的法律事务,房地产客户法律风险,3、,开盘前及其销售期间法律风险,防范,：,a、,房地产认购书、,销售公示文件、,买卖合同及其附件的审核完善、,样板房附件的特别补充条款,b、挞定条件审核、,c、,营销欠款的追收、,d、,营销客户档案的检查与完善、,e、,按揭纠纷,f、,营销广告合同的审核完善、,房地产客户法律风险,5、,入伙现场的法律风险防范：,a、,避免群体维权纠纷出现、,b、,个体维权的现场处置方案,、,c、入伙法律文件的签署、,d、入伙现场公示的法律文件,6、,入伙后的法律风险防范：,a、,装修期间的大量投诉与冲突,，,b、入伙后业主的质量投诉与服务投诉处理，,c、业主索赔损失计算及补偿法律文件，,d、业主索赔损失风险如何转嫁给施工单位法律文件的准备,房地产客户法律风险,7、房地产证办理的法律风险防范,关键：房地产产权登记管理条例和民法代理法律关系,（1）、办证通知手续,（2）、办证代理合同的设计,（3）、办证费用,（4）、办证资料,房地产客户法律风险,8、物业管理法律风险防范：,物业质量投诉与索赔,物业欠费与追索,物业服务纠纷,9、商铺合同租赁纠纷法律风险防范：,租赁合同的审核、完善，租金欠费的追索，租赁条件的修改与设定，租赁档案的管理与检查,（二）房地产工程法律风险,Q:工程法律风险内容是什么？如何防范？,1、,房地产工程法律风险是指房地产公司在工程的设计、施工和结算期间，与合作单位发生纠纷或诉讼的法律风险。,2、工程法律风险具体环节：,设计,阶段,施工,阶段,结算,期间的法律风险,房地产工程法律风险,3、设计阶段的法律风险：,（1）设计图纸时间方面的延误违约风险，将出现后果：合约采购部缺图纸，不能履行合同框架计划（合约规划计划无法进行），导致工地不能如期开工；,成本部没有图纸，不能做清单编制，目标成本无从谈起；,项目部没有图纸，不能开工或继续施工；,开发报建部门没有图纸，不能进行正常报建，将影响工程的正常施工、验收。,房地产工程法律风险,（2）设计图纸的质量问题方面风险：,a、导致开发报建不能通过政府的审批，延误开发商取得施工许可证或其他报建手续通过，导致开发商的融资受阻，进而影响公司的正常运转；同时，无证施工，将受到政府处罚或停工；,b、直接后果是成本部不能正确编制清单或标底，使得合同报价出现偏差，导致施工中途纠纷甚至停工，双方续签补充协议或进行设计变更手续；,房地产工程法律风险,c、甲方生产的产品没有市场需求或偏离市场销售主流形势，或业主使用不方便；,d、施工期间出现大量的补充合同，零星工程合同、设计变更签证，手续繁杂，容易出现施工单位与甲方人员的纠纷或矛盾，也是施工期间纠纷的隐患；,e、图纸质量问题导致的中途修改，影响报验，甚至导致业主维权。,f、出现经济指标超高，导致甲方的利润被压缩或亏损。,房地产工程法律风险,（3）设计阶段的法律风险防范：,a、设计任务书的审核，是否经过了公司的决策阶层的审批，避免设计中途被开发商老板或决策阶层推翻重新设计，导致延误工期不说，还要和设计院重新谈设计费的补偿协议；另外，就是避免出现付的是专家费用，出的是文员的水准的图纸；导致图纸质量差；,b、合同成果的甲方验收程序设定，要有营销策划、工程、成本、客户和物业参与，而不是设计部门单独闭门审核或直接当二传手，才能避免一些图纸质量问题或减少设计变更的频率；,房地产工程法律风险,c、合同条款对设计质量保证，要细化违约处罚条款，对完整性、时间性、正确性和经济合理性进行具体的分解；,d、合同条款对报批报建的次数和时间方面要有详细的约定和处罚措施；,e、合同条款对施工配合、设计变更的比率，要有数据方面的约定，以保证图纸质量；,f、合同可以引进营销广告策划合同的评分制度作为每次设计合同付款的结算依据。,房地产工程法律风险,4、施工环节的法律风险及其防范：,a、施工合同招投标文件阶段的审核，对施工单位的资质审核，合同版本的审核是风险的源头，应当特别谨慎；,b、合同签署环节的审核，必须再次考虑到施工、结算和保修期间乙方的义务规定是否详细，违约处罚是否清晰；,c、施工期间的工程档案检查，必要而且重要，避免工程与法律之间专业脱节；,房地产工程法律风险,d、施工期间对动态成本、变化的资料和进度的资料书面化、固定化是必要的，法律真实与客观真实之间的统一是日后争议厘清责任的依据，否则，这些争议皆因模糊产生或变化后缺乏书面确认的依据可循，合同又缺乏预见性条款，巨额的金钱诱惑，将促使双方朝争议发展；,e、结算档案、结算往来文件的书面化、固定化也是重要环节，道理与前述环节一致。,房地产工程法律风险,5、,施工单位通常的诉求：甲方拖欠工程款,及其利息，窝工费的补偿,6、,甲方,对施工单位,的,反诉,诉求,或抗辩理由,：,a、工程量和价款计算不准（包括但不限于：部分工程量计算错误、图纸版本问题、设计变更的有效性问题、零星工程量问题、对别人工程损害扣减问题、未完工程量扣减问题、计价标准问题等）,b、,工期违约,金的索赔,、,c、施工,质量差,的违约,索赔、,施工期间的违约罚款,d、施工单位施工错误的损失索赔，包括但不限于：,施工错误的依据，比如正确图纸、图纸会审记录、图纸的版本差别、图纸的交付记录、施工前的现场情况确认、施工后的现场确认及误差范围确认、施工原始记录等；,施工错误弥补的损失计算依据，比如：政府或设计院认定或出具的弥补方案、弥补的施工图、第三方的施工合同、第三方的竣工验收记录、第三方的结算协议、付给第三方费用的付款凭证、增加的政府验收检测费用等,房地产工程法律风险,e、,业主的索赔,损失,要求施工单位承担,，包括但不限于：,延期交房违约金,、,退房解约违约金、,交通费、通讯费、误工费、家具损害费、装修和装饰损失、无法正常使用住房的宾馆住宿费用、,律师费、诉讼费,f、,工程工期违约导致延期交房和延期开盘，出现预期收益损失要求施工单位承担,，包括但不限于：,银行贷款利息、投资总额损失、,公司超期运营费用损失、广告费等,房地产工程法律风险,7、,工程法律风险的防范：重点在合同审核、完善，其次在施工合同履行期间的工程档案检查与书面化固定,；第三、对设计合同质量进行约束。,8、,施工单位与甲方的纠纷最后落实,在,工程款和结算款上，结算资料是否完整？手续是否符合合同和法律规定？,9、工程法律风险防范的另一个层面任务：在对外保护开发商利益基础上，进行内部反腐败，保持开发商团队的稳定性和廉洁性，实现持续的高速发展目标。,房地产工程法律风险,10、结算环节的工程法律风险及其防范：,结算资料是否完整，能否补充？,设计变更、签证资料是否完整，手续是否有效？,计量、套价是否准确，依据是否符合合同约定和计价规则？,与施工期间的动态成本固化内容是否一致？,结算文档是否完整?,（三）房地产劳资法律风险防范,1、现阶段房地产公司劳资纠纷法律风险诉求：离职补偿不够、解约违法,2、劳资纠纷法律风险防范要点：,劳资合同的完善,、社保和公积金缴纳合规,公司规章制度的完善及生效条件,考勤、,加班手续,完善、,绩效考核资料健全,员工离职手续的完善,3、,爆发时点：员工被动离职与公司补偿的纠纷,（四）旧改拆迁法律风险,旧改拆迁风险的最大点：在于拆迁周期过长，导致开发成本过高，侵蚀房地产开发商的利润。,旧改拆迁法律风险点：,1、拆迁谈判进展缓慢，开发节点和成本控制目标模糊或空白；,2、拆迁谈判合同谈判艰难，履约过程中容易出现多种违约情况；,旧改拆迁法律风险,3、开发商对拆迁谈判缺乏专业市场调查资料，对拆迁补偿方式和预期利润平衡点缺乏基本资料以及专业权威的认识，拆迁补偿的差异或区别对待，导致被拆迁对象更多的怀疑或对抗，加剧了拆迁补偿谈判的困难。,4、旧改政策的多变和地方政府的不确定性，也是拆迁谈判的困扰因素；,五、房地产法律风险管理总结,1、法律风险管理是一个持续改进，逐步提高的过程；,2、房地产经营目标的实现是一个契约的签署和履行过程，合同风险是房地产所有风险的源头。,3、合同标准化的持续完善，改良，是对经营问题的不断统计、总结和研究过程。,4、对房地产合同履行风险监控，组织跨部门进行研究风险防范对策，是法律风险及时规避，避免合同沦落为废纸基本要求；也是法律风险控制管理的主要内容。,六、结束语,请各位同仁：,1、在日常的法律风险管理工作中，破除专业的禁锢与局限，科学地面对问题，不断地探索与思考；,2、在法律风险管理工作中，要勇于走出去，不断借鉴同行业的法律风险防范理念，熟悉房地产业务流程，吸取不同专业的有益观点，持续地改进我们法律风险防范对策和措施；,根据房地产经营中遇到的法律风险，研究出有效的风险防范对策，纳入到合同中去才有法律约束力。,谢谢聆听！,