房地产政策法规课件.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,武汉市商品房买卖流程,签定购房合同 贷款 收房 办证,签定购房合同,一、发展商,城市房地产管理法,城市房地产开发经营管理条例,房地产广告发布暂行规定,商品房销售管理办法,城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例,城市商品房预售管理办法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释,二、代理公司,中华人民共和国合同法,城市房地产中介服务管理规定,房地产经纪人员职业资格制度暂行规定,国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知,三、,购房者,中华人民共和国合同法,中华人民共和国消费者权益保护法,贷款,一、银行,个人住房贷款管理办法,银行信贷登记咨询管理办法（试行）,二、借款人（购房者）,个人住房贷款管理办法,银行信贷登记咨询管理办法（试行）,购房贷款的分类,1.商业贷款,2.公积金贷款,3组合贷款,银行按揭相关规定,1.什么叫按揭,2.什么人可以按揭,3.办理按揭需要什么资料,4.什么叫住房公积金,5.什么人可以使用住房公积金贷款,6.办理住房公积金贷款需要什么资料,7.贷款额度、贷款年限,8.个人住房贷款的步骤,9.关于第二套房的有关规定,什么是按揭？,“按揭”具有房地产抵押及分期还款两层含义。它是指按揭人将物业的产权转让于按揭受益人（银行）作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让回给按揭人。具体地说，按揭贷款是指购房者以所购得的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。,办理按揭需要什么资料？,申请借款时应向银行行提交如下文件：,1身份证（原件、复印件3份）,2户口簿（原件、复印件3份）,3暂住证（限外地置业者，原件、复印件3份）,4结婚证（原件、复印件3份）,5职业收入证明、兼职收入证明（原件、复印件3份）,6学历证书（原件、复印件3份）,7单位法人或私营企业营业执照副本（原件或加盖公章的复,印件）,8武汉市商品房买卖合同）（原件、复印件2份）,9首付款凭证（发票，原件、复印件3份）,10.银行要求提供的其它文件或资料。,必须说明的是，当有共同申请人时，共同申请人也需提供上述资料。,什么叫住房公积金,住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投,资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单,位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。,职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积,金，属于职工个人所有。,住房公积金具有两个特征：,一是积累性，即住房公积金虽然是职工工资的组成部分，但不以,现金形式发放，并且必须存入住房公积金管理中心在受委托银行开设,的专户内，实行专户管理。,二是专用性，住房公积金实行专款专用，存储期间只能按规定用于购、建、大修自住住房，或交纳房租。职工只有在离退休、死亡、完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系或户口迁出原居住城市时，才可提取本人帐户内的住房公积金。,住房公积金贷款申请条件,住房公积金贷款的前提条件是，城,镇职工个人与所在单位必须连续缴纳,住房公积金满一年。,办理住房公积金贷款需要什么资料,借款人具有完全民事行为能力；,具有本市城镇正式户口或有效居留身份；,具有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；,借款前正常缴存住房公积金且连续交足半年以上；,能提供购买自住住房的有效合同或协议；,借款人和购房合同中的购房人必须一致，购买共有产权的（除配偶外）共有人必须出具同意住房抵押的书面承诺；,具有不低于购买自住住房价值,30%,以上（二手房,40%,以上）的自有资金；,借款人同意办理住房抵押和保险；,购买商品住房的，应由开发商提供阶段性担保并报备相关资信材料；,借款人同意在贷款承办银行开立个人帐户，并同意由贷款承办银行每月直接从该帐户划收贷款本息。,贷款额度、贷款年限,发放的个人住房贷款金额最高不超过实际购房房款的80,个人住房贷款偿还年限最长不超过三十年（男性65岁、女性60岁）,个人住房贷款的步骤,第一步：置业者与开发商签订预售契约、买卖合,同,第二步：置业者与银行签订贷款相关合同 银行审核贷款人资信、贷款额度、贷款年限后，,与贷款人会签订一系列的合同文件：1个人住房贷款借款合同5份 2代扣还款委托书1份。等等,所有文件需申请人本人亲笔签名。如果有共同申请人，所有身申请人都要到场签字。,第三步：贷款申请人按月还款,关于第二套房的有关规定,1：什么是第二套房，计算单位是家庭还是个人？,中国人民银行、中国银监会联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知，明确要求商业银行以“户”为单位执行第二套房贷政策。以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。,2：已还清贷款，再次贷款买房算第几套住房？,对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。第二套房首付不少于 40%，利率不低于同期同档次贷款基准利率的1.1倍。,3：公积金贷款买房如何界定？,已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。,4：购买第三套以上住房，首付、利率银行如何规定？,对于第三套(含)以上住房的界定比较复杂，要在第二套住房准确界定的基础上，才能认定。目前关于第三套(含)以上住房，各银行没有统一的标准。有些银行对此已经做出一些规定。,例如光大银行对借款人的第三套(含)以上住房贷款首付款比例的要求是：每增加一套住房，其贷款首付款比例应在第二套住房贷款首付款比例的基础上增加2个百分点。,5：审批中的贷款，在新政后被认定为第二套房怎么办？,这个问题也是不少人关心的问题。按照常规，如果房贷在新政颁布后还没有办下来，则将按照新的房贷政策来处理。假如被界定为第二套住房，则将按照首付不少于40%，利率不低于同期同档次贷款基准利率的1.1倍的政策来执行。,收房,一、发展商,中华人民共和国合同法,城市房地产开发经营管理条例,建设工程质量管理办法,二、物业管理公司,物业管理条理,物业服务收费管理办法,三、业主,产品质量法,中华人民共和国合同法,欺诈消费行为处罚办法,商品房交易、办证税费标准,1.什么是普通住房？什么是高档房？,2.商品房办证所需资料。,3.普通住房办证税费，高档房办证税费。,什么是普通住宅？什么是高档住宅？,普通住房应同时满足三个条件：,1.别墅类（含联体）商品住房除外，售价在5700元/平方米以下且单套销售总价在80万元以下；,2.单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；,3.住宅小区建筑容积率在1.5（含1.5）以上；,反之则为高档商品房,商品房办证所需资料,1.房屋权属证明书,2.移交凭证,3.购房发票,4.购房合同,5.购房人本人身份证,普通住房办证税费，高档房办证税费,住宅类别,普通住宅,高档住宅,收费明细,契税,总价2%,总价4%,维修基金,总价2%,总价2%,印花税,总价0.05%,总价0.05%,权属登记费,80元/套,80元/套,工本费,10元/证,10元/证,武汉市购买商品房或二手房入户须知,一、法律依据,二、受理部门、审批单位、审批时限,三、申报条件和应提交材料,四、办理流程,五、公 章、文 书、收费标准,外地人员购买本市商品房申办户口法律依据,中华人民共和国户口登记条例,相关规定:,国务院批转公安部关于解决当前户口管理工作中几个突出问题的通知国发【1998】24号；关于印发武汉市购买商品住宅申办城区户口（“蓝印”）实施办法的通知武计社【1997】167号；关于外地人员购买商品住宅办理武汉市常住户口的实施办法武公户【2003】9号。,外地人员购买本市商品房申办户口受理部门、审批单位、审批时限,受理部门,武汉市公安局户政管理处,审批单位,武汉市公安局户政管理处,审批时限,自受理之日起7个工作日内办结,外地人员购买本市商品房申办户口申报条件和应提交材料,（一）所需条件：,1、凡户籍不在中心城区范围内，具有合法身份证明、年龄在16周岁以上的中国公民，在中心城区范围内购买商品住宅总价在30万元以上，或者购房总建筑面积在120平方米以上的，可申办包括购房者本人、配偶、子女共3人以内的武汉市城区常住户口；,2、购房时间为1996年10月7日以后（以签订合同为准），不包括经济实用房、安居工程住宅、办公及经营性用房。,（二）所需材料：,1、本人书面申请；,2、由物业管理部门出具实际入住证明；,3、身份证、户口簿及原户籍地派出所户籍证明；,4、房屋所有权证、土地使用权证；,5、购房合同及全额发票；,6、申请人身份证及婚姻证明。,以上第1、2、3项由户政管理处收存原件，第4、5、6项审核原件，收存复印件。,外地人员购买本市商品房申办户口办理流程,1、购房申办户口人员从户政管理处领取或从 武汉市人民政府公众门户网站下载外地人员购买商品住宅办理武汉市常住户口申请表后，按要求如实填写。,2、户政管理处窗口受理。,3、内部审批：户政管理处户口审批科审核分管处长审批（不属公示内容）,4、在7个工作日内签发户口准予迁入证明，申办人员凭户口准予迁入证明办理户口迁移手续。,外地人员购买本市商品房申办户口公章、文书、收费标准,公 章,“武汉市公安局户口专用章”,文 书,准予迁入证明,收费标准,每证5元（鄂价【98】220号）,谢谢聆听,