高容积率商业案例研讨方案文本.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,高容积率商业案例研讨方案文本,案例分析：曼哈顿项目简介,项目名称,曼哈顿广场,项目地址,未来路东，金水路南,项目规模,总建面,80,万平米，商业面积,16,万平方米,开发商名称,河南升龙置业有限公司,代理公司名称,深圳同致行顾问,投资商背景：,河南升龙置业的投资方是香港连捷国际投资有限公司（该公司为恒安集团的控股方）。这家公司由恒安集团总裁许连捷成立于年年初，主要负责恒安集团对外投资业务，通过控股、参股的方式，主要投资于房地产业、公用设施、金融产品及股权等几大产业。,年，恒安国际就与摩根斯丹利合作，先后成功参股了内蒙古蒙牛、中国永乐电器和福建亲亲股份有限公司等企业。而在房地产方面，恒安国际通过连捷，成功进入福建、陕西、湖南等地，并迅速成为当地房地产界的主力军。目前，恒安国际作为在香港上市的公司，其市值多亿元。近几年，香港连捷转移战略目标，将目光投向中国内地，将在内地投资作为公司实施多元化、跨区域运营的战略重点。在地产市场上，分别在北京、福州、湖南、郑州、西安等地投资开发地产项目近万平方米。,项目简介,将以金水路为轴线分为南北两个区域，金水路北侧为金融、办公区，金水路南侧为高档住宅、商业配套区。整体规划设计为涵盖高档住宅、公寓、酒店、写字楼、商业等多种形态。,两大区域又被金水路、未来大道等多条道路分割为大部分。金水路以北有、两部分，拟建栋商务楼，下面层裙房发展商业，上面作办公或酒店式公寓之用。金水路以南有、五部分，下面两层为商业用房，上面为高档住宅。,在金水路以南的区域内，大块将建设郑州市最大的商业名店街和最大规模的半室内商业步行街，大块将引入亚洲最大的数码商城,赛格数码广场，大块将引入世界商业强的商业航母,沃尔玛超市，大块将建设郑州市首家青春主题的消费区和文化消费区。在金水路以北的大块和大块，大块将建设世界商家和政经名流俱乐部，在右边的大块将引入国内外一流的商业、饮食业，建设成国内一流的商业、饮食文化区域。,曼哈顿的开发模式是什么？,开发模式分析,完整产权模式,万达模式,新模式探索,整售,不售,&,零租,(,新天地模式,),整租,房地产投资信托（,REIT,）,开发模式分析,整,售,风险投资机构,大型经营商户,可遇不可求,利润点偏低,适用范围：,物业总面积较小,总值相对较低,增值潜力较大,问,题,物业出售,脱离管理,开发节点完成,完整产权模式分析,大家有疑问的，可以询问和交流,可以互相讨论下，但要小声点,开发模式分析,整,租,便于统一定位、经营及管理，易成功；,租金逐年递增，形成稳定利润源；,可将物业抵押融资，等待增值。,整体租赁的大型商业集团较少,签约长，租金低，不利于资金回笼,经营状况与商业公司能力密切相关，存在退出机制，并未化解开发风险,适用范围：,发展商资金实力强,看好物业升值,租户自营,招商,委托专业公司管理,节点完成,完整产权模式分析,开发模式分析,零租,&,不售,统一招租、规划、布局，保证经营形式完整,直接掌控物业发展状况，及时了解市场动态并作出相应调整,现金流丰厚，带动自身及周边物业迅速升值,对发展商而言，属跨行业操作，难度大,开发商承担开发风险,还需再次投入商业运作所需资金，风险又有所增加,上海,“,新天地,”,模式,适用范围：,开发商资金雄厚，,具备出色的招商能力和商业物业管理能力或有优秀的专业公司作为长期合作伙伴,发展商直接转型，无开发节点,开发模式分析,万达模式,以投资为主要特征，出售室内产权小商铺,整租,+,零售,主力店,+,散铺,经营不理想，失败,长沙万达,沈阳万达,沈阳万达,开发模式分析,无专业商业,地产经营和,管理团队,价格过高,市场无法承受,用住宅思路,做商业地产,室内产权商,铺的症结,商业定位,不足,招商乏力：商品档次上不去,商业地产规划与运营知识不足,未考虑后期商业运营：如养铺、营造商业氛围等,无专业管理和统一运营,产权分割，难以统一经营,承诺回报率方可返租,但,6%10%,回报率往往高于百货业行业平均利润率，入不敷出,回报率要求租户的长期成功经营，但大量广告促销费无人支付,主力店的招商直接冲击散铺,主力店和商铺各自为政，双方互益程度有限,主力店经营状况不好，商铺的风险更大,万达模式失败原因分析,开发模式分析,对于散售商铺，必须实行售后回租，从而达到经营权、管理权的高度统一,统一招商、统一经营、统一管理,借鉴国外经验，引入房地产投资信托（,REIT,）,重视市场培育期，把场子做旺再交给投资者,合理控制租售比例,通过规划设计，控制室内散铺的规模,如何规避风险,开发模式分析,房地产投资信托（,REIT,）,证券化产业投资基金，通过发行受益凭证吸引社会资金，并委托专门机构进行经营管理；通过选择不同地产证券及不同地区、不同类型的地产项目和业务进行投资组合，有效地降低风险取得较高的收益，美国商业房地产权益融资中，,REIT,就占到,37.7%,。,主要是法律有待完善；,机构投资市场待培育；,政策支持较少,目前操作有困难,募集,资金,发展商,信托机构,/,银行,股份公司,(REIT),发行受,益凭证,投入商业地产项目,委托,管理,开发模式分析,开发商,商业管,理公司,投资者,经营者,出售产权,全权委托,收回经营权,经营管理,租 金,租 金,消费者,总 体 经 营,实现交易,散铺销售中的关系,区位分析,曼哈顿广场占地,170,亩，分为,ABCDEFGH8,个区，其中,CD,区为写字楼公寓，,ABE,区为商业及住宅，,F,区为公共娱乐及住宅，,GH,区为纯住宅区。规划总建筑面积,80,万平方米，高度,100,米，体量庞大，为一个多元化大型综合体。,1.,模式问题：,l,销售与持有，如何确定其比例关系？,l,如何保障后期经营的成功？或者规避三权分立的现象？（现在用的是伪手法）,l16,万平米，大部分是封闭室内商铺，估计要走大型百货的路子，就算招商顺利，但两个大型百货以及主力店之间的竞争不可避免。,2.,商业规划：,l,业态组合如何支撑总体商业定位；购物、餐饮、娱乐的比例关系；主力店与散铺的比例；聚客、维持、格调形象、暴利等组合的设定；,l,根据各地块的价值和技术指标、租售模式，确定其商业定位；,3.,建筑规划：,l,平面交通,l,竖向交通,l,弹性空间的设计预留,l,具体产品分析,项目整体功能分区,C,区,金融商务区,D,区,高档餐饮区,A,区,主题时尚购物区,B,区,主题休闲购物区,E,区,主力店区,F,区,主题文化艺术区,G,区,休闲餐饮区,H,区,未来大道,燕东路,燕西路,燕南路,金水东路,燕北路,整体建筑规划“住宅双地面、商业双首层”,在二层以上的商业屋顶上设架空层，使架空层上面成为建有花园的大平台,即住宅景观地面层，通过地面底层的大门厅（内设扶梯，观光电梯），住宅人流可以到达设于架空层的每幢楼的电梯大堂，然后再乘电梯回家。这样，位于三层的景观地面层与地面一层就形成了“住宅双地面”。,为了营造下面两层的商业氛围，规划设计在商业的各个入口处设立自动扶梯及直上二层的景观大台阶，把人流尽可能向第二层商业引导。同时，在二层形成连贯的步行系统，与底层共同构筑繁荣的商业环境，从而使商业的第二层变得和第一层一样方便、快捷和繁华，也就是“商业双首层”。,建筑的底层不仅是庞大建筑的基础，同时也是展现整个街区形象的重要部分。,裙房与建筑主体通过架空层相关联，形成纵向联系的界面。,一：街坊式商业,一：街坊式商业,二：平台式商业,街坊集中商业,平台集中商业,商业规划,金水路,燕东路入口,未来路,商业整体定位,第五代商业模式,国际生活体验街区,LIFESTYLE CENTER,是 一个集美式风情商业步行街、大型主力店、五星级影院、国际金融服务中心及大型餐饮,娱乐名城,;,A/B,区业态定位,A,区一层业态定位,国际名品廊,名表珠宝中心及男人时尚区,美乐汇,时尚休闲区,丽人时尚区,A,区二层业态定位,国际名品廊,名表珠宝中心及男人时尚区,女人世界名店,美乐汇,名品设计长廊,家饰生活馆,B,区一层业态定位,中国名店街,名运动品牌街,美乐汇,B,区二层业态定位,美乐汇,IN BOX,环球动漫地带,中间部分作为连接的步行街，通过两端哑铃状的主力店的吸引力，使人流在中间穿行,A/B,区业态组合及分业态研究,A/B,区业态组合及分业态研究,项目经营发展路线图,招商情况,C,区,金融商务区,D,区,高档餐饮区,A,区,主题时尚购物区,B,区,主题休闲购物区,E,区,主力店区,F,区,主题文化艺术区,G,区,休闲餐饮区,H,区,未来大道,燕东路,燕西路,燕南路,金水东路,燕北路,整体招商情况完成,30,主力店：沃尔玛确定入住，国美，奥斯卡已经签约，世纪金花正在洽谈,次主力店：肯德基，麦当劳，德克士，绿荫阁,业态布局分析,二层以独立的零售店铺为主，缺乏主力店与次主力店，无法有效吸引人流到达二层。,主力店集中在,E,区，,E,区与,AB,二区有明显的道路区隔，而且无任何的交通引导，,AB,二区的店铺无法有效共享主力店带来的人流。,虽然引进沃尔玛，国美，奥斯卡等一些主力店，但这些主力店更多的是帮助销售，提高价格，并没有真正起到共享客源，业态互补的作用。,餐饮区的位置过于靠内，应分散在金水路，延续,销售情况,商业面积,18,万平米,销售模式,售后返租,销售单价,临街店面（临金水路）,一层：,45000,元,50000,元,/,平米（成交合同单价价格约,38000,元,/,平米）,二层：,14000,18000,元左右,/,平米。,连铺一二层的平均价格平均价格为,32000,元,/,平米，合同单价为,26000,元,/,平米,内街,一层：,33000,35000,元,/,平米,二层：,22000,25000,元,/,平米,主力铺位面积,临街店面,一层：,100,150,平米,二层：,150,180,平米左右（一，二层捆绑销售）,内街,一、二层：,50,60,平米左右,销售总价,临街店面,一层：万,二层：万,内街,一层：,27,万,二层：,21,万,使用率,83%,93,销售策略,一次性返还,3,年税后净收益，共计,18%,（年税后净收益,6%,），收回前,3,年的经营权，实际合同价格,=,面价,（,1-18%,）,商业部分租售比,5.5(,销售,):4.5(,租赁,),销售情况,整体销售为,70,，,A,区内街为,80,，,B,区内街为,60,沿街店面基本售清,核心筒的影响使铺位的动线变得复杂，铺子的进深过大，使用率不高,产品分析核心筒对商铺的影响,产品分析临街内铺加设通道,产品分析扶梯间隔过大，部分扶梯导视性不强,80,米,